どうしたらいいものか・・・
先日、ニュースサイトでこんなニュースを見ました
「テレビが故障してＷ杯が見られない」不要不急の１１０番通報が３５万件 「１．３倍」に急増
警察への通報のうち、不要不急の１１０番通報がおととしに比べて１．３倍に急増しているとのこと。
確かにテレビの故障を警察に言ってもどうしようもないと思うのですが、警察の方も大変ですね。
今回は賃貸管理会社をしているうえで避けられないクレーム（正当な物も含めてですよ）
その中でも私が過去に経験したことのある「変わったクレーム」をご紹介してみたいと思います。
ＴＶコマーシャルで偉そうにするな
ある日のこと、会社に電話がありました。
たまたま私が取ると開口一番
「お前のところの社長はＴＶコマーシャルで偉そうにしゃべりやがって」
とのこと
社長の私が知らない間に当社はＴＶコマーシャルを出していたのでしょうか？
「当社は不動産会社ですが、お間違いではないですか？」と尋ねてみました。
「間違いない、社長が偉そうにコマーシャルなんか出る暇があったら仕事しろ」
そして電話を切られてしまいました。
多分どこかの不動産会社と勘違いしたのかと思いますし、その後も一度も連絡はないのですが、何と間違ったのでしょう？謎です
私だけ新聞が届いてない
これも電話でした
入居者「私だけ新聞が届いてないみたいなんですが・・」
これ自体はたまーに受けることがあるのです。
主な原因としては
①配達する側のミス ※管理会社では調べようがありませんが
②郵便物の盗難（新聞泥棒）のどちらかなのですが
今回は違いました。
そもそもこの方、新聞を契約していませんでした
住んでいるマンションの郵便受けのほとんどに新聞が入っていることから
「マンションに住んでいると貰えるんだ」と思ったそうです。
書けば簡単なのですが、まさかの勘違いだけに辿り着くのは時間が掛かりました。
全く悪意もなかったので実害もありませんでしたが、「そう思う方もいるんだな」と驚きました。
放射能が気になるので物件を「何かで」覆って欲しい
これは東日本大震災発生後の東京にいるときのことでした。
当時、原発の事故があり、周辺では放射能の値が高くなったニュースをご覧になった方からでした。
「東京でも放射能の数値が高くなってきている」
「ついては放射能から入居者を守るのも管理会社の役目だろう」
「だから建物全体を覆って放射能対策をするべきだ」
「何で覆うかは調べてほしい」
当時は政府も含めて対策をしておりましたが、東京では避難などの措置も取られない状態でしたから、管理会社の我々もニュースや情報を取っている段階でした。
そんな中で「放射能を防ぐ」という方法はいくつか紹介されていたものの、「覆う」のは不可能でした。
しかし一向に納得はしてもらえずに「管理会社は安全を提供する義務がある」との一点でしばらくの間対応を迫られました。
最終的には話して理解を得られましたが、当時は情報も錯綜する中、大変でしたね。
あのネコを譲って欲しい
これも変わったクレームというか要望というか
分譲マンションの管理をしている時のこと
エントランスで管理員さんと話していた所、見知らぬ親子が話しかけてきました。
５０歳くらいの女性と小学校高学年くらいの男の子でした。
「さっき入っていった人の飼ってるネコを譲ってほしいから、あなた達からお願いしてくれない？」
なんですと？
確かに先ほどマンションに住んでいる住人さんがネコを連れて帰ってきました。
動物病院に行ってきたとのことで、先ほどまで私や管理員さんと雑談していましたから。
面食らってしまいましたが私は返答します。
「絶対ダメでしょうし、そもそも今飼ってらっしゃるネコですよ？」と、すると
「あのネコは高いネコだ！私たちの方が可愛がるから」と返答になってません。
子供の前でなんてことを言うんだ！
当初は丁寧にお断りしておりましたが
- とりあえず言ってみないと分からないから
- あの人も手放したがってるかもしれないから
- あんた達も管理会社なんだから地域の役に立たないと
- この子もネコを飼いたいし、子どもの願いだから
などと全く聞きません。
その為、最終的にはこれ以上言うのであれば警察などに相談せねばなりません。と伝えたところ
「ケチ」
と吐き捨てて帰っていきました。
一応、その住人さんには顛末を話して今後注意をしてもらうことと、近くの交番の警察の方に報告しておきましたが、スゴイことを恥ずかしげもなく言う人がいるもんだと思いました。
結局その後実害も無かったのですが、あんなことを言う人もいるんだなと勉強になりました。
社会の常識とは？
私も日頃から「自分の常識、社会の非常識」という言葉を思い出し、自分の振る舞いを気を付けようと心がけております。
勘違いなどであれば、笑い話にもなるのでいいんですけどね。
でも、一方で冒頭の警察の事例などは深刻かもしれませんよね。
本当に大事な通報が不要不急の１１０番により埋もれたり、警察の業務量増加になってしまったら大変です。
警察や消防に何でも言えばいいという訳ではないんですけどね・・・
また、社会で仕事をしていると、どの仕事でも一定あるんでしょうね。
社会の同志のみなさん、今日もお疲れ様です。
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なぜ不動産の売買情報は内々で回るのか？ ~どんな人に良い情報が来るのか？~
内々にするのは「独り占めしたいから？」そういう訳でもないのです。 内々で周る情報？なぜ？ さて、このところの投資への関心の高さから収益用不動産（アパートマンション貸家）の需要は増しています。 首都圏だけでなく、地方でも「買いたい」人は多いが「売りたい」は少ない状況といえるでしょう。 その為、収益用不動産の価格は上がっているともいえるでしょう。 そんな昨今で皆さんも聞いたことはあると思います。 いい不動産情報は表に出ることなく、内々で周っている と聞いたことはありませんか？ これは本当なのでしょうか？ もし本当なら理由は何？ 本当ならその「内々の情報」が周って来るにはどうしたらいいのか？ 今回は売買情報を取り扱う同業者の話なども踏まえながら本音の部分と「内々の情報を聞けるようにするには？」も話していきましょう。 いい物件情報は内々で周りやすいのは事実 独り占めしたいから？一見さんに売りたくない？そうではないんです まず結論としては売買情報は内々で周りやすいのは事実です。 法律や仕組みの話をすると、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産業者は契約の種類などにもよりますが、指定流通機構なるサイトに登録しなければなりません。 不動産を売りたい人と買いたい人を世の中に広く周知して、最適な買主を募集するということですね。 ちなみに指定流通機構というのは一般の方は見れません。不動産業者だけが見れるサイトです。 これは不動産の囲い込みを防止し、売主が買い叩かれることを防止し、広く最適な買主を募る為の仕組みです。 本来広く募集すれば高値で売れたり、最適な買主が見つかる可能性も上がるのですから当然その方がいいと思えます。 そして内々で不動産情報を回す業者もこの点は法律や規定なども適合するように登録もします。 しかし、実際は登録と同時に売れてしまう（買付が入っている）ということも珍しくはありません。 なぜこんなことが起きるのでしょうか？ 一つには売却というのは指定流通機構に登録する時点ではかなり時間が進んでいます。 最初は売主の「売ろうかな」という気持ちからスタートします、そしてその後売却額などの算出をし、「この位の金額でいこう」と決めて仲介に正式に依頼、ザックリと説明すればこんな流れです。 ですから、いい情報だった場合事前に業者は買ってくれそうな方などに「近々こんな物件が〇〇円程度で出るかもしれませんが、興味ありますか？」といった具合に内々で周るのです。 そして正式に仲介に入る段階では買主が何名か検討している、もしくは決定しているという流れです。 別に不動産の指定流通機構に登録せずに内々でしているという訳ではなく、情報の鮮度が早いということですね。 これは嫌がらせや独占という側面で思われるかもしれませんが、あながちそうでもないのです。 意外に善意でそうしているケースがほとんどです。 「良い売主から良い物件を良い条件で売却依頼を受けた」場合、仲介業者が思うことというのは 「売主の為にも自分達の為にもスムーズに気分よく売買を終えたいから」 なのです、 例えばこんな物件があったとします。 状態も良い、売値も市場価格で言えば割安と思える、たくさんの人たちが興味をもちそうな物件があったとします。 しかも売主さんがいわゆる「良い人」だった場合、売主側の不動産業者が考えることはなんでしょう？ せっかくいい物件でいい条件なのだから 早く売ってあげたい高く売ってあげたいトラブルを抱えたくない出来る限り報酬も欲しい 正直にいえばこんな感情ではないでしょうか？ みんなが欲しがりそうな物件だったら尚更でしょう。 ということはどんな人に勧めたいかは自ずと答えが出ますよね。一言でいえば 信頼できる人 となります。 また売買は始まってから問題発覚や想定外の事態などが出てくることもあります。 そういった諸々の問題に誠実に対応してくれる人に買ってもらおうと考えるのは当然かもしれませんよね。 いい物件の仲介を任せてもらえたからにはスムーズにトラブルなく終えたいのです。 そう考えると良い物件というのが内々で話が周るというのも「独占したい」が理由だけではないことが、ご理解いただけるのではないでしょうか？ じゃあ表に出てる物件に良い物件はないのか？ 希望は捨てないで では表に出た情報は「売れ残り」かというとそうではありません。 売主の中には 「出来るだけ早く決めてほしいので最初から一般サイトなどに掲載してほしい」 「条件はこちらでハッキリ決めているので一般サイトからでも全然ＯＫ」というスタンスの方もおりますので、表に出ているからダメということはありません。 先日、当社でも仲介のご依頼を受けた物件は正直条件も中々良い物件でしたが、最初から「楽待」に掲載していましたからね。 ただ掲載初日からの反響も多く、掲載から僅か３日ほどで決まってしまいました。 ですから一般サイトに出ている物件がダメという訳ではありません。 まずは情報を貰えない人とは？ いい情報を勧めたくなる人、勧めたくない人とは？ そんな鮮度の高い情報を欲しいと皆さん思われるでしょう、えぇそうでしょう。 かくいう私も欲しいですからね。みなさんと気持ちは一緒です。 では、そのような情報が早めに来るような人とはどういう人たちなのでしょう。 それを知る前にまずは「こういう人には紹介したくない」という方の特徴も掴んでみましょう。 次回は私が常日頃、同業者、特に売買系の方達と飲み会や仕事で会って話す中で営業マン達が挙げる「あるある」をご紹介しましょう。 「こういった人にはいい情報を渡しづらい、渡したくない」という不動産業者目線をいくつかご紹介しましょう 但し、あくまでも「良い情報」というのが来た時、来る前提の「あるある」ですからね。 たまにこういったことを書くと 「じゃあ〇〇するなってことか？」という極論に飛躍する「キョクタン星人」みたいな人がいますが、全ての事象に当てはまる必殺技みたいな法則はある訳ないですからあくまで参考程度というのと「時と場合による」ということはお忘れなく。 続きます
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賃貸オーナーが自己破産する確率と原因
不動産投資で自己破産するリスクはあるのか？そして本当のリスクとは？ 自己破産するオーナーはどれくらい？ 今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。 私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。 まずは結論からいきましょう 不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は 0.5％程度です おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。 これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。 当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。 東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。 しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。 では自己破産に至る人の原因は？ 自己破産の原因は「買った物件が悪い？」「騙された？」 私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。 ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが 0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因 こうなると思います。 私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能ギャンブル狂いの家族がいる方 こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。 こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。 しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。 上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。 全ての引き金は安易な「貸し止め」 「たった一部屋」が全ての始まりです それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。 正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。 空室が出る↓原状回復をしないといけない↓手元にお金が無い、もしくは掛けたくない↓お金が溜まったらやろうと考える↓とりあえず今はやらない↓貸し止めになる↓全体の賃収が減る↓お金が溜まるスピードが落ちる↓最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る↓家賃収入が減る↓最初に戻る このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。 そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。 本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。 不動産が原因という訳でもない ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。 また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。 不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。 物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。 私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。 当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。 不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。 不動産自体に罪がある訳でもないのです。 賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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放置車両の所有者をつきとめる方法 ～やっかいな軽自動車編～
実はみなさんでも出来ます 迷惑だがレッカー移動もできない 今回は無断駐車をされてしまった時の車の所有者の特定の仕方についてお話ししていきます。 厄介ですよね、無断駐車 我々管理会社にとっては頭の痛い問題です。 警察に頼っても盗難車や事件性がないと所有者を教えてもらうどころか、違法駐車として取り締まってもらえるわけでもありません。 警察はあくまでも公道上にある車の駐禁以外だと無力になってしまいます。 では、こちらでレッカー移動などして所有者に請求すればいい！と思ってしまいますが、これを法律は禁止しています。 要は「裁判外で自分で解決するなよ」という自力救済になってしまいます。 仮にレッカー移動したとしても、所有者から「勝手に移動されて傷がついた」とか「勝手に持っていかれて盗難だ」と言われてしまうと弱い立場となってしまうのです。 もちろん、その場合は無断駐車したことによる損害賠償で立ち向かうしかないのですが、裁判所に訴え出て、判決を貰い、所有者に対して移動や請求をする、それでも動かない場合はまた行政執行を申し立てる。という非現実的な手続きを踏まねばいけません。 なぜ迷惑を掛けられて費用を更に支払い、時間も使わねばいけないのでしょうか？ この辺りの法律についてはぜひ見直していただきたいものです。 しかし、この放置車両や無断駐車については所有者を特定することは裁判外でも、みなさんでも出来ることをご存じでしょうか？ ナンバーから割り出す さあ、証拠集めだ まず、所有者情報を教えてくれるのは下記２つ、無断駐車の車が 普通自動車か軽自動車かで調べ方が異なってきます。 普通自動車は運輸支局、自動車検査登録事務所等＝通称「陸運局」 軽自動車は軽自動車検査協会 それぞれ情報開示請求という手続きが必要になります。 昔は車のナンバーだけでも開示してくれてたようですが、個人情報に厳しくなった昨今、情報の開示が厳しくなってしまいました。 面倒くさいのは「軽自動車」 圧倒的に面倒な軽自動車 準備するものは以下の通りです。写真の撮り方については後ほど実例をご紹介します。 普通自動車の場合 第3号様式 ダウンロードはこちらから私有地放置車両関係位置図と放置車両の写真 書式ダウンロードはこちら請求者の身分証明書放置車両の地図 （ゼンリン地図の写しやグーグルマップの写しなど）放置状況が分かる写真 ※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真放置車両のナンバーが分かる写真 軽自動車の場合 申請書（軽自動車検査ファイル照会願出書）※下記でダウンロードできます、両面印刷駐車されている土地の登記事項証明書の写し（法務局で取る、登記情報提供サービスの写しではダメ）土地の公図、住宅地図（今回はグーグルマップの写しで大丈夫でした）放置状況が分かる写真 ※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真、出来れば期間が分かるように複数回放置車両のナンバーが分かる写真放置車両の配置図など（駐車場のどの場所においてあるか、手書きなどでも大丈夫です）土地の所有者の委任状 ※貰えない場合は駐車場の賃貸借契約書など土地所有者との関係が分かるものが必要になりますが、証明するのは窓口担当により変わる可能性がある為、委任状がベスト こちらもダウンロードは下から 263618c85bea9722d9b6169714d1ba8fダウンロード 9493d4c598f8f876514a01f95d126c7aダウンロード こういった書類と照会の手数料300円程度を持ってそれぞれ窓口へ行きましょう。 ちなみに軽自動車検査ファイル照会については、各窓口の担当により大分提出書類などが異なる可能性があります。 今回鹿児島での手続きでは親切に教えていただきましたが、中にはあまり詳しくない担当さんなどもいらっしゃるようです。 この辺りは購入時に車庫証明が必要な普通自動車と軽自動車の違いなのかもしれません。 写真の撮り方と例 そして肝心の写真の撮り方です。 ここでのポイントは日付と全体と繋がりです。 日付については明確に決まりなどはないようですが、別日で撮りましょう。 要は「こんなに長い期間停められているんだ」という証明が必要になります。 また、写真に日付を証明できる表示が必要です。デジカメの日付表示機能、もしくは例のように日付を画像の中に表示させましょう。 車のナンバーと全体写真 無断駐車を警告する文書※決してテープなどを使って貼ってはいけません。ワイパーに挟むなどで対応しましょう 後ろの建物と位置関係を示しています。しかし、これだけでは証明できません 駐車場全体の写真です。後ろの建物との位置関係も表してます。まだ不十分 後ろの建物の名称が分かるように撮っています。 更に別角度から。奥に車両が映っています、看板に名称が写っています。 実際には同じような写真を日にちを変えて撮影しました。今回は２日程空けて写真を撮りました。 そして貰える照会書 このように所有者を車両照会してもらえます こういった書類や写真を全て揃えると窓口で照会書が発行されます。 これを基に内容証明を送るも良し、直接訪ねて撤去をお願いするも良しとなる訳ですね。 裁判上で撤去をするよりも労力は掛かりますが、費用やスピードは段違いです。 無断で停められて、労力まで掛かり、あまつさえお金までも掛かる無断駐車 無断駐車をする方にささやかな天罰があればいいのに。とまで思ってしまいます。 そしてこのような方法で簡単に特定されてしまいます、そうなれば損害賠償請求なども簡単に行うことも出来る訳ですから、無断駐車はやめてくださいね。 今回は厄介な放置車両の特定についてお知らせしました。
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「私はあの男と縁を切ったので」娘に言われた滞納者の再生への道②
どん底からの再生への道 果たしてAさんの結末は？家族として復活できるか？ 苦しい現実と悲しい過去 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3834/ やはり娘さんはAさんのアキレス腱であったことが分かった今、私の解決へのレールにやっと乗ることが出来たように思います。 しかし、まだ問題は山積みです。 まずは、今後の滞納解決のために現況を確認することにしました。 Aさんの現況としては 現在は年金暮らしであるその他にも知り合いのところでアルバイトで少し働いているコロナウイルスの影響などもあり、アルバイト収入も多くはない しかし、この期に及んで滞納分の返済についてどう思うか？という問いに対しては 「無理だ」「払えるもんなら払ってる」「毎月赤字だから余計なお金などない」などと、およそ正論からはほど遠く、誠意のかけらもない問答が続きました。 ここはグッと我慢です。 この段階で「人としての道」などを語りかけても ぬかに釘 のれんに腕押し 滞納者に正論 です。 「家賃は払うべきだ」こんなことは滞納している人たちも知っているのです。知ったうえで滞納しているのです。 オーナーや他の善良な入居者さんからすれば腹の立つ事態ですが、回収のためにはここは怒ったりしてはいけません。 この間にも娘さんと娘さんの友人からの罵倒は止まりません。 「生活がだらしない」 「あなたのせいで何度も人に謝ってきた」 これまでの娘さんの苦労が垣間見える言葉ばかりでした。 中でも第三者の私でも応えたのは 「あんたがそんな苦労ばっかり掛けるからお母さんは・・・」 という娘さんの言葉でした。 この言葉はAさん本人にも強く刺さったようでした。 娘さんに「お前はここには来るなよ」と絞り出すようにつぶやきましたが、すぐさま 「私だって来たくなかった」と返され、沈黙ばかりとなりました。 もう十分だろうと思った私はAさんに 「娘さんはこれまで十分重荷を背負ったと思うので、もう解放してあげませんか？」 とAさんに告げました。 するとAさんはここで初めて 「どうすればいい？」 と耳を傾ける姿勢を見せたのです。 滞納している方に一方的に返済計画などを提案しても無駄です。その場では「はい」と言いますが、それはその場から「逃げたい」という一瞬の誤魔化しです。 本当の意味で滞納を解決するには自分自身の「どうすればいい？」の言葉や「何とかしたい」まで持っていくことが必要なのです。 ここで私の解決プランをようやくAさんに伝えることにしました。 解決への道とAさんの試練の道 さあ解決編のスタートです まずは、私のプランはこうでした。 このAさんの唯一のアキレス腱である娘さんへの想いを利用（言い方は最低なのは自覚しています）して、滞納解決を試みることでした。 具体的には まずは滞納分を完済する完済し終えたら保証会社に加入する保証会社に加入したら娘さんを連帯保証人から外す 長年苦労してきた娘さん そして迷惑が掛かっていることで父娘の関係は最悪のものとなってしまいました。 そこで私は「娘さんを連帯保証人から解放する為」ならAさんは頑張れるのではないか？と思ったのです。 Aさんの人としての最後の良心に賭けてみることでした。 もちろん、このプランは既に物件のオーナーさんには伝えてありました。 事前に、保証会社に通ったら娘さんを連帯保証人から外し、保証会社の契約に切り替える許可を貰っていました。 オーナーにも返済能力や意思があやふやな娘さんよりは保証会社の方が確率は高いと伝えました。 そして、その方法なら滞納分も払って貰える可能性が高い旨も説明してありました。 オーナーもAさんについては諦め半分でしたから、この案には快く同意していただきました。 しかし、この道も楽ではありません。 なぜなら現在の滞納を解消する為には並々ならぬ努力と倹約が必要です。 溜まりに溜まった滞納をあまりにも分割にし過ぎると解決まで時間が掛かりすぎます。 私は計画を立てる為にAさんの家計を洗い出しました。 その人の返済計画を立てるのに、どれだけのお金を出せるかは生活に掛かる費用を知らなければ立てようがないと私は思っています。 そして計画はこうなりました。現在滞納している賃料６ヶ月分を 平常月は通常の家賃＋半月分を加算 年金支給月は通常の家賃＋1か月分を加算 つまり、平常月は家賃の１．５カ月分、年金支給月は家賃を２倍払うという計算です。 これは皆さんにとっては厳しくないかもしれませんが、滞納している方からすると非常に厳しいものです。 もちろんAさん自身もかなり厳しいものであることは分かっていました。 この段階でもAさんが支払うことが出来るかは五分五分、いや七対三で払わないが優勢でした。 そして結末は 家族の再生は出来るのか？ そして計画は進みました。 最初の１か月、２ヶ月これは無事にクリアしました。 大体他の方もここまではいくのです。問題はここからです。 ３か月目、ついに約束の朝に入金が確認できませんでした。 「あぁ、ここまでだったか」 と落胆していると私の携帯が鳴りました。 「ごめん社長、朝一銀行に寄れなかった、今から振り込むから」 Aさんでした。 そしてその言葉通りしっかりと入金されました。 その後も返済はしっかりと続きました。 最初の頃は娘さんからも私に確認の電話がきました。 「絶対あの人は口だけだと思います」と しかし、その都度「今月も約束通り入金されていますよ、よほど娘さんのお言葉も堪えたのでしょう」そして 「今は娘さんを連帯保証人から解放すると思って頑張ってますよ」とも答えました。 娘さんは「そうですか・・」と複雑そうでした。 そして約束の半年が過ぎました。 Aさんは一度も約束を違えることなく完済しました その旨を娘さんにもお伝えしました この間も折に触れては娘さんには進捗は報告していました。 「お父さん、今月も無事クリアしましたよ」 「もう保証会社の審査を受けても大丈夫だと思います」 その度に娘さんのお父さんに対する感情も変化していったように思います。 そして完済し終えた日に娘さんへ聞きました。 「新しく保証会社に加入するに当たって連帯保証人ではなく、お父さんに万一のことがあった時に緊急連絡先というのが必要になります。債務を負いませんが、緊急連絡先に娘さんなっていただけませんか？」 この緊急連絡先というのは連帯保証人のようにお金の責任はありませんが、万一本人に病気などあった時には連絡をしてご協力をお願いすることはあります。 もちろん、その性質上親族でなくとも大丈夫です。職場の同僚や友人などでも構いません。 しかし、何となく娘さんになっていただけたらいいな。と思っていました。 そうでなければ、今後Aさんと娘さんは接点すら無くなってしまいます。 この期に及んで私も「出来ることなら」と内心思っていました。 「私はあの男とは縁を切ったので」とまで言われたAさん 連帯保証人を外れる今、流石にもう関係を切りたい！と言われるかと思っていました。そしてそれも仕方ないことだと思います。 しかしその返答は 「もちろん、いいですよ」 私は胸と目頭が熱くなりました。 解決後のこと その後、Aさんは保証会社の手続きと契約変更の手続きをしっかりと進めていただきました。 娘さんが緊急連絡先になってくれることも伝えると照れくさそうにしていました。 その後も約束の期日までにしっかりと家賃を払ってくれています。 Aさんもまた娘さんへの想いを原動力に頑張ってきました。 これからAさんと娘さんがどうなるかは私には分かりません。 映画のようにまた父娘仲良くなるかもしれませんし、現実はそう上手くいかないかもしれません。 そしてその幸せになったAさんと娘さんの姿を私は見ることはないでしょう。 管理会社としての私の役目は滞納が完済した時点で終わりです。Aさんのハッピーエンドの場面は見ることはないのです。 困った時だけ出番のある管理会社 私と２度と会わないということが、Aさんの幸せになった証拠ですからね。 私の目の届かないところで幸せになっていてくれたら嬉しいです。 それでも一時は絶縁状態だった２人 お手伝いが出来た満足感を糧に明日も仕事を頑張ろうと思います。
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退去時の清掃は必要か？～ハウスクリーニングとの関係～
立つ鳥跡を濁さずと言いますが、ハウスクリーニング入るんだよね・・・ お引越しの時の清掃はいるのか？ さあ、お引越しシーズン真っ只中、皆さんいかがお過ごしでしょうか。 新たなお部屋は決まりましたか？お引越しの準備は順調でしょうか？ そう、入居もあれば退去もある。 そこで今回は退去（解約）の場面にスポットを当てましょう。 退去する時の清掃は必要か？ これについて管理会社視点から回答してみようと思います。 特にハウスクリーニング費を支出する場合などはどこまでか？も合わせて見解をお話ししようと思います。 約90％以上の人は清掃している みなさんありがとうございます。 私たちの体感では約90％以上の確率で荷物を出した後に入居者さん自身で清掃を行って頂いている感覚です。 そんな方達のお部屋はやはりキレイな状態で破損なども少なく、状態も良いものです。 管理会社の立場としては「大事に使っていただきありがとうございます」と感謝は尽きません。 しかし、現実としてこの後にはプロによる「ハウスクリーニング」が必ず入ります。 いかにキレイであったとしても次の入居者さんへはプロのクリーニングが必須となってきます。 では「ハウスクリーニングが入る物件では清掃は必要ないのか？」 これについて回答しましょう。 退去後の清掃はいるのか？結論は？ 条件付きで「清掃しなくていい」その条件とは？ ハウスクリーニングが特約としてあるなら清掃は原則いらない そう、退去時の清掃はしなくてもいいのです。 してもらえると大変うれしく思います。しかし、一方でハウスクリーニング費という費用を負担してもらうからには入居者さんにメリットも必要であると考えられます。 「退去時の清掃しなくても良い」その分楽できる。その為のハウスクリーニング費という側面もあるのですから 但し、原則という言葉が入っています。 ではその原則・条件とはなんでしょうか？これは 汚れがひどすぎて「特別な清掃や機器の交換」が必要ないなら です。 これはどういうことかといいますと あまりの汚れで通常のハウスクリーニングで落ちない汚れにだったり、機器を交換する必要のある汚れが対象となります。 例えばですが 油汚れが多すぎて正常に動かないキッチン換気扇子供の落書き浴室・洗面台の排水口の詰まり（髪の毛など）管理不足によるカビ この辺りは国土交通省のガイドラインでも入居者の過失、管理不足として原状回復費の対象になってしまいます。 このように「通常の清掃を日常的にしていれば起こらなかった」事例についてはハウスクリーニング費や原状回復の追加になってしまうこともあります。 こういった事項に心当たりがある場合は退去時の清掃をした方が良い＝損しないということになりますね。 ご自身で退去時に確認し、上記のような「通常の使用、管理を超える汚れ」などがなければ「清掃はいらない」と判断して良いということです。 当社では賃貸借契約書に国土交通省の原状回復に係るガイドラインを添付しています。 そこにも入居者の負担になる場合の事例などが例示されています。 通常住んでいれば建物は古くなりますし、どんなに気を付けても壁紙などは傷んでいきます。こういった内容は仕方ないもので入居者さんが負担するものではありません。 今回は「退去時の清掃は必要か？」について見解を出してみました。
