継続する違法駐車に
違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。
大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。
入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。
来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。
今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。
掲示物に写真を載せよう
結論からですが、冒頭の画像のように
違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう
え？これだけ？と思われた方
そうです、これだけで効果が全然違います。
通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。
これは効果が薄くなります。
恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。
ところが写真が掲載されていると明白です。
ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。
視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。
定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。
写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。
そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう
写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。
ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。
作成する時の注意
とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。
注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。
目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。
①ナンバーを隠す
まずはナンバーは隠しましょう。
そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。
車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。
ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。
しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は
最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る
写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。
②過度な制裁や脅し文句を書かない
みなさんも街中で見たことがありませんか？
違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言
実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。
私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。
しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。
昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。
本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。
そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。
脅し文句を使わずにただ淡々と
「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」
これだけで十分だと思います。
「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください
警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。
少しの手間を惜しまない
今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。
苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！
ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。
賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。
「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。
小さなことからコツコツと
こういった仕事を日々していきたいものです。
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インボイスQ&A② ～免税事業者継続編～
対応をシミュレーションしておきましょう。 インボイス制度 理解には個人差も ここまで何度かやってきましたインボイス制度。このインボイス制度は制度が複雑に見える部分もあり、それぞれの立場で見え方が違うのです。そこで今回も実際の制度開始に向けて、気になる項目をQ&A方式でご紹介していきます。 インボイス制度は必ず登録しなければいけない？ 任意です！免税事業者のままでも大丈夫です。 これは、消費税を納める課税事業者からするとインボイス（適格請求書）を発行してほしいものです。「消費税を払っているのだから、もらう立場はインボイス登録しなければいけない」と勘違いをしているケースかもしれません。 そんなことはありません、インボイス登録をする＝課税事業者になる。ということですから、オーナーとしては自身が課税事業者になることで生じるメリットデメリットをしっかりと検討し、決断しなければなりません。もちろん、免税事業者のままでいることで、課税事業者である賃借人からのインボイス登録の要請や消費税分の賃料値下げの依頼などがあるかもしれません。制度開始前にそういった質問や要請に対して「どう答えていくか？」は考えておきましょう。ですが、当初に申し上げた通り、免税事業者のままでいることは違法でもなんでもありません。 免税事業者のままで消費税をもらうのはダメ？ これも前の質問と付随してくる可能性がありますね。「そちらはインボイスを出してくれない、消費税を納付しないのに消費税を請求するのはおかしい」こんな理屈でしょうか。これは国も「免税事業者」が消費税を請求してはいけない旨の記載はありません。そして、免税事業者である貸主も様々な経費として消費税を負担しています。貸主だけ消費税を貰わずに、払いつづけるというのも酷な話だとも思います。そして、仮に借主が消費税を「もらわない」と宣言したとしても、店舗や駐車場の賃料は課税対象ですから内税（消費税を含んでいる）という扱いになるだけです。免税事業者であるから消費税を「もらう」「もらわない」という選択肢がある訳ではありません。内税にするか別途消費税を請求するかの違いしかないのです。つまり、「消費税をもらわない」という宣言は単に内税となるだけですので、実質としてもあまり意味があるとも思えません。 これまで預かった消費税分は違法になるの？ なりません。益税（えきぜい）という扱いで法的な問題もありません。 ひょっとすると益税をご存じない事業者から質問があるかもしれません。消費税は免税事業者であっても経費として払ってもいます。免税事業者が消費税を取ってはいけない。という規定もありません。しかし、国の方針としては、この益税自体を少しずつなくしていこうという流れになっています。インボイス制度をきっかけに消費税の扱いを見直していきましょう。 インボイス制度の対応として登録するか値下げしかないのか？ 登録もしないし、値下げもしない という選択肢もあります。 今回のインボイス制度についてオーナー向けの記事はたくさんありますが、この選択肢をしっかりと出しているものが少ないのが今回の一連の投稿になっています。 一連の記事を見ると選択肢が「インボイス登録＝課税事業者になる」か「消費税分の値下げ」の２択になっていることが多いのです。もちろんインボイス登録すれば値下げもせずに済みますし、賃借人も嬉しいのは分かります。消費税分の値下げを行えば賃借人も助かりますし、それにより入居期間が長くなることでメリットもあります。 「やってもいいと思えるなら」登録も値下げもすればいい そう、正確に制度や対応を理解したうえで行うのであれば問題ないのです。インボイスは発行してあげた方がいいし、値下げで解約を防ぎたいならそれが一番いいのです。しかし、課税事業者になることはインボイス対応意外にも収益全体に関わることですし、値下げも収益に少なからずのダメージがあります。もちろん、登録も値下げもしないということには「解約」というリスクもあります。大切なのは それぞれのメリットデメリットを理解し、判断する その為には税理士や管理会社などの専門家と協力して検討しておくことが必要なのです。 もちろん、「登録も値下げもするな」ということではありません。自身の物件・賃借人・収益・将来の予想などを考慮して一番ベストな選択肢を選ぶということが必要なだけです。その選択肢の一つに「登録」「値下げ」があるだけなのです。あと少しだけインボイス制度の記事を続けますが、私はこの点をしっかりと伝えていきたいのです。
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インボイス制度Q&A① ～課税事業者 登録編～
インボイス制度について学んできましたが、間違いやすい勘違いも ここも抑えておきましょう、素朴な疑問編 今回はここまで学んだインボイス制度の実際の賃貸管理で出てきそうな疑問に対してお答えしていこうと思います。登録したほうがいいのか？や「自分は課税事業者がいいのか？免税事業者がいいのか？」は正直申し上げます。 オーナーの収入やその他事情による この判断だけは税理士や現在の管理会社の担当などとしっかりと検討してほしいと思います。当社でも何人かのオーナーさんとお話しして、インボイス制度登録をオススメした方もいれば、「対策は何もしなくていいと思います」という判断もしてきましたが、結局のところ最終判断は各オーナーになります。しかし、こういった問題にも管理会社としては「あなたにはこれがベストだと思う」という意向は持っておくべきかと思います。 それでは質問と回答へ行きましょう。 インボイス（適格請求書）って決まった書式あるの？ ありません。これは適格請求書という堅い響きで何やら決まった書式がありそうですが、ないです。ちなみに記載事項がちゃんと書いてあれば「手書き」の請求書でも大丈夫です。 インボイスの記載事項ってなに？賃貸だと？ インボイス（適格請求書）というからには、記載事項が定まっています。制度について発表された内容では以下の項目が必須項目となっています。 ①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号②取引年月日③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率⑤税率ごとに区分した消費税額等⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称 この項目ですが賃貸借契約書上ではどうしたら良いのでしょうか？そもそも、賃貸借契約と商品の売買などの契約は若干違うところが多いため、原則通りの項目をあげられても分かりづらいかと思います。 では、インボイスの記載事項のうち、賃貸借契約書にはどのように反映すればいいのでしょうか？ インボイスの必要事項賃貸借契約書上での扱い①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号貸主の氏名、インボイス登録番号②取引年月日特に記載必要なし③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）賃貸借契約④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率賃料、共益費、その他の項目と適用税率（10％）⑤税率ごとに区分した消費税額等消費税額⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称借主の氏名、名称 こうやってみると、今までの賃貸借契約書と違う点でいえば、インボイス登録番号が新たに追加になる程度ですね。その他の項目は一般的な賃貸借契約では元々記載がある事項ばかりなのです。あとは、賃貸借契約での賃料や原状回復工事などは軽減税率（８％）の対象になるような品目は基本ありません。なので、軽減税率という言葉も賃貸借契約においては、特に気にしなくて大丈夫です。 インボイス（適格請求書）を毎月出さないといけないの？ これも何度か聞かれましたね。インボイス制度(適格請求書等保存方式)という名前があり、正式な請求書を保存しておかねばなりません。課税事業者なら登録した方がいいとの方針はお伝えしましたが、その次のステップですね。毎月請求書を出す必要があるのか？もう既にインボイスの知識を持ったオーナーさんからお問合せがありますが、結論としては 賃貸借契約書に必要事項を記載していれば、毎月出す必要はありません 流石に家賃やリースなどの毎月支払う業種が請求書を出すとなると、多大な労力となります。その為、必要事項を賃貸借契約書に記載していれば、それでインボイス（適格請求書）とみなすということになっています。※国税庁 消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ＆A 問79より引用その後はインボイスの適用を受ける側が、振込表や口座振替の事実が分かる通帳と「賃貸借契約書」とセットで消費税の仕入控除として認められる流れとなります。 これから入居する方に向けてはインボイス登録番号などの必要項目を賃貸借契約書に記載しておけば大丈夫です。 現在の契約書を変更したり、契約のやり直しをしないといけないか？ 現在の契約者にはインボイス登録番号の記載や消費税額なども記載していなかったりしますね。こういった契約者との契約変更や再契約などが必要になるかというご質問です。 インボイス登録番号、消費税額、適用税率（１０％）などを記載した通知書を送付 要は契約書を補足する内容の通知でＯＫということです。この新しい通知と「従前の賃貸借契約書」のセットでインボイスとみなすということになります。ちなみにこの「通知」はメールでも可となっています。しかし、できれば書面で出しておきましょう。書面があれば、賃貸借契約書とセットで保管もしやすいと思います。 インボイスで面倒なのは手続きではなく、「対応」 今回はインボイス制度に登録する方向けのQ&Aになりました。手続き自体はそんなに労力が掛かるものはありません。しかし、インボイス制度の問題は 人によってインボイス制度の理解力がバラバラ 消費税額の控除の仕組みなどは各種ホームページなどで紹介されています。しかし、賃貸借契約に置き換えてみると疑問や問題点が出てくるのです。そして、この部分でトラブルや対応の手間が掛かってくるのです、一般的なインボイス制度は知っていても賃貸借契約での取り扱いを貸主、借主双方によく理解ができない部分があります。そして、このお互い理解できない部分で対応を間違ってしまうと大変なのです。次回もQ&Aです。なるべく、実際の制度開始前に問題を片付けておきましょう。
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インボイス対策 ～登録するならどうしたら？編～
今回は登録の為の手順について 課税事業者なら登録した方がいい ここまではインボイス制度について否定的な話が多かったのですが、今回は登録するならどうすれば良いか？についてです。今回の制度では免税事業者に影響が大きいものです。既に課税事業者となっているオーナーは基本的にはインボイス制度に登録した方が良いでしょう。なぜなら既に課税事業者として消費税を納める義務があるのですから、相手方の消費税も控除してあげることにデメリットはありません。 「私の物件を借りてくれれば、インボイス発行できますよ」 というアピールポイントにもなります。これは、インボイス後の唯一のメリットかもしれません。今後募集時にはかなり強力なアピールポイントになると思います。最初から家賃関係で値下げ交渉などを受けずに済みます。 課税事業者でも「登録」しなければインボイス発行できません 既に課税事業者であるオーナーが発行する請求書がインボイス（適格請求書）になる訳ではありません。別途「適格請求書発行事業者の登録申請」を行わなければなりません。 ちなみに令和５年１０月１日からインボイスを発行する為には令和５年３月３１日までに登録申請を行う必要があります。 登録申請はどこに出すの？ 納税地を管轄する税務署へ提出します。申請内容に不備がなければ、審査後「適格請求書発行事業者」として登録され、「登録番号」が記された「登録通知書」が届きます。 申請方法は？ 申請方法は３つです。 「ｅ－ｔａｘによる電子申請」「郵送による申請」「納税地管轄の税務署へ提出」 私は税理士さんにお願いして手続きには詳しくありませんので、ご自身でチャレンジする方は国税庁ＨＰをご覧ください。 申請手続｜国税庁インボイス制度の開始に伴い、事業者の方が適格請求書（インボイス）を交付するためには、納税地を所轄する税務署長に対して登録申請書を提出し、適格請求書発行事業者になる必要があります。 税務署における審査を経て、適格請求書発行事業者として登録された場合、「登録通知書」（登録番号や公表情報等が記載されています。）を送付します。 … インボイスの不正は罰金or懲役 インボイス（適格請求書）を発行事業者以外が発行したり、それっぽい造りの請求書を出したりする行為は厳しい取り締まりが待ってます。 １年以下の懲役または５０万円以下の罰金です。 しないと思いますが、やめましょう。
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インボイス対策 ～急がないといけない？経過措置があるよ編～
開始時期は２０２３年１０月１日～ しかし経過措置もあります いいなりで値下げや登録はチョット待った 今回からインボイス制度対策をご紹介していきます。前回はインボイス制度がオーナーに及ぼす影響などを話してきました。インボイス制度と賃貸オーナーなどで検索すると「インボイス制度登録（課税事業者になる）するか値下げに応じるか。どちらか」のような風潮はありますが、落ち着きましょう。インボイス制度のような混乱を招きやすい、デメリットのある制度が開始するときは大体 経過措置（不利益や不都合がゆるやかになるように一時的にとられる措置）があります 今回のインボイス制度も経過措置といって一定期間の猶予期間があります。その内容を理解して、早まった行動を取らないようにしましょう。 経過措置は最大６年間 インボイス制度については何度もご紹介しましたが ２０２３年（令和５年）１０月１日からです。 そして、この１０月１日から最大６年間の経過措置があります。焦ってデメリットも十分に理解しないまま「課税事業者」になったり、賃借人からの要請で「値下げ」に安易に応じてはいけません。 もちろん、課税事業者になるメリットもあるにはありますし、値下げによって解約を防ぐことも有効な手段であります。しっかりと内容や制度を把握してからであれば、なんの問題もありません。焦って登録や契約変更などをしてしまった場合は、オーナーからの撤回は非常に難しいのです。この経過措置期間と内容を十分に把握して、しっかりと検討して後悔のない方針を定めましょう。 経過措置の内容 インボイス制度は消費税の仕入税額控除を受ける為には課税事業者が発行するインボイス（適格請求書）が必要になる。という制度です。ということは免税事業者からの請求書は２０２３年１０月１日からは全く効果がないのでしょうか？混乱を最小限にするための経過措置ですから、もちろんそこをカバーしています。 制度開始から３年間は免税事業者からの仕入は８０％控除可能その後３年間は免税事業者からの仕入は５０％控除可能 となっています。最大６年間の経過措置の内容はこの通りとなっています。 インボイス制度の経過措置内容と期間 ですから免税事業者として対応するしても従前との差額は 消費税額の２０％の影響ということです。この経過措置で最初の対応が見えてきます。それは 値下げ対応を行う場合は制度開始３年間は消費税額分の２０％でよい ということになります。もちろん値下げ対応は任意ですから、しなくても良いのです。 制度を理解しないまま、消費税分を全額値下げしなきゃ！とせずに済みそうです。その後の３年間になると５０％になるため、ここでは影響も大きくなってきます。しかし、当初の３年間で課税事業者になることのシミュレーションや値下げ対応の額や必要性を判断するには十分な期間ともいえます。まずは、経過措置をしっかりと理解して対応を賃借人と協議していきましょう。悪意がなくとも経過措置を知らない賃借人だと「インボイスがあるから消費税分の１０％値引きして」と言ってしまうかもしれません。まずはこの経過措置をしっかりと把握し、落ち着いて対応していきましょう。
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免税事業者オーナーを襲う「インボイス制度」～影響予想編～
インボイス制度により賃借人からオーナーへ対応を迫るケースが予想されます。 影響があるのは主に「自分は免税事業者で賃借人が課税事業者」 https://lotushome.jp/?p=3200 前回の記事はこちら 今回は前回の続きです。前回までで、「どのオーナーは影響がでる、対策を検討しておいた方がいいのか？」について書きました。今回は「実際にはどんな影響が予想されるのか？」についてご紹介しようと思います。 おさらい「インボイス制度」のジレンマ では、おさらいになりますが、改めてインボイス制度の仕組みについてやっておきましょう。インボイス制度というのは、消費税を税務署へ支払う業者（課税事業者）が仕入に使った分の消費税を控除して支払う為にインボイス（適格請求書）が必要という制度でした。簡単には下図のようになります。 ということは、賃借人である課税事業者は少しでも納める消費税を圧縮したくなることはご理解いただけると思います。「自分たちはしっかり消費税を払っているんだから、払った分は引かせてくれよ」これは確かに分かります。オーナーも賃料収入から経費を認めてもらえなかったら一大事ですから、心情として理解はできるのではないでしょうか？そして、この「払っているのに控除されない」という点がオーナーへ向けられる可能性があるのです。 国は消費税をもらっているが納めなくてもいい（益税）をなくしたい 免税事業者にとっては収益の一部にもなっていた「消費税」簡単にいえば、「あまり大きな額を扱わない事業者まで、消費税の計算をさせたり、それによって税務署の仕事が増えるのもなあ」という状況でした。しかし、インボイス制度後はこの「もらっていたが納めなくてもよかった消費税」＝益税が少しずつなくなっていくのです。ちなみに、インボイス制度が始まった後も免税事業者であるオーナーは消費税を貰い続けることは違法でもありません。免税事業者でも仕入があり、別のところへ消費税を支払っていますからね。 課税事業者からオーナーへの要望は何がくる？ 免税事業者のオーナーの物件に課税事業者の賃借人がいた場合にどんな影響がくるのでしょうか？ざっくりといえば ①インボイス制度登録(課税事業者になって)してくれ②免税事業者のままなら消費税分「賃料を値下げ」してくれ この２点になろうかと思います。それぞれご説明してみましょう。①についてはインボイスを発行してもらえれば、課税事業者は消費税の仕入税額控除が受けられますので、特段の問題はありません。しかし、この場合はオーナーは免税事業者の立場を捨てて、課税事業者にならねばなりません。今までもらっていた消費税を毎年申告して、自分自身も控除を活用しながら申告しなければなりません。労力もそれなりになるでしょう。②は課税事業者からすれば、「自分たちが払った消費税を国に納めないのだから、その分値下げ」してくれというものです。免税事業者はインボイスを発行できませんから、課税事業者が免税事業者へいくら支払ってもその分の消費税は控除されません。負担が増える分をオーナーへ向かうという訳です。国に立てついても無駄ですからね。 折り合わない場合は「解約」となる オーナーにとっては正直 課税事業者にもなりたくないし、値下げもしたくない そりゃそうですよね。この嫌な２択を迫ってくるのです。インボイス制度はもちろん、どちらを選択してもデメリットはあります。そして上記のとおり、課税事業者にもならず、値下げもしない場合については賃借人からの「解約」という方法になる可能性もあります。 管理会社の立場で見るインボイス制度 このインボイス制度ですが、ただいま絶賛盛り上がり中です！各税理士さんなどがコラムや見解を書いてあるのですが、ここまで説明してきたことは正直大差はありません。しかし、インボイス対策では世の流れと私は少し見解に相違があります。なぜか世の風潮としては 「インボイス登録できるならした方がいいし、出来ないなら値下げもやむを得ない」 となっていますが、本当にそうでしょうか？ 「値下げもしない、インボイスも登録しない（課税業者にならない）」 という選択肢もある訳ですから、それもしっかりと検討しなければなりません。 こういった制度の時に攻撃の対象になりやすいオーナー大家さん＝お金持ち だから弱者の為には叩いてもいいと思われており、同情されないことが多いのですが、そうではないでしょう。結果的にお金持ちとなることもあるでしょうが大家さん＝事業者 ですからね。課税事業者と同じく事業を営んでいるのです。リスクも背負ってやっているのです。 オーナーだけが一方的に不利益を被ることまではないと思っています。もちろん、消費税を負担しなければいけない課税事業者も気持ちは分かります。我々管理会社もそうですから妥協点としてお互いの言い分と落としどころというのはきっとあるはずです。次回以降はこのインボイス制度での対策や細かいQ＆Aをやっていこうと思います。
