差別とは？
不動産屋のみなさん、こんにちは
久々の更新となりました。
早速ですが、みなさんは「障害者差別解消法」の改正をご存じでしょうか？
令和６年４月１日から改正されていますが、意外とみなさん知らないようです。
ちなみに、私は霧島市の居住支援協議会にも属している関係で勉強する機会がありました。
この「障害者差別解消法」ですが、読んで字のごとく障害者に対する差別を解消する為の法律なのです。
「私は障害者を差別なんかしていないよ」という方がほとんどになるでしょうが、今回の改正では以前までの「合理的配慮の提供が」が努力義務から義務に変更となっています。
今回は不動産会社が注意するべきポイントについて、私なりの解釈でお伝えできればと思います。
差別は決してあってはなりませんが、不動産会社が陥りやすい部分をご紹介して、障害のある方との分断をなくせればいいですね。
簡単に概要を
詳細については、内閣府のＨＰにて確認していただきたいのですが
https://www.cao.go.jp/press/new_wave/20240520.html
要は「障害を理由に不当な対応をしてはいけない」という至極真っ当なことになっています。
しかし、この至極真っ当と思える部分に落とし穴があるのです。
これをご覧になっていただいている不動産会社の方々はほとんどが「障害者に対する差別などしない」という方々だと信じておりますが、そんな方々ですら今回の改正はしっかりと見ておいて欲しいと思います。
なぜなら
内閣府発表の「不当な差別的取扱いとは？」の例に不動産会社は登場しています。
内閣府から広報されているこの資料の「不当な差別的取扱いとは？」の例に
・障害のある人向けの物件はないと言って対応しない
このようにあります。
これまでの不動産業界ではこのような対応があったことも事実でしょう。
そして、それは不動産会社だけのせいではないこともまた事実としてあります。
正直、不動産会社が紹介するのは委託してくれている不動産オーナーの物件です。入居審査なども最終的には不動産オーナーの可否に掛かっている部分がありますので、一概に不動産会社だけがＮＧを出していた訳でもありません。
また、一部の障害がある方の対応で大変な思いをしたことがある業者さんが過去の経験からＮＧだったということもあるでしょう。
また「もし何かあったら大変だから・・・」や「今まで前例がないから・・」なども「正当理由」としては認められない可能性があるのです。
それでも今後は上記のような対応をしてしまうと、この法律には違反してしまう訳です。
「じゃあどうすればいいんだ？」と思われるかもしれませんが、そこはしっかりと「対話」と「根拠」をしっかりと説明することです。
今回の法律では「特別扱いしなさい」と定めている訳ではありません、「出来る限り配慮する」ことが必要なだけで無理なことはしっかりと説明し、記録に残しておけばいいのです。
ちなみにこの法律には現在のところ、罰則は設けてありません。
しかし、この法律が出来たことから予想されうるのは
不当な差別的取扱いを受けたことによる民事訴訟は想定されます。また、口コミなどの風評被害もあり得るでしょう。
このように、今回の改正については不動産業者は一度しっかりと確認をしておくことをおススメします。
今までの認識では足りない場合もあるかもしれませんよ。
あるべき未来とは
私は当初、この法律改正を歓迎していました。
というのも、私の子供に障害者がいるのです。
私の子供が障害による差別を受けなくなる日が来るのであれば、当然歓迎しますよね。
一方で不動産会社としては、これまでの慣習を見直さなければ危険だなと思う局面も見受けられるのも事実です。
私自身ですら、不当な差別的取扱いというのをしていたんじゃないのか？と思うことすらありました。
この改正により、中には「障害者を特別扱いしろってことか？」という暴論を見かけたこともあります。
しかし、法改正しなければ差別的取扱いというのが社会から解消しなかったことも又事実なのでしょう。
それでも、今回の改正を知らずに昔ながらの対応をしてしまい、その後この法律で罰せられてしまう人は、障害者への悪意を持ってしまうかもしれません。私はそうなって欲しくないのです。
今回の改正が障害者とそれ以外の方との分断を生むことに繋がって欲しくありません。
特に不動産業界に身を置くものとして、不動産業界が叩かれることも望んでいません。
そうなる前に、今回の改正をしっかりと知り、毅然と明るい共生への道をみんなで進んでいきましょう。
この法律の改正が今回で最後となることを願ってやみません。
お問い合わせ
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？② ～強力過ぎる？借地借家法～
騒音問題！マンションだろうがアパートだろうが発生しますね。 https://lotushome.jp/blog/3233/ 前回の記事はこちら 実は９割以上の騒音は解決する 前回から騒音問題解決の難しさや、何が解決の障害となっているかを書いてきました。しかし、この「騒音問題」ですが、体感では９割以上はすぐに解決します。 騒音問題での一般的な解決としては、音の苦情が寄せられた場合 ①書面で全体もしくは該当住戸への注意喚起②書面で収まらない場合、該当住戸への直接連絡③解約を見据えて該当住戸への警告 だいたいこんなプロセスを踏んでいきます。 しかし、①の書面による注意で大体９０％位は収まります。「そうか、自分が出した音がうるさかったんだな、注意しよう」 こんな感じなのでしょう、これで大体収まります。みなさん、普通の入居審査を経ているので①で大体９０％以上、②までいけば９８％位は解決します。しかし、これをくぐり抜けた残り２％の騒音問題はかなり厄介なのです。そして、この少数のケースこそ、高い壁に阻まれて解決が困難なのです。 ４ 強力すぎる「借地借家法」 次にあげる項目が「借地借家法」です。この借地借家法という法律ですが、本来素晴らしいものです。全体の主旨としては 「大家より立場の弱い借主を守ろう」 という法律です、ですから「大家の意向だけでは退去させられない」とか「少々の違反があったとしても、よほど悪くなければ解約してはいけないよ」という法律になっています。要は立場の弱くなりがちな入居者を「大家」や「管理会社」から守ろうとする法律なのです。この素晴らしい「借地借家法」ですが、一度入居者同士の問題になると凄まじい壁となってしまうのです。よく、騒音に悩まされる方から 「こんなに迷惑な音を出す方は追い出した方がいいんじゃない？」と言われます。実際、感覚の違いなどでもなく、上下階などで影響のあるレベルの音を出す入居者というのは稀にいます。そして、一般的な契約書などにも「他の住民に迷惑を及ぼすような騒音、その他の行為～」などが禁止事項として入ってもいます。「じゃあ、それに違反したんだったら契約解除できるでしょう」 そんなに簡単にできないんです！「借地借家法」があるから そう、ここで出てくる借地借家法、入居者の権利というのは非常に強いんです。簡単に住まいを奪われてはいけないから「借地借家法」は出来ているのです。確かにそれはその通りです。しかし、入居者同士になるとお互いに「借地借家法」に守られているため、どちらかを一方的に追い出す権限は「大家」「管理会社」ともに持っていません。そして、契約解除するには、前回書いた通りですが 「受忍限度を超える必要がある」受任限度というのは「音が不愉快なのは分かるが、ここまでは普通のことだから我慢しなさいよ」という基準です。 この「受忍限度」ですが、騒音については特に基準があいまいです。音についてもこんな感じです。 騒音がしたとしても 音の具体的な内容(何をして音を発生させてるか)音の性質音の頻度音の発生時間帯音の継続時間音の継続期間周辺環境の状況（閑静な住宅街と賑やかな商店街では違う） これらを超えたものが「受忍限度」を超えるという「騒音」なのです。ハードルが高いのです、基準があるようで曖昧なのです。各サイトなどでは騒音の基準として「○○デシベル以上は騒音」と書いてあったりします。しかし、「受忍限度」というのを超える為には、一時的な音だけでなく、周辺環境など様々なものと組み合わせないといけないのです。ここに騒音問題の難しさがあるのです。 聞こえる「騒音」と法的な「騒音」の違い このように、聞こえる「騒音」と法律が契約解除を認める「騒音」の違いがあるのです。もちろん、聞こえる「騒音」が一番の被害となってしまうのですが、法的な「騒音」まで該当しないと契約解除などは難しいのです。基本的には共同住宅では「受忍限度」という考え方はなければいけません。「どんな物音も少しでも立ててはいけない」となると誰も住めません。どんなに強固な建物でも多少の物音はしますし、みなさんもそこまでのことを求めている訳ではありません。しかし、法的な「騒音」と認められるには期間や周辺環境なども含めて認められる必要があるのです。そして、そこにある基準は絶対的なものではなく、曖昧な基準となってしまっているのです。実は多くのオーナーも「人の迷惑になるような入居者だったら正直、出て行ってほしい」と思っています。なぜならそういった人がいることで「普通の入居者」が多く出ていってしまったら、そちらの方が損害が大きいのです。しかし、本来入居者を守る為の法律が入居者同士の問題では強力に加害者を守ってしまうのです。 ５ お互いが感じる被害者意識の調整 音の問題で厄介な問題として「音の感覚」という点をあげてきました。そして、更に厄介なのが「被害者意識」です。これはどういうことかというと、一旦近隣トラブルに発展した場合、苦情を「申し立てた方」と「言われた方」という対立構造が生まれる場合があります。「申し立てた方」からすると、解決を望むのですが、「言われた方」は時に「なんで言われないといけないんだ？」との感情を持ってしまう場合があります。管理会社としては近い距離にお住いの関係ですから、この被害者意識を発生させないことが第一の任務と言ってもいいと思います。その為、「言われた側」が極力「被害者意識」を持たないように慎重な言い回しをしなければなりません。時に騒音を「申し立てた側」からすると、「もっと強く言って欲しい」と思われるかもしれませんが、この「被害者意識」が「申し立てた方」に行かないように慎重に進めなければならないと思っています。それは、管理会社であれば知っている過去の痛ましい事件なども起因するからなのです。 ６ 過去の悲惨な事件 前述した通り、不動産管理会社をしっかり取り組んで勉強している会社であれば、なおさらですが、騒音問題を語る時に思い起こされる事件というのがいくつかあります。非常に有名な事件でいえば「ピアノ殺人事件」と呼ばれた事件です、これは騒音だけが問題ではなく、他にも加害者の複合的な問題も重なっての事件ですから単に騒音だけが問題とはいえないのですが、その他にも「騒音」問題で起こる最悪な結末というのは少なからず毎年どこかで発生しています。そして、注目すべきは加害者は騒音問題に対して「申し立てた方」と「言われた方」どちらも発生してしまうのです。我慢できなくなった方と「なぜ私が責められないといけない」という方、どちらも感情を爆発させてしまう可能性があるのです。このようにデリケートな対応が必要であることを管理会社は肝に銘じておかねばいけません。どちらかの感情が高まり過ぎているようであれば、警察などの介入をお願いするなど、非常にデリケートに対応していく必要があります。また、申し立てた側と言われた側、双方に発生する可能性がある「相手への敵意」を発生させないように、間を取り持つことも管理会社として必要不可欠であるといえます。要はお互いの熱を直接伝えない「断熱材」のような存在になることです。
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？管理会社が本当に守りたいもの
管理会社は何もしてくれない！本音は？ 一番多く一番解決が難しい「騒音」 共同住宅であるアパート・マンション たくさんの方が一つ屋根の下に住むことで起こること。価値観の違い、生活スタイルの違い、育った環境の違い、性格の違い 数えたらキリはありません。管理会社に寄せられる苦情で難易度断トツ１位 「騒音問題」これ以外が第1位の管理会社はそれはそれで恐怖ですが・・・設備系は直す、改善しか選択肢はありませんから件数は多くても難易度はそんなに高くありません。ちなみにグーグルで検索すると 管理会社が役立たずであるかのようです 色々なブログや法律事務所が好き放題書いてあります。「管理会社が何もしてくれない」 「紙を配布しただけ」 「管理会社は快適な生活を提供する義務がある」 「しつこく言わないと聞いてくれない」 「しつこく言えば聞いてくれる」 「周りと協力して集団で管理会社に言う」 「直接大家に言って大家から管理会社を叱ってもらう」 「管理会社の社長など上に言う」 ただし、世の中には放置する管理会社があったというのも事実でしょう。対応を放置したり、軽く考えて適当な対応に見舞われた方は怒っていいと思います。確かに管理会社業界でもそのような不誠実な対応をする所があることを知っているだけに、そういった管理会社にあたってしまったら怒るのも無理からぬことだと思います。なぜか、この騒音問題について弁護士事務所や被害者は多く発信をしているのですが、当の管理会社が発信しているケースが少ないので、誤解を恐れずに今回はこの騒音問題について書いてみようと思います。 まともな管理会社なら管理会社も「解決したい」 この騒音問題、実は管理会社も解決したいのです。私が今まで働いてきた管理会社では、騒音問題も少しでも良くしよう、何とか解決しよう！と取り組んできました。そしてもちろん、今の当社も音に苦しむというのは、想像以上に苦痛です。特に睡眠にも関わるとなると、日中の集中力や運転などにも支障が出てきます。平穏な生活を送りたい、それを叶えたいという思いは管理会社は持っているべきですし、大体の管理会社は持っていると信じたいものです。しかし、騒音問題というのは幾重にも問題が積み重なっているのです。今回は言い訳とも思えるかもしれませんが、騒音問題の本当の問題をできるだけ書いていきたいと思います。そして、世の中が変わる一助になればと思います。もっとこの問題を解決しやすい社会になればと切に思います。その役目を第一に受け取る管理会社の意見を知って欲しいのです。そして管理会社で解決できればと本当に思います。今まで訴訟なども含めて、本当に騒音問題はスッキリとした解決というのが難しいのです。 感覚的には管理会社は「裸で武器もなく戦場に飛び込まねばならない」のです。ぜひ法制度も含めて変わって欲しいのです。根底には入居者全員に平穏な生活を送ってもらいたいという一心なのです。 騒音問題の難しい点 まずは、難易度がなぜ高いかをご紹介します。項目ごとに詳細を説明していきます。 １音の基準がない２人によって違う感覚３発生源の勘違いの可能性４強力すぎる「借地借家法」５お互いが感じる「被害者意識」の調整６多大すぎる労力と費用７過去の悲惨な事件８管理会社は「人の管理はできない」９救われない「専門家や訴訟」という手段まとめ もっと法律や基準が厳しければ 長くなりそうなので、何回かに分けましょうかね。 １ 音の基準がない 騒音問題の難しさ トップバッターです。音の基準というのがないのです。よくサイトなどには４０デシベルから６０デシベル以上が騒音！この位の音はアリエナイ位に書いてありますしかし、この続きで建物の立地、周辺の環境、住人同士の交渉の結果など総合的に判断する となっているのです。ちなみに４０デシベルとは図書館の館内程度で６０デシベルとはトイレの洗浄音、洗濯機、掃除機が出す音です。結構厳しいなと思います。もちろんトイレの洗浄音が間近で聞こえる訳ではないのですが、音の種類によっても違います。もちろん、頻度や時間帯に応じても判断しないといけません。でなければ一度物を落として音を発生させただけでアウトなのは厳しすぎます。そうすると、どこからが騒音になるのでしょうか。裁判所の見解も様々なのです。そんな中で騒音を立証する難しさがあるのです。音の種類、頻度、回数、時間帯等、正直、基準がハッキリしてくれると管理会社としては大助かりです。確かな基準を示してもらえないと、管理会社という警察や弁護士、裁判所でもない立場から人の行動を縛ったり、何かを禁止するという根拠はどこにあるのでしょうか？契約書などにその基準を記載し、違反したことで対応する根拠になればと全国の管理会社同志は思っていることでしょう。 ２ 人によって違う感覚 前述した通り、人の感覚というのは大分違います。それは音に対する感覚にも出てきます。同じ音が聞こえていても「気になる人」「気にならない人」があります。そして、自分の音が許せるから「この位は大丈夫だろう」となってしまうことが多くあります。そうすると、この「ここまで許せる」範囲が全員で少しずつ、そして時には「種類」によって違うのです。「ここまで許せる」は音量と時間です。生活スタイルが夜型の人は深夜の洗濯機も許せますが、早く寝る方に取っては迷惑でしょう。また種類は「話し声はダメだが、掃除機などの生活音はＯＫ」とか「足音がとにかく気になる」などです。これは神経質かどうか？という話ではありません。気にする方が悪いという話でもありません。当人にとって気になる音というのは、当人にはどうしようもなく、他人に理解がしづらいという所が問題なのです。私は足音などの騒音は気にならない方ですが、電化製品が出すブーンという音は気になって眠れないこともあります。そう、音量の問題とは別に人の「種類」という点があるのです。音量だけなら基準も分かりやすいのですが ３ 発生源の勘違いの可能性 これは管理会社の対応が遅い要因の一つにあります。苦情を言ってくる方は大体特定して連絡をくれます。「上の階が」「隣が」などとなります。管理会社のスタッフならもちろん分かっていますが、音の発生源は多くの場合で違うケースがあるのです。「いや、間違いない上だ」といった方の上には誰も住んでいないということも良くあります。これは心霊現象などでもなく、斜め上や場合によっては上からと思っていた音が下だったということもあります。時には人の足音だと思っていたものが、水道管から発生する音（ウォーターハンマー現象）ということもありましたね。このように音の問題というのは一概に聞こえた音が全てではないのです。マンションやアパートなどの共同住宅は造りによって、環境によって本当に音の伝わり方が複雑な建物もあるのです。一刻も早く対応してほしいというお気持ちは分かります。しかし、勘違いで注意された方はどんな気持ちになるでしょうか？強い注意をする為には確かな証拠が必要なのです、最初から強い注意をすると、音の発生源が違った場合に本来被害者だった方に矛先が向かうこともあります。それだけは管理会社も避けたいのです。 続きます
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【茅ヶ崎刺殺事件】不動産トラブルが原因？ ～滞納督促での注意点～
滞納督促での注意点 茅ヶ崎で起きた刺殺事件、容疑者が出頭し関係性が見えてきました。被害者は容疑者の住んでいたマンションのオーナーであったとのこと、容疑者の家賃滞納を巡り裁判となり結果退去させられていたとのこと。現段階では容疑者の逆恨みによる犯行ではないか？とのことです。悲しい事件ですね、被害者の方のご冥福をお祈りいたします。同じ不動産業界に身を置く者として他人事ではない思いがあります。見る情報だけではどうやら自主管理をされていたのか、今回の件でどこまで弁護士などを活用していたかは知り得ません。今回は、この被害者の方とは別で滞納督促における注意点だけをクローズアップしてお話ししたいと思います。特に現在自主管理をしていらっしゃるオーナーさんに向けての記事になろうかと思います。 「起こり得る危険」 私は管理会社に身を置いており、昔から滞納督促については非常に得意です。別記事でも書きましたが、今まで自分で対応した滞納督促において法的対応まで至ったケースはありません。正直得意でもあります。家賃保証会社が一般的になった現在では対応は少しずつ減っておりますが、現在でも保証会社以前の方などで残っているのも事実です。ですが、私自身も長い経験の中で時に身の危険を感じるような事態に陥ったこともあります。目の前で包丁を出されたり、胸ぐらを掴まれたり、脅し文句を受けたり、確かに一定数あるトラブルだとも思います。そんな危ない事態ですが、数は極めて少数ですが確かに起こり得る危険だという事実があります。 そうはいっても管理会社ですから対応していくことになるのですが、今現在そのようなトラブルは皆無です。管理会社というのは直接の危険性でいうと少ないのです。なぜなんでしょうか？もちろん、対応策が慣れているというのもあるのですが、決定的な違いがあります。 管理会社は良くも悪くも「第三者」 間に挟まれるから出来ること 管理会社というのは事実として「第三者」です。オーナーが本来自分でやることを委託を受けて「代理」でやっているに過ぎません。その為、管理会社というのは例え滞納が取れなかったとしても失うのは「委託費」程度です。かたやオーナーは未納家賃は「負債」となります。この良くも悪くも管理会社が「第三者」という立場が滞納督促においては有利に働くのです。滞納督促で一番やってはいけないこと、それは 感情的になってしまうこと そう、自分自身の負債ですから大変です。借金して買った物件で滞納があることはかなりのストレスです。リスクを負っているのはオーナーさんだからですね。その為、自分自身で滞納督促に向かうと感情的になってしまいます。そして、大体の滞納者と呼ばれる人達の言い分も正当性がほとんどないことも感情的にさせてしまう要因の一つです。物件を買えるオーナーさんというのは自分を律したり、お金を貯めるという感覚を持ち合わせている方がほとんどです。一所懸命働いてお金を貯めて、切り詰めて節約し、ようやく辿り着くので、普通の感覚の方よりお金の感覚が鋭いものです。そうすると滞納している方の言い分が「甘え」に聞こえてしまうんですね。もちろん、私たち管理会社が聞いていても正当性が無いことがほとんどです。「何を身勝手なことを」とも思います。しかし、そういったお金に対するリテラシーの低い方からすると「正当性がある言い分」なのです。そういった「滞納者の考える理屈」というものに管理会社は慣れているのです、少なくとも私はそうです。要は一般的には理解できない「滞納者の考える理屈」をとりあえず理解し、それを是正していく作業が本当の「滞納督促」になるのです。感情論が入り過ぎると「甘え」を糾弾してしまうだけになります。元々正当性の無い言い分、論破するのもスグでしょう。しかし、論破された側は逆恨みに近い感情を抱いてしまうのです。「なぜそこまでしないといけないんだ」というのはごもっともですが、達成しないといけないのは 「家賃を回収すること」であり、「相手を論破すること」ではありません。 腹立たしいかもしれませんが、ここはグッとこらえましょう。そして、言い分を「聞く」が「飲まない」ことも同時に重要です。そこまで譲っていい訳ではありませんからね。そうすることで回収率を私は上げています。滞納のトラブルもほぼありません。良い意味での「第三者」目線が効いているのでしょう。自主管理されていて、滞納督促が上手くいかないオーナーさん、少しだけ感情を置いておき、問題の解決という部分にフォーカスすると逆恨みもされずに、かつ滞納家賃が入るという正のサイクルに入ることでしょう。また、具体的な手法についても別記事で書いていこうと思います。
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広告料を多く出すな！
不動産会社の立場では言わない方がいいかもしれませんが、本当に収益を求めるなら 「広告料たくさん付けるので・・」 私は不動産の賃貸管理会社をやっているので、様々な場所でオーナーさんとお会いします。会合のような場所や大家の会の方など様々な場所で色々なオーナーさんと話しをする機会があります。そこでは当社で管理を受けていない初対面のオーナーさんから「うちの物件決めてもらえませんか？」との依頼を受けることがあります。もちろん、最優先は管理を請けているオーナーさんになりますが、日頃の管理を請けていなくとも出来る範囲でご協力させていただきます。ありがたいことですからね。その際にたまに言われることが 「広告料を多めに出しますので」という言葉 広告料の是非や意味については知らない方は別で調べてみてください。確かに最近はＷＥＢでの広告掲載料や広告媒体の多さで不動産会社というのはかなりの額を広告宣伝費として支出しています。我々不動産会社がもらえる仲介手数料というのは家賃の１ヵ月分が上限です。対してＷＥＢなどの広告宣伝費ですが、１件単価と呼ばれる広告宣伝費ですが、会社の規模や件数などで増減はありますが、大体１件のお問合せにつき、家賃額の５％～１５％程になってきます。複数媒体に掲載するとそれなりに増加していきます。そして、無事お問合せがあったとしても、その中で実際に来店するお客様の割合は業界全体で約３０％前後と言われています。私も東京で賃貸営業マンとして働いていた時のノルマが３０％を切ってはいけないと言われていたので、驚きはありません。 そうした中で報酬が仲介手数料の１か月分が上限となると、反響が鳴るたびに利益はどんどんと減っていくわけです。そこで、こういった広告料（ADとも呼びます）としてオーナー側が不動産会社に報酬のような形で負担するという訳です。 この広告料ですが、もちろん多ければ多い程不動産会社としてはありがたいものです。普通に決めた場合より報酬となるべき金額が多い訳ですからね。しかし、不動産会社の立場としては本来言いたくないのかもしれませんが 広告料を多く払うのはやめたらいいのに と思っています。 「営業力」とやらで入った入居者の入居期間は短い あんた貰う側でしょ？と思うかもしれません。そうですね。 もちろん、報酬が多ければ嬉しいです。本音です。そして広告料をナシにしろ！とまでは言いません。先ほども申し上げた通り、不動産業界における広告費という割合は年々増加しています。ネットが隆盛を誇る現状では致し方ないことなので、一定なければならないのかな？とも思います。しかし、それではオーナーの為にもならないので、真実を話します。要は 広告料だけの魅力で入居させるといつまでも楽にならないよ。 これはどういうことかと言いますと もちろん、広告料が多い物件というのは人気になります。各不動産会社の営業マン達もノルマに追われ、売上を求めています。そんな中で報酬が高い物件があれば、「どうせ決まるならこっちで」と思うのは無理からぬ話しです。じゃあ別にいいじゃん！と思うかもしれませんがハッキリ言いましょう 結局「広告料目当て」で入った入居者は満足度が低く、入居も長続きしない 長続きしないからまた高い広告料払って決めてもらわないといけない 負のスパイラルですね。 そう、高い広告料を払うと一時的に決まります。一定数「営業マンが導きやすいお客様」というのも存在します。褒められたものではないですが、そういった方を「強引に」そういった物件へ導く営業マンも多くいます。そうすると、本来のお部屋の魅力と「かけ離れた」お客様が無理に入居「させられている」ことも発生するのです。当然ながら、そういった方は住んでいる間の満足度は低くなります。本来のニーズを反映していないのですから、そして入居期間が短くなっていく。空いたら高い広告料を払う→入居期間短い→また広告料を払うこれでは自転車操業です。どうしたらいいのでしょう？ 物件に使って「満足度上げる」「人気物件にする」が正解 プラスのサイクルに入れましょう ではどうしたらいいのでしょう？答えはそのお金を自分の物件に投資する。そして「満足度を上げる」、「人気物件にする」のです。簡単にいえば 「営業力」「客付け力」という他力本願から抜け出すのです。 よく巷では「客付け力の強い不動産会社を探せ」とか「広告料で他と差別化！」というオーナー向けの情報が見受けられます。しかし、先ほども申した通り、あやふやな「営業力」「客付け力」というものに頼っていては負のスパイラルから抜け出すことはできません。悪くいえば「不動産会社次第」になってしまいます。もし、あなたの物件より多く広告料を払うオーナーが出たら？もっと上げるのですか？ そうではありません。自立できる物件を作るのです。 自分の物件に投資することはたくさんのメリットがあります。 入居者満足度が上がり、入居期間が伸びるネットに掲載しても人気物件なら「すぐ決まる」自分の物件に投資すれば資産価値も上がる いいことづくめですよね。 そして、本当は不動産会社にもメリットがたくさんあるのです。 いい物件なのでゴリ押ししなくても「決まる」反響もすぐ取れるので手間も掛からない人気物件なら仲介手数料の「値引き」などもしなくて済む ほら、不動産会社にとっても悪い話しではないでしょう？管理会社が言うのだから本当ですよ。 このようにお金の使い道を変えるだけで皆がハッピーになります。 そこへ導くのが「管理会社」の役目 出番だ！管理会社！ そう、言いたいことは分かります。 「物件への投資は多額になるからキツイ」「１カ月積み増しする方がコスパが良い」「簡単な方法があるのか？」 確かに地道な作業になります。多額の資金を投資することは急には難しいかもしれません。でも家賃１カ月分のお金で出来ることはたくさんあるんです。月ごとの建物の定期清掃を１回増やすとかウォシュレットが付いてないなら付けるとか、古い水栓ならシングルレバーに替えるとか、少しずつかもしれませんが、その効果は確実に出てきます。そして使ったお金も広く見ればオーナーの手元に残るのですから。人に払って消えていくよりはよっぽど良いと思います。ゆっくりとですが、物件の価値がしっかり上がっていった時に 「客付け力の強い物件」が出来上がります。 そこへ一緒に道案内をするのが管理会社の役目だと私は思っています。 私たちの会社ロータスホームに初めて管理を預けるオーナーさんからはたまに 「提案多くないですか？」と言われることがあります。要は「金を使わせて搾り取ろうとしてないですか？」というニュアンスですね。そういった方にはここまでの内容を説明すると「あぁ、そういうことですか」と安心していただけます。私は上記のようにシンプルに「いい物件」になって欲しいのです。そして、今現在物件への投資が難しいなら、無理はしなくて大丈夫です。他の方法もあります。でも、「いい物件」に一旦なってしまえばコストもあまり掛かりませんし、人気で満室を維持できます。いつか手放す時も手を掛けた分しっかりと売値にも反映できることでしょう。空室期間が短くなれば家賃ロスも最低限で済みます。そして、もちろん管理会社もその為に原状回復工事を安くする仕組みを作ったり、時に工事費を安くする為に資材を自分達で運んだり、オーナーの負担を出来る限り少なくするのも管理会社の役目だと思っています。その為、当社の管理スタッフは私含め全員、ある程度の工事は自分達で管理できます。職人さんにも大体の工程を説明し、無駄なコストをあらかじめ管理会社で削減するのです。そうすることでオーナーも「いい物件になる」我々も「決めることが楽になる」お互いの利益と初めてなるのです。 ちなみに他の方法とは？ では、物件への投資と広告料意外での即効性のある使い方も例として挙げておきましょう。 例えば「家賃１カ月分のフリーレント（家賃無料期間）を付ける」などもいいかもしれません。これなら手元から現金は出ていきません。少なくともそして、入居希望者からしても契約金が少なくなる。というメリットにもつながります。こんな方法でもお客様を引き付けることも出来るのですから いかがでしたでしょうか？ここまで読んでいただけたら納得してもらえたのではないでしょうか。不動産会社としては「広告料を多く払うな」とは中々言いにくいかもしれませんが、短期で見ると辛くてもオーナーと一緒に人気物件を作れば楽が出来るようになるのですからね。不動産会社にとっても悪くはない提案だと思っています。
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賃貸営業スランプの脱出法「反省など今すぐやめなさい」
自己肯定感を下げてはいけませんよ 泥沼のスランプ 「ここ最近調子が悪くてお部屋が決まりません」賃貸営業という仕事に従事しているとこのようなスランプと呼ばれる時期が必ず来ます。今回はこのスランプとそれに対応する方法について少しお話をいたします。「なぜか最近お客様が決めてくれなくて」「ご案内後のお客様の表情が暗い」「お部屋を決めるつもりのないお客様に多く当たってしまう」などの言い訳とともに決まらない時期は全てが悪い方向になってしまいます。そして最終的には「今案内しているお客様に決めてもらえる自信がない」「お客様が何を求めているか分からない」「接客が辛い」とまでいってしまう方も多く見てきました。賃貸営業と呼ばれる全国津々浦々の皆さん、お気持ちはよく分かります。かくいう私も最初は賃貸の営業マンからスタートしており、自分でいうのもなんですが、そこそこいい営業マンでした。そんな私がスランプの時に行う方法と正しい反省をお伝えできればと思います。 スランプに陥る営業マンの正体 スランプに陥る営業マンは実は真面目な人 このスランプという状態は入社して大体半年から１年経過したあたりから定期的にやってきます。時には短い期間で解消されることもあれば数ヶ月に渡って陥ることもあり、最悪の場合退職を考えることまであります。そんな時に皆さんはどのように乗り越えているのでしょうか？よくあるケースとしては・最近の接客をひたすら振り返り、反省点をみつける・上司や先輩にアドバイスをもらう・Ｙｏｕｔｕｂｅや書籍などで「売れる営業マンがやっていること」などで勉強するなどでしょうか。こういった方法で成果が出ればもちろん問題なく、さらなる成長につながればいうことはありません。しかし、多くの営業マンはそのようなことはやっているが、中々暗いトンネルを抜けられない日々を過ごしているのではないでしょうか？ではどうすればよいのでしょうか？私がおススメしているのは 「反省は一旦ストップし、成功体験を思い出せ」です。 実はこうやって思い悩んでいる営業マンは基本的に真面目です。決まらない現状を思い悩み、「何がダメだったのか？」「こうすれば良かったのではないか？」などと真剣過ぎるほどに考えてしまいます。それが脳を疲れさせ、モチベーションを下げ、接客の質を更に落としているのです。じゃあ「反省しなくていいのか？接客を振り返らない方がいいってことか？」と言われるかもしれません。誤解を恐れずに言えば 「そうです、反省などやめなさい」です。 反省というのは美徳に映ります。良くない点を改善して成長につなげる。本来大事なことです。しかし、この真面目な営業マンにとっては時に毒になってしまいます。接客しても成果が出ない、自信を失った営業マンが果たして自分の接客を「正しく、理論的に振り返る」ことが出来るでしょうか？この状態の営業マンにとっては反省点が山ほど見つかり、全てが間違いに思われるでしょう。そしてその通りなのです。「決まらなかった接客は全てが間違い」なのです。お客様が入ってきた時の挨拶、表情、接客時の姿勢、お客様からのヒアリング、提案内容、物件探し、内見時の気配り、お客様への提案、クロージング、時間配分など全てが間違っているのです。だからお客様は決めてくれなかった。いい接客ではなかったのです。ではどうやって解決したらいいのでしょうか？ 脳にも心にも良い解決法 解決方法は自分の中に「既に」あるのです そこで出てくるのがこれです。 成功体験を思い出せ これは単に・成功したイメージを思い出してテンションを上げろ という気持ちの問題ではありません。スランプということですから、良かった時期・成果の上がっていた時期がある前提です。普段の、あるいは数ヶ月前の良かった状態があることが必要です。残念ながら成功体験が無いという初期の状態では使えません。そもそも成功体験が無い状態というのは初期段階で「スランプ」とも呼べませんからね。成功体験が無い場合はまずはガムシャラに頑張りましょう。では具体的にしていきましょう① 決まったお客様の接客をたくさん思い出す ② その中に共通してやっていることを思い出す ③ 共通している事項を出来る限り言語化する④ ようやく決まらなかったお客様との比較 そう、全ては自分の中のいいところを見つけて拾い出すという気持ちのいい作業です。そして、それこそ「あなたの必勝法」なのです。 今まであなたで決めてくれたお客様というのは偶然ではありません。「あなたがいい」「この営業マンのいうことが信じられる」となった結果なのです。もちろん、運なども絡みますがそこは置いておきましょう。 決まった接客を振り返ると必ず傾向が見えてきます。 自分だけの型を持っておく 基本の型を持っておくと安心します、基本こそ「最強」です ちなみに私の営業マンとしての決まる傾向、型はこんな感じです。 初期接客で案内に出るまでの時間は１５分～２５分位パソコンを見る時間が短いお部屋の広さの感覚を図で書く自己開示をしている案内の件数は２件～多くて４件時期の話しをする初期費用（契約金）の話しを初期接客でしている これ以外にも細かい事項を含めると２０から３０位あるのですが、個人的な感覚もあるので全部は書きません。 最初は何の脈絡もない事項で構いません。例えば「猫の話ししたお客様は良く決まっているような」「一緒にタバコを吸ったお客様は決まったよな・・」とかそんなことでＯＫです。要はこの中から あなたの接客の型を強引に決めてしまいましょう 真面目な営業マンほど、本などを読み、他者の意見などを聞いて接客を改善しようとするのですが、いかんせん気持ちも落ちているうえに客観的に自分を見れていない状態で改善しようとすると、 却って自分の長所も消してしまうことも多いのです。元々人懐っこく、お客様とフランクに話すことで信頼してもらっていた営業マンが急に堅いしっかりした営業をやろうとすると大変労力がいります。そして似合わないことも多いのです。そうすると、スランプ脱却どころか更なる泥沼に入り込みます。自分の必勝法や営業スタイルを強引にでも作ってみて、ルール可することが大事なのです。 私でいえばこんなルールです。 最初の１０分では物件紹介に入らずに徹底的にヒアリング、但し１５分越えてもダメ物件紹介の前に契約金の目安を話す、クリアしておく部屋の広さの感覚があるか？ないなら図で書いてイメージしてもらうパソコンで物件探しして、お客様と無言の時間が５分以上続いたらヒアリングに戻るある程度の自己開示をする（雑談が好きそうなら）物件の案内に行く前に、複数の物件の特徴をおさらいする これ以外にもあるんですが、大事なのは 成功体験から言語化してルールに落とし込む これです。本来、いい時期があったということは「いい営業マン」であるはずです。なのに今決まらないということは 何かをやっていないか、何かをやりすぎてる そう、良い時期と比べてブレてるのです。であるなら、自分の中の必勝法を強引にでも見つけ、実行してみましょう。接客における型というものを持てばいいのです。スポーツにおいても同様ですよね、調子が悪い時はフォームが崩れていたり、良い時と比べることでやっと比較できるのです。それをせずに、調子が落ちてきたら毎回フォームを変えますか？ もちろん、接客を向上させる為に勉強したり新たなことに挑戦することはいいのですが、スランプ状態でやることではありません。むしろ調子の良い時にフォームを見直して「更に良くする」ことは大事です。 最初は強引に作ったルールなので当たりはずれも多くでます。しかし、自分の成功体験から作ったルールは意外と早く当たります。自分の型を見つけることが出来ると、どうなるのでしょう？ テンションが上がらない時もオートマチックで発動できる型が完成します。 私は現在、あまり賃貸営業に携わることはありませんが、今年も忙しく営業マンが全員いない時に入った接客の成約率は９５％位です。大した件数入った訳ではありませんが・・・ 営業を長らくしていなくても私にはこの型があります。ブランクが多少あったとしても、自分の型を使えば大体大丈夫なのです。 そしてスランプの時期が来たらこの型と比較します。 そしてズレだけを修正します。簡単ですね。 そう、スランプの解決法は外には無いのです。接客の向上は外にあるのでしょうが・・ いかがでしたでしょうか？失敗を見つめ直すことは大事かもしれませんが、それは心の強い調子のいい時期にやりましょう。まずはあなた自身が輝いていた時期に目をやり、あなたが認めてもらえた接客の中にこそ「あなただけの必勝法」があるハズですからね。 もし、いいな！と思っても自分で実行することが難しければ株式会社ロータスホームの内田宛に電話でもください。他にも多少のコツがあるのでその時はお伝えします。他社さんでもエリア違いでも、何なら業種が違っても結構ですよ。スランプが辛いのは良く分かりますからね。
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最近の若者は・・・
最近の若者はというオジさん臭い話しになりますが・・・ 素晴らしいぞ若者たちよ タイトルはネガティブに思われたかもしれませんが、最近の若者には感心させられることが多いですね。一昔前、自分が若者と呼ばれていた頃の同世代と比べると非常に素晴らしいと思わされることが多くあります。特に実感するのが退去立会時ですかね。キレイなんですよ、お部屋がもちろん、個人差があるのは言うまでもないことですが、平均してキレイなことが多いものです。今の若年層と呼ばれる方達は傾向としてよく言われているのが、 お酒飲まないギャンブルしないタバコ吸わない人と争うことが嫌いどちらかというとインドア派である個人主義が強い などが挙げられます。実際に、お酒などは1996年の飲酒率からすると現在は約３分の１になっているそうです。他にも喫煙やギャンブルなどもデータ的にも少なくなっております。そのうえで、自分の趣味や時間を大切にするために旅行や服など自分への投資は多めの傾向にあるそうです。なんていいことなんでしょう。メディアなどでは「最近の若者は消極的だ」「欲しがらない世代」「元気がない」などと揶揄されたりしています。これは大変不毛な議論かと思います。若者が向こう見ずで、破天荒で元気であって欲しいというのは気持ちとしては理解できます。しかし、若者が置かれている現状を考えてみましょう。 景気も横ばいか減少傾向はみ出すと叩かれる世の中失敗しても拾ってもらえない社会社会の高齢化での若者の負担増 他にも暗い現状を挙げればキリがありません。そんな中では失敗を恐れる、リスクを回避するというのは当たり前でしょう。社会の現状を嘆かずに自分で何とかするということでしょう。立派じゃないですか。元気な若者を見たければ、社会も寛容で失敗を「させてあげる」社会でなければ酷な話です。 若者を大人しく利口にさせたのも我々世代かもしれないのですから。 でも若者に一言だけ お部屋の不具合が出た時は言ってください 先日、トイレの水が弱い、溜まるのに時間が掛かるとのお電話がありました。私がその時にたまたま空いており、お部屋に行きました。原因はなんてことない、トイレの止水栓と呼ばれる蛇口がキツめに閉まっていました。それを緩めたらすぐに改善しました。ウォシュレットを新規で取り付けたお部屋だった為、水道業者さんが開く時に少な目の水流にしたことが原因でした。私たち管理会社が入居時に少しチェックしておけば良かっただけの話しですね。入居者さんは入居してから２ヶ月の間我慢し続けたそうです。この時の入居者さんが正に若者だったのですが、なぜここまで我慢したかというと 「言うと申し訳ないし、手間を掛けると悪いなと思って」とのことでした。 それでも水流が弱くてどうしたらいいのか分からなかったそうです。ビックリしました。 こちらの方が長い間我慢させて申し訳ないのに 全然そんなことは手間でも申し訳なくもないんですよ。言ってくださいね。
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あの人は良い人？悪い人？ クレームに立ち向かう時の心構え
そんなに良い人か悪い人か見抜く自信があるのですか？ 勝手に相手をイメージしないように 今回は「クレームに立ち向かう時の心構え」です。ここでの「クレーム」とは正当な苦情ではなく、多少合理性を欠いている程度のものと思ってください。クレーム対応をする時に恐怖だったり、苦手意識がある人、他の人より悪意に敏感な方は見てもらえると助けになるかもしれません。まずクレームを言ってくる人がどんな人かですよね。「相手は良い人か悪い人か？」無意識に気になってしまいます。最初対応した人にどんな対応で苦情を言ってきたのか？高圧的だったか？理性的な人か？それとも感情的な人か？気になりますよね。今回は相手に対峙する時の心構えをコツとは言いませんが、基本的に持っておくと楽になる考え方を示してみたいと思います。 この人は良い人？ このオーナーさんは良い人？悪い人？ 先日、ある同業者と話している時に共通で知っているオーナーさんの話になりました。彼曰く「あのオーナー当たりキツイですよね」という口火から始まり、結局は「良い人じゃない」という結論の話しでした。なぜそんな風に思うんだ？と遠回しに聞いたところ以前物件の件で話しをした時に彼が善意でやったことで、理不尽に怒られたことがある。とのことでした。それ以降、苦手になり、あまり接点を取っていないとのことでした。ちなみに私も知っているそのオーナーさんは、話しやすく、大体こちらの提案もすぐに聞いてくれる印象でした。理不尽なことで怒られた経験もありません。今の段階では私がここで言いたいのは「内田はその業者より優秀だ」とか「どんな人でも良い人と思えるなんて素敵」とかそんな話しではないのです。 要は 人が良い人か悪い人かは簡単に分からないから、一つ一つの現象を過度に思い悩むことはない ということを言いたいのです。 人に心の安定を期待してはダメ 先ほどの例でいきましょう。私はそのオーナーさんとは特別に接点がある訳ではないです。２人でプライベートな食事もしたことがありませんし、仕事以外の話もさしてすることもありません。しかし、私にとっては現状「とても良い人」といえます。先ほどの業者さんの印象とは正反対です。ではこのオーナーさんは「良い人」なのか「悪い人」どちらなのでしょう？ 答えは「どっちもある」ですよね 私はたまたま、この方の「良い部分」だけを見てきただけで、逆に業者さんはたまたま「悪い部分」を見たというだけだと思います。 人間が常に同じ心が安定した状態である訳などないのに そう、あなたに見せる程度の短い時間でその人が良い人か悪い人かなど分かるはずもありません。 あなたに「良い人」の部分で来るか「悪い人」の部分で来るかの２択だけです。 あまり好きな例えではありませんが、こんなことを言う人がいませんか？ あの人は○○○（反社会的勢力）だけど、いい人 たまにこんなことを言ってくる人がいます。反社会的勢力にいる以上、良い人ではないんじゃないかなー？と思っていますが。しかし、これを言う方にとっては正解なのです。そう、その人にとっては良い人なのです。他方、大多数の人にとっては「悪い人」となるでしょう。所詮、良い人か悪い人なんてのは立場や時間、相手次第、もっと言えば機嫌一つで変わるのです。だからこそ、目の前の人の悪意も大して気にしなくていいのです。ずっと悪い人かもしれないし、たまたま良い人の部分だけ見続けられるかもしれない。人の悪意なんてその程度です。しかも家族や恋人など深い付き合いでなければ、その人の一部分しか見なくていいのです。私はクレームを最終的に解決する立場なのですが（代表者である以上当たり前ですが）相手がどんな人だったかを格別気にしません。最初にどんなに怒鳴っている人だったとしてもです。なぜなら 私に見せる顔がどれかは予想しても無駄だから 最初にクレームを受けた人にとっては高圧的で嫌な人でも、相手変われば時間変われば、機嫌変われば分かりません。 相手を「良い人」認定はいいが、「悪い人」認定はしない ですから、クレームを入れてくる人が良い人かどうか？なんて気にしなくて大丈夫です。今の段階では間違いなく「悪い人」の部分だけですから。良い人の部分など見せてもらえる機会はないんですから。最初理性的でも、次の電話では感情的かもしれません。あなただって機嫌の悪い時にきたら少し悪意が出てしまうこともありませんか？普段なら我慢できることも我慢できなかったり人の悪意も似たようなものです。 過度に気にしても仕方ありません。私たちが出来るのは問題を解決する位のことしか出来ません。相手の感情をコントロールすることなど出来ないのですから 最初の印象が悪くても、あなたの対応が良ければ「良い人」に代わる可能性も捨てないでおきましょう。 特に相手の感情に過敏な方だと自分を責めるのも辛いですが、相手を悪意だけの人と認定するのも辛かったりします。相手を悪い人認定すると、自分に悪意がつきまとってしまいます。負の感情は中々取れませんから。なので、人生という長い時間の割にはクレームで関わる時間は短いので、あまりその人の人間性を気にしない方がいいと思います。良い部分が最後の解決で見れたらいいな。と思いながら対応しています。そして良い人の部分が見れたら「良い人」と勝手に認定して終わります。「悪い人」という認定はしても不愉快になるだけです。「今日は機嫌悪かっただけかも」と思っておきましょう。人を「悪い人」認定すると自分にもダメージが残ってしまいますので、やめておきましょう。 自分の為にも
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オーナー向け 不動産会社への差し入れ 手土産 系統別おすすめ品
不動産会社が喜ぶ差し入れとは？業態によって少し違いも 不動産会社に行ってみよう 今回は不動産オーナーのみなさんへ向けて不動産会社に持っていく差し入れについて考察してみましょう。大前提としてですが、当社にお越しいただく場合に手土産などはなくても全然大丈夫です。しかし、オーナーのみなさんは差し入れを持ってきていただくこともあり、大変嬉しく思っております。 実は管理会社としてはオーナーさんが来ていただくことは大歓迎です。少なくとも当社はありがたいものです。 「行ったら邪魔かな？」と思うかもしれませんが、管理会社としては普段取れない接点が取れてありがたいものです。もちろん用事があれば電話をしたり、個別の打合せをお願いすることもあるのですが、そこでは個別の事項だけのお話しとなってしまいます。たまには雑談なども踏まえてお互いの人柄や投資に対するスタンス、物件に関することやそうでないこと、プライベートなことまでお話しできることはお互いにプラスにはたらくことが多いものです。人柄や投資スタンス、空室に対する価値観などが分かると、それに応じて提案も少し変わってきますからね。 ぜひ積極的に行ってみることをおススメします。 うれしい差し入れ 不動産会社への差し入れや手土産などは毎回持っていく必要はないと思っています。不動産会社としても持って来てくれなかったからといって何か思うことももちろんありません。しかし、もらうと嬉しいものです。今回はいただく不動産会社として、過去いただいた物の中でも特にスタッフが喜んでいた物をご紹介してみようと思います。同業者同士でもたまに「○○の差し入れもらったけど助かったー」と話したりするので、そういった意見も取り入れてみました。「もらう立場で偉そうに」とのご意見はごもっともですが、今回は全国のオーナーさんが「手土産何にしよう？」と迷っている方に、過去いただいた物から不動産会社として嬉しいものを発表して参考になればとの趣旨なので、ご容赦ください。催促でもありませんので、あしからず。 カップ麵 同業者同士で話す時も「あるある」と話すのがカップ麵です。不動産会社の中でも賃貸仲介を行っている店舗だと特に喜ばれると思います。不動産会社はお客様や入居者さんなど、時間を「合わせる」ことが多いため、昼食がコントロールしにくい部分があります。そんな時にカップ麵があると、本当に助かるのです。特に同業者のオーナーさんがよく持ってきていただけます。何となく贈り物にしては箱入りのカップ麺は「見栄えが・・」と思われるかもしれませんが、もらう側は大変嬉しい物です。 お菓子 これも定番ですが、いくらあってもいいですからね。女性スタッフに好評なのは言うまでもないですが、意外と男性スタッフも好きです。少し疲れてきたところで、コーヒーとお菓子でリフレッシュといった感じです。洋菓子や和菓子などジャンルは人によるかもしれませんが、多いのはクッキーやどら焼きなどが多いです。どちらも甲乙つけがたく、必ず毎回無くなっております。 飲料 こちらも定番ですが、飲料の中で種類が大きく「栄養ドリンクかそれ以外か」という感じですね。栄養ドリンクは割と男性で女性スタッフはあまり飲まない印象ですね。特に喜ばれるのは果物系の缶ジュースなどです。普段はコーヒーを飲むことが多いのですが、男性スタッフに関しては栄養補給的に果物系のジュースを飲んでいる気もします。量も多すぎず、合間にグイっと飲めるので丁度いいのかもしれません。 合間に手軽に飲食できるものが人気 いかがでしたでしょうか、特に真新しい物ではないのですが、喜ばれる傾向として「業務の合間に手軽に飲食できる」という物が好まれているようです。お酒なども私個人は嬉しいのですが、当のスタッフとなると飲む人飲まない人が分かれることと、業務中の活力になりにくいということでしょうかね。後は、普段自分達では買わないという点も大きいのかもしれませんね。業務中にクッキーなどを買いに行きませんからね。あると嬉しいというのはそんなポイントもあるのかもしれません。飲み物なども普段はどうしてもコーヒーなどに偏りますが、野菜ジュースや果物系ジュースなどは、事務所にあると飲んでリフレッシュしております。他にもいただく物は全てありがたいものですが、今回は当のスタッフ目線で喜んでいる確率の高いものをおススメさせていただきました。 参考になれば
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追い出し条項の最高裁判決 フォーシーズを管理会社が弁護してみよう ～本当の社会的弱者の救い方～
本当の弱者は誰だ？フォーシーズは弱者をいじめる保証会社？向かうべき未来とは？ 最高裁判決と本当の問題 賃貸不動産業界で注目されていた裁判の最高裁判決が出ました。今回の裁判では、滞納をし続ける賃借人に対して「家賃保証会社」が契約を解除したり、明け渡したとみなす権限まであるのか？という争点でした。そして、最高裁の判決では改めて入居者保護が強い権利であることも浮き彫りになりました。しかし、これを発信するメディアの論調は隠れた本当の問題がいまいち議論されていません。今回はこの最高裁判決に隠れた問題について当事者を良く知る管理会社目線でお話ししていきます。ちなみに当社はフォーシーズは利用していません。あくまで業界の中の話しを私個人の見解としてお話ししてみます。 まずは今回の争点と概要を 家賃滞納に伴う「追い出し」条項は違法 最高裁が逆転判決（朝日新聞デジタル） – Yahoo!ニュース借り手が家賃を2カ月滞納し、連絡がつかないなどの事情があれば、家賃保証会社が「部屋は明け渡された」と扱える――。こうした契約が消費者契約法に違反するかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は12日、「違法」と認め、契約条項の使用差し止めを命じる判決を言い渡した。差し止めを求めた原告のNPO法人の逆転勝訴が確定した。 … 表面上は利益を取る保証会社VS弱者の消費者となる気がします、しかし・・・ 意外とビックリした世論 意外と「これから起こる問題」を見ている人が多いことに驚きました 今回の判決やニュースでは「ひどい保証会社」と弱者保護を掲げる正義の団体という構図になりやすいものでした。判決は正直「こうなるだろうな」と思っていたので、特に驚きはありません。しかし、意外だったのは世論の方でした。私はこのニュースを表面だけ捉えると「家賃保証会社にそんな権限を持たせるな」「保証会社加入必須の世の中はおかしい」「家賃保証会社は社会の闇だ」的な論調になると思っていました。しかし、大方の世論は逆でした。yahooコメントなどから多かった意見を要約すると 業者の借主の選別が厳しくなるので、逆に家が借りられなくなる人が増えるか、保険料が上がって家賃が高くなる。家賃を支払わなくても追い出せないとしたら『保証人になってくれる人がいない人』『仕事が安定しない人』『高齢者』『障碍者』などの弱者には誰も部屋を貸さなくなる。『家賃を3カ月以上滞納すれば、借り手に知らせず賃貸借契約を解除できる』、この契約条項は少し強引かな。通知なし解除はないと思う。駐車場の無断駐車といい、家賃未納者の追い出し不可といい日本の法律はまともな人間側が損をする法律が多すぎる。意味が分からない。借りている以上は家賃は払うのが当然では？ これによりますます貸し渋りが起きるのではないか？NPO側は勝ち誇っているだろうが結果としてとんでもない負けになるよ 意外や意外！今回の判決を受けての反応は家賃保証会社に同情したり、現行の法制度の問題なども孕んでいるコメントが多く見られました。 概ねその通りだと思います。 ちなみに現在の状態で「家賃保証会社がこの世からなくなったら？」という部分での事実だけをあげましょう 仮に家賃保証会社がなくなったら？ 家賃保証会社が無くなったらどうなるのでしょう？ 全体の家賃相場は上がる入居審査は厳しくなる敷金ではなく、礼金などの制度も復活するかも連帯保証人の役割も増える 家賃保証会社が無いその昔、家賃の決め方は「家賃をとりっぱぐれる前提の家賃設定」でした。昔は滞納が発生する確率を１０部屋に１部屋とか全体の５％とか色々なデータを基にしていました。ちなみに２０２０年度の日管協という団体のデータでは滞納率では全国平均で5.0％とのことで約２０部屋に１部屋は滞納している計算となります。そして、滞納はあるという前提での賃貸経営を求められますので、賃料はその分上がることになります。リスクは全体のコストで計算しておくということですね、商売上極めて当たり前です。自動車メーカーもリコールの可能性、ハウスメーカーも瑕疵担保、スーパーなどでは万引き被害など業種ごとにあるリスクを全体の価格に反映していますよね。賃貸経営となると全体の家賃へリスクの転嫁は「仕方ない」のです。 しかし、現在では家賃保証会社が一般的になったおかげで大家側はリスクが軽減されたおかげで、家賃設定に滞納リスクを見込まずに済みますので、家賃額は下げて競争することが出来る状況なのです。入居審査も同様の考え方です。滞納リスクの高い職業や収入が安定しない人、そもそも年収が低い人などはリスクの観点から断らざるを得ないのではないでしょうか。しかし、そんな方でも「万一滞納しても家賃保証会社が保証してくれるなら」といって受け入れてもらえる状況でもあります。そして、意外と恩恵を受けているのは連帯保証人の方も保証会社の恩恵を受けています。※保証会社と連帯保証人併用の場合連帯保証人といえども、賃貸借契約を解約することは本来認められていません。例えば入居者が家賃を払わない場合、連帯保証人が代わりに支払わなければなりませんが、入居者と連絡が取れなくなった場合、連帯保証人は毎月の家賃を極度額まで支払い続けなければなりません。今回のように保証会社が入っていると最長でも約６ヶ月程度で訴訟などになります。そうすると、連帯保証人は上限よりは少ない損害で済むのです。これは意外と知られていませんけどね。 フォーシーズは収入や属性の良くない方の味方でもあった 社会的弱者の味方はどちらだったのでしょうか？短期では原告かもしれませんが 今回の件に戻りましょう。先ほど申し上げた通り、今回の構図としては「あくどい家賃保証会社が弱者をいじめる」というものに写っていました。しかし、私は業界の中の者として言いましょう 「フォーシーズは社会的弱者の味方でもあった」（手法に問題はあったかもしれないが） というのは、今回訴訟を起こされたフォーシーズという会社は業界の中では「審査が通過しやすい」という点で有名であった保証会社です。通常、家賃保証会社というのはリスクを計算しています。生命保険などの保険会社同様にリスクを計算しています。職業、年収、勤続年数、会社の規模、連帯保証人の属性など様々な項目でリスクを計っています。 入居審査では人柄というのは見られません。実際にお会いしたとしても、本当の人柄など１時間やそこらで見えるハズもないからです。 「公務員でも滞納する人はいる」「アルバイトや年収が低くても滞納しない人がほとんどだ」と言われるかもしれません。そんなことは皆知っています。人により違うなど当たり前です。それでも、データを取っていくとやはり総数は収束していくのです。年収が低い人、職業で安定しづらい人などはデータ上滞納リスクが高く、公務員や大手企業勤務は滞納リスクは低いのです。そういう点では家賃を立替えなければいけない保証会社なら本来、リスクの少ない人だけを相手にしたらいいと思いませんか？ そんな中でフォーシーズという会社は審査の通過率を売りにしていました。一説には通過率９８％との説もあります。ちなみにクレジットカードを決済手段として用いるタイプの保証会社では通過率は９０％前後と１０人に１人位は落ちる計算となります。フォーシーズなら１００人で２人位しか審査に落ちませんね。こういう風には見えませんか 「フォーシーズはリスクも承知で、他の保証会社なら落ちる人の保証を受けていた」と フォーシーズでなければ審査を通過できない人たちの最後の砦だったのかも？とは思えませんか。確かにリスクへの対策として「追い出し条項」を作っていたという部分は不適切だったかもしれません。もちろん、他の保証会社が取らない市場を取りに行った上での自己責任という見方もありますがね。しかし、それだけの審査基準となるとフォーシーズが毎月立替えている金額はかなりのものであったことは予想できます。正式な法的手続きをしようと思うと、費用や時間は膨大な量です。正式な法的手続きだと滞納３か月経過してから訴訟となり、判決から明渡しまで６ヶ月～１年の時間も要します。勝訴したとて、滞納家賃や原状回復費用は泣き寝入りがほとんどの実態もあります。保証料も安く、審査も通過しやすいように。これを両立するとなると、正式な裁判や強制執行という費用まで負担することは難しかったのでしょう。 手法に問題はあったかもしれませんが、審査的な社会的弱者の味方であったという側面は知ってあげてもいいかもしれません。 当社は冒頭にも申し上げましたが、フォーシーズとの契約はありません。当社が提携している保証会社は滞納が続いた場合、合法的な裁判を通しての賃貸借契約の解除をしている会社ではあります。 健全な未来とは？ 社会的弱者を救う「逆の発想」 社会的弱者も救う 普通の入居者も負担せずに済む 大家も審査を緩くする方法を探そう まず大前提としてですが 家賃保証会社は入居者保護が強くなったことで社会に必要になった ここを抑えておきましょう。大昔、入居者の権利は低いものでした、悪徳不動産や悪徳大家と呼ばれる人達が多く出現したことで社会問題となりました。その後、入居者や消費者保護の観点から借り手の権利を強く保護する風潮となりました。これは私も歓迎です、お金を払う立場の入居者には一定の権利が認められないといけません。住むところという命に関わる場所である以上、一定他の商売よりも入居者という存在の権利は簡単に奪うべきではありません。社会インフラの一部と位置づけるのも構いません。むしろそうであるべきです。異論はありません。しかし一度入居すると滞納があっても簡単に追い出せないから家賃保証会社が出来たのです。一部の滞納者の権利が強すぎて全体の９５％以上の滞納しない入居者も家賃保証会社に加入することになったのです。今後、民間の事業としての不動産賃貸を社会インフラの一部という位置づけにするのであれば、 来るもの拒ませず、権利は相応に、滞納しない普通の入居者へしわ寄せがない こうあるべきです。具体的な解決策として提案するなら 滞納による裁判手続きを「もっと手軽に、もっと早く、もっと安く」 これで全て解決します。なぜなら 国の対応では時間・手間・費用が掛かり過ぎるから自力救済をしてしまうが、簡便なら国の手続きを使う社会的弱者を受け入れるリスクも無くなる、なぜなら裁判上の解決が手軽だから入居審査もリスクが低いなら厳しくしなくていい＝審査の緩い社会費用も安価なら他の入居者にリスクを負担させずに済む残念ながら国の裁判で追い出された方も、審査が緩い社会なら「次のお部屋」も探せる 国の制度としての裁判を早い、安い、簡単にすれば全ての問題が解決するのです。誤解を恐れずに言えば「受け入れやすく、追い出しやすい」につなげることが却って社会的弱者の方の為にもなります。国の制度としての裁判を簡便にすることで解決できます。 「追い出しやすくすることは反対」 分かります、しかしそうやって一部の少数の入居者保護ばかり優先すると、家賃や保証料などのコストを「９５％以上の普通の入居者」が負担せざるを得ません。こう考えてみませんか？ 国が裁判で必要と認めたらという正当な「追い出し」、そして追い出しやすい環境があれば「どんな方でも受け入れられる環境になる」ということです。リスクが最低限になるのですから家賃保証会社が今回の判決が理由で審査を厳しくしたり、保証料を高くしたり、そんなことで社会的弱者の問題解決にはなりません。 不思議なものです、社会的弱者を救おうとして弱者を苦しめてしまう。私は不動産会社として「社会的弱者と住まい」問題にはかなり本気です。支援のお手伝いも社を挙げて取り組んでいます。 心の底から社会的弱者がお部屋を借りられないような社会はダメだと思っています。しかし、この問題は民間だけで解決しろ！は無理です。法律を作ったのは国ですから。でも逆の発想で考えてみましょう。「追い出しやすい環境は受け入れてもらえる環境」につながるのです。道を間違えてしまった方でも何度でも復帰できる社会が良く、排除する社会はダメです。その為には審査が厳しい社会は絶対に避けた方がいいのです。そしてその負担を９５％以上の「普通の入居者」へ転嫁することは「正直者がバカを見る」というものであってはならないのです。一見暴論に見えるかもしれませんが、本当に解決する問題はこちらの方だと思っています。 今回の報道では一定数この問題を世論も本質的に捉えているような気がしました。それでも今度は社会的弱者VS「普通の人」のような構図になるのでは？と思ってきました。「滞納する者の為になぜ普通の人が割を食うんだ」という論調ですね。でも、社会的弱者を救うことが「普通の人の利益を害しないなら？」、みんな救いたいはずです。この部分を本音と建前も含めて議論するなら有効な手段ではないでしょうか
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不動産投資と喜ばせ合戦
人は感情の生き物です。もちろん良い意味でも悪い意味でも 「さすが内田さん」の一声 つい先日のこと、新たに仲介させていただくお部屋がございました。入居者の方が望む要望が少し多く、オーナーさん（Aさんとしましょう）の負担が重くなりすぎるのでは？とのことで営業マンから私に話しがきました。特段珍しいことではありませんが、このまま全要望を受けてしまうとAさんの負担は重くなってしまうことでしょう。その為、途中から入居者さんとの窓口を私に代わってもらい、ゴチャゴチャしていた双方の要望の交通整理を行いました。ある程度Aさんと入居者さんの負担も公平になったところで、Aさんへ電話で報告しました。すると 「ありがとうございます。さすが内田さんですね、お見事です。それでお願いします」 あら、とっても心地良い。そう、このAさんは上手なのです。いつも私の心をくすぐってくるのです。こういった一言一言がとても嬉しいのです。私たちの仕事は当然ながら依頼者であるオーナーに収益をもたらすことです。その為にも入居者さんに快適に過ごしてもらうことなのです。仕事ですから当然ですね。でも、こういった一言をナチュラルに言われると内心 「へへっ！」 と嬉しくなってしまいます。こういった一言が無くても仕事ですから頑張るのですが、あると馬力が上がるような気がします。そして、こういったことをしてくれるオーナーさんは大体不動産投資が上手なのです。いい意味での「人たらし」というものでしょうか。 事実、Aさんがお持ちの物件は入居率も好調です、入居者へのサービスも上手なのです。 そんなAさんを取り巻く状況は？ ちなみにAさん、私だけにこういったことをしてくれるわけではありません。私たち管理会社を喜ばせ、入居者を喜ばせ、売買情報を持ってくる人を喜ばせ、施工業者を喜ばせ、みんなを喜ばせているこのAさん当然かもしれませんが、このオーナーの周りにはたくさんの業者が集まってきます。ここまで読まれた方で 「どうせそのオーナーは金払いがいいからそういっているんだ」「要は業者の言うことをハイハイ聞いて文句言わずに金払えってこと？」 「不動産会社に厳しく当たるなってこと？」 そうじゃないんです。もちろん、お金をたくさん払えば喜ばせることは出来るかもしれませんが、それはある一時だけです。正直全てをハイハイ聞いて金を払い続けていたら「カモ」と認定されるかもしれません。ちなみにAさんが買う物件も払う工事費も決して高くありません、なんなら安い位です。しかし、Aさんの周りの業者や不動産会社は Aさんが得する話しを次から次へ持っていくのです。みなこぞってAさんを喜ばせようと骨や手間を折っても仕事をするのです。なぜなんでしょうか？ この世は「喜ばせ合戦」 私の知り合いに腕利きの売買仲介業者が居ます。この方はかなりの実力者です。売買情報はこの業者さんを素通りすることはなく、「どっからそんな情報が？」とビックリさせられる程です。その売買業者さんの元には物件を買いたいオーナーが列をなしている印象です。しかしこの業者さんもAさんの周りの業者の一人です。 その方と話している時に印象的だったのが 「やっぱりいい物件売るなら感謝してくれる人に売りたいですよね」 そう、私たち働く者にとってお金は大事です。異論はあろうかと思いますが、まずはその為に皆さん働いている訳でもあります。とはいえ、それだけでもないんですよね。 時にはAさんより高く買う人がいる物件でもAさんに売ることもあるそうです。 不思議なものですよね。Aさんの周りには「他の業者よりサービスを良くしよう」「Aさんに選ばれよう」と各社が競っている始末です。 そしてAさんは値下げ要求や要望を自ら伝える必要もなく、「他より良いサービス」が受けられるのです。 ちなみにAさんですが、知識や相場の感覚はかなりのものです。欺こうとしても簡単ではないでしょう。 Aさんを騙せる人がいたら見てみたいレベルでもあります。 ではAさんだけ得するのはなぜでしょうか？ そう、結局この世は「喜ばせ合戦」なのです。 Aさんは周りを喜ばせている→嬉しい周りはAさんに気に入られようとする→Aさん得する→先頭に戻る 正のサイクルに入ったのです。 もちろん、不動産投資というのは収益を上げる為に行うものです。無駄な出費はしてはいけませんし、単価にも厳しくあるべきです。不動産会社の言うことを鵜呑みにしてもいけません。ハイハイ全部を聞いていたら間違った方向へ進む可能性もあります。周りから「カモ」と見なされたら大変な目に遭ってしまうでしょう。厳しい目で運営状況を見ておく必要があります。異論はありません。しかし、それと相手を喜ばせることは両立できるはずです。お金で喜ばせなくてもいいじゃないですか、相手への敬意や感謝を示すだけでも随分と違うものです。文字で書けば簡単なのですが、中々難しいものです。かくいう私も全然出来ていません。 人は感情の生き物です、良くも悪くもそんな中でAさんの正のサイクルは私も見習いたいものです。今回は精神論になってしまいましたが、なぜか上手くいっているオーナーはこの点が上手なのです。生まれ持っての心根なのか、努めてそう振る舞っているのかは分かりません。しかし、人を喜ばせると返ってくるという昔からの教えは不動産投資においてもあながち間違いではないと断言できます。
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世界は誰かの仕事でできている ～今頑張っているあなたへ～
疲れた時にはこの言葉 ありがとうジョージア、ありがとう社会のみなさん 「世界は誰かの仕事でできている」 良い言葉ですよね、言わずと知れた缶コーヒー「ＧＥＯＲＧＩＡ」のキャッチコピーです。私含め、社会で働いていると時に理不尽なこと、報われないこと、辛いこと たくさんあるでしょう。そんな時にこの言葉が頭をよぎります。誰からもスポットライトが当たらない所で一所懸命に頑張ることが、世界の一部なんだと思うと、もう少しだけ頑張れる気がします。自分がカッコよく見えてきます。自分に酔ってもきます。最終的には人を幸せにしてると陶酔感まで出てきます。ここまで来ると後は仕事は楽です。ヒーロー気分ですから同じような理由で、私は夜景というのが大好きです。夜景を見ると 「あぁ。誰かがこんな時間も頑張ってるんだな」と思えるのです。電気を作る人、明日の為に休んでいる人、皆が休んでいる時に働いている人。街の光が誰かが働いているということを見せてくれている気がします。どこかの誰かがこの時間頑張っているんだから、俺も頑張ろう。と見知らぬ誰かに力を貰っています。そして、自分の仕事も誰かに届いていればいいなと思っています。ありがとう！社会で働く同志のみなさん。 そして どういたしまして、みなさん。 そんな気持ちで働いていきましょう。 一所懸命な姿は誰も見てなくても、誰かの役に立って、私のように誰かが感動しているハズですよ。
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春からキャンペーンの概要と補足
好調なキャンペーンです 春からキャンペーンの概要 現在好評を博しております。「春から入居キャンペーン」ですが、よくお問合せをいただく内容を少しまとめております。 Q お部屋を見て決めた後の手続きの流れは？A お部屋が決まったら正式にお申込をしていただきます。その後、審査の承認が取れましたらご契約書を取り交わします。契約は先に済ませていただきますが、実際に家賃が発生するのは３月以降となります。Q お部屋を決めた後に万が一、不合格になってしまったら？A その場合は契約金含めて全額ご返金のうえ、契約解除となります。その場合にも解約違約金などは発生いたしません。Q ３月より前から少しずつ引越しをしたりお部屋を使ってみたいA ３月より前から使用することもできますが、鍵の引渡し日からの家賃発生となります。Q 家電レンタルプランも合わせて使えるの？A 冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロの３点セットでレンタルできるお部屋もたくさんあります。 対象物件でもご自身の家電を使うことも可能です。その場合はレンタル代は掛かりません。Q 対象は学生だけ？A 新たに新社会人となられる方、寮から出てお一人暮らし、新たに霧島市へ転勤で来るなど理由は様々です。年齢制限などもありません。お気軽にお尋ねください。日々物件も入替わり中です。お気軽にご相談ご来店ください。
