(2ページ目)【急募】限定１部屋のご紹介　賃貸借期間2日間限定！　～〇神と時の部屋～

本年もお世話になりました　～来年も良い年になることを願って～
早いもので２０２５年も残りわずかですね。みなさんにとって、今年はどんな年だったでしょうか。良いことも、あまり良くないこともきっとあったことでしょう。私も多分に漏れず、毎月のように問題は起こるし、チャレンジして失敗が続くなんてこともしょっちゅうでした。それでも、こうやって年末になると不思議と今年もなんだかんだ良い年だったなぁと思ってしまいます。私は基本的にはネガティブ思考なタイプですが、年末ってのは不思議と自分の問題に折り合いがつくような気がしています。「もう年も終わるし、色々あった失敗や後悔はもういいかな」と思うようにしています。そうやって考えると一年ごとに区切りがあるってのはいいことだなと実感します。来年もきっと色んな壁にぶつかったり、たくさん失敗もするんでしょう。だけれど、なんだかんだ一生懸命頑張って来年の年末も今年もなんだかんだ良い年だったなぁって言える人生だったら最高だなと思っています。今年一年出会った全ての方々に感謝を申し上げます。そして、みなさんの２０２６年が素敵なものであることを願っております。本当にありがとうございました！また来年もよろしくお願いします。株式会社ロータスホーム　代表取締役　内田　幸喜
不動産管理あるある　～入居審査の違和感を見逃すな～
長年の勘はダテじゃないやったー、空室に申込が入ったー！管理会社であれば、入居の申込は常に嬉しいものです。申込が入ると、入居審査へ移行します。昔は書類に書かれた内容をもとに、管理担当や大家さんがチェックして問題ないようなら、入居審査ＯＫとなっていました。今現在はというと、保証会社の審査が第一に来るという会社がほとんどではないでしょうか。家賃保証会社は家賃滞納歴、犯罪者や反社チェックなどのデータを保有しており、滞納や反社リスクを大体軽減してくれます。通常、この家賃保証会社による審査を通過した場合は、ほぼ入居審査は終わることでしょう。昔であれば、在職証明書や源泉徴収票の提出なども求められたこともありますし、厳しい大家さんであれば「面談」があったこともありました。昨今は、家賃保証会社の審査が終わればＯＫというオーナーさんが増えています。しかし、管理担当は別の目線を持っていたりします。違和感とも呼ぶべき、第六感がささやくのです。そして、多くの場合それは的中してしまうのです。丁寧すぎる・謙虚すぎる電話口での受け答えがとても丁寧で、言葉遣いも完璧。一見して「礼儀正しくて素晴らしい方だな」と感じる反面、経験豊富な管理担当者の中には、ふと違和感を覚えることがあります。それが、“丁寧すぎる・謙虚すぎる”という特徴です。もちろん、礼儀正しいことは決して悪いことではありません。ですが、過剰な謙遜や不自然なまでの丁寧さは、時に「何かを隠しているのでは？」と疑念を抱かせる要因にもなります。「過剰さ」は違和感のサインに変わります。私はこんな対応だと注意します。こちらが聞いていないことまで先回りして説明してくれる「ご迷惑をおかけするかもしれませんが…」と必要以上に低姿勢敬語が板についていない印象、丁寧に話そうとしているが誤用などがある表面上はとても丁寧で物腰柔らかく見える人に限って、入居してから隣人トラブルや滞納などを引き起こすケースがまぁまぁあるのです。私はこの過剰な丁寧さは２つあると思っています。一つは「すでにやましいことがあるから」です。既に他の管理会社などで入居審査に落ちていたり、滞納歴などがあるため、自分自身が入居審査に通らない可能性があることを知っている為、少しでも印象を良くしようと努めている場合ですね。正直、このケースであった場合は過去の事実があったとしても、正直好印象ではあります。自分がしてしまったことを自覚しているという証でもありますからね。もう一つは「これから揉める可能性があるから、自分の落ち度はなくしておこう」というタイプです。正直、こっちを警戒してしまいます。このタイプの人は正直、賃貸物件だけでなく、日常生活のあらゆる場面で他人と揉めています。入居してからも隣人トラブルを起こす確率がかなり高いタイプです。思考的には自分にも落ち度がある場合は、他人を責めることが出来ないと考えている人がほとんどです。その為、常に「自分には落ち度がない」という部分を過剰なまでに演出しているのです。私はこのタイプの人の対応は難しく思いませんが、割と長期化するタイプなので、苦手な管理スタッフは多いと思います。このように「揉める気が満々なので、自分の落ち度を少なくする為の丁寧さ」を管理スタッフの勘は逃しません。ただ、このケースの場合、入居審査を断ることは出来ないでしょうね。「丁寧すぎるからダメ」は難しいでしょうからね。引越し理由は大事だよお引越し理由は様々です。転勤、入学、卒業、就職、気分を変えたい、単に飽きたなどどれも正当な理由です。そしてどれでも正解であり自由です。しかし、その引っ越し理由を不動産屋さんは往々にして確認します。それはネガティブな理由でのお引越しの時に「同じ悲劇」を繰り返さないかどうかです。例えばですが、隣人の騒音によるお引越しが引っ越し理由だった場合、次の転居先でも同じ目に遭ったらどうでしょう。せっかく、労力やお金を使ったにもかかわらず、問題は解決しませんからね。そして、それはクレームとして管理会社にやってくるわけです。そういったある意味でのミスマッチを起こさない為に、管理会社は引っ越し理由を重要視します。たまに不動産屋に本音を話したくなくて、引っ越し理由をかなり曖昧にしたり、言わなかったりする方もいます。しかし、このミスマッチを防ぐ為には不動産屋に協力してもらいましょう。騒音でのお引越しなら、次の転居先でそのようなクレームが多くないか？部屋の湿気などなら、過去に似た事例がないか？駅までの道のりが恐くてのお引越しなら、どのようなルートがあるか？など、不動産屋は知っていても、入居者さんが気にならないことはわざわざ全部を説明しません。管理会社も「その引っ越し理由なら、ここはおススメできないよ！」と言いたくなることがあります。そのような不幸なミスマッチを防ぐ為にも、この引っ越し理由は大切です。お部屋探しをする方は、できる限り不動産屋に引越し理由をしっかり説明することをおススメします。私たちも、出来れば良い環境のお部屋をご紹介したいのです。ですが、その人にとって「良いお部屋」かどうかは千差万別ですからね。交渉事が多すぎる・変入居申込の時に、交渉ごとが付く場合があります。たまにある交渉ごとはこんな内容でしょうか。家賃を下げてくれないか敷金を０にして欲しい入居時期を遅くしてほしい初期費用を下げてもらえないかお部屋の設備などを改修してほしいまず大前提として、基本的には、募集されている設定が全てで現状有姿であります。その為、交渉ごとというのは、通るか通らないかは大家さん、管理会社次第になります。管理会社としての立場でいえば、交渉はそれ自体は善も悪もありません。お互いが条件としてマッチングできれば、ｗｉｎーｗｉｎとなり、契約成立という素晴らしい結末になります。しかし、その交渉ごとが「かなり多い」「過大」と感じられた場合、ときに入居審査に影響を及ぼすことがあるのです。要は「そんなに要望が多いのであれば、後から揉める可能性があるからお断りしよう」という入居者さん側からは理解できないお断りの仕方もあります。というのも、多くの大家さんは「多すぎる交渉」「過大な交渉」を飲んだにも関わらず、クレームや揉め事になった経験をしているのです。例えば敷金を減らした→退去時にお部屋が荒らされており、原状回復費を渋られた家賃を下げた→短期解約初期費用を下げた→短期解約お部屋の設備改修→その他の部分も変えて欲しいと頻出こんな風な感じで、交渉をせっかく飲んだにもかかわらず、却って不遇な目に遭ったという例は枚挙に暇がありません。ここで大事なのは交渉がダメではないとはいえ、相手があることだから、節度のある範囲でなければなりません。交渉というのは、相手にもメリットが無ければ成立しませんからね。あまりに多すぎたり、過大な交渉だった場合には「この人の入居はお断りして」と言われてしまい、本当に住みたかったお部屋に住めなくなる可能性があります。管理会社としても交渉があれば一生懸命大家さんに伝えたいと思います。しかし、多すぎたり、過大な場合は「とても交渉にはならないから伝えられないし、お断りするしかないな・・・・」となってしまう可能性があります。出来る限り正直にいかがでしたでしょうか？今回は不動産あるあるの入居審査にまつわることを書いてみました。ここまでのまとめとしては出来るかぎり正直に話してくれれば、ほとんど問題はない。ということですね。入居審査で一番気になる点がまさに「これって本当(本心)かな？」と疑念を持たれることです。そうすると、あれもこれも疑わしくなってきてしまいます。多くの大家さんが恐れているのは、短期的な損得よりも後々のトラブルこちらの方を警戒している方がほとんどです。ですから、入居審査で疑われない程度には正直にお話してもらえれば助かります。そうすることで安心した大家さんはきっと、あなたにも信頼を寄せてくれるはずです。
賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳　～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。そもそも不動産業は離職率高めそもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。それでは本題に入っていきましょう。そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。しかし、よーーーく考えてみましょう。そもそもトラブルのほとんどは管理会社が原因で起こっているわけではありません入居者同士の騒音トラブル近隣のゴミ問題経年劣化による設備の不具合天災地変家賃滞納これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。自責で考えすぎると、ストレスが限界に真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。まさに自責思考の被害者となってしまいます。本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。程よい他責思考とは？実践編です。まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。「俺のせいじゃねーよ」この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。まずはここがスタートラインです。「自分には限界がある」という事実もう一つの思考として大切なのが「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。代表的な限界は修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」犯罪に関することは「警察」法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」設備のトラブルなら「業者」ね？こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。「まずは諦めることからスタート」起こってしまったことを悔やまない次に自分が出来ることを洗い出すやった方がいいことを淡々と行っていく逆にそれ以上のことは出来ませんからね。こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。我々はピンチに輝くヒーローだもちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊端和などなど我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。カッコイイ・・・・・冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。全国でお悩みの同志のみなさん起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」ではまた
後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策
転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。それではいってみましょう。貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。家賃の相場を知らずに損をすることも「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。ここで問題になりやすいのは家への愛着です。自分が手塩に掛けて建てた自宅大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。入居者選びを甘く見ると後悔する「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。確定申告を怠ると税務上のリスクが「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。自主管理は意外と負担が大きい「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。「貸す前の準備」がすべてを決めるいかがでしたでしょうか。自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。ポイントとしては契約形態の選定適正な家賃設定入居者審査と管理体制税務処理への対応最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。
「えっ、違うの!?」管理会社にしがちな間違い連絡【永久保存版】
ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」定番ですね、これは当然ですが警察（110番）です！管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」まれなケースですが、これも定番ではあります。「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は―― まずは110番 or 119番！単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。まずは公的機関に連絡することです。【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」虫問題…意外と多いんです。でも残念ながら… 虫退治は自己対応が基本です…！室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。一義的には自身で対応していただくことになります。もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。ただし、例外として建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。【その4】「Wi-Fiがつながりません！」 IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。これはプロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。こちらはネット会社へ依頼が吉です。【その5】「カギを無くしました！開けてください！」これはグレーゾーンですが… カギの紛失＝原則は自己責任です！管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。その場合の費用は一般的には無料です。もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。【その6】「トイレが詰まった」最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由がトイレットペーパーの詰まりです。「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー一度に大量に流す厚手のトイレットペーパーの普及特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。節水をしすぎてつまった異物（流せないもの）を落としてつまった DIYなどで手を加えて故障の原因になったトイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまったでは、どのように防げばいいのかといえばトイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い) トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す節水しすぎない(小で流さないで、大で流す) あと、この事態の最強の小道具であるラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。 https://lotushome.jp/blog/5122/ ラバーカップはアナタの味方ですでも、分からない時は相談してください！ここまで書いておいてなんですが管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」とワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！適切な対応をご案内いたしますので
「知らなかった…」で後悔しない！大家の会で信頼を築くために｜失敗しない４つのマナーとは？
振る舞いは注意「大家の会」とは、不動産オーナー（いわゆる“大家さん”）同士が情報交換や勉強会、交流を目的に集まる会のことです。 https://lotushome.jp/blog/4259/ 以前の大家の会記事はこちら地域ごとに自主的に立ち上げられているものから、企業や団体が主催するものまで様々な形態があります。私は賃貸の管理会社という立場ですが、この「大家の会」は参加してみるのもいいと思っております。基本的には大家さんというのは、孤独になりがちです。自分が持っている資産などを他人に軽々しく話すことはしないでしょうし、不動産業のことを相談しようにも分かってくれる人が身近にいるとは限りません。そんな中で同じ大家さんという境遇で様々なお話が出来る機会というのは、案外貴重なもので、知見を広げたりすることもできます。多くの大家の会では、規則などで禁止事項などを定めている場合もありますが、それ以前に「マナー」とも呼ぶべき行動があります。今回は、大家の会に参加し始めた方やこれから参加しようと思っている方向けに、実際に参加する上で「これは気をつけたい！」というマナーや人間関係のポイントを４つに絞ってご紹介します。せっかく素晴らしい場に参加しても、マナーを守らなければ信頼を失ってしまうことも…。お酒の席での失態に要注意！大家の会では、懇親会や飲み会がセットで開催されることも多く、そこでは打ち解けやすい雰囲気になります。懇親会では、勉強会やセミナーでは知ることができない情報やマインドなども話してもらえたり、アドバイスを貰えることもあります。失敗談や成功事例、個人的な人生観など勉強になることが多いものです。しかし、だからこそお酒の失敗は命取りになる可能性もはらんでいます。声が大きくなりすぎるお店に迷惑な行為や店員さんへの態度参加している方への余計な一言こういったことを起こしてしまうと、その印象がキャラクターとして残ってしまうことも。その結果「あの人はいい人かもしれないけど、お酒の場はちょっとね・・・」と思われるかもしれません。特に注意して欲しいのが「お店への迷惑」です。このような懇親会などを開く場合、誰かのおススメのお店でセッティングされることが多いものです。そういった場所でお店や店員さんに迷惑を掛けると、お店をセッティングしてくれた方の面子丸つぶれです。誰かに紹介を受けたら、必ず「結果報告」をしよう大家の会では、様々な人を紹介してもらえることがあります。不動産会社や仲介会社、リフォーム業者や金融機関の担当者など、賃貸業の運営に欠かせない人達との出会いを紹介してくれる会や人がいます。これも大家の会に参加するメリットの一つといえるでしょう。多くの大家の会のメンバーというのは、仲間に対しての手助けを善意でしてくれる人が多い印象です。みなさんが思うより、大家の会にいる人たちは見返りを求めない方ばかりです。しかし、ここで注意点があります。それは「紹介してもらって終わり」にしないことがとても大事です。え？ということは金銭的なお礼や菓子折りなどを持って行けってことかな・・・・そうではありません、もっと簡単でシンプルなことです。紹介してくれた方に必ず結果を報告するのです。どういうことでしょうか？これは、紹介を受けた人に連絡したり、成果が出ても出なくても報告するだけでいいのです。例えばですが実際に連絡してみた契約が成立した話を聞いてみたが、今回は合わずに見送った単にこのようなことをお礼とともに紹介してくれた方に報告するだけでいいのです。ね？難しくはないでしょう？でも、こんなことが出来ないと信頼を失ってしまうのです。なぜなら、紹介してくれる人は事前に「今度○○さんという方から連絡が入るかもしれないから、良くしてあげてください」などと前もって連絡をしてくれたりするのです。でも、その結果などの報告がないと「あの人、ちゃんと連絡したのかな・・・？」と思ってしまいます。自分にとっても大事な人を紹介するので、紹介された方が不義理なことをしてしまっては、紹介者の面子もつぶれてしまいます。紹介してくれた方は自分から「あの件どうなった？」などとは確認はしないことでしょう。だからこそ、自分から報告などをした方がいいでしょうね。もちろん、報告が無かったからといって怒るような方も少ないでしょうが、次からの紹介などは・・・・・成果が出ても出なくても、一言お礼と共に結果報告するだけで「律儀な人だ！この人には大切な人を紹介しても大丈夫」と思ってもらえると思いますよ知識はもらうだけじゃなく「自分も出す姿勢」も大切「大家の会でいろいろ教えてもらえてラッキー！」それはとても良いことです、本来はそのように知見を広げる為のものですからね。でも、それだけでは片手落ちになってしまうかもしれません。自分が学んだことや経験したことを、誰かにシェアする姿勢も大切にしましょう。「でも私はまだ初心者でみんなが知らないようなことなど話せない・・・」と最初は思うことでしょう。「百戦錬磨の大家さんたちに自分が話せるようなことは・・・すでに知っていることだろうし・・・・」気持ちは分かります。でも実はアナタにも話せる内容はあるのです。それは、「失敗談」です。融資が否決された経験空室対策が上手くいかずに長期間空いてしまった所有している物件のエリア情報賃貸業をやっていて失敗したことがない人はいません。小さい失敗かもしれませんが、そういったことこそみんなが知りたい内容だったりします。特に融資の否決などは、目まぐるしく変わる金融情勢で、どの大家さんも興味があります。「なるほど、あの金融機関はこういった物件には否定的なんだな」とか「そんな条件が出るなら、自分ならアリかも」など大切なのは「自分もみんなに情報を与えようとする姿勢」です。情報の活用の仕方は人それぞれです。あなたは価値がないと思っている情報も、誰かにはとてつもない価値があるかもしれません。そういった方たちの集まりが「大家の会」だったりするわけです。知識の循環があるからこそ、その会は長く続くのです。最初は難しいかもしれませんが、少しずつ経験してきた場合は積極的に開示してみてください。意外とみんなはアナタの話を聞きたいと思っているものですよ。変な“マウント”はNG！「家賃収入が〇〇万円以下は投資家とは呼べない」「フルリノベで即入居させないなんて・・」「まだ1室しか持ってないの？（笑）」 …そんな発言、聞いたことありませんか？会話の中で自慢話をしてしまうのは誰にでもあることですが、“マウント”になってしまうと一気に空気が悪くなります。なんでもかんでも自分を卑下する必要は全くありませんが、他人に対しての「マウント」はやめておいた方がいいと思います。特に不動産賃貸業では必ず「上には上がいる」ものですから、変なマウントを取ってしまうと、いつの日か自分も痛い目を見てしまいます。自分にとって嬉しいことなどを話すのは全然問題はありません。大体の大家の会のメンバーの人たちは他人の成功を一緒に喜んでくれたり、その話で「自分も負けないぞ」というエネルギーに変えたりします。でも、そこに相手に対しての「マウント」や「嘲笑」などが含まれてしまうと感じが悪いですよね。私もたまに今でいう「ギガ大家」と呼ばれるような方とお会いしますが、その姿勢は本当に謙虚で気さくな方が多いものです。そういった方たちは変なマウントを取ることもなく、初心者の方からも学ぼうという姿勢に驚かされます。恐らくはそういった謙虚で熱心な方たちなので、拡大したり、周りの人が支えてくれるんだろうな。と思います。自分の嬉しかったことは素直に話し、相手の話もしっかり尊重して一緒に喜べる。こんな人とはまた話したくなりますよね。そんなに難しいことではないいかがでしたでしょうか。書いてみて思うことですが「人と人のお付き合い」として考えれば至極普通の内容でしたね。でも、大家の会を主催している方に話を聞くと、そういった普通のことができない人が多いようです。そういったことができない方に対して、強く注意したりはしないそうですが、やはりお付き合いの仕方は考えてしまう。とのことでした。せっかく参加するのであれば実りの多いものにしたいものです。大人になると自分の振る舞いに注意してくれる人というのは減っていきます。ただ距離を置かれたり、周りの人が離れていくだけになってしまいます。自分も含めて、人への振る舞い方やマナーというのは注意しなければいけません。こういった人としての当たり前の礼儀だけ守れば、大家の会への参加は特段難しいものではありません。大家の会に参加している人は、大体は気さくな方々ばかりですから、多いに楽しんで学んでもらえればいいと思います。 ※当ブログの画像はChatGPTで作成してます、お分かりかとは思いますが念のため、実在しませんからね。
賃貸生活のウワサ検証！よく聞く“あの防犯対策”は意味があるのか？～一人暮らしの女性が男物の下着を干す等～
防犯対策を現役不動産屋が判定さて、今回は防犯対策について書いてみようと思います。昨今、治安が悪くなったなどのニュースが見られますが、これは本当なのでしょうか？データで読み解くと、犯罪認知件数(警察が認知することが出来た刑法犯)は平成14年をピークに令和4年まで基本的には減少傾向となっています。基本的には犯罪件数自体は減少傾向になっていると見るのが主流です。しかし、同じデータで令和5年～6年になると微増傾向にあるようです。窃盗犯や詐欺事件などが増えてきているようですが、いつの時代も防犯というのは大切であることは異論はないでしょう。今回はそんな状況の中で、みなさんが一度は聞いたことのある「防犯対策」のウワサを現役不動産業の私が判定していこうと思います。実際に効果のほどやデメリットなどがあるのでしょうか？また私自身がおススメしている対策などもお伝えできればと思います。一人暮らしの女性が男物下着を干すまずはこちらですね。あまりに有名です。一人暮らしの女性が彼氏や結婚相手がいるようにふるまうことで、空き巣やストーカーへの警告となるようにという対策ですね。昔であれば「一人暮らしする娘に父親の下着などを持たせた」などのエピソードもありますね。では、こちらはどうでしょうか？いささか使い古された方法ですが答えは ◎ やって損はありません。この方法は古典的ではありますが、効果は高いといえると思います。よく「そんな真似しててもすぐにバレるよ！」という意見を聞いたりするのですが、実際にバレるバレないは大した問題ではないと思います。大事なのは悪意をもった犯罪者に対して「本当にいるかもしれない」と思わせるだけでもいいのです。空き巣にしても侵入をしようとしている人に対してもひょっとしたら男性がいるかも？という疑念が沸くだけでも十分に効果はあるでしょう。以前、盗犯係の警察官に聞いたのですが、空き巣が嫌がることがまさに留守の確証が得られないこと　だそうです。例えば空き巣が狙っているお部屋から、女性が出てきます。よし、入ろうと思ったお部屋に男性用下着が干してあったら？「まだ男はいるのかも？」「いなくても帰ってくるかも」と疑念が沸くことでしょう。要は嘘か本当かを確かめることが簡単ではない以上、抑止力としては効果はあるでしょうね。但し、同じ物を常に干しっぱなしなどは対策効果が薄れてしまいますので、ローテーションなどは行った方がいいでしょうね。ちなみに今までの入居者さんで行っていた対策で面白かったのは男物のバンドＴシャツをパジャマにして、干しているお父さんの作業着を貰って定期的に干している釣り竿をベランダに置いている変わり種ですが、共通しているのは男性の影を匂わせておくということですね。お金や手間が掛かってしまうのも事実と思いますが、防犯対策としては一定有効だと思います。表札を出さないポストや玄関先に表札を出さない。これも最近は特に聞かれる話ですね。果たしてこの方法は有効なのでしょうか？ △ これは防犯対策としては微妙です。というのも、これは防犯対策としてよりも「特定しにくい」位の効果しかありません。例えばストーカーの恐れがあり、この建物に住んでいることや号室を特定されたくない。位です。またデメリットとしては引っ越し当初は配送や郵便物の誤配がある可能性があります。でも、現在賃貸で表札を出す方は正直かなり少数です。どちらにしても表札を出す習慣自体が風前の灯火です。私も正直出すメリットは特にないと考えてもいますが、出さないことが防犯になるかといえば微妙な感じです。遮光カーテン・ミラーカーテンお次はカーテンです。遮光カーテンは光を通さない、通しにくいカーテンで、ミラーカーテンはレースカーテンの中でも透けにくいカーテンです。遮光カーテンは単純に分厚かったり、織目が細かかったりして光を通さない。ミラーカーテンは日中レースカーテンで光は取り込みたいが、外からは見られたくない。という商品です。特にミラーカーテンの中には「室内から外は見えるが、外からは見られにくい」という商品もあるそうです。これは防犯対策としてどうでしょうか？〇一定効果があると思われます。というのも、これは自宅にいる際などに「部屋に一人かどうか判別できない、部屋の様子が分からない」という点が大事です。また室内の様子がそもそも見られない、という当たり前の安心感の為にも損はありません。但し、ミラーカーテンには以下の注意点があります。あまり遮光性が高いと、昼間の光も入りにくい夜になって室内側が明るいと外から見えやすくなるその為、商品の選び方は大切です。個人的にはあまり遮光性が高いと、そもそも部屋が暗くなり、遮光カーテンと効果が変わらない物もありますので、ＵＶカット率が50％以上の物がいいかもしれません。カーテンは割と価格と性能が比例しやすい商品になります。防犯対策としては、少し奮発してもいいかもしれませんね。一人暮らしでも「ただいま」を言うこの方法はその昔、入居者さんに教えてもらった方法です。一人暮らしの女性が帰った際に、ドアを開けたタイミングで「ただいま」と声に出してから部屋に入るという方法です。「一人暮らしじゃないのか？」「誰かが来ているのか？」と思わせるということですね。これはどうでしょうか？ ◎ これは多いに賛成です。この方法を刑事さんに話したところ「もしその光景を見た空き巣や強盗などは躊躇すると思いますね」と言われました。メリットとしてはなんと言ってもコストや手間も掛からないという点ですね。また男物の下着の時にも書いた通り「いるかもしれない」と疑念を沸かすには十分効果があるでしょう。また毎日習慣のように行うこともできますし、少し恐いと思ったタイミングでも実行することもできます。手軽な方法としてぜひおすすめします。男性ももちろん必要だがいかがでしたでしょうか？今回は女性の防犯対策と呼ばれるもののうち、効果がありそうなものをご紹介してみました。もちろん女性だけでなく、男性も防犯対策は必要です。しかしながら、女性ということで被害に遭いやすい犯罪が多いのも事実です。私が以前聞いた言葉でハッとさせられた言葉があります。「法も正義もその瞬間は助けてくれない」残酷ではありますが、真理だとも思います。だからこそ、出来る限りの対策はしておくに越したことはありません。防犯対策のポイントとしては「人の影を疑わせる」という点は大切なのでしょうね。昔ながらの近所づきあいや顔見知りなどの関係性は希薄になってきた昨今、自分の身を守る対策は必要かもしれません。
入居者の属性で変わる居住年数～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば公務員大手企業にお勤め学生若年層こんな感じでしょうか。理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。属性別に見る「居住年数」の傾向下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合もこうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。要約すると以下のような結論になります。若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向高齢者は長期入居の傾向自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。どちらのリスクを取るか「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。基本的には「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備えこれは入居を決める時の順番のような話です。「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。人口減少社会ではターゲティングを丁寧にご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。でも確率は大体収束しますからね。皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
賃貸住宅フェア２０２５　現在のトレンドと未来予想図
そもそも賃貸住宅フェアとは？さて、9月17日18日と東京ビッグサイトで「賃貸住宅フェア2025」が開催されました。私も賃貸管理に携わる者として出来る限り参加をしております。今回も参加して不動産業界の現在の立ち位置、トレンド、未来予測などを独断と偏見で書いてみようと思います。そもそも、この「賃貸住宅フェアとはなんぞや？」というご質問があろうかと思います。簡単にいえば不動産業者や大家さんに物やサービスを売りたい人たちの展示会です不動産業者向けの賃貸管理システムやリフォーム商材、保証会社などがブースを構え、不動産会社や大家さんにサービスを売り込む場です。その為、入場料は無料です。事前に参加登録は必要ですが、不動産業者だけでなく、大家さんも参加可能です。じゃあ何で物を売りたい人の所にわざわざ行くんだ！物を買いに東京まで行くのか？半分当たっていますが、半分は違います。実は賃貸住宅フェアでは、２日間に掛けてセミナーが各所で開催されます。そこでは、最新の賃貸住宅に関する情報や、全国の不動産会社の成功事例、賃貸のトレンド、大家業のお役立ち情報などを各所で様々な方が講演してくれるのです。恐らくはこのセミナーがメインで参加される方の割合も高いのではないかと思います。それではレッツゴーです。今年のトレンドはＡＩ・人材・物価高ぼかしを入れておりますが、広い会場は大盛況でした。特に初日の午前中は水曜日ということもあり、不動産業者と思われる方でごった返しておりました。この画像に立ち並んでいるブース一つ一つ、企業が出展しており、様々なサービスや商材などを見たり、説明を受けることができます。超有名企業から、恐らくはベンチャーであろう新規サービスなど様々です。会場に入ると、ブースから人が出てきて営業を受けるわけです。実はこのブースの出展割合からも、世相を読み解くことができます。というのも、不動産業界にはいわゆる「旬」な流行というのがあります。ここ２、３年はなんといっても「民泊」でした。アフターコロナを背景としたインバウンド向けの民泊に関する出展が多かったものです。但し、今年は民泊業界の飽和化や、サービスの統合、民泊に関するデメリットニュースなどの影響なのか、前回までの出展の多さではありませんでした。それでは、今年のトレンドは何だったかといえばＡＩ・人材・物価高この３つに関するサービスが多く見られました。特にＡＩは数が多く、これまで人員でカバーしていた不動産の業務をＡＩを使って効率化しよう。というサービスが多かった印象です。また、人材に関してはいうまでもなく人材不足がこの日本では続いております。その人材不足を解決する為の「業務委託化」が多くありました。これまでは自社で内製化していた業務を巻き取るよ！というサービスですね。コールセンターや苦情受付、設備トラブルの外注化などですね。あとはこの「物価高」を背景に、修繕コストを抑えようとするサービスが多かった印象です。壁紙の張替えではなく、塗装やクリーニング、リフォーム費用のファイナンスなどの既存のサービスより安価な方法の提案などが増えた印象です。それを裏付けるようにセミナーでもＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)を推進して、業務効率化を既存社員の退職を防ごう人材に選ばれる会社作り人口減少でも勝てる賃貸運営とはペット可やインフルエンサー向け賃貸など差別化などのテーマが多く見られました。世相を色濃く反映するものでした。それでは、地方の一不動産業である私が今回のセミナーやブースを見て、どのように考えているのかを独断と偏見で発表したいと思います。ＡＩ活用は必須だが、サービスの見極めは大事まずはＡＩです。いまやどの業界にとっても活用が必須となってきたＡＩ(人工知能)、多分に漏れず私も画像生成や、簡単な書類の作成やデータの整理など様々な場面で使っています。既に人間を凌駕している部分もあり、これからも驚異的なスピードで生活を変えていくでしょう。しかし、ＡＩ活用のサービス導入には慎重であるというのが、私の感想です。というのもＡＩを活用したサービスというのは、大元は恐らくOpenAIなどの人工知能を活用し、そのうえでサービスをリリースしていると思いますが、この大元の人工知能の発達スピードが早く、その会社に頼らずとも可能になる可能性があるのです。今回試しに出展されているサービスを私のChatGPTに細かく指示してみたところ、近しい効果を得ることができました。恐らくは今後も学習していく過程で、売り出していたサービスに追いつくのは、そう遠くなかろうと思いました。そうすると、新しいサービスではあるが、契約してしばらくすると既存の人工知能で対応が可能になることも予想されます。もちろん、それを見越して更に素晴らしいサービスとなれば優位性はあるのでしょうが、大元の発展スピードに事業者が勝てるのかが、現段階では見通せませんでした。また、現在はほとんどの管理会社が賃貸管理にシステムを導入しているでしょうが、この賃貸管理システムに紐づくかどうかが導入の鍵かなと思われます。全員がＰＣ作業が得意ではない。という不動産業からすると、新システムは導入にハードルが高く、出来れば賃貸管理システムにＡＩを付け加えてもらえるとハードルが下がるのかなと思います。間違いなく伸びる分野であるがゆえに、個別のサービスはどこまで優位性があり、存続できるのかの見極めが非常に大事かなと思いました。不動産業者だけでなく、大家さんも多くの方がＡＩを駆使しており、これからも発展から目を離せない存在になるでしょう。そして、その中で人間に突きつけられる命題は「効率も、正確さも、スピードもAIが持つなら、あなたに残された強みとは？」という点ですかね。知識に価値が無くなっていく時代に私という人間はどうすればよいのか？を考えさせてくれます。人材はアウトソーシングとカスハラさて、お次は人材編です。こちらは大別すると２つに分かれていました。まずはサービス面でいうとアウトソーシング、いわゆる外注化の会社が多く見られました。これは現在の人材不足を解決する為です。現在の求人倍率や最低賃金の上昇を受けて、人件費率が上がっていることを考えると余程自社で効率的に雇用できない限りは外注化することでコストカットが出来るという座組かなと思います。従来の設備だけでなく、人的なクレーム(騒音や隣人トラブル)などのコールセンター業務が多く見られました。これからの管理業務では、この適切な外注化は必須になるとも思えます。自社で内製化を図ろうとすると、かなり膨大な人数や教育コストを掛けることになりますので、それなら専門的な知見をもった業者に委託することで効率化やコストカットが可能にはなろうかと思います。もう一つは、カスハラ対策です。こちらはサービスというよりは、会場で行われるセミナーで多く見られました。要約するとカスタマーハラスメントを放置することで社員を失うのは最大のマイナスということです。もう少し嚙み砕くと昔のように「お客様は神様」的思考は若年層には通じない不動産業は決して採用面で有利な業種ではないカスハラ対策をしないと人材が流出する現在では人的コストが非常に高く、一人のカスハラで従業員を失うのは損失が大きすぎるという流れです。セミナーでも「過大な要求をする顧客は、こちらから打ち切ることも必要」という就職氷河期世代には信じられない方針が今後の主流になってくる風潮でした。私もこれには同意です。当社に在籍している社員も、在籍年数が長めの傾向にあるのですが、この熟練してきたスタッフというのは非常に価値が高いものです。顧客との長年に亘って築いた信頼関係などはプライスレスと言えるでしょう。それもあって、弊社では「カスタマーハラスメント」と認定するような顧客の対応は代表取締役である私が管轄となります。というのも、中々カスタマーハラスメントと認定することや、契約を打ち切るような対応を社員にさせるのは酷かなと思っているからです。弁護士などの専門家へスムーズに報連相する為にも、一旦私に管轄を移して、素早く判断するようにしています。そして、専門家の意見などを聞いて、後は粛々と対応するのみです。長期的にもこういった顧客との対応は避けるべきだと私も考えています。但し、このカスタマーハラスメントか否かの判断は責任者がしっかりと倫理観と基準を持ち合わせるべきだとも思います。この線引きが緩いと「なんでもカスハラ」となりますし、逆に厳しすぎても肝心の社員を守れずに失ってしまいます。いずれにしても企業はこれからもカスタマーハラスメントを許容しない社会に進むでしょう。そしてもう一つ、私が予想している未来はカスタマーハラスメントを行ったり、威圧的な言動などを行う人は将来世の中の全てのサービスを受けられなくなるでしょう　ということです。これはどういうことかというとこのカスハラ対策は少子高齢化の日本では、主流となるのは間違いないでしょう。既存の企業は昔のように、過大な要求をする顧客に時間や人的リソースを割くことはしなくなります。そうすると、企業は優良な顧客には適正な価格でサービスを提供するが、カスタマーハラスメントを行う人へはサービスを行わないか、かなり高額になる方策を取るでしょう。まさに人のダイナミックプライシングです他のサービスの利用履歴などを企業同士が共有することで、悪質な顧客(命名するならブラックお客様)を浮かび上がらせるでしょう。現在はカスタマーハラスメントを受けたら対策という順序ですがそもそもブラックお客様にサービスを提供しなければカスハラ対策など不要！という結論に至るでしょう。その為に、各業界同士で顧客をスコアなどで共有していく可能性は多いにあるでしょう。そして、過去に悪質なカスタマーハラスメントを行った人＝ブラックお客様には、自社のサービスを提供しない。もしくは提供する場合は、一般の顧客より高額な費用を前もって請求するという仕組みです。そんなことを書くと酷いと思われるかもしれませんが、これによく似た仕組みを我々は使っていますよね？自動車保険です事故を多く起こしたり、過失の多い請求をすると、翌年以降の保険料が上がりますよね？当然です、リスクの高い人なのですからと、この辺りは私の勝手な妄想ですが、恐らくはこのようになるでしょう。私も含めて、これからは世間での振る舞い方は大事にした方がいいと思います。ブラックお客様に認定されると入店拒否やお隣さんよりも高い金額を請求されるかもしれませんよ物価高対策は修繕とファイナンスの長期化さて、最後は物価高対策ですね。これもご承知の通り、昨今の物価高は賃貸事業に大きく影響しています。資材や人件費の高騰は、賃貸物件も直撃しています。ここは大家さんも同様に影響を受けていることでしょう。原状回復費やリフォーム費用の高額化には頭を悩ませていることでしょう。これに立ち向かうサービスもたくさん出てきていました。特にリフォームでは「交換ではなく修繕」が多く見られました。例えば壁紙を張替えではなくクリーニング、水道管を交換ではなく更生など、既存のものをいかに長寿命化させるかという試みが多くありました。今後も資材や人件費が下がる目途はなさそうなので、こういった商材などを有効活用することは不可欠だと思います。また、この物価高へ違ったアプローチもあります。それはファイナンス(資金調達)での解決です。どうしても物価高で仕方ない場合には、資金調達をするしかないのですが、これを借入で日々の支払い圧力を軽減するという方法です。具体的には分割払いや貸出期間の長期化です。もちろん、長期化することで支払い手数料は増えるのですが、その手数料分を期間で挙げる収益で相殺するという仕組みですね。こういったサービスも多く見られましたね。もちろん安易な使用は収益の悪化となりますので注意が必要ですが、一度に出ていく現金も困りますからね。管理会社としても万一の策として、顧客に提供する準備はしておく必要があるのかもしれませんね。未来の話は楽しいさて、拙い文章ではありましたが今回の賃貸住宅フェア2025をざっくりとご説明してみました。今回参加することが出来なかった方々へ、現在のトレンドや潮流などをお伝えできれば嬉しいです。インターネットなどの発展に伴い、情報や価値観が目まぐるしく変わる賃貸業界において、その時々の時勢を掴むことはとても大切です。昨日までの常識が今日には変わってしまう世の中に対応できるように日々研鑽を重ねていかねばなりません。「進化論」で有名なダーウィンの一節がありますね。「最も強いものが生き残るのでもなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残れるのは、変化できる者である」この言葉、実はダーウィン自身がこのように発言した訳ではないというオマケのような話もありますが、細かいことは別にして、この言葉自体はビジネスでは真理の一つであることは事実でしょう。私たちも変化を恐れず、楽しみながら生き残っていたいものですね。こういった未来の予測は楽しいですね。みなさんもぜひ参加してみてはいかがでしょうか？来年の会場でお会いできることを楽しみにしています！毎年参加できるように変化を続け、よりよい未来に私の居場所を作れるように生き残ろうと思います。
大雨被害から立ち上がろう　復旧の第一歩　社員で清掃だ！
さあ復旧だ！社員総出の清掃からさて、記憶に新しい霧島市での大雨被害被害に遭われた全ての方にお見舞い申し上げます。例にもれず、当社の管理物件でも床上浸水や敷地に泥が上がった物件もいくつかありました。弊社も当日から今日まで、入居者さんや大家さんとの調整やお引越しを余儀なくされた方の対応などに奔走しております。そして、幾分被害の全容も見え、落ち着いてきたことから復旧作業に取り掛かっております。まずは弊社で行ったことは社員での泥の清掃でした。なにも社員で行わなくても、プロに頼めばいいんじゃないの？と思われるかもしれません。でも、当社では私も含めてまずは自分たちで行うこととしました。もちろん、プロでなければ難しい場所や作業などはプロにお願いすることにはなるでしょうがそう思い立ち、ある水曜日に社員を集結し、全員での清掃を行いました。ロータスホームの定休日はたまに開いている当たり前ですが、私自身もやりますよ。そもそも、ロータスホームのいずれかの水曜日はこういった活動を行う日として出社する日になっています。サービス残業などではありません。別でお休みがあります。どこかの水曜日に全社員が出社します。但し、対外的には定休日として営業は行っておりません。お店を閉めて、電話も留守電にし、内部ではあることを行うのです。それは普段できないことをしっかりと行う日です営業しながらでは出来ないこと、時間を掛けてやるべきこと、会社としてどうあるべきかを話し合う時間こういったことに充てる日となっています。その一環として今回はこれを社員で行うこととしました。では、冒頭で挙げた疑問「なぜプロに頼まずに自分たちでやるのか？」に回答してみましょう。それは自分たちでやることで「当事者意識」を持つことも大切だからです。我々は色んな人の気持ちが分からねばならない今回のような災害では、たくさんの人が傷つきます。何の罪もない入居者さん、被害を受け金銭的にも物理的にもダメージとなる大家さん、被害を復旧してくれる協力業者さんもちろん、我々不動産業者も連絡を受け、対応に苦心することはあるのですが、どうしても電話や立ち会いなどはあるものの、実際に体を動かしたり、運ぶ作業などをすることは少ないものです。私は営業から管理業務になりましたが、これまで数々の現場で実際に対応したり、体も動かすこともたくさんありました。その中で入居者さん、大家さん、協力業者さんの気持ちや苦労が少し分かるのです。もちろん、弊社の社員が清掃することで、本来大家さん負担になるような清掃費などが軽減することも目的なのですけどね。私たち不動産業者というのは、入居者さんや大家さん、協力業者さんから見ると、時にホワイトカラーとして見られることがあります。電話で手配するだけで済んでしまう仕事も多いのですが、私が思う賃貸管理とはもう少し血の通ったものだと思っています。なにも素人がしなくても・・・とうのは正論なんですけどそれでも、自分たちで行うことで災害における当事者性が高まります。「そんな気持ちだけではどうにもならないよ・・」と思われるかもしれませんが、あながち気持ちの問題というのは大事なものでこうやって社員一丸で清掃が終わると、清掃が終わった物件のことが好きになったりするのです。手が掛かる子ほどカワイイという感じかもしれません。そうすることで復旧への熱や対応も良くなるんですよ、不思議と今回の災害に敵もいなければ勝者もいません。等しく皆が傷つき、疲弊しています。そんな中でも少しずつ立ち上がらねばなりません。まずはその先頭を管理会社が走ることで、入居者さん、大家さん、協力業者さんにも「こいつら本気だな」という想いを伝えたいのです。パフォーマンス目的ではありませんが、このような行動をする人間の熱に打たれるのも人間というものです。私たち管理会社は入居者さん、大家さん、協力業者さんがいなければ何もできません。だからこそ、管理会社だけは一番本気で復旧を目指さなければならないと思っています。素人の社員が清掃するというのは、ある種合理的ではありません。それでも、当事者意識を持ち、この困難な状況を打破するのは合理的でスマートな方法ではなく文字通り、泥臭い一歩ずつの歩みな気がしてならないのです。柄にもなく、散らかった文章になりましたが、これからも復旧へ向けて頑張っていこうと思います。
「エアコンが効かない原因は換気扇!? 意外な落とし穴と対策方法」
記録的な猛暑が続いている日本列島ひと昔前は「エアコンは体に悪いから極力使わない」という言説も今は懐かしいものです。この暑さでは、エアコンは一種の生命線です。当社でもエアコンの故障についてはなるべく早く対応したいと心掛けております。ですが、最近特に多いのがエアコン自体の故障ではないのに、部屋が冷えない　という謎の現象です。これには、エアコンの仕組みと換気扇が密接にかかわっているケースが多数です。どういうことでしょう。換気扇とエアコンの意外な関係先日私が伺ったお部屋も同様でした。「エアコンを最低温度にしているが、全然お部屋が冷えない気がする」とのご連絡があり、現地確認の為にお部屋に伺いました。お部屋に入り、お話を伺うと「最低温度にしてようやくこの温度なんです、故障じゃありませんか？」とのこと私はエアコンの吹き出し口に手をかざしてみました。すると、冷気が出ています。しかし、お部屋は最低温度とはかけ離れています。結論からいえば、エアコンは壊れていませんが、部屋は冷えないという、一見すると矛盾のような状態でした。まさに、この異常なまでの暑さとエアコンの仕組みが原因だったのです。そもそもエアコンは、室内の空気を循環させながら冷やす仕組みになっています。外の空気を直接冷やしているわけではなく、部屋の中の空気を吸い込み、冷やして再び室内に戻す「循環型」の冷却です。エアコンは外に室外機が置いてあり、その見た目から「外の空気を吸って冷やしてから室内に出す」と思われやすいのですが、実際は室内だけで空気を吸って冷やして出すを繰り返しているのです。じゃあ、その仕組みと換気扇になんの関係があるのさ？実は密接に関係があるんです。換気扇は空気を「外に出す」装置キッチンやお風呂には大体換気扇がありますね。換気扇は当たり前ですが、スイッチを入れると室内の空気を強制的に外へ排出します。そうすると、お部屋の空気は負圧(気圧が下がる)になり、代わりに外の暑い空気が窓の隙間や給気口から流れ込んできます。換気扇を点けるということは、エアコンが冷やした空気を外に出して、外の空気を中に引き込む行為であるのです。その為、エアコンは外から来た暑い空気を一生懸命設定温度にする行為を延々と繰り返すのです。そうすると、エアコンから出る空気は冷たいのに、部屋は一向に涼しくならない…という悪循環に陥ります。例えるなら「窓を開けたままエアコンを点けている」という状態になってしまうのです。現在の鹿児島ですと、気温は３７度です。先ほども書いた通り、エアコンは「循環型」のタイプがほとんどで、室内の空気を吸い込みながら少しずつ室内を設定温度にしようとしているのです。しかし、そんなエアコンの努力を尻目に、換気扇は冷えた空気を外に出し、暑い外気を室内に連れてくるのです。これでは、業務用などの強力なエアコンでない限り、設定温度への到達は長時間を要することでしょう。よくあるケースではお風呂の湿気を取りたいからと、24時間換気扇を「強」で回しっぱなしキッチンのニオイが気になるからと、常時レンジフードを稼働換気のためにすべての換気口を全開にしているなどが見られます。対策方法じゃあ換気扇を回すなってことか？そこまで極端なことではありません。先ほども書いた通り、エアコンは室内の空気を循環させているだけで、室内の換気は基本的には行っていません。ですから、ある程度の換気は必要です。ただ、その量や時間を調整すればよいだけなのです。ポイントとしては以下の通りです。換気扇は「弱」モードやタイマーを活用　常時「強」で運転しないよう注意しましょう。入浴・料理後は、30分程度の換気でOK　湿気やニオイの除去は一時的な強運転で十分です。エアコン使用中は、ドアや窓の隙間もチェック　隙間風があると外気が入り込み、冷却効率が下がります。エアコンの冷えが悪いと感じたときは、吹き出し口からの冷風を確認してみましょう。ある程度冷たい風が出ているのであれば、「換気の仕方」を見直してみることをおすすめします。また、この使い方を意識するだけで、電気代もかなり削減されたりもします。エアコンに負荷をかけると、それだけ消費電力は上がってしまいます。特に夏場は、換気扇の使い方ひとつで室温に大きな差が出ることがあるのです。快適な室内環境を保つためにも、エアコンと換気扇のバランスに気を付けましょう。
管理スタッフよ！時にはブチギレてみよう　～深夜のどんちゃん騒ぎを解決してみよう～
夜中に大騒ぎする入居者にブチギレた話騒音問題というのは非常に難しいものです。これまで何度も取り上げてきましたが、借地借家法という本来「弱者の味方」であった法律の現在が「好き勝手する人すら守る」悪法ではないかと思うことが多々あります。大昔は悪徳な大家や不動産業者が横暴なことをしてしまうケースが多かったものです。そういった大家や不動産業者から入居者を守ることを目的に「借地借家法」は制定されました。主旨としては「よっぽどのことが無い限り、入居者を大家や不動産業者が追い出せないようにする」という素晴らしいものでした。しかし、時を積み重ねた結果、何が起こったかというとルールを守らない人すらも追い出せない結果、９９％の善良な入居者が迷惑する。という事態を頻発させております。騒音問題だけでなく、家賃滞納、入居者同士のトラブルなど枚挙に暇がありません。簡単にいえば「深夜に悪意をもって騒音を出す人」ですら、もし解約して退出してもらうには、かなりの時間や費用、裁判上での手続きなど途方もない労力が掛かってしまいます。その間に周りの善良な入居者は耐え忍ぶ、もしくは泣き寝入りするしかない現状です。ここまでが前段です。とあるお部屋からお願いにも似た苦情がありました。「深夜の２時～３時にも関わらず、大声で歌ったり、大人数で騒いでおり、困っている」当初はここまでの熱量を掛けるような問題とは認識していませんでした。深夜の酒盛りと大人しそうな入居者その入居者さんは大変参っており、当社へ直接お越しいただくことになりました。そこで録音していたというデータを持ってきていただきました。あまりにも騒音が酷く、確認の為、ベランダに出てみると確実に隣であると分かったから録音したとのことでした。そこにはウウェーイというような奇声一気飲みを煽るようなコール大声で歌いだすこれは酷いすぐさま当該入居者に連絡をすることにしました。しかし、不思議な気もしていました。たしか、そのお部屋に住んでいるのは大人しそうな女性のお一人暮らしだったハズでは？と・・・詳細は伏せますが、確か大人しそう、なんなら礼儀正しい内気に見える女性だったと記憶していました。早速本人に連絡すると電話が繋がりました。私「最近、騒音のご連絡が来ていますが、お心当たりありますか？」女性「・・・・いえ、一人で住んでいて、友達も来ていないので・・・・」私「うーん、でも○月○日に複数のお部屋からお声が寄せられていて、確実に○○さんらしいですが、本当にお心当たりないですか？」女性「・・・すみません、気をつけるようにします」このようなやり取りで初日は終えました。誤解のないように申し上げますが、騒音問題というのは９８％位は手紙や電話での注意で解決します。大体の方は自分が騒音の原因と気づいた場合、その原因の音に注意してくれます。但し、この９８％をくぐり抜けた残り２％に対して、借地借家法が防波堤となり、非常に対応が困難になるのです。しかし、その為にも初期対応は迅速に丁寧に行う必要があります。今回もこれで収まってくれれば。と思い、お隣の方に説明して様子を見てもらうこととしました。しかし、当然この騒音は止まらなかったのです。お次は連帯保証人さんである親御さんへ協力も依頼しました。しかし、連帯保証人さんは「うちの子がですか？」「はい、すみません注意しておきます」とのこと。そう、確かに、この期に及んでもまだ私すらも「あの子が大騒ぎするかな？」と思っており、親御さんもそう思ったことでしょう。結論からいえば、これでもまだ解決はしませんでした。そして、お隣の入居者さんから「昨日も酒盛りのような宴会みたいな音がありました、もう限界です」との連絡また他にも「下の駐輪場にバイクが何台も雑に置かれているので、今もいると思います」とのこと私は騒音問題というのは、それでも慎重に対応すべきとは思っております。騒音の範囲というのは人によってかなり違います。少しの生活音すら許さないというタイプの人もいますが、それで注意されたらお隣の人は普通に過ごすことができません。管理会社としては、よくよくその状況を見極める必要はあろうかと思います。今回は状況調査や複数人からの聞き取り、なによりしっかりとした録音の証拠なども揃っておりました。また生活音ではなく、複数人による酒盛りのような状態です。再三の注意や諭すような声掛けもなしのつぶていざ！直接対峙しましょうさあ、いざブチギレてみよう現地に向かうこととしました。そして、前もって聞いていたことを整理してみます。恐らく５～８人程度はいそうバイクが何台も雑多に停めてある声からして２０歳前後であろうほー、なんだか荒れそうな気もしますね。念のため、当社の男性スタッフも２人連れていくことにしました。一人はベンチプレス１３０ｋｇで身長１８０超えの猛者です。そう、その通りです。私も好戦的な方ではありませんから、保険を掛けまくっているのです。もちろん、そういった事態にならないことは大前提ですが現地に着きますピンポンを鳴らします。出てきません・・・到着時にしていた声も鳴りを潜めています実はこの時点で少し安心しました。なるほど、自覚はあるのか。と騒いでいたら誰かが来たという自覚はあるんだとしかし、私はせっかく来たからには解決せねばなりません。他の業務で忙しいスタッフたちを２人も連れてきて空振りでしたはダメです。少し音量と声の低さを効かせて呼びかけます「○○さん、いるのは分かっているので出てきてもらえませんか？」ドアが空きました。そこにいたのは、契約者の○○さん本人でした。「あーあ、やっぱり本人だったか」と思いました。私はひそかに名義貸しのような状態ではないかと思っておりました。そうでなければ、入居時に来てくれた大人しそうな子がそんな騒音を出すハズがない。と思いたかったのかもしれません。私「○○さん、今日来たのは騒音の件です。昨日の夜もすごかったみたいですが」 ○○さん「・・・すみません、気をつけますので・・・」やっぱりおかしい。 ○○さん本人は蚊の鳴くようなか細い声で、申し訳なさそうです。こんなことを自らしでかしそうには到底思えません。私は玄関から室内の様子を伺おうとしました。私「○○さん、今部屋に誰かいませんか？」 ○○さん「いえ・・・私一人です・・・・」その瞬間、私は半開きだったドアを手前にグイッと大きく開きました。 ○○さんがビックリしてのけぞった瞬間に玄関から奥の部屋に続くガラス戸が見えました。ガラス戸は割れており、そこには靴を履いたままの足が見えました。もう遠慮はいりません「おい！奥にいる人全員出なさい！」すぐには出てきません「さっさと出てきなさい」ここで皆さん思いませんでしたでしょうか。ブチギレてみようと言った割に言葉遣いはそこまでじゃないじゃないか。実際はブチギレてなんかないんじゃないか？と実は内田はブログだけは威勢がいいが、実際は陰キャなのではないか？陰キャなのは事実ですし、ブログだけ威勢がいいのも事実かもしれませんが、実際はしっかりと怒っています。これはですねどんなに怒り心頭に発したとしても敬語やいわゆるタメ口は使ってはいけないからです。タメ口や変な二人称などを使うと、それは喧嘩です。またそういった言葉を使ってしまうと、余計な一言を言ってしまいがちです。こちらは不動産業者という、ただでさえイメージの良くない業界です。脅迫や名誉棄損、侮辱罪に抵触しないようにする為にも敬語口調は崩さない方がいいですね。逆に言葉の音量やトーンなどは、個人の主観によるものが大きいと思います。要は「文字起こしして、文章として見た時に大丈夫か否か？」で判断することは大事ですね。私が使った言葉はどれにも当てはまらないのではないでしょうかね。いつでも訴えられても大丈夫な言葉遣いは必須なのです。これも管理スタッフのブチギレ作法といえるでしょう。話を戻しましょう。すると、観念したのでしょうか、奥から５人ほどの若者(男性)がゾロゾロと出てきました。私「さっさと出ておいでよ、なんで女の子一人を前に出して隠れるようなことするんだ」男「いや、別に・・・」私「あなた方が騒いだ結果、追い出されるのは○○さんで責任も○○さんが取ることになる」男「いや・・・」私「ここは溜まり場でもなければ、あなた方の酒盛り場でもない」私「大体、人様の家に来て大騒ぎするってどんな神経してるんだ」他にも事実確認や、出てきた男の子たちの素性を確認していきました。そして最後に「下のバイクはあなた達のか？」と聞くと「そうです」とのこと。「今から下に行ってさっさと片づけしてきて」そして引率として当社の社員ベンチプレス１３０ｋｇに付いていってもらいました。その間に○○さんにも諭します。「親御さんも心配しているし、何よりここを溜まり場にしてしまった責任はあります」「これからはしっかりと生活を立て直してください」 ○○さん「はい・・・すみませんでした・・」恐らくは一人暮らしを始めたタイミングで、そのようなグループとの接点が出来てしまったのかもしれません。被害者としての側面があったとしても、彼女もまた加害者です。しっかりと責任を感じて欲しいと思います。そして、下の片付けを終えた子たちが戻ってきました。最後に「これから同じことを繰り返したら、その瞬間に私は何度でも来るので、二度とここで大騒ぎをするな」「そして、次に私が来ることがあったら、警察に通報するか、それ以外の方法を使ってでも、必ずあなた方が後悔するようなことを私はしますよ」と諭しました。最後に騒音問題で苦しんでいた方に報告の電話をしました。「もうしないと思いますが、また騒ぐようなことがあれば連絡ください」とそれから数カ月経ちましたが、それ以降連絡はないようですし、周辺の方からも「最近は静かになっているよ」と聞きました。一件落着です時には力技も必要かも、但し細心の注意をいかがでしたでしょうか。賃貸管理では、時に常識が通じない相手というのもあります。そんな時には少々粗い対応の方がいい場合もあります。とはいえ、全員におススメはしません。私は比較的大柄な男性ですし、今回の相手はまだ年端もいかない若い青年たちでした。だからこそ、このような結果になっただけという結果論かもしれません。それでも、このエピソードは管理スタッフのトラブル対応の基本があると思います。それはどんなに感情が昂ったとしても敬語を崩さないようにする(音量は多少ＯＫ) 一人で対応しない(出来れば上司と対応する) 相手を追い詰める時はしっかりと証拠を揃えておくこのポイントが言いたいだけです。実際は感情的にブチギレることは、百害あって一利なしです。今回私も「ブチギレた」というものの、実際にはそのように見えるように「振舞った」だけです。相手によっては、管理会社から怒りの表現を見せることが有効な時もあると思っています。だからといって私のとった対応がベストだとは思っていません。もっと上手なスタッフなら、こんな方法を取らずに解決できたことでしょう。まだまだ精進が足りませんね、いつか言葉や論理だけで解決できるようになりたいものです。
賃貸管理の原理原則｜なぜ当社は「オーナーファースト」を貫くのか
誤解を招きやすい言葉だから説明したいこの記事を書いているのは２０２５年参議院選挙の前日です。今回の選挙では「日本ファースト」という言葉が頻繫に飛び交っていますね。少し前ですとアメリカ合衆国でも「アメリカファースト」を掲げたトランプ大統領が当選しましたし、東京都議会選挙では「都民ファースト」が旋風を巻き起こしました。さて、この「○○ファースト」ですが、我々賃貸管理会社にも命題となる問いがあります。オーナーと入居者、どちらを優先すべきか？我々、賃貸管理会社で働く人間は常にこの間に立たされます。このオーナーと入居者は頻繁に相反関係になりやすいものです。例えば家賃一つとってもそうでしょう、入居者さんは出来る限り安い方がありがたいですし、オーナーさんは高い方がありがたい。では、その間に立つ管理会社は「○○ファースト」はどこに置くべきなのか？これに対する私の答えは賃貸管理会社は「オーナーファーストであるべき」正直、これ以外の答えはないと思っています。管理会社の使命とは何か？「オーナーファースト」の真の意味賃貸管理会社の存在意義は、突き詰めると「物件オーナーの資産を守り、育てること」に尽きます。物件の維持管理、入居者対応、家賃管理、リフォーム提案——その全ての根底にあるのは、「物件オーナーの収益を守る」という視点です。ここまで読むと「ケッ！金持ちの犬が！」と思われるかもしれませんが、そうではありません。なぜこれほどまでに「オーナーファースト」が大事なのでしょうか？理由は非常にシンプルです。オーナーの収益が守られなければ、賃貸物件そのものが市場から消えてしまうからです。みなさんはご存じでしょうか？全国的に公営住宅が次々と減少しているということを？そう、この人口減少社会と公営住宅の維持が負担となっており、各市町村からどんどんと公営住宅は減ってきています。国としても住まいの確保は民間の力が無ければ維持していけないのです。そういった状況で仮に賃貸物件を所有する方の収益がなければ、どうなるでしょうか？入居者様がどれだけその物件を気に入っていても、収益が立たない物件を維持し続けることは不可能です。物件が消えれば住まいも消え、入居者様の「安心して暮らせる場」もなくなってしまいます。つまり、賃貸物件はどう取り繕っても、所有者の収益を守ることが大前提となるのです。入居者を軽視してよいという話ではないここで誤解されがちなのは、「オーナーファースト＝入居者軽視」ではないということです。むしろ、オーナーを大切にするからこそ、入居者も大切にするべきなのです。なぜなら、オーナーにとっての一番のリスクは「空室」です。空室は収益を失うだけでなく、物件価値そのものを下げる要因にもなります。だからこそ、私たち管理会社は「入居者様に選ばれ続ける物件」であるよう、清掃・修繕・苦情対応に全力を注ぎます。良い入居者様が長く住んでくれれば、それが一番オーナー様の利益になりますし、同時に入居者様にとっても「安心・快適な暮らし」が実現します。例えば間違った「オーナーファースト」を掲げて、入居者軽視をした場合、短期的にはオーナーが助かるかもしれませんが、そんな横暴なことをしてしまっては入居者さんはその物件に見切りをつけて、引っ越してしまい、結局はオーナーファーストを守ることは出来ないでしょう。つまり、本当にオーナーファーストを貫くためには、入居者様を大切にしなければならないのです。だからこそ、時には入居者軽視に流されそうになるオーナーさんを諌めたり、入居者の住環境維持や満足度向上を絶えずオーナーさんへ提案するのです。短期的にはオーナーさんも出費になり辛いかもしれませんが、長期的にみた収益を守る為に提言するのです。その順番をはき違えず、感情に流されずに、正しいバランスで立ち回ることこそが、管理会社としての使命だと私は考えます。哲学がブレない組織であるためにでは、なぜそんな誤解を招きそうなことを表明するのか？という問いには当社のスタッフが迷いなく行動が出来る為です。冒頭に書いたように、我々賃貸管理会社というのは本当に様々な問題が発生します。答えが一つでない問題を前にした時の為に、価値判断基準を設けておくことが必要なのです。「オーナーのために」——この軸さえブレなければ、日々の判断や行動に迷いはなくなります。そしてその延長線上には、必ず入居者さんの満足、ひいては地域全体の暮らしの質の向上があると信じています。「原理原則」と「オーナーファースト」は当社において大事な価値判断基準になっています。今回の選挙もどういった結果になるのかは分かりません。世の中には多様性や自由を求める声も多く、本来は歓迎されることと思います。しかし、その多様性や自由は時に判断を難しく、また結果責任が伴います。当社では私が最終的な責任を取る立場にある以上、この価値判断基準を掲げています。スタッフが現場で迷いなく判断できるように物件のオーナーさんと入居者さんが共に満足いただけるようにそんな理想を追い求めながら今日も頑張っていこうと思うのです。
【エリアの見分け方】その地域、ファミリー需要があるのか？「ケーキ屋」で見る街の実力
不動産投資や物件購入を考える際、エリア選びは非常に重要な要素です。家賃相場や駅からの距離、治安や学校の評判など、さまざまな視点から検討されると思いますが、今回は少しユニークな “エリアの見極め方” をご紹介します。もちろん、そのエリアを確認する場合には、賃貸ポータルサイトや路線価、その他様々なデータを分析することは当然のことと思います。しかし、そういった数字のデータ以外にも重視すべき視点の一つとしてご紹介してみようと思います。これは特にファミリー需要を調査する時に参考にするのです。それは―― 「その地域にケーキ屋（お菓子屋）があるかどうか」を見るという方法です。どういうことなんでしょう。ケーキ屋は“生活水準”のヒントになるそもそも、ケーキ屋さんは、日常生活に必ずしも必要な施設ではありません。ドラッグストアやスーパーと違い、嗜好品に分類されるお店です。それでもなお、その地域でケーキ屋が成立しているということは、そこに“少しの余裕”のようなものがあることを示しています。ケーキ屋に行く時というのは、どういう時でしょうか？手土産としてお菓子を買う自分や家族へのちょっとしたご褒美にスイーツを楽しむ来訪者へのお茶菓子もちろん、お子さんへの誕生日ケーキなどの習慣も含まれますが、その地域に根差しているケーキ屋(お菓子屋)というのは、基本的には近くの方の上記のような習慣で成り立っていることが多いのです。逆にいえば、そのようなお店がある場合は「この地域の人は上記のような習慣を持ち、それなりの所得水準であろう」という推論が成り立つわけです。そうした「消費のゆとり」がある地域には、一定の所得水準・文化的関心・住民の安定した生活が見られることが多いのです。もちろん万能であるはずもないがさて、ここまで読んだ方の中には「私の住んでいる地域にはケーキ屋がないが、安定した地域だ」「ケーキ屋の有無で決めつけるな」というご意見があろうかと思います。当然ですね、ケーキ屋がなければダメなエリアかという訳ではありません。単に用途地域の関係でケーキ屋が法律上作れないエリアはかなりありますし、ケーキ屋の有無で全てが分かるほど万能ではありません。これは、地域の賃貸需要、エリアの調査を数多く行ってきた私の経験則から出た一種の「あるある」です。私自身、エリアを見る時には「近隣の商業施設」を確認します。その地域が住みやすいか否かは、地域の商業施設の数や種類にも左右されますからね。その中で「このエリアは賃貸需要高いな・・」と思うエリアの多くにケーキ屋があることが多かったのです。また、その理由を考えた時には上記のような理屈があるんだろうな。という帰結です。なのでケーキ屋は判断材料の一つと捉える程度です。ケーキ屋チェックの活用法では、その調査方法ですが、簡単です。 Googleマップで「ケーキ屋」「洋菓子」で検索してみる個人経営のお店が複数あるかを確認（大手チェーンよりもローカルが◎）周辺の飲食・小売店舗とのバランスを見るできれば長年やっているお店があれば高評価もちろん、これだけで全てが判断できるわけではありませんが、複合的な指標のひとつとしては非常に有効です。街の“余白”を読む「ケーキ屋がある＝豊かで良い街」と断言はできませんが、 “余裕のある消費”が日常に存在する街は、投資先としても住環境としても安定している可能性が高いです。実は私の持論は他にもあるのですが、文章でお伝えするのが難しい感覚や、一部の人にとっては不快な表現になってしまう可能性もありますので、ご興味がある方は、お会いする機会などがあればお伝えしたいと思います。路線価や用途地域などのデータや数字以外にも、不動産の目利きにはたくさんの見方があると思っています。そういった視点をもつことで、他の人には見えない需要を掴むチャンスが増えるかもしれませんからね。
不動産相続で人生を狂わせる子どもたち　～「欲しい」人ほど失敗し、「要らない」人が育てる～
不動産投資をしている大家さんの多くが、「この物件や資産をいずれは子供に遺したい」と考えています。その気持ちは非常によく分かります。自分が長年かけて築いてきた資産を、次の世代に引き継ぎたいというのは、親として自然な想いでしょう。しかし、私たち不動産業者として現場を見ていると、「資産を遺すこと＝幸せを遺すこと」には必ずしもならない現実があります。今回は、不動産や資産を遺す前に「本当に託してよいのか？また、託すためにはどうするのか？」というテーマを書いてみたいと思います。遺したい「親」が見ることが出来ない、不動産を遺した未来と現実をご紹介してみましょう。子供に遺した結果、逆効果となるケースまずは、資産を残されたことが本人の為にならないケースです。親の資産に依存してしまい、定職に就かず、浪費を繰り返し、結果として物件を次々と売却。その資金も消費や借金返済に消えていくという、非常に悲しいですが、これは定番事例でもあります。私たち不動産業者はこのようなケースをたくさん見てきました。「親御さんが今の姿を見たらどんなに悲しむことだろう」とやるせない気持ちになります。資産があるという甘えから、自分の人生に対する真剣さが薄れているのでしょう。将来の見通しが甘くなり、地に足のついた計画を立てる力を失ってしまうのです。他には、親の遺した資産を元手に、十分な準備や経験がないまま安易に起業や独立をしてしまう人もいます。一見、志のある行動のように見えても、実際には経営の厳しさや責任を理解しておらず、結果として失敗することが少なくありません。親の遺したものが、かえって子供の人生を狂わせる。時に「この人は親御さんからの資産さえ無ければ、真面目で真っ当な人だったのかもしれないな・・・」とやるせない気持ちになることがあります。せっかくの愛情が、自分のいない世界で、子供の生きる力を奪ってしまう。という悲しい現実です。成功する相続には教育が欠かせない一方で、しっかりと時間をかけて資産形成や不動産経営について教育してきた大家さんの子供たちは、むしろ「資産は自分で作りたい」「親の物件は必要ない」と言うことがあります。まったく親御さんの資産をあてにしていないのです。それでも、いざ相続するときには冷静に事業を引き継ぎ、むしろ改善・成長させていく力を持っています。皮肉なことに、資産を「欲しい」と言っていた人よりも、「いらない」と言っていた人の方が、成功する傾向にあるのです。この矛盾の背景には、“資産を持つ覚悟”と“自立心”の差があります。不動産経営は、決して楽なことばかりではありません。入居者対応、資金繰り、税務管理、修繕計画など、実務は多岐にわたります。しかし、そういった試練や知識なども親御さんから受け継いでいた結果、残された資産を浪費することもなく、実り多い物として受け継いでくれるのです。また、これは不動産に限ったことではなく、現金や株なども含めて全ての資産に共通することですが「扱えない人には時に毒にすらなる」という視点は大切かもしれませんね。前段ではネガティブな事例を挙げましたが、大多数はこのパターンです。そもそも、資産を遺したいという愛情をもって育てる過程で、このように資産を扱う教育というものを重視しているのでしょう。遺すのは「資産」だけでなく「生きる力」もドラマや映画などでは「相続」はドロドロしたり、骨肉の争いのように描かれることが多いものです。しかし、現実には遺された資産により救われていたり、親御さんへ感謝している場面がほとんどです。ドラマのような事態にならない為には、受け取る側の「生きる力」や「自立心」のような物が必要なのでしょう。私も子供がいますが、子供たちには「生きる力」を身に付けておいて欲しいと切に願います。私は今のところ渡せるような「資産」は持ち合わせていないので、揉めることもなさそうですけどね・・・いずれにしても、あなたが大切に思っているお子さんに最初に遺すべきは、あなたの「人生を生き抜いてきた経験や力を教えること」であることは間違いないようです。

物件名	精〇と時の部屋
賃貸借期間・契約種別	2025年4月1日～48時間　定期賃貸借契約
居住人数	１名～２名まで　※ルームシェア可
敷金礼金	なし
設備その他	バストイレ別　シャワー完備　水道　食事つき　ベッド付
契約条件	・原状回復不要・室内の使用で起こる事項は貸主免責・退去は自己責任

(2ページ目)【急募】限定１部屋のご紹介　賃貸借期間2日間限定！　～〇神と時の部屋～

4月1日～の2日間限定

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本年もお世話になりました　～来年も良い年になることを願って～

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