(60ページ目)管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」　～オーナーの方針編～

双方の為に「ズレ」を無くそう

賃貸物件を買って、管理会社に管理をお任せしておけば大丈夫！

このブログを読んでくださる変わった方々は、こういった幻想は持たないことでしょう。

賃貸における管理会社というのは上手く利用すると自分の時間を損なうことなく、賃貸管理のプロの知見と相乗効果を得られて最大のパフォーマンスを発揮します。

しかし、管理会社が良かれと思って行う行動すら、オーナーから見ると悪手となってしまうことがあります。

そうすると、お互いにとって労力や時間、得られたかもしれない利益も消え失せてしまうことでしょう。

このような現象はひとえに「お互いが何を考えているのか」を双方が理解していないことから起きるものです。

今回は管理会社のパフォーマンスを自分自身の物件で最高に発揮させる為に「管理会社と話しておいた方がよい空室に対する感覚」というテーマをご紹介してみたいと思います。

満室経営を目指すのはオーナー、管理会社ともに共通していることでしょう。

しかし、この「空室に対する感覚」がズレてしまうと途端にパフォーマンスが落ちてしまうものです。

「えー、そんなの面倒だよ。そういうのを省く為に管理会社がいるんじゃないの？」というお声があるかもしれません。

ご安心ください。

これは最初の内だけでもいいのです。

あなたの思考回路や求めているパフォーマンスの全容が理解できれば、きっと管理会社はあなたの方針に寄り添って最良のパフォーマンスを発揮してくれることでしょう。

後からでも回復は可能ですが、お互いにとって無益な時間を過ごすことは不毛です。

そしてお互いに理解が出来た時には、ほとんどストレスのない賃貸管理となることはお約束いたします。

やってみて損はない。と思いますから、ご覧になっていただき、今の管理会社をあなたの最良なパートナーにしてもらう役に立てば幸いです。

特に現在の管理会社が「思ったパフォーマンスを発揮してくれていない」と思っているオーナーさんにはおススメです。ひょっとしたら、この点がかみ合っていないのかもしれませんよ。

ゴールは一緒だが経路は「それぞれ」

まずは、なぜ管理会社とのコミュニケーションが大切なのか？について解説してみましょう。

賃貸経営での分かりやすいパフォーマンスである「満室経営」を例に挙げてみましょう。

恐らくオーナーも管理会社も満室経営に至るという「ゴール」はお互い理解していることでしょう。

しかし、この「ゴール」への道のりは正に千差万別で、そこにはお互いの「感覚のズレ」も生じてきます。

満室を目指す時に空室が一部屋出たとしましょう。

満室を目指すあなたはどの方法を取りますでしょうか？まずは原状回復と家賃設定の考え方です。

本当はもっと複雑ですが、代表的な選択肢を３つ挙げましょう。

• 前の入居者と同程度の原状回復＝家賃は現状維持程度
• リフォームを実施し、価値をＵＰ＝家賃ＵＰを目指す
• 使えるものは使い、多少の落ち度は許容してもらう＝家賃を下げて一日も早い成約を目指す

さて、どの選択肢が正解でしょうか。

正解は

「どれも正解です」

そうなのです。いずれの組み合わせにしても「満室経営」というゴールが達成できれば、目的は達成といえるでしょう。

しかし、その手法はまるで違います。

この手法に双方考えていることが違うと、提案の仕方や運営がそもそもズレてきてしまい、お互いのパフォーマンスは悪化することでしょう。

もう一つ「時間の感覚がズレている」という状態も良いものではありません。

これも空室を例にしましょう。

• 少々の時間は覚悟している
• 目標家賃を達成する為なら時間が掛かってもやむなし
• 一日も早い成約を

もちろん最善は「高い家賃で一日も早い成約を」ですが、市場という相場がある以上、そう上手く進むことばかりではないでしょう。

それぞれに当然家賃設定や投じるコストにも差が出てきます。

これにも正解はありません。

「選んだ道を正解にする」これこそが、賃貸経営の本質です。

この思いを管理会社と共有することが出来れば、きっと納得のいく結果となることでしょう。

管理会社はオーナーの、オーナーは管理会社の考え方を理解していない状態はスポーツで例えると分かりやすいものです。

例えば、野球であれば「ノーアウト一塁、バッターはどうするのか？」です。オーナーは監督、バッターは管理会社だとしましょう。

ここで意思疎通が出来ていない場合、あなたは当然「バント」だと思ったところ、バッターがヒットエンドランを選択する。ということが起こり得るのです。

オーナーにとっては「なんでそんなことをした？」と思うかもしれませんが、お互いの感覚が違えばそうなっても仕方ありません。

これでは効率的に進めていくことは難しいかもしれませんね。

それでは具体的に何を管理会社と話しておけば良いのでしょう。

①家賃は現状維持？ＵＰ？下げる？

これは物件ごとに決まっていくことでしょう。

空室が出たら選択肢は３つ

• 他部屋や前の入居者と同水準
• 家賃ＵＰを目指す
• 減額

まずはオーナーの感覚でもいいのですが、この３つのどれかを選択するものです。

当然、同水準でも原状回復が発生することもあるでしょうし、家賃ＵＰを目指すのであればグレードアップなどのコストが発生することでしょう。

おおまかにで結構ですが、このオーナーはこの物件をどうしようとしているのか？が分かればベストの提案は自ずと出てくることでしょう。

いずれもコストとの比較になるので、必ずしもガチガチに方針を固める必要はありませんが、家賃の進むべき道をお互いに共有していると全ての面で時間効率も良いものになっていくことでしょう。

②空室期間に対する感覚

　

こちらも嚙み合わない事例を良く見聞きするものです。

空室期間の感覚というのは「どのくらいの空室期間を許容するのか？」ということです。

もちろん、最短で決まることが最良であることは間違いありませんし、オーナーも管理会社も共通しています。

仮に「一時でも空くことは嫌だ、最短で埋めてほしい」という要望がある場合は、「家賃を相場より激安にすればいいのでは？」といいう案も出るかもしれません。

乱暴な回答ですが、これも一つの解決策となります。

物件は近隣相場、ライバル物件、時期などにより成約スピードは変化していきます。

相場にあった賃料であれば、相場通りの期間で埋まることでしょう。

一刻も早く成約を目指すのであれば、ライバル物件に勝ち抜く価値がなければいけません。

この条件はグレードだったり、賃料の見直しだったりと方針が様々です。

逆に「安値で決まる位なら少々空いても良い」という選択肢も当然あり得ます。

特に売却を考慮している時期などであれば、空室を埋める為に安易に値下げなどをすると全体の利回りは当然下落してしまい、物件の売却価格にも影響が出ることでしょう。

こういったタイミングであれば早期の成約よりも希望金額での入居付けを目指すことが正解ともいえるでしょう。

成約スピードはざっくりといえば

物件の割安感

で大きくスピードが変化します。

これは実際に「家賃が安い」かどうかではありません。

市場や相場に比べて自分の物件の家賃がどう映るか？ということです。

いずれにしても、相場や近隣物件よりお得だ！！と思うような物件であればスピードは上がります。

一方、近隣相場やライバル物件と比べて似た状況であれば、相場通りの空室期間でしょう。

この空室期間は逸失利益とみなすことが出来ますが、入居した後に家賃を上げることは基本的には難しいものです。

スピードを重視し過ぎた結果、全体の収益を損なってしまっては本末転倒です。ですが、全体収支を重視した結果、空室がいつまでも埋まらなければ「捕らぬ狸の皮算用」です。

ここで決めるべきは家賃設定ではありません。

決まらなかった場合の期間と対策を話すのです

例えば目標家賃があった場合に、期間と方針などを話しておくのです。例でいえば

• 〇か月空くようなら家賃を〇千円下げる
• 〇か月空くようなら壁紙を張り替えてみる
• 〇か月空くようなら敷金を０にする

こんな風に話しておくと管理会社もやりやすいかもしれませんね。

管理会社も内心では「こうすれば決まると思うんだけどな・・・」と思っていますし、思わなければなりません。

ですが、オーナーの意向に添わなければいけない。という思いが強いあまり、提案まで至っていないケースがあります。

そんな時にオーナーの方針や考え方を理解すると一気に物事が進んだりします。

現在、上手くいってないと思われるオーナーさんは、一度管理会社と話してみてはいかがでしょうか。

答えは既に双方が持っているかもしれませんよ。

賃貸経営は思いのほか、コミュニケーションが重要な要素となっています。

ＡＩやデータなどの活用は当然ですが、案外単純なことで結果が劇的に変わることもあるのです。