
あくまで社内だけ
またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。
今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。
もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。
多少はサボってもよい

私は普段から言っています。
「まったくサボるなとは言いません」と
でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。
「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」
という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。
でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか?
サボったことありませんか?
もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。
でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。
じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが
結果を出していて、倫理的にダメでなければ
そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。
特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。
そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。
では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直
「そんなことは自分で考えなさいよ」
大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね?
どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか?
大体サボるのは技術がいる行為なんです。
見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね?
パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら?
そんなリスクを負いながらサボるんですか?
見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。
そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。
流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。
それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。
だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。
その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。
家族を優先すること

「私と仕事、どっちが大事なのよ」
この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。
なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが
話が脱線しましたが、これも本当です。
当社のスタッフにも
「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。
お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。
でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。
経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。
しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。
仕事というのは「長期戦」です。
短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。
「自分は何のために仕事をしているのか?」と
そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか?
幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。
またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。
それでも私はこう思っています。
「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と
家族と折り合いが悪い人も否定しません。
正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。
その場合は自分自身を大切にすることですね。
ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。
そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか?
他にも理由があります。
そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。
仕事は100%全力でやるべきです。
ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。
せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。
「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。
あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。
先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。
また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。
ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。
ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。
ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。
私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。
別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。
でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・
私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・
内田の「独演会」を聞いてあげよう

最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。
私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。
しかし、時折スイッチが入ったように
長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。
これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。
具体的には
- 不動産の未来はこうなっていく
- 社会は「こうあるべきだ」
- 会社で大きな決断をした時の「理由」
こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。
私は出来る限り
内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。
年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は
社長が乱心してしまった
と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。
みなさんの職場などでもよくありませんか?
「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか
あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には
「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。
しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。
それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。
私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。
それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。
理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。
とはいえ
スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。
大体10分程度なのですが、大変でしょう。
ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。
今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。
しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。
いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。
今回も毒にも薬にもならぬ
いかがでしたでしょうか。
変なルールと変なお願いでしたね。
また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。
今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には
「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る
という考え方があるんでしょうね。
これも社内でよく言うのですが
守れないルールなら無い方がいい
前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが
清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。
それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。
嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。
それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。
書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。
こういった思考の整理に使わせてもらっています。
公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。
カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
お問い合わせ
-

なぜ不動産屋はツーブロックが多いのか?
なぜ多いのか?考察してみよう 先日、X(Twitter)を見ていたところ 不動産屋はツーブロックばかりだ!という記事を見ました。 確かに・・・ かくいう私も現在はツーブロックです・・・ 画像のように厳つい顔つきなどもしていませんが、確かに身の回りでも圧倒的に多い印象です。 今回は「なぜ不動産はツーブロックが多いのか?」について考察してみましょう。 実は昔から短髪が多い 実は不動産業界でツーブロックが多いのは、ここ数年の流れです。 しかし、昔から不動産業界の男性、特に営業マンは短髪が多かったものです。 一般的に考えられる要因を挙げてみましょう 1. 信頼感と清潔感 短髪は一般的に清潔感があり、信頼感を与えることができます。特に不動産業界では、顧客との対面での接客が重要です。不動産を購入する、あるいは賃貸契約を結ぶ際、顧客は営業担当者に信頼感を持つことが必要不可欠です。清潔で整った外見は、その第一歩とされています。 2. プロフェッショナルなイメージ 短髪はビジネスにおいて「きちんとした」「プロフェッショナルな」イメージを持たせます。特に日本では、伝統的に短髪が社会的に「信頼できる」「責任感がある」といった印象を与えるとされています。不動産業は高額な取引が多く、営業マンの信頼性や責任感が重要視されるため、短髪のスタイルが好まれる傾向があります。 3. 活動的で機動性が高い印象 不動産業界では、外回りでの物件案内や、現場視察など、機動力が求められるシーンが多いものです。短髪は、そうした活動的な業務にも適しており、動きやすさやさっぱりした印象を与えます。 4. 業界内の文化や慣習 日本の不動産業界には、長年にわたって形成された文化や慣習があります。営業職が多くの顧客と直接接する職業であることから、会社内で「短髪にするべき」という暗黙の了解が広まっていることも考えられます。これは、特にベテランの社員や上司の影響を受けていることが多いです。昔はカッコいい先輩営業マンがいると、先輩営業マンの髪型を真似ることも多かったですからね。 5. 効率性と手入れの簡便さ 短髪は手入れが簡単で、長時間働く営業職にとってはスタイルの維持が容易です。不動産業では、早朝から深夜まで忙しいスケジュールをこなすこともあり、髪型の手入れに時間をかける余裕がない場合も多いです。 ざっと考えるとしたらやはり、こんな感じでしょうかね。 どうしても、信用されにくい印象がある不動産業界ですから、努めて胡散臭さを失くす為にやはり短髪が好まれてきたということはあるでしょうね。 そして外回りや飲み会などの付き合いも多く、長時間に及ぶ時間でも崩れにくいセットとなると短髪になってきます。 雨に濡れた後に乾かしてセットして・・・やってる時間はありませんからね。 だって、仕事が出来るといっても こんな感じだとどうでしょう? 確かにカッコいいですが、この方たちから不動産を買ったり出来るか自信がありません・・・ これからは変わるのかな ちなみにもっと昔の不動産営業マンなどになると、もっとガチっとしたスポーツ刈りやパンチパーマみたいな方も多くいましたね。 それでもやはり、おでこを出した髪型ばかりでした。 今でも年配の不動産業界の社長の中には 「男でおでこ(額)を出してない奴は信用できない」と暴論に近いことを言う方もいる位です。 それはやっぱり 高額だったり、大事な住まいを扱う仕事だから、少しでも顔を出して清潔感を出して、お客様に信用して、安心してもらおうとした結果だと思います。 そして、大事なことは私も含めて 短髪という限られた長さでも、カッコつけたい人が多いんでしょうね これは真理だと思います。 現在の風潮では、ビジネスシーンでもいける短髪でカッコいい髪型が「ツーブロック」なのでしょう。 短髪の次の流行が来たら、やっぱり不動産屋さんはみんなその髪型になるんでしょうね。 みなさん、今しばらく次の流行が来るまでは「不動産屋=ツーブロック」にお付き合いください。
-

こんな性格は管理担当に向いている ~細かい人?それともザックリ?~
営業マンは分かりやすいが 今回は賃貸管理というお仕事に向いている性格という内容でお話してみようと思います。 いわゆる営業マン向きの性格や傾向などは語られ尽くしているでしょうから、今回は賃貸管理という仕事内容と共に、どんな性格が有利に働くのかを私の独断と偏見でご紹介してみようと思います。 私は元々不動産の営業マンからスタートして、その後分譲マンションの管理を経て賃貸管理も経験しており、どちらの立場やスタンスも理解しているつもりです。 これから賃貸管理に興味をもって働いてみようかな?と思う方や、今管理担当として悩んでいる人の助けになったりすれば幸いです。 細かい or ざっくり まずは、この極論からですが、私個人としては ザックリ が向いていると思います。 意外じゃありませんか? なんとなく皆さんの賃貸管理スタッフのイメージでいえば、細かい性格の方が向いていそうではありませんか? ザックリしている人だと不安だったりしませんか? これは仕事の性質上なのですが 賃貸管理は100点という仕事がないから というのが一番の理由だと思います。 賃貸管理というのは多種多様な問題が次から次へと出てきます。 その度に細かく100点の仕事をしようとすると上手くいきません。 また100点の仕事を目指すとコストや時間も膨大になってしまいます。 似たような事例でも、毎回原因も違えば、相手の性格も全く違います。 そして経験は大事なのですが、毎日のように 「こんな問題、初めてなんだけど!」という問題にぶち当たります。 これに関しては、営業マンの方が細かい性格が向いていると思っています。 契約や重要事項説明書など、決まり事がハッキリしているので、これらの形式を手順をしっかりと踏んで対応するには細かい性格の方が有利だと思っています。 仕事は 質 or スピード お次の性格はこちらです。 本来はどちらも兼ね備えるべきなのは、百も承知ですが これは圧倒的に スピード これは予想どおりかもしれませんね。 例でいえば雨漏りなどが該当すると思います。 雨漏りの連絡を受けて最初にすべきことは「原因の特定」ではありませんよね。 水が流れてきている時に大事なのは「応急処置」です。 原因など二の次といってもいいでしょう。 まずは原因と思われることを予想して、手当たり次第に対策を取っていくのです。 現場に駆け付けた人が「うーん、あれも考えられるし、この可能性もあるし・・・」などと言っていたらどうでしょう? 「サッサと何とかしてくれよ」と思われることでしょう。 どうせ、すぐには原因など解明できないことでしょうから、まずは出来ることを片っ端からやるのみです。 正直、困難な問題の前では少々の知識より行動あるのみです。 まずは事態を落ち着かせることを最優先にして、落ち着いてから原因などは探しましょう。 責任感は 強い or 弱い 仕事上の責任感ですが、これは前提があります。 「仕事なんてどうでもいい」という救いようのないレベルの話ではありません。社会人としての最低限の責任感は当然持っていなければいけません。 そのうえでの責任感の強弱でいえば 責任感は弱い方がいい と思っています。 こんなことを言うと 「責任感の弱い社員がいい」なんて最低な会社だ!と反応されるかもしれませんが、まあ待ってください。 これには理由があります。 責任感の強さは時に、感情移入による視野を狭くしてしまうからです。 特に賃貸管理であたる問題というのは、人間関係も含まれたりします。 そんな時に責任感が強すぎる人だと、ストレスを強く感じすぎてしまうことがあるのです。 誤解を恐れずにいえば 「自分のせいではないしな・・」という位の距離感で丁度良かったりします。 あまりに自分事のように捉えすぎると、プロとしての冷静な判断が出来なかったりします。 それでは困っている人の為のベストパフォーマンスを発揮できないのです。 熱血漢なタイプの人が親族などのトラブルに感情的に首を突っ込むことで、却って混乱させる様に似ています。 問題を放置していたのなら別ですが、問題が起きるのは管理スタッフのせいでは無かったりします。 割とドライに問題だけに着目して、淡々と解決へ向かう方が向いていると思っています。 そういう意味では「仕事は仕事だからな」というタイプが向いていると思っています。 逆に感情的なタイプの人は営業マンとしては優秀なケースが多いものです。 感情移入が豊かであれば「共感してもらえた」という部分でお客様も喜んでもらえたりしますからね。 逆に管理に向いている人というのは、少し距離を置く位が丁度いいかもしれませんね。 あなたの住まいで問題が起きた時に不動産屋から「辛いですよね・・・よく分かります・・・」という共感よりも「アレとコレを手配しますので安心してください」と言われた方がいいでしょうからね。 営業マンだけが不動産業ではない いかがでしたでしょうか。 今現在、営業マンとして活動している方の中に「自分は営業マンとして向いていないんじゃないか?」と思われている方や 不動産業に入ってみたいけど「営業マン」は何となく向いてない気がする。 そんなアナタはひょっとすると「管理スタッフ」向きなのかもしれませんよ。 感情表現やエモーショナルな部分がプラスに働く「営業」という仕事とは別で 淡々と仕事をこなすことがプラスに働く「管理」 不動産業というのは実はどんな性格の方でも、活かせる業種がある業界なのです。 以前、人見知りは不動産業としてプラスになるという記事も書きましたが https://lotushome.jp/blog/4301/ これを読んでいるあなたもひょっとしたら 管理スタッフとして「天下を取れる逸材」かもしれませんよ! そして営業から管理スタッフになった私が言えることでいえば 賃貸管理の仕事はめっちゃ楽しいですよ! ぜひ一人でも多くの人に伝えたい部分です。 また今度は「知られざる賃貸管理の仕事の魅力」なども書いてみたいと思います。
-

台風の飛来物で車に傷がついたら? ~修理代は誰に請求すればいい?~ 自然災害の責任の所在について
責任の所在は誰に? さて、台風シーズン真っ盛りになりました。 このブログを書いているのは2024年の台風10号の直後です。 今回の台風は「特別警報」が発令され、昭和に死者5000人を出した伊勢湾台風以来の勢力と呼ばれました。 今日現在でも被害の全容は見えておりませんが、やはり台風だけに強風による被害はたくさんございました。 そこで今回は、この強風による被害の責任についてご説明してみようと思います。 台風による被害は結局、誰の責任なのでしょう? 例えば、アパートの瓦が飛んできて、あなたの車のフロントガラスを突き破った場合はどうでしょうか? 被害は「台風のせい」 先ほどの例の回答です。 アパートの屋根や駐輪場の屋根などが飛んできて、あなたの車にキズをつけたり、破損した場合の責任は誰にあるのでしょう? そして、修理代はオーナーや管理会社に請求できるのでしょうか? あなたに落ち度がない以上、負担したくはありませんよね。 結論から申し上げます。 責任は所有者(オーナー)や管理会社にはありませんし、修理費用は自己負担となります。 分かります、あなたは悪くありません。 管理会社や物件オーナーに対して請求をしたい気持ちは痛い程よく分かります。 私も逆の立場ならそう言うことでしょう。 それでも法律上や保険上の話でいえば 台風による被害は「台風のせい」なのです 納得するのは難しいかもしれません このようなお話をすると 「管理会社やオーナーが責任を取りたくないからそう言っているんだ」と思われるかもしれません。 その為、ここからはなぜ「台風などの天災」は損害賠償できないのか?について少し説明いたします。 損害賠償とは?自然災害には? まずはこのような事例の時に聞く「損害賠償」です。 このような目にあった場合、その「損害」を「賠償」して欲しいと考えるのは当然です。 「実際に損害があるのだから、賠償は当然ではないか?」と思われることでしょう。 しかし、この法的な損害賠償というのは要件があるのです。 それが 「債務者の責めに帰すべき事由があること」といい、簡単にいえば、物件所有者や管理者に「故意(わざと)」 又は 「過失(不注意、うっかり)」 があることが要件なのです。 そして、天災(台風)というのは予測が極めて困難であり、その発生や被害は誰の責任でもないのです。 自然災害は、誰かが故意や過失により引き起こすものではありません。 その被害自体も、管理者や所有者も望んでおりません、当然ながら。 その為、台風などの天災や自然災害の責任は物件の所有者や管理者にはないのです。 もう一つ、このように自然災害による損害を個人に請求できるようにした場合 到底、一人の人生で賄えるものではなくなる可能性があるのです 現在も、失火責任法という法律があります。 これは火事を起こしてしまった人の責任を限定するものです。 こちらも「故意か重過失(かなりの不注意)」が無い限りは、失火による延焼などの責任は負わない。という考え方です。 火災ともなれば、場合によってはかなりの面積や建物を焼いてしまうこともあり、多大な損害となります。 このような大災害について、厳しく責任を問うことになった場合、その責任を負った方の人生は正直終わりになることでしょう。 被害者から見れば「当然だ」と思うかもしれませんが、逆の立場になってみることも大事です。 少しの責任で一生では償えない罪を負わせるのは酷というものです。 自己破産などでは済まないことでしょう。 そもそも法律的な損害賠償というのは全てが自己破産で免責になる訳でもありませんからね。 今回被害に遭われた皆さんも、いつかは逆の立場になるのかもしれません。 ましてや自然災害となれば、その責任は誰にあるのか? こういった観点からも自然災害や台風による損害は自己負担となってしまうのです。 まとめ それでは、このような事態にならない為にはどのようにすれば良いのでしょうか? まずは「保険」となります。 ご自身の財産は、自分自身で守るしかないのです。 その為には大切な物には保険などでしっかりとカバーしておくことも重要です。 他にも損害を出来る限り予測し、安全な場所に移動するなどの「自衛」も大切となります。 また、先ほど「故意過失」が無ければ損害賠償というのは発生しません。 と書きましたが、逆にいうと相手方に「故意過失」があった場合は賠償責任は発生します。 但し、自然災害の中での故意過失というのは余程のことが無い限り認められづらいものですが、相手方に故意過失があれば請求は可能となる訳です。 自然災害の多い日本という国で生活する以上、備えを普段から心掛けておくことは不可欠となっています。 管理会社としては、こういった自然災害の度に必死に対応をしていくのは言うまでもないことなのですが、このような残酷にも見えるルールが社会で浸透していないため、毎度毎度、みなさんに苦しい説明と決断になってしまうことを皆さんにお伝えしたかったのです。 被害に遭われた方々に落ち度はないことなので、このような仕組みをご説明しても、中々ご理解をいただくことは難しいでしょう。 皆さんの憤りについては痛い程よく分かりますし、何とかしてあげたいのも山々なのですが、こういった法律上の仕組みである以上、火災保険なども適用されないのです。 その為、ご自身での保険や自衛をすることが必要になってくるのです。 台風が過ぎ去った今、普段からの備えをもう一度、何も起きていない日常から心掛けていきたいものです。 今回の台風で被害に遭われた皆さまに心よりお見舞いを申し上げます。
-

不動産で起こる「カリフォルニアから来た娘症候群」の事例とメカニズム、対応の基本は? ~愛情からの心配?外野の横やり?~
親族は本来は味方のハズだが・・・ 全国の不動産業界で働くみなさん、こんにちは。 今回は不動産に携わっている方なら一度は経験したことのある。 当事者(売主、買主、貸主、借主)の親族との対応について、そのメカニズムや対応の仕方について個人的な見解をお話してみようと思います。 みなさんは「カリフォルニアから来た娘 症候群」という言葉をご存じでしょうか? 詳しくはリンクなどから見てもらえればよいのですが、この言葉は医療業界にある言葉だそうです。 元の定義としては 医療現場では患者の終末期に過度な医療を避けるため、患者や身近な家族と医療チームが話し合い、最期の過ごし方を決める過程があるそうです。 辛い延命治療ではなく、穏やかな最期を目指すことを患者本人が希望し、医師や看護師と充分に協議して決定します。 しかし、遠方に住む家族(例:カリフォルニアから来た娘)が突然現れ、これまでの計画を覆し、延命治療を強く要求することがあります。また医師や看護師に対して面会を要求したり、治療方針への反対を示し、この現象は、患者の意志や身近な家族の同意を無視して、過剰な延命治療が行われる結果を招きます。 ほぉー、そんな現象があるんですね・・・・ ここまで読んでいただいた不動産業界の方も思うでしょう。 不動産業界にもあるじゃないか そうなのです。このカリフォルニアから来た娘症候群は不動産業界では多く見られます。 事例 親族のいとこ 当社での事例を一つ挙げましょう 当社の管理物件で賃貸一戸建てをお預かりしておりました。 所有者さんは遠方におり、物件自体はかなりの築年数が経過しておりました。賃借人さんも住んでいただいています。 そんな中、所有者さんより連絡がありました。 「もうあの物件を手放したい」 この物件ですが、賃借人さんはいるものの、老朽化も激しく、これからの修繕などを考えれば無理からぬこと。 私は所有者さんと話しあいました。 肝心の物件はこんな状態でした。 道路の接道がない「再建築不可物件」、道路の持ち分は以前(先祖代々)の経緯から貰えなそう 雨漏りや排水不良による不備多数 修繕提案などもしてきたが、資金不足などにより修繕できず なんとか当社で応急処置を繰り返してきた 土地の値段もそこまで高価なエリアではない 所有者さんの意思としては、これから来る大きな修繕や固定資産税などの負担を免れたい。 十分これまでの収益もあったので、売値はさして期待していない。 これらを踏まえて出した結論は 「一般ユーザーへの販売では瑕疵や修繕費用を計算すると売りにくいので、不動産会社などに買ってもらおう」でした。 これは修繕の費用に大きな部分がありました。 この物件はDIY程度では解決できない瑕疵があり、一般のユーザーが修繕しようとすると多額の費用が掛かりすぎる為、修繕を生業とする業者に買ってもらい、再販の道or接道をクリアし、土地として整備する。 これがベストであろうと所有者さんと方針を固めました。 もちろん、万全の状態であれば一般ユーザーへ高く買ってもらうことが最善でしたが、状態や再建築不可となれば価値は多く見込めません。 業者が取り組む為には、売値は多少下げなければ利益が無く、やはり買い手はつきません。 その時に所有者さんから「社長のところで買ってもらうことはできませんか?」との申し出がありました。 私は計算して考えられる限りの高値を提示しました、もちろん当社も利益が出るギリギリのラインで これまで管理をさせていただいた恩義もありますからね。 こちらからの提示金額は、所有者さんが思ったより高いものだったそうで、前向きに検討します。とのことでした そこで現れるのです。 カリフォルニアから来た娘が・・・ ある日のこと、会社の電話が鳴りました。 A「お宅の社長と話したいんだが・・・」 私「私ですが、ご用件は?」 A「あの貸家だが、不当に買い叩いているじゃないか」 電話の主Aは所有者さんの従兄弟と名乗る人物でした。 曰く あの物件は先祖代々の土地である 近隣相場を見たが、到底聞いた値段と離れている 遠方に住んでいる人と思って嘗めているんだろう 自分も多少不動産を知っているが、価値は少なくとも5倍~6倍だ 突然の電話でしたが、私を詐欺師呼ばわりでした。 そもそも、まだ当社に売るという返事もないし、当社で買ってくれませんか?に対しての提示です。しかも値段は相場でいえば 一般ユーザーが買うであろう場合の相場<提示金額 のハズです。 その後も「地方の不動産屋はボッタくる」「都市部なら考えられない」などの発言連続です。 私も当初は丁寧に根拠や相場などをご説明しておりました。 しかし、最後には 「そんな値段なら自分が買うよ、仲介手数料も払わなくて済むし」 との言葉でした。 そして電話をガチャ切りされました。 その後、所有者さんから連絡がありました。 所有者さん「すみません、ついつい不動産に詳しいという従兄弟と会ったので近況報告を話したところ、熱くなってしまいました」 とのこと とはいえ、「熱くなってしまい、年上でもある従兄弟だけに、無下には出来ないんです」ということ 私としても絶対買い取りたいとは思ってもいませんし、なにより詐欺師呼ばわりされてまで協力も出来ません。 私はこれまでのご恩と感謝を所有者さんに告げ、この件から手を引くことにしました。 そして、しばしの月日が流れたある日のこと 所有者さんから連絡が来ました。 「内田さん、やっぱり助けてもらえませんか?」と 聞けばその従兄弟が下記のようなことをしたようです。 隣地の方へ直接連絡し、「道路持ち分をよこせ」と横柄な対応をして隣地と揉めた 現在住んでいる賃借人に「○○万円で買い取らないか?」と高値で持ち掛け、逆に賃借人から「これまでの不備をしっかり直せ」「直さないなら損害賠償する」と言われた 賃借人も出ていくと話している あーあ・・・・・ こうなっては台無しです。 最早、揉め事のオンパレードになってしまいました。 これまで上記のようなことにならないように、丁寧に対応していたものが一瞬で崩れ去りました。 「一旦、考えさせてください」と伝え、電話を終えました。 うーん、どうしようかな・・・この事態になってしまっては・・・ 思案しているとまた電話が鳴りました。取ると従兄弟Aでした。 A「所有者から話は聞いただろう」 私「伺いました、大変な状態だそうですね」 A「所有者も隣地も賃借人も全員、素人だから困る」 A「ついては、一旦自分(A)があの土地を買い受けるので、以前の提示額でそちらに買って欲しい」 私「は?」 つまりは、こういうことのようです。 最初に所有者さんから聞いた金額は安すぎるので、Aが所有者から買って再建築不可をどうにすれば儲かる ↓ 隣地に話して道路持ち分を貰おうとする→失敗 ↓ ならば、賃借人に売って儲けよう→失敗 ↓ ならば買取業者に高くで売って(以下略)→失敗 ↓ 最終的に私の提示額より低く直接所有者から買って、私に提示額で買い取ってもらえば利益が出る そんな馬鹿な! 私はゆっくりと説明しました。 あの金額はこれまでの管理の恩も含めての提示だった その後のAの行為で事態は悪化し、最早当時の価値より下がった 所有者さんとの取引ならまだしも、私を詐欺師呼ばわりする方と取引などは出来ない としっかりとお断りしました。 その後もAから「じゃあどうするんだ?」とか「無責任な不動産業者だ」など言われましたが、丁重にお断りしました。 所有者さんからも謝罪を受けましたが、それでも「親戚づきあいもあり、従兄弟の介入を断れない」とのことでしたので、当社としてもこれ以上のお手伝いが出来ないことをお伝えし、最後にこれまでのご愛顧に感謝を申し上げて終了しました。 その後、詳細は追っていませんが、最後に聞いた話ですと、未だに空き家として残り続けているようです。 この事例では、途中までは所有者さんの目的と、少なからずの売った利益が残る予定でした。 しかし、Aの介入により収入源であった賃借人は出ていき、今まで好意的だった隣地との仲も悪くなる、結果資産価値は下落するのみとなってしまいました。 心配とお節介の境界 この事例では若干というより、かなりの悪意がありましたので、カリフォルニアから来た娘症候群と少し相違することもありました。 しかし、こういった事例は不動産会社では多いものです。 こんな場面でよく見かけます。 不要になった実家を売却する時 高齢の父母のお部屋探しが決まり、契約前に 収益物件を買う時 商売を始めようとしてテナントを借りる こういった場面で、本人と充分協議し終えて、いよいよ物事が動きだすという段階で介入してきて、混乱を生じさせるのが「カリフォルニアから来た娘」です。 いずれも、娘(女性)に限らず息子(男性)や両親、親戚や近しい友達などのケースもありますので、「カリフォルニアから来た娘」と定義されていますが、男女の性別や年齢層に限る話ではありません。 事例として共通するのは 普段は疎遠にしている人が急に介入してくる 日頃から、各種の問題に寄り添いながら時間を共有している親族ではこういった混乱は起きません。 なにせ、当初から一緒に物事を理解し、順序立てて事態を把握していますから、本人の決断の経緯も知っていますし、本人の希望も当然知っている訳です。 この「カリフォルニアから来た娘」は日頃はこういった問題には関与していないにも関わらず、事態がいよいよ動く段階で急に発動するのです。 これは不動産業者だけが困る事態ではありません。 なにより本人や普段から親身になっている身近な親族が一番の困難な事態へ陥ることが最大のデメリットです。 今まで苦労して問題に対応してきた身近な親族や本人の努力、積み重ねを一気に崩壊させかねません。 また病院同様、親身になってくれていた周りの協力者たちを遠ざける可能性もあるのです。 なにせカリフォルニアから来た娘たちは 日頃から手(労力)やお金は出さないのに、たまに来たかと思えば口だけ出すのですから そして、一生懸命近くでサポートしてきた人を飛び越えて、あるいはそのサポートしてきた人達にすら牙を剥きながら 私だけが、本人の味方で正しいことをしている。と妄信して各方面へ悪意をばら撒きます。 「カリフォルニアから来た娘」の被害は、医療関係者に限ったお話ではありません。 リフォーム業者、税理士、弁護士など相手はその時々で変わるのでしょうが、一定確率でいらっしゃるのです。 そしてカリフォルニアから来た娘たちは、期間が過ぎるとカリフォルニア(普段住んでいる場所)へ帰っていきます。 残されるのは 日頃から協力してくれていた業者と一生懸命サポートしていた身近な人の疲弊、場合によっては本人との断絶です。 一生懸命やっていたにも関わらず、ぽっと出の人から罵倒されたり、命令されたのではたまったものではありません。 そして、そのツケは本人に降りかかる。 もちろん、悪い業者や不誠実な人が一定いるのも事実ですから、まったく介入することを否定する訳ではありません。 カリフォルニアから来た娘はなぜ発動する? ここまでカリフォルニアから来た娘の実害や被害想定は、ご理解いただけたと思います。 ここからは、その発動のメカニズムと対応についてご紹介できればと思います。 まず大切なことが、カリフォルニアから来た娘というのは 100%の善意であることがほとんどです 「離れて暮らす父母が騙されていないのか?」「不当な業者によって搾取されていないのか?」「もっと裕福な暮らしをしてほしい」「幸せになってほしい」 という真っすぐな動機がほとんどなのです。 また、対象となる人への愛情も人並みか、なんなら愛情の強さは「強い」とカリフォルニアから来た娘は思っています。 ただ、愛情も正義も暴走すると人を傷つける刃になってしまいます。 通説ではこの「カリフォルニアから来た娘」の原理というのは「罪悪感」と「パニック」が大きいと言われています。 普段は疎遠にしている負い目と、久々に会って事態が急展開(弱っている両親の姿など)への驚きに対しての反射行動と言われています。 日頃は実家のややこしい問題や、両親の介護など出来ない(やらない)こともあり、せめて口や頭脳だけでも力になりたい。と思われるということですね。 そういった「普段役に立てていない」という罪悪感は確かに原動力となっていると思います。 確かに医療業界を主にしたこの通説は理解できます。 不動産業界でもそうでしょう。 でも、私はこれに加えて、原因の一つにこれもあると思っています。 承認欲求 これはどういったことかというと、先ほどの「実家の売却」の例でいうと 年老いた両親のサポートをすることで 「一人前の大人になったな、○○がいてくれて良かった、ありがとう」 この言葉を聞きたいが為の一生懸命という方をよく見かけます。 要は歪んだ親孝行のようなものです。 大好きな両親や息子、娘、親族、友達に認められたい、頼りにされたいという欲求ですね。 また「カリフォルニアから来た娘」の特徴としては 自分のことを知識がある、賢いと思っている方が多いものです。 「私が言っていること、調べたことの方が正しい」と妄信してしまい、専門家や身近な人を否定しがちになってしまいます。 特によくあるケースとして 「私の知り合いの人に聞いた」 もちろん、しっかりとした業者や知り合いに聞いたかもしれませんが、聞かれた方も詳細や状況、ご本人さんの意向などの細かな部分は当然見えないものです。 また、相談するカリフォルニアから来た娘は「これっておかしいですよね?」というテンションでいけば、詳しいことが分からない人は 「まあ、そうかもね」と答える可能性があるのです、それを免罪符に「ほら、他の人はおかしいって言ってるよ」というケースも後を絶ちません。 本来、カリフォルニアから来た娘がすべきことは 当初から積極的にかかわり、手を貸し、一緒に専門家から説明を受け、本人の意向をもとに進める という 面倒で地道な作業をしっかりとすることなのです。 書いててなんですが、それが出来る人はもはや「カリフォルニアから来た娘」ではありませんね。 不動産業者で出来る対応は? ここからは「カリフォルニアから来た娘」の対応方法について、参考になればと思います。 こういってはなんですが、私個人でいえば 「カリフォルニアから来た娘」の対応は得意な方です。 というのも、この「カリフォルニアから来た娘」の前では 正論ほど意味がなく、正論ほど役に立たないものはありません たまにカリフォルニアから来た娘相手にこれまでの経緯や、今の対応がいかにベストかを初手から説明する人もいますが、大体反発を受けて物別れに終わるケースが多数です。 それもそのはず、「カリフォルニアから来た娘」は反発を望んでいるのですから 反発をすればするほど「悪徳業者」であり、やましいことがあるはず!と思っているのです。 なぜなら、自分の方が賢いと思っていますから。 そして、その悪徳業者から救い出す自分こそヒーローなのです。 この時に今まで一緒に苦労してきたお客様(カリフォルニア父母)の援護射撃を期待しても無駄です。 一所懸命になってくれている娘が大暴れするのを、気まずそうな目で見ているだけで、咎めたり、営業マンの立場に立ってくれることはありません。 自分自身の希望があるのは分かっているが、それでも娘や息子が一所懸命やっている姿に何も言えません。 そりゃそうですよ。 ただでさえ、普段疎遠になっているのですから、せっかく帰ってきたタイミングで、娘や息子より「赤の他人を信じる」なんて口が裂けても言えません。 そんなことをしたら、せっかくの娘や息子と断絶してしまうかもしれない。という親心が発動するのです。 そんな親心くらいは汲んであげましょうよ。 では、関わる人はどうすればいいのか? 残念ながら 褒めて褒めて、味方につくまで我慢です 具体的には 口出ししてきたら「よくご存じですね」と褒め 親の前で「頼りになる娘さんや息子さんで安心ですね」と褒め 親がいない所で「〇〇さんが来てくれて私も心強いです」と褒め そうして、暴れる・疑念の目モードが収まってから今までの経緯の説明です 大体、プロとして仕事を真っ当にしていれば、「カリフォルニアから来た娘」が言いそうなことは既に検討済みか、採用しなかった案のはずです。 しかし、そこで素人扱いをせずに、先ほどの承認欲求を業者である私たちが満たしてあげるのです。 親御さんの前で「頼りになる娘さんでいいですねー」と褒めてあげるのです。 プロが親の前で褒めて貰えれば、「カリフォルニアから来た娘」も本望です。 但し、それでも「カリフォルニアから来た娘」の提案を鵜呑みにすることはあってはなりません。 大体「カリフォルニアから来た娘」の提案というのは理想論であり、現実的ではありません。 言いなりになってしまっては当事者の本当の利益は守れないことでしょう。 それでも猛攻が止まない場合は? その時は潔く撤退をおススメします。 目先の利益欲しさに、「カリフォルニアから来た娘」の提案を飲み続けても出口は訪れないでしょう。 時間と労力、そしてプロとしてのプライドを削って、依頼者の本当の利益を損なうことを分かってする仕事はすべきではないと思います。 私自身、何度か誘惑に負けそうになり、お付き合いしてみようとしたことはありますが、ろくな目にはあいませんでした。 私たちに出来ることといえば、親思いの「カリフォルニアから来た娘」が親御さんのために「自分が来てよかった」という満足感を満たしてあげて、更に依頼者である「カリフォルニア父母」の利益をしっかりと守ってあげるという「二刀流」の実現です。 そうすることでカリフォルニア一家全員を幸せにする。 それが出来れば最善ですが、ことはそう簡単ではありません。 私自身の例でも、叶いませんでした・・・ みなさんはどのように対応しているのでしょうか? ぜひお会いする機会があれば対応策を教えて欲しいものです。 そして「カリフォルニアから来た娘」の方々へ あなたがすべきことは、今疎遠にしている方に寄り添って、日頃から話をしてあげることかもしれません。 肝心な時に娘や息子に頼りたいという親は、実は少数だと思います。 それよりも元気なあなたの近況を日頃から聞ければ、それが最大の親孝行かもしれませんよ。
-

障害者差別解消法の改正 ~不動産屋は注意しよう、不当な差別的取り扱いとは?~
差別とは? 不動産屋のみなさん、こんにちは 久々の更新となりました。 早速ですが、みなさんは「障害者差別解消法」の改正をご存じでしょうか? 令和6年4月1日から改正されていますが、意外とみなさん知らないようです。 ちなみに、私は霧島市の居住支援協議会にも属している関係で勉強する機会がありました。 この「障害者差別解消法」ですが、読んで字のごとく障害者に対する差別を解消する為の法律なのです。 「私は障害者を差別なんかしていないよ」という方がほとんどになるでしょうが、今回の改正では以前までの「合理的配慮の提供が」が努力義務から義務に変更となっています。 今回は不動産会社が注意するべきポイントについて、私なりの解釈でお伝えできればと思います。 差別は決してあってはなりませんが、不動産会社が陥りやすい部分をご紹介して、障害のある方との分断をなくせればいいですね。 簡単に概要を 詳細については、内閣府のHPにて確認していただきたいのですが https://www.cao.go.jp/press/new_wave/20240520.html 要は「障害を理由に不当な対応をしてはいけない」という至極真っ当なことになっています。 しかし、この至極真っ当と思える部分に落とし穴があるのです。 これをご覧になっていただいている不動産会社の方々はほとんどが「障害者に対する差別などしない」という方々だと信じておりますが、そんな方々ですら今回の改正はしっかりと見ておいて欲しいと思います。 なぜなら 内閣府発表の「不当な差別的取扱いとは?」の例に不動産会社は登場しています。 2811bb317ccda3ee4caffdf8ccec3216ダウンロード 内閣府から広報されているこの資料の「不当な差別的取扱いとは?」の例に ・障害のある人向けの物件はないと言って対応しない このようにあります。 これまでの不動産業界ではこのような対応があったことも事実でしょう。 そして、それは不動産会社だけのせいではないこともまた事実としてあります。 正直、不動産会社が紹介するのは委託してくれている不動産オーナーの物件です。入居審査なども最終的には不動産オーナーの可否に掛かっている部分がありますので、一概に不動産会社だけがNGを出していた訳でもありません。 また、一部の障害がある方の対応で大変な思いをしたことがある業者さんが過去の経験からNGだったということもあるでしょう。 また「もし何かあったら大変だから・・・」や「今まで前例がないから・・」なども「正当理由」としては認められない可能性があるのです。 それでも今後は上記のような対応をしてしまうと、この法律には違反してしまう訳です。 「じゃあどうすればいいんだ?」と思われるかもしれませんが、そこはしっかりと「対話」と「根拠」をしっかりと説明することです。 今回の法律では「特別扱いしなさい」と定めている訳ではありません、「出来る限り配慮する」ことが必要なだけで無理なことはしっかりと説明し、記録に残しておけばいいのです。 ちなみにこの法律には現在のところ、罰則は設けてありません。 しかし、この法律が出来たことから予想されうるのは 不当な差別的取扱いを受けたことによる民事訴訟は想定されます。また、口コミなどの風評被害もあり得るでしょう。 このように、今回の改正については不動産業者は一度しっかりと確認をしておくことをおススメします。 今までの認識では足りない場合もあるかもしれませんよ。 あるべき未来とは 私は当初、この法律改正を歓迎していました。 というのも、私の子供に障害者がいるのです。 私の子供が障害による差別を受けなくなる日が来るのであれば、当然歓迎しますよね。 一方で不動産会社としては、これまでの慣習を見直さなければ危険だなと思う局面も見受けられるのも事実です。 私自身ですら、不当な差別的取扱いというのをしていたんじゃないのか?と思うことすらありました。 この改正により、中には「障害者を特別扱いしろってことか?」という暴論を見かけたこともあります。 しかし、法改正しなければ差別的取扱いというのが社会から解消しなかったことも又事実なのでしょう。 それでも、今回の改正を知らずに昔ながらの対応をしてしまい、その後この法律で罰せられてしまう人は、障害者への悪意を持ってしまうかもしれません。私はそうなって欲しくないのです。 今回の改正が障害者とそれ以外の方との分断を生むことに繋がって欲しくありません。 特に不動産業界に身を置くものとして、不動産業界が叩かれることも望んでいません。 そうなる前に、今回の改正をしっかりと知り、毅然と明るい共生への道をみんなで進んでいきましょう。 この法律の改正が今回で最後となることを願ってやみません。
-

大家になろう ~最初の一棟目はどんな物件を買う?~
よく聞かれる質問だが・・ さあ、管理会社目線からお届けする「どんな物件を買ったらいいか?」 私は大家の会などにも参加していることもあり、普段からこういった内容のご相談を受けます。 その中でも最多な質問がこれです。 「最初はどんな物件からスタートしたらいいですか?」です。 まあそうなりますよね。 最初は築浅?築古?アパート?マンション?利回りは?立地は? そうなんです。 不動産投資はどこからスタートするのかは非常に大事です。 今回は収益物件に強い売買系の会社ではなく、賃貸管理を本業とする管理会社目線から 最初に買うならこういう物件というのを書いてみようと思います。 既に不動産投資を始めていらっしゃる方などは、そっと閉じていただいて結構です。 あくまで私個人の見解になりますので、ご了承ください。 投資と人生は自己責任ですからね。 築12年~25年以内のアパートから 先に答えを書いてしまいました。 前提として、今回は特別な背景を無しにしております。 あくまで、今後不動産投資を始めたい普通の会社員を想定しております。 例えば、既に金融資産をかなりお持ちだとか、そういった背景があるのであれば話は別です。 そういったいわゆる富裕層の方は、不動産投資でも最初から違う戦略でいいと思います。 今回想定しているのは、いわゆる普通の会社員で、不動産投資の失敗や損失を 「まぁ、いっか」で済ませることが出来ない人です なぜこんな築年数12年~のアパートからと言われるのでしょうか? ちなみにこの築年数以外で考える条件としては 利回りは近隣物件の相場並みか、ちょっとだけ良ければラッキー 現在の入居率は80%以上 世帯数は出来れば10戸以上、少なくとも6戸以上 みなさんの心の声が聞こえます。 「普通じゃない?」 そうです。 この物件、至って普通ですね。 利回りも「近隣相場なみ」「築年数もまぁまぁ」 恐らくこんな条件の物件、あなたの周りにもあることでしょうね。 この条件なら物件価格はそんなに安くないと思います。 特にダメな部分もありませんからね。 ポータルサイトにも載っているんじゃないでしょうかね? なぜこんな物件を最初に勧めるんだ?と思うでしょう。 最初はイレギュラーは避けよう この条件に合うような物件をローンシミュレーションなどで計算してみてください。 なんだかそんなに残らない気がする・・・ そんな風に思うことでしょう。 事実、この条件の物件では「大儲け」ということにはなりません。 じゃあなんでそんな物件を? もっと利益が残るような物件から始めたい!! 気持ちはよく分かります。 回答編です。 答えはイレギュラーが少ないし、一棟目は融資も難しいから 最初の一棟で死なない為に このところの投資ブーム到来により、収益用不動産への参入を目指す方は多いものです。 しかし、一方融資情勢は決して甘くありません。 特に厳しいのが「最初の一棟」です。 最近は不動産融資も歴戦の大家さんでも、融資の承認が得られないことも珍しくありません。 物件価格も高騰している状況では、中々お宝物件というのは転がっていません。 こんな状況で最初の一棟の購入に繋げるのは至難の業といえます。 そんな中で大幅な利益が出る物件というのは、何かしら「歪み」のある物件なのです。 例えばこんな物件です。 前のオーナーが手をいれなくて空室だらけ 法令上の規制が掛かっているエリア 現在、困った入居者などがいる 売り急いでいる いわゆる「いわくつき」な訳ですね。 こういった物件は、経験があれば対応できたり、大きな資金があれば問題ないことも多くある為、通常の物件より大幅な利益が見込めることでしょう。 しかし、当然ながら初心者には向きません。 経験も無ければ、イレギュラーに対応する資金力なども当初は少ないことでしょう。 大幅な利益が見込めるからといって飛び込むのは簡単ですが、上手く行かなかった場合どうなるでしょうか? あなたに融資した銀行からは 「やっぱりこの人に不動産投資は無理なんだな」 と判断されてしまうことでしょう。 また、そもそもこういった物件は融資が難しく、余程の経験や資産がなければ承認は得られにくいものです。 そんなことをして、一棟目で致命傷を負ってしまうことは避けなければいけません。 仮に一棟目でのキズを癒そうと二棟目にチャレンジしようとしても、金融機関からは冷ややかな目で見られてしまうことでしょう。 ここで先ほどの条件を思い出してほしいのです。 まずはここから 私がおススメした物件は正直「普通」です。 しかし、管理会社としての意見でいえば こういった物件で致命傷を負う可能性は 極めて少ない ここからは理由を説明します。 築年数12年~ 理由はこちらです。 築年数が経過しており、家賃が相場に落ち着いている 新築プレミアム価格は残っていない 建物自体の構造がしっかりしている可能性大 まずは家賃相場ですが、新築時が一番高いというのは想像に難くないと思います。 新築時に一番高く、その後は年数を経過していく毎に落ちていくことが普通です。 新築~7年程度までは築浅として扱われており、家賃は下落の段階です。 しかし、12年を過ぎれば流石に築浅ではありません。 こうなると「キレイ」という魅力だけでなく、「実需」で戦う場面となります。 つまり、ここからの家賃下落率は緩やかになってくる段階です。 この年数からは余程のことが無い限り急激に落ちるということはありません。 そして、実際この年数でも入居している状態であれば基本は「相場に合ってる」という訳です。 初心者の内にはこの「家賃下落のスピード」の感覚が難しいので、そうであれば「ある程度下がっている」この年代というのはリスクは少なくなります。 「新築プレミアム価格」が残っていないも似た理由です。 築年数が浅い物件というのは建築した売主は当然ですが、建築会社への利益を払った状態です。 当然、築年数が浅い物件を売りに出す場合は、その建築コストに上乗せをしていることでしょう。 これ自体は当然ですから悪いことでもありません。 しかし、この上乗せが、適正かどうかを読めないと悲惨な目にあいます。 家賃は下がり続けるが、当初の建築コストも背負わなければなりません。 一方、築年数12年を経過した物件であればどうでしょうか? 見た目のピカピカは鳴りを潜めてしまいますが、物件価格を算出する為には 実需の利回りで計算することになるのです。 最早「築浅」という時代は過ぎている為、実際の収益を元に価格を算出することになるのです。 つまり、この段階では実需と大きくかけ離れたような物件価格を付けづらいのです。 そうすると変な「高値掴み」という状態を避けることが出来る可能性が高いのです。 長くなりましたので、一旦区切ります。 次回は「入居率の目安」と「世帯数のボーダー」についてお話していきます。 ではまた https://lotushome.jp/?p=5051
-

私の黒歴史 ~不動産業界での失敗や恥を公開~
恥の多い生涯を送って来ました。 さて、最近は真面目な内容のブログばかり書いてきてしまいました。 最近、このブログを見ていただくことが増えてきているようで、ありがとうございます。 当初は「誰も見ないだろう」と思っておりましたが、意外にも同業者さんを中心に色んな方にお声がけいただきます。 本当にありがたいことです。 しかし、たまにお声がけいただく方の中に、ふと思うことがあります。 「私のことを善人と思っているのかな?」と ブログで書く内容ですから、真面目に考えているのは事実です。 そして嘘も書いてないつもりです。 しかし、ブログの内容が時に理想論だったり、「こうあるべき」となっている結果 読んでいただいた方が私のことを善人と勘違いしていないかな?という不安を抱くようになりました。 ここで正直にお話しましょう。 私は「善人」に「なりたい」人間です。 私は決して善人ではありませんし、良い人かと言われたら「NO」とハッキリ言えます。 利己的な部分や弱い部分、人として未熟な部分などたくさんあります。 しかし、いつか人間的に「善人」というものになりたいと憧れているだけの人間です。 そこで、実態と伴わないこの変な好感度らしきものを下げようと思いました。 私が不動産業に入ってから十数年となっており、今日この日も含めて失敗を続けております。 その経験の中でも、私の「黒歴史」を公開してみようと思います。 黒歴史というからには「恥ずかしい」失敗であり、後悔しているものを挙げてみようと思います。 しかも出来る限り恥ずかしくて、ダサいものを挙げてみようと思います。 真面目に仕事に励んでらっしゃる皆さんには何の薬にもなりませんが、笑ったり、「自分はこんなことしないようにしよう」と思っていただけるだけで大丈夫です。 気楽に読んでください。 但し、この記事をもとに、私と会った時にはいじらないでください。 顔真っ赤になるだけですから・・・・ 宅建を取って調子に乗った時期 以前のブログで書いたことのある内容なのですが https://lotushome.jp/blog/3133/ 宅建の試験に合格すると、とてつもない喜びにあふれます。 今まで宅建マウントを取られた先輩や「宅建持ってないんですね」というお客様からの心無い一言に傷ついた自分が報われるのです。 そんな私はある時に最大のダサいことをやってしまいます。 それは苦労して宅建に合格し、宅建士証を手にした翌年に起こしてしまうのです。 なんと・・・ 他社さんで自分が賃貸物件を借りようとした時に、身分証として宅建士証を出しました これはどういうことかと、一応説明します。 通常、お部屋を借りる時には当然ながら身分証が必要です。 普通は運転免許証やマイナンバーカード、保険証などの公的身分証を使うのが一般的です。 しかし、宅建に合格した直後の私は違いました。 その時丁度引っ越しを考えていた私は、他社さんの物件で気に入った物件を見つけて、内見した後に申し込みました。 そして同業者とはいえ、当然入居審査はありますから、担当の他社さん営業マンから「身分証を」と言われ なんと 「今日持っている身分証が宅建士証しかないんですよ~」と 宅建士証を出しました。 私の脳内では 「えっ!!内田さん宅建士受かったんですね」という反応を期待していたのです。 しかし他社さんの営業マンは一言 「あっ、じゃあ帰ってから運転免許証をFAXしてください」 で終わりました。 ダサい、ダサすぎる 今となっては思い出す度に「きゃー」とむずがゆくなる行いです。 大体、今日持っている身分証が宅建士証だけのやつなんかいませんよね。 皆さんも宅建に受かった喜びでの「宅建ハイ」にはお気をつけください。 謎の業界用語「ドーマー」 これは先にネタバラシから先にいきましょう。 「ドーマー」とは写真のように屋根の上にある「屋根の上に突き出ている屋根付き窓」の名称です。 基本的には屋根近くのロフトなどの明り取りの為についています。 ある日、不動産営業新人の私は、先輩営業マンととあるアパートを見に行きました。 そこで先輩営業マンが 「ここの2階ドーマーあるね、かっこいいね」と言いました。 それを聞いた新人営業マンの私はなぜか 「へぇー、不動産屋って窓のことをドーマーって言うんだ」と勘違いしました。 寿司のことを「シースー」六本木のことを「ギロッポン」的なものだと勘違いしてしまったのです。 そして、不動産屋もそんな風にひっくり返して喋るのがカッコいいんだ!と更に思考は進みました。 そしてその日は来ました。 ある日、私は外壁塗装が終わったばかりのアパートの竣工検査への立ち会いを命じられました。 現地には塗装業者さん、大家さん、そしてこれから恥をかく新人ダメ不動産営業マンの私が揃いました。 一通り、現地を確認して、遠目からアパートを眺めている時に 私は思いました。 使うならココだ!と そして 「この物件のドーマーは南向きで日当たりも良さそうですよね」と この物件には正規の意味の「ドーマー」はありません。あるのは通常の「窓」だけです。 私はその瞬間に、人生で初めて肉眼でハッキリと見ました 大家さんと職人さんの頭の上に浮かぶ❔マークを その顔を見た私は瞬時に察しました。 これは違う!と なぜかその一言に触れない職人さんと大家さん、聞こえていないかのようでした、時が飛んだのかと思いました。 私はその後、事務所に帰ってパソコンでYahooに聞きました。 ドーマー 意味 と 一人で足をジタバタさせていたのだけを覚えています。 みなさんも知ったかぶりはやめましょう。 馬鹿の山頂で釈迦に説法 引用元 https://www.recurrent.co.jp/career/dunningkruger-effect/ リカレントさん みなさんはダニングクルーガー効果という言葉をご存じでしょうか? 詳しくはググってほしいのですが、簡単にいえば 物事をちょっと知ったやつが調子に乗って過信すること です。 図のように、物事をちょっとだけ知ると、まるで全てを悟ったかのように自信がついて調子に乗ってしまいます。 そして、学ぶにつれて奥深さを知り絶望します。そして学び続けることで本当の成長と自信を手に入れていく様を指しているようです。 私はこの馬鹿の山の頂(いただき)で正に失敗したことがあります。 不動産業界に入って一年ほど経ったとある日、先輩に連れられて今でいう「大家の会」に参加しました。 新人ダメ営業マンの私は誘われるがまま二次会へ行きました。 そこはスナックのような場所でしたが、二次会ということもあり、色んな人がざっくばらんに話していました。 私を連れてきた先輩も、仲の良い他社営業マンと別で飲んでいました。 すると一人になった私の隣に歳のころでいうと50歳~60歳くらいのオジさんが座りました。 おじさん(以下お)「はじめまして、お宅は不動産業者ですか?」 私「そうですけど、どちらさんですか?」 お「私はただの不動産好きのオヤジです」 この時点で私は「あぁー今日の会に参加した大家さん志望のおじさんかな」と思いました。 お「いやー、しかし不動産というのは奥が深いですよねー」 この一言で少し酔いも手伝った新人ダメ営業マンの私はスイッチが入りました。 私「そうですよ、不動産なんて簡単に考えちゃダメですよ」 その後もお酒という燃料を注ぎ込み続けたダメF1カーは止まりません。 私「不動産っていうのは・・・」 私「不動産を甘くみると・・・」 おじさんは「ほぉー、そうなんですね」とか「へぇー、そんな見方もあるんですねー」と相槌が上手いのです。 おじさんの相槌を追い風にして泥船はどんどん進んでいきました。 これから沈むとも知らずに・・・ そうこうしている内に宴もたけなわとなり、二次会は終了しました。 店の外に出るとおじさんが 「今日は楽しいお話を聞かせていただき、ありがとうございました」と挨拶をしてくれました。 私も 「不動産屋としておじさんの不動産知識に貢献できたな」という満足感でいっぱいでした。 その光景を見た先輩営業マンが近寄ってきました。 そしてさっきまで私が講釈を垂れていたおじさんを見かけると 「あぁー〇〇部長、いつもお世話になってます」と挨拶したのです。 そう、私が「不動産初心者のおじさん」と思っていたのは 近隣では知らない者はいない地場の大手不動産会社の部長さんでした。 そうです、私は ダニングクルーガー効果の曲線でいうところの 馬鹿の山頂で釈迦に説法をかましていたのでした。 このことを期として、絶望の谷に落ちた私は、今も啓蒙の坂を爪を立てながら這い上がろうとしています。 うぬぼれ ダメ。ゼッタイ 顔真っ赤にしながら公開しようか悩んでいる 書いている間、座っている椅子でクルクル回りながら、貧乏ゆすりをしながら、恐らく真っ赤であろう顔 ここまで書いておいてなんですが 公開するのやめようかなーと思っています。 しかし、この文章をみなさんが読んでいるのであれば、踏ん切りがついたのでしょうね。 ちなみに他にもたくさんの失敗や恥が思い浮かんでもきています。 それを書く気力も体力も最早残っていません。 いつか気が向いたら残りも書いてみましょうかね。 これを公開してから、この記事でいじられたら書くのをやめます。 あぁー、あぁー、昔の自分はなんであんなことをしたんだろう・・・
-

蛍光灯、製造終わるってよ ~2027年に備えて~
蛍光灯の製造は2027年末まで タイトルから冒頭画像まで、オマージュ満載で始まりましたが、中身は真剣にお話していきます。 今回は収益用不動産をお持ちのオーナーさん向けに、蛍光灯の製造が終了することの影響と、それに伴う準備や対策をご紹介してみようと思います。 そもそも、この蛍光灯の製造中止をご存じでしたでしょうか? みなさんがお持ちの物件では蛍光灯は使われていませんか? それより大前提として なんで蛍光灯が製造中止になるんだ? それはですね 2023 年スイス・ジュネーブにて「水銀に関する水俣条約第5回締約国会議」が開催され、蛍光ランプの製造と輸出入がその種類に応じ2026年末又は2027年末までに禁止することが合意されました。 蛍光灯に含まれる水銀を問題視するとともに、エネルギー消費の少ないLEDへの切り替え推進の両面が原因という訳です。 欧州を中心として主要各国では既に蛍光灯が段階的に縮小や生産の終了となっております。 日本も例外ではありません。 蛍光灯が無くなる? おいおい、私の物件の共用灯は蛍光灯だよ、中止になったらどうすればいいんだ? 意外と多いと思います。 それは、アパートマンションの共用灯は今でこそLEDが当たり前になりましたが、少し前までは蛍光灯でしたからね。 また、器具そのものも安価ではなく、特にアパートマンションの共用部分の電灯については高所にあったりする為、壊れてもいない照明を交換することはあまりなかったことでしょう。 しかし、この2027年蛍光灯製造中止問題は待ってくれません。 そもそも、既に国内で蛍光灯を製造しているのは3社ほどです。 しかも製造中止が決まっている以上、これから多くの在庫を製造することは考えにくいものです。 そうすると考えられるのは 蛍光灯の価格高騰、在庫不足、最悪交換できない ただでさえ物価高騰が叫ばれる昨今ですが、この蛍光灯、実は2023年から値上げをし続けており、その値上げ幅はなんと 約80%~90% おぉー、品不足の前に既に蛍光灯そのものが高騰しています。 加えて2027年に製造中止となっていますが、このような電球型蛍光灯は 2026年に製造中止する物もあるのです。 パルックボールと呼ばれるような電球型の蛍光灯は既に生産を終了しているそうです。 ちなみに2027年が来たら蛍光灯が使えなくなるのか? という問題については 特に使用は禁止されていませんし、在庫があればその販売も禁止はされていません。 しかし、当然今後生産は減少していくことでしょうし、蛍光灯の値段は上がっていくことでしょう。 このままでは蛍光灯一本交換して数千円という未来が見えてきました。 そもそも、終わりが見えている蛍光灯を今後も使用するメリットは将来的にはありません。 それではどのように対策をしていけばいいのでしょうか。 おススメは外壁塗装に併せて交換 対策はいうまでもなく 既存照明をLED照明へ変更すること これは間違いありません。 また、交換時期が2027年に近づくにつれてLEDの品不足や工事の混雑が予想されます。 恐らくギリギリの時期に実施をしてしまうと、工事費なども高くつくことでしょう。 ただでさえ物価高騰が続く昨今、先延ばしするメリットはあまりありません。 それでは今すぐ交換するのがいいのか? という問いには一つ提案があります。 もし、今後近いうちに外壁塗装などをすることはありませんか?と 共用部分の電灯は基本的に高い場所についています。 加えて、既存の電灯からの交換になると、今までの塗装がされていない部分などが露出する可能性があります。 そこで、もし外壁塗装などのメンテナンス時期が到来しているのであれば、足場を組む塗装工事と同時に行うと費用や外観の美観を一気に解決することが可能となります。 外壁の高い位置にある照明などは、高所作業の単価が追加になりますが、足場があれば簡単になります。 このように2027前にメンテナンス時期を勘案し、どうせならまとめることをおススメします。 そうすることで、器具の取り付け跡の美観の問題と器具の設置手間を削減することが可能になります。 あとは、よく聞かれるのですが 蛍光灯の器具で使えるLED電球への交換はダメか?という質問ですが これについては 管球タイプのLEDはなぜか寿命が短い と思っています。 やはり器具そのものがLED用に作っていないせいか、早い段階で切れてしまう印象があります。 出来れば器具と一体式になっている照明をおススメします。 管球タイプのLEDもまあまあのお値段がするため、すぐに切れてしまうともったいない。と思ってしまいます。 いずれにしても対策を いかがでしたでしょうか? オーナーさんでもまだ知らない方が多い2027年蛍光灯の製造終了。 あと3年あるといえど、足元では蛍光灯が高くなってきており、何本か交換した場合、LED器具代になってしまいます。 現在、蛍光灯を使用している物件のオーナーさんは計画的に進めて欲しいものです。 恐らく、駆け込み時になると器具不足や工事の予約も殺到することも予想できます。 計画的に対応することで無駄なコストにならないようにご注意ください。 この問題の為だけに外壁塗装をすることはおススメしませんが、それでもどうせ必要ならまとめてやってしまいましょう。 今現在外壁塗装を検討している方は余計に、照明もチェックしてみてはいかがでしょうか。
-

どうしたら売買情報が先に来る人になるのか? ~まとめ編~
人気者になりましょう! 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ https://lotushome.jp/?p=3889 良い物件を紹介してもらうには 前々回の記事では「良い情報が内々で周るのはなぜか?」を前回の記事では「こんな人には情報が来ない」を書いてきました。 そして今回はとうとう 「どうしたら良い情報が周ってくるようになるか?」について書いていこうと思います。 ちなみに何度も言いますが、コレが絶対の方法という訳ではありません。 あくまで皆さんが普段見れない不動産業者の本音の部分などからお役に立てる情報になればと思ってご紹介しているだけです。 皆さんが普段見られない不動産業者の飲み会などから抜粋していますので、本音に限りなく近いと思います。 ですから「自分には自分のやり方がある」「不動産業者に好かれようと思わない」「良い情報の取り方はそうじゃない」という方はソッと閉じていただければと思います。 他にも方法があるのも事実ですからね。 ではいきましょう。 コミュニケーションは「広く浅く」より「狭く深く」 「人脈」という言葉に惑わされないで まずは紹介をもらう為のステップとして関係者、特に不動産業者との付き合い方についてですが 冒頭にもある通り、「広く浅くよりは狭く深く」をおススメします。 昨今のYOUTUBEなどでは「とにかく不動産会社をたくさん周る」「挨拶周りをする」「名刺をたくさん配る」という方法が紹介されておりますが、未公開物件がもらえたりとまではいかないというのが本音だと思います。 それは前々回でも申しましたが、そういった方法では良い物件をご紹介したいと思えるほどの 信頼関係までは至らないから それはいくつかの要因があります。 例えば皆さんも本業などの会合やセミナーなどで挨拶した程度の方、名刺交換をした間柄を簡単に信用するでしょうか? また、不動産投資というのは複雑です。 ある人には「良い物件」だとしても違う人には「全く響かない」というのもあります。 どういった物件が欲しいのか?資金計画は?どんなスタンスか?売主に紹介しても大丈夫な人か?人当たりやコミュニケーション能力は?賃貸経営に関する考え方は? こういった内容も分からない段階で「おススメ物件あります」とはなりません。何をご紹介すればいいのかも分からないですからね。 ましてや大事な優良物件を優先的に話すということをしている業者を私は見たことがありません。 大事なお客様には信頼に足る人物をご紹介しようと思うのは当然のことだと思います。 ひょっとすると口だけは「あなたは特別だから」と言って紹介する業者はあるかもしれませんが・・・ 昨今の方々は簡単に「人脈」という言葉を使いすぎるきらいがあると思っております。 人脈づくりの為に会合やセミナーに行ったり(会合やセミナーに学びに行くのはとてもいいと思います)、名刺交換をしただけで自分の人脈リストに入れてみたりなど 人脈というのはそう簡単に出来上がったりはしないのです。 大事な情報だからこそ、渡す人は選びたいという気持ちを汲んであげるといいかもしれません。 但し、不動産業者周りが無駄と言っている訳ではありません。最初はどういった業者があるのか分からないので、たくさんの業者と会うというのは大賛成です。 好みの業者さんを見つけるまでは足で見つけるしかないのですから。 私が言っているのはあくまで「業者としっかりと話して相手のことを理解し、みなさんのことも業者に知ってもらう」ことが大事。ということです。 売買に携わる業者さん達は、不特定多数の人とのお付き合いを好むというよりは「いい人間関係を築きたい」という方が多いのです。 ココは良さそうと思ったらしっかりとしたコミュニケーションを取って信頼に足る人物だということを分かってもらいましょう。 返事は早く これも大事です。 前回も触れましたけど、良い物件というのは時間がありません。 昨今の投資ブームにより、不動産業界も新規参入が多くありました。 多くの方は不動産の厳しさや「良い物件が買えない」ことで退場しましたが、今でも不動産の投資は比較的勝率の高いビジネスだと思っています。 そんな中で重要なのが 返事の早さ 誤解のないように書きますが 買わないという返事も早い方がいい こうでも書かないとキョクタン星人から「不動産屋のいいなりに買えってことか?」とか「都合のいいお客様になれってか?」と来そうですから。 そうなんです、「買う」だけでなく、「買わない」の返事が早いだけでも十分ありがたいのです。 「すぐ断るのは悪いから検討してるフリを・・・」などの気遣いは、却って相手を困らせてしまいます。 あなたにおススメしたにも関わらず、決断した時には他の人に勧めていた。となれば不動産業者も不義理な気がしてしまいます。 それよりはハッキリと提案に感謝し、今回の物件は見送る旨を伝えましょう。 そうすることで「あの人は決断の返事が早い」となり、次回からも一旦は話を振ってみようと思うハズです。 良い物件は争奪戦です。 そんな時に「あの人は返事が早い」というだけで情報が回ってくるものです。 しかし、同時に注意も必要です。 急ぐあまりに失敗というリスクも当然出てきます。 ですから早い返事をすることが出来るように、普段から選球眼を鍛えておかねばなりません。 その為にはたくさんの物件を見たり、修繕の知識なども備えておく必要があります。 早い返事というのは、単に気持ちの問題ではなく、知識や経験の積み重ねで鍛えられるものです。 急がば回れ、しかし急がないといけない。 慎重かつ急ぐ 難しいのですが、これを身に付けることが近道となります。 あなたの「良い物件」を教えて 元も子もない話なのですが そもそも「良い物件」ってなんですか? 築年数も浅く、積算評価も高く出てて、高利回りで、好立地で、価格も安くて、買った瞬間に売っても利益が出る そんな物件は千三つと呼ばれる不動産業界とはいえ ない 絶対ないとは言いませんが、そんな物件だけを待っていたら数年単位で待たないといけないでしょう。 そんな物件を待つのは正直「宝くじに当たらないかな?」程度でいいと思います。 そうではなく、「あなたにとって良い物件」を探すことです。 例えば「少々立地は我慢できるから築年数が浅いもの」、逆に「どんなに古くてもいいから好立地なもの」、「難ありでも高利回り」 これらはそれぞれの観点で見れば「良い物件」な訳です。 しかし、不動産業者から見れば「あなたにとっての良い物件は分かりません」という状態ですから、何を欲しがっているのか分かりません。 例えるなら「友人の子供にオモチャをプレゼントする」という状況を考えてみてください。 当の友人からは「良い物をちょうだい」と言われたとしましょう。 思いませんか? 「良い物ってなんだ?」と 性別は?歳は?好きなアニメは?既に持っているおもちゃは? というか 「何が欲しいか具体的に教えて欲しい」と思いませんか? 不動産業者も同様です。 もちろん、オモチャと違って2つとして同じ物がない不動産です。 あまりに狭い条件だと見つからないでしょうが、それでもある程度の範囲は伝えて損はありません。 要は不動産業者が情報に触れた時に「そういえば〇〇さんが好きかもな」と思えるだけの希望は伝えておきましょう。 「そんな範囲を狭めたら、他の良い情報が来ないかもしれないじゃない」と思われるかもしれませんが、最初は仕方ないと思います。 何度か取引を重ねて、あなたのことを深く理解してもらえたら後は自動的に紹介出来るかもしれません。 それでも最初の内はある程度希望を伝えておくことで、近い物件が出た時に「あっ!!」と思われることの方が確率は高くなることでしょう。 この時に伝えるポイントとしては 許容できる条件、つまり我慢できるポイントを伝えると記憶に残りやすいと思います。 例えば「築年数は古くても大丈夫」とか「駅近物件なら価格が多少高くても」とか「築年数が浅ければ立地が悪くても」 などの許容できる条件を話しておくとイメージがつかみやすいと思います。 不動産業者は物件を見た時にメリットとデメリットがすぐに出てきます。 そのメリットとデメリットの中であなたを思い出してもらいやすくしておくといいと思います。 「おっ!この条件なら〇〇さんに合いそう」 こんな感じで思い出してもらえるとチャンスも広がっていくでしょう。 人柄で選んでもらおう さて、いかがでしたでしょうか? 普段見れない不動産業者の本音という部分でお話してみたつもりです。 「精神論ばっかりじゃないか」 と思われたかもしれませんが、その通りです。 市場の中で多数のライバルと戦う時に、資産規模などではどうしても敵わない。 初期段階などは特にそうだと思います。 私も含めて「もたざる者」は、あるもので戦うしかありません。 だからこそ、今回はコストの掛からない方法での情報取得に絞ってご紹介してみました。 いずれの方法も特別なコストは要しません。 ただ「相手方の立場に立ってみて、話しやすそう、こちらの事情も汲んでくれそう」と思われるだけでもチャンスは増えるハズです。 どうしても水面下での情報というのが強い業界です。 2つとない商品である以上、信頼できる方に話が来やすいという歪な構造です。 それでも、一旦信頼されれば優先的にお話が来るかもしれません。 いずれにしても今回挙げたような内容は、実行することにデメリットはありませんから、参考になれば幸いです。
-

頑張れ管理スタッフ!オーナーさんに怒られた時の考え方 ~オーナーさんも人間だから~
頑張れ同志たち さて、最近オーナーさん向けの記事ばかり書いていましたので、全国の管理会社の同志へ向けての記事を書いてみましょう。 私たち管理会社は基本的には物件のオーナーさんから管理委託契約に基づいて管理を委託されております。 つまり、オーナーさんは仕事の「依頼者」となり、大切な顧客となります。 管理会社に勤めていると、このオーナーさんからお叱りを受けたり、冷たい対応をされるということもあるでしょう。 そんな時の心の持ち方を今回は書いてみようと思います。 時にオーナーさんとのお付き合いに疲弊して退職していく方も一定数いるのを見聞きします。 その度に思うことがあるのです。 今回はそんなお悩みを持っている管理スタッフへのエールも込めて書いてみようと思います。 大前提として「一生懸命頑張っている管理スタッフ」の為です。 やる気なくて怒られたのなら自己責任ですので、甘んじて怒られてください。 怒られた時の管理スタッフ まずはオーナーさんに怒られたり、冷たい対応をされた時の気持ちはよく分かります。 思いのほか凹んだりしますよね、分かります。 特に管理スタッフ社員などである場合、心の中をよぎるのはこんなことでしょうか。 これが原因で解約されたりしたらどうしよう 頑張ったのに伝わらないもんだな そんなに怒らなくてもいいのに それが出来たら苦労しないんだけどな こっちも一生懸命やってるのに まあこんな感じでしょうかね。 真面目なスタッフとかだと、翌日以降も気にしてしまうんですよね。 怒られた日に帰宅して、シャワーを一人で浴びている時などに 「ああぁぁぁぁ・・・・」 という溜息というか嗚咽というか、何とも言えないものが出てきたりするんです。 真面目に取り組んでいればいるほど、悲しさややるせない気持ち、憤りなどになることでしょう。 分かりますよ、その気持ちは それでも明日はまた来ますし、こんな状態を長く続けても辛いだけですから、なんとか消化しましょう。 今回は私が心がけていることで助けになったことを書いてみましょう。 悪手 こういった経験をした管理スタッフの翌日以降の対応で悪手なのが その後、そのオーナーさんへの連絡を控えてしまう 「どうせ怒られるし・・」「分かってくれないし・・・」「もう言われたくない・・」「人として合わないんだ・・」 気持ちは分かります。一生懸命やったつもりなのにという気持ちは でも、この対応は事態を好転させてはくれません。 それどころか、悪化を招きます。 連絡がないことで不信感をもたれたり、コミュニケーションが途絶えて余計お互いの齟齬が生まれたりします。 でもね、私の経験上ですが その後も普通にコミュニケーションは取り続けた方がいいんです 間違いありません。 恐れてはいけませんし、放置すると余計悪化するだけです。 そして悪化した結果、更に嫌なことが襲ってきます。 「でも・・・・でも・・・」 分かりました、では次から勇気の出る話をしましょう。 オーナーの気持ち こんなオーナーさんはそうそういませんから安心してください。 まずは、身も蓋もない話からです。 オーナーさんがそこまで怒ったのは、話したタイミングが悪かっただけかもしれない まずはここから始めましょう。 こんなことを書くとオーナーさんから「真剣に怒ってるんだよ」と思われるかもしれませんが、待ってください。 まずは管理会社スタッフに次の一歩の為の勇気を持ってもらうのですから、お待ちください。 それでも本当にそういうこともあるんです。 私たち管理会社にとっては不動産管理が本業ですから、仕事と思ってオーナーさんに連絡をします。 しかし、大多数のオーナーさんは本業をもっていたりします。 たまたま、立て込んでいたり、或いはプライベートなどでオーナーさん自身も嫌なことがあったり、疲れていたりして ついつい厳しい口調になってしまっただけ という可能性もあるのです。 オーナーさんだって人間ですから、そういう時もありますよ。 管理会社スタッフのみなさんだってありませんか? 自分の機嫌が悪くて、ついつい他の人に必要以上に強く当たってしまうこと。ありませんか? 案外、叱られたオーナーさんと別の機会に連絡すると穏やかだったりします。 そもそも、物件のオーナーともなれば融資と言う名の借金をすることも珍しくはありません。 事業として取り組んでいるのですし、人生を懸けているのです。 もちろん、管理会社の社員も一生懸命仕事をしていますが、このプレッシャーは理解しておかねばなりません。 そんなプレッシャーを抱えているのですからね、ときに厳しいことがあることもあるかもしれません。 ですが「以降の連絡を控える」という選択はまずしないようにしてください。あまり良い結果は出ませんから 次は「怒った原因と改善についてです」 原因のほとんどは そもそも、怒られて凹むようなオーナーさんのことを、あなたは理解していますか? 往々にして、このような事態がある時は あんまり話したことのないオーナーさんと起こります 昔から気心しれたオーナーさんに急に怒られるということは少ないでしょうし、あるとすれば理由もハッキリとしているでしょう。 リカバリーの方法も心得ているでしょうから、こういった場合は凹むような必要はありません。 大体怒られて凹むような場合というのは そのオーナーさんの価値観が分かっていない場合がほとんどです。 つまり オーナーさんとのコミュニケーション不足が原因であることが多数 価値観が分からないので「何で怒られたのだろう」「なぜ怒られたのだろう」という状態が多いのです。 そもそも相手の価値観を理解していますか? 求める報告頻度は? 物事のスピード感は? 賃貸経営で重視しているポイントは? 何が好きで何が嫌いか 問題解決の方法は? こういったことが理解出来ている人からは滅多に怒られないことでしょう。 怒られる前に、相談や理性的に話し合いが出来るでしょうからね。 また、意外なことにこういったオーナーさんから怒られる社員というのは 気遣いが出来るスタッフが多かったりします。 え?気遣いできるなら怒られないんじゃない?となりそうですが、理由があります。 気を遣うあまり、連絡を控えてしまった結果、コミュニケーション不足が起こる 管理会社からの連絡というのは、喜ばしいことばかりではありません。 連絡をした時に不機嫌そうな声を聞くと、以降の連絡を控えたりしてしまうのです。 その結果、コミュニケーション不足に陥り、理解不足となってしまいます。 理解が不足すると、ますます価値観が分からないのです。 そう、その気遣いはお互いの為になっていないのです。 管理スタッフを志す方は、営業の方と比べるとこの傾向が強い方が多いと思います。 思ったことをハッキリと伝えずにオブラートに包んだりするのが上手な反面、その気遣いが故に上手く伝わらないということがあるのです。 一歩踏み出してみましょう まとめに入ります。 まずは怒られた事柄については迅速に対応しましょう。これは当然です。 そしてその後は勇気を出して一歩踏み込んでみましょう。 怒られた過去は「あの時はタイミングが悪かっただけかもしれない」と思い、勇気を出してみましょう。 そして、オーナーさんのことをもう少しだけ知ってみましょう。 報連相だけでなく、人間としてどういった価値観なのか?ということを きっと、思っていたような人ではなくて別の一面が見れるハズです。 私の好きな言葉に 「切り結ぶ 太刀の下こそ 地獄なれ 踏み込みいれば ここは極楽」 相対する刀の下は地獄だが、一歩進めば極楽だ という意味です。 人間関係でもこれはあると思います。 気を使って距離を取ると、益々お互いのことが分からずに疑心暗鬼になってしまう。 一歩踏み込んで、濃いコミュニケーションを試みてください。 もちろん、多少の雑談だけではコミュニケーションは深まりません。 仕事の話をしっかりとしてみましょう、出来ればその時には「私は管理会社として〇〇と言う風に考えている」というあなたのポリシーもあるといいと思います。 恐い人だと思っていたが、話してみたら良い人だった。 このような例がほとんどです。 あの時は怒ったオーナーさんも、あなたのことを「話してみたらいい人だった」「一生懸命やってくれているんだ」「この人はこう考えていたんだな」となるでしょう。 大体の場合、一歩踏み出してみれば、悪い結果というのは少ないものです。 それでもダメだった時はどうすればいいのか? そんなこともありますよ!人間ですから合う合わないもあるでしょう そう思うしかありません。 一生懸命仕事をしていても、全てが伝わる訳でも無いですから。仕方ないと諦めましょう。 それでも変に距離を取って疑心暗鬼や自然消滅よりは余程いい結果になるでしょうし、一生懸命やっての結果なら悔いも残らないでしょう。 私なんて この世のほとんどの人間は私のことを嫌いだと思っています。 今思い悩んでいる方へ あんまり気にし過ぎないでください。 真面目で良い方ほど思い悩んでいることも多いんです。この業界 今回がそんなあなたの心の助けになれば幸いです。 お互い頑張りましょうね。










