ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？
管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。
でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。
もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。
でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。
今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。
【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」
定番ですね、これは当然ですが
警察（110番）です！
管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！
警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。
なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。
そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。
敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。
まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。
この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。
管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。
大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。
【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」
まれなケースですが、これも定番ではあります。
「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は――
まずは110番 or 119番！
単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。
もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。
仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。
警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。
それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。
仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？
少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。
まずは公的機関に連絡することです。
【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」
虫問題…意外と多いんです。
でも残念ながら…
虫退治は自己対応が基本です…！
室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。
「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。
清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。
一義的には自身で対応していただくことになります。
もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。
ただし、例外として
建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！
お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。
【その4】「Wi-Fiがつながりません！」
IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。
これは
プロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！
管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。
そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。
まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。
ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。
なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。
アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。
こちらはネット会社へ依頼が吉です。
【その5】「カギを無くしました！開けてください！」
これはグレーゾーンですが…
カギの紛失＝原則は自己責任です！
管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。
最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。
その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。
この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。
その場合の費用は一般的には無料です。
もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。
これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。
上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。
【その6】「トイレが詰まった」
最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。
結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由が
トイレットペーパーの詰まりです。
「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。
大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。
- 海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー
- 一度に大量に流す
- 厚手のトイレットペーパーの普及
特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。
いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。
自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。
しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。
他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。
- 節水をしすぎてつまった
- 異物（流せないもの）を落としてつまった
- DIYなどで手を加えて故障の原因になった
- トイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまった
では、どのように防げばいいのかといえば
- トイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い)
- トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す
- 節水しすぎない(小で流さないで、大で流す)
あと、この事態の最強の小道具である
ラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。
でも、分からない時は相談してください！
ここまで書いておいてなんですが
管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。
管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。
本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。
でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」と
ワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。
時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。
これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。
それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！
適切な対応をご案内いたしますので
お問い合わせ
-
契約金の中にある「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」とは何か？ハウスクリーニングとの違いは？
賃貸物件や新築物件の契約時に目にする「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」 この費用が何をカバーしているのか、そして「ハウスクリーニング」とどう違うのか疑問に思ったことはありませんか？ この記事では、それぞれの内容や違い、費用の妥当性についてわかりやすく解説します。 ちなみに現在当社の管理物件では「特約としてのハウスクリーニング」のみで、この「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などの作業は附帯しておりません。 この費用について、あまり世間では周知されていないようですので、一度ご説明してみたかったのです。 ハウスクリーニングと混同してのトラブル 現在、全国的にも退去時のハウスクリーニングは入居者負担とすることが一般的になっておるようです。 これは「あなたも入居前にハウスクリーニングが済んだお部屋に引っ越せるのだから、自分が退去する時もハウスクリーニング費は負担してくださいね」という特約になります。 大手不動産会社から地域の不動産業まで、この仕組み自体は現在主流となっています。 但し、冒頭に挙げた「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などのサービスは 退去時のハウスクリーニングとは全くの別物です！ 「ハウスクリーニング」と抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」は別なんです。 しかし、この点が十分に説明されていなかったり、混同してしまうと、いざ退去する時になって 「契約する時に抗菌施工代を払っている。あれがハウスクリーニング代だと思っていた」というトラブルが発生するのです。 中々分かりにくい仕組みなので、混同するのも無理からぬことだと思っています。 今回はそういった方へ向けて、これらは何を行って、どういう目的なのかをご説明してみたいと思います。 繰り返しになりますが、当社は現在、このようなサービスは行っておりません。 あくまで一般論としてのご説明になります。 抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代とは？ まず、この項目が具体的に何を指しているかを見てみましょう。 抗菌施工抗菌施工は、室内の特定の場所に抗菌剤を塗布またはスプレーし、カビや細菌の繁殖を防ぐ処置を指します。主にキッチン、浴室、トイレなど、湿気の多い箇所に施されることが多いです。いわゆる光触媒などの施工をするなどの謳い文句も多いですね。 除菌・消毒室内全体の清掃後に、細菌やウイルスの除去を目的とした処理を行います。アルコールや次亜塩素酸を使用する場合が多く、特に感染症対策として重要視されています。ハウスクリーニングでも清掃は行っておりますが、更にその上のランクの薬剤などを使用するケースが多いですね。 害虫駆除代害虫（ゴキブリ、ダニ、シロアリなど）を予防・駆除する費用を指します。専用の薬剤や装置を使い、入居者が快適に住める環境を整えます。イメージしやすい例えでいうと「バルサン」のような害虫駆除や抑制するようなもの。といった感じでしょうか。 いずれも、お部屋を決めて契約から、実際のお引越しをする日までの間に実施する作業となります。 そして、それに要する費用は敷金や仲介手数料などと一緒に契約金として「前払い」することが一般的です。 ハウスクリーニングとの違い 一見似たように思える「ハウスクリーニング」との違いを整理してみましょう。 項目抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除ハウスクリーニング目的衛生環境の維持、防虫、防菌、防臭入居前の清掃と汚れの除去対象範囲特定の箇所（キッチン、浴室、トイレ、部屋全体の一部）全体的な掃除（床、壁、窓、換気扇など）施工内容抗菌剤の塗布、害虫駆除薬の設置、除菌スプレーなど水拭き、洗剤使用による汚れの除去主な目的感染症予防、健康維持、快適な生活環境の提供美観の向上、引っ越し前後の準備施工時期入居前や定期的（防菌防虫の持続効果が必要な場合）ハウスクリーニング後で入居前の時期主に退去後、入居前の1回清掃 そもそもの目的が違いますね。 ハウスクリーニングは、お住まいになる為の「清掃」であり、その他の項目は「住みやすい環境の為のグレードアップ」という位置づけです。 この目的の違いをしっかりと認識していないと「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除」＝「ハウスクリーニング」となって、退去時にトラブルとなってしまうのです。 抗菌施工や害虫駆除を推奨される理由 もちろん、こういったサービスは管理会社の収益の一部になっているのは言うまでもありません。 だからといって、全てのサービスが「ぼったくり」決めつけるのは早計でしょう。 ハウスクリーニングというのは、あくまで「清掃」だけとなります。もちろん、住むという点では十分でしょうが、それ以上の衛生観念を求めたい場合にはこういったサービスを希望する方にとっては、いいとは思います。 1. 感染症対策抗菌施工や除菌・消毒は、特に近年の感染症リスクを軽減するために重要視されています。清掃だけでは対応しきれないウイルスや細菌の繁殖を防ぐ役割を果たします。 2. 害虫トラブルの予防特に古い物件や湿気の多い環境では、害虫の発生リスクが高まります。事前に害虫駆除を施すことで、入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。 3. 快適な住環境の提供清掃と合わせて抗菌・害虫駆除を行うことで、入居者にとってより清潔で安心できる住環境を提供することが可能です。 費用の妥当性は？必須なの？任意なの？ 物件や管理会社によって費用は異なりますが、「抗菌施工・除菌・害虫駆除代」は大体１万円から２万円が相場です。 この費用には、薬剤代や施工サービスが含まれています。 気になるのは「必須なのか？任意なのか？」です。 正直、これは管理会社や物件所有者次第です。 契約前に「このサービスは不要です」と表明することで削除してもらえる場合もあれば、「こちらの物件に住む為の契約の条件です」として外せない場合もあります。 これは契約前に担当者にしっかりと確認しておきましょう。 しかし、ここで注意が必要です。 ひと昔前には、サービスのお金を払ったものの、実際には施工が行われていない悪徳会社があったのも事実です。 正直詐欺としかいいようがない会社もありました。 流石に現在では、そのようなことをする会社は無いと信じたいのですが、それでも契約時に以下の点を確認することをお勧めします。 具体的な施工内容の説明を受ける。 施工が行われた証明書や写真を確認する。 費用が適正か検討する。 まとめ 「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」と「ハウスクリーニング」は目的や内容が異なるものであり、どちらも入居者にとって快適で清潔な住環境を提供するための重要な要素です。 不動産契約時には、これらの費用の詳細や必要性を理解し、自分にとって妥当な費用かどうかを確認することが大切です。 特に入居後のトラブルや健康リスクを防ぐためにも、事前に管理会社や施工業者にしっかりと内容を確認しましょう。 安心・安全な新生活のために、これらの費用を正しく理解し、賢く選択してください！ 何より賃貸はれっきとした「契約」です。 しっかりと自分自身でも把握することで、思わぬ出費や行き違いなどを防ぎましょう。
-
大家が学ぶべき偉人伝 二宮金次郎 ～江戸時代最強のビジネスマンから現代への金言～
二宮金次郎はビジネスマン このブログを読むような方の世代であれば、ご存知「二宮金次郎」 そう、薪を背負いながら読書する という勤勉の証として小学校に銅像が立っていたものです。 ところで、みなさんこの「二宮金次郎」って何をした人かご存じでしょうか？ 「働きながらも勉強する子供」という印象しかないんじゃないでしょうか。 かくいう私もそうでした。 あの銅像は二宮金次郎(二宮尊徳)の幼少期のエピソードのたった一場面です。 ただ幼少期に働きながら勉強したから銅像になった訳ではありません。 詳細は省きますが、ざっと人生を説明するなら 超極貧家庭に生まれ育った 早くに両親を亡くしてしまい、親戚に預けられた その後も腐ることなく、弟たちの為にも、懸命に働きながら、勉学を怠らなかった 青年になったタイミングで没落した生家を復興しようとする 見事生家を復興した噂を聞きつけた藩のお偉いさんから、別の家の復興をお願いされて、こちらも見事達成 なんでも復興できると思われ、数々の農村や町の再興を依頼される、苦労の末達成 これは有能と見込まれ、幕府に召し抱えられる 後輩や若者に自分の教えを広めながら、農村の復興を続け、70歳で没 かなり端折っていますので、興味があればご自身で調べてみてください。 私の感想としては 超優秀なビジネスマンじゃないか 現代でいえば「プロ経営者」と呼ばれるような人物であったんだろうと思います。 一代で起業し、大企業に育てあげる経営者ではなく、優秀がゆえに困っている大企業を渡り歩く「プロ経営者」という立ち位置なんだろうと思います。 江戸時代にプロ経営者としての立ち位置を確立した人物です。 それがゆえに、かなり鋭い視点での名言や金言を数多く残しています。 そこで今回は「大家が学ぶべき偉人」として、いくつかご紹介してみたいと思います。 実際に言ったかどうかなどの史実の部分は、まあ多めに見てあげてください。 道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言である おそらく、二宮金次郎の名言では一番有名であろうと思います。 経済を真っ正面から捉えているような言葉ですね。 想いが無いのはダメだが、想いだけでもダメ というある種辛辣な内容になっていますよね。 正しい行いをするためには力が必要であることは、異論はないでしょう。 但し、大義の無い利益追求に走ってしまっても、それはやはり社会の害悪となってしまうでしょう。 不動産賃貸業でも同じようなことが起こるのです。 不動産にはグレーゾーンと思われる様々な誘惑があります。 しかし、黒い誘惑に溺れてしまうと、本来達成したかった 家族の幸せ 自分自身の自己実現 安定した将来 そういった本来の目的すら達成できない事態になることだってあります。 私自身もこの言葉を戒めとして心に留めております。 単なる「弱肉強食」という文脈で捉えるのではなく「目的と手段を履き違えない言葉」として心に刻んでいます。 二宮金次郎の「五常の道」が示す、経営と生活のバランス 二宮金次郎が農村や町の再興で実践した「五常の道」という教えをご存知でしょうか？これは「勤労」「倹約」「分度」「推譲」「循環」の5つを基本とした経営哲学です。 この考え方は、不動産賃貸業でも流用できる優れた思想だなと思っております。 勤労働くことの重要性を説いた「勤労」は、二宮金次郎の人生そのもの。働くことはただ生活の糧を得るだけでなく、自己実現や社会貢献にもつながります。不動産賃貸業とはいえ、完全なる「不労所得」とは言いづらいものです。情報収集や各取引先との折衝など多岐にわたります。こういった作業を根気よく作り上げることはやはり「勤労」に他なりません。 倹約資源を無駄にせず、自らの生活や経営の中で節約を徹底するという考え方です。二宮が復興を任された村では、借金返済のためにまず「身の丈に合った生活」を提案したといいます。こちらも不動産賃貸業を行う上では大切な感覚です。収入が増えるに従って消費を増やし続けていたのでは、一向に資産の積み上げはありません。せっかく積み上げたものを再投資していく為には一定の「倹約」は必要不可欠となるでしょう。 分度分度とは、収入に応じた支出を行うことを意味します。二宮は、収入の一定割合を自己投資や貯蓄、共同体の発展のために使うことを提案しました。こちらも現代では主流になってきた考え方ですね。「バビロン大富豪の教え」でも「得た稼ぎの十分の一を何が何でも貯金し続ける」という教えがありますが、古今東西問わず、一つの真理なのかもしれませんね。 推譲得た利益を他者に譲る、つまり社会や次世代に貢献することです。これにより、地域社会全体が豊かになり、長期的な発展が可能になります。どんな商売でも消費者や取引先が必ずいるものです。自分一人だけが独占しようとしたとしても、持続可能な発展は難しいでしょう。入居者さんや各種の業者さんなど、様々な方と共同で発展していく意識は、更にみなさんを輝かせてくれることに繋がるのではないでしょうか。 循環自然や社会の資源を循環させる仕組みをつくること。不動産は永遠不滅のものではありません。その時々、情勢、自分自身のステージに応じて循環させていく。諸行無常という言葉もありますが、大きな時間軸で循環を意識することは不動産賃貸業においても例外ではありません。 積小為大 金次郎は「積小為大」という言葉を通じて、小さな努力や改善を積み重ねる重要性を説きました。 不動産投資においても、小さな物件から始めたり、古い物件のリノベーションを手掛けることで、少しずつ大きな資産を形成することが可能です。 大規模な投資を狙う前に、地道な一歩を積み重ねることが成功の鍵です。 今は規模が大きくなった大家さんも、最初は小さな物件などから少しずつ規模を拡大していくものです。 小さな行動の積み重ねは本当に大事なものです。 まとめ 二宮金次郎（尊徳）の人生は、現代の不動産投資家にも多くの教訓を与えてくれます。 彼が農村の再建や復興を通じて築いた哲学や行動は、不動産投資の成功に必要なマインドセットや戦略に通じるものがあります。 地道な努力と倫理を重視し、リスクを管理しつつ地域社会に貢献する姿勢が、長期的な成功を導きます。 彼の教えを実践することで、不動産投資家としての道を着実に歩み、豊かな未来を築くことができるでしょう。 日本にも優れた教えをもった偉人がいたことに驚きと共に、今後もお役に立てそうな偉人がいればご紹介したいと思います。
-
解約予告はお部屋を決めてから！その理由と正しい進め方
お部屋探しを始めようと思ったとき、まず浮かぶ疑問の一つが「今住んでいる物件の解約予告はいつすればいいのか？」ということではないでしょうか。 結論としては、絶対にお部屋を決めてから解約予告をするべきです。 この記事では、その理由や解約予告を行う際のポイントを詳しく解説します。 まずは現在の状況を確認！解約予告期間のチェックが第一歩 お部屋探しを始める前に、まず確認してほしいのが「今住んでいるお部屋の賃貸借契約書」です。この中に記載されている「解約予告期間」を必ず確認しましょう。 解約予告期間とは、「解約を申し出てから、実際に退去するまでに発生する家賃の支払い期間」のことです。多くの賃貸契約では1か月前予告が一般的ですが、例外もあります。 一般的なケース：1か月前予告解約の意思を伝えた日から1か月後には契約が終了し、それ以降の家賃は発生しません。 例外ケース：2か月前予告や特別な条件一部の物件では2か月前の予告が必要だったり、その他の条件が記載されている場合があります。契約書の条項をしっかり読みましょう。 日割り精算方法日割りでの家賃精算になる場合もあれば「解約月の家賃は日割り精算をしないものとする」という条項もありますので、「結局いつまでの分の家賃が掛かるのか？」をしっかりと把握しましょう。分かりにくい場合は管理会社に直接尋ねてもよいでしょう。 なぜお部屋を決めてから解約予告をするべきなのか？ 解約予告を早まってしまうと、次のような問題が発生する可能性があります。 新しいお部屋が決まらないリスク解約予告を出してしまったのに新居が見つからなければ、退去期限が来てしまい、住む場所がなくなる恐れがあります。 家賃の二重支払いリスク新居が早く決まっても、現在の物件の解約予告期間分の家賃を支払わなければならず、二重の家賃負担が発生する可能性があります。 これらのリスクを避けるために、必ず新しいお部屋を決めて契約を終えてから解約予告を行うのが賢明です。 出来る限り家賃が重なってしまう期間を短くしたいと考えるのは当然ですが、やはりリスクは高くなってしまいます。 最悪のケースですと「住むところが無いけど、荷物は出さないといけない」という事態に陥ってしまいます。 お部屋探しをギャンブルにしてしまってはいけませんからね。 解約予告の手順と注意点 それでは、どのような手順で進めればいいのでしょうか。 現在の賃貸借契約書を確認する解約予告期間を把握し、予告タイミングを計画します。流石に２か月前などの場合は解約予告を先に出すしかありませんが、それでも次のお部屋をしっかり探せる状況か否かは、しっかりと予定を組んで行いましょう。 新しいお部屋を決める入居可能日が現在の物件の解約予告期間と調整できるかを確認します。解約予告期間と次の入居開始日を調整できるか確認します。但し、この入居開始日の調整は各社様々です。 解約予告を出す管理会社や大家さんに連絡し、解約予告の手続きを行います。この際、必要な書類や具体的な退去日を確認してください。ここで大事なことは「入居審査が通過してから解約予告をする」ということです。お部屋の申込だけでは不十分です。繁忙期などの忙しい時期などであれば、解約予告を出した次の日には、あなたのお部屋に次の入居者さんが決まるということもあります。入居審査に落ちたから「今のお部屋に住み続ける」という選択肢を取れなくなる可能性があります。無用なトラブルを防ぐ為にも「入居審査後に解約予告を出す」ことは必須だと思います。 退去準備を進める引越し業者の手配や現状回復の準備を行い、スムーズな退去を目指します。 お部屋探しは、新生活のスタートを切る大切なプロセスです。 計画的に進めることで、ストレスを最小限に抑えられます。まずは現在の契約内容をしっかり確認し、理想の新居が決まったタイミングで解約予告を行いましょう。安心して新しい暮らしを迎えるためにも、解約のタイミングには注意が必要です。
-
本年もありがとうございました
来年もよろしくお願いします 今年も残すところ、あと数日ですね みなさんにとって今年はどんな一年でしたでしょうか 私にとって今年は考えさせられる出来事が多い年でした。 ガラにもなく 「地域とは？」「私の使命とは？」「不動産業とは？」などを考えることが多かった気がします。 今年もたくさんの人たちにお世話になりながら、一歩ずつ一歩ずつ前に前進してきたと思います。 本当に今年もお世話になりました。 スタッフを代表してお礼を申し上げます。 来年もみなさんと社会の役に立てるように一生懸命励んでまいります。 皆さまのご多幸と益々の発展を祈念しております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
-
不動産あるある ～年末は変なクレームが多い～は本当か？
年末は色々と起こる 今回は人気シリーズの不動産あるあるシリーズです。 少しずつ秋のよそおいから冬の気配を感じ始める今日この頃、もう少しするとクリスマスや年末など慌ただしくも、楽しい季節がやってきます。 そんな季節ですが、不動産業界ではよく言われる定説があります。 「年末は変なクレームが増える」 これについては、私も確かにそうだなと思っています。 どんなクレームが増えて、その原因とはなんなのかをお話してみようと思います。 一年の終わりは何もなく、来年へ向けて明るい気持ちを持ちたいものです。 さあ、レッツ年末 ①お酒がらみのトラブルが増える まずはこちらです。 年末になるとお酒を飲む機会が増えます。 忘年会、クリスマスパーティー、大晦日など、みなさんも会食などの機会が増えますよね。 そういった要因でお酒によるトラブルが増加します。 これによるトラブルといえば 共用部分での嘔吐 酔ってぶつけた流血 自宅で友達等と酔って騒音騒ぎ こんな感じでしょうか。 お酒により注意が散漫になったり、気が緩んでしまったりが原因なんでしょうね。 「酒を飲んでも飲まれるな」 ぜひ人に迷惑を掛けないように、そして自分自身のためにも怪我などないように楽しく飲んでください。 最近ＳＮＳで読んで「なるほど」と思った一言をご紹介しておきます。 酒が人をアカンようにするのではなく その人が元々アカン人だということを酒が暴く 気を付けましょうね ②間違った大掃除によるトラブル 今年の汚れ 今年のうちに キレイなお部屋で新年を迎えたい そんな真面目で良い心がけで引き起こされるトラブルもあるのです。 以前の記事でも書きましたが https://lotushome.jp/blog/4593/ https://lotushome.jp/blog/4171/ この記事などで書いたのですが、慣れない部分を思い切って掃除しようとした結果 設備を壊してしまう 模様替えの失敗で壁に穴を開けてしまう 指定日外にゴミを出してしまう 夜中までやってしまい騒音苦情 せっかく大掃除をしてスッキリと新年を迎えたいのに、設備を壊してしまったり、他の人に迷惑を掛けてしまっては、明るい年末年始に水を差してしまいます。 ここでおススメなのは YouTubeです 掃除の仕方や注意点、各器具の外し方などは大体のことはYouTubeで紹介されていたりします。 最近はプロがコツなどを惜しげもなく紹介している動画などあります。 私も現場でYouTubeを見ながら対応することも珍しくありません。 いい気分で新年を迎える為にも、準備をしっかりとして臨みましょう。 管理会社としても大掃除をしっかりしていただくような方は大歓迎です。 しっかりと注意して、よい気分で新年をお迎えください。 ③孤独が引き起こす苦情 年末というのは華やかなものです。 クリスマスになれば街はウキウキした人たちであふれ、幸せそうな人たちがいっぱいです。 そうした浮足立つような時期がゆえに生まれる苦情というのもあると思っています。 社会から疎外されたような気分の人からすると、この季節は疎外感が生まれるのです。 何を隠そう、私自身もその昔、そういう時期がありました。 今よりも若い時分に、私は大都会東京にいました。 日々、忙しさに追われ、故郷を離れて、友人たちとも会えない日々、彼女もいません そんな中で街を見ればどこもかしこも楽しそうです。 まるで社会に私という存在がいてもいなくても関係ないかのごとく そんな２０代の私は社会から祝福されていないという感覚に陥っていました。 世の中を妬んでいたんでしょうが、そんなことを認められない私はひどく攻撃的な態度を取っていたように思います。 実際にそのような気持ちを人にぶつけたような記憶はありませんが、当時の私はきっと話しかけたいような人ではなかったことでしょう。 世間は自分を軽んじているんじゃないか 世界で不幸なのは自分だけかもしれない 優しくしてほしい だけども素直に飛び込むことが出来ない 誰かと話したい そういった状況になると人の許容範囲というのは途端に狭くなります。 そんな気持ちが、少しの問題を大きく捉えて理不尽とも思える苦情に繋がることもあるんじゃないかな。と思います。 私は東京にいたころから管理会社に勤めていましたので、こういった鬱屈したような感情を持っていると思しき人達に数多く触れてきた気がします。 とてつもない言い分だったり、ひどく攻撃的な物腰はいつしか 「自分は間違っていない」「社会や世間が悪いのだ」「なぜ自分が悪者扱いされるのだ」と熱を帯びてしまいます。 しかし、そこには 「だから私を大事にしてくれ」「私を尊重してくれ」「私は社会にとって価値のある人間だ」 そういった叫びの裏返しに思えるのです。 過去の自分も含めて、こういった人たちを見ると痛切に思うことがあります。 世を妬み、人を恨んでもなお、人間というのは社会を拒絶して生きていくことは出来ないんだろうと 現在はSNSなどで簡単に人と繋がれるようになったハズですが、それが逆に「誰とも繋がれない人」の劣等感を浮き彫りにしてしまっている気さえします。 便利な社会になればなるほど、孤独の言い訳を奪ってしまうんでしょうね。 私はクレーマー対策も書いていたり、多少のトラブルはほとんど対処できるようにもなりました。 そんな私でも、この類の苦情の根本的な解決方法はまだ分かりません。 明るい未来と楽しい日々を 最後はガラにもなく、真面目なことを書いてしまいました。 とはいえ、楽しい年末年始が到来します。 今年も最後まで真摯に仕事に向き合おうと思っております。 そして全国の管理会社の同志のみなさん 大変な中お疲れ様です。 あなたが頑張っていることを想像して私たちも頑張ろうと思えます。 無事仕事納めを乗り切って楽しい年末年始を私たちも過ごしましょう。 そしてオーナーさんも入居者さんも、お酒や大掃除は注意して良い年をお迎えください。
-
大家になろう② ～はじめの一棟 世帯数は？入居率は？～
https://lotushome.jp/blog/4909/ この記事では「大家になろう」をテーマに管理会社目線で見た不動産投資についてご紹介しております。 前回は、多くのみなさんが悩む「最初の一棟」についておススメしてみました。 こういったテーマですと抽象的なものが多いのですが、前回の記事では 築年数12年～25年 鉄筋コンクリート造のマンションではなくアパートで 利回りは地域の平均程度～少し上ならラッキー 現在の入居率は８割以上程度 世帯数は６戸以上～できれば１０戸 こんな条件でした。 改めて見てみると「普通じゃない？」と思われるでしょう。それどころか 「もっと儲かるって聞いてるよ」「高く売りつけたいから平均的な物を目安にしているんだ」「もっと高利回りな物件がいい」というお声が聞こえてきそうです。 前回の記事でも書きましたが、この条件を挙げているのは 最初の一棟で回復不能なダメージを負わない為です 私は以前からの記事でも書いておりますが、不動産投資というのは真面目に取り組み、しっかりとした物件を購入することが出来ればという前提では 自己破産などに至るほどの失敗というのは、極めて珍しいと思っております。 大家さんで自己破産レベルに至る人というのは、全くいない訳ではありませんが、かなり少数です。 また仮に至るとしても、その理由は別の事業での負債、ギャンブル、金遣いの粗さ、など不動産投資そのものに起因するケースは稀です。 その証拠の一つとして「競売物件」が挙げられると思います。 みなさんもお住まいの所在地を管轄する不動産競売サイトをご覧になってみてください。 毎週のように一戸建てや区分マンション、工場、土地などが競売に掛かっていますが、不動産投資に繋がるような「アパート・マンション」といった「収益用不動産」が競売に掛かっていることは割と珍しいのです。 但し、だからといって「アパート、マンション投資はそんなに恐くないから飛びつけ」とは言えません。 それほど簡単に収益が生まれるほど、簡単ではないのもまた事実です。 今回は、その補足を申し上げていこうと思います。 なぜマンションではなく、アパートか これは管理会社目線でお話するなら一言です。 トラブルの規模が段違い これです。 いわゆる鉄筋コンクリート造の世帯数が多い「マンション」と木造や軽量鉄骨造の「アパート」では発生するトラブルに対するコストが「段違い」です。 マンションには規模にもよりますが以下のような設備が入っていたりします。 水道用ポンプやタンク エレベーター オートロック設備 機械ものが数多く使われています。 一方、私があげた世帯数が１０戸程度のアパートであれば上記のような設備は基本ありません。 最近のアパートであればオートロックが入っていたりしますが、それも割と大掛かりなものでなく、簡易的な物が多いものです。 このような機械もののトラブルは修繕や交換などが発生するとあっという間に○百万円単位となることがあります。 最初の一棟で発生するとダメージは中々のものです。 しかも、お部屋のリフォームなどとは違い、対処は「せざるを得ない」ものです。 水がでない エレベーターが使えない オートロックが開かない は住んでいる居住者さんにとっては一刻を争います。 「費用が無いから」との言い分は通用しないのです。 一方、アパートは水道などは基本的には水道管から直結で宅内へ行きますし、エレベーターなどもついていませんので、機械もののトラブルというのは極めて少ないものです。 また、それ以外にも水道管の工事や電気関係の配線工事なども堅牢なコンクリートの中を走っているマンションに比べるとアパートは、壁を少し壊せば対応が出来ることなどから、修繕のリスクも段違いになるのです。 もちろん、収益性や売却での収益などはマンションの方が大規模になる分、高収益になるのは当然なのですが、投資の初期段階で潤沢な資産が無い段階ではマンションのリスクは中々重たいものとなるでしょう。 世帯数が６～１０前後はなぜか？ こちらの理由は 世帯数が少ないと空室リスクが高い 多すぎると物件価格が高すぎる これだけです。 世帯数が少ないとリスクという点については実際に例を出してみましょう。 物件価格３０００万円 利回り９％ 年間想定家賃２７０万円(２２．５万円/月) 融資金額は３０００万円 ローン年数は１７年 金利２．５％で毎月返済額は１８万円 築年数は今回は度外視しましょう。エリアによっては「こんな物件ない」になったり、「これはダメ物件」となるので 融資などもあくまで想定でいきます。とにかくこんな条件の物件でシミュレーションしてみましょう。 この場合、同じ想定収入だとしても世帯数に応じてリスクは異なります。 まずはこの物件が４世帯だった場合ですが 一世帯の家賃は56,250円 となります。 全体の収入が225,000円ですから、例えば一部屋空室が出たとすると 225,000円-56,250円＝168,750円 となり、毎月の返済額18万円を下回ってしまいます。 もちろん、電気代や管理費なども掛かる訳ですから、返済額との差額以上に赤字となってしまいます。 一方、同じ条件でも１０世帯あるとどうでしょう。 一世帯の家賃は22,500円 そうすると、単純に一部屋空きが出たとしても225,000円-22,500円＝202,500円 となりますので、毎月返済額の18万円という返済額は賄えます。 ２部屋空いたらトントンになります。 少し極端にはなりますが、世帯数というのは同じ返済額や利回りであっても、その影響を大きくするのか小さくするのか、という点においては初期は気を遣う必要があるでしょう。 そして、多すぎると物件価格が高いというのは、本当にそのままです。 最初の一棟でかなりの規模になると、仮に想定通りの賃貸運営が出来ない物件だった場合、軌道修正が難しい局面に陥ってしまいます。 最初は６戸～１０戸前後のアパートというのは、そういった意味でも損失は限定的になってくるわけです。 入居率８割越えはなぜか？ 私は個人的な格言があります。それは 利回りはリスクの度合い です。 利回りが高い物件というのは、それなりのリスクがあるからだという意味ですね。 余程の事情がない限りこれは当然です。 高利回りの物件というのはえてして 築年数がかなり経過している 入居率が著しく低い 問題のある入居者がいる 家賃設定が高すぎる こういった理由により利回りを高く(価格を下げて)している訳ですね。 大家としてある程度の知識や経験、対応できる資産を持ったベテラン大家さんなどは、こういった状況を正しく理解したうえで「あえて」こういった高利回り物件にチャレンジすることはあります。 そして、知見や資産などを活用し、市場よりも高い利回りを維持することが可能になり、大幅な収益ＵＰを獲得する場合があります。 しかし、まだ経験や知識などが十分でない段階でこのような物件を購入することは得策ではありません。 その為にも、現在の段階でもある程度入居が見込めている物件をおススメします。 こういった物件であっても日々の細かい修繕やトラブルなどが必ず起こるのですが、こういった経験をすることで大家としての経験を積んでいくのです。 よく投資サイトなどで見る「全空アパートを再生して利回り○○％を達成」というのは、それなりの力量が求められます。 初期では無理をせずに「不動産投資とはどうやって成り立つのか？」や実際運営することによるコストなどをしっかり経験していくことが重要だと思います。 そういった意味でも現況の入居率が８割以上という物件であれば、対応策は「家賃の見直し」「適切なリフォームや修繕」などで十分に対応することが可能な物件が多いものです。 あまりに空室が多いと、こちらも同様にリフォームのコストが同時多発的にかかってしまうのも大変ですからね。 ここで注意なのは、いわゆる「満室詐欺物件」です。 満室詐欺については https://lotushome.jp/blog/4057/ こちらの記事でも触れておりますが、私たちが一般的に思うことを逆手にとって「入居率好調物件」と偽って売却する手法です。 決して褒められた手法ではありませんが、詐欺として立証するのは極めて困難な方法になりますので、記事にあるような手法などで出来る限り検証しておきましょう。 とにかく不動産投資では「最初の一棟で詰んでしまう」こういった状態にならないように細心の注意を払ってほしいと思います。 あんまり収益はよくないの・・・？そうではない 現在の不動産市況では物件は以前、高値で推移しています。 昔のように高利回りがいくつかあった。という市況ではありません。 それでもそれを嘆いていては進みません。 時折でてくる良好物件、そして前述したような「少し訳アリ」物件に対応する力を付ける等で対応していくのです。 また融資情勢では「最初の一棟」のハードルはすごく高いのですが、実績を積んでいった方たちはその後は融資情勢は悪くありません。 大事なのは「地道にしっかりと結果を出すこと」です。 そういって積み重ねた信頼が次の一棟や高収益物件へのチャレンジを可能としていくのです。 何も「高い物件を買ってください」ではありません。 まずは最初の一棟で大失敗をしてほしくないのです。 株や貴金属、仮想通過などの投資に比べると不動産投資は「融資が使える」「自分のやる気次第で収益が変わる」という性質を持った珍しい投資であるのは事実です。 テスラの株価やビットコインの金額を上げることは自分には出来ませんが、あなたの頑張りや勉強次第では不動産は輝きを放つことがあります。 私はそんな不動産が好きですね。 とはいえ、不動産投資は慎重にというのは間違いありません。 それでも、その為に管理会社というのはありますので、信頼できる管理会社とタッグを組んで、みなさんの実り多い前途を願っています。
-
【お願い】退去で「エルボ(洗濯機排水トラップ)」を持っていかないでください
請求されてしまいますので・・ さて、今回はお引越し時によくある事例の紹介です。 みなさんは写真の部分をご存じでしょうか。 そう、洗濯機の排水ホースをつなぐ部分です。 その時に直接排水口にホースを入れないで、写真の白いＬ字型の部品につなぐ役目をする部品があります。 これが通称「エルボ」といい、商品名は正式には「洗濯機用排水トラップ」というそうです。 実はこの部品 お引越し時に持っていかれる設備 Ｎｏ１です 当社を含め、多くの管理会社や大家さんではこのエルボを設備として、最初から置いておくケースが多いことと思います。 この部品自体は「無いと洗濯機が使えないのか？」というと、そんなことはなく、排水口に直接排水ホースを入れれば使えたりもします。 それでも、洗濯パンなどが付いている物件ではつけることでスムーズに排水できたり、排水管の匂いが逆流するのを防いでくれる部品です。 入居時に大家さん側で提供している場合は、退去する時にお部屋に残しておかなくてはなりません。 ここまで読めば「当然じゃない」と思われるのですが、それでもかなりの件数無くなってしまっているのが実情です。 但し、持っていく方のほとんど全員が悪意は無く、元々自分が買った洗濯機の部品の一部と思われています。 誤って持って行ってしまった場合は、速やかに返却をするか、退去時に請求されてしまいます。 持って行っても使えない可能性が大 ちなみにこのエルボですが、仮に持って行っても次の洗濯機置場で使えるかどうかは運次第です。 このエルボは本来、排水口側につける部品のため、洗濯機には繋げたとしても、排水口に取り付けられるかどうかは保証できません。 洗濯パンがある物件などは、洗濯パンとエルボがセットになっていたりして、メーカーが違えば接続できない物もあるからです。 そうすると、お引越し先では使えずに結局ゴミになってしまいます。 また、お引越し先で用意されていた場合も同様です。 画像で見るとどれも同じに見えるのですが、細かい部分が違っていたりするのです。 心配な場合は管理会社に確認を このエルボですが、基本的にはお部屋についていることがほとんどだと思います。 前述したように、エルボ自体は洗濯機の使用には必須ではなかったりしますので、無いお部屋もありますし、「賃借人が自己負担でつける」というのも違法でもなんでもありません。 その為、「自分で買ったかどうかハッキリ覚えていない」ということもあるでしょう。 その場合は管理会社に確認してみましょう。 入居前の写真や当時の経緯なども含めて、管理会社の判断を聞いてみましょう。 無断で持って行った場合、部品代と取り付けの手数料などを請求される可能性もあります。 悪意の無い方がほとんどであるため、今回は周知と広報になります。 我々管理会社としても、最後になって余計なご請求をしたくはないものですから、ご協力をお願いいたします。
-
社長やオーナーに聞いた「幸福論」 ～結婚は貧乏なうちにしよう編～
数多くの社長に聞いた幸福論をみなさんに 私は仕事柄、社長さんやオーナーさんに数多くお会いします。 そういった方たちに会うと、私は人生観や教訓のようなお話を聞きたくなり、たくさんお話を聞かせていただきます。 私が出会った方のうち、幸せそうな方にお話を聞くと、不思議と共通していることというのが、浮かび上がってくるのです。 今回は現役の社長さんやオーナーさんに聞いた中で、これも幸福のコツなのではないか？と思うものをご紹介してみようと思います。 もちろん 社長やオーナー＝幸福 という訳ではありません。 また、「お金があれば幸福だ」とも言えないような気がしています。 それでも私が見て「幸せそうだな」と思った方に共通する事項ですので、何かしらの教訓があると思っています。 お金と幸せの関係とは？実りある人生とは？人間にとっての幸せとは？ 私自身も追い求めている永遠の課題「幸せとは？」です。 気が向いた時に「幸福論」シリーズを書いていこうかなと思います。 多くの幸せな人は成功する「前」に結婚している 私はたまに人生相談をされることがあります。 その中で特に男性から相談されるのが「結婚のタイミング」です。 「もう少し頑張って生活に余裕が出来たら」「昇進したら」「独立して成功したら」など、ある程度成功してからという方が多い気がします。 結婚してからの生活の不安があるのかもしれません。 結婚するからには、妻や産まれてくる子供たちに不自由な生活をさせたくない。 責任ある立場として自分自身がしっかりとしてから。 気持ちはよく分かります。 そんな時に私が助言するのは 今から苦労するであろう、今の内がいいと思う です。 これは、数多くの人を見てきた中でそう思っているからです。 私がお会いする方はほとんどが男性の経営者や物件オーナーが多い為、バイアスがあるのですが 幸せそうな方は大体家族への愛情が強い傾向が高いものです。 私自身が家庭を大事にしている方を「幸せそうだ」と思うので、この価値観が難しいという方は、今回の記事は飛ばして結構です。 いずれにしても「家庭円満」というのは人生において大事なことと思います。 話を戻しましょう。 独立開業した社長さんや今では規模が大きく拡大したオーナーのうち、今現在幸せそうな方は大体 辛く苦しい時期には、既に結婚していることが大半です。 これは当然かもしれませんね。 なんにも持っていないアナタを選んだ人 成功してから結婚するのが悪いという意味ではありません。 なにも「しなくていい苦労」をさせなければ、それに越したことはありません。 しかし、成功してからのアナタというのは付加価値が付いてしまっています。 そんな状態で出会ったアナタというのは「成功者としてのアナタ」である訳です。 仮に今後、苦難が訪れてその価値を失ってしまったとしたらどうでしょう？ 一つの価値を失った状態のアナタをパートナーは受け入れてくれるのでしょうか？ もちろん、内面のみを見ていただけたのであれば問題はないでしょう。 経済的な魅力を抜きにして好きになってもらえたなら、訪れた苦難を一緒に乗り越えてくれることでしょう。 でも、「成功した」という魅力が多くを占めていたとしたなら・・・・ 多くの幸せな方たちが私に話してくれるエピソードはどれも似通っています。 昔はとてつもない苦労を掛けた 苦労を一緒に歩んでくれた 貧しいけど幸せな日々を過ごせた どんな時も味方でいてくれた そんな人だからこそ、今となってはその苦労を取り戻すように、それはそれは大切になさっています。 何者でもない自分を信じて一緒に歩んでくれた人 これほど嬉しいことはありませんね。 そうやって生活が安定した今、家族へ還元して幸せな生活をするというのはある種当然かもしれません。 そういった方が身近にいればきっと「自分の価値は・・・」などと悩む必要もなく、安定した心でいられるかもしれません。 また一緒に苦労を乗り越えたという経験こそが、家族の繋がりをより強いものにしたのかもしれませんね。 お金がなくても幸せだからこそ、お金も輝く 「幸せにお金は関係ない」「お金さえあれば幸せになれる」 両極端な意見ですが、私はどちらもなんだかしっくりきません。 どちらの意見も「幸せ」と「お金」を結び付けようとし過ぎなのではないでしょうか。 現代においてお金というのは切っても切り離せません。 人生において金なんて関係ないんだ！とまで私は言えません。 同様に 金さえあれば何でもいいんだ も暴論に思えます。 そもそも、お金自体に人の幸せをどうこうする力は本来ないのかもしれません。 書いていて自分でもよく分からなくなってきました。 それでも幸せそうな方の多くが「成功する前に結婚している」という事実はあるのです。 そこには、人生においての幸せの法則のようなものが隠れている気がします。 毒にも薬にもならぬこのブログらしい、ぼんやりとした結論でしたね。 注意点を最後に一つ 今回のブログでは成功する前に結婚した方がいいと書いてありますが、これは「あんまり考えずに結婚しなさい」ではありませんからね。 男女問わず「何者でもないアナタを選んだ人を一生懸命に幸せにする」という覚悟は必要だと思います。 そんな２人なら苦労も成功も正しく扱える気がしています。 みなさん、お幸せに
-
不動産業界で使われるビジネス英語を紹介 ～グロス・グリップ・バルク・他 ～日本語じゃダメ？～
ついていくのが大変・・・ 今回は不動産取引の中で最近耳にするカタカナ用語について、ご紹介していきたいと思います。 今に始まったことではありませんが、不動産業界に限らずカタカナのビジネス用語は年々増えてきています。 必ずしもカタカナのビジネス用語は絶対ダメとは思っておりません。 元々日本語では言い表せないような、丁度いいものであれば定着し、一般化していきます。 例えば「アポ(アポイントメント)」などは使い勝手がよく、一般化してきたように思います。 日本語でいえば「面談や会合の約束」と言えるでしょうが、日程に限定した約束という意味では使いやすいですよね。 他にも「リスク」「トラブル」など最早カタカナの方が使いやすい言葉が増えてきています。 しかし、こういったカタカナ用語は注意が必要です。 使われる言葉を双方が正しく、同じ意味として認識していない場合、後々になって火種となってしまう可能性があります。 特に金額も高額な不動産の取引の場で、言葉の定義などが、お互いの認識にズレが生じたりすると大やけどを負ってしまう可能性があります。 今回は、特に私自身がよく聞くようになった言葉をご紹介してみようと思います。 今後、不動産業界でお話するときに「あぁ、こういう意味か」と参考になればと思います。 不動産業界は特に多い気がします。 不動産業界の人は、カッコいいカタカナ用語好きな人が多いんですよ・・・・ やっぱり賢そうに見えるじゃないですか・・・ 私も覚えた単語は使ってみたくなるんですよね・・・・ 本当に頭がいい人というのは誰にでも分かりやすく伝えることが出来る人 分かっているつもりなんですけどね・・・ グロス まずは「グロス」です。最近増えた気がします。 使用例としては 「こちらの物件はグロスで○％ですね」 もうお分かりかもしれませんが「表面利回り」を指すことが一般的です。 元々はＧｒｏｓｓ(全体の、総量、差引なし)から来ています。 不動産投資の場合の利回りを表すことばとして使われます。 ちなみにこの文脈で「実質利回り」を指すことばとして「ネット(Ｎｅｔ)」という言葉もセットで使われます。 こちらはＮｅｔ(正味、実質)ですから確かに正確なものかもしれません。 これは直訳した「表面利回り」「実質利回り」との違いはほぼないと思います。 グリップ お次は「グリップ」です。 まずは使用例からいきましょうか。 「この案件はしっかり売主のグリップ握ってます」 「この買付ってグリップ効いてます？」 ほぉ、なんでしょうかね？ これは直訳するのが難しいのですが要は 「お客様の信頼や情報をガッチリ得ていますよ！」という意味です。 物件情報というのは、結構不安定なものだったりします。 売主と直接話す立場にない業者が持ってきた案件と、直接売主から依頼された業者では、その情報の精度や感覚は大きく違うことがあります。 値段交渉や買付の順番、はたまた売買の話自体があやふやな状態という話も珍しくはありません。 そんな中で「ちゃんと意思決定できる人と繋がっており、信頼関係築いているよ」という言葉を「グリップ」と呼んでいるのです。 本来は「Ｇｒｉｐ(握る)」という意味ですから、転じて お客様の心をしっかりつかんでいるよ という意味です。 「グリップ握れていない(効いてない)」という状態だと「買おうと思ったら売却自体取りやめになった」とか「値段交渉いけると思ったら無理だった」「買付を出したけど、契約日前日に買主がキャンセルきた」など不確定な状況を生み出してしまいます。 この言葉自体は不動産業界特有で、他の業界ビジネス用語にはあんまり無いような気がしています。 それくらい、不動産の売買というのは不安定であるという証拠な気がしています。 バルク 次は「バルク」です。 こちらも使用例からいきましょう。 「バルクで○件分なんですが、いかがでしょうか」 「今回はバルクなのでご了承お願いします」 不動産業界における「バルク（Bulk）」とは、複数の不動産物件を一括で取引することを指します。 一般的な取引であれば、ビルやアパート、住宅などを単体で売買していきますが、複数の物件をまとめてパッケージとして販売または購入する形態です。 元々は「Ｂｕｌｋ(大きさ、容量、大半)」という意味から転じて「まとめ売り」として不動産業界では使われます。 ちなみにこのバルクですが、なぜまとめ売りするのかと言えば、様々な要因があるのですが、一例として 早急にまとまった資金が要るので、個別に売っていては届かないから 不動産投資を止めるので、何個か売れずに残ると困る 売却しにくい資産(山林など)があるので、売却しやすいものとセットで資産整理 何度も契約したり、打合せしたりが手間である 色々な都合があるのですが、まとめ売りというだけあって、基本的には個別で購入するよりは割安に設定されることがほとんどです。 そうでなければバルクであるメリットが買主側にありませんからね。 その代わりに手間だったり、時間だったりを削減することが可能ということです。 収益用不動産のポータルサイトなどでも見ることのある文言になってきました。 もちろん買う側は慎重に見極めないと、かえって割高になってしまったな・・・という事態も起こり得ます。 エンド 最後は「エンド」です。 これは「エンドユーザー」の略称ですね。 使用例としては 「エンドに売却する想定なら○○○万円くらいだと思います」 「この物件はややこしいからエンド向けじゃないね」 意味としては、「エンドユーザー」として、不動産を実際に利用したり、購入する人を意味します。 自己利用目的で購入する人（例えば、マイホームとして住むために物件を購入する人）を指したり、単に業者ではなく投資する人を指したりします。 他にも「不動産投資をする人」と「実際に住む人」などを分けて指す場合もあります。 分譲マンションを賃貸として貸している人に対して「収益用不動産として売るのか、エンド向けとして売るのかで価格は変わりますよ」という使い方ですね。 この言葉については、状況や物件などによっても「誰をエンドと呼ぶのか」が変わります。 場合によっては不動産業者を「エンド」とすることもあれば、単に不動産業者でない人を指したりするので、文脈による使い分けかなと思います。 この言葉自体は定義がハッキリある訳ではないでしょうね。 知ったかぶりしない いかがでしたでしょうか。 本来、ビジネスではケース毎にステークホルダーにしっかりとエビデンスを出して、全員のコンセンサスを得ることが最もプライオリティが高いのです。 すみません、やってみたかっただけです。 そう、このような言い回しではなく、取引に関わる全ての人としっかりと意思疎通を行い、お互いの認識を揃えることが必要です。 ふんわりした雰囲気の中でこそ問題は起こってしまうものです。 聞きなれない言葉などが出てきたら、しっかりと意味などを確認しておく必要があります。 その為には知ったかぶりなどはしてはいけませんね。 そして不動産業界に携わる人たちも「しっかり相手に伝わっているかどうか」というのを最優先にしていきましょう。 何も全部日本語でやれ！という訳ではありません、冒頭のように英語の方が最早伝わりやすいものがありますからね。 いずれにしても、賢そうに見せるのは、仕事の中身でしっかりと出していきましょう。 やはり不動産業界はカスタマーとのリレーションシップをトッププライオリティに据え、SDGSでオーガナイズしてガバナンス強化して、マーケットにコミットして・・・・・・ すみません、最後のは悪ふざけでした
-
「家賃の壁」とは？家賃設定の注意点！ ～最適な家賃とは？～
家賃設定にはラインがある さて、大家さん向けに家賃設定のお話をしていこうと思います。 アパートマンションを運営していくうえでの家賃は、「高ければ高いほどいい」というのは当然です。 しかし、だからといって高すぎると入居者からは振り向いてはもらえないでしょう。 家賃をいくらに設定するというのは、所有者である大家さんの腕の見せ所だと思っています。 そもそも、大家さんになるということは、規模にかかわらず「経営者になる」ということだと思っています。 「経営の神様」と呼ばれ、京セラ創業者、ＪＡＬの再建など輝かしい実績の稲盛和夫氏は、値段の設定についてこのような言葉を残しています。 経営の死命を制するのは値決めです。値決めにあたっては、利幅を少なくして大量に売るのか、それとも少量であっても利幅を多く取るのか、その価格設定は無段階でいくらでもあると言えます。 どれほどの利幅を取ったときに、どれだけの量が売れるのか、またどれだけの利益が出るのかということを予測するのは非常に難しいことですが、自分の製品の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めることです。その点はまた、お客様にとっても京セラにとっても、共にハッピーである値でなければなりません。 この一点を求めて値決めは熟慮を重ねて行われなければならないのです。 このように語っており、「値決めは経営である」という格言として残っています。 これは大家さんも同様であるといえます。 家賃設定一つで、運営の仕方はガラッと変わります。 そして、この家賃設定の時に注意していただきたいポイントがあるのです。 それが「家賃の壁」と私が読んでいるラインなのです。 この「家賃の壁」とはなんなんでしょう。 家賃の壁とは？ どういった商品でもこの値段の「壁」というのはあることでしょう。 どんなにいい商品であったとしても市場から見て「高すぎる」と思われたら購入する人はいない、もしくは減るでしょう。 同様に「安すぎる」と思われたなら殺到するでしょうが、確実に売り手側の収益は悪化、もしくは赤字の可能性もあることでしょう。 やはり絶妙なラインを設定することが大事です。 そして不動産という特殊な性質があるため、このラインの設定は困難なものなのです。 この絶妙なラインに位置するのが「家賃の壁」です。 そして「家賃の壁」の特徴は以下の通りです。 限度を超えるとピタッと需要が止む 間違うと永遠に売れない(空室のまま) 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 時期による思い違い それぞれを少し解説していきます。 限度を超えるとピタッと需要が止む 家賃の壁というのは、不動産特有の不思議な性質があります。 他の商品のように、徐々に値上げすると、段々と売れる数が減っていく現象があろうかと思います。 不動産では、ハッキリとしています。 家賃の壁を越えた瞬間、問合せや内見希望などがピタッと無くなります。 不思議なもので、以前までは大人気だった物件でも、少しずつ家賃を上げていった場合、どこかのラインで パッタリ問い合わせが無くなるのです 原因は一つだけではないのでしょうが、あるラインを超えるとパッタリ止まってしまいます。 この要因には「不動産ポータルサイトの構造」が一つ挙げられます。 というのも不動産ポータルサイトの検索画面を見てみましょう このように「物件の間取り」「家賃の上限下限」を選ぶ仕様がほとんどなのです。 そうすると、自ずと地域のボリュームゾーンがハッキリと分かるのです。 間取りで検索した時にヒットする価格帯というのが件数として出てくるのです。 これを外し過ぎると、良いお部屋だったとしても「相場より高すぎる」というバイアスが掛かってしまうのです。 そうすると、良いお部屋だったとしても「相場より高いしなぁ」というイメージが付いてしまうのでしょう。 間違うと永遠に売れない(空室のまま) これも不動産の厳しいところです。 不動産賃貸における収入は０か１００かしかありません、空室になると一銭も入ってきません。 家賃の壁を超えると、あれほどあった問合せがピタッと止むことで入居が決まらない期間に突入いたします。 この「家賃の壁」はたったの千円の値上げでも発生することがあります。 大家さんとしては「前回より少し上げただけだから、そのうち決まるだろう」と思ったりするのですが、これが「家賃の壁」の恐いところです。 以前は１０人ほどが検討してくれていたので、その中で決まるのを待てばよいのですが、誰も検討していないとすると・・・・ 「家賃の壁」の恐いところが正にこういった特殊なところなのです。 他の商品であれば値上げの有効性というのは売上が徐々に下がっていったり、売上の推移が変わらなかったりと言う風に検証しやすいのですが、不動産では同じ条件の部屋が２つとして無いのですから、比較するのが難しく「家賃の壁」というものの理解が難しいという点にあります。 家賃の壁を越えてしまうと「なぜか決まらない」という現象に戸惑ってしまいますが、メカニズムとしては「選択肢から除外されてしまっては戦いようがない」という部分が強いのです。 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 今までは人気物件だった我がマンション 少し家賃ＵＰを目指した途端「家賃の壁」に阻まれる。 もう一つの要因は「競合が強いカテゴリー」に入ったことも原因かもしれません。 これはどういうことかというと 日本のプロサッカーに例えてみましょう。 日本のプロサッカーではリーグがそのレベルに応じて分かれています。 かつてはＴＶでも放映されていたＪ１を頂点にＪ２、Ｊ３として各リーグでしのぎを削っています。 そして、各リーグで上位に入ると上のカテゴリーに昇格するのです。 この段階でよく起こることなのですが 下のリーグで無双していたチームが、上のカテゴリーでボコボコにされる これが不動産でも起こるのです。 今までの家賃帯では競合に価値で勝っていたにもかかわらず、上の家賃帯に入ると「そうでもないな・・・」という評価になってしまう現象が起こります。 そうなると、今まで順調に決まっていたお部屋がなぜか決まりにくくなってしまうのです。 時期による思い違い 家賃設定をするときには既存のお部屋の賃料を元に考えることとなるでしょう。 その時に注意していただきたいのが「時期による賃料の差」です。 これはずばり 繫忙期(１～３月)に決まったスピードや賃料を過度に信用しない ということです。 お部屋により賃料のばらつきがある場合、高いお部屋に水準を合わせて目指すケースがほとんどです。 しかし、そのお部屋が決まった時の背景もしっかり分析しなければいけないと思っています。 そのお部屋が繫忙期に決まっている場合などは特殊な思惑などがあった可能性もあるからです。 学生さんが多いエリアなどであれば、最後の駆け込みでどこも空いてなかった結果、たどり着いたということもあるのです。 この補正をかけないまま、「以前この賃料で決まってるもん」と考えて、閑散期などを迎えると空室の長期化を招く可能性が高まります。 ここで大事なのは「今の時期で適正な賃料はどの辺りか？」ということです。 必ずしも家賃というのは一定でなくてもいいのです。 需給バランスを考えながら設定するというのも一つの手です。 そのタイミングで取れる最大の幅というのを意識してコントロールすることも、時には必要かもしれません。 まとめ いかがでしたでしょうか。 賃料については出来る限り高い水準を求める気持ちは分かりますし、経営者としては当然と思えます。 しかし、冒頭の稲盛和夫氏の言葉にも含まれている通り 「最大の収益につながる点はどこか」 この点にフォーカスすべきです。 高い家賃を設定するのは簡単ですが、それによって空室を長期化してしまっては収益性を失ってしまいます。 とはいえ、安すぎる賃料を設定してしまうと、後からの変更は現行法律ではかなりハードルが高くなってしまい、同様に収益性を失ってしまいます。 まさに「値決めは経営」であるということが不動産賃貸業でも言えるのです。 みなさんの物件の「家賃の壁」というのはどこにあるのか？ 一度じっくりと分析してみるのもいいのではないでしょうか
-
不動産売買の決済時に持っていくと便利な物３選 ～「おぉ、通だね」と思われたいなら～
今回は、不動産売買における決済で「持っていくと便利な物」についてご紹介してみようと思います。 ちなみに不動産売買の「決済」とは、売買契約を結んだ後に行われる最終的な手続きで、物件の所有権を買主に移転し、代金の支払いが完了するプロセスのことを指します。 簡単に言うと、契約内容を確定し、正式に不動産の引き渡しとお金の支払いを行う場面です。 一般的には銀行の応接室などをお借りして行うケースが多いでしょう。 もちろん取引の為に必須となる物(身分証や印鑑、権利証など)は当たり前です。 そうではなくて 必須ではないけど、持っていくと便利な物 これをご紹介しようと思います。 さりげなく決済の場で取り出したなら「おっ！通だな」と不動産業者や銀行員から思われることでしょう。 思われたからなんだ！と言われたら、それまでですけど・・・ スティックのり まずはこちらです。 普通のスティックのりで大丈夫です。 このスティックのりは何に使うかというと 収入印紙を貼るのに使うんです 決済の場では、とにかく領収書の発行が多いものです。 売買代金はもちろんのこと、固定資産税や日割り家賃の精算など、かなりの枚数になることもあります。 収入印紙を事前に領収書に貼っておくこともあるのですが、当日領収書の枚数が変更になったり、最悪取引が破談になることもあり得る場所ですから、大体は銀行の手続きが済んで、入金の確認時に貼ったりすることが多いのではないでしょうか。 収入印紙自体は、裏がのり面になっているので、水を少しつけることで貼り付けることは可能です。 そして舐めることでも使えます。 ですが、他人が舐めた収入印紙というのも抵抗がある方は多いと思います。 また、水も付け過ぎたりすると、紙がたわんでしまったりします。 私はそういったことを避ける為にスティックのりを持参しています。 これならば、水分でたわんだりすることもなく、不快に思う方もいないですからね。 一般的に朱肉や印鑑マットなどは応接室にありますが、水分は置いてありませんからね。 おススメです。 折り畳み式のバッグ 続いては折り畳み式のバッグです。 これは、布製の物でも、紙袋でも構いませんが、出来る限り大き目で頑丈な素材なタイプがおススメです。 これは何に使うのかと言えば 当日受け渡しする書類や物を入れる為です 売主でも買主でも、当日は結構な物を受け取ることがあります。 決済時に渡されるものは意外と多いものです。 これまでの取引をまとめたバインダー、物件の書類や設計図書、戸建等であれば設備の取扱説明書などがあります。 また、収益用物件ですと時には全世帯分の鍵ボックス、世帯分の賃貸借契約書、分厚い設計図書などがあります。 もちろん、相手方が袋などに入れてきて、そのまま渡してくれる場合もありますが、案外みなさん裸で持ってくるものです。 そういった時のために折り畳み式のバッグを持っていると活躍いたします。 使わなければそのままで結構ですからね。 丈夫な素材がいいというのは、単純に設計図書などは重いうえに、角があるので、薄い紙袋なら破れてしまうことがある為です。 意外と大事ですよ。 マスク こちらは、２０２４年秋ごろの情勢でという感じです。 現在、コロナウイルスは一頃よりは落ち着いております。 しかし、現在でも仕事柄だったり、身内に疾患をお持ちの方などは以前恐かったりします。 取引の相手方のスタンスに応じて対応が出来るようにカバンに入れておいてもいいかもしれません。 なかなかデリケートな問題ですが、不動産にかかわらず、取引を円滑に進めるための気遣いかもしれませんね。 また、それ以外でも冬場の応接室に売主の他、不動産業者、司法書士、銀行員などたくさんの人が出入りします。 インフルエンザや風邪などの予防のために、持っていてもいいかもしれませんね。 すべては円滑な取引のために 今回挙げたものは全て決済に必須のものではありません。 それでも、あると便利だったり「持っててよかった」という場面がある物たちです。 決済という場面は、最終局面であり、デリケートなお金がやり取りされる場所です。 緊張感があったり、書類の準備などで忙しいものです。 だからこそ、今日挙げたような”少しの気遣い”のような物があることで、スムーズな取引になったりします。 こういった部分を見ると思わず「おっ、通だな」と思ってしまいます。 みなさんの参考になれば嬉しいです。
-
「地面師たち」を見て ～不動産の所有者を特定する困難さ～
とても面白かった ２０２４年に公開され、大人気となってネットフリックスのドラマ「地面師たち」 不動産業界にいるせいか、色々な場面で「地面師たち見ました？」とお声がけいただくことが多くありました。 遅ればせながら、見てみたところ「やはり面白い」 さすがですね、ネットフリックスは そんな地面師たちですが、おかげさまで不動産屋として色んなところで聞かれるのです。 「地面師が現れたら見抜けるの？」「どうすれば騙されないの？」 確かに、恐いですね。 そこで、普段お世話になっている弁護士や司法書士たち、ベテランレベルの不動産業者たちに聞いた結論です。 結論からいけばですが 「ドラマレベルのことをされた場合、見抜くのは難しい」 そうなのです。モデルになった実際の事件のように、超大手不動産会社でも場合によっては騙されるくらいです。 ここで簡単に「いやー、俺なら見抜けるけどねぇ」という不動産業者がいたとしたら、若干想像力が足りないんじゃないでしょうか。 収益がかなり見込めそうで 自分が先着を走っていそうで 内密に近いレベルで来た話で 出来れば早めにと急いでいる こんな状況で冷静に時間をかけて、見抜くことが簡単に出来るという人はいるのでしょうか？ そして、上記のような事態というのは「詐欺ではない案件で、実際にあり得る」から困ったものなのです。 更に公的書類を完璧に近い形で偽造し、本人確認を仕込んで代役を立てたら？ 「地面師たち」が流行って以降、インターネットサイトでは「地面師を防ぐには？」という項目であふれています。 おおよその対策としては 入念な本人確認 複数の仲介業者や専門家を挟む 怪しい業者や代理人に注意 売り急いでいる人には注意 なるほど、確かに基本ではあります。でも不動産業界では、これらは当然に言われていることなのです。 それでも事情によっては騙されてしまうのです。 やっぱり地面師の犯行を完全に防ぐのは困難です。 そういってしまっては話は終わってしまいます。 発想を変えてみましょう。 地面師の犯行を見抜くのは困難ではある。 そうであるなら そもそも「地面師と遭遇しない」、もしくは「地面師たちがもってくる案件に関わらない」ようにする方法はないのか？と・・・ 不動産の所有者を特定するという難しさ 実は不動産取引というのは、非常に不安定なものです。 みなさんや我々が普段信用している「登記簿」も正に不安定な代物なんです。 不動産の言葉に「登記に公信力なし」というものがあります。 超ザックリといえば 「登記というものは、名義は誰の所有か？などは調べられるけど、その内容が本当か嘘かは国も誰も保証してないよ」という感じです。 仮に登記だけを信用して売買しても実態とは違うかもよ。という非常に不安定な代物なんです。 そもそも、土地の所有者というのは厳密にいえばですが、どうやって証明すればいいのでしょうか？ 土地の所有者というのはどうやって決まったのでしょう。 恐らくは、太古の昔からあった土地を誰かが勝手に「ここ俺の物」としたのが恐らく最初でしょう。 そこから長い時間を積み重ねて、周りの人達も「あそこはあの人の土地だから」と信じ続けた結果に過ぎないのです。 他にも、そもそもの本人確認というのも、不安定なものです。 「山田花子」さんという人の所有だという物件があったとして、山田花子さんの本人確認というのはどうすればいいのでしょうか？ 印鑑証明書？住民票？免許証？ これらは公的書類ではありますが、事件のように偽造されていたら？ ＤＮＡ検査や血液検査などをすれば確認できるでしょうが、残念ながら登記にＤＮＡの登録などはありません。 他にも国などに登録されている情報というのはあるでしょうが、民間で使わせてくれる情報などはありはしないでしょう。 そして、不動産という正に「動かせない物」であることも本人確認を難しくさせています。 時計や車など、実際に持ち運べる物(動産)などであれば、実際に持っている人が所有者ということを証明しやすいでしょう。 しかし、不動産などは本人がその場所に常にいるとも限りませんし、所有者が普段からいない土地などごまんとあるでしょう。 前置きが少々長くなってきましたが、不動産の所有者を証明することは本来かなり難しいものなのです。 それでも日常のほとんどの取引が円滑に行われているのは 結局、周りの人の信用によるものなのです。 「あの土地は○○さんがおじいさんの代から持ってるから」 「あの土地は私があの人に売ったから」 「小さい頃からあそこであの人は生活してた」 「あそこで商売している人で、あの土地も所有している」 結局、本人であることを証明するのは、自分ではなく周りの人たちからの信用によるものなのです。 実際の積水ハウスの「海喜館（うみきかん）」事件の時もそうでした。 事件発覚後になりすまし役の写真を持って周辺に尋ねたところ 「この人は海喜館の所有者じゃないよ」と近所の方々は申したそうです。 もちろん、このような確認作業を事前にすればよかったというのは当たり前なのですが、こういった当たり前のことをすると 「私を疑っているのか？」ということで立腹する売主というのは実際におり、地面師側もライバルの存在をちらつかせて、そういった作業をさせないようにしていたという事情は考慮した方がいいとは思います。 地面師に遭遇しない、案件に乗らないためには そう、本人確認の難しさや所有者を本当の意味で見分けることは困難というのはお伝えできたと思います。 それでも、地面師の被害に遭わないようにするためにはというと 「地面師と関わらないようにする」 これしかないんですよね。 具体的にいえば 「信用できない人とは取引しない」 ということぐらいしか現実的にはないんじゃないかと思います。 じゃあ、信用できる人の条件というのは？ということになります。 これは千差万別、信用というのは一日二日で積めるものではありません。 でも逆に信用しづらい人というのは、挙げやすいものです。 不動産業者が警戒するのは、以下のような人たちでしょう。 普段取引がないのに、急に現れた その人の評判などを知る人があまりいない 過去の取引事例で検証できるものがない まあ当然といえば当然なのですが、要は「素性が分からない人」ということですね。 大体、地面師が仕掛けるのはいわゆる「利益が出そうな条件のいい話」であろうと思います。 そんな「素性が分からない人」がそんな好条件をなぜ自分に持ってくるのか？という点も大事ですね。 美味しい話に飛びついて、その先に待つものは・・・・ ここで突然ですが、みなさんは不動産屋のイメージはどうでしょうか？ 胡散臭い、金に汚そう、人を騙しそう などあまりいいイメージはないんじゃないでしょうか。 にも関わらず、不動産屋は「信用第一」とか言いませんか？ 「どの口が言ってるんだ」と思われるかもしれませんが、これは不動産業界なりの真実なのです。 上記のように、不動産というのは本来は本当に不安定な物なのです。 その割には価格は高額であり、取引の失敗は計り知れないダメージとなります。 その為、不動産屋というのは「信用第一」ということを本気で言っているのです。 きれいごとでは無くて、取引を終える為には信用なくしては不可能なのです。 不安定かつ高額なものを取り扱っている為に、まともな業者であれば「信用第一」というのは、自分自身を守るためにも大切にしているのです。 よく「不動産業界は内輪ばかりでやっており、透明性がなく、古臭い業界だ」と言われたりしますが、これも上記の理由からです。 簡単に人を信用してはとてつもないダメージや取引先への損害となるのです。 その為、見知っている人、過去の取引がある人などを優先してしまうのは、一定の合理性のあることなのです。 決してキレイごとだけで言っている訳ではないんです。 私は不動産投資などでも相談を受けた時に、まず大原則として申し上げるのが 「不動産では、大きな成功を掴むことより、大きな失敗をしないこと」 だと思っています。 小さな失敗を避けることは不可能ですし、学びや経験になりますので、これは仕方ないことです。 しかし、高額でもある不動産で地面師などによる大きな失敗は取り返すことが、極めて難しいものです。場合によっては回復不可能なダメージともなるでしょう。 不動産では、こういった「一発アウト」という経験をしなければ、他の失敗であれば何とか対応していけることがほとんどです。 地面師に限らず、不動産業界では怪しいブローカーなど、色んな人達がいます。 そして怪しい人たちが持ち掛けてくる案件というのは魅力的です。 甘い囁きに聞こえるでしょうし、事実として詐欺などではない魅力的な話がごく稀にあります。 しかし、それでも気を付けて欲しいものです。 私は昔どこかで聞いたこの言葉を常に胸に置いてあります。今回はこの言葉で締めましょう。 「悪魔というのは、恐がらせたり、脅したりはしない。悪魔は皆、優しいのだ」
-
賃貸解約時に火災保険の返戻金を受け取れるって知ってましたか？
知らない人も多い「返戻金」 さて、もうそろそろ冬の訪れを感じる季節になりました。 年が明けると、卒業や就職、転勤など様々なライフスタイルの変化が訪れることとなり、みなさんのお引越しシーズンとなります。 そこで今回はお引越しを決断した時に見落としがちな「火災保険の返戻金」についてご紹介してみようと思います。 賃貸契約を解約するとき、解約手続きや退去の準備に追われ、つい見逃しがちな項目が「火災保険の返戻金」です。 賃貸物件を契約する時に必ずといっていいほど加入しなければならない「火災保険」他の呼び名では「住宅総合保険」などといったものもあります。 主旨としては、入居中に漏水をしてしまったり、火災や災害のときの自分自身の家財への保障というものです。 実は、火災保険は一括で数年間分を支払っている場合が多く、解約時に返戻金を受け取れるケースがあります。今回は、この返戻金についての基礎知識と注意点を解説してみようと思います。 火災保険の返戻金とは？ 火災保険は、賃貸契約と一緒に契約するのが一般的で、多くの人が2年契約で更新ごとに加入しています。 この保険料は前払いで支払うため、契約期間が残っている状態で退去（解約）をした場合には、未経過の保険期間に応じた返戻金を受け取れる可能性があります。 また、長く住んでいると賃貸借契約を更新する必要がありますので、これと同時に火災保険も更新していることがほとんどかと思います。 「更新したばっかりで引っ越すことになってしまったけど、火災保険更新したばっかりなんだよなー」という方なども、対象になってきます。 返戻金を受け取るにはどうすればいい？ 保険会社に解約時の火災保険返戻金について確認することが重要です。一般的な流れは以下の通りです。 保険会社に確認：火災保険の解約を申し出て、返戻金の有無や計算方法について確認します。 返戻金の申請：返戻金を受け取るには申請手続きが必要です。賃貸契約の解約日を伝え、返戻金の計算を依頼します。 返戻金の受け取り：計算結果に基づいて、返戻金が口座に振り込まれる場合がほとんどです。 返戻金の額は、解約するタイミングと支払済みの保険料によって異なります。 しかし、注意点もあります。 解約通知が遅れると返戻金が減少する：解約のタイミングが重要で、退去日が近づいてから解約すると、返戻金額が少なくなることがあります。 保険契約内容の確認：一部の火災保険では、返戻金がないものもあるので、事前に保険証券や契約内容を確認しましょう。 返戻金が受け取れない場合も：特に短期間の契約（1年未満）や契約終了間近の解約では、返戻金が発生しないケースもあります。 未経過分からは少し減額される：残りの期間分の保険料より少ない割合で返ってくるのが一般的です。 お引越しには何かと出費がかさむものです。 少しでも返ってくるのであれば嬉しいものですよね。 意外と知らない方も多いものです。 みなさんのお役に立てれば嬉しいです。
-
【空想】「不動産新党」が出来たら？ ～掲げる政策は？未来への提言～
もし「不動産新党」なるものがあったら 本日は第50回の衆議院議員選挙の日ということもあり、もしもの空想雑談シリーズです。 みなさんは選挙に行きましたか？ 私は本日の朝、出勤前に行ってきました。 今回は雑談ということでもありますので、特定の政党や政策の話はまったくありません。 個人的には政治への文句を言いたいなら選挙には行くべきかなぁ。と思っております。 せっかく持っている一票ですからね。 また副次的なものとして、自分が選挙に行くと、夜の開票速報が少し楽しみになったりするものです。 出来るかぎり多くの方に行っていただきたいなと思っております。 余談はここまでで、ここからは余談よりもタチの悪い「空想シリーズ」として この日本に「不動産新党」なるものが発足したとして どんな政策を掲げてほしいか？を完全に空想でお届けしたいと思います。 完全に個人的な「ここを変えて欲しい」という想いだけですので、実際の法律や憲法論議などをしたい訳でもありません。 それでもこの国の未来を想う気持ちはあります。 大事な不動産の未来はいかに マニフェスト①無断駐車対策 不動産新党のマニフェスト「無断駐車対策」です。 現状、無断駐車は敷地内だった場合「民事不介入」として警察は何も出来ません。 しかもレッカーや車止めなどの対策をすると、所有者が責任を問われることになりかねません。 法律上の対策としては法的手続きに則って、所有者を特定し、裁判上の訴えなどを起こし、判決を得てから強制執行 という、泣き寝入りに等しい状態です。 そこで不動産新党は以下の公約を掲げました。 土地の所有者もしくは管理者が無断駐車の所有者情報を求めたら、警察は開示してもよい 本当は「民間の敷地であっても駐車違反として”駐車違反”罰則を与える」がベストなのは承知しているのですが、私の知る範囲の法律で考えると難しそうだな。と思いました。 また、勘違いで駐車してしまった人への対応として厳しすぎるかもとの懸念がありました。 無断駐車が厄介なのは「誰が停めたのか分からない」が最大の障壁です。 この「誰が停めたのか分からない」さえ速やかに解決できれば、案外簡単に解決するのです。 この所有者情報にはもちろん、分かる範囲の電話番号まで必須です。 そうすることが出来れば、すぐさま電話して移動を促したり、頻繫に続くようなら損害賠償を請求することが出来るという策です。 大体は気軽な気持ちで停める人が多くを占めています。 特定されて警告までされたら、二度としない。という方がほとんどだと思います。 たまたま停めたけど、その時に運よくというか運悪く見つからなかったから、何度も停める。 こういったケースが最多だと思います。 この政策が実現した場合、地域の警察官の方たちも通報が減り、業務削減にもなることでしょう。 マニフェスト②耐用年数の長期化 「耐用年数」という考え方があります。 日本における不動産の耐用年数は、主に減価償却を目的として税法で定められており、建物の構造や用途によって異なります。以下が主要な分類です。 鉄筋コンクリート造は耐久性が高く、長期的に利用できるため耐用年数も長く設定されています。 木造など 住宅用：22年 事務所・店舗用：24〜30年 木造は耐久性が比較的低いため、耐用年数が短く設定されています。 軽量鉄骨造（骨格材の厚みによる） 骨格材3mm以下：19年 骨格材3mm超〜4mm以下：27年 骨格材4mm超：34年 軽量鉄骨造は、骨格材の厚みにより耐久性が変わるため、厚みごとに耐用年数が異なります。 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 住宅用：47年 事務所・店舗用：50年 工場・倉庫用：57年 このようになっております。 本来は年々価値を失っていくであろう不動産に同じ税金を課し続けるの合理的ではないよね という考え方なのですが、これが問題になることがあるのです。 それは 銀行の融資です。 耐用年数があるために、基本的には耐用年数を超えた物件には「価値が無い」と判断されてしまうのです。 実際に木造住宅が22年でボロボロになるかといえばそんなことは無い訳で、しかも耐用年数を過ぎたから建物の税金は0になるかといえば、やはりそんなこともなく税金は取られてしまいます。 なのに、耐用年数を過ぎているということだけで銀行からは「価値なし」という扱いになってしまう結果、融資が受けづらくなってしまうのです。 中古物件の場合、往々にしてこの「耐用年数以内での返済」という考え方がベースになるため、厄介なものなのです。 本来はもっと価値があるはずなのに、現行の枠組みではあまりに乖離してしまうのです。 これから日本は人口減少社会を迎えるなか、新たに建築してばかりでは環境的負荷的にもよろしくはないでしょう。 そこで不動産新党ではこの「耐用年数」という考え方を長期化することにします。 これにより中古物件でも良好な物件に関しては個別に金融機関の融資が可能となり、SDGSの風潮にも合うこと間違いなし。 そうして不動産投資がもっと取組みやすいものとなり、日本が進めている金融所得強化に一役かってくれるでしょう。 マニフェスト③借地借家法の弱化 「強化」ではなく「弱化」なの？と思われることでしょう。 現在の借地借家法は「弱者保護」ではなく「悪者保護」になっている部分があると思うのです。 以前、こちらでも書きました https://lotushome.jp/blog/4253/ その昔、まだ大家さんが絶大な権力を持っていた頃というのは横暴な振る舞いが多くありました。 退去精算でボッタくったり、何かあればすぐに「出ていけ」と迫ったり 住宅供給が追い付かない時代には、そういったこともあったことは事実であり、そういった方を救う為に「借地借家法」は出来ました。 そして、その時の「弱者」は守るに値しました。 しかし、住宅の供給が追い付き、これからは「家余り」もあるご時世に「借地借家法」は悪用されることになりました。 どういうことかというと 素行不良などの悪意のある人たちすら守ることになったのです。 夜中に酒盛りして騒いだり、ゴミの分別を全くせずにゴミを放置したり、隣の入居者にストーカーまがいのことをしたり こういった明らかに問題のある人たちが現れた時に、対処する権限を所有者や管理者から奪ってしまったのです。 これは、私たち管理会社にとっても苦しい事態です。 なぜなら、多くの「普通」に過ごしてくれる入居者さんたちを法律が守ってくれないのですから よく「問題のある人なら追い出せばいい」と言われます。 私もそう思います。そうでなければ普段しっかりと住んでいただいている人に申し訳がありません。 しかし、裁判や法律はそれを許しません。 騒音一つとっても、騒音の基準は決まっておらず、裁判で立証するにも多大な時間、労力、費用を掛ける必要があります。 すぐには解決できませんし、立証したとして所有者側からの解約は裁判上ではほぼ認められません。 これでは周囲に迷惑を掛ける人を優遇して、９９％の普通の方たちは耐えるだけと思われても仕方ありません。 私は「いいものはいい、悪いことは悪い」と正当に評価されるべきだと思っています。 この厳しすぎる借地借家法は保証会社の一般化による、「保証料の一般化」を作り、今では昔は払わなくて良かった「保証料」という項目がみなさんに請求せざるを得ない事態となりました。 １％の悪意ある者の為に９９％の普通の人が迷惑を被る これはフェアじゃありません なにも「大家や管理会社の好きにさせろ」と言いたい訳ではありません。 多くの善良な入居者の為にも 「素行不良や悪質な滞納者は毅然とした対応が出来る」 これにより安心して住める社会になるのです。 供給が足りている社会では「追い出せる権利」は「誰でも受け入れられる社会」とセットです。 このままでは「弱者と呼ばれる人を受け入れて問題が出ても、追い出せないのだから、それなら最初から受け入れない方がいい」となってしまい、結果的に「社会的弱者」と呼ばれる人たちはお部屋を借りられなくなってしまいます。 しかし、これが毅然とした対応ができるなら「何か問題があれば対応できる」「それなら受け入れてみよう」となるのです。 「失敗を許さない社会」ではなく、「何度でも受け入れることができる社会」を目指すべきです。 その為にはこの「借地借家法」は変革の時を迎えているのです。 不動産新党は強く訴えたいと思っております。 マニフェスト④ゴミ捨場の管理を自治会から解放しよう 多くの自治体ではいまだに、地域のゴミ捨場の管理を自治会や町内会という組織が担っています。 元々は「地域のことは地域で」という素晴らしいものでした。 しかし、現在は核家族化も進み、地域と人の繋がりが希薄になってきました。 自治会に参加すること自体も、共働き世帯の増加などにより年々減っているそうです。 そういった風潮も相まってゴミのマナーというモラルも残念ながら少しずつ低下している気がします。 そのような状態の中、自治会でのゴミ収集場所の清掃というのは大きな負担となっていると思います。 そこで不動産新党はゴミ捨場の管理を自治会から解放するということにしました。 行政に担っていただきましょう。 もちろん財政面での負担が増える分、そこは今までの町内会費分を行政に支払うことでお願いしましょう。 本来はもう一度、昔ながらの一人一人が地域と連携して、共同体を作るというのが正しいかもしれません。 しかし、一旦できたこの流れというのは抗いようがない気もします。 そうであるなら、責任と負担をすることで仕組み化していき、既存の自治会への負担を軽減する他ありません。 寂しい世の中になったのかもしれませんが、それがお互いのためなのかも・・・・ 世の中は変わっていくから 私たちの社会は目まぐるしく変化しています。 デジタル社会を迎え、その速度は増加しています。 本来は法律も社会の変革に応じて変わっていくものです。 今回は雑談ですが、そのうち更に問題になってくるような内容を書いてみました。 果たして我々の未来はどうなるのでしょうか。 それでも明るい未来を信じて頑張っていきましょうね。 いつまでも住みやすい日本でありますように
-
もしも退去精算のルールを厳格化したなら ～「原状回復は全額貸主負担」の未来はどうなる？～
ガイドラインの立ち位置は？ さて、本日もインターネット上では盛んに議論が巻き起こっている話題です。 それは 退去した後に退去者の元に届く「退去精算」問題です。 大体の構図としては ボッタクられたという入居者ＶＳ正当な費用請求だというオーナー(管理会社) ちなみに我々管理会社は本来は中立の立場ではあります。 しかし、退去精算書を作ったり、原状回復工事の依頼を受けることがほとんどですから、実際はオーナー側といえるでしょう。 古来より続くこの論争に大きな分岐点が訪れたのは１９９８年のこと あまりに多すぎる退去精算トラブルに業を煮やした国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表したのです。 それまでは、各物件のオーナーや管理会社により基準がまちまちだった原状回復の範囲を、国土交通省が線引きをしたという画期的なものでした。 以降、退去精算にまつわる裁判ではこのガイドラインに準拠するような判決が積み重なり、一定の線引きとなりました。 しかし、現在でもSNSを中心に退去精算にまつわるトラブルはやみません。 それもそのはず、この国土交通省が示したガイドラインはあくまで「ガイドライン」となっており、ガイドライン内でも書いてあるのですが、簡単にいうと、このような曖昧な線引きです。 「このガイドラインは絶対ではないからね、本来は当事者同士が決めることだけど、揉め事が多いから基準を示すけど、あくまで目安だからね」という感じです。 これは「契約自由の原則」という、「個人と個人が結ぶ契約は、公序良俗に反しない限り有効」という立場に基づいたものであります。 司法の場でも、ガイドラインに沿った判決もあれば、「契約自由の原則」だから仕方ないよね。という判決もあるのです。 一言でいうと 基準は、借主も貸主も、分かりづらいよね 未だに不動産業者も線引きが分かりづらく、入居者も分かりづらい そこで今回は「退去精算ルールを厳格化した未来はどのようになるのか？」についてシミュレーションしてみましょう。 まずは基本的な考え方から まずは現在のガイドラインについて簡単にご説明しましょう。 大体示されているのはこんな感じです。 通常使用で劣化、破損するものは貸主負担 故意や過失で汚したり壊したら借主負担 住むのに必要な設備や機能維持は貸主負担 だけどガイドラインは絶対ではないから、もしガイドラインとは違う約束をするなら契約書にしっかり書いてね 詳細を見たい方は「国土交通省 退去精算 ガイドライン」で検索してください。 本当はもっと細かいのですが、それを書いていては進みませんので割愛します。 しかし、これを見て思うことでしょう。 「それはどっからどこまでの範囲を言ってんの？」と じゃあ、ちょっと椅子を引きずってしまった細かい傷は？汚れがついたけど「故意過失」と判定する基準は？設備を交換した証明は？ キリがありませんね・・・・・ そこで今回はあえて ガイドラインを超拡大解釈して、誰しもが異論を挟めないように、退去精算で絶対揉めないルールを作ってみましょう。 そしてそうなった未来で起こることを検証してみましょう。 設定するルールは 原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする いかがでしょうか？ 揉めようがありませんね。 入居者からすれば夢のような状態です。オーナーからすればたまったものではありませんが。 このブログは同業者とオーナーが見ている割合が高いのですが、石が飛んできそうなルールですね。 実際、現在のガイドラインはかなりといっていいですが「入居者有利」です。 そのガイドラインから逸脱しないようにするなら、このルールになるでしょう。 現在のガイドラインで揉めてしまうのは、前述の通り「ガイドラインはあくまでガイドライン」だという余白のような部分がある為です。 そうであるなら、いっそのこと絶対に揉めないように余白を一切消す。 逆に「退去精算は全額入居者負担」というルールでもいいじゃないか？という不動産業者やオーナーから声がありそうですが、こちらは理由があります。 「全額入居者負担」では余白が有り過ぎるのです。 経過年数はどう考慮する？毎回部屋をフルリフォームするのか？などと考慮すべきことがあります。 また、国土交通省が目指す「消費者保護」の観点から現実的ではありません。 その為、今後も入居者ＶＳオーナー(不動産業者)が続く場合には、ひょっとしたら実施されそうな 「原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする」を今回は採用して、シミュレーションしてみましょう。 ちなみに、私たちの会社では基本的にはガイドライン通りの退去精算を行っております。 そのため、弊社では退去精算で揉める割合というのは１００件あって、ようやく１件でしょうか？ 裁判までいく例となると経験はありません。 このような書き方をすると「入居者に媚びやがって」と思われそうですが、一方で酷い使い方の退去者に当たると思うのです。 「流石にこの状態で返されたら費用は請求させてくれよ！」と もちろん、酷い使い方をした入居者さんには正当に請求します。 しかし、そんな人に限って 「ガイドラインでは貸主が負担するものって書いてあるんですけど！」と言ってきます。 ガイドライン制定の弊害ともいえる主張がくるのです。 一方で、確かに不当に請求するオーナーや不動産業者がいるのも事実です。そういった人の言い分は「ガイドラインはあくまでガイドラインだから」 私はどちらにも言いたい！ 「ちゃんとガイドライン読んで！」書いてあるからと しっかりと読めば書いてあるんです。オーナー(不動産業者)と入居者の範囲が それでも皆、自分にとって都合のいい部分しか読まないんですよ。 今回はこのような余白を一切消す為に「原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする」というルールで起こる未来を示してみましょう。 まずは貸主(不動産業者)へ まずはこのルールになった時の貸主(オーナー)と不動産業者です。 苦渋のルールであることでしょう・・・・ しかし、このような事態に陥ってしまった原因は、古来のオーナーや不動産業者に責任の一旦があったのです。 以前はルールが無かったために、不当に請求して私服を肥やすオーナーや不動産業者、またリフォーム業者がいたのも事実。 貸主の立場の濫用と言われる振る舞いをした先人たちがいたためです。 その昔、まだお部屋の供給が足りていない時代に「貸してやるぞ！」という立場の強い貸主が、我が物顔でふんぞり返った結果です。 そういったことが無ければガイドラインなど出来なかったことでしょう。 なになに？ 「今はそんな時代じゃない！我々は供給過多の状態で頑張ってサービス精神を持って、入居者の為に頑張っているんだ！」ですって？ でも、仕方ないんです・・・これからは 収入は厳然たる「家賃だけ」という事実を受け止める 家賃だけで原状回復を賄う そのうえで収益を獲得できるように運営する このように頑張ってください。 そうですね、あなたに罪はありませんが、清廉潔白な社会のためです。 苦渋の決断ですが、一切揉めないようにする社会の為にご理解ください。 入居者への影響は？ つづいて入居者への影響です。 よかったですね、これで今後は不当な請求に怯えることはありません。 なにせ原状回復は貸主負担と決まりました。 このルールでいくならば、たとえ故意でなくとも発生してしまった「うっかりキズ」をつけてしまったり、タバコのヤニがついたとしても退去時に請求されることもありません。 そして人類はようやく終止符を打つのです。 入居者ＶＳオーナー(不動産業者) の退去精算戦争に 消費者保護を実現することが出来ました。 あなたに請求されるのは月々の家賃だけです。 その支払いだけを行っていれば、どんな使い方をしても、追加は起こりません。 なにせガイドラインで示したような曖昧なルールは、もうありません。 これで一件落着です。 「え？」 「これまでと同じ家賃を払っていればいいんですよね？」ですって？ そんな訳ないじゃないですか もし、あなたのお隣さんがヒドイ状態で退去した場合はどうするんですか？ 確かに原状回復は貸主負担ですが、そうすると一部屋でも酷い状態で出て行ったら、貸主は多額の出費が出ますよね？ 「貸主は家賃しか貰えない」んですよ。 そうすると、家賃は値上げせざるを得ないでしょう。 酷い使い方をする人が出る想定をしておかなければ、貸主は破産することになるでしょうからね。 家賃だけで原状回復を賄う必要があるのであれば、普段から備えの為に貯金しておく必要がありますからね。 「破産するのは貸主の勝手じゃないか？」 確かに、不動産投資ですから、そういったリスクもあるかもしれませんね。 そうしたらどうしましょう。 そのようなリスクが高いものになった不動産を買う人や運営する人はいなくなりますね。 そうすると結局、お部屋が減っていき、供給減により家賃は高騰するでしょうね。 残った貸主も原状回復が全額自己負担ということであれば、保険として全世帯に高い家賃を請求しなければなりません。 そうしておかないと、たまに酷い使い方の借主が出たら、原状回復でマイナスになってしまうかもしれません。 善良な入居者さんにも、万一出るかもしれない酷いお部屋の分をリスク分散として支払ってもらわないと・・・ やはり家賃は値上げせざるを得ないでしょう。 「私はキレイに使ったのに！」 そうですね、あなたに罪はありませんが、清廉潔白な社会のためです。 苦渋の決断ですが、一切揉めないようにする社会の為にご理解ください。 まとめ「厳格すぎるルールはお互いを縛る」 さて、いかがでしたでしょうか。 今回は双方に起きることとして、起こり得る未来を想像してみました。 私が今回言いたかったのは 「国土交通省のガイドラインはよくない」とか「悪徳不動産業者やオーナーが悪い」とか「入居者が消費者保護ばかりうるさい」などでは決してありません。 あまりに清廉潔白な社会を目指し過ぎると、「善良な人たちこそ」不利益が起こる ということです。 社会のルールは必要です。 そしてルールは守るべきです。 しかし、そうやってルールで縛り過ぎた社会は窮屈で時に 「大多数の普通の人たち」こそが一番被害を被ってしまうのです。 この原状回復にまつわる争いは本来シンプルなのです。 借主は出来る限り注意してキレイに使う 貸主はキレイに使ってもらったなら、余計な費用は請求しない たったこれだけのことなのです。 そうすることで「貸主は家賃だけで収益を目指す」「借主は余計な費用を請求されない安心」両者の想いは一致するのです。 それを「どちらが悪い」と言い過ぎたり、自分勝手なことを繰り返せば繰り返すほど 全部いつか自分たちの首を絞めるのです。 一部の人たちのせいで厳格化したルールではこの 善良な借主、善良な貸主 こそが迷惑をこうむるのです 本来はこの善良な人達が一番尊重されるべきです。 キレイに使ってくれた人には余計な請求はせず。 不当な請求をしない貸主の所に入居者がたくさん来て という原理原則に則った運用を目指すべきですが、今回のように、ルールが厳格化すると 借主は、キレイに使おうが、誰かのために高額な家賃を負担させられる 貸主は、原状回復が認められないから、高い家賃を設定せざるを得なくなる 結局一番損するのは大多数の「普通の人たち」です。 現在の社会は白黒ハッキリつけたがる社会になってきた気がします。 ミネラルウォーターのような不純物がない川があったとして、そこに魚は棲めるのでしょうか。 私たちは一点のミスや間違いも犯すことのない完璧な人間なんでしょうかね？ それでも厳格化したいというなら、その責任を負う覚悟は持っておきましょうね。 それは借主、貸主双方ともにですよ。 厳格なルールに例外はありませんからね。
