和洋折衷の上品な甘さ
とある日、私は疲れ切っていました。
トラブル処理、次から次へと来る書類の処理、私は疲れ切っていました。
そんな時にふと思いました。
「甘いものが食べたい」
私は甘党です。お酒は得意ではありません。
それだけに、こんな疲れ切った日には「心の底から美味しいと言えるお菓子が食べたい」と思いました。
そこで当社勤務の女性スタッフに尋ねました。
「霧島市で私の疲れを癒せる美味しいお菓子を教えて欲しい」と
女性スタッフは言いました。
ロータスホームから歩いてすぐの場所に有名なお菓子屋さんありますよ。行ったことないんですか？
なんてこった、そんな近くにあったのかと
私は店から出ると徒歩で向かいました。
私の足で徒歩２０秒で着きました。
しかもこのお店
一週間に２日(水・土)だけの営業とレア感もあります。
そこは正に期待以上の出会いとなりました。
お店の場所
お店の場所ですが、国分方面から来た場合、山形屋ストアを国分隼人自動車学校方面へ曲がり、100ｍ程走った右側にあります。
外観は普通の一戸建に見えますので、通り過ぎに注意です。
駐車場はお店前に一台停められます。
もし空いていない場合は道向かいに停車スペースがあります。
店内に飲食スペースなどはないので、すぐに空くことでしょう。
当社からすぐの場所です。
お部屋探しの後にも是非お立ち寄りください。
こちらがお店の外観
お店の前に１台駐車場が無料で停められます。既に満車の場合は道向かいにスペースがありますね。中には飲食スペースはありませんので、すぐに空くとは思います。
お店の営業日は水曜日と土曜日のみ10：00～15：00の間と貴重
店内の様子
店内は販売スペースのみで小さなお店です。
お客様が２組ほど入るといっぱいでしょう。
私が行った時は、予約して受取りに来た方を多く見かけました。
滞在時間は短めなので、待ち時間はほとんどないです。
店内はキレイでインテリアなども感じのいい雰囲気になっています。
入って右側に焼き菓子がならんでおり、ショーケースにはケーキ８種類ほどならんでいました。
お菓子の数々
店内の商品の数々です。
こちらのお菓子はどれも美味しいのですが、特徴があります。
しっかり甘いのに、まったくクドくないのです。
私は甘党です。
たまに「甘さ控えめ」がウリのお菓子を口にすると、思うことがあります。
「ただ甘さが少ないだけじゃないか」と
とはいえ、甘ったるくて食べた後に胃もたれするようなお菓子も厳しいですよね。
お菓子のｅｎのお菓子は違うんです。
甘さはしっかりとあるんです。だけどサッパリしているんです。
店主さんに味の感動をお伝えしたところ
甘さを引き立たせる為の「塩」の使い方がコツかもしれませんねーとのこと
洋菓子でも和菓子のように、塩を効かせることで、甘さを引き立たせるようにしているそうで、味に深みやサッパリとした後味を作ることができるようです。
確かに店内にはバスクチーズケーキやガトーショコラなどの洋菓子から、どら焼きやいちご大福などの和菓子もあるのです。
そういった和洋折衷の技術を、和菓子にも洋菓子にも活かしているのがｅｎ９０５さんの最大の特徴かもしれませんね。
パウンドケーキは特に人気で、中でも目玉は小豆をふんだんに使った「大納言」
この大納言ですが、大げさでも何でもなく、早めに行くか予約しないと高確率で売切れだと思います。
写真を撮ったこの日も、１１時過ぎに行ったところ、既に残りは１個でした。
個人的にはレモンパウンドケーキも絶品でした、レモンの爽やかな風味が甘さとマッチしていて美味しかったです。
あとはチョコレート系のお菓子はどれも絶品です。
生チョコバスクケーキはこの日も売り切れでしたし、ガトーショコラなどのチョコ系は店主さんこだわりのチョコレートを使っているそうで、いつ行っても残りが少ない印象です。
私は味音痴なのと、食レポが下手なので、感動をお届け出来ないのがもどかしいのです。
チョコレートのビター感というか、甘さもよくて、食感もよくて・・・・・・・・・・
とにかく食べてもらえれば分かりますから
正面のショーケースにはケーキや大納言などが並んでいます。このは１１時でしたが、既に売切れも
人気のガトーショコラ、なんでも冷凍庫で凍らせた直後でもおいしくいただけるとのこと、チョコレートの量が多い気がします。しっとりとしたケーキです。
本格的なバスクチーズケーキですが、味は市販のものよりもっと濃厚で複雑な味がします。秘密は何なんでしょう
前回食べて美味しかったので、今回も！と思った生チョコバスクですが、既に売切れ
次回は予約していこうと思います。
和菓子は西郷どん村の物産館でも買えるようです。
焼き菓子コーナーは特にお値段がお求めやすいなと思います。
どら焼きは餡子がズシっと入っています。
パウンドケーキはどれも素材の味がしっかりと出ています。
レモンは本当におススメです。レモンの香りと爽やかな後味が最高です。
みんなお目当ての大納言。４種類の豆を使っており、風味も最高です。
お茶ともコーヒーとも合う、なんとも美味しいお菓子です。
予約を活用した方がいいかも
店主さんにお話を聞くと、最初は自分のお子さんに向けてお菓子を作っていたそうです。
お子さんが食べやすいように、喜んでもらえるように作っていたところ、このお店の開店に至ったそうです。
どおりで、どのお菓子も食べやすく、愛情を感じるのは、まさに我が子に美味しく食べて欲しいとの想いが詰まっているからなんですね。
お菓子そのものも「我が子のように感じる」と嬉しそうにお話する店主さんが作るのであれば、お味も納得ですね。
いつ伺っても売切れの物が多いですね。とお話をすると
「前日までにご予約をしてもらえればご用意しておけるので」
予約していると１８時まで受け渡し対応ができるとのことで、営業時間の１０時～１５時の間に行けない方も仕事終わりに受け取れますね。
気さくな店主さんが、正に我が子のように手塩をかけたお菓子の数々、ぜひご賞味ください。
そして、近くにあるロータスホームもよろしくお願いいたします。
| 店舗名 | お菓子の～ｅｎ９０５～ |
| 住所 | 〒899-5102 霧島市隼人町真孝166-1 |
| 電話 | 090-5082-8443 |
| 営業時間 | 10：00~15：00 毎週 水曜日・土曜日 |
| 予約方法 | 電話で予約できます |
| インスタグラム | https://www.instagram.com/okashi_no_en905/ |
お問い合わせ
-
「マンションは音に強い」に隠されたウソ・ホント ～マンションで起きる騒音トラブルの実態～
「マンションは音に強い」というのは、不動産業界でよく聞かれる説です。 賃貸営業に配属された方が、入社初日に受ける研修でも「アパート・マンションの違いは？」で学ぶ必須項目といえるでしょう。 確かに、鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）の構造を持つマンションは、一般的に木造や軽量鉄骨造のアパートよりも防音性に優れています。 しかし、「マンションなら音の心配は不要」と思っていると、意外な落とし穴があるかもしれません。 今回は、この「マンションは音に強い」について賃貸管理の現場からリアルをお伝えしようと思います。 みなさんのお部屋探しに役立てば幸いです。 マンションの構造は確かに防音性が高い そもそも、アパートとマンションに明確な定義があるかといえば、実はありません。 諸説あるのが現状です。 ここでは一般的な違いとしましょう。 鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 ３階建以上 共同住宅 これらを満たすものを一般的にはマンションと呼びます。 「鉄骨造はアパートだ」や「１階でもマンションがある」という説はもちろん理解してますが、今回の主題はそこではありませんので割愛します。 マンションの壁や床は厚く、特に隣室との間の壁（戸境壁）や床スラブがしっかりしているため、一般的な話し声やテレビの音などの空気を伝わる音は、アパートに比べて遮断されやすい傾向があります。 また、高級マンションでは二重サッシや防音ドアを採用している物件もあり、外部からの騒音も軽減されることが多いです。 木造や軽量鉄骨造に比べると建物自体が「重い造り」となっているのですね。 基本的には音は分厚いかったり、重い(密度のある)素材を使うことで軽減されますから、構造が変われば音の軽減に役立つことには異論はありません。 「音に強い」というイメージが引き起こす問題 しかし、この「マンションは音に強い」というイメージが逆にトラブルを生むことがあるのです。 音に強いと思い込んで、楽器演奏や大音量での映画視聴をしてしまう住民がいる 子どもが走り回る音や、椅子を引く音などの生活音を気にしない人が増える マンションだからと安心して深夜でも騒ぐ住民がいる これらの行動が原因で、「思っていたよりも音が響く！」と感じる人が増え、結果として騒音トラブルに発展するケースが珍しくありません。 確かに先ほどの理屈上では音に強いのですが、だからといって完全に遮断できるわけではありません。 また、賃貸用のマンションと分譲マンションでは建物に掛かっているコストが正直違います。 分譲マンションでは比較的かなりのコストを構造に掛けていますが、賃貸用では分譲マンション程のコストを構造に掛けることは一般的ではありません。 その為、一口にマンションといっても築年数や構造の差もあるので、同じマンションでも「音に強い」「弱い」は起こり得るのです。 マンションでも足音や重低音は響く 実は同じ音量でも、その音の質によって騒音となる可能性が違ってきます。 一般的には「高い音は遮断しやすく、低い音は対策が難しい」というのが定説です。 例えとしては「街中で大音量で音楽を流している車」をイメージしていただけると分かりやすいと思います。 窓を閉めていると車外には「ズンズン」という重低音部分が聞こえたりしますが、肝心の歌声や楽器音などは外に漏れにくいものです。 これは住宅でも同様です。 話し声やテレビの音などは、床や天井などにより低減されやすいのです。 マンションは一般的な生活音には強いですが、足音やドスンとした衝撃音（重低音）は構造的に伝わりやすいです。特に 上階の住人が歩く足音 物を落とす音 スピーカーからの低音の振動 などは、床を通じて下の階に響きやすいのです。 これらの音が予想以上に伝わることがあります。 専門的な話になりますが、話し声などは空気伝播音としての性質が高く、吸収もされやすいのですが、重低音に分類されるものは「固体伝播音」として、柱や床そのものを伝ってしまうため、床や壁が厚く堅牢であったとしても伝わりやすい音になってしまうのです。 そういった音の性質からも、騒音の原因の上位は「足音」や「振動」になってしまうのです。 「音に強い」というイメージで選ぶとギャップに悩むことも ここまでの結論としては「マンションは音に強い」は一定事実なのです。 しかし、この「マンションは音に強い」からこそ、トラブルの元になってしまうことがあります。それは 「マンションだから静かだろう」と思って入居した人ほど、ちょっとした音でも気になりやすい傾向があるのです。 「マンション＝静か」という思い込みが、実際の生活とのギャップを生み、ストレスを感じてしまうことがあるのです。 賃貸仲介の営業マンも「音が気になるならマンションですね」などと営業文句を言ってたりしますし、それ自体は根拠もあるのですが、音というのはつまるところ 音の感じ方は個人による としかいいようがないのです。 その為、このイメージによる期待と現実のギャップが騒音トラブルの元にもなってしまうのです。 同じマンションに住む人は、同じような価値観を持っていたりすることが多いのですが、こと音に関してはバラバラです。 例えば 話し声は我慢できるが足音は嫌だ 子供の声が我慢できるが音楽は嫌だ 足音は我慢できるが給排水音は嫌だ など、音の種類によっても不快と思う音量や質は違いが出てきます。 余談ですが、私は話し声や足音などは対して気にならない方なのですが、古い家電などが出す「ブーーーン」という音や蛍光灯から鳴る「ジーーー」という音は嫌いです。苦情を言うような内容ではありませんが、嫌いです。 このように音量、質によっても不快のレベルが違う騒音問題は厄介なのですね。 騒音を気にするなら選び方が重要 騒音という点に絞ったお部屋探しということであれば、マンション＝静かとは言い切れないということをご説明しました。 それでは、騒音を気にするならどういった選び方をすればよいのでしょうか？ もし騒音を気にせず快適に暮らしたいのであれば、単に「マンションだから静か」と考えるのではなく、次のようなポイントを押さえて物件を選ぶことをおすすめします。 最上階を選ぶ 上の階の足音や物音が気にならないため、ストレスが減ります。 角部屋を選ぶ 隣接する部屋が少なく、横からの騒音が少なくなるため騒音トラブルの確率を下げる。 ファミリー向け物件を選ぶ 単身者向けの物件は夜遅くまで音が響くことがあるため、あえてファミリー向けの物件を選ぶという選択肢です。 間取りで選ぶ ・隣接区画が水周りになっている。寝室が音の影響を受けなそうな配置である。など 騒音が気になる場合は「マンションだから大丈夫」と思い込まず、間取りや設備をしっかり確認して選ぶことが大切です。 静かで快適な住まいを選ぶためにも、「マンション＝音に強い」というイメージに振り回されないようにしてみてはいかがでしょうか。 そのうえで、音を気にするお部屋探しでは「自分はどういった音を避けたいのか？」に応じたお部屋探しが重要です。 音の種類や性質により選び方も異なってきます。 参考になれば嬉しいです。
-
管理スタッフあるある ～ベテラン・上級者向け～
さあ、あなたは共感できるか？ 不動産業界では、勤続年数１０年ではまだまだ「ひよっこ」扱いされます。 町の不動産屋さんを見れば、５０年は不動産業界にいるという重鎮たちも現役として働いています。 そういう意味では、私なんかも不動産業界では、まだまだケツの青いガキですらあります。 しかし、私もそれなりに分譲マンションの管理や賃貸管理を一生懸命やってきました。 今回は、そんな管理会社勤務の経験の中から 「ベテラン管理スタッフあるある」をご紹介してみようと思います。 新米管理スタッフだったころとは、一味違う「あるある」がそこにはあるのです。 さあ、みなさんは共感できるのでしょうか？ それとも私はまだまだ「ひよっこ」なのか？ 怒鳴る人より丁寧な人が恐い まずはこの関門を突破することが、ベテランへの第一歩という感じです。 最初のうちは、不動産業界に入って、お客から怒鳴られる経験をすると恐怖を感じたり、強いストレスを受けるものです。 しかし、そのうちに気付くのです。 怒鳴る人というのは、そこまで対応は難しくない と 本当に厄介なのは 丁寧に淡々と対応してくるタイプだ と 私もこれです。 怒鳴る人といのは、良くも悪くも感情がハッキリと分かります。 分かり過ぎると言ってもいいくらいです。 求めているものや解決までのラインも、ハッキリと見えますので、あとは「飲めるのか飲めないのか」を判断して、粛々と対応をしていくだけです。 しかし、物腰だけが丁寧な人というのは 「どこまでをゴールとして見ているか分からない」という不気味さがあるのです。 映画でも真の悪役などは、意外に丁寧な口調だったり、紳士的だったりするじゃないですか？ あんな感じです。 相手の感情が全く読めないというのは、対応を間違えられないな！というプレッシャーがありますね。 他人事のような態度 ベテラン管理スタッフになると、問題の当事者であるのにも関わらず、他人事のような態度を取っている人が多く見られます。 はたから見ると「真剣さが足りない」「自責の念が感じられない」「自分には関係ないと思っている」などと映ったりすることもあります。 しかし、多くの優秀な管理スタッフほど、「他人事のような態度」は強い傾向があります。 なぜこのような態度に映るのでしょうか？ それは複数の要因があります。 今まで同じようなトラブルを経験している 慌てても解決しないことが分かっている 感情に流されると判断を間違う 頭の中で既に解決策を考えている 管理スタッフの仕事は、多くの場面で「冷静」であることが求められます。 オーナーと入居者、入居者と入居者、管理会社と入居者 対立軸になりそうな局面に、中立であるべき存在として立たされます。 そんな中で共感し過ぎたり、慌てて対応したりすると、却って自体を難しくしてしまうものです。 他にも単純に「この手のトラブルを何度か経験がある」となると、冷静にもなるものです。 落ち着いて対応しようとする。 その佇まいなどから「他人事」感が出るのかもしれません。 もちろん、完全に他人事として放置したりするのは論外ですが、仕事の出来る管理スタッフはどこか「冷たく」見える人が多いのも事実です。 私はそんな対応が出来る人を見ると「プロだな・・・」と憧れたりします。 謝罪がオーバー 謝って済むなら警察はいらない みなさんも小さな頃から聞いたこの言葉 確かにそうかもしれませんね。 ただ 意外と世の中では「謝るだけで済むこと」って多いんです。 それを肌感で理解しているスタッフも多いのです。 人間というのは感情の生き物だったりします。 その為、優秀な管理スタッフは謝罪すべき時には「これでもか」という位謝罪がオーバーだったりします。 そもそも、入居者さんの怒り等は本来、管理スタッフの「せい」でないことがほとんどです。 しかし、そんなことを言っても事態や感情は解決しません。 だからこそ、謝罪が有効な場面では謝罪をハッキリとすることで、相手方にも冷静になってもらうことも必要なんです。 逆に「謝罪してはいけない」場面の時には、テコでも動かぬ頑固さを発揮します。 問題解決の為にプライドを捨てるその仕草は、大人のカッコよさが漂います。 頂は遠い いかがでしたでしょうか。 私はまだ１０数年の業界歴ですから、当初にあげた例の重鎮たちからすれば、初心者に毛の生えた程度かもしれません。 私自身もそう思っています。 なぜなら１０数年経った今でも なにこれ？どうやって対応すればいいの？ といった事例が毎日のように起きるのが管理会社です。 そして、それこそが魅力だったりします。 私は飽き性なのですが、この仕事は適度に刺激的な毎日で飽きないです。 経験が蓄積するごとに問題解決も楽になり、自分の成長を実感しやすい点も好きですね。 まだまだ青二才であることを自覚しつつ、真のベテラン管理スタッフになるべく、今日も精進していきます。
-
「家賃を下げる」も空室対策の一つ ～管理会社が知る意外なメリットとは？～
負の側面だけではない 多くの大家さんが「家賃を下げる」という選択肢に対して否定的なのはよく理解できます。 家賃の値下げは、収益を直撃する決断だからこそ、慎重にならざるを得ないものです。 しかし、家賃の値下げが必ずしも「損だけ」になるとは限りません。 もちろん、管理会社としても賃料は上がった方が助かります。 出来る限り高い家賃を目指しているのも事実です。そこに異論はありません。 今回は、管理会社として長年の経験を通じて得た知見をもとに、家賃を下げることで得られる意外なメリットをお伝えします。 特に物価高による修繕コストやリフォームコストが上がった昨今だからこそ、この禁断とも呼べる手段は考慮するに価するのです。 家賃を維持・上昇させるためのコストを考える まずは、家賃を維持または上昇させるためには、物件の魅力を高める必要があります。 物価高になり、賃金上昇の局面に入ったとはいえ、それでも現状は実質賃金がマイナスという状態です。 この状態で空室が発生したからというだけで家賃上昇を目指すのは、簡単なことではありません。 今までの賃料が相場に比べて廉価過ぎた、ということでない限りはリフォームやメンテナンスを実施することも必要でしょう。 たとえば 古くなった設備を交換する（エアコン、給湯器、キッチンなど） 壁紙や床材を新しくする 外壁や共用部の修繕を行う もちろん、最低限貸し出す為の修繕はいかにコスト高とはいえ必須になります。 この修繕・リフォームには数万～ときには百万円単位のコストがかかる場合もあり、費用対効果を考えると必ずしも得策とは言えないケースもあります。 現在の資材高と人件費高の状況では、家賃の上昇幅や維持に関するコストと見合うかは検討が必要です。 対して、家賃を少々下げることで空室がすぐに埋まるなら、リフォーム費用を抑えながら早期に収益化できる可能性があります。 長期入居を促し、安定収益を確保する ここからは家賃の値下げの隠された効果についてご紹介してみようと思います。 その一つが「長期入居の可能性が高まる」です。 家賃を下げると、その分だけ入居者の「コストパフォーマンス満足度」が向上します。 結果として、長期的に住み続ける傾向が高まり、退去リスクを軽減できるのです。 相場の上限ギリギリの家賃設定では、常に「もっと安くて良い物件がないか？」と入居者が考え、他の物件に引っ越す可能性が高まります。 一方で、適正な家賃または少し割安な設定にすることで、以下のような効果がうまれます。 住み替えの動機が生まれにくい 家賃の支払いに対する不満が減る 収入の変動があっても無理なく住み続けられる 入居者が住んでいる間には、ライフステージにより様々な変化が訪れます。 そんな時に頭をよぎる「お引越し」という選択肢 その時に、自分の家賃が「割安」「適正」と考えられるような場合には「お引越し」＝「解約」は思い浮かばないことでしょう。 しかし、入居者さんが「割高」と感じた場合は他へ移るという選択肢を取っても不思議ではありません。 一人の入居者が長く住んでいただくことで「空室期間の損失」を防ぐことになります。 私がこれまで経験している物件例でも、相場より賃料が割安な場合、平均居住年数が長引くというのは顕著です。 この手法を意図的に取り入れている大家さんがおりますが、所有物件(１２戸)はここ３年間満室で退去は１件も無いという強者もいらっしゃいます。 空室期間の損失を抑える 空室が出ることによる損失は、実際には家賃の1カ月分だけではありません。 広告費 原状回復費用 返済費用 収益用物件はいかに「空室を生まないか」が最重要であるかについては異論はないと思います。 実際の費用だけでなく、業者さんとの打ち合わせなどの手間や時間も掛かってくるわけです。 空室期間が長引くにしたがって、このコストは増大してしまいます。 家賃を下げることで少しでも早く入居者が決まるのであれば、結果的にトータルの収益でのパフォーマンスは家賃向上と比べると、大きな差が生まれないという点も考慮の余地があります。 また②の「長期入居」も居住年数を伸ばすことにより、この「空室損」を発生させないというのは、ある意味「肉を切らせて骨を断つ」に近いものを感じます。 それなりに理にかなった方法でもあるのです。 まとめ 「家賃を下げる」という選択肢は、一見するとマイナスだけのように思えます。 確かにデメリットが数多くある方法の一つではあります。「売却時の利回りが下がる」「入居者層が変わる」「収益性の悪化」こういった副作用があるのは当然です。 しかし、長期的な入居者を獲得し、空室リスクを減らし、無駄なリフォーム費用を抑えるという点で、大きなメリットがあるのもまた事実です。 管理会社としての経験から言えるのは、「家賃を下げる」というのはあくまで、数多くある空室対策の一つの手段であり、それが最適な戦略となるケースもあるということです。 昨今は大家さん側の情報発信が盛んになってきており、大家さん側の意見からすれば「家賃値下げ＝悪」と感じられるのは当然だと思います。 事実、大家さん向けの書籍やセミナーでは「家賃ＵＰを目指す」や「家賃値下げは絶対ＮＧ」などを多く目にします。 どんな空室対策もメリットとデメリットが表裏一体なのです。 家賃ＵＰを目指すなら長期間の空室リスク、維持修繕コストなども覚悟せねばなりません。 どんな薬も副作用があるかのように、家賃の値下げも空室対策の手段の一つに過ぎません。 正しくリスクを把握して使いこなすのであれば、空室対策として有効な面も持っているのです。 物件の状況や市場の動向を踏まえ、柔軟に空室対策・家賃設定を検討することが、結果的に安定した賃貸経営につながるでしょう。
-
家賃を「一括で前払いするから」は交渉材料にならない！その理由とは？
結構いるが・・・ 「家賃を〇年分(カ月)前払いするから」 私も賃貸営業をやっておりましたが、この交渉は幾度も受けたことがあります。 さて、この方法は有効なのでしょうか？ よくある交渉なのですが 結論からいえば、正直大家側も管理会社側も実はメリットと感じないでしょう。 その理由をご紹介してみましょう。 大体は交渉事とセットである そもそも「家賃を一括」はなぜ提案としてあるのでしょう。 大体は交渉事とセットで切り出されます。 私が受けたことのある内容でいえば 入居審査に落ちたけど住みたい ペット不可の物件でペットを飼育したい 本来の入居人数を超えて入居したい(ワンルームに２人入居など) 法人契約で入居者の入替えを自由にしたい 短期で借りたい 本来の家のリフォーム期間だけ住みたい こういったケースで多い印象があります。 確かに上記の内容を大家側に飲んでもらうために、交渉の条件として「家賃を一括前払い」は有効に思えます。 ですが、なぜ大家や管理会社はメリットと感じないのでしょうか？ ここからは、その理由をご紹介してみましょう。 前払いされても使えないから まずはこれです。 いかに前払いをされたとしても、実は大家側は使うことができません。 もちろん、使ってもいいのでしょうが、途中で解約されたらどうなるでしょう？ 家賃というのは前払いがほとんどですが、それは「２月分を１月末までに」という程度のものです。 とすると、先に家賃を払ってもらったとしても、厳密にいえば「その月」が経過するまでは「預かっている」に過ぎないのです。 前払いをしてもらったとしても「今は自分のお金ではない」となると「前払い」はメリットにならないのです。 では「途中で解約しても残金は返さなくていいから」という約束とセットでならどうでしょう？ それでも結論は変わらないことでしょう。なぜなら そうは言ってても、土壇場になれば返金を求めるのではないか？そうなった場合、揉めたくない と高確率で思われるでしょう。 そして、高確率でそういった事態を起こされた経験があるからです。 会計処理上面倒である これもまた事実の一つです。 前払いを受けた場合、大変なのが会計上の事務処理になります。 「前払いの残高いくらだっけ？」というのを毎月管理せねばなりません。 昨今、家賃管理はシステムで行っておりますが、個人でやっている大家さんなどになると、これは厄介です。 毎回「最初に払った額」から「経過した家賃」を引いていかねばなりません。 毎月のように決まった振込などがあれば管理は楽ですが、前払いだと引いていく必要があります。 また、結果として 前払い家賃がなくなりそうな場合、こちらから催促しなければなりません 一括して前払いした側はえてして、この「残高管理」をしていない場合がほとんどです。 「無くなりそうになったら、向こうから催促が来るだろう」と思ってしまうのです。 これは、督促の手間が増えてしまい、管理する側はイレギュラーとして覚えておかねばなりません。 システムなどで管理していない大家さんになると、これはデメリットと受け取られるでしょう。 「前払いでもらったと思っていたら、いつの間にか滞納が発生していた」となることもあるのです。 単に恐い これもありますね。 なにかしらの交渉が入るような事例でないと「家賃を一括払い」はないのですが お金で交渉を飲んでもらう という姿勢に嫌悪感を覚える大家さんが多いのも事実です。 もちろん収益の為にやっているのですから、収益は大切なのです。 しかし、交渉の場面でお金でゴリ押しとみられると、引いてしまうのです。 これは「交渉をしてはいけない」という訳ではありません。 「お金を払えばいいんだろう」という姿勢に映らないように注意しなければいけません。 相手方から条件として言われない状態で切るカードとしては「家賃前払い」は少し「恐い」印象を受けてしまいがちです。 交渉したいことがあれば素直に申し出てみましょう。 そのうえで条件として「家賃前払い」が出た場合などは、当然問題ありません。 なぜか「家賃前払い」は一足飛びに初手から切り出されることが多いので、誤解を生じさせてしまいます。 あくまで交渉は人と人との関係です。 初っ端から出すカードとしては、あまり先方に良い印象は持ちづらいのです。 交渉は丁寧に いかがでしたでしょうか。 なにかしらの事情があって交渉になることでしょう。 多くの場合、大家さん側に直接会うことなども難しいことでしょう。 だからこそ、相手にどう映るか？という点を思いながら交渉に臨んでみてはいかがでしょうか。 どうしてもダメなことはダメでしょう。 それでも真摯に対応する姿勢を見せることで活路が開けるかもしれませんよ。 「家賃の前払い」自体が悪い訳ではありません。 今回挙げた内容を考慮したうえで、相手との妥協点が見いだせれば幸いです。
-
賃貸契約後すぐ解約したらどうなる？ ～知っておきたい費用とリスク～
契約直後の退去どうなる？ 賃貸物件を契約したものの、何らかの事情で「やっぱり解約したい」というケースはごくまれに発生します。 しかし、契約後すぐに解約する場合、契約金や違約金が発生する可能性があり、思わぬ出費となることも。 今回は、契約後の早期解約をするとどうなるのか？ 契約金は返ってくるのか？ ハウスクリーニングや短期解約違約金は請求されるのか？ 解説してみましょう。 自己都合での解約 まずは事情により解約という点ですが、どのようなケースがあるのでしょうか。 借主側の事情(自己都合)という場合について解説していきましょう。 この場合、借主が望んだにせよ、望まなかったにせよ自己都合とみなされるケースは以下のような事例でしょうか。 私が今までに経験したり、聞いたことがある内容としては 急な転勤や異動 入居してすぐのトラブル 思ってたのと違う、他の物件にしたい 病気やケガ 親族 その他 「急な転勤や異動」については「異動先が急遽変わった」とか「今年は転勤無いと思って契約したが転勤になった」などでしょうか。 「入居してすぐのトラブル」は「思ったより上階からの騒音がヒドイ」「隣の住人と揉めた」「ストーカー事案の発生」「空き巣などにあって恐い」など人に起因するものが多いと思います。 「思ってたのと違う、他の物件にしたい」はこのままですね「契約後に他の部屋を見つけた」「思ったより日当たりが悪い」「湿気がヒドイ」など 「病気やケガ」は「大病をしてしまい一人暮らしが出来なくなった」「階段が上がれなくなった」「ケガなどで設備が使いづらくなった」などの本人にもどうしようもない理由がほとんどです。 「親族」であることは「成人して自分で部屋を選んだが、親族から反対された」「近くに親族が住むことになり嫌になった」などの家庭に起因するものです。 その他で今までに珍しい事例としては 感動する動物映画を見て急にペットが飼いたくなった 占い師に診てもらったら「その部屋はダメ」と言われた 契約直後にプロポーズされた 霊感のある人が部屋にきて「ここには霊がいる」と言われて怖くなった 妊娠が判明して単身でなく家族用が必要になった 宝くじに当たってグレードアップしたくなった 事例は様々で、「本人の責任ではない」という事情もあったりするのですが、契約上は「自己都合による解約」とみなされることが多いものです。 どこまでが「自己都合」という線引きは難しいんですけどね・・・ 基本的には「貸主(管理会社)の責任ではないこと」以外は自己都合となることが多いものです。 「上階の騒音」や「空き巣」などは貸主の責任ではないか！と思われるかもしれません。 厳しい見方になるのかもしれませんが、それは「騒音を出す人が悪い」「空き巣をする人が悪い」となり、「貸主の責任」かどうかでいえば違ったりするのです。 その他の事例も同様です。「急な転勤」や「病気ケガ」なども本人の責任では無いのでしょうが、かといって貸主の責任ではない訳ですね。 もちろん、全てのケースで貸主の責任が無いとは言えませんので、その判定は個別の事例にそって行われるのです。 賃貸契約の成立タイミングとは？ そもそも、賃貸借契約というのはいつ成立するのでしょうか？ 法律的な原則でいえば、当事者(借主・貸主)同士が合意した瞬間に賃貸借契約は成立するのです(諾成契約)。 つまり借主が「ここに住みたい」貸主が「いいですよ」と合意した瞬間といえます。 現実的な手順でいえば、入居申込書を記入して渡した瞬間に、賃貸借契約は成立したということになります。 ただし、ここで不動産業者が仲介に入っていると、そう簡単にはいきません！ 不動産業者が仲介をする場合には、契約前に重要事項の説明と重要事項説明書の交付を行わなければならないとの定めがあります。 細かい法解釈は別として、現実的には重要事項説明をして 「契約書に署名・捺印をし、貸主（または管理会社）に提出した時点」 で有効と解するのが一般的です。 本来は合意のみで契約は成立するが、別の法律で阻止されるというイメージでしょうか。 つまり、この契約が完了した後に「やっぱりやめます」と伝えても、それは通常の解約手続きと同じ扱いになってしまうということですね。 解約と近い言葉で「キャンセル」という概念があります。 内見などをして「ここがいい」と思って、入居申込をしたものの、一晩考えたら「やっぱり違った」となって翌日などに「すみません、やっぱりやめます」というケースです。 上記の例からすれば、契約書の取り交わし前であれば、申込金などの金銭を支払っていたとしても、「解約」ではなく「キャンセル」はできると解される訳ですね。 但しこの「キャンセル」は「契約前であれば無限に出来る」という訳でもありません。 判例でも「いたずらに引き延ばしたり」「契約の意思があるようにふるまって直前でのキャンセル」などは損害賠償を求められることもありますので、注意が必要です。 一旦契約が有効になった後は、 たとえ入居前であっても契約解除には費用が発生する 可能性が高いため、慎重に判断することが重要です。 解約のお金の話 それでは契約が終わった後に事情はあれど、キャンセル・解約する場合に気になる「お金の話」です。 急な解約となると、契約金や通常の退去時に掛かる原状回復費や違約金、ハウスクリーニングの扱いが気になりますよね。 先ほどの例による「キャンセル」と「解約」の違いは、以下のようになるのが一般的です。 項目契約前のキャンセル契約後の解約契約金返金されることが多い返金されない可能性あり敷金そもそも支払わない一部または全額返金される短期解約違約金発生しない契約内容によって発生するクリーニング費用発生しない入居前なら発生しない可能性あり原状回復費発生しない傷や汚損が無ければ発生しない可能性大 契約前のキャンセル契約書を交わす前の段階であれば、基本的に全額返金されることが一般的です。ただし、申込時の手付金や事務手数料が返金されない場合もあるため、事前に確認が必要です。 契約前でも「〇〇してくれるなら申込みます」など貸主に特別な負担をお願いしていて、貸主がリフォームや特別の負担などに着手していた場合は、その部分について請求される可能性があります。 契約後の解約契約が成立した後の解約は、たとえ未入居であっても 「通常の解約手続き」として扱われる ことが多いです。そのため、 短期解約違約金や契約金の返金不可 などのリスクが伴います。 こうしてみるとキャンセルでは、ほぼ費用が発生しないことになります。 一方、契約後の解約については、返ってこない、もしくは請求される可能性があるものがほとんどです。 ここからは「解約」の場合、個別の費用について解説してみましょう。 先払い家賃 契約金には、当初の家賃を前もって支払うことが一般的です。解約では契約書に従って「解約は〇月前に申し出ること」などと記載されており、実際には住まないとしても、残額の返金となる可能性があります。 仲介手数料 契約成立したことによる、不動産会社の報酬です。これは契約後の解約では返ってこない可能性が高いものです。契約に不備が無い限りは難しいものでしょう。 火災保険料 入居にさいして火災保険などの加入が必須であることでしょう。 実際の契約が開始する前であれば、保険料全額が返金がされるかもしれませんが、一旦契約日を迎えてしまった場合には、解約返戻金として保険会社により定められた返戻率により返ってくることでしょう。 敷金 滞納や退去後の原状回復費の担保となる敷金ですが、こちらは契約直後などの損傷や滞納などがなければ、全額か大半は返ってくる可能性はあります。 ただし、敷金が特約により「償却」となっている場合は直後の解約でも返ってこない可能性がある為、注意しましょう。 短期解約違約金 契約書の特約などにより「〇年以内の解約の場合、賃料の〇月分を違約金として支払う」が設定されていたりします。この場合、契約直後の解約であっても請求される可能性があります。契約書をしっかりと確認しておきましょう。 ハウスクリーニング ハウスクリーニング費用の扱いは非常に難しいものです。未入居の状態であれば、恐らく請求されることはないでしょう。しかし、一日でも使用していた場合には要注意です。特約などに「入居の長短にかかわらず～」などの文言が入っている場合などは、原則として請求される可能性が高いといえます。しかし、余程の短期だった場合などは多少減免があるかもしれません。ここは正直、各管理会社の裁量の範囲かもしれません。 このように、一旦有効に成立してしまった場合には契約の取り消しではなく、「解約」とみなされるようになってしまいます。 「契約」は慎重に いかがでしょうか。 今回ご紹介したのは、あくまで「契約」と「解約」での費用やリスクのお話でした。 現実的には事情を考慮してもらえたりすることもありますが、それはあくまでも「例外」としての扱いです。 もちろん、貸主側に落ち度があって契約が実行されない場合などは、今回のように「解約」ではなくなります。 その場合は借主が損害を被ったということになりますので、逆に貸主へ損害を追及することも可能になります。 いずれにしても「契約」というのは、とても重い行為です。 「契約書の内容をしっかりと把握する」「引っ越しの判断をしっかりする」などの自衛をしっかりと行っておきましょう。 仮にやむを得ない事情で解約をしなければいけない場合は、真摯に事情を話し、冷静に事態に対応していきましょう。
-
管理会社は役立たず！「騒音問題」 ～加害者を追い出す権利を管理会社に渡すべきか～
責任は誰に？ 賃貸でも分譲でも、一つ屋根の下の共同生活で断トツ一位の苦情である「騒音問題」 たしかに、隣や上階からの騒音が聞こえてくることは気分のよいことではありません。 こんな時に頼りたくなるのが管理会社であると思います。 しかし、多くの場合で管理会社は「役立たず」であるという現実があるのです。 今回は管理会社自身が騒音問題について「役立たず」である理由と、本当の意味での解決方法を提言してみようと思います。 この問題について弁護士が見解を出している記事もあります。参考にご覧ください 管理会社は何とかしたい、しかし権限はない ネットの海を検索すると、ひどいものです。 騒音問題についての質問サイトなどを見れば 管理会社は騒音を訴えても張り紙だけで何もしない 直接注意などもしてくれない 全然効果が無い 管理会社は面倒ごとを対処したくないのだ 報酬がないことは不動産屋はやらないのだ おぉ、心が痛い 不動産業界に身を置く者としては、見ていられません。 確かに不動産業者の中には、上記のように「面倒くさい」とか「やりたくない」という事業者が一部いることも事実でしょう。 信用していただけないかもしれませんが 普通の管理会社なら騒音問題を出来れば解決したいと思っています そう、信用してもらえないでしょうが・・・ そしてもう一つの事実として 騒音問題は注意文や電話で９割方解決するのです。 本当です。 大体の騒音問題であれば、注意文や電話などで「やんわり」注意するだけで改善することがほとんどです。 しかし、この９割を潜り抜けた１割については、正直 管理会社には解決できません！ 正確には 解決する為の権限がありません この点について管理会社の苦悩と現実をお伝えしてみます。 人の管理はできない リンク先の弁護士の見解でもありましたが、この騒音問題の難しいポイントは以下の通りです。 騒音は主観的なもので「どこからが騒音か？」が定義されていない(受忍限度の曖昧さ) 騒音に対する「個人の感覚」問題 立証するのは被害を「受けた側」である 裁判での低い「損害賠償」 騒音を出す側すら守る「借地借家法」 こんなところでしょうか。 「管理会社なんだから、なんとかしてよ」 私たちも出来れば平穏無事な生活を提供したいのです。 しかし、これを解決する為には最低限以下のような取り決めが必要となります。 騒音の定義(音量、時間帯、頻度、種類、期間など) 立証する厳密な方法とルール 立証費用の低減化 問題のある入居者への罰則 瞬時にどちらの言い分が正しいかを判断すること 問題のある人を簡単に追い出せる仕組み これらを管理会社という一企業に委ねるしかありません。 こういった権限が管理会社にあれば「騒音を引き起こす人」を追い出したりすることも可能ではある訳ですね。 そしてそれは「人の管理」とも呼ぶべきことを可能にする。 それは本当に委ねていいのでしょうか？ 管理会社の暴走と紙一重 最近では「管理会社に騒音加害者を強制的に退去させる権限を与えるべきだ」という意見も聞かれるようになりました。 一見すると合理的な解決策に思えるかもしれませんが、この方法には慎重な検討が必要です。 メリットとデメリットは以下の通りでしょう。 メリット問題住民を迅速に対処できることで、被害者を早期に救済できる可能性があります。また、トラブルがエスカレートする前に収束できるため、全体的な住環境の改善が期待できます。 デメリット誤った判断で無実の住民が退去を強いられたり、権限の乱用リスクが発生する懸念もあります。退去処分が恣意的に行われることで、少しでも管理会社のいにそぐわない人であれば退去させるという可能性も否定できません。「気に入らない」という点だけで誰かを貶めることも可能かもしれません。 裁判所や警察でもない一企業に、入居者の生殺与奪を握らせることは本当によいのでしょうか。 それでも、この複雑に個人の権利保護が叫ばれる昨今では、騒音に限らず「悪質な入居者に対応する」という部分については議論がされるべき局面になってきたように思います。 それは既存の「借地借家法」の見直しになることでしょう。 しかし、それはみなさんにとっても諸刃の剣です。 騒音に限らず、ルールを守らなければ逆にあなた自身も「追い出される側」になる可能性があります。 それでも現在の「悪いことでもやったもん勝ち」になる現実よりは、善良な入居者を守れる仕組みの方がいいのではないか？と考えます。 みなさんにとっては「何もしてくれない」と思われがちな管理会社かもしれませんが、意外と現場では「なんとかしたい」と考えている業界人は多いと思っています。 その為には、ある種の聖域なき改革に踏み出す時機が来ているのかもしれません。 慎重な議論であるべきですが、このままでいいとは思えません。 出来るかぎりの快適な住環境は、貸主と入居者と管理会社の相互による不断の努力によって保たれるのですから。 管理会社にその権限を渡す必要はないと思いますが、何かしらの対応策は必要な時代でしょうね。
-
大家もつらいよ ～「物価高騰」による家賃上昇は根拠があるのか？データで見てみよう～
不動産賃貸業は物価高騰と相性が悪い 昨今、世界的なインフレに見舞われております。 日本も例外ではありません。 食料品も含めて全ての商品が値上げを続けており、我々のお財布を直撃しています。 そしてついに、不動産に関する物も例外ではなくなってしまいました。 それは 建材費と人件費の高騰です 建材費はコロナ禍から始まり、ウクライナ紛争なども相まって「ウッドショック」という木材の値上げに端を発し、その後も全ての建材費が上がり続けております。 また、高齢化や少子化の影響で、現場で働く職人さん不足も追い打ちをかけております。 それによる新築価格の上昇とリフォーム価格の上昇が引き続き猛威を振るっております。 新しく建てる物だけではなく、修繕コストも上昇するなか、首都圏や大都市部では 家賃上昇が叫ばれております。 入居者のみなさんから見ると 「家賃値上げは嫌だ！」「本当に不動産に関する物価高騰してるの？」「大家が払うべきだ」と思われるかもしれません。 当然私たち管理会社も気持ちは分かります。 家賃の値上げとなれば毎月の生活費も上昇するわけですから、歓迎する入居者さんはいないことでしょう。 ここで入居者さんの思いを代弁してみましょう。 「本当に高騰しているの？便乗値上げじゃない？」 確かに、当然思われることでしょう。 一方、不動産会社や大家さんも疑問を持たねばなりません。 本当に不動産に関するコストは上がっているのか？どのくらい上がっているのか？ これを把握しないでおいて、単に「なんか物価上がってるみたいだから家賃を上げます」はあまりに感覚的すぎます。 今回は大家さんも入居者さんも双方ともに 物価は高騰しているのか？上がっているとしたらどのくらいなのか？ を検証してみましょう。 データから読み解こう こちらは一般社団法人日本建設業連合会で発表されているデータです。 元データはこちらからどうぞ https://www.nikkenren.com/publication/handbook/chart6-3/index.html#link01 こちらはオレンジが「建設用材料計」で茶色が「製材・木製品」緑が「窯業・土石製品」青が「鉄鋼」紫が「金属製品」となっております。 数値の見方としては2020年の価格を100として、各年代の推移を表しております。 コメントでは「建設用材料計は、2018年後半から緩やかな上昇が続いていたが、2021年から急激な上昇に転じた。特に、製材・木製品、鉄鋼の上昇が著しく、鉄鋼は中国の経済成長とコロナショックからの世界的な経済活動の再開により、また、製材・木製品は米国の住宅需要の拡大と2022年2月に始まったウクライナ危機の影響による。」となっています。 このデータから読み解くとすれば ウッドショックと呼ばれる木材などは2022年をピークとしているが、以前高い 鉄鋼は高止まりである その他についても緩やかながら上昇傾向 推移の比率を見ても少なくとも20％以上の高騰を続けているのは事実でしょう。 次に具体的な製品と気になる「人件費」についてのデータを見てみましょう。 https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2501.pdf こちらも2021年を基準とした各製品の資材価格の推移と業種別の労務単価の推移を表しております。 ここから読み解けるものは 資材の高騰は紛争以外にも様々な要因が組み合わさっており、一つの問題が解決しただけでは収まらない 労務費については業種を問わず上昇傾向である いわゆる材工ともに大幅に上昇している 総括すると コストは間違いなく上がっている では、このことをもって「家賃上昇は不可避なのか？」について語ってみようと思います。 地価と物価の切り分け ちなみにこの「家賃の増減」については、現行の借地借家法で取り決めがあります。 （借賃増減請求権）第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 実はこのように曖昧な書き方になっているのです。 土地もしくは建物に対する租税その他の増減によりという言葉は 固定資産税や物件が上昇したら と読み解けるような内容ですが、それが「どの程度に至ったら？」は明記していません。 当然民間住宅に対する値段を法律で決めるというのは、いささか無理があるものです。 私はここで「家賃上昇はやむなし」と賛成する立場でもなければ、反対に「家賃上昇はダメだ」と言いたい訳ではありません。 管理会社として、「賃借人も大家も事実を踏まえたうえでの協議をすべき」という立場です。 なぜなら 適正な家賃でなければ双方共倒れ 実は大家も賃借人も、どちらも極端に走りすぎると「共倒れ」になるのです。 考えてみれば当然なのですが 大家さん側に立っても「家賃はドンドン値上げだ」としても、どこまでも上げることは出来ませんし、上げすぎた場合は「退去者は出るが、入居者は入らない」という事態になるだけです。結局、収益は悪化してしまいます。 逆に賃借人さん側にたって「家賃は絶対に上げない」とした場合、採算が取れなくなった大家さんは不動産賃貸を辞めてしまい、住める物件が減ってしまいます。賃貸物件が少なくなって希少になった場合は、やはり市場の作用で家賃は上がってしまいます。 どちらの理屈に振ったとしても極論的な行動は、結局自分の首を絞めるだけなのです。 大家も入居者も「おたがいさま」なのです。 自分だけが得しようとしても、大きな市場である不動産では上手くいかないでしょう。 借りてくれる入居者がいなければ、大家は困る 貸してくれる大家がいなければ、入居者は困る 借りる人、貸してくれる人がいなければ不動産屋も困る 大事なのは、しっかりと事実をもとにした協議である訳です。 あくまで家賃は「適正」であるべきであって、「高くも安くもない」が最善ではある訳ですね。 今回のデータなどを元に大家側も入居者側も、冷静で「適正」な議論を行って欲しいです。
-
賃貸管理業界のX(旧Twitter）の面白いポストを紹介しよう
匿名だからこそいえること 私は普段からX(旧Twitter)やYouTubeなどのＳＮＳで「不動産業界」についての情報を見ています。 それは新しい情報をキャッチして、仕事に活かすという面での勉強の側面もありますが 単に「こんな見方をする人もいるのか」という発見や「自分だけでなく、他にも同じ想いの人いるんだな」とか「なんだこれは（笑）」という楽しみに占める割合の方が多い気がします。 勝手に同じ業界にいるだけで「同志」と呼ばせていただきますが、今回はそんな同志たちのポストをご紹介してみようと思います。 こういった匿名のＳＮＳですと「嘘」や「誇大」「虚勢」なども入り交じるので、全てを鵜呑みにすることは出来ませんし、すべきではないでしょう。 それでも、匿名であるからこそ言える「真実」というのもありますからね。 くれぐれも、ご紹介したからといって「私も同じ意見だ」という訳ではありませんからね。 ＳＮＳのご利用は自己責任ですから、あしからず https://twitter.com/denwakochan/status/1789882240341549298 たまに本人確認で進まないのに「なんで審査がそんなに掛かるの？」と言われることがありますので、これはもっと広がって欲しいです。 https://twitter.com/fudousanlove/status/1797932161347293325 極端な意見に見えますが、本質はついていると思います。市場の目にしっかりと届けることは責務ですが、届いてなお反響が無いのには何かしら理由があるのですからね。 https://twitter.com/denwakochan/status/1432492375536898048 いいねの数が同志の数でしょうか・・・・ https://twitter.com/kanri_man2103/status/1843138691860140303 ちゃんと業界人自らが、自浄作用を促すポストがあるとうれしくなります。 https://twitter.com/mamorutatemono/status/1885238386015035740 確かに・・・オーナーさんが「見たくないもの」「聞きたくないこと」を代わりにやる仕事ですからね。だからこそ、たまにある「ありがとう」は格別な味がしますよね https://twitter.com/l7sqnIgARpYEu6g/status/1788165841206583418 上の格言バージョンですね。そして我々管理会社は日々タフになっていくのです。 https://twitter.com/_matsu__0742/status/1700669167391920473 これは私自身も陥ることがあるので気を付けてます。法的トラブルなどは弁護士さんにすぐ確認した方が確実ですからね。「下手の考え休むに似たり」で自分勝手に突っ走った結果、痛い目を見たことは過去多数 https://twitter.com/Tomekic10644437/status/1886904127286075418 管理スタッフは慣れてくると、予定をかなりの割合でコントロールすることが出来ますからね。ただ、突発的な事態は営業の比ではありませんが・・・(汗) https://twitter.com/ashita_keiyaku/status/1888958655921562060 分かる分かり過ぎる https://twitter.com/denwakochan/status/1863732081299447840 そうなんですよね・・・だから私が最終で使うのは問題の「解決」じゃなくて問題を「終わらせる」という手段があります。何言ってるか分かりませんよね？私も何を言っているのか分かりませんが、事実あるんですよ https://twitter.com/cfbm_teppei/status/1887308468421599473 だからこそ、お部屋探しの第一歩は「今の賃貸借契約書を読む」がスタートです https://twitter.com/denwakochan/status/1788374060436771115 たまにこんな風な「有料級」の現場でのクチコミが見れたりするので助かってます。拘置所かぁ、私も行ったな(仕事で) https://twitter.com/fudousanlove/status/1795279723972755553 管理会社やオーナーに「責任」を取らせたいのであれば、対処できる「権限」がセットなハズですからね・・・・まさか「権限はないけど責任はある」なんてことはないですよね？ ね？ https://twitter.com/Sakura_Fubuki_/status/1886983103513813037 こういう「毒にも薬にもならない話」は大好物です。 https://twitter.com/fujiwaramasaaki/status/1847269764437250224 たまにある「一括払い」の提案ですね、結構な勢いとドヤ感があるのですが、受け取った大家さんも結局先に使うことも出来ず、管理会社が欲しいのは前払いではなく「毎月払ってもらえそうな信用」なんですよね。元のポストのように上乗せという提案が無ければやはり前払いのメリットは大家も管理会社もありませんからね。 https://twitter.com/slQkvuNWYJ17222/status/1889110459800064503 賃貸営業の１日目に先輩から教えてもらうマンション・アパートの違いですね。でも、最近はこのマンションの「防音性」を過信して「マンションなのに騒音がする」という傾向が増えています。「マンションだから大丈夫」ってことは無いですからね https://twitter.com/konekodehanai/status/1888037111800152325 みなさんがこの人のようであればいいのに・・・ちなみにブチギレはしませんけど、電気屋さんの出張費などは請求されてしまいます。 https://twitter.com/otoufu_mankan/status/1889088602623422804 それでもまだ保証会社未加入の方がそれなりに残っていたりするので、滞納督促から解放される日はいつか来るのでしょうか・・ https://twitter.com/denwakochan/status/1531508287501238274 これは本当にあります。自社の営業マンでも他社さんの営業マンでも、誠実で一生懸命な人の交渉などは頑張りたくなります。いつもありがとうございます。助かってます。 ありがとう同志たち さて、今回は手抜きな記事になってしまいました。 元のポストが消えてしまったら見れなくなってしまうので、そこはご勘弁ください。 それでも、今日この時も全国のどこかで、一生懸命苦労している同志の方々がいると思うと勇気づけられるのです。 私はXはアカウントだけでポストをしていませんし、していたとしたらきっと匿名でしょう。 せめてもの援護射撃として、細々とブログを書いておこうと思っております。 賃貸管理の世界は楽しいですよ、本当に
-
ラバーカップ(スッポン)は一人暮らしの必需品である ～遠くの親族より近くのラバーカップ～
あなたの為を思って書いております 一人暮らしを始めるとき、多くの人が家具や家電の準備に一生懸命ですが、意外と見落としがちなものが 「ラバーカップ（トイレの詰まりを解消する吸引カップ）」 です。 正式名称は「通水カップ」というそうです。英語では「プランジャー（Plunger）」らしいです。 しかし、ここはあえて「ラバーカップ」でいきましょう。 正直に言いますが、一人暮らしをするなら ラバーカップの購入は必須 です！ 今回は 最近のトイレ事情 と合わせて、なぜラバーカップが重要なのかを解説します。 これを準備していないと、後で困ること間違いなし。 業者を呼ぶと高額な自己負担が発生 大前提として、これがあるのです。 もしトイレットペーパーの詰まり等の「自己責任系」の詰まりが発生して業者を手配すると、 費用は自己負担 になります。 これが意外と高額で、軽く１万円～数万円 は飛んでいくことも… また、管理会社や大家さんに連絡しても、「トイレットペーパーが原因の場合は自己負担です」と冷たく突き放されることもあります。 「配管の不具合の可能性だってあるじゃない」確かに、全てのケースでトイレの詰まりが入居者負担とは限りません。 ですが、ほとんどのケースではトイレットペーパーの詰まりが原因であり、ラバーカップだけで解決することがほとんどなのです。 そんな自己負担という悲劇を防ぐためにも、 ラバーカップを一つ常備しておく だけでリスクがぐっと減ります。 トイレが使えないという手間も時間も節約できますよ。 そして、ここからは「トイレットペーパーが詰まる原因」をいくつかご紹介していきましょう。 最近のトイレは節水化で詰まりやすい！ 現代のトイレはどんどん進化しています。 中でも 節水型トイレ が主流です。 少ない水で効率よく流す技術は素晴らしいのですが、一方で思わぬ問題も…。 水の量が少ない＝詰まりやすい という現象が起きやすいんです。 特にトイレットペーパーを多めに使ったりすると、流れ切らずに便器内に蓄積し、詰まりを引き起こすことも。 「ちょっとくらい大丈夫でしょ？」という油断が命取り。 「実家ではこの位でも詰まらなかった」という感覚があるのかもしれませんが、実家などのマンションや戸建てなどはそもそも、下水や浄化槽までの距離がそこまで長くないことや、配管の太さも違ったり、節水トイレではないなどの理由で詰まりにくかったりするのです。 そんなときこそ ラバーカップ の出番です！一人暮らしでは、これがあれば自力でトラブルを解決できます。 海外製のトイレットペーパーに注意！ 最近では、海外製のトイレットペーパーも簡単に手に入るようになりました。 しかし、ここで気をつけたいのが 水に溶けにくい性質 です。 日本製のトイレットペーパーは水に溶けやすく設計されていますが、海外製のものはそうではない場合もあります。 日本製のトイレは世界でもかなり先進的です。そして清潔な国民性も相まって非常にデリケートに作られております。 よく世界との比較で「日本のトイレはとてもキレイ」と称されるように、日本のトイレ事情と海外は違うのです。 その為、海外製のトイレットペーパーは日本のトイレに合わせて作られていないのです。 特に最近話題の「コ○トコ」のトイレットペーパーなどもそうです。 その結果、詰まりの原因になることがあるのです。 見た目は普通でも、流れにくいペーパーがトイレ内で大渋滞を起こしてしまうことも…。ラバーカップがあれば、そんなピンチも乗り切れるかもしれません！ いやラバーカップがあれば、きっと乗り切れるでしょう。 ラバーカップがあれば安心！ ラバーカップは ホームセンターやネットで1,000円前後 で購入できます。 見た目がちょっと地味で目立たない存在ですが、困ったときは 最強の相棒 になります。 初めての一人暮らしでは、ぜひ真っ先に準備しておきましょう！ これで、トイレトラブルに巻き込まれる心配はありません。 備えあれば憂いなし！ ぜひ、ラバーカップを一つゲットして、快適な一人暮らしライフをスタートさせてくださいね。 親御さんも初めての一人暮らしに向かうお子さんに「これを私の代わりだと思って・・」と言いながらプレゼントしてあげましょう。 あなたを守るのは「遠くの親族より近くのラバーカップ」 ラバーカップは世界を救うのです。
-
もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい ～父娘を救えなかった社会と最後の手段とは～
もう見たくない 私は普段から「炎上」目的で発言することは極めて慎んでいる方です。 今回のタイトルは、それとは真逆の目的であることは重々承知しています。 それでも今回は炎上してもいいので、世の中で広く議論して欲しいのです。 冒頭の「もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい」は私の言葉です。 それは、定期的に目にする子供の虐待死などのニュースを見た妻が、悲しそうに「どうやったらこんなこと無くなるんだろうね」という言葉の後に 私が言ったのがこの言葉でした。 この言葉を受けた妻が私を見る目は、今この記事を読んでいるみなさんのような目をしていました。 まるで「人でないもの」を見るような目でした。 この言葉には「血が通っていない」言葉ですから、仕方ないとも思えます。 それでも私は本心で「これからは、そういう社会でないと無理じゃないかな」と思っていたのです。 奈良県での悲しい事件 そうしたある日のこと、帰宅した私はあるニュースを見ました。 事件の概要はこうです。 2024年7月に52歳の男性が、5歳になる娘と奈良県のダムに無理心中として飛び込んだ事件です。 父は、就職氷河期の世代で職を転々とした結果、当時は生活保護を受給しながらの生活だったようです。 47歳のころ、娘が生まれるものの、直後に離婚し、元妻とは連絡も取れない状態だったとのこと。 その後は単身で娘を引き取り、シングルファーザーとして生活していた。 その後については何があったかは知り得ませんでしたが、追い詰められたのか自殺や無理心中を考えているとして、「子供を預かってほしい」と児童相談所に連絡したそうです。 しかし、そこでは解決策を見出すことが出来なかったのか「もういい」と連絡を絶ってしまいました。 その後男性は娘だけでも生かしたいと思ったのでしょう、年老いた80代の両親の元へ行き、娘を預かって欲しい旨を伝えたそうですが、やはり断られてしまいました。 頼るすべが無くなった父は結局、ダムへ行き無理心中をしてしまいました。 彼が最後に使ったレンタカーには、娘を預ける為に用意していた衣類や保険証、マイナンバーカードも見つかったそうです。 また司法解剖の結果、父は娘をかばうような姿勢で飛び降りたことも判明しました。 最終的には娘を殺害したという容疑で、父親を容疑者死亡のまま書類送検した。 はじまった戦犯探し 私はこのニュース自体、見るのも嫌でした。 普段からも児童虐待のニュースなどは、見ていられなくてチャンネルを途中で変えてしまうのです。 それは自分自身が子供を持つ親になったことも一つかもしれません。 そしてどんなに憤ったとしても、私自身が何も出来ない無力感からだと今は思っています。 今回の事件を受けての世間の反応というのは 児童相談所は何をしていたんだ この悲劇を生んだのは今の政治だ 自治体は保護できなかったのか などの批判を向けるものがほとんどでした。 私は記事を読む限りですが、関係者のほとんどは間違った対応はしていなかったように思えます。 それは年老いた両親も同様です。 齢80を超えて、今から5歳の子供を養育するというのは、現実的ではありませんし、元々本人自体も、頻繫に自死などをほのめかす言動を繰り返しており、今回も「またか」と思われるのも無理からぬことのように思えます。 児童相談所は、何度も父に連絡を取ろうと試みていたり、相談になんとか載ろうとしたようですし、おそらく現場の職員さんたちは、行動していたのだろうと推察できます。 児童相談所というのは、こういった事件で矢面に立たされますが、そもそも児童相談所は児童の保護をする機関ではありますが、今回のように「預ける」といえば聞こえはいいですが、今回の父親が求めたのは子を「捨てる」行為と何ら変わりはありません。 おそらく子供を預けることが出来たとしても、父親の自死は止めることが出来なかったでしょうから。 「捨てる」目的で来た子供を引き受ける権限などを児童相談所に渡していない以上、児童相談所を責めるのは、私は違う気がしています。 他にも児童虐待事件でも「児童相談所は何をしていたんだ」という意見はありますが、現在の児童相談所の権限では、親から虐待を疑われる子供を強制的に引きはがす権限や、強制的に面会する権限も児童相談所に付与していない段階では、児童相談所では限界があると思っております。 欧米のように児童虐待が疑われて、自治体などが子供と接触できない場合に警察などが、強制的に踏み込むような権限が無い限り、児童相談所に責任ばかりを追及することは不毛な気がしています。 また責任を「政治」や「自治体」に求めることは、この事件をひどく抽象化しているだけで、具体的な解決策から遠ざかってしまうことと思えます。 確かに「氷河期世代の問題」や「生活困窮」も原因の一つかもしれませんが、この問題は多角的かつ複雑な要因が絡み合っており、一朝一夕で解決するものではありません。 結局、誰かの「せい」にしている人たちは、こういった悲しくて見たくない現実を何かの「せい」にすることで 「自分にはどうしようもない問題だから」と諦め、自分自身を納得させようとしているのかもしれません。 もちろん、この問題を解決する術がない、無力という点については私も同様です。 だからこそ、私が思う解決策が誰かの目に触れ、議論して問題が解決へ向かってほしいのです。 子供を「託す」という選択肢をーフティネットとして 私は冒頭の言葉では「捨てる」と言いました。 酷い言葉だとも思います。 では「託す」ではどうでしょう。 世の中には子育てがどうしても「できない」「向いていない」という親がいるという現実を、いい加減認めてみませんか？ これを読んでいるみなさんには想像がつかないかもしれませんが、そういった親がいるのも事実です。 世の中から虐待で亡くなる子や無理心中のニュースが無くならないことが、その悲しい証拠です。 そういった子育てをどうしても「できない」人を「親なんだからしっかりと育てるべき」で放置しては、亡くなる子を見捨てるのと同義じゃないのかと思います。 だからこそ、どうしても子育てができないという人がいた場合 誰かに「託す」という選択肢を最後の手段として社会に用意してはどうか？と思うのです。 以前物議をかもした「赤ちゃんポスト」も同様の試みです。 つい最近、その赤ちゃんポストに預けられたという青年が現在育ち、自分のことについて話している記事を見ました。 その言葉では「どんなに時間がたっても、賛否両論はあると思う。ただ、僕自身はゆりかごに助けられて、今がある。自分の発言に責任を持てる年齢になったので、自分の言葉で伝えたい」とありました。 この赤ちゃんポストでは「匿名性」をとても重要にしており、悩みながらも来てくれたことに感謝の言葉まであるということです。 こういった対応は設立当時「安易な子捨てを助長する」「子どもの出自を知る権利はどうなるんだ」と反発も大きかったそうです。 それでも、この赤ちゃんポストがあったおかげで助かった命は多くあります。 また、その後の人生についても必ず幸せになるかの保証などは当然ないでしょうが、それでも命を繋いで幸せになる「権利」は残されています。 もちろん、託されるといえば聞こえはいいでしょうが、「捨てられた」子供は心の傷はあることでしょう。 それでも、命を繋ぎ、そういった子供を周囲が愛情をもって育てることでケアができませんかね。 どうしても立ちいかなくなり、無理心中を選ぶのなら 虐待を自分自身でも止められないのなら 最後の最後に、失われるかもしれない子供を救う受け皿を、社会が用意することは、そんなに悪いことでしょうか。 このような考えが「もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい」に至った経緯なのです。 奈良県のニュースのあとにも子供と無理心中をした母親のニュースを見ました。 私のこの案が最善だとは思っていません。 自分自身でもなんと血の通っていない案だと思います。 でも、自分自身の悪い頭なりに考えた結果、これ以上の解決策はないようにも思えます。 どうか私より頭のいい方たちにお願いです。 この父娘を救える方法を、一刻も早く考えて実行に移していただけないでしょうか。 少なくとも自分自身の命よりも、娘の命を繋ごうと試みたお父さんと私に、どれだけの差があるのでしょう。 彼の命を懸けた最後の願いを、聞いてやれる社会ではダメなんでしょうか。
-
最近、不動産業者が話していること ～雑談から市況を読み解こう～
業者が話していること気になりませんか？ 私は不動産業界に身を置いており、宅建協会などにも属しておるので、それなりに会合や集まりといった場所に出席することもあるものです。 そこでは当然ながら「最近のトレンド」や「景気」などの話が出ます。 それ以外でも業者同士、雑談という部分で色々な話をするものです。 今回はそんな「雑談」にフォーカスして、最近の不動産業界の傾向なども見れるのではないかと思っております。 但し、私が話しているのは鹿児島県という日本の地方都市の一部の話です。 へぇ、そうなんだ位に聞き流す感覚で見てください。 私の少しの見解も入れてありますが、それも私個人の感想ですからね。 ご利用は計画的に 最近住宅用地の問い合わせがない これは複数の業者さんから、最近よく聞きます。 「２，３年前はハウスメーカーからひっきりなしに”土地ありませんか”って来てたのにパッタリ無くなった」 「建て売り業者からの連絡がめっきり減った」 現在の市況でもデータでも出る話ですね。 昨年から建て売り事業者の倒産や減益のニュースは全国的に顕著です。 これは複数の要因(金利上昇、原材費の高騰)などがあり、建て売りに求められていた低コストの両立が難しい局面なのだろうと思います。 最近、地場系の土地を主に扱う業者さんからよく聞きます。 弊社は土地分譲や戸建て建築などはやっておりませんので「やっぱり厳しい状況なんだな」と思いながら聞いています。 「不動産投資始めたい人は多いんだけどね・・」 現在はどちらかというと「売り手市場」の局面であろうかと思います。 市場には「この物件がこんな高い値段で？」というのも多くあります。もちろん現段階では売れていませんが・・ これは肌感でも分かるのですが、不動産賃貸業を始めたいという方は増加している傾向です。 新ＮＩＳＡなどで「投資」が一般的になった結果だとは思います。 しかし、現在の市況では賃貸用不動産は値上がりの傾向が高いままです。 その為、思ったほどの収益性が出にくい局面であることが一つ、もう一つは 「最初の一棟への金融機関の融資のハードルが高い」ということだと思います。 現在、収益用不動産に対しての金融機関の融資情勢は優しいとはいえません。 各金融機関ともに慎重な姿勢を取っている段階といえるでしょう。金利の影響も少なくないでしょう。 その為、「今から不動産賃貸業を始めたい」という方には少々ハードルの高い局面です。 一方、既に不動産賃貸業を始めている方への融資は以前と変わりはないような気がします。 そういう意味では「新規参入」に対してハードルが高いだけなのかもしれません。 「じゃあ新規参入はどうしたらいいんだ？」というお声には 「比較的規模や金額が少なめの物件からチャレンジして、そのハードルを越えることが先」といえるかもしれませんね。 新築というだけでは埋まらないエリアが出てきた これは、賃貸管理を行っている業者さん同士でチラホラと聞くようになってきました。 これも金融機関の融資情勢も関係しているところなのですが、ここ数年鹿児島県では賃貸住宅の新築が多く建っております。 というのも、現在鹿児島県内の金融機関では、中古物件に対しては比較的融資情勢は簡単ではありません。 特に耐用年数という部分を重視している金融機関が多いため、物件価格が上がり、利回りが低下した状態で、物件の耐用年数を重視して融資の年数が限られるとなると、必然的に手残りが少なくなってしまいます。 一方、新築ですと耐用年数はフルで残っていますし、長期での借入が可能なため、いわゆるキャッシュフローが多く残る状態を作れる状態でした。 また新築に対しての融資情勢は悪くない状況でしたので、ここ数年は新築ラッシュといってもいいような状態でした。 どちらかというと、鹿児島県内は新築が控えていた期間が多くあった為、久しぶりに増える新築はどこも入居状況は活況でした。 その状況を見た金融機関も、不動産会社もその状況に続け続けという状況で新築が増えてきました。 また新築当初のプレミアム家賃というべき、高い家賃も昨今の昇給ムーブと相性が良かったのか「高い家賃が払える」層にとっては歓迎ムードで入居も比較的好調だったとのことです。 しかし、ここにきて原材料の高騰により、新築も物件価格自体が上がってきたことにより、賃料への転嫁も急激な幅となってきたようです。 そして、その賃料への価格転嫁が賃金の上昇幅を少し上回ってきているのでは？と見立てる方も出てきました。 そうすると「新築」という状況だけでは空室を埋めることが出来ないエリアも出てきているようです。 今後の流れとしては「新築からの経過年数による賃料の下落幅を許容できるか否か」が重要なポイントであり、築後早い段階での売却をする方が多く出るかもしれないと思っております。 特に金利上昇の場面では、そもそも新築は中古に比べると利回りは低いので、イールドギャップ(投資の実質利回りと金利との差)が早くに詰まってしまう局面が訪れる可能性にも注意が必要です。 とはいえ、この状態自体はいつの時代でも新築には付き物の話なので、エリアの選定や価格を重視するという当たり前の範囲ではあるのです。 また「既存物件の家賃が新築が増えたことにより下がるのでは？」という懸念がありましたが、そもそも現在の新築に住む方と既存物件の戦いは賃料のレンジが違い過ぎて、あまり影響がない。との見方が大勢です。 現在の市況でも格差が広がっているという現実が確かなようですね。 話半分で聞いておこう という訳で最近の雑談から、市況を読み解いてみよう。というお話でした。 割とネガティブなものが多かったかもしれませんが、それは注意が必要な局面であるというだけです。 金利上昇局面ではリスクもある程度コントロールしていなければなりません。 実は楽観的な雑談や「今は○○がいいらしいぞ」という雑談もあるのですが、これに関しては証拠や実体験が伴っていないため、安易にご紹介することができないので、書かなかっただけです。 決して悲観的なことばかりではありませんので、過度に不安になる必要はないと思います。 私自身も今年はチャレンジしたいこともたくさんありますので、また有益な情報がありましたらぜひお届けしたいと思います。
-
管理会社に「設備不良を伝えたけど折り返しが来ない問題」について ～怒る前にぜひ確認を～
電話しているんだけど・・・ さて、管理会社の言い訳というか愚痴というべきか このところ、とても多い連絡がこれです。 経緯としては入居者さんからお部屋について「何かしらの設備異常や故障」が起きたとします。 当然、管理会社に連絡をしていただく訳です。 そうすると管理会社としても直すべき異常や故障だと判断した場合、修繕していただく業者に連絡をするのですが、その際に入居者さんへ 「お客様の電話番号に、直接業者さんから連絡を入れても大丈夫ですか？」と聞きます。 これはなぜかといえば 宅内の修繕だった場合、宅内に入れてもらう必要がある 入居者さんと業者さんの日程を擦り合わせる必要がある その為には業者さんと入居者さんで直接話した方が早い 管理会社を間に挟むと何ターンも調整することになり非効率 修繕するのは業者さんであり、管理会社のスタッフではないから という理由です。 多くの管理会社がこの対応を取っているのではないでしょうか。 また現段階では、不具合を改善する最短の方法であるため、この方法が活用されています。 しかし、最近増えている電話が、入居者さんより 「いつまで経っても連絡来ないんですけど(# ﾟДﾟ)」 です。 この場合、本当に管理会社が業者さんに連絡を入れていない場合や、業者さんが連絡を入れていない場合もあるのは事実でしょう。 その場合は大変申し訳ございません。と謝罪し、すぐに対応せねばなりません。 しかし、最近はこうではないケースが多くあるのです。 これについて管理会社からの見解をお伝えしてみたいと思います。 電話しているケースがほとんど 反対に最近業者さんからも多いのですが 「何度電話しても出ないんだよね」 これが多いのです。 そして入居者さんに連絡すると 「あぁ、自分は知らない電話番号は出ないから」とか「知らない番号は着信拒否している」「来てたけど、何度か電話して貰えないと出られないよ」 何度も申し上げますが、管理会社や業者さんが電話を入れてないなどのミスは当然あってはいけませんし、真摯に謝罪もせねばならないと思います。 しかし、最近上記のように「電話や連絡はしている」というケースが多いのです。 事実、業者さんからも 「何度か連絡しているけど繋がらない、電話番号本当に合っている？」と管理会社に確認がくることは多々あります。 そうした末に来る電話が 「いつまで経っても連絡来ないんですけど(# ﾟДﾟ)」というお叱りので連絡です。 大体は連絡をしていた旨を伝えて、確認をしてもらうと「あぁ、来てましたね」で終わるのですが、ぜひお願いがあります。 「一度連絡が入っていないか、確認をしてもらえないでしょうか」 そして連絡が入っていれば、折り返しの連絡をしていただきたいと思います。 最近は電話での詐欺電話などが多く、警戒は必要だとも思います。 ですが、連絡をしているにも関わらず初手からお叱りを受けるのは大変つらいものです。 管理会社としても不具合や修繕が必要なら早めに対応したい。と思っておりますので じゃあメールなどの方法は？うーん・・・ 本当に稀に「電話は出たくないからメールなどでやり取りしたい」という方もいらっしゃいます。 確かにラインやSMSなどで業者さんと連絡取れればよいのですが、メールなどになると業者さんの負担が増す懸念もあります。 「そんなの知らない、そっちが調整すればいいじゃない」と言われるかもしれません。 でもそうなった場合ですが 業者さんのコストが上がった場合、回りまわって 家賃が上がることに繋がります。 対応もコストの一部です。 特別な対応や手間が増えることで費用は増えてしまいます。 そうすると一見、入居者さんに負担はないように見えますが、結局は家賃に転嫁されていくことになってしまいます。 何度も繰り返しますが、本当に管理会社や業者さんが失念している場合もありますので、その場合はしっかりと問い詰めるべきとは思いますが、まずは本当に連絡が来ていないのか？を一度確認していただければ幸いです。 入居者さんも業者さんも「早く直したい」という目的は一致しているのです。 我々管理会社も連絡ミスが無いようにしっかりと対応していきたいと思っております。 本当に最近増えてきている気がします。 ぜひご協力ください。よろしくお願いいたします。
-
契約金の中にある「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」とは何か？ハウスクリーニングとの違いは？
賃貸物件や新築物件の契約時に目にする「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」 この費用が何をカバーしているのか、そして「ハウスクリーニング」とどう違うのか疑問に思ったことはありませんか？ この記事では、それぞれの内容や違い、費用の妥当性についてわかりやすく解説します。 ちなみに現在当社の管理物件では「特約としてのハウスクリーニング」のみで、この「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などの作業は附帯しておりません。 この費用について、あまり世間では周知されていないようですので、一度ご説明してみたかったのです。 ハウスクリーニングと混同してのトラブル 現在、全国的にも退去時のハウスクリーニングは入居者負担とすることが一般的になっておるようです。 これは「あなたも入居前にハウスクリーニングが済んだお部屋に引っ越せるのだから、自分が退去する時もハウスクリーニング費は負担してくださいね」という特約になります。 大手不動産会社から地域の不動産業まで、この仕組み自体は現在主流となっています。 但し、冒頭に挙げた「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などのサービスは 退去時のハウスクリーニングとは全くの別物です！ 「ハウスクリーニング」と抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」は別なんです。 しかし、この点が十分に説明されていなかったり、混同してしまうと、いざ退去する時になって 「契約する時に抗菌施工代を払っている。あれがハウスクリーニング代だと思っていた」というトラブルが発生するのです。 中々分かりにくい仕組みなので、混同するのも無理からぬことだと思っています。 今回はそういった方へ向けて、これらは何を行って、どういう目的なのかをご説明してみたいと思います。 繰り返しになりますが、当社は現在、このようなサービスは行っておりません。 あくまで一般論としてのご説明になります。 抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代とは？ まず、この項目が具体的に何を指しているかを見てみましょう。 抗菌施工抗菌施工は、室内の特定の場所に抗菌剤を塗布またはスプレーし、カビや細菌の繁殖を防ぐ処置を指します。主にキッチン、浴室、トイレなど、湿気の多い箇所に施されることが多いです。いわゆる光触媒などの施工をするなどの謳い文句も多いですね。 除菌・消毒室内全体の清掃後に、細菌やウイルスの除去を目的とした処理を行います。アルコールや次亜塩素酸を使用する場合が多く、特に感染症対策として重要視されています。ハウスクリーニングでも清掃は行っておりますが、更にその上のランクの薬剤などを使用するケースが多いですね。 害虫駆除代害虫（ゴキブリ、ダニ、シロアリなど）を予防・駆除する費用を指します。専用の薬剤や装置を使い、入居者が快適に住める環境を整えます。イメージしやすい例えでいうと「バルサン」のような害虫駆除や抑制するようなもの。といった感じでしょうか。 いずれも、お部屋を決めて契約から、実際のお引越しをする日までの間に実施する作業となります。 そして、それに要する費用は敷金や仲介手数料などと一緒に契約金として「前払い」することが一般的です。 ハウスクリーニングとの違い 一見似たように思える「ハウスクリーニング」との違いを整理してみましょう。 項目抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除ハウスクリーニング目的衛生環境の維持、防虫、防菌、防臭入居前の清掃と汚れの除去対象範囲特定の箇所（キッチン、浴室、トイレ、部屋全体の一部）全体的な掃除（床、壁、窓、換気扇など）施工内容抗菌剤の塗布、害虫駆除薬の設置、除菌スプレーなど水拭き、洗剤使用による汚れの除去主な目的感染症予防、健康維持、快適な生活環境の提供美観の向上、引っ越し前後の準備施工時期入居前や定期的（防菌防虫の持続効果が必要な場合）ハウスクリーニング後で入居前の時期主に退去後、入居前の1回清掃 そもそもの目的が違いますね。 ハウスクリーニングは、お住まいになる為の「清掃」であり、その他の項目は「住みやすい環境の為のグレードアップ」という位置づけです。 この目的の違いをしっかりと認識していないと「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除」＝「ハウスクリーニング」となって、退去時にトラブルとなってしまうのです。 抗菌施工や害虫駆除を推奨される理由 もちろん、こういったサービスは管理会社の収益の一部になっているのは言うまでもありません。 だからといって、全てのサービスが「ぼったくり」決めつけるのは早計でしょう。 ハウスクリーニングというのは、あくまで「清掃」だけとなります。もちろん、住むという点では十分でしょうが、それ以上の衛生観念を求めたい場合にはこういったサービスを希望する方にとっては、いいとは思います。 1. 感染症対策抗菌施工や除菌・消毒は、特に近年の感染症リスクを軽減するために重要視されています。清掃だけでは対応しきれないウイルスや細菌の繁殖を防ぐ役割を果たします。 2. 害虫トラブルの予防特に古い物件や湿気の多い環境では、害虫の発生リスクが高まります。事前に害虫駆除を施すことで、入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。 3. 快適な住環境の提供清掃と合わせて抗菌・害虫駆除を行うことで、入居者にとってより清潔で安心できる住環境を提供することが可能です。 費用の妥当性は？必須なの？任意なの？ 物件や管理会社によって費用は異なりますが、「抗菌施工・除菌・害虫駆除代」は大体１万円から２万円が相場です。 この費用には、薬剤代や施工サービスが含まれています。 気になるのは「必須なのか？任意なのか？」です。 正直、これは管理会社や物件所有者次第です。 契約前に「このサービスは不要です」と表明することで削除してもらえる場合もあれば、「こちらの物件に住む為の契約の条件です」として外せない場合もあります。 これは契約前に担当者にしっかりと確認しておきましょう。 しかし、ここで注意が必要です。 ひと昔前には、サービスのお金を払ったものの、実際には施工が行われていない悪徳会社があったのも事実です。 正直詐欺としかいいようがない会社もありました。 流石に現在では、そのようなことをする会社は無いと信じたいのですが、それでも契約時に以下の点を確認することをお勧めします。 具体的な施工内容の説明を受ける。 施工が行われた証明書や写真を確認する。 費用が適正か検討する。 まとめ 「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」と「ハウスクリーニング」は目的や内容が異なるものであり、どちらも入居者にとって快適で清潔な住環境を提供するための重要な要素です。 不動産契約時には、これらの費用の詳細や必要性を理解し、自分にとって妥当な費用かどうかを確認することが大切です。 特に入居後のトラブルや健康リスクを防ぐためにも、事前に管理会社や施工業者にしっかりと内容を確認しましょう。 安心・安全な新生活のために、これらの費用を正しく理解し、賢く選択してください！ 何より賃貸はれっきとした「契約」です。 しっかりと自分自身でも把握することで、思わぬ出費や行き違いなどを防ぎましょう。
-
大家が学ぶべき偉人伝 二宮金次郎 ～江戸時代最強のビジネスマンから現代への金言～
二宮金次郎はビジネスマン このブログを読むような方の世代であれば、ご存知「二宮金次郎」 そう、薪を背負いながら読書する という勤勉の証として小学校に銅像が立っていたものです。 ところで、みなさんこの「二宮金次郎」って何をした人かご存じでしょうか？ 「働きながらも勉強する子供」という印象しかないんじゃないでしょうか。 かくいう私もそうでした。 あの銅像は二宮金次郎(二宮尊徳)の幼少期のエピソードのたった一場面です。 ただ幼少期に働きながら勉強したから銅像になった訳ではありません。 詳細は省きますが、ざっと人生を説明するなら 超極貧家庭に生まれ育った 早くに両親を亡くしてしまい、親戚に預けられた その後も腐ることなく、弟たちの為にも、懸命に働きながら、勉学を怠らなかった 青年になったタイミングで没落した生家を復興しようとする 見事生家を復興した噂を聞きつけた藩のお偉いさんから、別の家の復興をお願いされて、こちらも見事達成 なんでも復興できると思われ、数々の農村や町の再興を依頼される、苦労の末達成 これは有能と見込まれ、幕府に召し抱えられる 後輩や若者に自分の教えを広めながら、農村の復興を続け、70歳で没 かなり端折っていますので、興味があればご自身で調べてみてください。 私の感想としては 超優秀なビジネスマンじゃないか 現代でいえば「プロ経営者」と呼ばれるような人物であったんだろうと思います。 一代で起業し、大企業に育てあげる経営者ではなく、優秀がゆえに困っている大企業を渡り歩く「プロ経営者」という立ち位置なんだろうと思います。 江戸時代にプロ経営者としての立ち位置を確立した人物です。 それがゆえに、かなり鋭い視点での名言や金言を数多く残しています。 そこで今回は「大家が学ぶべき偉人」として、いくつかご紹介してみたいと思います。 実際に言ったかどうかなどの史実の部分は、まあ多めに見てあげてください。 道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言である おそらく、二宮金次郎の名言では一番有名であろうと思います。 経済を真っ正面から捉えているような言葉ですね。 想いが無いのはダメだが、想いだけでもダメ というある種辛辣な内容になっていますよね。 正しい行いをするためには力が必要であることは、異論はないでしょう。 但し、大義の無い利益追求に走ってしまっても、それはやはり社会の害悪となってしまうでしょう。 不動産賃貸業でも同じようなことが起こるのです。 不動産にはグレーゾーンと思われる様々な誘惑があります。 しかし、黒い誘惑に溺れてしまうと、本来達成したかった 家族の幸せ 自分自身の自己実現 安定した将来 そういった本来の目的すら達成できない事態になることだってあります。 私自身もこの言葉を戒めとして心に留めております。 単なる「弱肉強食」という文脈で捉えるのではなく「目的と手段を履き違えない言葉」として心に刻んでいます。 二宮金次郎の「五常の道」が示す、経営と生活のバランス 二宮金次郎が農村や町の再興で実践した「五常の道」という教えをご存知でしょうか？これは「勤労」「倹約」「分度」「推譲」「循環」の5つを基本とした経営哲学です。 この考え方は、不動産賃貸業でも流用できる優れた思想だなと思っております。 勤労働くことの重要性を説いた「勤労」は、二宮金次郎の人生そのもの。働くことはただ生活の糧を得るだけでなく、自己実現や社会貢献にもつながります。不動産賃貸業とはいえ、完全なる「不労所得」とは言いづらいものです。情報収集や各取引先との折衝など多岐にわたります。こういった作業を根気よく作り上げることはやはり「勤労」に他なりません。 倹約資源を無駄にせず、自らの生活や経営の中で節約を徹底するという考え方です。二宮が復興を任された村では、借金返済のためにまず「身の丈に合った生活」を提案したといいます。こちらも不動産賃貸業を行う上では大切な感覚です。収入が増えるに従って消費を増やし続けていたのでは、一向に資産の積み上げはありません。せっかく積み上げたものを再投資していく為には一定の「倹約」は必要不可欠となるでしょう。 分度分度とは、収入に応じた支出を行うことを意味します。二宮は、収入の一定割合を自己投資や貯蓄、共同体の発展のために使うことを提案しました。こちらも現代では主流になってきた考え方ですね。「バビロン大富豪の教え」でも「得た稼ぎの十分の一を何が何でも貯金し続ける」という教えがありますが、古今東西問わず、一つの真理なのかもしれませんね。 推譲得た利益を他者に譲る、つまり社会や次世代に貢献することです。これにより、地域社会全体が豊かになり、長期的な発展が可能になります。どんな商売でも消費者や取引先が必ずいるものです。自分一人だけが独占しようとしたとしても、持続可能な発展は難しいでしょう。入居者さんや各種の業者さんなど、様々な方と共同で発展していく意識は、更にみなさんを輝かせてくれることに繋がるのではないでしょうか。 循環自然や社会の資源を循環させる仕組みをつくること。不動産は永遠不滅のものではありません。その時々、情勢、自分自身のステージに応じて循環させていく。諸行無常という言葉もありますが、大きな時間軸で循環を意識することは不動産賃貸業においても例外ではありません。 積小為大 金次郎は「積小為大」という言葉を通じて、小さな努力や改善を積み重ねる重要性を説きました。 不動産投資においても、小さな物件から始めたり、古い物件のリノベーションを手掛けることで、少しずつ大きな資産を形成することが可能です。 大規模な投資を狙う前に、地道な一歩を積み重ねることが成功の鍵です。 今は規模が大きくなった大家さんも、最初は小さな物件などから少しずつ規模を拡大していくものです。 小さな行動の積み重ねは本当に大事なものです。 まとめ 二宮金次郎（尊徳）の人生は、現代の不動産投資家にも多くの教訓を与えてくれます。 彼が農村の再建や復興を通じて築いた哲学や行動は、不動産投資の成功に必要なマインドセットや戦略に通じるものがあります。 地道な努力と倫理を重視し、リスクを管理しつつ地域社会に貢献する姿勢が、長期的な成功を導きます。 彼の教えを実践することで、不動産投資家としての道を着実に歩み、豊かな未来を築くことができるでしょう。 日本にも優れた教えをもった偉人がいたことに驚きと共に、今後もお役に立てそうな偉人がいればご紹介したいと思います。
-
解約予告はお部屋を決めてから！その理由と正しい進め方
お部屋探しを始めようと思ったとき、まず浮かぶ疑問の一つが「今住んでいる物件の解約予告はいつすればいいのか？」ということではないでしょうか。 結論としては、絶対にお部屋を決めてから解約予告をするべきです。 この記事では、その理由や解約予告を行う際のポイントを詳しく解説します。 まずは現在の状況を確認！解約予告期間のチェックが第一歩 お部屋探しを始める前に、まず確認してほしいのが「今住んでいるお部屋の賃貸借契約書」です。この中に記載されている「解約予告期間」を必ず確認しましょう。 解約予告期間とは、「解約を申し出てから、実際に退去するまでに発生する家賃の支払い期間」のことです。多くの賃貸契約では1か月前予告が一般的ですが、例外もあります。 一般的なケース：1か月前予告解約の意思を伝えた日から1か月後には契約が終了し、それ以降の家賃は発生しません。 例外ケース：2か月前予告や特別な条件一部の物件では2か月前の予告が必要だったり、その他の条件が記載されている場合があります。契約書の条項をしっかり読みましょう。 日割り精算方法日割りでの家賃精算になる場合もあれば「解約月の家賃は日割り精算をしないものとする」という条項もありますので、「結局いつまでの分の家賃が掛かるのか？」をしっかりと把握しましょう。分かりにくい場合は管理会社に直接尋ねてもよいでしょう。 なぜお部屋を決めてから解約予告をするべきなのか？ 解約予告を早まってしまうと、次のような問題が発生する可能性があります。 新しいお部屋が決まらないリスク解約予告を出してしまったのに新居が見つからなければ、退去期限が来てしまい、住む場所がなくなる恐れがあります。 家賃の二重支払いリスク新居が早く決まっても、現在の物件の解約予告期間分の家賃を支払わなければならず、二重の家賃負担が発生する可能性があります。 これらのリスクを避けるために、必ず新しいお部屋を決めて契約を終えてから解約予告を行うのが賢明です。 出来る限り家賃が重なってしまう期間を短くしたいと考えるのは当然ですが、やはりリスクは高くなってしまいます。 最悪のケースですと「住むところが無いけど、荷物は出さないといけない」という事態に陥ってしまいます。 お部屋探しをギャンブルにしてしまってはいけませんからね。 解約予告の手順と注意点 それでは、どのような手順で進めればいいのでしょうか。 現在の賃貸借契約書を確認する解約予告期間を把握し、予告タイミングを計画します。流石に２か月前などの場合は解約予告を先に出すしかありませんが、それでも次のお部屋をしっかり探せる状況か否かは、しっかりと予定を組んで行いましょう。 新しいお部屋を決める入居可能日が現在の物件の解約予告期間と調整できるかを確認します。解約予告期間と次の入居開始日を調整できるか確認します。但し、この入居開始日の調整は各社様々です。 解約予告を出す管理会社や大家さんに連絡し、解約予告の手続きを行います。この際、必要な書類や具体的な退去日を確認してください。ここで大事なことは「入居審査が通過してから解約予告をする」ということです。お部屋の申込だけでは不十分です。繁忙期などの忙しい時期などであれば、解約予告を出した次の日には、あなたのお部屋に次の入居者さんが決まるということもあります。入居審査に落ちたから「今のお部屋に住み続ける」という選択肢を取れなくなる可能性があります。無用なトラブルを防ぐ為にも「入居審査後に解約予告を出す」ことは必須だと思います。 退去準備を進める引越し業者の手配や現状回復の準備を行い、スムーズな退去を目指します。 お部屋探しは、新生活のスタートを切る大切なプロセスです。 計画的に進めることで、ストレスを最小限に抑えられます。まずは現在の契約内容をしっかり確認し、理想の新居が決まったタイミングで解約予告を行いましょう。安心して新しい暮らしを迎えるためにも、解約のタイミングには注意が必要です。
-
本年もありがとうございました
来年もよろしくお願いします 今年も残すところ、あと数日ですね みなさんにとって今年はどんな一年でしたでしょうか 私にとって今年は考えさせられる出来事が多い年でした。 ガラにもなく 「地域とは？」「私の使命とは？」「不動産業とは？」などを考えることが多かった気がします。 今年もたくさんの人たちにお世話になりながら、一歩ずつ一歩ずつ前に前進してきたと思います。 本当に今年もお世話になりました。 スタッフを代表してお礼を申し上げます。 来年もみなさんと社会の役に立てるように一生懸命励んでまいります。 皆さまのご多幸と益々の発展を祈念しております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
