どうしたらいいものか・・・
先日、ニュースサイトでこんなニュースを見ました
「テレビが故障してＷ杯が見られない」不要不急の１１０番通報が３５万件 「１．３倍」に急増
警察への通報のうち、不要不急の１１０番通報がおととしに比べて１．３倍に急増しているとのこと。
確かにテレビの故障を警察に言ってもどうしようもないと思うのですが、警察の方も大変ですね。
今回は賃貸管理会社をしているうえで避けられないクレーム（正当な物も含めてですよ）
その中でも私が過去に経験したことのある「変わったクレーム」をご紹介してみたいと思います。
ＴＶコマーシャルで偉そうにするな
ある日のこと、会社に電話がありました。
たまたま私が取ると開口一番
「お前のところの社長はＴＶコマーシャルで偉そうにしゃべりやがって」
とのこと
社長の私が知らない間に当社はＴＶコマーシャルを出していたのでしょうか？
「当社は不動産会社ですが、お間違いではないですか？」と尋ねてみました。
「間違いない、社長が偉そうにコマーシャルなんか出る暇があったら仕事しろ」
そして電話を切られてしまいました。
多分どこかの不動産会社と勘違いしたのかと思いますし、その後も一度も連絡はないのですが、何と間違ったのでしょう？謎です
私だけ新聞が届いてない
これも電話でした
入居者「私だけ新聞が届いてないみたいなんですが・・」
これ自体はたまーに受けることがあるのです。
主な原因としては
①配達する側のミス ※管理会社では調べようがありませんが
②郵便物の盗難（新聞泥棒）のどちらかなのですが
今回は違いました。
そもそもこの方、新聞を契約していませんでした
住んでいるマンションの郵便受けのほとんどに新聞が入っていることから
「マンションに住んでいると貰えるんだ」と思ったそうです。
書けば簡単なのですが、まさかの勘違いだけに辿り着くのは時間が掛かりました。
全く悪意もなかったので実害もありませんでしたが、「そう思う方もいるんだな」と驚きました。
放射能が気になるので物件を「何かで」覆って欲しい
これは東日本大震災発生後の東京にいるときのことでした。
当時、原発の事故があり、周辺では放射能の値が高くなったニュースをご覧になった方からでした。
「東京でも放射能の数値が高くなってきている」
「ついては放射能から入居者を守るのも管理会社の役目だろう」
「だから建物全体を覆って放射能対策をするべきだ」
「何で覆うかは調べてほしい」
当時は政府も含めて対策をしておりましたが、東京では避難などの措置も取られない状態でしたから、管理会社の我々もニュースや情報を取っている段階でした。
そんな中で「放射能を防ぐ」という方法はいくつか紹介されていたものの、「覆う」のは不可能でした。
しかし一向に納得はしてもらえずに「管理会社は安全を提供する義務がある」との一点でしばらくの間対応を迫られました。
最終的には話して理解を得られましたが、当時は情報も錯綜する中、大変でしたね。
あのネコを譲って欲しい
これも変わったクレームというか要望というか
分譲マンションの管理をしている時のこと
エントランスで管理員さんと話していた所、見知らぬ親子が話しかけてきました。
５０歳くらいの女性と小学校高学年くらいの男の子でした。
「さっき入っていった人の飼ってるネコを譲ってほしいから、あなた達からお願いしてくれない？」
なんですと？
確かに先ほどマンションに住んでいる住人さんがネコを連れて帰ってきました。
動物病院に行ってきたとのことで、先ほどまで私や管理員さんと雑談していましたから。
面食らってしまいましたが私は返答します。
「絶対ダメでしょうし、そもそも今飼ってらっしゃるネコですよ？」と、すると
「あのネコは高いネコだ！私たちの方が可愛がるから」と返答になってません。
子供の前でなんてことを言うんだ！
当初は丁寧にお断りしておりましたが
- とりあえず言ってみないと分からないから
- あの人も手放したがってるかもしれないから
- あんた達も管理会社なんだから地域の役に立たないと
- この子もネコを飼いたいし、子どもの願いだから
などと全く聞きません。
その為、最終的にはこれ以上言うのであれば警察などに相談せねばなりません。と伝えたところ
「ケチ」
と吐き捨てて帰っていきました。
一応、その住人さんには顛末を話して今後注意をしてもらうことと、近くの交番の警察の方に報告しておきましたが、スゴイことを恥ずかしげもなく言う人がいるもんだと思いました。
結局その後実害も無かったのですが、あんなことを言う人もいるんだなと勉強になりました。
社会の常識とは？
私も日頃から「自分の常識、社会の非常識」という言葉を思い出し、自分の振る舞いを気を付けようと心がけております。
勘違いなどであれば、笑い話にもなるのでいいんですけどね。
でも、一方で冒頭の警察の事例などは深刻かもしれませんよね。
本当に大事な通報が不要不急の１１０番により埋もれたり、警察の業務量増加になってしまったら大変です。
警察や消防に何でも言えばいいという訳ではないんですけどね・・・
また、社会で仕事をしていると、どの仕事でも一定あるんでしょうね。
社会の同志のみなさん、今日もお疲れ様です。
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論破することの意味 ~正論に価値はない~
カッコいいんですけどね 世は大論破ブーム 昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。 正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。 勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。 タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。 動画も楽しいので見たりします。 頭の回転も早く、感心してしまいます。 しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。 ネコも杓子も論破する傾向があります。 今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。 論破することで得することはあるのか？ データはありません、すみません ハッキリ言っておきます。 社会で論破することで得する（価値が出る）のはひろゆきぐらいです。 たまに弁護士は？とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。 ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。 当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。 もっと言えば 正論をぶつけることには価値がない とすら思っています。 そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです 正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。 大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。 正論であればあるほど怒ります。 では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか？ 嫌われたり怒られるだけで得しないんです もっとハッキリ言いましょう。 正論をぶつけられて納得する人はいない 残念ですけどね 私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。 先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。 しかし、それで得られる結果というのは 「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした 結果、論破された側は怒り（表面には出さなくても）、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。 結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて 「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。 みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。 その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。 相手の面子は保ってあげよう ではどうしたらいいのでしょう？ 社会の中であなたが達成したいことは何でしょう？ 論破して相手をやっつけることでしょうか？ 相手より賢いと思われることでしょうか？ そうではないですよね。 自分の思った通りに進むこと ですよね。 相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。 しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。 論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。 それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。 みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか？そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。 相手の面子（メンツ）だけは保ってあげないといけません。 あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。 しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。 それではまとめに入りましょう。 一番は気づいてもらうこと 自分が賢いと思うなら さて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか？ 「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか？ 私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。 そう、人から言われたことでは動かないものです。 だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか？ 相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。 相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風に あなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてください その方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。 私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。 理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。 そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。 これは物件を買う時にも表れます。 安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。 論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか？ え？それってあなたの感想じゃないの？ 胸を張って言います 「私の個人的な感想なので気にしないでください」
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アパート・マンション名の変更 ~命名のおススメ方法~
入居者もハッピー、オーナーも満足 そんなおススメの命名法をご紹介 https://lotushome.jp/blog/3953/ 前回の記事はこちら さあ物件名を変えよう 今回は物件名を変えることにした場合のおススメ方法をご紹介していきましょう。 前回の記事では避けた方がいいことをご紹介しましたが、「じゃあどうすればいいのさ？」という点について管理会社として見解をお話ししていきましょう。 その前に一般的に付けられることの多い名称について「どんな意味があるのか？」を今一度おさらいしていきましょう。 定番の言葉の意味 定番のハイツやコーポの意味は 名称語源意味備考ハイツHeights 英語家ドイツ語だと「ハイム」コーポcooperative house 英語共同住宅和製英語の略称メゾンmaison フランス語家・会社・店ブランド名にも使われる荘日本語田舎にある家 仮住まい 宿泊所ヒルズhills 英語丘・高台転じて高台にある住宅ヴィラvilla イタリア語邸宅・屋敷・別荘カーサCasa イタリア、ポルトガルなど家レジデンスresidence 英語住宅英語の中でも不動産という意味合いの強い印象コートcourt 英語宮廷、邸宅中庭のある家＝邸宅という意味に転じたドミールDomir フランス語家 住居パレスpalace 英語王宮・宮殿・御殿アネックスannex 英語別館シャトーchâteau フランス語城 宮殿 大邸宅貴族の住む家 一般的な用語を挙げてみました。 どれも語源は家や住宅という意味がある為、一般的に広く使われているという状態です。 また、ここであげた言葉はみなさんも聞いたことがある名前が多い為、入居者やその他の人も馴染みがあり、使いやすい言葉といえるでしょう。 名称には一定のルールが 何でも自由という訳でもありません 基本的には自分が買った物ですから自由です。 しかし、物件名の付け方には一定のルールがあります。 それは「不動産の表示に関する公正競争規約」というルールがあるのです、これは「消費者が誤認するような名前をつけないように」という主旨となっております。 具体的には以下のようになっています。 当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。 当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。 当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で３００メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。 当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。 当該物件が自然公園法（昭和３２年法律第１６１号）による自然公園の区域内に所在する場合は、当該自然公園の名称を用いることできる。 当該物件がその最寄りの駅から直線距離で５,０００メートル以内に所在している場合は、その最寄りの駅の名称を用いることができる。ただし、当該物件がその最寄りの駅から同じく５,０００メートルを超える地点に所在する場合は、併せてその距離を明記する場合に限り、その最寄りの駅の名称を用いることができる。 当該物件が地勢及び地形上、山、山脈、山塊等の一部に位置している場合は、当該山、山脈、山塊等の名称を用いることができる。 当該物件が海（海岸）、湖沼又は河川の岸又は堤防から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、当該海（海岸）、湖沼又は河川の名称を用いることができる。 当該物件が温泉地、名勝、旧跡等から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、その温泉地、名勝、旧跡等の名称を用いることができる。 確かにこういったルールが無ければ鹿児島県の物件に「カーサ六本木」とか山奥の物件に「湘南海岸ハイツ」とか自由に付けられます。 また、遠方からのお客様だと物件名が「○○駅前ハイツ」と名前が付いていれば、当然駅前にあると思ってしまいます。 その為、こういった地名などについては一定の注意が必要となります。 おススメの名づけ方 おススメをいくつかご紹介 ここからは過去の事例なども踏まえ、おススメの名づけ方をご紹介していきましょう 自分のシリーズ名＋地名 やはり自分の物件を持つというのは特別な感情や所有欲を満たしてくれるものです。 また今後物件も増やしていきたいというオーナーにおススメの方法です。 まずは好きな単語や思い入れのある単語を一つ選びましょう。 例として、私は「キングダム」という漫画が好きなので、ここでは「キングダム」としましょう。 この名称に物件の地名を組み合わせるのです。 鹿児島県の霧島市には様々な町名、地名がありますので例えば 「キングダム神宮」とか「キングダム国分中央」とかになるでしょう。 この方法のメリットは 物件が増えるたびに迷わなくていい 地名が入っているので区別しやすい 自分のシリーズとして満足度も高い 管理会社も把握しやすい（オーナーとの会話もしやすい） 注意点としては 地名の範囲は限定的なものに＝同じ地区に２つ目を購入すると紛らわしい 「キングダム鹿児島」だと範囲も不明確 地名がプラスになるのでオリジナルの部分は短めに＝「ヴィニシオスジュニオール国分中央」など長くなりすぎる アルファベットよりカタカナ こだわりが強くなければですが・・・ さて、物件名が決まりました「しーずんかごしま」という読みです。 では皆さんの頭には「シーズン鹿児島」は出るでしょうが「SEASON鹿児島」と英語の綴りは出てきますか？ まだシーズンなら出るかもしれませんが、これが例えば「プレシャス」ならどうでしょう「precious」は出てきますでしょうか？ しかも大文字小文字の判別は？頭文字だけ大文字という場合もありますよね。 もちろんアルファベットも素敵です。アルファベットで無ければ意味合いも違う場合もあるので、これは絶対ダメという訳ではないのですが パッと出てこない外国語は苦労しやすい という点だけは注意が必要です。 オーナー自身もこれで苦労することが多いのです。 電話口でアルファベットを伝えるのは意外と手間です。 ＴとＰ 「ティーとピー」 「ＰとＥ」などつづりを伝えるのに苦労することも多いものです。 例えば「ＳＵＮ」など馴染みのある言葉の場合は苦労も減りますので、出来ればアルファベットの時は一般的な言葉がおススメです。 そして同じ意味ならカタカナの方が関係者は嬉しいかもしれませんね。 発音しやすい、聞き取りやすい言葉 自分の為にも人の為にも もし物件名が 「きゃりーぱみゅぱみゅ骨粗鬆症（きゃりーぱみゅぱみゅこつそしょうしょう）」だったら・・「呪術廻戦手術中」だったら きっと「じゅじゅちゅかいせんしゅじゅちゅちゅう」でしょうね。 こんな物件名は絶対ありませんが、私は上手く言えないことでしょう。 人の口というのは「似た音の繰り返し」と「きゃ・ちゅ・しゃ」などの小さい文字との組み合わせが苦手となっております。 ご自身で思いついた物件名を３回連続で発してみて、噛まないような名前がいいと思います。 使う我々のような管理会社社員も、せっかくの物件名ですから間違いたくもありませんので、是非よろしくお願いいたします。 とはいえ自由なので好きなお名前を ここまで散々ＮＧ例など出しておいて言うのもなんですが 結局は好きな名前をつけてください あくまで名前は賃貸経営の数ある要素の一つでしかありません。 愛着を持って大事に管理をする原動力となっていただけるのであれば、好きな名前にしましょう。 名前だけが良くても「名前負け」ですし、名前が良くなくても物件が良ければ上手くもいくでしょう。 人間と一緒です。 大層な名前を付ければ立派な人になる訳でもなくありません、イチロー選手の「鈴木一郎」のように功績が名前を輝かせることもあるのです。 まずは自分自身が愛着を持つことが一番大事なのですから
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アパート・マンション名を変更したい！ ~避けた方がいいこと~
思い入れがあるのは分かるのですが・・・ 物件名は大事だが・・ 今回はアパート・マンションの物件名について書いてみようと思います。 中古物件を新たに購入し、キレイなお部屋に仕上げて、さあ入居者募集だ！その時に物件名が例えば 「内田荘」だったら うーん、オシャレにキレイにリフォームしても名前がいささか古風です。入居者の反応は微妙なところでしょう。 かといって頑張り過ぎて築年数がかなり経過した物件に例えば 「ヴィニシオスジュニオールＵＣＨＩＤＡ」 今度はやり過ぎ感が否めません。 今回は物件名を変える時に気を付けた方がいいことをお伝えしようと思います。 中古なら基本は変えない方がいい 変更が全て良い訳でもありません 今現在の入居率が良好な場合は基本的には「変更しない」がベストです なぜなら物件名の変更は入居者にとってはかなりの負担となります。 また、入居率が良いのであれば「シックリきてる物件名」だからですね。 この場合は変更することにメリットがあまり無いのです。 逆にデメリットとしては 入居者が免許証など住所変更の負担増事務所など法人が入っている場合、封筒や社判などの変更が必要になる入居者が今の物件名を気に入っているケース物件名の変更で荷物が届かないなどの短期的な苦情館銘板の交換や取外しなどコスト増 など現入居者にとってメリットがありません。 中古物件で高稼働の場合はソッとしておきましょう。 変える時に避けた方がいいこと ここからは変える時に避けた方がいいこと編です では入居率もイマイチ、もしくは「どうしても変えたい」という強い気持ちがあり、変更を決意した場合 それでも避けた方がいい名づけというのをご紹介してみましょう。 発音しにくい 特に一般的でない英語やその他の言語は注意しましょう 大前提として 物件名を一番使うのは入居者である ということを考慮して物件名は考えましょう。 物件名を使う時というのは書くことばかりでもありません。 電話口で住所を伝える時などに相手から「え？」と何度も聞き返されるような物件名では入居者が大変です。 特に難しいのが横文字系です。 あまり馴染みのない外国語の単語などは注意が必要です。 よくあるのは「ヴァ・ヴィ・ヴ・ヴェ・ヴォ」は「バ・ビ・ブ・ベ・ボ」と電話口では変わりません。 多少聞き取り辛い位なら良いのですが、何度も説明が必要なものは避けましょう。 出来れば思いついた物件名を世代の違う人に説明してみることをおススメします。 子どもや高齢者などは聞き取ることや話すことが苦手な単語があるものです。 画数が多い、長い ちなみに「びゃん」と読むそうです これも使う人のことを考えてあげましょう。 住所というのはかなりの場所や場面で書くものです。 また、住所の欄というのは無尽蔵に書けるスペースがある訳でもありません。 長すぎたり、画数が多い物件名は避けてあげましょう。 「乾坤一擲ハイツ」とか「薔薇憂鬱荘」という物件名だったらどうなるでしょうか？ 途中で心も折れそうですね 名前の途中に「 . 」 これも地味にダメージがあったりします。 英語の物件名で途中に「ドット．」が入るケースです。 これは何が困るかといえば 企業のデータベースに一致しない場合が多い 例えば企業のデータベースではこの「ドット」の扱いがバラバラなのです。 ドットを無視する、半角、全角 などの理由によりデータから入居者の情報が出てこなかったりするらしいのです。 以前入居者に 「物件名からドットを無くしてもらえませんか？」と相談されたこともありました。 また正式名称を求められる企業などではこれだけで訂正させられることもあるそうで入居者からは不評なことが多いものです。 自分や家族の名前 愛情故になんでしょうが、後々のことも 頑張って手に入れた物件 思いを込めた名前にしたい そうだ、愛する家族の名前をつけて大事にしよう！ 素晴らしい想いですが、おススメはしません。 なぜなら、物件はいつか人手に渡ることもあります。その時にはあなたの想いを受け継ぐ人ばかりでもありません。 次の所有者さんは名前にゆかりのない方になる訳です。 あなたの愛する人の名が付いた物件を他人に託せますでしょうか？ また万が一物件で事件や事故などが起こった場合、お名前が付いた方に罪はないとはいえ、気分の良いものではないかもしれません。 基本的には避けた方がいいと思っています。 また多くない苗字や名前だった場合、資産があることがバレたりするのも嬉しくないでしょうから。 気持ちは分かるのですが、どうしてもという場合は少しひねってみることをおススメします。 例えば一文字を英語変換してみるとか 頭文字だけにしておくとか 直接的な名前は避けておいた方が何かといいと思います。 次回はおススメの名づけ方について ここまで避けた方が良い物件名を挙げてみました。 何度も言いますが、基本的に一番使うのは「入居者」であるということを念頭に置いてもらえればいいと思います。 その範囲で素敵な名前だったり、思い入れを表現することは愛着も湧きますし、入居率も向上したりもします。 次回は「変える時のおススメの名づけ方」についてご紹介してみたいと思います。
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事故物件からの再生 ~家賃回復編~
最近は同業者さんからのQ＆Aも増えてきました。お力になるならお答えしますよ。 事故物件の家賃下落 今回は事故物件後の家賃設定から家賃を回復する方法や仕組みについてお話していこうと思います。 前回の記事で「事故物件とは？」という定義や告知義務については書きました。 https://lotushome.jp/blog/3928/ 最新の告知義務についてはこちら では「いざ事故物件が発生してしまったら？」の中でも「家賃をどう回復させるか？」についてお話していこうと思います。 今回の記事では事故物件を無事リフォームや清掃などが終わった段階で募集をするという部分にフォーカスを当ててみましょう。 家賃はどの位下げる？ 値下げ幅は？期間は？どうしたらいいのか？ まずは金額ですが、色々なサイトには２０％～３０％ダウンと書いてあります。 しかし、私はこう思うのです。 徐々に下げるのもアリ というのは、事故物件で大幅にリフォームが必要だった場合などは前の状態よりグレードアップしていることもある訳です。 そうすると一律に値下げをしなくても、前と同じ家賃でグレードアップしていれば充分と考える入居者もいるのです。 私の感覚ですが 昔より事故物件に嫌悪感がある人は減っている 私が不動産会社に勤めだした十数年前はやはり事故物件は３割ダウンとか半額などもありました。 しかし、最近はグレードアップした（水周りの交換や壁紙床の張替え）などのお部屋で家賃そのままで決まるケースも増えてきました。 もちろん事故物件である告知はしますよ。 借りる人の言い分としては「キレイなお部屋で割安だから全然気にしない」という方もいるのです。 もちろん、損傷などが少なくリフォームなども大きくしなくていい場合などは下げないと価値はありませんが・・ 個人的には損傷が少なくても生活感のある壁紙や床などは替えてしまった方が家賃下落率に歯止めが掛けられる印象です。 急いで決まらないと資金繰りが厳しいなどの場合には思い切って下げなければいけませんが、多額の出費があったお部屋については出来る限り家賃が入ってこないと苦しいものです。 その為、徐々に下げるもありだと思っています。 どの位まで待てるか？になりますが、２週間毎に家賃を下げていってもいいのかと思っています。 下げる期間は？ 告知義務の３年が上限でしょうね これは間違いなく３年目で回復させたいですね。 もちろん国土交通省のガイドラインに寄っているということもありますが、３年というのは思ったより長いものです。 ３年前の事故でその後、普通に人が住んでいたとなると余程の事件でない限り嫌悪感も薄れてしまいます。 告知義務の範囲で家賃は平準化するように家賃設定をしていけばいいと思います。 契約内容はどうすれば良いか？ 面倒ですが、普通賃貸借契約はおススメしません 家賃を下げることにしたなら、契約内容をしっかりしましょう。 通常、賃貸借契約では「普通賃貸借契約」という一般的な契約で行います。 これは全国的には最初の２年間を契約期間とし、その後は更新を設けて２年毎に更新するという内容です。 事故物件になってしまい、家賃を下げた状態で普通賃貸借契約を何の特約も無しに結んでしまうと ずーっと家賃が低いまま貸さないといけない という事態も起こり得ます。 事故物件であることを気にしない、許容できる人が相場より安い家賃で入居できる為、入居が長引くこともあるのです。 当然ですよね、事故物件を気にしない方であれば「相場よりかなり安くで住める」のですから周辺でお引越しを検討しても周りの物件は「割高」に映ることでしょう。 中には契約書の中に「更新時には家賃を協議して決定するものとする」とかという特約を入れたりするケースもありますが、「普通賃貸借契約」では協議が整わない場合＝入居者が承諾しない場合は元の契約で続行となる扱いを受けたりもします。 もちろん、設定した家賃でずーっと借りていただいても構わないという場合は普通賃貸借契約でＯＫです。 しかし、「いつかはまとまな家賃が欲しい」と考えるのであれば契約内容は注意しましょう。 面倒だけれど「定期借家契約」はおススメ 期限を決めて我慢しましょう もう一つの方法は「定期借家契約」を使うという方法です。 皆さんもこれを見ているからには「定期借家契約」というのはご存じですね。 更新が無く、期限の到来とともに終了する賃貸借契約です。 普通賃貸借契約では更新が整わない場合は「契約続行」ですが、定期借家契約では条件が整っても整わなくても一旦契約は「終了」します。 その後、同じ入居者さんが住みたい場合でも「更新」ではなく「再契約」となります。 その為、期間限定の家賃を設定することが出来ます。 告知期間や嫌悪感が薄れたタイミングで家賃を元の水準に戻すことが出来るのです。 例えば期間を１年ずつにして１年目は○○円ダウン ２年目は少し上げて○○円ダウン ３年目は○○円ダウンなどと自由に設定することも出来ます。 面倒な場合は３年間は更新無しで家賃○○円として、３年以降は普通賃貸借契約へ変更でもいいと思います。 入居者からすると、更新が無い為、入居を躊躇するかもしれませんが、それでも３年間はお得に過ごせると思って好評だったりもします。 特に転勤や在学などで期間がある程度決まっている方にとってはお得に映ったりもします。 ちなみに私は定期借家契約を設定する場合は、契約書に再契約（更新みたいなものです）の条件を記載したりもします。 具体的には 「再契約を希望する場合は入居より１年間は○万円 ２年目は○万〇千円 ３年目は〇万円」と条件を先に提示しておくのです。 本当はもう少し固い文章で書くのですが、予め２年目３年目の家賃を提示し、希望があれば３年以上も住めることは出来ることを提示しておきます。 家賃が割安な内だけ住むことも出来ますし、その後気に入って長く住みたい場合は普通の家賃を支払うことで住み続けることも出来ますよ。という訳です。 ３年経って住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」に切り替えてもいいと思います。 しかも意外と３年経って普通の家賃に戻っても、環境が落ち着いてそのまま住み続ける方は多いですよ。 しかし、それも最初に２年目３年目のことが分からないと不安で入居出来ませんからね。１年だけ住みたいという人はかなり少数でしょうからね。 もちろん、気にする人は気にする「事故物件」ですが、気にしない方からすると同じ家賃で「割安」に住める物件であることは間違いありません。 しかし、計画を持って設定しないと事故物件による精神ダメージだけでなく、金銭的なダメージも背負い続けてしまいます。 今回は残念ながら事故物件となってしまった物件の家賃再生編を書いてみました。 最近は本当に気にしない方が増えてきています。 当たり前ですが、事故物件と分かって住んでいる方に住み心地を聞いても「全然気に入ってます」と明るく返答してくれますからね。 古い価値観になりつつあるんでしょうかね？
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管理会社あるある ~クレーマーの活発な時期~
引き金があるのでしょうか？なぜか同時多発するクレーマー 今回は難癖＝クレームとします 桜も満開のこの時期、街には新社会人や新入学生が希望にあふれるこの季節 そう、世間では明るいニュースが多いのですが、実はこの時期はクレーマーと呼ばれる方が活発に動き出すのです。 ここでいうクレームやクレーマーというのは 正当な設備故障や苦情以外の難癖に近いことを言ってきたり要求してくる人 としてお話ししていきます。 みなさんのお仕事でもいらっしゃることでしょう、どの業種でも一定の確率で正当性の無い「生粋のクレーマー」というのはいますよね。 管理会社も多分に漏れず、それなりの管理戸数を管理していると一定数いるものです。 もちろん、設備の故障や生活上の苦情などは正当なものとして真摯に対応いたします。 今回はそんなクレーマー達が活発になる時期をご紹介したいと思います。 ①春 冒頭にも出しましたが 春、特に気温も温かくなり、コートやダウンを要しなくなるこの時期はクレーマーも動き出します。 なぜなのかは分かりませんが、気温が上がると活発になってきます。 「季節の変わり目だからじゃないの？」と思われるかもしれませんが、これが秋や冬だと起きないんですよね。 春の気温と共にまるで冬眠から目覚めるが如く活発化するのです。 桜前線みたいなものでしょうか・・・ ②お盆・年末「前」 世間が賑やかに、浮かれ出すことをクレーマーは許してくれません 夏のお盆前や年末のクリスマスシーズンなど世間がウキウキしだすシーズンを逃しません。 世間では「実家に帰ろうか？」「どこかに旅行に行こうか？」「もう少し仕事を頑張れば長期休みだ」とソワソワする季節 クレーマー達はウォーミングアップを開始します。 我々管理会社社員は休暇に入るその日まで気を抜けません。 そして、不思議なことにお盆も正月も終わってしまえば嘘のように波が引くのです。 ③ゴールデンウイーク前 これも同様にです 新生活にも慣れ、少しの休息になるゴールデンウィーク ある人は実家へ、家族連れは旅行へ浮かれた気持ちにさせます。 しかし、このゴールデンウィークの輝きを許しません。 黄金色の休暇を分厚い曇り空に変えるべく、彼等は動き出します。 こちらも同様にゴールデンウィーク後はパッタリと連絡が止むのです。 ここまで見ていただいた方は何となくクレーマーが活発化する法則について察しがつくでしょう。 まとめます。 活発化の正体は「孤独である」 そうなんです。孤独や疎外感が原因なのです。 もう共通項がお分かりいただけましたね。 世間が賑やかになったりハッピーな雰囲気が流れる時期に活発化するのです。 クレーマーというのは、日常で満たされていることが少ないのです。 日々、家族や友人、仕事などで充実し、幸せであるというクレーマーを私は見たことはありません。 孫に囲まれ、奥さんと日々幸せを噛みしめている縁側のお爺さんお婆さんがクレーマーということがあるでしょうか？ 友人も多く、日々趣味や仕事に打ち込む若者がクレーマーであることはあるでしょうか？ クレーマーというのはどこか孤独や疎外感を抱えていることがほとんどなのです。 そういった自分自身の満たされない思いとは裏腹に、連休や行事ごとなど世間が楽しそうな雰囲気になると疎外感が出てくるのでしょう。 「世間は幸せそうなのに、なぜ自分は違うのか・・・」と また、そういった苦しい思いを話せる友人や家族などの人間関係も同様に希薄であることが多く、やり場のない鬱屈した気持ちが、物言わぬ接客業や事業者などに向かってしまうのだと思います。 また、それ以外にもクレームを言う事で 「私は社会の悪を正している」「世間の役に立っているんだ」「社会の一員なんだ」 という歪んだ社会への参加も一因だと思っています。 どんなに人付き合いが苦手でも社会と関わらずに生きていくことは現代では不可能であるといえます。 社会を憎みながらも同時に社会に居場所が欲しいというジレンマがあるように思えてなりません。 私は昔からこういった方からのクレームが来た時は時間が許す限りですが、たまに長く時間を取って聞くことがあります。 その時に無茶な要求がなければ単に話に付き合うことがあります。 それは、こういった人たちも「話を聞いて欲しい」「社会の中での居場所が欲しい」という心の声が聞こえるような気がするのです。 何もしてあげられないのですが、たまに話を聞いて共感する位はいいかな。と思っています。 電話の最後には 「また何かあったら私宛に連絡くださいよ」という一言を添えたりします。 私もいつか孤独な立場にならないともいえません。 今現在幸せな方もそうならない保証もありません。 そんな時に社会との繋がりの糸がどこかにあるべきだ。とも思うからです。
