どうしたらいいものか・・・
先日、ニュースサイトでこんなニュースを見ました
「テレビが故障してＷ杯が見られない」不要不急の１１０番通報が３５万件 「１．３倍」に急増
警察への通報のうち、不要不急の１１０番通報がおととしに比べて１．３倍に急増しているとのこと。
確かにテレビの故障を警察に言ってもどうしようもないと思うのですが、警察の方も大変ですね。
今回は賃貸管理会社をしているうえで避けられないクレーム（正当な物も含めてですよ）
その中でも私が過去に経験したことのある「変わったクレーム」をご紹介してみたいと思います。
ＴＶコマーシャルで偉そうにするな
ある日のこと、会社に電話がありました。
たまたま私が取ると開口一番
「お前のところの社長はＴＶコマーシャルで偉そうにしゃべりやがって」
とのこと
社長の私が知らない間に当社はＴＶコマーシャルを出していたのでしょうか？
「当社は不動産会社ですが、お間違いではないですか？」と尋ねてみました。
「間違いない、社長が偉そうにコマーシャルなんか出る暇があったら仕事しろ」
そして電話を切られてしまいました。
多分どこかの不動産会社と勘違いしたのかと思いますし、その後も一度も連絡はないのですが、何と間違ったのでしょう？謎です
私だけ新聞が届いてない
これも電話でした
入居者「私だけ新聞が届いてないみたいなんですが・・」
これ自体はたまーに受けることがあるのです。
主な原因としては
①配達する側のミス ※管理会社では調べようがありませんが
②郵便物の盗難（新聞泥棒）のどちらかなのですが
今回は違いました。
そもそもこの方、新聞を契約していませんでした
住んでいるマンションの郵便受けのほとんどに新聞が入っていることから
「マンションに住んでいると貰えるんだ」と思ったそうです。
書けば簡単なのですが、まさかの勘違いだけに辿り着くのは時間が掛かりました。
全く悪意もなかったので実害もありませんでしたが、「そう思う方もいるんだな」と驚きました。
放射能が気になるので物件を「何かで」覆って欲しい
これは東日本大震災発生後の東京にいるときのことでした。
当時、原発の事故があり、周辺では放射能の値が高くなったニュースをご覧になった方からでした。
「東京でも放射能の数値が高くなってきている」
「ついては放射能から入居者を守るのも管理会社の役目だろう」
「だから建物全体を覆って放射能対策をするべきだ」
「何で覆うかは調べてほしい」
当時は政府も含めて対策をしておりましたが、東京では避難などの措置も取られない状態でしたから、管理会社の我々もニュースや情報を取っている段階でした。
そんな中で「放射能を防ぐ」という方法はいくつか紹介されていたものの、「覆う」のは不可能でした。
しかし一向に納得はしてもらえずに「管理会社は安全を提供する義務がある」との一点でしばらくの間対応を迫られました。
最終的には話して理解を得られましたが、当時は情報も錯綜する中、大変でしたね。
あのネコを譲って欲しい
これも変わったクレームというか要望というか
分譲マンションの管理をしている時のこと
エントランスで管理員さんと話していた所、見知らぬ親子が話しかけてきました。
５０歳くらいの女性と小学校高学年くらいの男の子でした。
「さっき入っていった人の飼ってるネコを譲ってほしいから、あなた達からお願いしてくれない？」
なんですと？
確かに先ほどマンションに住んでいる住人さんがネコを連れて帰ってきました。
動物病院に行ってきたとのことで、先ほどまで私や管理員さんと雑談していましたから。
面食らってしまいましたが私は返答します。
「絶対ダメでしょうし、そもそも今飼ってらっしゃるネコですよ？」と、すると
「あのネコは高いネコだ！私たちの方が可愛がるから」と返答になってません。
子供の前でなんてことを言うんだ！
当初は丁寧にお断りしておりましたが
- とりあえず言ってみないと分からないから
- あの人も手放したがってるかもしれないから
- あんた達も管理会社なんだから地域の役に立たないと
- この子もネコを飼いたいし、子どもの願いだから
などと全く聞きません。
その為、最終的にはこれ以上言うのであれば警察などに相談せねばなりません。と伝えたところ
「ケチ」
と吐き捨てて帰っていきました。
一応、その住人さんには顛末を話して今後注意をしてもらうことと、近くの交番の警察の方に報告しておきましたが、スゴイことを恥ずかしげもなく言う人がいるもんだと思いました。
結局その後実害も無かったのですが、あんなことを言う人もいるんだなと勉強になりました。
社会の常識とは？
私も日頃から「自分の常識、社会の非常識」という言葉を思い出し、自分の振る舞いを気を付けようと心がけております。
勘違いなどであれば、笑い話にもなるのでいいんですけどね。
でも、一方で冒頭の警察の事例などは深刻かもしれませんよね。
本当に大事な通報が不要不急の１１０番により埋もれたり、警察の業務量増加になってしまったら大変です。
警察や消防に何でも言えばいいという訳ではないんですけどね・・・
また、社会で仕事をしていると、どの仕事でも一定あるんでしょうね。
社会の同志のみなさん、今日もお疲れ様です。
お問い合わせ
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「物件は買えるなら買って損はない」は本当か？
不動産バブルが鹿児島にも到来？ 先日のこと、知り合いの不動産業者の社長さんから連絡がありました。 「今日楽待に出てた物件見ました？」 私は新着通知が来た段階で一応見ていました。 確かに、ここ最近の物件の中では条件的に良いように思えました。 恐らく今日か明日にはサイトから消えていくのではないかな？と思ってはいましたので 私「確かに、最近ではいい物件だと思いましたね、それがどうかしたんですか？」と尋ねたところ 「今日の午前中だけで買付が３０件以上入ってるみたいだよ、すごいよねー」とのこと その社長さん自身も、確かにいい物件だと感じてはいたようで、身の回りのオーナーさんにも勧めていたそうです。 しかし、その殺到具合に驚き、話のタネとして連絡をくれたようです。 老後2000万問題や昨今の投資熱により、不動産投資を始めようという方が増えています。 これまで別の投資をしていた方なども参入してきて、現在は不動産価格も近年あまりないレベルの価格と思えます。 ちなみにこの連絡をくれた社長さんは常々こんな持論を言っています。 「物件は買えるなら買って損はない」 これは本当なのでしょうか？ 物件の価格が高いと言われている今もそうなのでしょうか？ 我々は管理会社として日常の収支を見ている中での一意見を出してみようと思います。 まずは大家さんを３つのタイプに分類 キングダムが好きなもので、申し訳ないです。 さて、私は大家の会に参加させていただくこともあり、自社でお付き合いがあるオーナーさんだけでなく、色んなタイプの大家さんとお知り合いになることも少なくありません。 そんな中で大家さんのマインドは大きく３つに分かれているようです。 ①今は物件価格が上がっており、買い時ではない 静観タイプ ②融資がつくなら、買えるならどんどん買いたい 積極タイプ ③昔を懐かしみながら、とはいえ前に進む 現実受入れタイプ 簡単にご説明すると ①は不動産投資を今回の投資ブームが来る前に始めていた方に多く見られます。 ほんの6年～10年前までは現在では考えられない程、不動産投資に対する融資も銀行側も積極的な時期でした。 また、利回りも現在の水準とは比べるまでもなく高い利回りでした。 当然ライバルの存在もそこまで多くはなく、利益を出しやすかった時代です。 そんな時代を知っているからこそ、この物件価格が上がった時勢では自分の眼鏡にかなうような物件は当然無いと考えており、「いつか物件価格が下がった時に買おう」と考えているようなタイプといえます。 ②はここ最近不動産投資を始めた方に多く見られます。 不動産投資の魅力をYouTubeや書籍などで勉強し、その魅力に恋焦がれている方が多く、不動産会社やセミナーなどに通い、情報収集に熱心な傾向にあります。 元々始めた時期が時期なだけに、昔のイメージは持ち合わせてはおらず、この時勢においてもやはり「買えるなら買う」というマインドは強い方が多いといえます。 投資スタイルは千差万別で所謂「メンター(指導者、助言者)」の影響が強い方も多く、極端な傾向がある人も多い。 この状況でも積極的に買おうとする意思が強い。 ③は①と同じく、以前より不動産投資は行っていたが、①とは違い「昔は良かったなー」と懐かしみながらも、この状況に合わせていこうとしているタイプです。 もちろん、以前から所有している物件の条件が頭をよぎるものの、時勢に合わせて購入をコツコツと進めていく様が①とは違うといえるでしょう。 正直、このご時世で一番強いタイプと思っています。 不動産投資の経験と実績を武器に、金融機関からの信用も厚い印象があり、物件運営能力も経験をもとに進めていける方も多いといえます。 この３つのタイプの大家のうち、「買って損はない」と考えている傾向が強いのは②と③です。 では本当に「買えるなら買って損はない」んでしょうか？ 結論「買って損はない」は条件つきで肯定 それぞれの考え方は良く分かります。 また、どのタイプがいいのか？という話ではありません。 私は常々「不動産投資は自分に合ったスタイルが一番いい」と思っており、「正解」というのはなく 「自分の選んだ道を正解にする能力があるかどうか？」 これだけだと思っています。 良く分かるエピソードとして 当社のオーナーさんに私が名将(優れたオーナー)と思っているAさんという方がいます。 この方が所有する物件の入居率は常に良好です。 物件の状態も常に良好です。 元々は古かったり、入居率が良くない物件を購入しては手を入れ、管理会社と連携しながら満室経営を行います。 そして年数が経った辺りで売却します。 入居率も良く、物件の状態も良い為、それなりに高い金額で売却を成功させます。 では、このAさんから物件を買った方は上手くいくかというと、そうとも限らないのです。 物件の状態も間違いなくグレードアップしていますし、人気物件だったはずなのに・・・です。 管理会社がロータスホームではなくなったことが原因と思いたいところですが、正体はハッキリしています。 結局Aさんの運営能力が高かったのです このAさん、我々の意見を上手に採用してくれます。満室の為の提案をほとんど聞いてくれています。 しかも、支出に関してはシビアです。価格についてもしっかり見ています。不要な工事などは間違ってもしないことでしょう。 人当たりもよく、当社の営業マンとのコミュニケーションも良好です。 そうすると自ずと結果は良いものとなる訳です。 一方、Aさんから物件を引き継いだ方は大変でしょう。 物件が持つ本来のポテンシャルに任せていたのでは、Aさんと同じ結果は出ません。 Aさんの運営力によるものが大きかったことを後から実感するのです。 もちろんAさんといえど、あまりにダメな物件を買ってしまえば厳しいでしょう。しかし、Aさんが所有する物件はいつでもマイナスからスタートする物件です。 それを自身の力と管理会社を上手く活用することで「正解」にしてしまえる力があるのです。 Aさんのような運営力があれば正に「買えるなら買って損はない」ということは可能だと思いますし、その力があれば「買って損はない」という物件を見抜く力があるでしょう。 もし、仮にそういった力がなければ「買えるなら買って損はない」はあまりに危険であると思えます。 説教くさくなったので経験から見よう そんな説教くさい話が聞きたいんじゃない そんな声が聞こえてきそうなので、もう一つ聞きたくなるであろう内容を今までの経験を基に「買えるなら買って損はない」を検証しましょうか。 私はこれまで述べ数百人の賃貸オーナーと出会ってきましたが 賃貸物件を買って、それが原因で自己破産まで至った方は見たことがありません じゃあ「買えるなら買って損はない」ってことじゃん！と思うでしょう。 これも補足が必要です。 あくまで「賃貸物件のせいで」自己破産した方を身の回りで見たことがないだけです。 これはどういうことかというと、自己破産まで至った方は確かにいます。 しかしそれは本業だったり、別な事業やギャンブルなどの「賃貸物件」とは直接関係の無いことを原因としての自己破産はあるということです。 また、私の周辺のオーナーさんは運営能力が比較的高い方が多いという補正も必要です。 当社では投資型ワンルームやサブリースを取り扱っておりませんので、あくまで管理会社という立ち位置ですから、自分で判断した物件を預かっている立場の為に見たことはありませんが、投資型ワンルームやサブリース物件などを含めると、確かに自己破産まで至るケースは数多く見てきました。 しかし、そういった不利な条件でなければ賃貸物件そのものが原因で破滅まで追い込まれるケースというのは、少なくとも私の身の回りでは見たことがない。ということです。 結論を言いますと、賃貸経営というのは物件という「物ありき」であることは間違いないのですが、持論として 賃貸経営は事業であり、オーナーは経営者 と思っております。 優秀な経営者と情熱のある管理会社がタッグを組んだなら「買えるなら買って損はない」は本当だと思います。 最後まで読んでいただいて「結局は力量によるんじゃないか！」と思われたかもしれませんが、それが現実です。 そんなに甘いものではないと思います。 もちろん当社を含めて管理会社はそのサポートや提案を全力でいたしますので、何もかもを自分で背負う必要はありません。 あなたに力量があり、一生懸命に取り組む管理会社と出会えれば「買って損はない」のですから、その面では夢があるのは事実だと思います。
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税務署から入居者の調査依頼 ～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～
突然届く手紙 管理会社には日々様々な手紙や問い合わせが来たりします。 今回は税務署から来る「照会書」についてご説明してみようと思います。 一定数の戸数を管理していると、たまーに来るこの調査依頼。 初めて見る担当者は困惑することもあります。 大体の疑問としては 何のために調査されているのか？ そもそも答える義務があるのか？ 答えることで個人情報保護法に触れないか？ どこまでの範囲で答えるのか？ 答えた結果、何が起こるのか？ これらについて私が知る範囲でご紹介してみようと思います。 ちなみに私の個人的見解なども入っているので、迷ったら専門家に相談してください。 あくまで私のこれまでの経験と税務署の方に聞いた範囲などになりますので、その点は悪しからず。 税金を滞納している方の調査 まずは何の為に調査しているかですが 税金を滞納している人の調査です 冒頭の画像でいうと「調査対象者」に記入されている方が所得税や住民税などの税金を滞納している状態です。 そして、多くの場合「調査対象者」と連絡がつかず、税務署が差し押さえなどを検討している段階という訳です。 そこで、現住所の確認や敷金の有無などを管理会社に確認している訳です。 ちなみに調査対象者が勤めている場合は、勤め先の会社にこの「照会書」が届くこともあります。 これも同様に「現在勤めているか？」「給与などを差し押さえることが可能か？」などを調査している訳です。 では、この照会書が届いたら管理会社は回答する義務はあるのでしょうか？ 回答はしないといけない なんとなく、書式の感じからするとアンケート的な雰囲気があるのですが、これはれっきとした法律によるものです。 照会書に小さく書いてある「国税徴収法第141条 質問検査権」が根拠となっています。 ちなみに141条はこんな内容です （徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権） 第百四十一条 徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、その者の財産に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二（事業者等への協力要請）及び第百八十八条第三号（罰則）において同じ。）その他の物件を検査し、又は当該物件（その写しを含む。）の提示若しくは提出を求めることができる。 一 滞納者 二 滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者 三 滞納者に対し債権若しくは債務があつた、若しくはあると認めるに足りる相当の理由がある者又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者 四 滞納者が株主又は出資者である法人 国税徴収法より この条文でいうと物件オーナーや管理会社は滞納者に対し、家賃という「債権」を持っているという形になります。 その為、この条文の範囲に入ってしまうのです。 そしてこの国税徴収法ですが正当な理由なく回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると 罰則があります 第百八十八条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした者は、一年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。 一 第百四十一条（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）の規定による徴収職員の質問に対して答弁をせず、又は偽りの陳述をしたとき。 二 第百四十一条の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避したとき。 三 第百四十一条の規定による物件の提示又は提出の要求に対し、正当な理由がなくこれに応じず、又は偽りの記載若しくは記録をした帳簿書類その他の物件（その写しを含む。）を提示し、若しくは提出したとき。 国税徴収法より 一年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。 「なんだコレ？回答しなくてもいいか」はダメです。回答は必ずしましょう。 次は気になる個人情報保護法との兼ね合いです。 開示しても大丈夫 そもそもですが、個人情報保護法には例外規定があります。 （第三者提供の制限） 第23条 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。 一 法令に基づく場合 個人情報の保護に関する法律より このように法令に基づいて開示を求められているものには適用されない訳です。 先ほどもご紹介した通り、この照会書は「国税徴収法第141条」を根拠としている訳ですから、開示したことで問題にはなりません。 もちろん、調査対象者の同意も必要はありません。 ただ、だからといって無条件に何でも回答すれば良いか？というと、私はそうは思いません。 ここからは私が回答する時に気を付けていることや、実際の回答方法についてご説明しようと思います。 管理会社が回答する場合の注意点 ここからは実際の回答方法についてご紹介しましょう。 実際の回答は「回答書」で返答します。 この照会書と一緒に「回答書」と「返信用封筒」が同封されており、この回答書と賃貸借契約書の写しをセットにして送付します。 ちなみにこんな感じになっています。 先ほどの照会書と書式はほぼほぼ一緒ですが、まずは回答者の住所氏名連絡先や記入日付を書きましょう。 住所や氏名は会社の住所や担当部署、担当者名でいいでしょう。 その他は質問事項を賃貸借契約書の記載事項を記入していけば良いだけです。 最後に賃貸借契約書のコピーを同封して返送すれば大丈夫です。 しかし、注意することもあります。 私が気を付けている点は 関係の無い方の個人情報は守る 対応が難しい場合には担当者に確認する の２点です。 どういうことかというと よくあるのが「調査対象者」が賃貸借契約書に記載されていない場合です。 どういうことかというと 例になりますが、調査対象者が (仮)山田 太郎 という名前だったとしましょう。 しかし、賃貸借契約書の名義には(仮)山田 花子 とあった場合です。 この場合、恐らくは山田太郎と山田花子は血縁関係などの関係はありそうな気がします。 ですが、山田太郎という人が賃貸借契約書の同居人にも記載が無い場合、本当に関係があるのかは立証しづらいですよね。 こうなると、問題は複雑です。 恐らくは家族や夫婦などの関係であると推測はされますが、賃貸借契約書上は記載が無いにも関わらず、この賃貸借契約書を開示してしまっても良いのだろうか？という疑問が残るのです。 例えば(仮)山田太郎という方が以前住んでいたかもしれないが、現在は同じ苗字の山田花子さんは他人だったら？と思ってしまいます。 先ほども申し上げた通り、この照会書を元に情報を開示しても個人情報保護法には当たらないのですが、万一、別人の情報を開示してしまったとしたらどうなるでしょうか？ その為、私はこういった状況の時はこうしています。 税務署の担当者に電話する 照会書も回答書も下の部分に担当部署と担当者の記載があります。 迷った時はこちらの担当者に電話しましょう。 先ほども書いた通り、わざと回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則はありますが、担当者に確認すればそういった恐れはありません。 ちなみに先ほどの例の場合はこんな回答でした。 私「(仮)山田太郎が賃貸借契約書上に名義でも同居人でも記載がないんです」 税務署の担当者(以下 税)「現在の方ってどなたになるんでしょうか？」 私「それは言えないんですが、名前をお伝えしていいか判断がつきません」 税「あぁ、そうですよね、ちなみに(仮)山田太郎さんの名前は入居申込書等にもありませんか？」 私「どこにも記載がないんですよね」 税「そうですか、それであれば賃貸借契約書の有無の欄に無と記載して返送してもらえますか」 こんな感じでした。 こちらとしては協力したいが、開示していいものか迷う部分は確認しても良いと思います。 最後に、私はこういった公的なお問合せでも対応として決めていることがあります。 聞かれたこと以上の話はしない 仮に私が調査対象になっている入居者さんのことで知っていることが有ったとしても、聞かれていないことを自分から話すことはありません。 例えば電話口で聞かれてもいないのに「(仮)山田太郎さん、車は○○に乗ってますよ」とか「たしかお勤め先が〇〇に変わってましたよね」などとは話しませんし、管理会社としては話すべきではない気がしています。 もちろん、そういった質問が正式に聞かれたなら知っている範囲では答えます。 しかし、事実かどうか分からない内容や聞かれてもいない内容については話すことはありません。 これは個人情報の観点という面もあるのですが、縁あって管理物件に住んでいただいた入居者さんに関係の無い事項で、管理会社が追い打ちを掛けるようなことを気分的にしたくない。という個人的な感情だと思います。 いずれにしても、聞かれたことに真摯に対応するだけで十分責務は果たしていますので、無用なトラブルを避ける為にも「聞かれた範囲で答える」で正解だと思います。追加の質問が必要なら聞いてくることでしょうから。 いかがでしたでしょうか。 要は分からない点については「税務署の担当者に聞けばいい」ということなんです。 まだ対応したことのない方に役立つ内容であれば嬉しいです。
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賃貸経営上手なオーナーは管理会社の〇〇担当者とよく話している
名将達はみんな、この人と話している さて、今回も賃貸経営に役立ていいなと思い書いております。 私はこのブログで繰り返し書いてきた「名将」という言葉 賃貸経営というのを「戦い」と捉えて、その所有者であるオーナーを指揮官として賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と勝手に呼んでいます。 そしてこの名将達を観察することで賃貸経営を成功に導く指南書になればいいなと思っております。 今回は冒頭に挙げた通り、名将達が普段から管理会社の誰と頻繁に話しているか？をご紹介しようと思います。 管理会社には管理職、営業担当(営業マン)、管理担当、経理担当、メンテナンス担当など様々な担当部門に分かれているのが一般的です。 しかし、観察していると名将と呼ばれる人たちは、ある部門と頻繫に話していることが分かりました。 今回はそんな名将たちが誰と何を話しているのか？ そしてなぜそうしているのか？ を紐解いていく回にしてみましょう。 名将たちの頭のなかや理屈をご紹介出来ればと思います。 不正解は営業担当(営業マン) さて、最初に浮かぶであろう担当者は恐らく営業マンだ！と思われるかもしれません。 確かに空室を埋めてくれる最前線にいる営業担当は無視する訳にはいきません。 彼らが物件を紹介してくれて、魅力を伝えてくれることで成約へ導く大きな役割を担っていることは間違いありません。 ですが、名将達が日常的にコミュニケーションを多くとっているか？と聞かれればＮＯです。 お次は社長はじめ役職者たちでしょうか？ 社長や上の立場の方と話すことで、自分の物件へ目を向けてもらおう！そう考える方もいるかもしれません。 しかし、これもＮＯです。 名将達は役職者たちとは会えば普段のお礼を伝えてくれたり、何か大きな問題があれば役職者と話すかもしれませんが、これも日常的にコミュニケーションを取っている訳ではありません。 じゃあ経理担当だ！お金の支出をしっかりと管理しているんだ。 これも重要ですが、答えはやはりＮＯです。 もうお分かりですね。 正解は管理担当 名将達は管理担当と話す時間が一番長いのです。 そして、これはとても理にかなっていると思っています。 先ほども申し上げた通り、これは名将達の傾向であり、これをもって「他の担当者とは話さなくていいんだ」とは考えないでください。 それぞれに大事な役割があるのですから。 では、なぜ名将達は管理担当とコミュニケーションを取っているのでしょうか？ それは 名将達は自分の所有物件を「良い商品」に仕上げることを最優先にしている 説明していきましょう。 先ほど挙げた例のうち、満室経営を目指す為に営業マンとのコミュニケーションを重視しているオーナーは数多く見ます。 確かにこのアプローチは間違ってはいません。 紹介する営業マンが物件を積極的に紹介してくれれば、成約率は高まることでしょう。 確かにオーナーが魅力を語ってくれたり、営業マンと気心知れた関係になれたなら心強い味方になることでしょう。 しかし、名将達は元の発想から違うのです。 名将達は 「物件を魅力的に作ることが出来れば勝手に営業してくれる」ということを知っているのです。 私は賃貸管理を本業としておりますが、普段のオーナーさん達の会話で私とニュアンスが違う言葉があります。 それは 「営業力」という言葉です 多くのオーナーさんたちは「〇〇という会社の営業マンは営業力ある」という文脈で使っています。 確かにそういった営業マンが口が上手かったり、誘導するのが上手な営業マンがいることは理解しています。 但し、この文脈で使う「営業力」という言葉に私は懐疑的です。 管理会社として実感していることがあります。 「無理やりに近い誘導で入った入居者は短期で退去する」 例えば不動産会社に対して広告料(ＡＤ、入居促進費)などの名目でお金を出すことで営業マンに発破をかける行為があります。 確かに報酬や出来高は各社ともに欲しいことでしょう。 一生懸命に営業マンたちは入居付けに奔走してくれることでしょう。 しかし、そうして入居する入居者はどんな人でしょうか？ 本当にその物件に住みたくて入居した人でしょうか？ 営業にまるめ込まれて入居する可能性はありませんか？ もしそうだった場合、もとの希望条件などからも離れた物件に住んだ入居者はきっと居心地も悪いことでしょう。 そうすると入居の期間も短くなってしまいます。そしてオーナーはまた多額のお金を払い、満室を目指すことになります。 これでは満室経営とはいえ、支出がかさむ一方になってしまいます。 名将達のアプローチは異なります。 管理担当をパートナーにして「強い物件」を作る 名将たちは管理担当者の中でも「総合力」に長けた管理担当者と連携を取ります。 この管理担当者というのは単に「苦情対応係」ではなく、所有物件を日常の管理をしながら この物件の長期に亘って目指す方向は？ 今後予想されるリスクは？ 市場で勝てる物件にするには？ 支出と収益のバランスは？ などを考えることの出来る担当者です。 正直、こういったことを考えてくれる管理担当者というのは思いのほか少ないものです。 私は営業マンの教育も重要だと思っていますが、同様に管理担当者の教育もかなり重要だと思っています。 日常の管理活動や入居状況などから、ベストの提案をすることが管理担当の責務だと思っています。 当社の管理担当にも 「管理の仕事は苦情対応じゃない、提案することが仕事だ」と口を酸っぱくして言っております。 もちろん、苦情対応を疎かにする訳ではなく 管理物件を地道にコツコツと「強い物件」にすることが管理会社の役目 そう思っています。 そうして地道にコツコツと「強い物件」になった物件は勝手に輝き始めます。 募集広告を出しても、すぐに反響が鳴り、営業マンも苦労せずに成約してくれるのです。 もはや所有物件が勝手に「営業力」を持つのです。 すると、営業マンの話術や力量に頼らなくても、新人の営業マンでも成約出来る物件が出来上がります。 営業マン自身もそういった「紹介すれば楽に決まる物件」は喜んで紹介します。 その為には地道にコツコツと「強い物件」にする為に、日常の管理を行っている管理担当と連携を取り、修繕の計画的な実施や今後の予想、周辺の相場や競合物件との差別化などの広いスキルが求められます。 私たちは物件の「管理会社」です。管理担当が弱くてどうするんだ！と思っています。 当社の管理担当にもオーナーさんと合意するかは別として 「自分ならこの物件はこうしていく」という方針や自分なりのベストな提案は常に考えておくことが重要 と伝えています。 管理担当というのは一人前になるまでに長い時間やたくさんの経験を必要とします。 だからこそ、信用できる管理担当が出来たなら、あなたの良いパートナーとなってくれることでしょう。 私たちもそう思ってもらえるように、日々の業務から学んでいきたいと思っています。 地道で根気のいる作業ですが、名将達ほどこの作業を重要視しているんでしょう。 華々しい成功の影には地道でコツコツとが最短なんですね。 名将たちの行動は勉強になりますね。 また気付いたことがあればご紹介してみようと思います。
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悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！ ～退去精算で揉めない為に～
人を疑いたくないから「こそ」 減った退去時のトラブル 未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。 最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。 出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。 今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。 写真を残すのが一番 客観的な証拠は写真が一番ですね まず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが 「管理会社や大家さんを信用しすぎない」 「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」 これでいいと思います。 後になってお互いに 「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。 大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても 「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。 「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね 秘訣は２枚「引きと寄り」 実際の写真の撮り方にいきましょう。 この残すべき写真ですが、写真を残す目的は 「ドコにナニが？」 がポイントです。 まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかね う～ん、この写真では ナニが？ は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など 何を伝えたいかは大丈夫です。しかし ドコに？ が達成できていません。 この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。 良い例、ふせんを活用しよう では良い例をご紹介しましょう。 ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影する まずは①の壁のシミです。 まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。 次に拡大図 こうすることで 「ドコにナニが？」が解決します。 同様に②の柱のキズを撮ってみましょう なるほど収納の横の柱ですね 日付とサイズ感も分かりやすくなります 最後に家具跡ですね 玄関入ってすぐの土間付近ですか よく分かります 今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。 なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。 そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。 しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。 必ずしも提出する必要はない 管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。 それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。 しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。 そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。 その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。 何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？ どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
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国土交通省に提言しよう ～宅建士証がデカい！～
人気資格のハズでは？ 今回は国土交通省にハッキリと物申したいと思います。 ズバリ 宅建士証のサイズ、大き過ぎる そのせいで 財布などのカード入れに入らない 他の資格証と比べても一回りデカいんです。 ちなみに各種カードの大きさですが、統一規格があるそうです。ＪＩＳ(日本産業規格)規格によると 85.598mm(長辺)×53.975mm(短辺)、3.18mm(角R)、0.762mm(厚み)となっているようで、多くのクレジットカードやポイントカードなどはこの規格に沿って作成されています。 そして、その多くのカードの規格に合わせてお財布やカードケースは作られているのです。 にもかかわらず、宅建士証のサイズは 長辺9.2ｃｍ×短辺6ｃｍ(手元で測ったサイズ) と大幅にデカいんです。 このサイズは一般的な名刺よりも大きいものです。 同じような不動産資格の賃貸不動産経営管理士と比べてみましょう。 賃貸不動産経営管理士はＪＩＳ規格で作られていますから、重ねて比較しましょう。 明らかに大きい これでは既存のカードケースには収まりません。 なぜこうなっているのか・・・ しかし見ている内に気付きました。 内側の台紙のサイズがＪＩＳ規格だ！ なんと内側の台紙部分がＪＩＳ規格でそれをラミネート加工したのりしろ部分が大きさの原因でした。 私は思いました。 ラミネート加工後をＪＩＳ規格に合わせてよ！ なぜ、そんなところで律儀に規格を守ったのか・・・使い勝手は完全に無視して・・・ というか人気資格のハズなんだから ラミネート加工をやめてカードにしてくれ 令和５年の試験では２３万人以上が受験するほどの資格なハズです。 その資格に合格した証をカードタイプにするくらい何とかなりませんかね？ 国土交通省のみなさん、ご検討のほどよろしくお願いします。
