効果はあるが使い方は注意
全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。
そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。
「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」
あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。
ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。
こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。
雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。
そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。
除草剤
ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。
私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。
除草剤には大きく２種類
一口に除草剤といっても２種類程あります。
液体タイプと粒材タイプに分かれます。
色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら
今生えている草を枯らすのが液体タイプ
これから生えないようにするのが粒材タイプ
と覚えておけばいいと思います。
効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。
一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。
ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。
大失敗
このような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。
その理由としては
土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。
しかし、その日はやってきたのでした。
ある日のこと店舗の電話が鳴ります。
「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」
冷や汗が出ます。
しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。
その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。
現地にいくと、確かに作物は枯れていました。
そして当社の作業スタッフに確認をすると
「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのこと
あー、使っていたのか・・・
液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。
先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのこと
この因果関係の証明は難しいものです。
結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。
隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。
便利だが正しい使い方を
これを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。
やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。
いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。
その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。
- 隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない
- 傾斜地の上の方では使わない
- 水路が近い場合も使わない
- 上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しない
これらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。
傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。
除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。
今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。
最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。
みなさんの参考になれば幸いです。
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ゴミステーション 設置するならコレだ！
設置コストだけでなく、維持の難易度・コストも変わってきます！ ゴミステーションの種類で値段も維持コストも変わる 今回はゴミステーションを設置するならどういったタイプを選べばいいのかをご紹介していきます。前回、ゴミステーションの設置について方法や容量をご紹介しました。実はゴミステーションの形状や種類によって 導入コスト耐久度維持のしやすさ入居者の満足度 が大きく変わってきます。種類によりメリットデメリットがありますので、今回は代表的なタイプ別にご紹介していきます。また、種類別のメリット・デメリットも記載します。項目の意味は以下の通りです 導入コスト最初の設置に掛かるコスト 購入費＋物により設置費 星が多いほど高額耐久度設置後の壊れやすさ、故障の頻度の目安 故障が頻繁になると思わぬ出費にも 星が多いほど頑丈維持管理美観の維持や清掃のしやすさ、難易度が高いと清掃費用などのコスト増につながる 星が多いほど維持が楽入居者の満足度経験上、種類を原因とした苦情の少なさをもとにした満足度 星が多いほど満足度高 ★で評価、最高で５段階で ブロック型 下をコンクリートで周りをブロックで積んだ壁で囲ったタイプ 上にネットなどを自分で掛けられるようにしておく必要がある耐久性は地震や車などの衝突が無い限り壊れることはない四方が囲まれている物になると、ゴミが散らばってしまうと取りづらく、下地がコンクリートであることから清掃もしづらい匂いも漏れやすく、排水口などがないと水を使っての清掃もしづらく、メンテナンスに手間はかなり掛かる 導入コスト★★☆☆☆ コストは最初の左官工事とネットだけとなる耐久度★★★★★ シンプルなため、外的な力が無い限り壊れることはほぼない維持管理★☆☆☆☆ 下が地面になっているため清掃も大変、水を使っての清掃もしにくい入居者の満足度★☆☆☆☆ 匂いも漏れやすく、ネットを掛ける手間もある、年数が経つと見た目も× ネット型 骨組みが何か所か入っていて、壁面をネットで覆っているタイプメリットは導入コストの安さになりますが、耐久度、維持管理含めて脆弱です。また一般的には中が見える方が住民の意識が上がるとのことですが、一旦マナーを守らない人を見ると負の連鎖になりやすく、維持管理の点ではマイナスです。強風にも弱く、ネット部分が切れることもあり、寿命も短め。敷地に余裕がなく、こまめに折りたたむことが出来る環境以外はおススメしません。自治会など頻繁にメンテナンスが出来る環境以外は向きません 導入コスト★☆☆☆☆ 写真のサイズでも１万円中盤～耐久度★☆☆☆☆ ネット部分も弱く、骨組みも細いため強風や物理的な力にも弱い維持管理★★★☆☆ ゴミがあふれた際に引っかかってしまう、中が見えるため、こまめな清掃も必要入居者の満足度★★☆☆☆ 匂いも漏れやすく、倒れたり歪んだりもしやすくあまり好まれない 金属メッシュタイプ 全体が金属性のメッシュになっており、開閉はフタのみが多い。造りがシンプルなため、故障等も少なく、自重がある割に風を受けないメッシュタイプなので耐久性もある中が見える造りのため、ネットタイプと同様匂いが漏れやすく、ネット部分に引っ掛かったゴミの清掃は手間がいる。フタが金属性なため、重さがある。子供やお年寄りには使いづらく、手を挟むことも開閉時の音も気を遣って閉めないと大きな音がする。 導入コスト★★★☆☆ １０万円前後～サイズによる耐久度★★★★☆ 構造はシンプルなため、故障というものがほとんどない。錆びにだけ注意維持管理★★★☆☆ ゴミがあふれた際に引っかかってしまう、中が見えるため、細目な清掃も必要入居者の満足度★★★☆☆ 匂いは漏れる。開閉の際に重さがあり、開閉音などもそれなりにする 密閉タイプ 基本的には上下に動くフタが付いており、外側から見えないタイプ開閉には内部のガスダンパー等で抑えているため、閉める時の音も小さい匂いも漏れにくく、ゴミも見えないため入居者満足と苦情対応も少な目しかし、箱状になっており、風を受けやすく、強風や台風対策としてコンクリートの下地にアンカーなどを打ち、本体と緊結しておいた方が良い初期コストはそれなりに掛かるが入居者満足、メンテンナンスもしやすく、正直一番おススメ 導入コスト★★★★☆ １２万円前後～強風対策で業者に設置などをお願いすると施工費も掛かる耐久度★★★★☆ 材質にアルミやステンレス、鉄などがあり、材質で耐久性が変わる維持管理★★★★★ 下地も金属で清掃がしやすい、故障もほとんどない入居者の満足度★★★★★ 容量オーバー以外では苦情はほとんどない、匂いも漏れにくい 物置型 先ほどの密閉型との違いはレールで横に開く扉があることです。基本的に高さがあり、長い物なども捨てることができます。中には棚もついており、収納容量もかなり稼げます。反面、内側からゴミが噛んだりするとレールが開かなくなったり、レール部分の故障が多くなる設置や組み立てにも業者の施工が必要になり、物代も一番高額になる。世帯数が多いマンションなどには容量もあるためおススメ 導入コスト★★★★★ ２０万円前後～設置組み立ては個人では中々難しく、業者の施工費も見ておく必要あり耐久度★★★☆☆ 扉のレールのゆがみや故障が発生しがち維持管理★★★★☆ 清掃はしやすい、開かなくなったという苦情には対応が必要入居者の満足度★★★★★ レール以外の苦情はほとんどない、匂いも漏れにくい、容量も多いので世帯数多い物件で敷地に余裕がない場合はこのタイプは重宝する 基本的に中が見えないタイプがおススメ ゴミステーションを販売しているサイトなどには「中が見えるタイプになると、住民の意識が高まり、分別の意識も高まる」「網やメッシュだと匂いもこもらず、水を掛けたり、メンテナンスがしやすい」とありますが、これは正直集合住宅では逆に作用することが多いと思います。中が見えると、分別をしていない方が良く見えるのは事実です。しかし、そういったゴミは回収されずに残ります。そうすると、生ごみなどの匂いが外へ漏れます。管理人が常駐するレベルであれば毎朝管理することもできますが、そのような規模の物件は限られてきます。管理を行っている身からすると、感覚的には逆になります。中が見えるタイプのデメリットは以下のようになります。 匂いがこもりにくいが、裏を返せば垂れ流しのため苦情に繋がりやすい他のゴミが見えるだけに、ルールを守らない人がいると「自分もまあいっか」になりやすいゴミ袋が破れた後の清掃も金属の下地より取りづらく清掃が難しいゴミ置場「感」が強くなり、近隣からの不法投棄を招きやすい このように中が見えることで逆効果という事が多いです。特に近隣に同じく賃貸物件がある場合は、もちろん違法でもありますが、近隣からのゴミの持込みが一定確率で出てくることでしょう。なぜか密閉タイプは心理的なハードルがあるのか、少ない傾向になります。ブロック型などは網が掛かっていなければ、上から投げ入れることが出来る為、不法投棄を招きやすい印象です。そして、物件が通行料の多い物件で、ゴミ捨場が通りからもアクセスがいいと更に不法投棄のリスクは高まります。もちろん、防犯カメラなどの設置で注意を促すことも有効ですが、肝心の警察などもこのような事案には消極的で、特定し検挙する例などは少数であるといえます。不法投棄のゴミも最終的には貸主が処分せねばならないという点は覚悟がいるところです。どうせ設置をするならキレイに保ち、かつランニングコストも抑えておきたいところです。そうすると、密閉型を選択した方が最終的なコストとしては安価になることでしょう。最後はデメリットばかりを紹介しましたが、それでも入居の長期化に大きな貢献をしてくれるゴミステーションキレイに維持するためにコストは多少掛かりますが、長い目で見た時には有効であることは間違いありません。
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家賃保証会社に落ちたら 逆転の「再審査」
諦めるのはまだ早いかも！保証会社の仕組みも知っておきましょう 年々厳しくなる入居審査 頑張って探したお部屋の入居審査に落ちてしまったら・・・全国的にも家賃保証会社の導入が一般的となり、入居審査が早くなった一方、入居審査に落ちてしまうこともあります。今回は「入居審査に落ちてしまった時の対策」の一つをご紹介します。その中でもいわゆるオーナー審査に落ちるではなく、「保証会社の審査に落ちた」というケースについてお話していきます。そして、審査する保証会社の仕組みも簡単にご紹介していきましょう。 審査落ちには2種類ある、逆転の目も まずは大前提として、審査落ちと一口にいっても実は２種類あります。 ①再審査不可②再審査の余地あり ①の再審査不可に関しては完全不可です。この保証会社では絶対にダメというものです。そして問題は②の再審査の余地ありの方です。再審査？じゃあ最初の審査は何だったんだ！と思われるかもしれません。これは「追加の情報、条件によってはＯＫ出せるかも」という状態です。例えば、代表的なものがこの３ケース。 連帯保証人の変更本人の情報追加プランの変更 ①連帯保証人の変更 これは良くありますね。このケースでは「連帯保証人が当初記載して人では不十分なので、もっと条件の良い方がいれば可能性がある」ということです。保証会社としては真っ先に「この人は家賃滞納しない人かな？」「万一の時の連帯保証人はどんな人かな？」と当然思います。その時に連帯保証人の内容に不安がある場合には、「万一の時にこの保証人では難しいかも」と判断されてしまいます。保証人変更を打診される時の多いのは以下の要因ですが、これは「保証人は絶対こういった人でなければ」ということではありません。あくまで、物件と本人と保証人のバランスが一番大きい要因ですが、保証会社の基準にもよります。変更をお願いされることがある。という程度で考えていただければと思います。 高齢若すぎる年収本人との関係性が薄い（知人や同僚など）保証人の適格 ざっとこんな感じでしょうか。それぞれ、簡単にですが高齢＝もし入居が長引いた場合、連帯保証人が健康であるか不安である。なので年齢が若い方でいないか？若すぎる＝本人に比べて年齢が低すぎて、保証人として不安が残る。なのでもう少し年齢上の方でいないか？年収＝家賃額に比べて保証人の年収が低い場合、請求しても払えないかもしれない。なのでもう少し年収が高い人はいないか？本人との関係性＝同僚などだと、職場を退職したら協力してもらえないかもしれない。なので親族など血縁関係の近い方がいないか？保証人の適格＝保証人に犯罪歴や反社会的勢力と思われたり、保証人が滞納歴などあるこんな感じでしょうか。この場合の対策としては 保証人を変えるｏｒ保証人なしプランに変更 こうなります。別な方に保証人の承諾を貰い、再審査。もしくはその保証会社に「連帯保証人なしプラン」というのがあればプランを変更するという方法です。連帯保証人なしプランになると、少し最初の保証料が高くなったりしますが、万一の時にも誰にも迷惑を掛けずに済むというメリットや手続きもスムーズになったりもしますので、おススメです。 ②本人の情報追加 これは、当初の審査上でもらった本人からの情報だけでは難しいというケースです。例えば、勤務先の情報などが調べても分からない。とかですね。あとは、転職などで勤務期間が短い場合等で「現在の預金額」などを聞かれることもあります。要は「もう少し本人の情報を教えてもらって安心できる材料があれば」という状態です。これも聞かれた内容に正直に答えていけば大丈夫です。 ③プランの変更 ①の連帯保証人でも触れましたが、保証会社内でのプラン変更を打診されるケースです。保証人の時に「保証人なしプラン」をおススメしましたが、逆もあります。保証人なしプランを選択したかったが、本人の内容などを見て「連帯保証人ありプラン」に変更してくれれば考慮します。とか保証料が安いプランでは審査が難しいが、通常パターンであれば審査ＯＫとか家賃や物件などのバランスにより保証会社の基準でプラン変更して貰えれば審査ＯＫ出せるかもという内容です。 不動産会社と協力して審査ＯＫを掴み取ろう このように審査落ちとはいっても、「再審査の可能性」がある場合もあります。不動産会社によっては「再審査の余地あり」でも審査落ちとして扱い、再審査そのものをしてくれない会社もあります。当社では「再審査」はもちろん、場合によっては複数の保証会社に審査を掛けてみて、どれか１つ通ればＯＫという物件も多数あります。保証会社の審査というのは各社でバラバラです。不動産会社のスタンスも様々なため、１件審査が落ちたらどこの物件でも全て借りられないという訳でもありません。その時は不動産会社を変えてみたり、不動産会社の担当にも相談してみてはいかがでしょうか？ちなみに不動産会社も審査落ちの理由は保証会社から教えてもらえないので、落ちた理由は答えられませんが、次の対応策などは再審査なども含めて教えてくれる会社もあります。気落ちしてしまうのは分かりますが、頑張って不動産会社を頼ってみましょう。活路が開けるかもしれませんよ。
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宅建あるある ～合格後編～
宅建試験合格後のあるある 宅建合格！いいことばかりではない 宅建合格おめでとうございます。晴れて宅建士となり、重要事項の説明も出来るようになりますね。今回は宅建合格後にあなたにやってくる「あるある」をご紹介していきます。宅建合格に水を差すようですが、いいことばかりでもないんですよね。 ①宅建士証発行に結構お金が掛かる まずはこれです。宅建試験に合格すると、合格発表当日に自宅に「合格証書」という賞状が届きます。これは、見事合格しましたよという栄光の証です。そしてこれをもらったから重要事項の説明が出来るかというと、出来ません。重要事項説明を行う為には「宅地建物取引士証」という免許証を発行せねばなりません。宅建に合格した＝宅建士 ではないのです。宅建に必要な条文などの知識を備えており、かつ実務経験もしくはそれに準ずる講習を受けた人＝宅建士ということです。なので、合格後にこの免許証を発行しなければならないのですが、この費用がまあまあします。まず、登録料として３７，０００円が掛かります。それとは別に実務経験が２年未満の方は講習代として２０，０００円位掛かってきます。他にも役所などで貰わないといけない証明書などが結構あり、トータルの費用としては中々のものになります。各不動産会社でも、この宅建士証の発行手数料は個人負担の所が多いと思います。なぜなら宅建士証は個人の物ですから、会社が負担したからといって拘束できる権利もありませんからね。そして、この宅建士証が無ければ会社からの宅建への資格手当の対象とはなりません。業務で使えない状態の人に手当を支払うことはないでしょうからね。しかし、資格手当はそれなりの額になると思いますので、すぐに元は取れるでしょう。でも受験料と比較すると高く感じてしまいますので、準備はしておきましょう。 ②重要事項説明を代わりに依頼される 正直、これが一番のデメリットかもしれません。あなたの会社に宅建士がたくさんいればいいのですが、少ない場合は他の営業マンの重要事項説明を依頼されます。もちろん、あなたも宅建を取るまでは重要事項説明を他の宅建士にお願いしていたかもしれません。今度は自分の番と思い、快く引き受けてあげましょう。宅建を持った状態で入社される方は、多少の覚悟が必要かもしれません。また、この他の営業マンのお客様への重要事項説明なのですが、意外と気を遣います。 先輩営業マンからの「重要事項説明早く終われ」オーラ他の営業マンが説明していないデメリットの説明自分が担当でないため、物件がイメージしづらいややこしい物件だと事前に調査や勉強が必要自分の予定との調整 主だったものだとこんな感じです。要は「お客様との関係や物件も知らない状態」で挑む重要事項説明は気を遣います。あと、嫌な先輩になると「重説長くない？」とか、「あの言い回しやめて」などプレッシャーになることもあります。自分で出来ないくせにと思ってしまいますが、中々言いづらいと思います。ちなみに説明が上手だと、かえって先輩に目を付けられ可愛がってもらえ、たくさん頼られます。慣れるとある程度オートマチックに喋れるようになっていきます。自分の会社の書式や慣れた物件になると、一度も重要事項説明書を見ることなく出来るようにもなります。 ③宅建士証の中途半端なデカさ 正直、一番これを制度として変更してもらいたい。無事宅建士証をもらい、財布などの免許証スペースを入れようとします。すると 入らない そう、この宅建士証ですが、微妙なサイズなのです。宅建士証の記載部分は通常カードと同じなのですが、この宅建士証縦が６ｃｍ 横が９．２ｃｍあり通常のカードが縦５．４ｃｍ 横が８．５ｃｍ位でほんの少しだけ大きいんです。 右が一般的なカードサイズ 左が宅建士証です なぜこんなことになるのかといえば、宅建士証の写真は持参していきます。その写真を挟みこんでラミネート加工のようにしてあるのですが、写真のとおり、中の本体部分は通常のカードサイズの大きさなのですが、圧着部分ののりしろ部分が大きいのです。その為、既存のカードケースには入らないサイズとなっているのです。 国土交通省よ！別料金でいいからちゃんとしたカードサイズにしてくれ みんなで声を大にして言いましょう。これのせいで宅建士証のしまいどころが分からない不動産屋は全国に８万人位いると思います。ちなみに私は名刺ケースに入れていますが、社員証のケースに入れたりなど様々です。本当に人気資格なのですから、これは改善してほしいものです。 ④名刺にすぐ入れたくなるし、入れた方がいい 宅建士証をもらったら、名刺に記載したくなります。名前の下などに保有資格を書いておく訳ですね営業マンですから、まずはお客様に配る時に目に入る文字ですからね。ちなみに余談ですが、不動産関係の資格というのは国家資格から民間資格まで本当に何十種類もあるものです。その中でもよく分からない資格名が記載されている方もいます。２級ホームアドバイザーとか〇〇検定〇級とか、あとはその会社独自の社内資格などもあります。もちろん、それも良いのかもしれませんが、営業マンで宅建士ほどお客様に響くものはないと思います。以前のあるあるで 宅建士＝いい不動産屋 ではない。と書きました。もちろんそうなのですが、お客様から見るとある種の安心感になるのも事実です。なので、しっかりと記載してください。一番最初にこの資格でいいと思います。お客様やオーナーさんでも名刺を見て「宅建持ってるんですね」と言われることも多少ありますから、認知度含めて記載した方が良いと思います。但し、言われたからといって「不動産屋たるもの当たり前ですよー」みたいな変なオラつきは抑えておきましょう。
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入居者専用ゴミ捨場 設置の仕方と容量の選び方
維持管理は大変です！でも少しの工夫で変わります 入居者にうれしいサービスだが、維持管理は大変 毎日出続けるゴミ、ゴミ捨て場は歩いて遠いところに、結構な手間です。雨の日もあるでしょう、寒い日もあるでしょう。それが自分のアパートマンションの敷地内にあったら・・・そう、入居者さんに喜ばれる敷地内ゴミ捨場です。通常は道路の一角に地域のゴミステーションや集積所などがあり、地域の住民はそこへ持っていかねばなりません。しかし、各自治体では一定の規模以上の共同住宅ではゴミステーションを設置し、届けを出せば回収してもらることでしょう。ある程度の規模になるとゴミの量も多くなり、地域としても多すぎるゴミになるとアパートとは分けておきたいのも事実でしょうからね。今回はこの敷地内ゴミ捨場をご検討する際に、どのタイプを選べば良いかを種類別にご紹介していきます。ちなみに設置する際は予め地域の自治体に確認をしてください。規模や人数、大きさなどにより設置しても回収が不可能な場合などもありますので、独断で進めることのないようにしましょう。中には事前に役所と協議したうえで、事前協議書などを取得しなければ設置できないなどのルールもあります。 設置する場合の容量の目安 さて、地域の条例や市役所との相談の結果、大きさや種類を検討しなければなりません。ゴミステーションの規格ですが、多くはリットル（ℓ）の単位で統一されております。ゴミ袋の規格も大体４５リットルとか７０リットルとなっていますからね。次に１日にどれくらいの量のゴミが出るかです。これは地域や年代などもありますが、平均して１人当たり１日約１ｋｇのゴミを出すと言われています。そして４５リットルのゴミ袋に入るゴミの重さは４ｋｇ～５ｋｇ程度になっています。そうすると、４人家族だと１日４５リットルのゴミ１袋が出る計算となります。ワンルームのアパート１０世帯で考えてみましょう。１日１Ｋｇ×１週間＝７ｋｇ これで１週間のゴミの量となります。これは４５リットルゴミ袋で２袋相当となります。そして１週間に何回ゴミの収集があるかというところですが、大体燃えるゴミであれば１週間に２回程度回収の自治体が多いのではないでしょうか。そうすると、１部屋につき1回の収集で約１袋ずつ出す計算となってきます。計算すると１回の収集で１袋４５リットル×１０世帯＝４５０リットル 以上があれば良いという計算となります。もちろん、各住民の生活スタイルなどで幅はありますが、目安で計算するとこのようになってきます。容量に対しては多少余裕があればいいのですが、設置スペースも限られますので、サイズと勘案しましょう。 設置後のデメリット 市役所への事前協議なども済ませて、いざ設置となります。しかし、前もって覚悟しておかねばならないことがあります。「メンテナンス」と「清掃」「ゴミのマナー」「不法投棄」です。メンテナンスについては、設置して期間が経過していくと劣化してきます。そこまで短いスパンではないのですが、構造や種類によって寿命も変わります。ちなみに物置タイプが一番故障のリスクがあります。清掃については、ゴミを置く場所であることから、多少の汚れが出てきます。カラスや猫などの被害があった場合には片付けも必要となります。もちろん、ご自身で行えばいいのですが、ゴミステーションの掃除は委託するにしても別途料金が掛かってしまいます。ゴミのマナーですが、これもどんなに周知しても、やはりマナーを守らない方が一定数出てきてしまいます。もちろん、特定して注意をしたいところですが、分別がされていないからといってゴミを開けたりしてはいけません。プライバシーの問題で逆に訴えられるなどの恐れもあります。昔は地域の住民が分別されていない人のゴミを開けて、本人に返したりなどの行為をしていたようですが、今では問題になってしまう恐れがあります。マナーを守らない人が悪いので腑に落ちませんが、早まった行動を取ってはいけません。最後に「不法投棄」です。これは、ゴミステーションは本来入居者専用でありますが、近隣の住民が近いからなどの理由で周辺からゴミを捨てに来るのです。しかも、そのような事をする人なので、分別のマナーも非常に悪いケースが多くあります。住民さんのマナーが悪いかと思ったら外部からのゴミ捨てだったなどということは珍しくありません。またゴミ捨場となっているため、家電などの本来捨てられない物を持ち込まれるケースもあり、こういった外部からの被害にあうリスクもあります。 ゴミの問題に警察は及び腰 トラブルのもとになりやすいゴミ問題。放置されると美観をかえって損ねたり、異臭の原因ともなり物件の価値を落とすこともしかも、不法投棄や分別の問題など明らかに落ち度があるにも関わらず、警察や市役所などの公的機関はあまり当てになりません。敷地内であること、大きな事件性がないこと、プライバシーの問題などでどうしても警察や市役所が本腰になれないのです。 それでも敷地内ゴミ捨場の需要は高く、入居も安定しやすい そんなリスクもあるゴミステーションや敷地内ゴミ置場ですが、それが故に入居者の需要は高いものです。そして、入居の期間も長くなる傾向があります。要は住みやすさに繋がるのです。清掃などのコストを見込んでおかねばなりませんが、入居者が住みやすい環境を作って長期入居を目指すにはおススメの設備であることは間違いありません。次回はゴミステーション種類別のメリット デメリットやおススメなどもご紹介できればと思います。
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「宅建ハイ」先生 ～オレみたいになるな～
合格おめでとうございます。でも取ってからの振る舞いは黒歴史にもなりますから注意です 宅建試験合格後の「宅建ハイ」 さて、先週今年の宅建試験が無事終わりました。みなさんいかがでしたでしょうか？不動産会社にいると業務で必要な場面も多い「宅地建物取引士」社員になると会社では取得を促されることも多く、時にはお客様や同僚からもプレッシャーを感じることもあります。「宅建持ってますか？」というお客様「宅建ぐらいもっておかないと不動産屋とは呼べない」という嫌味な先輩そんなプレッシャーを跳ね除け、無事合格したみなさん。おめでとうございます。しかし、そういったプレッシャーの開放感からか、宅建合格後には「宅建ハイ」とでもいうような行動を取ってしまう人もいます。「宅建ハイ」は後々黒歴史としてあなたのキャリアに汚点を残す可能性があります。今回はこの宅建ハイでやってしまいがちな「あるある」をいくつかご紹介していきます。自分自身の黒歴史も入っていますが、恥を忍んでご紹介していきましょう。 ①重要事項説明長くなりがち これはあるあるですね、宅建という資格を取り、まさにその宅建士の専任業務である「重要事項の説明」不動産を借りる、買うなどの際に事前にお客様へ法定の重要事項を説明するこの業務宅建士の免許証である「宅地建物取引士証」を誇らしげにお客様へ提示し、いざ説明です。この重要事項説明ですが、大事なのですがフルスペックで行うとかなりの時間を要します。通常、全ての項目で説明はしていきますが、該当しない項目などは軽く説明程度になります。しかし、宅建ハイになっている人は違います。「我こそは宅地建物取引業の門番なり」と言わんばかりに各項目について言葉の定義から条文などまでフルで説明していきます。丁寧に説明するのはもちろん大事なのですが、お客様にリスクやルールを理解してもらうことが最大の目的です。しかし、宅建ハイに侵されている人は条文や難しい用語などを駆使し、分かりにくく専門性の高さを誇らしげに説明していきます。目の前のお客様の目と集中力が死んでいくことにもお構いなしです。もちろん、お客様が理解してもらうのに必要であれば時間はどれだけ掛けてもいいのですが、宅建ハイは「説明している自分、物知りな自分」に焦点がありますので、論外です。 ②全てのトラブルを「宅建業法」「法律」で解決しようとしがち これも良くないですね、宅建を取るまでは真摯にお客様へ向かい、トラブルには丁寧に対応していたのに・・・宅建を取ってからというもの「宅建業法的には～」「法律では～」ばかりになってしまう方です。例えばお客様からのお部屋のキャンセルの時なども「民法では申込と承諾で契約は成立する」という論点を持ち出し、お客様からのキャンセルを食い止めようとしたりなどもちろん、法律や宅建業法に則って業務は行わなければなりませんが、大前提の「納得してもらう」という点をすっ飛ばしてしまっています。そして明確な法律や契約違反でない場合まで、こういったことを持ち出しては解決するものも解決しません。法律も正義もその瞬間は助けてくれません。ちゃんと、納得してもらえるような昔の自分に戻ってくださいね。 ③自分も嫌な先輩「不動産会社に勤めてて宅建が無いだなんてあり得ない」になりがち たまに営業成績で後輩に追い抜かれた先輩営業マン（宅建持ち）が後輩（宅建なし）に対して 「不動産屋なのに宅建～」というマウント取りを行ったりしてしまいます。 宅地建物取引士の資格は確かに不動産業務を行う場合、多くの場面で必要となります。もちろん、取っておいた方が良い資格です。自分だけで取引が完結できますからね。しかし、大事なのは「お客様に納得、安心してもらえる取引」を行うことです。法定での業務はもちろん省くことは許されませんし、大事な業務ですが 宅建を持っている＝いい不動産屋 ではありません これは勘違いしてはいけません。本人のためを思ってのアドバイスはもちろんＯＫですが、妬みなどから言ってしまっては正直ダサいと思います。大体こういったタイプは先輩にやられてきたんでしょうが、負の連鎖は自分で断ち切りましょう。私はこれはしませんでしたが、やはり多くの不動産屋にこのタイプは結構いますからね。 ④終わってからも受験回数 合格点数でマウントとりがち 宅建試験というのは平均合格率が１５％～１８％程度と資格試験としてはまあまあの難易度となります。なので、合格までに数年を要したりすることも珍しいことではありません。点数については「合格」「不合格」以外は本人にも開示されません。なので自己採点でしか知りえません。この「何回目の試験で合格したか？」と「何点取って合格したか？」で後々までマウントを取る人がいます。何回でも取れば宅建士ですから意味は本来ないですし、何点取ったかもその後の資格には何の影響もないんですけどね。私の先輩には年々点数が上がっていく人もいました。そうまでしてマウント取りたいのでしょうか。私ですか？私は１回目で取りました。 点数ですか？４１点でした。 宅建士はあった方が良い、しかし取ってからが大事 ここまで書いてきましたが、あるかないかでいえば「あった方が良い資格」なのは間違いありません。また、宅建の試験は他の難関試験に比べればまだまだかもしれませんが、簡単に受かるという訳でもありません。かなりの時間を費やさないと合格できないものですからね。費やした時間が誇らしいのも分かりますが、取ってしばらくすると「宅建があったからなんだ」と必ずなります。宅建ハイになって、同僚や後輩、果てはお客様から煙たがられるような存在にはならないようにしてくださいね。みんな通った道です。あなたがたくさんの努力をしたことは分かりますから
