
その隙を見逃すな
さて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。
何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。
今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。
そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。
今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。
なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。
勇気も度胸もいりません。
ですが、その効果は絶大です。
覚えておいて損はありません。
よく喋るタイプのクレーマー

クレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのが
よく喋るタイプのクレーマーです。
決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。
そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。
しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。
正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。
過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。
- 謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば~」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり
- 「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句
- 「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致
- しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態
- こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」
とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。
しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。
その隙を我々は逃してはなりません。
よく喋るがゆえに

本題に入ります。
このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。
反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。
元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。
総じてプライドも高そうです。
しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。
こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。
反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。
但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なK言葉を使いましょう。
このK言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのK言葉は主に3つだそうです。
困った・苦しい・怖い
この3つの頭文字がKであることからK言葉と名付けたそうです。
この3つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。
使い方としては
「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。
こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。
なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。
しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。
そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。
すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身が
カッコつけた一言を発することがあるのです。
よくあるのはこんな感じです。
- 俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない
- なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない
- 一言謝ってくれればそれでいいんだ
- おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない
こういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。
全力で乗っかる

こういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。
全力で乗っかるのです
先ほどの例でいえば
ク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」
私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」
とか
ク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」
私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」
とか
ク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」
私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」
ポイントは3つです。
- しっかりと名前を呼ぶ
- 相手の言った言葉を自分でも繰り返す
- そんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」
するとどうなるでしょうか?
クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。
仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。
その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。
特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。
一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。
ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。
しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。
今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。
ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。
クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。
相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね?そうですよね?」と謎のプレッシャーを掛けるのです。
相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。
このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。
すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。
相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。
そうすると勝手に
「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。
そういう言葉が出た時も乗っかります。
私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」
ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。
ここまで来たらゴールはあと少しです。
このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。
先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。
しかし、安心してください。
このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。
こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。
いかがでしたでしょうか。
最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。
時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。
全国の同志のみなさん、頑張ってください。
あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
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事故物件のウソとホント
噂には聞くでしょうが、実態は? 事故物件のウソとホント 不動産会社に勤めているとよく聞かれる「事故物件」のアレコレよく聞かれる内容についてのウソとホントをお話ししていきます。ちなみに「事故物件」とは通称で不動産の表記的には「心理的瑕疵のある物件」が正しい表現となります。この「心理的瑕疵」実は幅広い意味があるのですが、今回は割愛します。最近出た国土交通省のガイドラインでは事故物件の定義が「自然死や不慮の事故死以外の死」と「特殊清掃が必要な死」になっておりますので、今回はこちらを定義として進めていきます。 1カ月や短期間だけ不動産会社や知り合いに貸して告知義務を無くす これはよく言われますね。結論から言えば「昔はあったと思うが、今はリスクが高くやらない」と思います。これは告知義務といって、「○○号室で人がこんな亡くなり方をしました」という風に契約前に伝える作業事故物件ではこれを契約前に行う必要があります。要は「分かったうえで契約してね」ということです。この告知義務ですが、昔は国の方針なども曖昧でした。その為、各不動産会社やオーナーのさじ加減という部分があったことは否めないものでした。その為、こんな解釈を実際に聞いたこともあります。「次の入居者だけに伝えれば良く、期間は問わず2人目以降は伝えなくていい」恐らくはこれをもとに発生したものと思われます。私が不動産会社に勤めだした時にもこのように解釈している人は結構いました。では実際はどうかというと、 流石にそれでかわすのは無理やりすぎる 現在のガイドラインでも目安を3年としています。その為、1カ月や短期間だけ済ませて告知義務を解消するというのは流石に通りません。それで仮に告知義務をかわしたとしても、その後に発覚して損害賠償などになればとても割に合う行為ではありません。その為、現在ではウソと判断しても良いと思います。現在はね・・・・ 事故物件は家賃が半額になる これも良く言われますが、結論から言えば「流石にそこまではない」です。でもこれは正直「度合い」によります。例えば孤独死などで発見が遅くなり特殊清掃が必要になった物件 と殺人のあったお部屋では減額幅はさすがに違います。もちろん後者の方が減額幅は大きくなります。大体体感ではありますが、従前の家賃から10%~30%の減額幅だと思います。「えっ?そんなものなの?」と思われるかもしれませんが、大体そんなものです。これには2つ要因があります。一つは「リフォームするから」です。多くの場合、事故物件では損傷等もそれなりに出ますので、かなりのリフォームが必要となります。ですから通常、事故の後はお部屋だけで見ればグレードアップされることになります。かつ他のお部屋よりも家賃が下がる訳ですから、物件として見るなら確かにお得になる訳です。もう一つは「事故物件を気にしない人が多い」です。大多数の方はこの事故物件というのをあまり良くは思いません。しかし、一定数こういったことを気にしない方というのはいらっしゃいます。全く気にならない方からすれば「相場よりもキレイで家賃が低い最高の物件」となるのです。そして体感ですが、年々この「気にしない方」の割合は増えていると思います。その為、皆さんが思うよりも家賃の減額幅は少ないと思います。ちなみに事故物件でも家賃は下がらないこともあります。あくまで家賃が下がるかどうかは「この値段でなら借りる人がいるかどうか」で決まるのです。下げなければいけないということもありません。 事故物件では心霊現象が起きる これはTVや映画の影響が強いのでしょう。夏になれば怪談などのオチで「昔この部屋では○○で亡くなった方がいた」と言われますからね。これに関して言えば事故物件で心霊現象を報告してくる人は100人に1人位この位の確率です。正直本当にレアです、以前もお話ししましたが、私は霊感というものがありません。欲しくもないですし・・・事故物件にお住まいの方とももちろん話をしたりしますが、ほとんど聞いたことはありません。なので、事故物件にまつわる怪談は直接見聞きする範囲ではほとんどありません。ほとんどですけどね怪談話ではオチが必要ですからね、「何にもいわくもない所で急に幽霊が出てきた」では恐怖も半減しますからね。 結論 ここまでいくつかお話ししてきましたが、私は不動産屋というのもあるのかもしれませんが、事故物件で大騒ぎすることがあまり好きではありません。私は幽霊を見たことはありませんが、怪談は怖いし、ホラー映画も見ます。でも亡くなられた方を知っていたりするせいか、亡くなった方を怨霊のように扱うことにも抵抗があります。亡くなった方の後片付をした人やその後に入居される方に悪さをするような人たちではないと思っているからでしょう。昨今、情報化社会で様々な情報が手に入れられます。正しい知識を身に着ければたいていのことはリスクも分かります。でも事故物件をオモシロおかしく扱う内容には少し憤りを感じてしまうのです。いつか事故物件のリフォームの仕方などもお話しできればと思っています。幽霊は怖いけど事故物件は怖くない私の雑談でした。
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個人情報を守れ!郵便物転送届
個人情報満載の郵便物 お引越しの時に忘れないようにしましょう 旧住所に届き続ける個人情報 さて、お引越しに伴う手続きについてお話ししていきます。お引越しされたお客様からよくいただくお電話があります。「前の人の郵便物が届き続けるのですが、どうしたらいいですか?」そう、前の入居者の方宛の郵便物が届き続けるのです。今回はこれを防ぐ方法をご説明します。 郵便物を新しい住所に転送しましょう 旧住所から新住所に郵便物を転送してくれるサービスがあります。転居・転送サービスですが、概要は以下の通りです。・転居届を出してから1年間、旧住所宛の郵便物を新住所へ転送してくれる・1年間の期間は「転送開始希望日」からではなく「届け出日」から・1年経過後は差出人へ変換・届け出日から3日~7日程度の時間を要する・申請方法は3つ ①窓口にて直接 ②転居届を窓口でもらい、後ほどポストへ投函する ③インターネットにて・身分証明書が必要 運転免許証や保険証などの身分証明書が必要です。郵送の場合だとコピーを添付するなどが必要になります。詳しくは郵便局のHPにて 転居・転送サービスお引越しの際には、転居届を、お近くの郵便局窓口、ポスト投函、インターネット等でご提出いただくことで、1年間、旧住所あての郵便物等を新住所に無料で転送します。 転送期間は、届出日から1年間 です(転送開始希望日からではありません)。 転送期間経過後は、差出人に郵便物等を返還します。 なお、更新される際には、再度、転居届をお出しください。 … いつ手続きしたらよいのか? では、そんな転送届ですがいつ手続きをしたらよいのか?ですがお引越しの日より15日~1週間ほど前がベストでしょう。概要にもあった通り、届出を出してから3日~1週間程度掛かります。仮にお引越し後に転送届を出したとしら、お引越し後1週間は郵便物が届いてしまいます。お引越し後に旧住所へ行くことはまれだと思います。約1週間前には新住所への転送を開始しておけばお引越し当日にポストをチェックして終了とスムーズにいきます。とはいえ、あまりに早すぎると新住所にはまだ前の住人などが住んでいる場合もあります。なので、やはり15日~1週間前前後がおススメです。 逆に前の入居者宛の郵便物が届いて困る場合は? 今度は誤配された側の対応となります。この転送届を前の入居者がしていなかったのか、前の入居者宛の郵便物が届きつづける場合の対応です。ちなみに郵便法という法律ではこのように定められています 第四十二条(誤配達郵便物の処理) 郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。② 前項の場合において誤つてその郵便物を開いた者は、これを修補し、かつ、その旨並びに氏名及び住所又は居所を郵便物に表示しなければならない。 となっています。では具体的にはどうするかといえば「宛先の居住者は転居済み」などと書いたメモや付箋を貼って、ポストへ投函するor郵便局に持ち込むと郵便局の方で以降の配達をストップしてもらえます。少し面倒かもしれませんが、以降も届き続ける面倒と比べれば楽なので、やってしまいましょう。仮に間違って開けてしまった場合は速やかにのり付けなどで補修し、同様の手順で対応しましょう。 個人情報ですから自分の為にも 昨今、個人情報をもとにしたトラブルや犯罪なども多くあります。そして、そもそも犯罪やトラブルでなくとも自分への郵便物が他人に見られるのはいい気分のものではありません。そして、それ以外にも次の入居者さんに迷惑も掛かってしまいます。手続き自体はどれも大した手間ではありません。自分自信の為にも個人情報をしっかりと守っていきましょう。
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空室対策 ポータルサイトで☑しよう
何をすれば良いのか?まずはポータルサイト見ましょう せっかくやるなら顧客に直結しましょう さて、空室にお困りのオーナーさんへの空室対策編です。一般的に空室対策はたくさんあります、壁紙の色を変えてオシャレなお部屋にとか、設備を新しく導入するなどとにかく打つ手はたくさんございます。でも、何から手をつけていこう、限られた予算の中で何をすれば一番効率がいいのか?そんな時に試していただきたい方法が「ポータルサイトでチェックしよう」です。今不動産会社であれば大体「SUUMO」「ホームズ」「at home」など様々な「ポータルサイト」と呼ばれる広告会社へ掲載していることでしょう。これは近隣相場や他のお部屋を見て「真似する」とか「比較する」という話ではありません。もちろんそれも大事なのですが、大事なのは 「なにがチェック項目として反映しているか」 を把握していますか?ということです。 「オシャレ」という項目はない お部屋を探している方達は、各サイトにて「エリア」「賃料」「間取り」をチェックします。しかし、この段階ではまだ数千から数百という物件が出てくることでしょう。まだこの中からでは自分の理想にたどり着けません。なので、更に細かく多数ある「チェック項目」にチェックを入れていくのです。例えば「バス・トイレ別」「独立洗面台」「2階以上」「室内洗濯機置場」などなど、多くの人が「こだわりそう」な項目がたくさんあります。こういった条件を絞っていくことで理想のお部屋にたどり着こうとするのです。ですから、空室対策をする時にこのチェック項目を知っているかどうかで確率も変わってくるのです。どんなにキレイで素敵なお部屋を作ったとしてもチェック項目がスカスカだと、そもそもお客様に見てもらえる確率がグーンと減ってしまいます。なので、どうせやるならこの「チェック項目に反映すること」も念頭に置いて空室対策は行っていきましょう。もちろんオシャレなお部屋を作って入居促進ということもあるのですが、そもそも「ふるい」に掛けられてお客様の目に届かないと難易度は高くなってしまいますからね。しかし、オシャレなお部屋というのは「内見」までいくと成約率が全然違いますので、無駄ではありませんよ。 せっかくやるならチェック増やせるといいですよね 例にすればホームズなどでは「独立洗面台」はもちろんありますが、それに付随して「シャワー付き洗面台」などもあります。せっかく洗面台を交換するのであれば、シャワー付きの洗面台にすれば、チェック項目が一つ増えます。費用的にはそこまでの違いはありませんが、「どっちかといえばシャワー付きがいいな」と思ってチェックした方に独立洗面台がある物件の中でも「ふるい」に掛けられても残っていくのです。どうせやるなら少しでも確率と見てもらえるチャンスを増やしましょう。あとは、裏技としてチェックの数が少ない項目を敢えて目指すという方法もあるのですが、これはまた別でお話しします。あれもこれもと途方もない「空室対策」に迷いこむ前に、まずはチェック項目を見てみましょう。そしてチェック項目は数々の入居者が「これが欲しい」という声を受けて作られています。何を欲しているのか?そもそものマーケティングとして知っておいても損はありません。
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お部屋の解約 火災保険返戻金を受け取ってますか?
結構忘れてる方が多いですよ!大事なお金 今住んでいる保険会社へ連絡しましょう! 次に住むお部屋が無事に見つかりました。引越し業者の手配OK!電気ガス水道の解約OK!ネット回線の解約OK!ここまでは皆さん大体思いついて手続きを行うことでしょう。しかし、今掛けている火災保険(家財保険や賃貸住宅総合保険)をしっかりと解約し、解約返戻金を貰う方は意外と少ないものです。しっかりと今の保険会社に連絡し、解約の手続きと返戻金がある場合はもらう手続きをしましょうね。 実際にはどれくらい戻ってくるの? これは各保険会社にもよるのですが、大体火災保険の手続きの時にもらえる「約款」に記載されています。そこには返戻金係数表(ヘンレイキンケイスウヒョウ)などの文言で書いてあると思います。火災保険の連絡先や「こんな場合に保険金がもらえる」などが書いてある冊子のようなものです。ちなみに保険会社の一例としてこんな感じです。 例 保険期間2年間 2年の保険料2万円 の場合 返戻金係数表 既経過月数返戻金係数既存経過月数返戻金係数1ヶ月40%7ヶ月22%2ヶ月37%8ヶ月18%3ヶ月34%9ヶ月15%4ヶ月31%10ヶ月12%5ヶ月28%11ヶ月9%6ヶ月25%12ヶ月6% この場合ですが、例えば入居して6ヶ月で解約する場合としてまず、まだ来ていない1年分は返ってきます。この場合ですと1万円です。そして残りの1万円に対して既に6ヶ月が経過している為、7ヶ月の返戻金率が22%ですね。ですので2200円が返ってくる。こんな計算となります。総額ですと12200円が返ってくる計算となります。もちろん、残り期間に応じて減っていきます。最後の1月は600円となります。また、この返戻金率の計算も各保険会社により様々です。詳しくは加入の保険会社に聞いてみましょう。 解約通知=保険の解約にはならない この保険の解約は不動産会社への退去通知、解約通知をすれば自動的に行われるのか?これはNOです。火災保険や家財保険は契約者は「入居者と保険会社」となっているため、不動産会社が勝手に解約などはできません。ご自身で保険会社に解約を申し出なければなりません。特に事情があって短期解約になる場合などは返戻金も大きくなるため、しっかりと手続きを忘れないようにしましょう。 解約するタイミングとは? ではいつの日付で解約するのか?ということですが、それは引っ越しを完了してからです。引越し前に解約してしまうと、引っ越し中にやってしまったことには効かなくなってしまいます。しっかりと引っ越しが終わったタイミングで解約を行いましょう。少しでも多く取り戻したいが為に、かえって多額の損害賠償を払うハメになったら本末転倒です。このようなことも覚えておくことで、お引越しに掛かる経費を少しでも抑えられればと思います。
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開業しよう!「店舗」「事務所」の違い
「店舗」と「事務所」の違いとは? 違いは「不特定多数の来客があるか」 様々なサービスやネットの発達により、開業を志す方が多い昨今になりました。最近特に多いのが「無人店舗」「もみほぐし」などのご要望を受けることが多くなりました。皆さん店舗を探すのですが、テナントや事務所というのは絶対数の少なさと立地が関係するため、思い通りの物件は難しいものです。今回はこの「店舗」と「事務所」の違いについて話していきます。簡単にいえば 「不特定多数の方が出入りし、商売行為をする場所が店舗」「決まった方しか出入りせず、直接商売行為をしない場所は事務所」 こうなります。来客があるか否か、直接の商売行為があるか否かです。例えば「会員制のマッサージや固定客だけの美容室」これは一見不特定多数ではないように見えますが、固定客とはいえ増えていく可能性もあります。なおかつ、「その場所でサービスや売買が行われる」に該当するので「店舗」になります。では「事務所」とはなにかですが、あくまで商売行為に「付属する」事務を行う場所となります。なので、OKな例としては「ネットショップの注文を受け、その発送業務などを行う場所」などは「事務所」に扱われます。直接の商売行為自体はネットであり、あくまでその事務を行う場所としての「事務所」という扱いです。しかし、これも直接事務所で売買なども並行して行う場合は「店舗」となります。 若干のジャッジが難しい「店舗事務所」というのもある このように「店舗」と「事務所」はハッキリと分かるのですが、「店舗事務所」という扱いの物件もあります。これは「店舗ほど多数の来客には向かないが、一応不特定多数を受け入れてもいいよ」程度の物です。業種でいうと・英会話教室・塾・不動産会社・資材メーカーの支店程度イメージでいうと「商品が置いてなくても商売行為が出来る位のビジネス」こんな感じです。オフィスでもあり、商売行為も行う程度でしょう。 「店舗」「事務所」で貸し出す条件も違ってきますよ 一般的に「店舗」の場合、現況有姿(内見の状態)で貸されることがほとんどです。これは「店舗」の場合、内装や設備などは事業者が自分でこだわりなどを持っていることがほとんどのため、オーナーが良かれと思って内装を手掛けても無駄になることも多い為です。他方、「事務所」や「店舗事務所」は商品を見せるや接客にこだわるという必要が薄いため、内装もある程度オーナーがやっているケースが多いですね。その為、開業に掛かるコストは店舗>店舗事務所>事務所となります。今回は「店舗」と「事務所」の違いについてお話しました。またテナントについては随時お話していきたいと思います。





