気持ちは分かるのですが・・
今回は管理会社によく来る相談の内、相談先は管理会社ではないという事例をご紹介してみようと思います。
よく「物件の管理会社なんだから対応しろ！」とお叱りを受けたりするのですが、そもそも賃貸の管理会社というのは民間であり、法的な拘束力を伴う仕事はほとんどありません。
しかも昨今の借地借家法は「超」がつくほど強力です。
入居者さんの個人情報一つ簡単に取り扱うことは出来ません。
今回は良くお問合せがある事項の内、管理会社が役に立たない事例をご紹介しようと思います。
こんな場合はまずは警察へ
例えばこんな事例です。
- 自転車が盗まれた
- 下着が盗まれたと思う
- 新聞や牛乳が無くなった
- 車にキズをつけられた
こういったお声を寄せられる時には冷静に
まずは警察へ連絡しましょう
窃盗や器物破損があった場合、まずは警察です。
こういった相談が最初に管理会社に来る要因として
建物や敷地に防犯カメラがあるから確認したい
という気持ちで管理会社に連絡するというのが大きいのでしょう。
しかし、マンションやアパートの防犯カメラというのは、大体のまともな管理会社であればですが、
簡単に入居者さんに見せることは出来ません
「なんでだよ、こっちは被害者なのに」と思うかもしれませんが、これは仕方ないのです。
防犯カメラというのは思ったよりもデリケートな物なのです。
見る映像によっては、他の入居者さんのプライバシーなども多く含まれており、被害にあった(恐れ)とはいえ、簡単に見せることは出来ません。
例えば期せずして、お隣さんの浮気疑いの映像が映っていたり、特定の入居者さんの帰宅時刻が推測出来たり、あくまで一例ですがご想像に難くないでしょう。
では「何のための防犯カメラだよ」と思われるかもしれません。
安心してください。解決方法がございます。
捜査関係事項照会書で開示できる
そんなプライバシーの塊である防犯カメラですが、ちゃんと役に立ちます。
ちゃんと警察が捜査した結果、防犯カメラに「証拠がありそうだ」と警察が判断した場合、画像のような「捜査関係事項照会書」というのを管理会社へ出してくれます。
この照会書は、警察として防犯カメラデータを管理会社に対して「提出してもらえませんか？」というお願いの書類です。
これを受け取った管理会社は防犯カメラのデータなどを警察に引き渡すことが可能です。
警察が防犯カメラを見ることは多くの人は納得するのではないでしょうか。
警察が目的外の使い方をする訳はないでしょうからね。
そして防犯カメラ映像を警察の捜査として確認するのです。
こうすることで他の入居者さんのプライバシーを守りながら捜査を行ってくれるのです。
ちなみにこの「照会書」ですが絶対出される訳ではありません。警察官に気軽に「防犯カメラを見せていただけませんか？」と言われることもあるのですが、当社としては、他の入居者さんからの苦情対策として必ずいただくようになっています。
とにかく、防犯カメラを確認したい。という場合は警察へ連絡しましょう。
ちなみに犯罪の疑いがある以外の理由で、防犯カメラを確認させて欲しいという相談はまず難しいと思います。
ある入居者さんの求めで防犯カメラを見せたとなると他の入居者さんに示しがつきませんからね。
とにかく、防犯カメラというのは意外と入居者さんは簡単に見ることは出来ないんだ。というのはご理解いただきたいと思います。
お問い合わせ
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師①
被害額は５万円！さて、次なるターゲットは私でした 緊急朝礼！「詐欺師現る」 これは私が東京で賃貸営業マンとして従事していた会社で起きたことです。その日、朝一のミーティングで店長から緊急事案として報告がありました。「系列店舗の営業マンがお客様から５万円取られた」とのこと私もよく知っている後輩営業マンＫくんでした。手口は単純ですが、人の弱みにつけ込むような嫌な手口です。 絶妙な金額とその手口 手口はこうでした詐欺師をAとします。Aは予約なしで店舗に来店したそうです。通常通りお部屋探しのお客様としてそしてＡの条件はこのような感じだったそうです。・三軒茶屋駅から徒歩３分以内 ・希望家賃額 ４０万円~８０万円のマンション・間取りは問わない・とにかく急いで部屋を決めたい・内見して良ければ今日決める東京とはいえこの家賃額はかなり高額の部類です。当時でも駅隣接クラスのタワーマンションの３ＬＤＫクラスやキレイな築浅大型戸建でなければいかないレベルです。この条件は営業マンからすると確かに飛びつきたくなるような好条件です。そして、その月Ｋくんは営業成績が普段に比べて調子が悪い状態でした。接客をし、慣れない高額帯の物件を一生懸命ご提案したそうです。営業成績的にもこれがまとまれば逆転の一歩になりますからね。すると、高額帯にも関わらずお店で２件程度ご提案した段階でA「この２件見に行って良かったら決めるよ」とまさかの成約宣言、Ｋくんのテンションは恐らくここで最高潮だったのでしょう。意気揚々とご案内へ向かうＫくん、その後に罠が待っているとも知らずにそしてご案内の車でAはＫくんとの会話で徐々に進めていくのです。車内ではAはＫくんに自分の素性を話していったそうです。・自分は会社をいくつかやっていて年収だけでも億を超えている・ビジネスはリスクをいかに取るかが大事だ・有名人の○○はよく食事に行く仲だなど、いかに自分がスゴイ人間かを力説していたそうです。Ｋくんも案内する金額帯などから疑いもしなかったようです。そしてAの作戦が始まりますA「よしＫくん、一つゲームをしよう」A「Ｋくんのことを気に入ったから、Ｋくんがゲームに勝ったら、案内に行く前だけどこの２物件どちらとも借りるよ」と、破格の条件でした。そしてそのゲームとは 「ジャンケン」 そうです、まさかの２分の１の確率しかし、ジャンケンに負けた場合はというとＫくんがＡに５万円払うこと、そして今回は即決はしないでした。そしてＫくんはその挑戦を飲んでしまいました。その時に躊躇はあったそうですが、Aから「美味しい話はリスクを負った者だけが掴める」とか「オレは５万円という金が欲しい訳ではなく、Ｋくんに成功者の感覚を知って欲しい」、「こういった勝負をするのが趣味だ」などと言われたそうです。そしてＫくんはジャンケンに負けてしまいました。Ｋくんは近くのコンビニで５万円をおろし、Aへ支払ってしまいました。もちろん、その日の成約はなかったそうです。そのエピソードを帰って先輩営業マンに話したところ、このような事態になったそうです。その時は「へぇー、変な人もいるなあ」程度で聞いていました。そして、その話から数日後、一人の男が部屋探しにきました。予約なしで担当は私です。私「こんにちはー、今日はどんなお部屋をお探しで？」男「成城学園前駅か千歳船橋付近で４０万円~８０万円の物件を探している」男「間取りは問わない」男「急いできめたいんだよね、今日見れる？」男「良かったら今日決めたいんだよね」おや？どこかで聞いたことがある条件そうです、次のターゲットは私でした。続きます
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③老夫婦の想いと大逆転 完結編
ご夫婦の結末とは？管理会社の腕の見せ所でした さあ募集だ！手直しだ！ 前回までの①はこちら ②はこちらさて、全５部屋の空室を埋めなければいけません。ざっくりと５部屋の方針をこのようにしました。①比較的状態の良い２部屋は条件を変えず、再清掃と写真の撮り直しでいける②手付かずの３部屋については原状回復をメインに少し手を入れて募集 以前の募集写真 撮り直し後 いかがでしょう？写真の撮り方、明るさ一つでも随分と印象が変わってきます。もちろん、トイレの温水洗浄便座などは後付けにはなりますが、写真の撮り方一つでも印象はガラっと変わります。このお部屋は募集開始後２週間で成約となりました。 原状回復編 床のささくれや剥がれも多く、とてもこのまま住める状態ではありませんでした。 どうせ貼替えるなら、少しでも長持ちするように今回はフロアタイルを選択しました。 このお部屋は洗面台を少し前に交換しておりましたので、壁紙と床のみです。 以前のロフト、特に指摘することはないのですが、募集用には少し物足りないのも事実 ロフト部分と天井は木目柄を貼りました。高さのあるお部屋では天井のアクセントクロスで写真のインパクトを上げたいという狙いもあります 以前のトイレ、虫がすごい状態でした。 温水洗浄便座とトイレットペーパーホルダーを変えた程度ですが、見違えます 高さと長さのあるお部屋では「長手」方向に木目を入れると視覚的にも広く、高く見えます。 壁紙と少しの設備以外は今回は手を掛けませんでした。「それで充分」「過不足なし」が大事です。 元々は受話器タイプのインターホンですが、モニターホンへ変更しました。 アクセントクロスは「やり過ぎない」が大事です、ポイントと強調したい部分を抑えてやっていきましょう 以前の玄関 このお部屋も壁紙と床の張替えをメインに細かい設備だけ交換しました。費用も少しでも抑える。それもまた賃貸経営には大事なことですからね。 お部屋の様子です 以前のトイレ こちらのお部屋は全体的にアンティーク調を意識して趣きを少し変えました。 洗面台は下部分の収納が水漏れでダメになっていました。これも放置しなければ修理で行けたのでしょうが・・ 洗面台もトイレも水道業者さんが入るため、複数部屋まとめての施工で費用も少し引いていただきました。 今回のリフォームでは下記の事項でした。・壁紙と床の張替え・洗面台が古い物は交換・温水洗浄便座とペーパーホルダー・インターホンをモニターホンへ交換間取りや建具をいじるようなことは必要ないと思いましたので、キッチンや他の部分には手をつけませんでした。 費用を抑えるポイントはいくつもあるのですが、工程をしっかり管理して、資材なども安いタイミングや業者さんにお願いするなど、細かい部分の積み重ねです。ご興味がある方はお問合せいただければ金額もお答えしますので 大逆転の結果 さて、５月に管理を受託し、その結果ですが ６月に満室達成９月までに未納家賃全額回収 お部屋は１か月半で全て埋まりました。そして、前回②でお話した未納の方も全てお支払いいただき、晴れて正常化しました。 エピローグと賃貸管理の必殺技 満室になり、未納の方々も解決していた夏にもう一度ご夫婦のもとを訪ねました。リフォームの写真を持参してご説明しました。本当に喜んでくださりました。一時期は二束三文で売りにだすことも考えていたアパート「これで子どもたちに残してあげられます、ありがとうございます、ロータスホームさんに会えてよかった」私、涙が出そうになりました。正確には少し出ました。自分たちの仕事で誰かが幸せになるのはいいものです。追記現在も満室稼働中でご入居者さん全員が良好な状態です。問題といえば先日の台風でＴＶアンテナが少し映らない期間があった位です。未納だった方も連絡をこまめにくれ、しっかりとお約束通り果たしていただきました。今回のリフォーム含めて、必殺技はというのは結局「基本のこと」に尽きるのでしょう。でも、この「基本」こそ根気と細かい部分の積み重ねまさにそういったことを実感させられる事例でした。 さて、次なる管理物件を今もお待ちしております。
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覚えても得しない！不動産営業の「業界用語」~先物 業物～
カッコイイと思って使っている場合もあります 営業マンが何気に喋っているフレーズの正体 今回は業界用語についてお話します。皆さんもお仕事や趣味、色んな場面で「業界用語」というものを使っていることでしょう今回はお部屋探しをする時に不動産営業が良く使うフレーズというものをご紹介します。個人的に不動産に携わる人は業界用語が大好きなイメージがあります。そして何を隠そう私も大好きです。ちょっとカッコイイと思って使うフシもあります。イタイのは良く分かっていますが、この業界に入って先輩が使っているものに憧れていたのです。もちろんお客様に説明するときは分かりやすい言葉で説明しますので、ロータスホームにご来店の時はご安心を！ちなみにタイトルにある通り、覚えても得はしません。「あー、こんなことを話してるんだなあ」というのが分かる程度です。でも、話している営業マンがドヤ顔で喋っている時は「今のってどんな意味なんですか？」って聞いてあげてください。人生において何の役にも立たない知識をきっと熱弁してくれるでしょう。 先物（さきもの）業物（ぎょうぶつ） 【使用例】※営業マン同士で ネットで物件を見ながら「あー、その物件先物だよ！たぶんＢ不動産のやつだよ」【訳】「あーその物件、掲載している不動産会社は大元じゃないよ！たぶん大元はＢ不動産の管理物件だよ」【対義語】元付（もとづけ） 直物(ちょくぶつ)皆さんはこういった経験をしたことはありませんか？ネットなどの広告でいい物件を見つけたとします。仮にAマンションとしましょう。いいな！よし問い合わせしよう！と思ったところ「同じAマンションの同じ部屋を何社も不動産会社が扱っている」ということがどこに問い合わせすればいいのか？とお悩みかと思います。なぜこういったことが起きるのでしょうか？ 要は「オーナーと直接つながっているのか、いないのか」 先ほどのＡマンションを例にしてみましょう。どんな不動産も募集が掛かっている以上、オーナーさんが不動産会社に依頼しています。Aマンションのオーナーさんがある１社の仮にＢ不動産会社に募集を依頼したとします。このＢ不動産は預かった物件が早く決まって欲しいのです。その為、地域の各不動産会社にAマンションの情報を広く提供するのです。この時に発生するのが「先物 業物」と「元付 直物」という概念なのです。オーナーさんから直接依頼された所が直接募集している場合は「元付 直物」となりその不動産屋さんの情報をもとに別の会社が募集している場合は「先物 業物」となるわけです。こんな感じです。 じゃあ元付けに問い合わせたらいいの？そう単純でもない では皆さんが思うことはじゃあ直接Ｂ不動産に問い合わせた方がオーナーと直接繋がってるからいいんじゃない？何となく・安くなりそう・物件のこと詳しそう・融通も聞いてもらえそう・仲介手数料とか安くなりそうこんなことを感じられるんじゃないかと思います。これについては 「半分正解、半分不正解」 たしかに物件に詳しいという点ではその通りです。ちゃんと管理していれば物件についても詳しいと思います。余計なコストなども省ける場合もあるかもしれません。じゃあそこでお部屋探しをすればいいか？というと実は難しい判断となります。先ほどの例のＢ不動産が以下のような会社だった場合・管理はしているが、お部屋探しのお客様をあまり接客したくない・自社の物件だけ決まればいいこういったスタンスの不動産会社は意外と多いものです。特にご高齢の不動産会社だったり、建設等に力を入れている会社、個人でやっている会社などはそもそ「お部屋探し」のお客様を現地まで案内したりなどが得意でなかったり、あまり乗り気でない場合もあるのです。今は少なくなりましたが、こういった会社にお客様が直接行くと・カギを渡されて「自分で見てきて」と言われた・この物件しかないせいか「ここ以外、あなたの条件に合うとこはない」と言われた・面倒くさそうな対応をされたなどのケースを聞くこともありました。こういったスタンスの会社さんだからこそ、他社にお願いしてお部屋を決めてもらうという場合もあります。ですから一番いいのは「お部屋探しのお客様に対して、会社として一生懸命かどうか」が良いお部屋探しのパートナー選びには大事かもしれません。もちろん我々 ロータスホームは他社さんの物件でもお客様の条件に合うと思えばしっかりとご紹介してますよ！今回は途中で脱線してしまいましたが、また面白い業界用語があればご紹介したいと思います。
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パンケーキ専門店 ＭＩＮＯＵ（ミヌ）国分府中町３−２
口に入れて溶ける感覚がたまりません ソースとホイップは別容器に添えてありますので持ち帰りにもバッチリです 口コミで広まる新食感のパンケーキ 私、とにかく甘党でございます。そんな４０代男性の私の耳にまで届いてきました。とにかく今霧島の奥様たちの中で評判だそうです。「だけど、男一人で行くのはなあ」と思っておりましたが、なんとテイクアウト専門店だそうでよっしゃレッツゴー 向花の五差路に佇むテイクアウト専門店 さて、到着しました！交差点からすぐの通り沿いに立地しております。大きな看板などは出ていませんが、五差路からだと、メイプル歯科クリニックさんの手前に立地しております。キッチン花の木さんのお隣なので、看板を目印に目指してください。 店内の様子と店名の由来 店内には所々にネコのモチーフやロゴがそれもそのはず、店名の「ＭＩＮＯＵ」（ミヌ）はフランス語でネコのことだそうです。店内もオシャレで甘い、いい香りが漂っています。 ＬＩＮＥでポイントカード作りましょう。必ずハマりますから この建物の左下の位置にＭＩＮＯＵさんはあります メニュー ホイップは別添えになっています。テイクアウト専門店ならではの気遣いですね パンケーキサンドは種類も豊富です、見た目もかわいい この日はインスタグラムをフォローした方へドリンクサービスがありました。 インスタグラムでは最新情報がＬＩＮＥではポイントサービスなどＳＮＳは要チェックです 事前に電話予約がおススメ〇 私、本日はホイップカケでお願いしました。すると、目の前で調理が始まりました！目の前でホイップクリームを絞るかのごとく私が思っていたパンケーキの作り方ではありませんでした！ちなみに焼きあがるまで２０分程掛かるとのこと、来店の３０分位前までにお電話いただけるとスムーズですよ！とのことでした。 優しいスタッフさんと感想 私、この日は少し時間に余裕があったので店内で待たせていただくことにオーナーさんとスタッフさんとしばし雑談をしましたが、本当に気さくにお話していただきました。現在テイクアウト専門店だそうですが、イートインのご希望のお客様がすごく多いそうです。このパンケーキと美味しいドリンクがあれば確かに！ちなみにフォークも付いているのですが、普通の感覚で刺そうとしたら柔らかすぎて力加減分からずに貫通させてしまいました。このパンケーキの感想を当社のスタッフに聞かれた私の感想は 「これ食べるのに歯はいらない」 それくらい柔らかいのです。 味も見た目も誰かに話したくなる 味も見た目もバツグンで、誰かに話したくなる体験でした。そうやってドンドン広がって私まで届いたのでしょう。今度は家族に持って帰ろうと思います。きっと喜んでくれるそんな「ＭＩＮＯＵ」さん、ぜひ一度ご賞味ください！ 店舗名 ＭＩＮＯＵ （ミヌ）住所〒899-4346 鹿児島県霧島市国分府中町３−２電話070-1392-5799営業時間11：00~16：00 定休日 月曜・日曜・祝日 ※その他お休み有予約方法ＤＭ・ＬＩＮＥ・電話で予約できます 但し、当日予約は電話にてとのこと
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お部屋探しに最適な服装とは？
一度だけタキシードを着た方をご案内したことがあります お部屋探しをするときの最適な服装とは？ さて、今回は実際にお部屋を見る際の服装についてです。冒頭にも少しありますが、過去タキシードを着た方をご案内したことがあります。なぜその恰好かは訪ねてみましたが、「まあまあ・・」とはぐらかされました。なんだったのでしょう、今でも謎です。このお部屋探しの時の服装ですが、基本何でもよいのですが、おススメをまとめてみます。 基本は動きやすい服装で お部屋の内見時は色々な箇所が気になるものです。時にはキッチン下などをかがんで見たり、気になる箇所を見るには動きやすい服装がおススメです。あまりタイトな服装だと窮屈になってしまいます。過去には、建具の木材がささくれのようになっていて引っ掛けた、外壁の塗装が劣化していて汚れがついてしまった。などもありましたので、高価なお気に入りやヒラヒラした服などは避けた方が無難かもしれません。まとめると・動きやすくて・上着なども脱ぎやすく・最悪汚れても大丈夫こんな感じです 結局はクツです そう、物件を見る＝「何度も靴を脱ぎ、履く」脱ぎ履きに時間の掛かるものは大変だと思います。例えば一つの物件で複数の空室がある場合などには、短時間で何回も靴紐を結ぶ作業が出てしまいます。また、ヒールの高いものなどは避けた方がいいと思います。何件も見る場合などは足が疲れてしまいます。私は普段物件周りをすることが多いので、基本的にはスニーカーです。靴紐も結ばずに履けるようなサイズ感にしています。 なるべくならスカートよりパンツ（ズボン） 女性の方であればできればスカートよりパンツ（ズボン）が良いかもしれません。前述したとおり、かがんで見たり、時にはロフト付きの物件などであればハシゴを登ったりすることがあるかもしれません。私たち不動産屋は慣れていますので、そういった箇所にきたら、見えない位置に移動したりします。 たまに娘さんとお父さんが一緒の時など、お父さんが気まずそうにしているのを見ますので、参考までにお部屋探しは意外と体力を使ってしまうこともあります。そんな時に服装や靴で苦労することが少しでも減ればと思います。
