和洋折衷の上品な甘さ
とある日、私は疲れ切っていました。
トラブル処理、次から次へと来る書類の処理、私は疲れ切っていました。
そんな時にふと思いました。
「甘いものが食べたい」
私は甘党です。お酒は得意ではありません。
それだけに、こんな疲れ切った日には「心の底から美味しいと言えるお菓子が食べたい」と思いました。
そこで当社勤務の女性スタッフに尋ねました。
「霧島市で私の疲れを癒せる美味しいお菓子を教えて欲しい」と
女性スタッフは言いました。
ロータスホームから歩いてすぐの場所に有名なお菓子屋さんありますよ。行ったことないんですか？
なんてこった、そんな近くにあったのかと
私は店から出ると徒歩で向かいました。
私の足で徒歩２０秒で着きました。
しかもこのお店
一週間に２日(水・土)だけの営業とレア感もあります。
そこは正に期待以上の出会いとなりました。
お店の場所
お店の場所ですが、国分方面から来た場合、山形屋ストアを国分隼人自動車学校方面へ曲がり、100ｍ程走った右側にあります。
外観は普通の一戸建に見えますので、通り過ぎに注意です。
駐車場はお店前に一台停められます。
もし空いていない場合は道向かいに停車スペースがあります。
店内に飲食スペースなどはないので、すぐに空くことでしょう。
当社からすぐの場所です。
お部屋探しの後にも是非お立ち寄りください。
こちらがお店の外観
お店の前に１台駐車場が無料で停められます。既に満車の場合は道向かいにスペースがありますね。中には飲食スペースはありませんので、すぐに空くとは思います。
お店の営業日は水曜日と土曜日のみ10：00～15：00の間と貴重
店内の様子
店内は販売スペースのみで小さなお店です。
お客様が２組ほど入るといっぱいでしょう。
私が行った時は、予約して受取りに来た方を多く見かけました。
滞在時間は短めなので、待ち時間はほとんどないです。
店内はキレイでインテリアなども感じのいい雰囲気になっています。
入って右側に焼き菓子がならんでおり、ショーケースにはケーキ８種類ほどならんでいました。
お菓子の数々
店内の商品の数々です。
こちらのお菓子はどれも美味しいのですが、特徴があります。
しっかり甘いのに、まったくクドくないのです。
私は甘党です。
たまに「甘さ控えめ」がウリのお菓子を口にすると、思うことがあります。
「ただ甘さが少ないだけじゃないか」と
とはいえ、甘ったるくて食べた後に胃もたれするようなお菓子も厳しいですよね。
お菓子のｅｎのお菓子は違うんです。
甘さはしっかりとあるんです。だけどサッパリしているんです。
店主さんに味の感動をお伝えしたところ
甘さを引き立たせる為の「塩」の使い方がコツかもしれませんねーとのこと
洋菓子でも和菓子のように、塩を効かせることで、甘さを引き立たせるようにしているそうで、味に深みやサッパリとした後味を作ることができるようです。
確かに店内にはバスクチーズケーキやガトーショコラなどの洋菓子から、どら焼きやいちご大福などの和菓子もあるのです。
そういった和洋折衷の技術を、和菓子にも洋菓子にも活かしているのがｅｎ９０５さんの最大の特徴かもしれませんね。
パウンドケーキは特に人気で、中でも目玉は小豆をふんだんに使った「大納言」
この大納言ですが、大げさでも何でもなく、早めに行くか予約しないと高確率で売切れだと思います。
写真を撮ったこの日も、１１時過ぎに行ったところ、既に残りは１個でした。
個人的にはレモンパウンドケーキも絶品でした、レモンの爽やかな風味が甘さとマッチしていて美味しかったです。
あとはチョコレート系のお菓子はどれも絶品です。
生チョコバスクケーキはこの日も売り切れでしたし、ガトーショコラなどのチョコ系は店主さんこだわりのチョコレートを使っているそうで、いつ行っても残りが少ない印象です。
私は味音痴なのと、食レポが下手なので、感動をお届け出来ないのがもどかしいのです。
チョコレートのビター感というか、甘さもよくて、食感もよくて・・・・・・・・・・
とにかく食べてもらえれば分かりますから
正面のショーケースにはケーキや大納言などが並んでいます。このは１１時でしたが、既に売切れも
人気のガトーショコラ、なんでも冷凍庫で凍らせた直後でもおいしくいただけるとのこと、チョコレートの量が多い気がします。しっとりとしたケーキです。
本格的なバスクチーズケーキですが、味は市販のものよりもっと濃厚で複雑な味がします。秘密は何なんでしょう
前回食べて美味しかったので、今回も！と思った生チョコバスクですが、既に売切れ
次回は予約していこうと思います。
和菓子は西郷どん村の物産館でも買えるようです。
焼き菓子コーナーは特にお値段がお求めやすいなと思います。
どら焼きは餡子がズシっと入っています。
パウンドケーキはどれも素材の味がしっかりと出ています。
レモンは本当におススメです。レモンの香りと爽やかな後味が最高です。
みんなお目当ての大納言。４種類の豆を使っており、風味も最高です。
お茶ともコーヒーとも合う、なんとも美味しいお菓子です。
予約を活用した方がいいかも
店主さんにお話を聞くと、最初は自分のお子さんに向けてお菓子を作っていたそうです。
お子さんが食べやすいように、喜んでもらえるように作っていたところ、このお店の開店に至ったそうです。
どおりで、どのお菓子も食べやすく、愛情を感じるのは、まさに我が子に美味しく食べて欲しいとの想いが詰まっているからなんですね。
お菓子そのものも「我が子のように感じる」と嬉しそうにお話する店主さんが作るのであれば、お味も納得ですね。
いつ伺っても売切れの物が多いですね。とお話をすると
「前日までにご予約をしてもらえればご用意しておけるので」
予約していると１８時まで受け渡し対応ができるとのことで、営業時間の１０時～１５時の間に行けない方も仕事終わりに受け取れますね。
気さくな店主さんが、正に我が子のように手塩をかけたお菓子の数々、ぜひご賞味ください。
そして、近くにあるロータスホームもよろしくお願いいたします。
| 店舗名 | お菓子の～ｅｎ９０５～ |
| 住所 | 〒899-5102 霧島市隼人町真孝166-1 |
| 電話 | 090-5082-8443 |
| 営業時間 | 10：00~15：00 毎週 水曜日・土曜日 |
| 予約方法 | 電話で予約できます |
| インスタグラム | https://www.instagram.com/okashi_no_en905/ |
お問い合わせ
-
管理会社あるある ～嘘じゃないのに！編～
不動産屋は噓つきと思われやすい 今回は悲しい管理会社あるあるをご紹介してみようと思います。 昔から不動産屋といえば「噓つき」のイメージがあるようで、不動産屋と自己紹介してから話すと 「またまたー、上手いんだから」と言われたりもします。 また、取り扱う物が高額だったり、生活に深く関わる物なので疑って見られることが多いのは仕方のないことかもしれません。 最近は減ったものの、昔は悪どい業者が多かったことも一因でしょう。 しかし、そんな不動産屋ですが、正直に取り組んでいるにも関わらず「嘘くさい」と思われる現象への弁明というか言い訳というか真実をお話してみようと思います。 分かって欲しいんですよ！ 入居前には大丈夫だったのに・・ 空室のお部屋が無事決まりました。 そうすると、大体の管理会社は「入居前チェック」を行います。 言い方は別として要は「引き渡し前の最終確認」です。 大体こんな項目をチェックすることが多いのではないでしょうか。 ハウスクリーニングでキレイになっているか 換気扇やエアコンなどは正常に動くか 備え付けの電球など切れていないか 付属設備が揃っているか 残置物などが残っていないか もちろん、募集時にも確認はしているでしょうが、引き渡し前に再度確認をしているのです。 しかし チェック時には大丈夫だったのに、入居後一日目で壊れる設備があるのです そうすると引き渡しを受けた入居者さんは思うのです。 「事前にチェックしていないんだ」と しかし、自分自身がチェックしている時などは言いたいのです。 「昨日までは動いていたんです」と その言葉が噓くさく映っているのも十分理解しているのですが・・・ 特に電気関係の設備が多いのです。 私はブレーカーが原因ではないかと疑っています。 空室のお部屋は基本的には電気の契約をしています。 電気が通電していないとハウスクリーニングやご案内時の照明なども稼働しませんので、当社では基本的には契約しています。 そうすると当然、ご案内の度にブレーカーの上げ下げをするのですが、電気系の設備や機器は本来、電源を切ってからブレーカーを下げた方がいいと聞きました。 しかし、ご案内の時などに営業マンやお客様が電気機器を動かすのですが、機器の電源を切る前にブレーカーで電源を切ったりすると、あまり電気製品にはよろしくないような気がしています。 事実、ブレーカーを上げた瞬間に切れる電球などを多く見かけます。 いずれにしても、時既に遅し、お客様は疑念を持った目で見てしまうのは仕方ないとも思えます。 でも、再度言いたいのです。 「私がチェックした時は本当に大丈夫だったんです」と オーナーの圧力に屈する業者さん 物件には老朽化や故障がつきものです。 そういった場合に見積りや修繕プランを提出するのも管理会社の大切な役目です。 その場合でも、管理会社は「最善」のプランを出すべきです。 様々な側面から検証します。コスト・長期的なリスク・時間、それぞれに大切なものです。 その為には時には現地で専門業者さんと打合せを行うことも珍しくはありません。 現場では私たち管理会社は様々なアプローチを検討します。 「もっと安価に直せる方法はないか」「こういった方法ではダメか」などとオーナーや入居者にベストな対応を探るのです。 しかし、専門業者の立場とは時に相容れないこともあるでしょう。 「そんな直し方ではダメだ」「どうせならココまではやった方がいい」と業者さんからの厳しい指摘もあるでしょう。 そうして検討を重ねた結果、ベストと思える案をオーナーへ報告します。 この時にオーナーの中には「私も見たいので現地で打合せしましょう」というケースがあります。 もちろん、来て打合せした方が話も早かったり、納得してもらえることも多い為大歓迎です。 が、しかし この立ち会いでの打合せ時にそれはやってきます。 現地でオーナーと管理会社と業者の３者で立ち会った時に オーナーの圧力に屈した業者さんが見解を変えることがあるのです 例えば何かの修繕があったとしましょう。 管理会社と業者だけの時は 管理会社「今回は費用を抑える為に補修でいけませんか？」との問いに 業者「いや、すぐにダメになって逆に勿体ないから、絶対交換じゃないとダメだよ」と答えていたにも関わらず オーナーが来た途端 オーナー「今回は補修でいけそうな気がするので補修でお願いできませんか？」 業者「そうですね、今回は補修の方がいいと思います」 管理会社「・・・・・・」 おいおい、まるで管理会社が不要な工事を提案してぼったくろうとしてるみたいじゃないか・・ となってしまいます。 もちろん、計画の変更はあってもよいのですが、事前の打ち合わせの時の熱量はどうした？となってしまいます。 ある程度信頼できる業者さんだとこういったことは起こらないのですが、付き合いの浅い業者さんだと稀にこういったやり取りが起こってしまいます。 心の中では 「この前は絶対ダメって言ってたじゃん」と思ってしまい、こちらも不信感を覚えます。 しかし、それ以上にオーナーに不信感を持たれていないか心配になりますね。 この時も気まずい思いをしながら「本当です。この前の打合せでは絶対ダメと言われたんです」と言ってしまうこともあれば、ぐっと飲みこむことも正直あります。 もちろん、その提案がベストかどうかを見抜く知識こそ管理会社には必要ですから、業者さんが態度を変えたとしても、鵜吞みにせずに、自信があれば「いや、それでも○○の方がいいと私は思います」と言えるように勉強しておきましょう。 交渉事 昔、こんなことがありました。 とあるお部屋が長らく空室になってしまいました。 そこでオーナーと協議した結果、家賃を少し見直すことにしました。 すると電話が掛かってきました。 「あの時家賃交渉出来ないって言っていたのに、嘘だったんですね！」 声の主は同じ物件に現在住んでいるAさんでした。 Aさんは１年前に入居した方でしたが、当時入居する時に家賃交渉をしていたんです。 しかし、その当時は家賃交渉は実を結びませんでした。 そんな中、自分と同じ間取りのお部屋が家賃が下がっていたのを見ての電話でした。 ハッキリと言いましょう。 家賃というのは一律絶対ではありません 経年や空室状況、部屋の仕様など総合的に判断して決定されるのです。 事実、この安い方のお部屋は原状回復の度合いや部屋の位置などもAさんのお部屋に比べると条件は良くありませんでした。 また、空室の期間も同様に違えばオーナーが方針転換をすることもあり得るのです。 「当時は残念ながら交渉は効かなかった」というだけで嘘ではないんです。 Aさんにはそういった状況や実際のお部屋なども見てもらい、「やっぱり今の条件がいいです」と言ってもらえましたが、確かに情報だけ見れば「交渉してくれなかった」と思われても仕方なかったかもしれませんね。 あくまで一例ですが、交渉事というのは本当に色んな条件で可否が決まるものです。 大袈裟でも何でもなく「単にたまたま機嫌が良かった」というだけでＯＫになったりするものです。 家賃だけに限りませんが、交渉事というのは本当に分からないものですからね。 今回は言い訳です いかがでしたでしょうか。 今回は単に日常で受ける言葉につい「分かって欲しい」という想いだけで書いてみました。 疑わしく見える不動産屋という業種というのは理解しているのですが、たまには言ってみたかったのです。 その場面場面では一生懸命やっているスタッフもいたりしますので、少しだけ「あぁ、本当かもな」と思ってもらえたら嬉しいです。 それでも、大事な住まいのことです。 相手を疑う位、真剣に取り組んでいただいた方がいいとも本気で思っています。
-
「物件は買えるなら買って損はない」は本当か？
不動産バブルが鹿児島にも到来？ 先日のこと、知り合いの不動産業者の社長さんから連絡がありました。 「今日楽待に出てた物件見ました？」 私は新着通知が来た段階で一応見ていました。 確かに、ここ最近の物件の中では条件的に良いように思えました。 恐らく今日か明日にはサイトから消えていくのではないかな？と思ってはいましたので 私「確かに、最近ではいい物件だと思いましたね、それがどうかしたんですか？」と尋ねたところ 「今日の午前中だけで買付が３０件以上入ってるみたいだよ、すごいよねー」とのこと その社長さん自身も、確かにいい物件だと感じてはいたようで、身の回りのオーナーさんにも勧めていたそうです。 しかし、その殺到具合に驚き、話のタネとして連絡をくれたようです。 老後2000万問題や昨今の投資熱により、不動産投資を始めようという方が増えています。 これまで別の投資をしていた方なども参入してきて、現在は不動産価格も近年あまりないレベルの価格と思えます。 ちなみにこの連絡をくれた社長さんは常々こんな持論を言っています。 「物件は買えるなら買って損はない」 これは本当なのでしょうか？ 物件の価格が高いと言われている今もそうなのでしょうか？ 我々は管理会社として日常の収支を見ている中での一意見を出してみようと思います。 まずは大家さんを３つのタイプに分類 キングダムが好きなもので、申し訳ないです。 さて、私は大家の会に参加させていただくこともあり、自社でお付き合いがあるオーナーさんだけでなく、色んなタイプの大家さんとお知り合いになることも少なくありません。 そんな中で大家さんのマインドは大きく３つに分かれているようです。 ①今は物件価格が上がっており、買い時ではない 静観タイプ ②融資がつくなら、買えるならどんどん買いたい 積極タイプ ③昔を懐かしみながら、とはいえ前に進む 現実受入れタイプ 簡単にご説明すると ①は不動産投資を今回の投資ブームが来る前に始めていた方に多く見られます。 ほんの6年～10年前までは現在では考えられない程、不動産投資に対する融資も銀行側も積極的な時期でした。 また、利回りも現在の水準とは比べるまでもなく高い利回りでした。 当然ライバルの存在もそこまで多くはなく、利益を出しやすかった時代です。 そんな時代を知っているからこそ、この物件価格が上がった時勢では自分の眼鏡にかなうような物件は当然無いと考えており、「いつか物件価格が下がった時に買おう」と考えているようなタイプといえます。 ②はここ最近不動産投資を始めた方に多く見られます。 不動産投資の魅力をYouTubeや書籍などで勉強し、その魅力に恋焦がれている方が多く、不動産会社やセミナーなどに通い、情報収集に熱心な傾向にあります。 元々始めた時期が時期なだけに、昔のイメージは持ち合わせてはおらず、この時勢においてもやはり「買えるなら買う」というマインドは強い方が多いといえます。 投資スタイルは千差万別で所謂「メンター(指導者、助言者)」の影響が強い方も多く、極端な傾向がある人も多い。 この状況でも積極的に買おうとする意思が強い。 ③は①と同じく、以前より不動産投資は行っていたが、①とは違い「昔は良かったなー」と懐かしみながらも、この状況に合わせていこうとしているタイプです。 もちろん、以前から所有している物件の条件が頭をよぎるものの、時勢に合わせて購入をコツコツと進めていく様が①とは違うといえるでしょう。 正直、このご時世で一番強いタイプと思っています。 不動産投資の経験と実績を武器に、金融機関からの信用も厚い印象があり、物件運営能力も経験をもとに進めていける方も多いといえます。 この３つのタイプの大家のうち、「買って損はない」と考えている傾向が強いのは②と③です。 では本当に「買えるなら買って損はない」んでしょうか？ 結論「買って損はない」は条件つきで肯定 それぞれの考え方は良く分かります。 また、どのタイプがいいのか？という話ではありません。 私は常々「不動産投資は自分に合ったスタイルが一番いい」と思っており、「正解」というのはなく 「自分の選んだ道を正解にする能力があるかどうか？」 これだけだと思っています。 良く分かるエピソードとして 当社のオーナーさんに私が名将(優れたオーナー)と思っているAさんという方がいます。 この方が所有する物件の入居率は常に良好です。 物件の状態も常に良好です。 元々は古かったり、入居率が良くない物件を購入しては手を入れ、管理会社と連携しながら満室経営を行います。 そして年数が経った辺りで売却します。 入居率も良く、物件の状態も良い為、それなりに高い金額で売却を成功させます。 では、このAさんから物件を買った方は上手くいくかというと、そうとも限らないのです。 物件の状態も間違いなくグレードアップしていますし、人気物件だったはずなのに・・・です。 管理会社がロータスホームではなくなったことが原因と思いたいところですが、正体はハッキリしています。 結局Aさんの運営能力が高かったのです このAさん、我々の意見を上手に採用してくれます。満室の為の提案をほとんど聞いてくれています。 しかも、支出に関してはシビアです。価格についてもしっかり見ています。不要な工事などは間違ってもしないことでしょう。 人当たりもよく、当社の営業マンとのコミュニケーションも良好です。 そうすると自ずと結果は良いものとなる訳です。 一方、Aさんから物件を引き継いだ方は大変でしょう。 物件が持つ本来のポテンシャルに任せていたのでは、Aさんと同じ結果は出ません。 Aさんの運営力によるものが大きかったことを後から実感するのです。 もちろんAさんといえど、あまりにダメな物件を買ってしまえば厳しいでしょう。しかし、Aさんが所有する物件はいつでもマイナスからスタートする物件です。 それを自身の力と管理会社を上手く活用することで「正解」にしてしまえる力があるのです。 Aさんのような運営力があれば正に「買えるなら買って損はない」ということは可能だと思いますし、その力があれば「買って損はない」という物件を見抜く力があるでしょう。 もし、仮にそういった力がなければ「買えるなら買って損はない」はあまりに危険であると思えます。 説教くさくなったので経験から見よう そんな説教くさい話が聞きたいんじゃない そんな声が聞こえてきそうなので、もう一つ聞きたくなるであろう内容を今までの経験を基に「買えるなら買って損はない」を検証しましょうか。 私はこれまで述べ数百人の賃貸オーナーと出会ってきましたが 賃貸物件を買って、それが原因で自己破産まで至った方は見たことがありません じゃあ「買えるなら買って損はない」ってことじゃん！と思うでしょう。 これも補足が必要です。 あくまで「賃貸物件のせいで」自己破産した方を身の回りで見たことがないだけです。 これはどういうことかというと、自己破産まで至った方は確かにいます。 しかしそれは本業だったり、別な事業やギャンブルなどの「賃貸物件」とは直接関係の無いことを原因としての自己破産はあるということです。 また、私の周辺のオーナーさんは運営能力が比較的高い方が多いという補正も必要です。 当社では投資型ワンルームやサブリースを取り扱っておりませんので、あくまで管理会社という立ち位置ですから、自分で判断した物件を預かっている立場の為に見たことはありませんが、投資型ワンルームやサブリース物件などを含めると、確かに自己破産まで至るケースは数多く見てきました。 しかし、そういった不利な条件でなければ賃貸物件そのものが原因で破滅まで追い込まれるケースというのは、少なくとも私の身の回りでは見たことがない。ということです。 結論を言いますと、賃貸経営というのは物件という「物ありき」であることは間違いないのですが、持論として 賃貸経営は事業であり、オーナーは経営者 と思っております。 優秀な経営者と情熱のある管理会社がタッグを組んだなら「買えるなら買って損はない」は本当だと思います。 最後まで読んでいただいて「結局は力量によるんじゃないか！」と思われたかもしれませんが、それが現実です。 そんなに甘いものではないと思います。 もちろん当社を含めて管理会社はそのサポートや提案を全力でいたしますので、何もかもを自分で背負う必要はありません。 あなたに力量があり、一生懸命に取り組む管理会社と出会えれば「買って損はない」のですから、その面では夢があるのは事実だと思います。
-
税務署から入居者の調査依頼 ～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～
突然届く手紙 管理会社には日々様々な手紙や問い合わせが来たりします。 今回は税務署から来る「照会書」についてご説明してみようと思います。 一定数の戸数を管理していると、たまーに来るこの調査依頼。 初めて見る担当者は困惑することもあります。 大体の疑問としては 何のために調査されているのか？ そもそも答える義務があるのか？ 答えることで個人情報保護法に触れないか？ どこまでの範囲で答えるのか？ 答えた結果、何が起こるのか？ これらについて私が知る範囲でご紹介してみようと思います。 ちなみに私の個人的見解なども入っているので、迷ったら専門家に相談してください。 あくまで私のこれまでの経験と税務署の方に聞いた範囲などになりますので、その点は悪しからず。 税金を滞納している方の調査 まずは何の為に調査しているかですが 税金を滞納している人の調査です 冒頭の画像でいうと「調査対象者」に記入されている方が所得税や住民税などの税金を滞納している状態です。 そして、多くの場合「調査対象者」と連絡がつかず、税務署が差し押さえなどを検討している段階という訳です。 そこで、現住所の確認や敷金の有無などを管理会社に確認している訳です。 ちなみに調査対象者が勤めている場合は、勤め先の会社にこの「照会書」が届くこともあります。 これも同様に「現在勤めているか？」「給与などを差し押さえることが可能か？」などを調査している訳です。 では、この照会書が届いたら管理会社は回答する義務はあるのでしょうか？ 回答はしないといけない なんとなく、書式の感じからするとアンケート的な雰囲気があるのですが、これはれっきとした法律によるものです。 照会書に小さく書いてある「国税徴収法第141条 質問検査権」が根拠となっています。 ちなみに141条はこんな内容です （徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権） 第百四十一条 徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、その者の財産に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二（事業者等への協力要請）及び第百八十八条第三号（罰則）において同じ。）その他の物件を検査し、又は当該物件（その写しを含む。）の提示若しくは提出を求めることができる。 一 滞納者 二 滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者 三 滞納者に対し債権若しくは債務があつた、若しくはあると認めるに足りる相当の理由がある者又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者 四 滞納者が株主又は出資者である法人 国税徴収法より この条文でいうと物件オーナーや管理会社は滞納者に対し、家賃という「債権」を持っているという形になります。 その為、この条文の範囲に入ってしまうのです。 そしてこの国税徴収法ですが正当な理由なく回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると 罰則があります 第百八十八条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした者は、一年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。 一 第百四十一条（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）の規定による徴収職員の質問に対して答弁をせず、又は偽りの陳述をしたとき。 二 第百四十一条の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避したとき。 三 第百四十一条の規定による物件の提示又は提出の要求に対し、正当な理由がなくこれに応じず、又は偽りの記載若しくは記録をした帳簿書類その他の物件（その写しを含む。）を提示し、若しくは提出したとき。 国税徴収法より 一年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。 「なんだコレ？回答しなくてもいいか」はダメです。回答は必ずしましょう。 次は気になる個人情報保護法との兼ね合いです。 開示しても大丈夫 そもそもですが、個人情報保護法には例外規定があります。 （第三者提供の制限） 第23条 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。 一 法令に基づく場合 個人情報の保護に関する法律より このように法令に基づいて開示を求められているものには適用されない訳です。 先ほどもご紹介した通り、この照会書は「国税徴収法第141条」を根拠としている訳ですから、開示したことで問題にはなりません。 もちろん、調査対象者の同意も必要はありません。 ただ、だからといって無条件に何でも回答すれば良いか？というと、私はそうは思いません。 ここからは私が回答する時に気を付けていることや、実際の回答方法についてご説明しようと思います。 管理会社が回答する場合の注意点 ここからは実際の回答方法についてご紹介しましょう。 実際の回答は「回答書」で返答します。 この照会書と一緒に「回答書」と「返信用封筒」が同封されており、この回答書と賃貸借契約書の写しをセットにして送付します。 ちなみにこんな感じになっています。 先ほどの照会書と書式はほぼほぼ一緒ですが、まずは回答者の住所氏名連絡先や記入日付を書きましょう。 住所や氏名は会社の住所や担当部署、担当者名でいいでしょう。 その他は質問事項を賃貸借契約書の記載事項を記入していけば良いだけです。 最後に賃貸借契約書のコピーを同封して返送すれば大丈夫です。 しかし、注意することもあります。 私が気を付けている点は 関係の無い方の個人情報は守る 対応が難しい場合には担当者に確認する の２点です。 どういうことかというと よくあるのが「調査対象者」が賃貸借契約書に記載されていない場合です。 どういうことかというと 例になりますが、調査対象者が (仮)山田 太郎 という名前だったとしましょう。 しかし、賃貸借契約書の名義には(仮)山田 花子 とあった場合です。 この場合、恐らくは山田太郎と山田花子は血縁関係などの関係はありそうな気がします。 ですが、山田太郎という人が賃貸借契約書の同居人にも記載が無い場合、本当に関係があるのかは立証しづらいですよね。 こうなると、問題は複雑です。 恐らくは家族や夫婦などの関係であると推測はされますが、賃貸借契約書上は記載が無いにも関わらず、この賃貸借契約書を開示してしまっても良いのだろうか？という疑問が残るのです。 例えば(仮)山田太郎という方が以前住んでいたかもしれないが、現在は同じ苗字の山田花子さんは他人だったら？と思ってしまいます。 先ほども申し上げた通り、この照会書を元に情報を開示しても個人情報保護法には当たらないのですが、万一、別人の情報を開示してしまったとしたらどうなるでしょうか？ その為、私はこういった状況の時はこうしています。 税務署の担当者に電話する 照会書も回答書も下の部分に担当部署と担当者の記載があります。 迷った時はこちらの担当者に電話しましょう。 先ほども書いた通り、わざと回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則はありますが、担当者に確認すればそういった恐れはありません。 ちなみに先ほどの例の場合はこんな回答でした。 私「(仮)山田太郎が賃貸借契約書上に名義でも同居人でも記載がないんです」 税務署の担当者(以下 税)「現在の方ってどなたになるんでしょうか？」 私「それは言えないんですが、名前をお伝えしていいか判断がつきません」 税「あぁ、そうですよね、ちなみに(仮)山田太郎さんの名前は入居申込書等にもありませんか？」 私「どこにも記載がないんですよね」 税「そうですか、それであれば賃貸借契約書の有無の欄に無と記載して返送してもらえますか」 こんな感じでした。 こちらとしては協力したいが、開示していいものか迷う部分は確認しても良いと思います。 最後に、私はこういった公的なお問合せでも対応として決めていることがあります。 聞かれたこと以上の話はしない 仮に私が調査対象になっている入居者さんのことで知っていることが有ったとしても、聞かれていないことを自分から話すことはありません。 例えば電話口で聞かれてもいないのに「(仮)山田太郎さん、車は○○に乗ってますよ」とか「たしかお勤め先が〇〇に変わってましたよね」などとは話しませんし、管理会社としては話すべきではない気がしています。 もちろん、そういった質問が正式に聞かれたなら知っている範囲では答えます。 しかし、事実かどうか分からない内容や聞かれてもいない内容については話すことはありません。 これは個人情報の観点という面もあるのですが、縁あって管理物件に住んでいただいた入居者さんに関係の無い事項で、管理会社が追い打ちを掛けるようなことを気分的にしたくない。という個人的な感情だと思います。 いずれにしても、聞かれたことに真摯に対応するだけで十分責務は果たしていますので、無用なトラブルを避ける為にも「聞かれた範囲で答える」で正解だと思います。追加の質問が必要なら聞いてくることでしょうから。 いかがでしたでしょうか。 要は分からない点については「税務署の担当者に聞けばいい」ということなんです。 まだ対応したことのない方に役立つ内容であれば嬉しいです。
-
賃貸経営上手なオーナーは管理会社の〇〇担当者とよく話している
名将達はみんな、この人と話している さて、今回も賃貸経営に役立ていいなと思い書いております。 私はこのブログで繰り返し書いてきた「名将」という言葉 賃貸経営というのを「戦い」と捉えて、その所有者であるオーナーを指揮官として賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と勝手に呼んでいます。 そしてこの名将達を観察することで賃貸経営を成功に導く指南書になればいいなと思っております。 今回は冒頭に挙げた通り、名将達が普段から管理会社の誰と頻繁に話しているか？をご紹介しようと思います。 管理会社には管理職、営業担当(営業マン)、管理担当、経理担当、メンテナンス担当など様々な担当部門に分かれているのが一般的です。 しかし、観察していると名将と呼ばれる人たちは、ある部門と頻繫に話していることが分かりました。 今回はそんな名将たちが誰と何を話しているのか？ そしてなぜそうしているのか？ を紐解いていく回にしてみましょう。 名将たちの頭のなかや理屈をご紹介出来ればと思います。 不正解は営業担当(営業マン) さて、最初に浮かぶであろう担当者は恐らく営業マンだ！と思われるかもしれません。 確かに空室を埋めてくれる最前線にいる営業担当は無視する訳にはいきません。 彼らが物件を紹介してくれて、魅力を伝えてくれることで成約へ導く大きな役割を担っていることは間違いありません。 ですが、名将達が日常的にコミュニケーションを多くとっているか？と聞かれればＮＯです。 お次は社長はじめ役職者たちでしょうか？ 社長や上の立場の方と話すことで、自分の物件へ目を向けてもらおう！そう考える方もいるかもしれません。 しかし、これもＮＯです。 名将達は役職者たちとは会えば普段のお礼を伝えてくれたり、何か大きな問題があれば役職者と話すかもしれませんが、これも日常的にコミュニケーションを取っている訳ではありません。 じゃあ経理担当だ！お金の支出をしっかりと管理しているんだ。 これも重要ですが、答えはやはりＮＯです。 もうお分かりですね。 正解は管理担当 名将達は管理担当と話す時間が一番長いのです。 そして、これはとても理にかなっていると思っています。 先ほども申し上げた通り、これは名将達の傾向であり、これをもって「他の担当者とは話さなくていいんだ」とは考えないでください。 それぞれに大事な役割があるのですから。 では、なぜ名将達は管理担当とコミュニケーションを取っているのでしょうか？ それは 名将達は自分の所有物件を「良い商品」に仕上げることを最優先にしている 説明していきましょう。 先ほど挙げた例のうち、満室経営を目指す為に営業マンとのコミュニケーションを重視しているオーナーは数多く見ます。 確かにこのアプローチは間違ってはいません。 紹介する営業マンが物件を積極的に紹介してくれれば、成約率は高まることでしょう。 確かにオーナーが魅力を語ってくれたり、営業マンと気心知れた関係になれたなら心強い味方になることでしょう。 しかし、名将達は元の発想から違うのです。 名将達は 「物件を魅力的に作ることが出来れば勝手に営業してくれる」ということを知っているのです。 私は賃貸管理を本業としておりますが、普段のオーナーさん達の会話で私とニュアンスが違う言葉があります。 それは 「営業力」という言葉です 多くのオーナーさんたちは「〇〇という会社の営業マンは営業力ある」という文脈で使っています。 確かにそういった営業マンが口が上手かったり、誘導するのが上手な営業マンがいることは理解しています。 但し、この文脈で使う「営業力」という言葉に私は懐疑的です。 管理会社として実感していることがあります。 「無理やりに近い誘導で入った入居者は短期で退去する」 例えば不動産会社に対して広告料(ＡＤ、入居促進費)などの名目でお金を出すことで営業マンに発破をかける行為があります。 確かに報酬や出来高は各社ともに欲しいことでしょう。 一生懸命に営業マンたちは入居付けに奔走してくれることでしょう。 しかし、そうして入居する入居者はどんな人でしょうか？ 本当にその物件に住みたくて入居した人でしょうか？ 営業にまるめ込まれて入居する可能性はありませんか？ もしそうだった場合、もとの希望条件などからも離れた物件に住んだ入居者はきっと居心地も悪いことでしょう。 そうすると入居の期間も短くなってしまいます。そしてオーナーはまた多額のお金を払い、満室を目指すことになります。 これでは満室経営とはいえ、支出がかさむ一方になってしまいます。 名将達のアプローチは異なります。 管理担当をパートナーにして「強い物件」を作る 名将たちは管理担当者の中でも「総合力」に長けた管理担当者と連携を取ります。 この管理担当者というのは単に「苦情対応係」ではなく、所有物件を日常の管理をしながら この物件の長期に亘って目指す方向は？ 今後予想されるリスクは？ 市場で勝てる物件にするには？ 支出と収益のバランスは？ などを考えることの出来る担当者です。 正直、こういったことを考えてくれる管理担当者というのは思いのほか少ないものです。 私は営業マンの教育も重要だと思っていますが、同様に管理担当者の教育もかなり重要だと思っています。 日常の管理活動や入居状況などから、ベストの提案をすることが管理担当の責務だと思っています。 当社の管理担当にも 「管理の仕事は苦情対応じゃない、提案することが仕事だ」と口を酸っぱくして言っております。 もちろん、苦情対応を疎かにする訳ではなく 管理物件を地道にコツコツと「強い物件」にすることが管理会社の役目 そう思っています。 そうして地道にコツコツと「強い物件」になった物件は勝手に輝き始めます。 募集広告を出しても、すぐに反響が鳴り、営業マンも苦労せずに成約してくれるのです。 もはや所有物件が勝手に「営業力」を持つのです。 すると、営業マンの話術や力量に頼らなくても、新人の営業マンでも成約出来る物件が出来上がります。 営業マン自身もそういった「紹介すれば楽に決まる物件」は喜んで紹介します。 その為には地道にコツコツと「強い物件」にする為に、日常の管理を行っている管理担当と連携を取り、修繕の計画的な実施や今後の予想、周辺の相場や競合物件との差別化などの広いスキルが求められます。 私たちは物件の「管理会社」です。管理担当が弱くてどうするんだ！と思っています。 当社の管理担当にもオーナーさんと合意するかは別として 「自分ならこの物件はこうしていく」という方針や自分なりのベストな提案は常に考えておくことが重要 と伝えています。 管理担当というのは一人前になるまでに長い時間やたくさんの経験を必要とします。 だからこそ、信用できる管理担当が出来たなら、あなたの良いパートナーとなってくれることでしょう。 私たちもそう思ってもらえるように、日々の業務から学んでいきたいと思っています。 地道で根気のいる作業ですが、名将達ほどこの作業を重要視しているんでしょう。 華々しい成功の影には地道でコツコツとが最短なんですね。 名将たちの行動は勉強になりますね。 また気付いたことがあればご紹介してみようと思います。
-
悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！ ～退去精算で揉めない為に～
人を疑いたくないから「こそ」 減った退去時のトラブル 未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。 最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。 出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。 今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。 写真を残すのが一番 客観的な証拠は写真が一番ですね まず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが 「管理会社や大家さんを信用しすぎない」 「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」 これでいいと思います。 後になってお互いに 「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。 大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても 「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。 「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね 秘訣は２枚「引きと寄り」 実際の写真の撮り方にいきましょう。 この残すべき写真ですが、写真を残す目的は 「ドコにナニが？」 がポイントです。 まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかね う～ん、この写真では ナニが？ は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など 何を伝えたいかは大丈夫です。しかし ドコに？ が達成できていません。 この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。 良い例、ふせんを活用しよう では良い例をご紹介しましょう。 ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影する まずは①の壁のシミです。 まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。 次に拡大図 こうすることで 「ドコにナニが？」が解決します。 同様に②の柱のキズを撮ってみましょう なるほど収納の横の柱ですね 日付とサイズ感も分かりやすくなります 最後に家具跡ですね 玄関入ってすぐの土間付近ですか よく分かります 今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。 なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。 そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。 しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。 必ずしも提出する必要はない 管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。 それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。 しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。 そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。 その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。 何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？ どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
-
国土交通省に提言しよう ～宅建士証がデカい！～
人気資格のハズでは？ 今回は国土交通省にハッキリと物申したいと思います。 ズバリ 宅建士証のサイズ、大き過ぎる そのせいで 財布などのカード入れに入らない 他の資格証と比べても一回りデカいんです。 ちなみに各種カードの大きさですが、統一規格があるそうです。ＪＩＳ(日本産業規格)規格によると 85.598mm(長辺)×53.975mm(短辺)、3.18mm(角R)、0.762mm(厚み)となっているようで、多くのクレジットカードやポイントカードなどはこの規格に沿って作成されています。 そして、その多くのカードの規格に合わせてお財布やカードケースは作られているのです。 にもかかわらず、宅建士証のサイズは 長辺9.2ｃｍ×短辺6ｃｍ(手元で測ったサイズ) と大幅にデカいんです。 このサイズは一般的な名刺よりも大きいものです。 同じような不動産資格の賃貸不動産経営管理士と比べてみましょう。 賃貸不動産経営管理士はＪＩＳ規格で作られていますから、重ねて比較しましょう。 明らかに大きい これでは既存のカードケースには収まりません。 なぜこうなっているのか・・・ しかし見ている内に気付きました。 内側の台紙のサイズがＪＩＳ規格だ！ なんと内側の台紙部分がＪＩＳ規格でそれをラミネート加工したのりしろ部分が大きさの原因でした。 私は思いました。 ラミネート加工後をＪＩＳ規格に合わせてよ！ なぜ、そんなところで律儀に規格を守ったのか・・・使い勝手は完全に無視して・・・ というか人気資格のハズなんだから ラミネート加工をやめてカードにしてくれ 令和５年の試験では２３万人以上が受験するほどの資格なハズです。 その資格に合格した証をカードタイプにするくらい何とかなりませんかね？ 国土交通省のみなさん、ご検討のほどよろしくお願いします。
-
カッコつけた一言を逃すな！ ～よく喋るクレーマー対策～
その隙を見逃すな さて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。 何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。 今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。 そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。 今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。 なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。 勇気も度胸もいりません。 ですが、その効果は絶大です。 覚えておいて損はありません。 よく喋るタイプのクレーマー クレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのが よく喋るタイプのクレーマーです。 決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。 そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。 しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。 正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。 過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。 謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば～」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり 「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句 「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致 しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態 こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」 とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。 しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。 その隙を我々は逃してはなりません。 よく喋るがゆえに 本題に入ります。 このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。 反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。 元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。 総じてプライドも高そうです。 しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。 こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。 反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。 但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なＫ言葉を使いましょう。 このＫ言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのＫ言葉は主に３つだそうです。 困った・苦しい・怖い この３つの頭文字がＫであることからＫ言葉と名付けたそうです。 この３つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。 使い方としては 「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。 こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。 なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。 しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。 そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。 すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身が カッコつけた一言を発することがあるのです。 よくあるのはこんな感じです。 俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない 一言謝ってくれればそれでいいんだ おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない こういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。 全力で乗っかる こういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。 全力で乗っかるのです 先ほどの例でいえば ク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」 とか ク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」 私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」 とか ク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」 ポイントは３つです。 しっかりと名前を呼ぶ 相手の言った言葉を自分でも繰り返す そんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」 するとどうなるでしょうか？ クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。 仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。 その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。 特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。 一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。 ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。 しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。 今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。 ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。 クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。 相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね？そうですよね？」と謎のプレッシャーを掛けるのです。 相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。 このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。 すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。 相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。 そうすると勝手に 「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。 そういう言葉が出た時も乗っかります。 私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」 ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。 ここまで来たらゴールはあと少しです。 このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。 先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。 しかし、安心してください。 このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。 こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。 いかがでしたでしょうか。 最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。 時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。 全国の同志のみなさん、頑張ってください。 あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
-
アパートやマンションの防犯カメラを確認したい ～まずは警察へ相談だ～
気持ちは分かるのですが・・ 今回は管理会社によく来る相談の内、相談先は管理会社ではないという事例をご紹介してみようと思います。 よく「物件の管理会社なんだから対応しろ！」とお叱りを受けたりするのですが、そもそも賃貸の管理会社というのは民間であり、法的な拘束力を伴う仕事はほとんどありません。 しかも昨今の借地借家法は「超」がつくほど強力です。 入居者さんの個人情報一つ簡単に取り扱うことは出来ません。 今回は良くお問合せがある事項の内、管理会社が役に立たない事例をご紹介しようと思います。 こんな場合はまずは警察へ 例えばこんな事例です。 自転車が盗まれた 下着が盗まれたと思う 新聞や牛乳が無くなった 車にキズをつけられた こういったお声を寄せられる時には冷静に まずは警察へ連絡しましょう 窃盗や器物破損があった場合、まずは警察です。 こういった相談が最初に管理会社に来る要因として 建物や敷地に防犯カメラがあるから確認したい という気持ちで管理会社に連絡するというのが大きいのでしょう。 しかし、マンションやアパートの防犯カメラというのは、大体のまともな管理会社であればですが、 簡単に入居者さんに見せることは出来ません 「なんでだよ、こっちは被害者なのに」と思うかもしれませんが、これは仕方ないのです。 防犯カメラというのは思ったよりもデリケートな物なのです。 見る映像によっては、他の入居者さんのプライバシーなども多く含まれており、被害にあった(恐れ)とはいえ、簡単に見せることは出来ません。 例えば期せずして、お隣さんの浮気疑いの映像が映っていたり、特定の入居者さんの帰宅時刻が推測出来たり、あくまで一例ですがご想像に難くないでしょう。 では「何のための防犯カメラだよ」と思われるかもしれません。 安心してください。解決方法がございます。 捜査関係事項照会書で開示できる そんなプライバシーの塊である防犯カメラですが、ちゃんと役に立ちます。 ちゃんと警察が捜査した結果、防犯カメラに「証拠がありそうだ」と警察が判断した場合、画像のような「捜査関係事項照会書」というのを管理会社へ出してくれます。 この照会書は、警察として防犯カメラデータを管理会社に対して「提出してもらえませんか？」というお願いの書類です。 これを受け取った管理会社は防犯カメラのデータなどを警察に引き渡すことが可能です。 警察が防犯カメラを見ることは多くの人は納得するのではないでしょうか。 警察が目的外の使い方をする訳はないでしょうからね。 そして防犯カメラ映像を警察の捜査として確認するのです。 こうすることで他の入居者さんのプライバシーを守りながら捜査を行ってくれるのです。 ちなみにこの「照会書」ですが絶対出される訳ではありません。警察官に気軽に「防犯カメラを見せていただけませんか？」と言われることもあるのですが、当社としては、他の入居者さんからの苦情対策として必ずいただくようになっています。 https://lotushome.jp/blog/3672/ 捜査関係事項照会書について詳しくはこちら とにかく、防犯カメラを確認したい。という場合は警察へ連絡しましょう。 ちなみに犯罪の疑いがある以外の理由で、防犯カメラを確認させて欲しいという相談はまず難しいと思います。 ある入居者さんの求めで防犯カメラを見せたとなると他の入居者さんに示しがつきませんからね。 とにかく、防犯カメラというのは意外と入居者さんは簡単に見ることは出来ないんだ。というのはご理解いただきたいと思います。
-
お引越しの挨拶 いる？いらない？【2024年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？ 皆はどうしてるの？ 隣近所への引越し挨拶はいるのか？ さて、ご入居前に聞かれるこの質問 引っ越し時の近隣への挨拶はした方がいいのか？それともいらないのか？ 管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。 賃貸の管理会社としてお話しする機会も多くなってきたことですし、管理会社としての見解を皆さんも聞きたいことでしょう。 結論からいきますと 「引っ越し挨拶はしなくてもＯＫです」 管理会社としての見解はこのようにしています。 「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「挨拶は不要」と感じる方が増えてきたのです。デメリットとしては 女性の一人暮らしであることが分かる お隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違い そもそも挨拶される側も望んでいない 防犯上の懸念 コロナウイルス等で他人と会いたくない 特に最近はこの「近所づきあいの感覚の違い」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」 実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは 「いい人過ぎて困ってしまう」 このケースの方が多いように思います。昔こんなことがありました、ある新入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。入居後しばらくして、Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからのおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんから野菜などのおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていた、当初は嬉しかったが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったため、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります 挨拶しておいた方がいいケースも 例外もあります 「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。 この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。 お子さんの音が聞こえてきたとしても挨拶があったことで「まあいいか」と思ってもらいやすい側面はあると思います。しかし、その場合でもおススメしているのは 「会わずにご挨拶」 これです。それではご挨拶をする場合のおススメの方法、贈り物、文面などについてお話していきます。 お引越しの挨拶「するならコレ」 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブに掛けるなどで会わずにご挨拶現在はコロナウイルスも一定落ち着いてきた様子で、ひと頃よりは来訪者に対する嫌悪感は無いことでしょう。しかし、それでも伺ったタイミングが丁度忙しい時間だったり、或いは単に機嫌が悪い時だったらどうでしょうか。 お互いに良い気分がしない初対面になってしまうかもしれません。 それよりは、挨拶に来てくれたことが分かれば大体大丈夫です。 お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。 その後に出かける時などに顔を合わせたタイミングにでも「こんにちは」と挨拶すれば印象は良いはずです。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤 ・サランラップ ・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶 粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。食品は好みやアレルギーなどもありますからね。 金額も高い方がいいという訳でもありません。 ポイントは「誰もが簡単に使うであろう物」です。オシャレな物やこだわりの逸品などではなく「使えば消えてなくなる物」が贈られた側も気を使いませんからね。 ここに金額の多寡は関係ありません。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました。 ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。 こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。 注意してご迷惑にならないよう努力いたします。 また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです。 これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては ・子供がいること ・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと これがあれば十分だと思います。 名前も記載するのであれば苗字程度でよいでしょう。フルネームだとＳＮＳなどで特定されることも懸念があります。 余程珍しい苗字でなければ苗字程度はいいのではないでしょうか。 但し、苗字も明かしたくない場合は例文の通りでいいと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でもこのようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。 いかがでしたでしょうか。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？気になるポイントでしょうから、賃貸管理会社の立場と見解として書いてみました。 参考になれば嬉しいです。
-
最悪の残置物
夜逃げ発生 さて皆さま２０２４年をいかがお過ごしでしょうか。 今回はあまり気分の良い内容ではありませんね。 夜逃げという現象を皆さんは想像が出来ますでしょうか。 入居者が自分の意思である日突然消えてしまう現象です。 そのほとんどが家賃滞納とセットになっております。 逆に家賃滞納なしの夜逃げというのは発覚しない可能性が高いです。 なぜなら家賃が遅れもなく支払われていれば、わざわざ訪問したり、安否確認などもしないでしょうから発覚することは稀でしょう。 今は家賃保証会社が主流になっており、この夜逃げなるものをほとんど経験しなくなりました。 昔は一定の割合で一年に何回かは遭遇することがありました。 今はほとんどありませんね、ありがとう保証会社さん。 しかし、昔からの契約の入居者などで一部家賃保証会社に未加入の入居者さんもいらっしゃいます。 今回は少し前にあった夜逃げの件です。 もう内容はお分かりだと思いますが、最悪の残置物が残されていました。 ことの経緯と顛末 こちらの物件には成年男性が住んでおりました。 色々と理由があったので詳細は伏せますが、こちらの入居者さんは家賃保証会社は未加入の入居者さんでした。 もちろん、オーナーさんも了承しておりました。 当初は家賃をしっかりと支払って連絡も取れていたのですが、少しずつ遅れてきてしまいました。 これも最初の内は少し遅れては支払っていましたが、ある日を境にパッタリと連絡が途絶えてしまいました。 そこからは粛々と手続きを踏んで、いざ明け渡しとなりましたが、宅内から出てきました。 霊璽(れいじ)が ちなみに霊璽(れいじ)というのは仏教でいう「位牌」と同じような物です。 仏教では「位牌」となり、神道式だと「霊璽(れいじ)」となるだけですね。 私は無性に悲しい気持ちになりました。 恐らくはご両親と祖父母と思われる霊璽が無造作に衣類の中にあったのです。 このまま手続きに則って処分されると思うと忍びない気分でした。 とはいえ、私も長くは手元に置いておく訳にはいきません。 これだけはしばらく保管をしておきましたが、夜逃げした方と連絡がつく訳もなく、期間がある程度過ぎたある日私は決心しました。 お焚き上げしてもらおう 本来は私とは縁もゆかりもない方ではありますが、このまま処分するには余りに忍びない。 普段お世話になっている神社に連絡すると、受け付けてくれるとのこと。 ちなみにこの時は玉串料(費用)だけでいうと一万円ほどでした。 当社のスタッフに決められた時間に神社に持っていってもらい、無事おかえりいただくこととなりました。 なんとかならなかったのかな 私はこんな目にあっておいてなんですが、「夜逃げ」という行為自体は迷惑ではありますが、一定理解できなくはないのです。 こんな話をすると夜逃げされたオーナーさんからは怒られそうなのですが、少しだけ肯定する気持ちもあるんです。 立ちいかなくなって、最悪の決断を下す位なら逃げてしまいなさい。と考えたりするのです。 もちろん、管理会社としては本当に厄介ですし、絶対にしないで欲しいのですが、それでも命を守る決断だとしたら・・・と思ったりするのです。 でも本当は 逃げる位ならちゃんと相談すれば何とかなるよ これを覚えていて欲しいと思います。 逃げるよりは相談してくれれば、意外と何とかなったりします。 私は家賃滞納の対応をこれまでたくさんしてきましたが、私の言う通りに動いてみて損はないと思える程度の知識や知恵は持ち合わせています。 罵倒したり、嫌がらせなどもしません(そんなことで回収できたら苦労しません) 逃げてしまうと大事な物を捨てていかねばならないんですからね。 こうなるまでは大事に持ってきたご先祖とお別れしなくてもいい道も有ったはずです。 でも、こんなご時世で相談なども出来なかったんでしょうかね。 霊璽を置いていかれた〇〇さん、少なくともしっかりとお焚き上げ供養はさせていただきました。 これからはお空に向かって祈ってください。 そしてこんな目にあった私ですが、これからのあなたの人生の成功を本当に心から願っています。 きっとご先祖様もそれだけを望んでいるはずですから。
-
お部屋探しの時に聞いたことのある珍言 ～営業マンはつらいよ編～
頑張れ全国の同志たち お部屋探しにいらっしゃる方は全国の不動産会社にとって当然ですが、大切なお客様です。 しかし、一口にお部屋探しといってもお客様の要望や引っ越し理由などは千差万別 一つとして同じお客様や条件などはありません。 そんな賃貸営業をやっていた営業マン時代に聞いたことのある変わった言葉を「珍言」としてご紹介してみようと思います。 通常のお部屋探しでは出会わないような言葉をいくつか思い出としてお話してみます。 楽しんで見ていただければ嬉しいです。 「え？家賃って俺が払うの？」 これは私が東京で賃貸営業を行っていた時のお話です。 ある日、とある物件のお問合せで来店した３０代位の男性(Ａさんとします) 初来店ですので、まずは初回接客ということでお引越し理由や希望条件などを伺います。 引っ越し理由は「実家からの独立」でした。そして肝心の家賃額について聞いた時にそれは起こりました。 私「家賃の上限と下限はどのくらいで探しましょうか？」 A「家賃？任せるよ」 私「任せるよ？」 初めての返答でした。大体皆さんは「○万円位」とか「この辺の相場ってどれくらいですか？」と聞かれることはあっても「任せるよ」は初耳でした。 訳が分からなかった私は「任せるよ」について深堀りしたところ、出た言葉が 「え？家賃って俺が払うの？」 私は本当に何を言ってるのか理解が出来ませんでした。 その後、ゆっくりと話しを聞いてみたところ、なんと 「自分のような人間が住むのだから家賃は無料だと思っていた」との返答 ここまで見ても分からないと思うので、彼の言い分を箇条書きにします。 家賃は「本当は住ませたくない人を住ませる対価」だと思ってた お部屋が空いているよりは使ってもらった方がいいハズ 自分のような若くて勤め人が住むんだったら大家も喜ぶと思った 実家でも家賃は払わないのだから、いらないと思った 箇条書きにしてもやはり意味が分かりませんね。 要するに、彼の中では大家さんは善意半分で運営しており、自分のような人なら皆入居して欲しいと思ったそうです。 なぜそういった発想になったのかは分かりませんでしたが、彼はそう思ったそうです。 なぜかガッカリしている彼とその後少しだけ話したのですが、私も疲れてしまい 「当社にはそういったお部屋はありませんので、すみません」とだけ伝えてお帰りいただきました。 変わった経験でした。 幽霊が出ないお部屋を探してください 今回は短いお話なのですが、こちらも来店したのは男性のお客様でした。 エリアや希望家賃、間取りなどを大体伺った後に、希望条件を聞いたところ 「絶対に幽霊が出ないお部屋にしてください」 と言われました。 その理由がなんと「今住んでいるお部屋に幽霊が出たから」とのこと。 完全に困りました。 何が困ったって 「絶対に幽霊が出ないお部屋」というのはどうやって証明すれば良いのか分からないのです。 私はこのブログで申し上げた通り、霊感も無ければ、幽霊を見たことがありません。 その為、幽霊そのものを信じていません(怖いから信じたくないだけですが) そんな営業マンでは「絶対に幽霊が出ないお部屋」の判定が出来る訳もないのです。 私はお客様に「通常のお部屋探しは出来るのですが、幽霊がいる、いないを含めて私で判断できないのですが・・・」と話しました。 もちろん、事故物件や幽霊の噂があるような物件は紹介しない。ということは出来るでしょうけれど、幽霊が出ないお部屋というのは証明の仕方が完全に不明でした。 お客様は「じゃあ霊感が有ったり、そういうのが分かる営業の方いませんか？」とのこと 私は念のため、同じ店舗のスタッフに「霊感とかありますか？」と聞いてみたところ全滅。 お客様に「すみません、当店には霊感があるスタッフはおりませんでした」と伝えたところ 残念そうに「そうですよね、事前に聞いておけばよかったです。すみません」と言って帰っていかれました。 私も「お役に立てず申し訳ございません」とだけ返答しました。 この時だけは「霊感って有った方がいいのかな？」と思いましたね。 最後に、霊感の有り無しをどうやって判断するんだろうな？と疑問だけが残りました。 あのお客様が希望に合ったお部屋探せていればいいのですが・・・ 頑張れ全国の営業マンたち 今回はこの程度にしましょう。 大分昔の話でしたが、いかがでしたでしょうか。 営業マンをやっていると本当に様々な人と出会います。 お引越しは人の生活の中でも重要な機会です。 その為、真剣になればなるほど人の価値観や人生観のようなものが見られます。 普段では人に話さないような価値観や人生観が見えるのも不動産業の醍醐味かもしれません。 そろそろ、お部屋探しの本格シーズンです。 全国の賃貸営業のみなさん、頑張ってください。 お客様はみんな「アナタ」を信頼して話してくれるのです。 その信頼に応えて素晴らしい新生活のお手伝いをしていきましょう。 それでも大変なお仕事ですよね、私もその一例をご紹介してみたかっただけです。 もちろん、今回のお話も大分昔であることと、少し変更もしてありますけどね。 また思い出したら書いてみようと思います。
-
居住支援の仲間が増えた日 ～突然のインタビュー依頼～
年明け最初の仕事 ２０２４年始まりの日 出社してすぐにメールをチェックしました。 すると、とある大学の学生さんからメールが来ていました。 「〇〇教授の指導のもと、居住支援と住宅確保要配慮者に関する考察について卒業研究の予備調査をしております。11月にございました「住まい支援と生活支援」シンポジウムに参加し、貴社の優れた取組みを拝聴いたしました。そこで、お取組み状況の詳細、課題点などをご教示願えないかと思いご連絡をいたしました。」 そう、私は現在霧島市の居住支援協議会にて部会長をやっておるのですが、その活動の一環で昨年１１月に鹿児島県主催のシンポジウムにパネリストとして参加しておりました。 その様子はYouTubeでもＵＰされるとは聞いておりましたが、動画を見た学生さんからの取材依頼でした。 https://www.youtube.com/watch?v=FELwnNZVRmw シンポジウムの様子はコチラ 私は早速、学生さんへ電話をしました。 答えはもちろんＯＫでした。 行動力のある学生さんが来た 電話が繋がりました。 聞けば既に今日私の前に「ＮＰＯ法人 やどかりサポート鹿児島」の芝田理事長に取材をしていたとのこと。 私自身も何度か芝田理事長はお会いしており、いつも勉強させてもらっています。 私自身の予定などを話すと、「今日のお昼からでもいいですか？」とのことでしたので、私も快諾。 お昼一番で学生さんが来ました。素晴らしい行動力です。 聞けば、高齢者問題から居住支援に興味を持ち、居住支援の枠組みなども含めて勉強中であるとのこと。 そこからは１時間程度質疑応答を重ねました。 居住支援を必要な方の実態はどのようなものか？ なぜ居住支援に社会が前向きでないのか？ 居住支援が必要な人に偏りがあるのはなぜか？ お金だけで解決できるのか？ 貧困ビジネスとは何が違うのか？ 孤独を解消する為の方法はあるのか？ 実際の居住支援で必要なものは何か？ 他にもたくさんの質問をもらい、私なりに真摯に答えてみました。 中には思っていたことよりもハードな部分や、私が考える「人間の本質」のような話までしたと思います。 そして一通り話したあと学生さんは言いました。 「私はこれからの空き家問題と居住支援を繋ぐ試みをやってみたいと思っています」と 私は具体的なプランを聞く前に 「素晴らしいと思います、ぜひ成功させてください。私に出来る協力があればさせていただきます」 と返答しました。 私もこれからの空き家問題と居住支援はリンクすると思っています。 もちろん、課題になることはたくさんあるとは思いますが、課題は解決すれば良いのです。 一人でもこういった志を持った方を応援せずにはいられません。 今日、社会が少しだけ明るくなった 私は取材を終えた瞬間に 「あなたのやりたいことに近いことを行っている団体があるので、そこに話を聞きに行ってはどうでしょうか？」 と投げかけました。 すると興味を持ってくれたようでした。 私が居住支援で知り合った社団法人が、学生さんのやりたいことに近い活動を行っているのを知っていました。 私はすぐさま社団法人の代表に電話すると、代表も「私で良ければいいですよ」とのことでした。 更に霧島市の別の居住支援法人の代表さんにも連絡してお話する機会をいただきました。 後は学生さんに連絡先をメールで伝えました。 私自身もそうなのですが、分からないことなどは人に聞いた方が早いと思っています。 ですから学生さんには多くの人と会って話をして欲しかったのです。 これだけの行動力がある人ですから、きっと彼らに連絡して学びを得てくれることでしょう。 そして、その結果学生さんが活動を始めてくれたなら 明日は今日よりも社会が明るくなることでしょう。 そんな未来が訪れるといいなと思っています。 いつでも最初は小さく始まるものです。 焦らず地道に「出来ることを出来る範囲で」 今回私に出来ることは実体験を話すことであり、適任な方を紹介することでした。 また求めがあれば出来る限りのことをしていこうと思います。 一年最初の仕事が、この取材であったことに不思議な縁を感じながら今年も一年頑張ろうと思う次第でした。
-
新年あけましておめでとうございます
２０２４年のスタート 新年あけましておめでとうございます。 昨年もご愛顧いただき本当にありがとうございました。 皆さまにとっても良い２０２４年となりますように願っております。 さて、１月４日より営業を開始しました株式会社ロータスホームは１２月もご入居をたくさんいただき、入居率もＵＰいたしました。 本年も恒例の「春からキャンペーン」を実施しております。 今年も霧島市・姶良市を「昨日より明るい社会にする」を目標にスタッフ一同邁進して参ります。 ２０２４年もよろしくお願いいたします。
-
年末のご挨拶
全ての人へ感謝を 今年も一年お疲れ様でした。 みなさんの一年はいかがでしたでしょうか。 私は楽しいことも辛いこともたくさんありました。 しかし、一年がもう少しで終わろうとする今、振り返ってみると良い思い出ばかりとなりました。 その時は大変で辛いことでも、「あーあの時は大変だったな」で済むものです。 そして大変な思いも、次への経験となったと思えば無駄ではなかったのでしょう。 私は今年もたくさんの人と会うことが出来ました。 霧島市の居住支援協議会の部会長に選んでいただき、今までお会いする機会の無い方々ともお話することが出来ました。 仕事で知り合った同業他社の皆さん。 新しく弊社に管理をいただいたオーナーさん。 弊社の管理物件にご入居いただいた入居者さん。 職人さんや取引先の方々 本当にこの仕事はたくさんの人との関わりあいで成り立っているんだと実感させられます。 ２０２４年のみなさんの幸せを願っています 明日の世界が今日よりも良くなるように私も微力ながら頑張っていこうと思います。 本当に一年、お疲れ様でした。 来年もよろしくお願いします。 当社の従業員のみなさんへ 今年も一年本当にありがとうございました。 「人を幸せにするには、まず自分が幸せでなければならない」と私は常々思っています。 このロータスホームという会社は賃貸管理を本業として、オーナーさん、入居者さん、ひいては地域を幸せにしなければならない会社です。 でも、人を幸せにするためには自分自身が幸せで充実していなければ、長続き出来ないと思っています。 私はまだまだ代表者として未熟ではありますが、みなさんを幸せにしたいと本気で思っています。 小さな会社ですが、立ち上げから力を貸してくれた皆さんを幸せにします。 そして自分自身が幸せになり、人を幸せにするという最高の人生を送りましょう。 いつも、私のわがままや無理難題に一緒にチャレンジしていただき、感謝してもしきれません。 今年も一年本当にお疲れ様でした。 来年も一緒に幸せになりましょう。 そして明るい未来を創ることにチャレンジしていきましょう。
-
ロータスホームの変わった社内ルール②
https://lotushome.jp/blog/4020/ 前回はこちら あくまで社内だけのルール 前回はロータスホームの社内ルールをご覧いただきました。 今回も当社のルールをご紹介してみます。 前回に引き続き、あくまで社内だけのルールなので当社の従業員以外には求めてもいませんので、単に読み物として読んでいただければと思います。 ミスは自己申告すればセーフ 前回少し触れたのでご紹介します。 人間ミスはつきものです。 しかし、そのミスを放置したり、隠したりするようになると事態は深刻です。 特に責任感が強かったり、社内で言いづらい雰囲気などがあると、中々言い出せなかったりするものです。 一旦ミスを隠したりすると、次からも同じく隠すようになります。 そして、そういった小さなミスの隠蔽が大きな事態へと発展した例は数知れないでしょう。 もちろん、ミスは本来あるべきではありません。 しかし、ミスが起こってしまった以上、本来は素早く修正を行うことで被害を最小限に留める必要があると思っています。 それを「言いづらい」「怒られるかも」などの感情で言えずに、もしくは言わずにいた場合どうなるでしょうか。 発覚した時にはもはや手遅れということもあり得るでしょう、 そういった事態を招かない為にも、当社の方針として「ミスは自己申告ならセーフ」となっています。 その為、比較的小規模な失敗を言い出せるように心がけています。 とはいえ、本当に怒らないのか？という疑問が沸くかもしれませんが、本当に怒りはしません。 もちろん、倫理的や悪意があるような行為は別です。それは「ミス」とは呼べませんからね、例えば「飲酒運転をしてしまいました」とか「会社のお金を横領しました」など明らかなものは別です。 しかし、それ以外であればミスの原因が例え「単純に忘れていました」でも構いません。 私はクレーム対応を長くやってきた経験から、物事は「初期対応」がとても重要だと思っています。 ミスも例外ではないと思っているので、私にとってはミスの叱責は二の次なのです。 もちろん、ミスと原因はしっかりと反省して、次回起こさないような仕組みづくりに活かすことも同様に重要です。 そうやって小さなミスを起こさない仕組みが出来ることが大事ですからね。 急な休みの申告はＬＩＮＥでＯＫ これは最初に補足しておくと 当社では女性と清掃スタッフが対象となっています。 男性社員については残念ながら至っておりません。 というのも、当社の女性スタッフは子育て真っ只中の方ばかりなのです。 となると当然、急な子供の体調不良などは日常茶飯事になります。 私も絶賛子育て中ですが、子供というのは体調を崩しやすいものです。 学校でインフルエンザなどが流行ることもあるでしょうし、時には夜は元気でも、朝には突然熱を出したりすることなど珍しくありません。 当初はみなさん律儀に電話をもらっていたのですが、私は毎回それについてＯＫという返事しかしたことがありません。 そして電話だと休む側も私が起きているであろう時間に連絡をしなければならないと気を使ってしまうのです。 他にもやはり突然の休みで申し訳ないという気持ちが声からも伝わってくるのです。 しかし、子育て中であれば仕方ないことですし、むしろそちらを優先すべきです。 そうなると、どちらにせよ「お休みで大丈夫ですよ」としか返事をしないのであれば、電話である必要はないんじゃないか？と思って変更しました。 スタッフからLINEで休みの連絡が入ったら私は 「承知しました。お大事に」とだけ送っています。 ちなみになぜ男性社員は違うのかといえばシンプルに 「絶対何かしらの予定があるから」です。 その為、病欠や子供の事情などで突発的な休みに関しては、全然ＯＫなのですが、代わりに業務を行う引継ぎの把握の為、電話をもらっています。 LINEだと引継ぎの事項を正確に入力するより、話した方が流石に早いため、そうしています。 でもいつかは全社員そうしたいと思っています。 同じ質問を何度してもよい これは私自身が至らないばかりにこうなりました。 その昔、私が不動産業に入ったころの仕事の教わり方といえば ノートを片手に先輩の話を聞き、大事な点をメモして覚える というものでした。 私はこれがとても苦手でした。 というのも、不動産業界というのは専門用語や複雑なシステム、業界の慣習など独自のものが非常に多いのです。 その為、先輩の話すことでも言葉の意味が分からなかったり、作業と関係ない部分で引っかかることが非常に多かったのです。 そうすると、どこをノートに書いていいのかも分からなくなってしまいました。 最終的には「一言一句漏らさずに書くしかないのか？」と思うようにすらなりました。 また、メモを取ろうとすると相手の話の途中に書き留めるので、書いたころには次の話題に入ったりしていました。 次の話題に乗り遅れており、頭がパニック状態になってしまいました。 その結果どうなったかというと 見返しても役に立たないノートが完成しました 当時の不動産業は今ほど優しくなく、先輩にも怖い人が多くいました。 その為、一度教わったものの、理解できずに分からないことを聞きにいくと 「その話、この前話したよね？なんでメモ取ってないの？」 とか 「毎回同じ話させるなんて時間の無駄」 ひどい時には 「一回で覚えられないんなら不動産業向いてないから辞めたら？」 と言われました。 いやいや、社内システムの入力一つでも まずは「○○をクリックして→次は○○→△△を入力して→保存」などと細かに書いていたらマニュアルが完成するだろ！と内心思っていました。 怒られ過ぎて涙目の私は、その度に社内に唯一いた優しい先輩のところに行って 「すみません、これを教えてください」と聞いていました。 業務に必要な知識というのは、実際にやってみるとすぐ覚えるのですが、やったことが無い状態で言葉で学ぶのは難しかったのです。 その苦い経験の結果、当社では研修期間から 「分からないことは何度でも聞いてよい、メモは取っても取らなくても良い。それで怒ることはない」 としました。 メモというのは厄介でメモに必死になると話に集中できないのです。 それよりも、話に集中して理解することを優先させた方がずっと効率がいいと思ったのです。 システムの入力も一緒で、分からないことをメモから探すよりも知っている人に聞いて慣れた方が早いのです。 そうすることで新人さんも仕事を覚えるのが早くなり、研修時間も短くて済むのです。 ですから当社では、分からないことは何度聞いてもいいのです。 また話の途中でも分からないことは聞いてＯＫです。 流れを遮っても大丈夫なのです、どこか一か所でつまずくとその後の話が頭に入ってきませんから、話の腰を折っても大丈夫にしています。 甘いように見えるが・・・ いかがでしたでしょうか。 こうやってみると「社員に甘い会社なのか？」と思うかもしれませんが、そうではないと思っています。 いずれも「無駄な時間を省きたい」という想いがあるのです。 ミスの自己申告も「大変な事態に陥る前に対処したい」 休みのＬＩＮＥも「結果は変わらないから省略したい」 何度も質問ＯＫも「教える側の自己満足より早く業務を覚えることを優先」 としているだけなのです。 賃貸管理というのは年々法律の規制や入居者の多様化などで、難しい仕事になってきています。 大事な資産を預かって、入居者の快適な住生活を実現するという仕事では、各スタッフの責任は重いのです。 だからこそ、無駄なことに時間を使うのではなく、本来の業務にしっかり時間を使いたいのです。 業務に対しては妥協せず、その他の部分は最低限。 それでいいんじゃないかと思っています。 もちろん、今回もあくまで社内ルールです。 周りの方に求めてはいませんので、読みものとして楽しんでいただければ幸いです。
-
「訴えるぞ！」「〇〇へ相談します」への正しい返答
まずは冷静に 私は不動産業界に身を置いて十数年、その前にも接客業を長らくしておりました。 その為、いわゆるクレーム処理というのはそれなりに行ってきました。 ちなみに私はクレーム処理は正直上手な部類に入ると思います。 部下にも「どうしても厳しいクレームなどが発生したら私に持ってこい」と言ってあります。 ここでいうクレームとは 正当なものであったとしても過大な要求、もしくは理不尽な要求、または難癖に近いもの と定義しましょう。 クレーム処理を行っていると一定数当たるこの文言 訴えてやる！ こういった強い言葉についての対応方法や返答方法を私なりに書いてみようと思います。 どちらかというと真面目な人ほど、こういった文言を言われた時に 「会社に迷惑を掛けてしまうかも」とか「訴えられたら嫌だ」と思い、プレッシャーに感じてしまうものです。 でも、こういった言葉は冷静に考えてみると実は「どっちでもいい」問題なのです。 今回は私が行っている対応方法をご紹介しようと思います。 バリエーションは様々 この手の言葉は他にもたくさんあります。 消費者庁に告発するぞ 宅建協会や国土交通省に言うぞ 市役所に連絡するぞ 地元の怖い人に連絡するぞ 法テラスに相談しに行こうかな 警察に電話するぞ などなど、様々なバリエーションがありますが、要は一緒ですね。 関係機関や法律に訴え出るぞ！もしくは相談するぞ！と言っている訳ですね。 クレーム対応している方からすれば気になるのはこういったところでしょうか。 自分の対応で問題が大きくなって会社に迷惑を掛ける 自分自身へ法的な問題が降りかかる 上司などから自分の評価が下がる 正当な対応をしているつもりだけど、どうしてよいか分からない かくいう私も当初はこんな気持ちでした。 訴えるぞ！という言葉に非日常の出来事が襲ってくるような感覚となり、電話などが終わってからも、こういった言葉や問題が頭を離れることがなく、大きなストレスとなりました。 また、自分自身は一生懸命仕事をしており、「間違ったことは言ってないはずなのに・・」というやるせない気持ちにもなってしまいます。 では、こういった言葉にはどう対応すればよいのでしょうか？ 大前提「自分にはどうしようもない」 結論から言いましょう こういった言葉を使われた時に私が言うのはいつも変わりません。 相手「訴えるぞ」 私「そうですか、訴えるのはお客様の権利ですから、ご自由になさってください」 これです。強気だと思いますでしょうか。 大前提として考えてみましょう。 「訴えるぞ」と言われて嫌な気持ちは分かりますが、その後はどうするのでしょうか？ 訴えられたくないから要求を飲むのでしょうか？→飲める要求なら先に飲んでおけばいいですね。 「訴えないでください」とお願いするのでしょうか？→今後の主導権は相手にお任せですね。 訴えられると困ることをしているのでしょうか？→それなら自業自得なので仕方ないですね。 そう、そうなのです。 訴えられて困るようなことはしてはいけないですし、過大な要求はどちらにしても飲めないのです。 「お願いします、訴えないでください」と言ったところで相手が本気なら訴えられるでしょう。 そして、自分や会社が法に触れていたり、誤っていた対応をしていたら指導や罰を受けるしかありませんよね。 そもそも相手側もなぜ黙って訴えればいいものを相手に伝えるのでしょうか？ 相手は交渉だったり叶えたかった希望が叶わないので、そういった意思を表明して、あなたの譲歩や謝罪を要求している段階なのかもしれません。 しかし、自分自身や会社が出来る限りの対応や謝罪などを行っているにも関わらず、このようなことを言われたら覚悟を決めましょう。 「訴える、訴えないは相手の権利」であり、本来あなたの意思とは関係ないのですから 訴えられたくなくて、相手の言い分に屈して謝罪や対応をしてしまうのもいいかもしれませんが、大体そういったことがあれば、次から次へと止まりませんからね。そのたびに「訴えるぞ」を聞きながら対応しますか？ あまり良い対応だとは思えませんし、「訴えるぞ」の度に疲弊していくだけですね。 ちなみに私は上記の言葉に続けてこんな風に続けることもあります。 私「そうですか、それはお客様の権利ですから、ご自由になさってください」 私「訴えるのは〇〇様の権利ですから、私がどうこういうものでもないです。会社や私も裁判での判決や関係機関からの指導などが下ればその通り従うだけですから」 どうでしょうか？よくよく聞けば当たり前のことしか言ってませんね。 そうです。判決や指摘、勧告など形は違えど、決定されたら従うしかありませんからね。 訴えるぞについては、こちらは何も言うべきことなどありません。出来ることといえば、実際に訴えられてから対応していくしかありません。 今思い悩んでもやることは今はありません。心配しないでください。 じゃあ実際の効果は？ 私は接客業の時からこの「訴えるぞ」的な言葉を何度言われたか覚えていません。 冒頭に申し上げた通り、昔は怯えたり、気に病んでいました。 しかし、この思考になって上記の対応にしてからというものトラブル解決までのスピードや気持ちの持ち方も段違いです。 「訴えるぞ」を「脅し」として使っていた人達への対応が格段に楽になりました。 「訴えるぞ」という言葉は強い言葉です。大体の方はひるんでしまうのでしょう。使う方は頻繁に使うものです。 しかし、その相手が「お好きにどうぞ」となってしまうと相手は交渉方法が無くなってしまいます。 大体、脅しで使う人は論理的にお話出来ないから「脅し」を使う訳です。 何度も言いますが、本当に訴える人は何を言っても「訴訟」を実行することでしょう。 その場合、あえて相手に告知する必要はありませんし、わざわざ伝えない方が多数でしょう。 その為、この「脅し」として使う人は、相手に対して無効であることが分かるとトーンもダウンして、冷静に話せるようになる印象です。 逆に「俺も熱くなって訴えるとか言ったけど、困ってるだけなんだよ」などとなるケースも珍しくありません。 だからといって 「訴えられるもんなら訴えてみろ！」とまで言ってしまってはダメですよ。 人には損得勘定以外にも「面子をつぶされた」という理由で炎を燃やすタイプもいますからね。 「そこまで言うなら、トコトンやってやるよ」という結果を招きかねません。 こちらから火を大きくすることもないでしょう。 とはいえ、実際に訴えられたい訳でもありません。そんなに強気に出てもいいのでしょうか？ 事実として、実際にこういった言葉を使う方の多くが実行に移しません 私が分からないだけで、実際には行動を起こしているのかもしれませんが、相談先で「これは無理だよ」と逆に言われたりして断念しているのか、私には知る由もありません。 私は何度も言われていますが、実際に行動に移す方の割合は１０００人に１人位じゃないでしょうか。 そして実際に行動に移されたとしても、しっかりと法律や原理原則に則った対応をしていれば問題になることなどほぼ無いことでしょう。 いかがでしたでしょうか。 今こういった言葉を使われて悩んでいる方も、よくよく考えてみてください。 「あなたには止める権利はないこと」ですから心配しないでください。 あなたが気に病んでいること自体が相手の思う壺かもしれませんよ。 当たり前のことを当たり前のように 私の好きな言葉です。 しっかりとした対応をしているのであれば、問題はありません。 頑張ってください、応援しています。
