差別とは？
不動産屋のみなさん、こんにちは
久々の更新となりました。
早速ですが、みなさんは「障害者差別解消法」の改正をご存じでしょうか？
令和６年４月１日から改正されていますが、意外とみなさん知らないようです。
ちなみに、私は霧島市の居住支援協議会にも属している関係で勉強する機会がありました。
この「障害者差別解消法」ですが、読んで字のごとく障害者に対する差別を解消する為の法律なのです。
「私は障害者を差別なんかしていないよ」という方がほとんどになるでしょうが、今回の改正では以前までの「合理的配慮の提供が」が努力義務から義務に変更となっています。
今回は不動産会社が注意するべきポイントについて、私なりの解釈でお伝えできればと思います。
差別は決してあってはなりませんが、不動産会社が陥りやすい部分をご紹介して、障害のある方との分断をなくせればいいですね。
簡単に概要を
詳細については、内閣府のＨＰにて確認していただきたいのですが
https://www.cao.go.jp/press/new_wave/20240520.html
要は「障害を理由に不当な対応をしてはいけない」という至極真っ当なことになっています。
しかし、この至極真っ当と思える部分に落とし穴があるのです。
これをご覧になっていただいている不動産会社の方々はほとんどが「障害者に対する差別などしない」という方々だと信じておりますが、そんな方々ですら今回の改正はしっかりと見ておいて欲しいと思います。
なぜなら
内閣府発表の「不当な差別的取扱いとは？」の例に不動産会社は登場しています。
内閣府から広報されているこの資料の「不当な差別的取扱いとは？」の例に
・障害のある人向けの物件はないと言って対応しない
このようにあります。
これまでの不動産業界ではこのような対応があったことも事実でしょう。
そして、それは不動産会社だけのせいではないこともまた事実としてあります。
正直、不動産会社が紹介するのは委託してくれている不動産オーナーの物件です。入居審査なども最終的には不動産オーナーの可否に掛かっている部分がありますので、一概に不動産会社だけがＮＧを出していた訳でもありません。
また、一部の障害がある方の対応で大変な思いをしたことがある業者さんが過去の経験からＮＧだったということもあるでしょう。
また「もし何かあったら大変だから・・・」や「今まで前例がないから・・」なども「正当理由」としては認められない可能性があるのです。
それでも今後は上記のような対応をしてしまうと、この法律には違反してしまう訳です。
「じゃあどうすればいいんだ？」と思われるかもしれませんが、そこはしっかりと「対話」と「根拠」をしっかりと説明することです。
今回の法律では「特別扱いしなさい」と定めている訳ではありません、「出来る限り配慮する」ことが必要なだけで無理なことはしっかりと説明し、記録に残しておけばいいのです。
ちなみにこの法律には現在のところ、罰則は設けてありません。
しかし、この法律が出来たことから予想されうるのは
不当な差別的取扱いを受けたことによる民事訴訟は想定されます。また、口コミなどの風評被害もあり得るでしょう。
このように、今回の改正については不動産業者は一度しっかりと確認をしておくことをおススメします。
今までの認識では足りない場合もあるかもしれませんよ。
あるべき未来とは
私は当初、この法律改正を歓迎していました。
というのも、私の子供に障害者がいるのです。
私の子供が障害による差別を受けなくなる日が来るのであれば、当然歓迎しますよね。
一方で不動産会社としては、これまでの慣習を見直さなければ危険だなと思う局面も見受けられるのも事実です。
私自身ですら、不当な差別的取扱いというのをしていたんじゃないのか？と思うことすらありました。
この改正により、中には「障害者を特別扱いしろってことか？」という暴論を見かけたこともあります。
しかし、法改正しなければ差別的取扱いというのが社会から解消しなかったことも又事実なのでしょう。
それでも、今回の改正を知らずに昔ながらの対応をしてしまい、その後この法律で罰せられてしまう人は、障害者への悪意を持ってしまうかもしれません。私はそうなって欲しくないのです。
今回の改正が障害者とそれ以外の方との分断を生むことに繋がって欲しくありません。
特に不動産業界に身を置くものとして、不動産業界が叩かれることも望んでいません。
そうなる前に、今回の改正をしっかりと知り、毅然と明るい共生への道をみんなで進んでいきましょう。
この法律の改正が今回で最後となることを願ってやみません。
お問い合わせ
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カスハラの行く先とは？ ～サービスを受けられない人達＝「ブラックお客様」という未来～
カスタマーハラスメント対策に本腰 カスタマーハラスメントとは、暴行・脅迫・暴言・不当な要求といった、顧客による著しい迷惑行為のことである。略してカスハラともいう。 顧客＋嫌がらせを組み合わせた用語であるが、英語には「customer harassment」という用語は存在せず、和製英語の一種である。 ウィキペディアからの引用です。 昨今、このカスタマーハラスメントに各業界で取り組んでいくようになりました。 カスタマーハラスメントを受けやすい業界である不動産業界にも朗報といえるでしょう。 昔からあった理不尽なカスタマーハラスメントですが、今になってなぜ取り組む必要があったのでしょうか？ 私はこのように思っています。 慢性的な人材不足が原因 昔は人手不足ではありませんでした、「人が辞めたら次の人を雇えばいいや」と企業は考えていました。 しかし、人手不足と高齢化社会待ったなしの状況ではそうもいきません。 大事に育てた社員が、たった一人の理不尽なお客様(カスハラする人がお客様かは別として)で退職してしまう。 また採用から教育に時間と労力とお金を掛けるのか・・・・ そう考えた時に結論が出たのです。 理不尽なお客さんにそこまで付き合う義理があるのか？と それよりも社員を大事にしないと事業が上手くいかない。 一定の理不尽な要求は断った方がいいハズだ！と あまりに理不尽なお客様を切ってしまった方がかえっていいのだ！と その方向に舵を切ったのでしょう。 私はニュースを見ながら「この流れは歓迎するけど、これからは善い人でなければ社会にいられないかもな・・・」と思いました。 なぜかというと 「ブラックお客様」が出来る 私はニュースを見ながら考えました。 各企業がカスタマーハラスメントに強気になることは基本的には良いことであり、合理的である。 そのうち、各企業がカスタマーハラスメントを行う人のリストを共有することも考えられるだろう。と その結果、出来上がる社会は 社会のサービスを受けられない人＝ブラックお客様が出来る どういうことかと言うと、各企業がカスタマーハラスメント情報を統合してデータベースのような物が出来た場合 各企業が新規でお客様を迎えるときに個人情報を照合するようになるでしょう。 そして個人情報をデータベースで照会した時に 「この人は〇〇という企業にこんなことをした」「カスタマーハラスメントの履歴あり」と出るでしょう。 そうなるとどうなるのかというと ブラックお客様は最初からサービスを受けられない 例えば旅館を予約しようとした場合には、問い合わせの段階で「予約不可」となるでしょう。 タクシーに乗ろうとすると「乗車拒否」、買い物も「売ってもらえない」 インフラなどは生存権に関わるので難しいでしょうが、それでもサービスを受けられない局面はどんどん増えていくんでしょう。 そうすると、お金を払おうとしてもサービスを受けられないのです。門前払いになるのです。 仮に自分自身ならまだしも、それが当人の履歴で家族や子供までブラックお客様になってしまったら？ 正直、現在の不動産業界でも進み始めています。 現在、家賃保証会社という仕組みが全国的にも主流となりました。 その保証会社は業界で共通したデータベースを持っています。 とある保証会社で滞納を繰り返した場合、まったく別の保証会社でも審査はＮＧとなってしまいます。 そうすると自分が選んだお部屋に住むことは出来ません。 現在のところ、あくまでも「家賃滞納」という部分での履歴にとどまるのが現状ですけどね。 こういった動きが不動産業界だけでなく、一般の商売にも導入されるんだろうな。と思います。 私は「ケイゾク」というＴＢＳ放送で、個人的に愛してやまないドラマがあるのですが、そのドラマの第９話のサブタイトルで 「過去は未来に復讐する」 という言葉があります。 私はこの言葉が当時からずっと頭から離れないのです。 自分自身が他者にした行いというのは良くも悪くも「そのまま返ってくる」と思っています。 これからの社会では善人でなければ「社会に入れてもらえなくなる可能性があるんだな」と恐怖も感じました。 私は日頃からサービスを受ける側の場合は努めて「不快な客でないよう」に気を付けているつもりです。 しかし、何かの弾みや昔の行いなどでブラックお客様と判定されたら？ 私は社会の輪から弾き出されるのでしょう。 みなさんも「いつまでも話を聞いてもらえる社会」だとは思わない方がいいかもしれません。 正当な怒りや苦情だとしても、相手の尊厳や人格まで否定出来るような程のことはめったにないとは思いませんか？ 「お金を払ってるのはコッチだから」という価値観は過去のものとなりつつあります。 「お金を払おうとしても受け取ってすらもらえない社会」がそこまで来ているのです。 私自身も振る舞いに気を付けねばなりません。 「過去は未来に復讐する」 善人でなければ社会に参加できなくなる時代がそこまで来ているのかもしれません。 その社会で弾き出された人はどうなるんでしょうか また新たな社会階層が出来あがるのでしょうか、そこに幸せはあるのでしょうか
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ロータスホームの変わった社内ルール④ ~これはＮＧ・禁止編~
今回は禁止・ＮＧ編です 今回も雑談程度です なぜか人気の「変わった社内ルール」編です。みなさん他社のルールが気になるんでしょうかね。 確かに社外の人は聞く機会もないですからね、そうかもしれませんね。 https://lotushome.jp/blog/4020/ https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4815/ 前回までのシリーズはこちら 今回は当社でＮＧとされる行為やルールについてご紹介してみようと思います。 前回同様、こちらも他社さんやお客様に求めたり、強制するような内容ではありません。 「他では別にＯＫでもいいけど、当社としてはＮＧだ」という程度のものです。 へぇー、そんなこと考えてるんだーという位に読んでいただければ結構です。 個人バック まずはこちら「個人バック」です。 言い方は個人ADとか色々な言い方はありますが、要は「会社を通さずにもらう報酬」です。 例えば営業マンであればお部屋を決めたらオーナーから個人的に謝礼を受け取ったり、管理担当であれば原状回復などを特定の業者に発注し、利益の一部を個人的にバック（もらう）行為を指します。 当社ではこういった個人的な金銭のやり取りは完全ＮＧです。 もちろん、たいていの会社では禁止されているでしょうが、この不動産業界では横行しております。 先日、当社に管理を預けてくれているオーナーさんの一人から他社事例として聞いた内容は衝撃でした。 当社のスタッフに「こんなのも来るんですよ」と教えてくださいました。 こちらのオーナーさんは県内で手広く不動産投資をされていて、当社のエリア外でもたくさんの管理会社とお付き合いがあるのですが、ある日メッセージアプリに営業マンからこんなメッセージが来たそうです。 相手はコジン エイギョウさん(仮名)としましょう。 「○○様 この度○○ハイツ〇〇号室が成約となりましたので、広告費のお振込みをお願いします」 「○か月分はいつもの会社口座に〇か月分は〇〇銀行〇〇支店 普通口座1234567 コジン エイギョウ」 まあビックリ！ これはいけませんね。 ちなみにこの個人バックですが、当社で発覚した場合 一発でクビです。なんなら警察にまで駆け込むかもしれません。 この話をすると「会社が欲しいから？」と聞かれますが、違います。 なぜかというと 手を染めてしまったら、際限なくなるんです。 最初は向こう側(業者やオーナー)からだったと思いますよ、社内でも慣行になっていたのかもしれません。 しかし、この個人バックに染まってしまった場合、際限が無くなります。 例えばオーナー相手だった場合、本来なら早く決まる人気物件でも「空室が長引いているので広告料をＵＰしましょう」とか「最近は他のオーナーも積み増ししているので」などを言ってくるようになります。酷い場合はわざと成約を遅らせるようなケースもあるようです。 工事発注でも一緒です、業者さんに「〇〇円で受注するから〇〇円はこっちにお願いします」と積み増しをするようになるでしょう。 そうなってしまえば、オーナー、会社、業者さん、誰も得しないようになることでしょう。 個人バックというのは麻薬のようなものです。一旦、味を占めてしまえば生活費の一部に入れたりもするのです。 倫理観も薄くなり、最早不動産に携わっていい人間ではなくなってしまいます。 私はそれが本当に嫌なのです。 その為、当社では「個人バックは一発アウト」としております。 解雇だけでなく、警察まで駆け込まれるリスクを取るのなら止めようはないでしょうが、少なくともそのリスクと割に合うとは思えません。 本当に周りを不幸にする行為だと思っておりますので、当社では絶対禁止です。 仮に業者さん側が持ちかけた場合、その業者さんとは取引中止です。 本当に麻薬のようなものと思っておりますので 今のところ当社では発生しておりませんが、常に目を光らせている部分です。 ですから、当社の社員には個人バックは持ち掛けないで欲しいです・・・バレたらその人の為にもならないので・・・ お願いしますね 飲酒運転 これはどの会社でもそうかもしれませんね。 現在、過去の悲しい事故により厳罰化された飲酒運転です。 流石にこのご時世にする人はいないと思うのですが、まだチラホラとニュースなどでも聞きますね。 もちろん、行為自体も問題であり、言語同断なのですが、私が許せない部分が どう考えても割に合わない行為をやってしまう短絡性です 自制の効かない人間は大きな金額を扱う不動産に携わってはダメだと思うのです。 昔の緩いご時世なら百歩譲って分からんではないかもしれません。 しかし、このご時世にそんなことするメリットはないでしょう。 そういった部分が許せないのかもしれません。 これも一発アウトであることは当然だと思います。 あとは、この車社会である鹿児島で免許なければ、そもそも仕事にならない。って部分もありますね。 ダメ！絶対！ 敬称 これも今は珍しくないかもしれませんが、当社では名前は誰でも「さん」付けです。 入社歴や立場問わずです。 そもそも、社長である私も社内では「内田さん」です。 「社長ってガラじゃないから」といったようなカッコつけではありません。 単に私自身の自制と、各スタッフの自制の為です。 立場というのは麻薬のような作用を持っていると思っています。 役職や立場を踏まえて自制出来る人というのは立派だと思います。 しかし、私を含めてその立場による勘違いをしたくないのと、社内でさせたくないのです。 役職や立場が上(あくまで意思決定のです)になると、その立場を「人間としての上下」と捉える人は実は世の中に一定数います。 そうなってしまうとあとは悲惨です。 最初は業務上の注意だったものが、いつの間にか私的な上下関係を作る恐れがあります。 もちろん、業務上の職務命令は絶対です。 しかし、そこに人間としての礼節は必要不可欠です。 そもそも私が部下の頃にされて、心底嫌だったからですね。 せめてもの対策としての敬称です。 会社は私も含めて全員が歯車だと思っています。 そこに嚙み合わせの悪い歯車があっては上手くいくものも上手く行きません。 もちろん、意思決定のうえでの上下はハッキリとしていなければいけませんが、それを濫用することは許しません。 それは当の私自身も例外ではありません。 カッコつけたことを言っていますが、実は私自身が人一倍「その可能性がある」と思っているからです・・・・ 私以外のスタッフにはその気が一切ありません。 そういう意味では自分への戒めですね・・・・ 人間は弱い生き物だから いかがでしたでしょうか。 今回もみなさんを対象にしていないことはお伝えしておきたい部分です。 今回挙げた行為を「断じてけしからん、ダメな奴だ」と言いたい訳ではありません。 単に「私が嫌いだから」という理由を書いてみたかっただけです。 上記に挙げた行為というのは最初は「魔が差した」という始まりだと思うのです。 しかし、人間は弱い生き物です。 最初が大丈夫だったなら、少しずつ深みにはまっていくのです。 だからこそ、最初の一歩を踏み出さないようにして欲しいのです。 みなさんにとっては「そんなの当たり前じゃん」と思われる内容だったかもしれません。 そんな「当たり前を当たり前に行う」本来難しいことではないんです。 それでも一度超えてしまってら戻りにくいからこそ、当社では前もって禁止としています。 今回も「へぇ、そうなんだ～」程度で楽しんでもらえたら何よりです。
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それは管理会社の仕事なのか？２ ～法律違反は出来ない編～
https://lotushome.jp/blog/4464/ 前回はこちら 管理会社の権限は弱い さて、管理会社のお仕事を知っていただく記事もとい、管理会社の言い訳を皆さんにご紹介するシリーズとなります。 賃貸不動産に住まれる方にとって、住宅のトラブルがあった時に頼るべき存在である管理会社 我々も皆さまの住環境の為に日夜業務に励んでおります。 そんな管理会社ですが、苦手というか対応が難しい事案というのがあります。 それは「法律で禁止されていること」 「そんなの当たり前じゃん」と思われるかもしれません。 しかし、賃貸管理の世界では「えっ！そんな法律あるの？」というものがたくさんあります。 そして入居者さんから寄せられる苦情は正に「法律の壁」により対応できないということがたくさんあるのです。 そんなこと言われても、入居者はどうしようもないんだから！ と言われるでしょう。 えぇ、そうでしょう。そう思います。 そして、管理会社もそう思っています。 今回は管理会社の言い訳とその理由、そして快適な住環境の為に法律を変えて欲しいという思いを込めて書いてみようと思います。 本当に関係各所及び国会議員の方々にはお願いしたいものです。 それでは行ってみましょう。 無断駐車 さあ来ましたね。この問題の筆頭である「無断駐車」です。 あなたが一日お仕事で疲れて帰ってきたところ、自分の契約している駐車区画に無断駐車されていたら？ 腹が立ちますよね。 当然、管理会社や警察などに連絡して対応をお願いすることになることでしょう。 しかし、この無断駐車の前では 管理会社も警察も無力です みなさんご存じかもしれませんが、警察は私有地の無断駐車について対応してくれません。民事不介入というものです。 たまに親切な警察官だと、所有者へ向けてスピーカーで声掛けしてくれる方もいますが、本来はそこまでの義務もないようです。 では、当然皆さんは管理会社に何とかして欲しいと連絡されるでしょう。 ですが 警察に出来ないものは管理会社にもどうしようもありません。 もちろん、弊社でも入居者さんの車のナンバーなどは車検証などを提出してもらい、管理しております。 同じマンションの入居者さんであれば、ナンバーが一致すれば連絡して移動してもらう。などの対応は当然するのですが、部外者や来訪者となると打つ手はありません。 しかも警察はその場で無断駐車の所有者を調べることは可能ですが、管理会社には教えてもらえません。 仮に管理会社が無断駐車を特定しようとすると短くて２～３日程度を要します。 https://lotushome.jp/blog/3860/ 無断駐車の所有者の突き止め方はこちら 無断駐車は長くても数時間で立ち去ってしまい、この手法は取れません。 じゃあレッカーなどは？罰金は？ こちらも法律の壁により出来ないのです。 勝手に動かしたり、法的に根拠のない罰金はそれぞれ器物損壊や脅迫に該当するそうです。 正直、八方塞がりです。 そして、この無断駐車に一番怒っているのは管理会社です。 そこで提案です。 無断駐車を警察で取り締まれるようになる(本来は敷地に無断侵入しているのに)か、せめて警察が調べた所有者情報を管理会社にも教えてくれませんかね？ それだけでも対応の仕方は変わってくるんですけどね。 もちろん、無断駐車をされた方には何の落ち度もないのですが、管理会社にも落ち度はないだけにどうにかして欲しいものです。 野良猫の被害 昭和の時代には野良犬というのもボチボチいたそうですが、狂犬病予防法などにより即座に保健所などが対応してくれるため、令和のこの時代にはほぼいなくなったといえるでしょう。 しかし、猫については正直野放しです。 個人的には幼少期には実家で猫を飼っており、猫は好きです。 ですが、賃貸管理においては天敵ともいえるような存在なのです。 餌付けなどをする無自覚な人間などにより、敷地に入り浸ってしまった猫はとても迷惑になってしまいます。 糞や鳴き声、繁殖などにより住環境を劣悪にしてしまいます。 これについても動物愛護法などにより捕獲などは出来ませんし、保健所も猫は対応が出来ないのです。 せっせと糞を拾い、猫除けグッズを試す日々になります。 猫に罪はないだけに、処分というのも可哀想です。 しかし、猫嫌いな方やアレルギーを持っている方にとっても同様深刻な問題です。 管理会社には野良猫に関する苦情がありますが、当然簡単に捕獲や飼育などは出来ません。 この問題については、野良猫の捕獲と去勢手術の費用を自治体や国で負担してもらう。などの方策で少しずつ野良猫側の環境と両立して欲しいものです。 猫は好きなだけに保健所に処分して欲しいとは、どうしても思えないのですが、これ以上地域で猫が嫌われないように、管理できる状況は必要なのではないでしょうかね。 でも一番ダメなのは「無自覚に餌付けを行う人間」だと思います。 これについても餌付けに対する厳罰などが必要な気がします。本来猫に罪はありませんからね。 ちなみに猫だけでなく、野生動物というのは簡単に駆除や捕獲などは認められていません。 その為、入居者さんと管理会社で対応に対する不満が一番溜まりやすい案件の一つですね。 要求度が上がっていく社会だからこそ 令和の時代に入り、社会は便利になってばかりです。 昔は不便なことばかりだったでしょう。 不便が当たり前だったからこそ、人は要求度も低かったのでしょう。 今は買い物すら自宅でスマホ一つで簡単にできます。重い荷物も自分で持つことすら減りました。 ２４時間知りたいことは調べられます。図書館に行くことも前もって知識を付けることすら必要なくなりました。 そんな不満の無い社会になっていくとどうなるのか？ 今まで不満ではなかったことを不満として捉えるのです。 人間は不満が無ければ作り出す生き物なのでしょう。 その為、昨今は住民同士のトラブルの件数は増加しているようです。 昔は許されたことも、今では許されません。 流れの早い世相に対応すべく、法律ももっと進化を遂げて欲しいものです。 今回挙げた内容は代表的なものではありますが、まだまだ理不尽な法律はたくさんあります。 そして、私たちも他者への寛容さをバージョンアップしていきましょう。 昨今の世の流れは、私には清潔さや完璧さを過剰に求めすぎている気がしています。 魚はミネラルウォーターの中では生きられない 私たちは他の人間に厳しく言えるほど立派な人間でしょうかね？ 皆さんはご立派かもしれませんが、私は大した人間ではありませんので、他者へ過剰に厳しくすることはどうしても出来ないですし、そんな完璧な振る舞いだけを求められる社会には私の居場所はないでしょうからね。 価値観の違う人間の居場所を奪うことを「多様性」とは言わないんじゃないでしょうかね。 話が逸れましたが、今回挙げた法律については、誰も守れないので早急に何とかして欲しいものです。
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「受忍限度」という言葉を知っておこう ～トラブルはどっちが悪い？～
トラブルの時に基準となる言葉 今回は、賃貸住宅に住まれる方に知っておいて欲しい「受忍限度」という言葉をご紹介してみようと思います。 この言葉は一般的には馴染みのない言葉ですが、我々賃貸管理を行う会社では常識的な言葉です。 そして、今後皆さんがお住まいになる「集合住宅」と呼ばれるマンション・アパートでトラブルが起こった時にこの言葉が大きな基準として示されるのです。 その割にこの「受忍限度」という言葉の世間への浸透がイマイチだなと感じています。 特に隣人関係でのトラブルではこの受忍限度という言葉が大体基準となるのです。 それではご説明してみましょう 受忍限度とは「多少は我慢しなければいけないよ」ということ アパートやマンションは「集合住宅」に分類されます。 一つの建物に複数の世帯が住むことを意味します。 そうすると、お隣さんや上下階、あるいはご近所さんなどとトラブルが起こることもあるでしょう。 その時に疑問が出てきます。 どこからが迷惑行為として認められるんだろう？と 騒音問題を例にしましょう。 騒音というのはどこからが騒音なんでしょうか？ 例えば物音一つ聞こえても騒音と感じる人もいれば、隣でドラムを叩かれても気にしない人もいます。 これは個人の感覚にもよります。 音に対して敏感な人であれば少しの物音でも不快に感じるかもしれません。 そうした時に、音に敏感な人の基準で生活をしなければならないのでしょうか？ そうであれば苦情を言った者が必ず勝ってしまいますし、場合によっては歩くことやテレビを見ることさえ不可能になる可能性もあります。 もちろん建物自体で遮音性も様々です。 超高級マンションなどになれば、かなりの防音性を備えることもありますが、それでも限度はあるものです。 完全防音マンションなどは理論的にはほぼ不可能ですが、もし可能だとすれば賃料は超高額になることは想像に難くありません。 こういった問題に対して「受忍限度」という言葉があります。 ちなみに受任限度を辞書で調べてみると 社会生活を営むうえで、騒音・振動などの被害の程度が、社会通念上がまんできるとされる範囲。これを超えると加害者が違法とされることがある。 要は 集合住宅に住む以上、ある程度のことは我慢しましょうね という考え方です。 そしてこの受忍限度は多くの場合 過去の裁判での判例や様々な基準によって作られています。 そうでなければ「苦情を言われたが最後、生活がままならなくなること」だって起こり得るのです。 例えば「ドアの開け閉めの音がうるさい」という苦情があった場合 多くの人が「そこまで気にしなくていいんじゃない」という音だったとしても、苦情を出した方を優先させてばかりいたらドアの開け閉めすらできなくなってしまうのです。 せっかく住んでいるにも関わらず、窮屈で怯える生活しか出来なくなってしまってはいけません。 また同様に騒音を出す方にも「自分は気にならないし、この程度は問題ない」という自分勝手な解釈も同様に迷惑です。 ある程度の基準がなければ、苦情の言い合いやトラブルの深刻化、はたまた凄惨な事件などにも繋がってしまうのです。 住民同士のトラブルは最終的には裁判などで決着するほかありません。 そんな歴史の中でこの「受忍限度」という基準が作られてきたのです。 ですから、皆さんも住民同士でのトラブルなどが発生した場合には この問題はどの程度が受忍限度とされているんだろう？という基準は知っておいても損はありません。 身近な問題の受忍限度 それでは賃貸住宅における受忍限度とはどんなものがあるのでしょうか？ その前にですが 受忍限度といえど絶対ではない という真実もあるのです。 受忍限度とはあくまで目安、個別の事情や状況によっても変動するのです。 「じゃあ意味ないじゃん」と思わずに・・・ 大体、我々の住む社会は善悪もハッキリしていないですよね、１０：０でどちらかが正しいということは余程のことが無い限りありません。 とはいえ、この基準を大きく上回っていたりすると、裁判までいった時には勝つ可能性が高く、「被害」として認められるというような基準であることも同時に必要です。 一つ一つはいつか解説することもあるでしょうから、今回は解説は省きます。 もしご興味があればぜひ調べてみてください。 騒音の基準は45㏈～70㏈以上 ※環境省 環境基準より ベランダでのタバコの喫煙は規約等で禁止されていなければ 一日数本程度 ※最近変わった健康増進法でも禁止はされていない、但し頻度や本数により損害賠償の対象となるケースもあるので配慮は絶対必要 日当たりは日影規制（斜線制限など）による部分が大きい 建物の傾きは「3/1,000以内」、中古住宅なら「6/1,000以内」 他にも悪臭や水質など様々なものがありますが、判定は微妙なものも多いものです。 しかも、基準を超えたら即ダメかといえば「頻度」「環境」など複雑な要素が絡んできます。 ある一時だけ超えてもダメで恒常的になどの要件もあります。 意識の高まりと他者への厳しさ 昨今、地域や社会との繋がりは昔に比べると希薄になってきました。 昔は地域や顔馴染みなどで「お互い様」という精神が強かったものです。 現在は個人の尊厳や多様性の重要さがフォーカスされることにより、価値観も様々になってきました。 現在はどんな問題でも「勝ち負け」や「白黒」をハッキリとつけたがる風潮により、他者への厳しさが強くなってきたように思います。 その為「私が不快に思うのだからやめさせろ」と「私の自由だから」という相反する価値観のぶつかり合いが増えてきているのかもしれません。 本来、共同住宅では互いに配慮しつつ、皆で快適に暮らそう。というものです。 自分勝手にふるまってもいけませんし、自分の価値観だけを絶対と思い過ぎてもいけません。 お互いに配慮しつつ、それでもお互いの尊厳を尊重しあうことが本当の「多様性」ではないでしょうか。 そんな「個人の感覚」に頼らない為に、解決法や基準としての「受忍限度」という考え方があるのです。 本来はこの受忍限度という考え方すら必要としない方がいいのでしょうけれど、社会は後戻りは出来ないでしょう。 国や法律でもっと厳格な受忍限度を策定して欲しいな とすら管理会社の立場では思うようになりました。 一方、私個人としては、生活の仕方や時間までがんじがらめになっていく社会は息苦しそうだなと思いますが、仕方のないことなんでしょうかね 管理会社の代表者としては厳格な基準を欲し、個人としては曖昧な余白を求めている こんな相反する感情を持つのが人間なのにな・・・と思ったりします。
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物件名は何にする？日本で一番多い名前は？ ～主観でのランキングＴＯＰ３～
あくまで私の主観である アパートやマンションを購入した場合に決めることが出来る「物件名」 以前のブログでは物件名の名づけ方や避けた方がいい名前などをご紹介しました。 https://lotushome.jp/blog/3960/ 今回は番外編として私の主観による「全国で多い物件名ランキング」をご紹介してみようと思います。 本当は何かのデータがあれば良かったのですが、あいにく見つかりませんでしたので、私のこれまでの不動産業の経験上での独断と偏見でのランキングです。 私が不動産業をスタートした東京でもその他の地域でも必ず地域に一つはある名前だと思います。 今物件名をお考え中の方にも参考になれば嬉しいです。 第３位 「サンハイツ」 第3位は「サンハイツ」です。 物件名称の後には地名や人の名前が付いたりすることもあるでしょうが、そこは割愛させていただきます。 この名称もどこの町にもあるものです。 太陽を意味するＳＵＮからきているのでしょうが、とても多く見かけます。 確かに日当たりが良さそうなイメージや、太陽が持つ「元気・明るい」などのイメージも物件名として好印象です。 サンハイツという物件名を使うなら、やはり日当たりが良い物件などがいいでしょう。 派生した物件名でいえば「サニー〇〇」なども同一でしょう。 第２位 「リバーサイド」 第2位は「リバーサイド」です。 こちらは圧倒的に後ろに地名や人名が付くのも特徴的です。 リバーサイドというだけあって川のそばにあることは間違いありません。 日本は山も多い地形の為、必然的に川も多くあります。 そんな立地にある場合、川のせせらぎや緑の多さで、賃貸でも人気になりやすいものです。 川の無い市町村などは無いでしょうから、一定規模の都市になれば必ずこの名前もあることでしょう。 東京でも神田川や目黒川などのコンクリートで囲まれた川沿いでも、その水の流れを感じたい方というのも多くいました。 都会に住んでいるからこそ、自然を感じたくなるのかもしれませんね。 また、川のそばは基本的に道路が通っていたりして、物件までの経路が分かりやすいことが多いのも人気の一つかもしれません。 当たり前ですが、川の近くにないのにリバーサイドはダメですよ。 第１位 「グリーンハイツ」 堂々の第1位は「グリーンハイツ」です。 これを読んでいただいている同業者さんの頭には必ず、どこかの「グリーンハイツ」が頭に浮かんでいることでしょう。 かくいう私も各地の「グリーンハイツ」が頭に浮かびます。 試しに皆さんのお住まいの地域＋グリーンハイツで検索してみてください。 ほぼ必ずあることでしょう。 正直グリーンハイツに至っては実際に森や林の近くかどうかなど関係ありません。 コンクリートジャングルの中にもグリーンハイツはありますし、もちろん実際に緑が見える場所にもあることでしょう。 「グリーンハイツ」という名称での印象はやはり「緑」のもつイメージが強いことでしょう。 落ち着きや安全、安心など緑の持つイメージが住環境にピッタリなのです。 疲れを癒す住まいにはピッタリなんですね。 自然を感じるような穏やかな名称で大人気といえるでしょう。 なぜ多いのか？そして多いとダメなのか？ いかがでしたでしょうか。 今物件を購入された方などは、一生懸命物件名を考えていらっしゃることでしょう。 今回挙げた物件名などは全国的にも多いものといえるでしょう。 ここでふと考えてみましょう。 なぜ多いのか？と それはきっと 使う人たちが使いやすかったのだと 今回挙げた物件名は皆さんも馴染みが多いでしょう。電話口で説明しても聞き返されることも少ないでしょう。 そうなのです。 名前というのは付けた人よりも、それを呼ぶ、使う人たちの方が多いのです。 今回挙げた物件名などは別格の使いやすさなんでしょう。 また名前の響きや意味も多くの人がイメージしやすい名前ですからね。 もちろん、前回のブログでも書いた通り、一番は「自分が愛着を持てること」だとは思います。 しかし、王道の物件名もまた住む方たちにとっては非常に使いやすいものなんです。 だからこそ、たくさんの方たちが使ってきたのでしょうからね。 読んでいただいた方の中には「いや、本当に多いのは○○だ」というのもあることでしょう。 いつかお会いする機会があったら皆さんのランキングも教えてください。
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ロータスホームの変わった社内ルール③ ～マジで？サボってもいいの？他～
あくまで社内だけ またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。 https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4020/ 前回までの記事はこちらから 今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。 もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。 多少はサボってもよい 私は普段から言っています。 「まったくサボるなとは言いません」と でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。 「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」 という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。 でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか？ サボったことありませんか？ もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。 でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。 じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか？」ですが 結果を出していて、倫理的にダメでなければ そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。 特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。 そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。 では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直 「そんなことは自分で考えなさいよ」 大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね？ どこからがＯＫでどこからがダメですか？とサボる前に聞くんですか？ 大体サボるのは技術がいる行為なんです。 見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね？ パチンコ屋から出てきた時に見つかったら？自宅に何時間も車があったら？ そんなリスクを負いながらサボるんですか？ 見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。 そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。 流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。 それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。 だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。 その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。 家族を優先すること 「私と仕事、どっちが大事なのよ」 この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。 なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが 話が脱線しましたが、これも本当です。 当社のスタッフにも 「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。 お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。 でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。 経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。 しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。 仕事というのは「長期戦」です。 短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。 「自分は何のために仕事をしているのか？」と そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか？ 幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。 またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。 それでも私はこう思っています。 「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と 家族と折り合いが悪い人も否定しません。 正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。 その場合は自分自身を大切にすることですね。 ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。 そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか？ 他にも理由があります。 そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。 仕事は１００％全力でやるべきです。 ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。 せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。 「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。 あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。 先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。 また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。 ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。 ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。 ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。 私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。 別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。 でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・ 私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・ 内田の「独演会」を聞いてあげよう 最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。 私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。 しかし、時折スイッチが入ったように 長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。 これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。 具体的には 不動産の未来はこうなっていく 社会は「こうあるべきだ」 会社で大きな決断をした時の「理由」 こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。 私は出来る限り 内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。 年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は 社長が乱心してしまった と誤解されてしまうのでは？と考えているのです。 みなさんの職場などでもよくありませんか？ 「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には 「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。 しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。 それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。 私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。 それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。 理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。 とはいえ スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。 大体１０分程度なのですが、大変でしょう。 ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。 今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。 しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。 いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。 今回も毒にも薬にもならぬ いかがでしたでしょうか。 変なルールと変なお願いでしたね。 また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。 今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には 「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る という考え方があるんでしょうね。 これも社内でよく言うのですが 守れないルールなら無い方がいい 前回までに書いた「寝坊は正直に言えばＯＫ」などもそうですが 清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。 それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。 嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。 それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。 書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。 こういった思考の整理に使わせてもらっています。 公開しても大丈夫なのかな？たまに不安になります。 カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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リフォームで大事なのは「優秀な職人さん」 ～ケチると安物買いの銭失い～
なんにもわかってない 先日、リフォームについてとある方と話しておりました。 リフォーム費用の話をしていたところ、大工さんの日当の話になりました。 そこで私が支払っている単価を何気なく話したところ 高っか！！取られ過ぎじゃない？ とのこと、正直カチーンときました。 曰く、自分が頼んでいる単価はそれよりも低いのだといいます。なんなら「それボッタくられてるよ」扱いです。 私はその場であえて否定もしませんでしたが、内心では なんにも分かってないな と思いました。 なぜなら、そう言ってきた方のリフォーム内容や仕上がりも知っているのですが、私はその出来やコストパフォーマンスは決して良いとは思えません。 なんなら全体のコストは私より高いし、仕上がりも決して良くない なんにも分かってないから そうなるんだよ しかし、この間違いというのは多くの人が陥っているのも事実です。 今回は良い職人さんを使うことで得られるメリットをご紹介してみようと思います。 なぜ私が少し単価が高くても良い職人さんを使うのか？ という理由を納得いくようにお話出来ればと思います。 優秀な職人を使わない「から」コストが上がる みなさん、リフォーム費用は安ければ安いだけいいと思っていますよね？ 正直、私だってそう思っています。 あまりに質が悪いのは元も子もありませんが、とはいえコストカットを追い求めるのは当然だと思います。 しかし、コストカットを目指す時に「削ってはいけない」費用を削るとかえって費用は高くなってしまうことを覚えておいていただきたいのです。 その代表格が職人さんの「人件費」です。 しかし、この人件費ですが、分かりやすい為に削ろうとしてしまうから厄介なんですよね。 専門的な部材などになると原価というのが分かりづらいものです。 しかし、比較しやすい項目はコストカットの対象になりやすいんです。 その為、優秀な職人さんの単価を聞くと冒頭のように「高っか！！」という反応をする方も珍しくありません。 断言しましょう、優秀な職人さんを使うことがコストカットの秘訣だ！！と ここからは優秀な職人さんにお願いすることで、どんなコストカットが出来るか？ そして優秀な職人さんの見分け方などもご紹介してみましょう。 ゴミの量が減る 画像はイメージですが、リフォーム工事ではたくさんのゴミが出ます。 画像のようなコンテナを置いてひと箱いくらで処分をしてもらうのですが、大掛かりなリフォーム工事になれば、このコンテナを入替えながら処分をしなければなりません。 このコンテナは重さや量によって料金が変化するのですが、やはりひと箱いくらという部分があります。 その時に優秀な職人さんにお願いすると何が起こるのか？ 綺麗にコンテナを使うのでたくさんの量が入る 優秀な職人さんというのはゴミの出し方や部材の外し方などがとてもキレイです。 また、ゴミといえど形を整えたりしてコンテナにキレイに入れてくれます。 その為、産業廃棄物処分でも分別して大きさ別にキレイに入れてくれるのです。 すると、予算で見ていた産業廃棄物処分費が浮くことがあるのです。 雑に入れてしまうと、産業廃棄物処分業者で仕分けが必要になり料金は高くなります。 こういった部分の気遣いが流石だなと思います。 材料の過不足がない お次はこちらです。 優秀な職人さんは経験値が違います。 今までの現場の数や似たような事例をたくさんこなしているため、見積りの精度が違います。 その為、必要な材料に過不足が発生しづらいのです。 木材や材料などの数量も「念のため多めに発注しとこう」とはなりにくいのです。 「この位の現場でこの状態なら、これくらいかな」という精度が高い為に、「何かあった時の為に多めにみておこう」という部分が少ないのです。 材料も大事に扱ってくれるため、必要な量を必要なだけ見積もってくれます。 その為、見積もりを頼む段階で既に違いが出ます。 この経験による見積りの差はかなり大きいと思っています。 人件費を削れてラッキーと思うかもしれませんが、その費用を削ったばかりにもっと高い材料代として返ってきてしまいます。 そもそも工期が短い これも大きいですね。 優秀な職人さんはとにかく仕事も早いものです。 単価は高いかもしれませんが、仕事の進みが早く期日をしっかりと守ってくれます。 その為、工期ギリギリでバタバタもありませんし、そもそも全体のコストも工期削減で抑えられます。 安かろう悪かろうに「長かろう」がつくよりは余程良いと思っています。 工程管理がしっかりと出来ると他の職人さんも期日通り動くことが出来て、無駄足になることがありません。 そうすると本当に最低限の日程で他の職人さんも入ることが出来ます。 移動するだけでも一日ですから、無駄足が多い現場では自ずとコストも高く見積もらざるを得ません。 こういった優秀な職人さん達で、工程通り進むことでたくさんのコストカットも初めて可能になるものです。 単価は下がっても全体の日程が延びることで全体のコストが上がったり、工期が延びることでの機会損失も実は大きな損ですからね。 優秀な職人さんの特徴 いかがでしたでしょうか。 工事は見えないものが多いのです、簡単に目に見えるものだけを削減しようとしても上手くいきません。 ここまでで優秀な職人さんにお願いするメリットはご理解いただけたのではないでしょうか。 ここでみなさんの疑問としては じゃあ優秀な職人さんの見分け方を教えてよ そうですよね、ここまで書いておいてなんですが、じゃあ「単価が高い人がいいってこと？」と言われればＮＯです。 世の中には本当に「単価だけ高い人」もいるので厄介です。 ここからは、私の独断と偏見による優秀な職人さんの見分け方をご紹介していきましょう。 現場が常にキレイ(次の日も作業があるのに後片付けしていく) 車がキレイ(特に車内) 作業着の着方がキレイ(汚れてても) 作業中に音楽を聴いている(出来ればマキタのスピーカー) 現場に忘れ物していかない 代案が出る(無理とは言うが、～なら可能) こちらから話しかけると話すが、それ以外は基本無口 他社の悪口を自分から言ってこない 大分偏見が出てしまいましたが、多くは基本的に言われていることだと思います。 どうしても見積りや完成後にしか現場を見ない方も多いとは思いますが、ぜひ現場を見てみましょう。一目瞭然です。 優秀な職人さんの現場は本当にキレイです。 しっかりと資材が整頓されており、作業台スペースがしっかりと作られています。 また道具の扱いもキレイでなっています。 その為、車内の道具の仕分け方もキレイです。 とにかく基本的なことになりますが、しっかりとしています。 あとは音楽については偏見ですが、今までの経験上音楽を聴きながら作業している方は腕がいい方が多かった印象です。 コミュニケーションについても特徴があります、現場で挨拶すると用事が無ければ挨拶だけで手を動かしています。 雑談をこちらからすると、余程忙しくなければ話してくれますが、その程度です。 その為、他社さんのことや人の悪口などは言いません。 こういった職人さんに出会ったら、コミュニケーションを邪魔にならない程度にチャレンジしてみましょう。 話した時にお互いに違和感や不快感がなければ、あなたにとっての良いパートナーになってくれることでしょう。 あとは敬意をもって接していればきっとあなたの力になってくれることでしょう。
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賃貸物件でペットを飼う資格は「お金」である ～ペットに掛かるお金の話～
ペットには「あなた」しかいない 新型コロナウイルスでステイホームが叫ばれるころに増加したペット需要。 生活に癒しや張りを与えてくれるペット。飼っている方からすれば家族同然であることでしょう。 昨今の賃貸物件でもペットの需要を取り込むべく、ペットの飼育可という物件やペット飼育に特化した賃貸物件なども増えてきました。 その一方で無責任な飼い主によるひどい扱いを受けるペットのニュースなども多く報じられるようになってきました。 今回はそんな家族ともいえるペットの飼育について、賃貸管理を行う者の立場から飼い主の責任や覚悟というものをデータなどをもとに書いてみたいと思います。 今回は賃貸物件でペット飼う時に掛かるお金の話です ペットはかけがえのない家族であることは間違いありません。 しかし、ペットにとっては頼るべき人は「あなた」しかいないのです。 昨今、ペットの飼育にまつわる悲しいニュースや無責任な飼い方をする人も多く聞きます。 私も動物は好きです。幼少時には犬も猫も熱帯魚も飼っていました。 そんな中でペットにまつわる「お金」の話をあまり理解せずに飼ってしまっている方を見かけることがあります。 今回はペットを飼う「心構え」ではなく、現実として掛かる、掛かる可能性がある「お金」の話です。 ペットを大切にするという「気持ち」はもちろんですが、飼主として果たさなければいけない「お金」の責任もしっかりと理解しておきましょう。 ぜひ賃貸物件でペットを飼うにあたって、一度はご覧になっていただきたいと思います。 賃貸物件でペットに掛かる費用とは？ まずは心構えの部分です。 広島市の公式ホームページに良いものがありました。 ポイント1 あなたの住まいはペットを飼える住居ですか？転居や転勤の予定はありませんか？ ポイント2 あなたの飼いたいペットは、あなたのライフスタイルに合っていますか？ ポイント3 あなたの家族は全員動物を飼うことに賛成していますか？ ポイント4 家族に動物に対するアレルギーを持っている人はいませんか？ ポイント5 毎日欠かさず世話に時間と手間をかけられますか？ ポイント6 あなたの体力で世話ができるペットですか？ ポイント7 近隣に迷惑を掛けないように配慮できますか？ ポイント8 ペットの一生にかかる費用を考えてみましたか？ ポイント9 生涯にわたる計画を立ててみましたか？ ポイント10 万が一、飼えなくなった時のことを考えていますか？ 大切なことですね、どれ一つ欠けても飼う資格はないと思えます。 ほとんどは心構えですが、今回はポイント８の費用にフォーカスしてみましょう。 まず賃貸物件で飼う場合は本当に大変です。 昨今増えてきたとはいえ、全ての賃貸物件の中でのペット可の割合は、各種データにより変動はありますが ４％～１６％前後となっています。 このバラツキは地域性によります。首都圏や大都市圏では高い比率になりますが、地方になればなるほどペット可の割合は少なくなります。 これはペットに対して地方が理解が無い。という訳ではなく、地方であれば戸建てを所有し飼っており、大都市圏ではそもそも賃貸という選択肢が多いだけの話と思われます。 首都圏でも地方でもペットが好きな割合はそう大きく変わりはしないでしょうからね。 いずれにしても、データから言えることは ペットを飼うならお部屋探しはペット優先になってしまう ということです。 細かい立地や間取りなど、ペットを飼わない人に比べると選択肢は自ずと少なくなってしまうことでしょう。 もう一つ見逃せないのは ペット可の物件は家賃も割高という現実です。 これは仕方のない部分です。 理由は２つです。 ペット可物件の維持管理コストが掛かる 件数が少ない為、割高でも決まる ペット可になると、共用部分に毛が落ちたりなどの維持管理コストは当然上がります、また市場で希少な物は値段が高くなるのも皆さんご承知の通りとなります。 ちなみにこちらもデータでみるとペット不可の物件と比較すると １０～２０％程度高い となっています。単身者向けで約１０％程度でファミリー向けだと１０％後半台といったところでしょうか。 またペットを飼育する時は契約金も高額になるケースが多く、ペット飼育不可の物件であれば敷金が１か月の物件でも ペット飼育時は敷金を２か月～３か月預けること などいわゆる「敷金の積み増し」を求められることも珍しくはありません。 このようにペットを飼うということは金銭的にも 自分よりもペット優先の生活をしなければならない ということになるんですね。 人間だけなら・相場の家賃で・立地も選べて・各種設備や築年数なども選べますが、ペット可となるとペット可の中から「消去法」で選ばざるを得ません。 このように、まずお部屋を探して住むというだけでも費用が通常より掛かってしまうのです。 そして、お部屋が用意できてペットを迎えてからも出費は止まりません。 毎月発生する餌代や病院に関する費用などです。 これもペット保険を取り扱う保険会社が調査した年間支出調査があります。 こちらのデータによると １年間にかける費用は、犬は36万円、猫は16万円 １月に換算すると犬で3万円 猫で1.35万という計算になります 思ったより高いと思った方が多いかもしれません。 内訳でいくと約半分を占めているのが「餌代」と「病院代」です。その他にもトリミングや首輪、意外と見落としがちなペットの為の光熱費というのも含まれています。 例えば人間だけで生活しているなら、日中仕事で不在の間などはエアコンを止めておきますが、ペットがいる場合に真夏の室内に放置は出来ないでしょうから、一日中エアコンが稼働していることも珍しくはありませんよね。 医療も特別です。ペットには人間のような健康保険のような仕組みはありません。全額自己負担となります。 もちろん、このデータはペット保険に加入している方を対象としていますので、そういった意味では「ペットを文字通りの家族」として飼っているような方が対象になっているため、しっかりと飼うのであれば、やはりこの水準が掛かってくるということでしょう。 いかがでしょう。 家賃を最高で２割も割高で借り、毎月1.5万～3万円を費やし、お散歩や遊んであげる労力・時間を兼ね備えておかねばならないのです。 支出はまだ止まりません。 お部屋を出る時の原状回復です。 賃貸物件に住んでいれば、ライフステージの変化などによりお引越しもあることでしょう。 その際に発生してくるのがお部屋の原状回復です。 もちろん、通常の賃貸であれば国土交通省のガイドラインにより「生活による自然損耗や経年劣化」というのは貸主負担というのは周知の通りとなってきました。 また裁判でも賃借人有利となる判例はたくさん出てきております。 しかし、この「自然損耗や経年劣化」にはペットによる損傷は入っていません。 壁紙の自然な変色などはペットの飼育の有無は関係ありませんが、 ペットを飼ったことによる匂いや損傷は自己負担です ここでも築年数やリフォーム後なのかにより負担割合は個別に変化したりもしますが、裁判での判例は軒並み「ペットを飼う責任」に厳しい判決といえるでしょう。 判例では「ペットを飼ったのであれば匂いや損傷によるものは飼主の責任」という判決が多くみられます。 ペットというのは飼主から見ると「無くてはならない」のかもしれないですが、一般的には「生活に必須」とはいえない訳です。 法的な立場からみると「本来飼わなくてもいいペットを好きで飼ってるのだから、迷惑を掛けた分は自己負担するのが当たり前でしょう」という感覚です。 ちなみにペット可ということで特別に家賃が高い場合などは一部「損傷も家賃に含まれており、自然損耗といえる」という判例もありますが、少数となっております。相場よりも明らかに高いという基準をどう示すかとなると確かに難しいでしょうからね。 いずれにしても損傷や匂いを残さない為の予防は当然ながら、もしもの為の費用というのは覚悟しておかねばなりません。 愛する家族ならお金の責任も背負って いかがでしたでしょうか 「そんなにお金お金と言って、ペットを飼うな」とでも言いたいのか そう思われたなら申し訳ございません。 ですが、今回挙げたようなお金の問題をクリアできないと思われる方には正直「それならペットを飼うのは止めておきましょう」とハッキリ申し上げます。 なぜなら冒頭にも書いた通り ペットにはあなたしかいないのです ペットも動物です。時には体調を崩したりすることもあるでしょう。 そんな時に飼い主が「お金がないから」という理由で病院に連れていってあげられなかったら？ 去勢手術などを適切に行わず、無理な繁殖をしてしまったら？ 転居する時に家賃の問題でペット可物件を選択できなかったら？ それはペットにとって不幸な結果をもたらすことになるでしょう。 極論「あなたが飼わなければ幸せになれたかもしれない命」にしてしまいます。 私は今現在ペットを飼いたいのですが飼わないのも同様の理由です。 今の私はペットに対する責任が取れるか分からないから飼わないのです。 今回の記事を見ても「私はクリアできるし大丈夫」と胸を張っていえる方でしたら、飼われるペットも幸せでいられることでしょう。 ペットを飼うにはまずは飼い主である自分自身がペットを飼える時間や労力、そしてお金の余裕が必要なんです。 それは家族同然であるペットの為にも必須なんだと思います。 気分を害してしまったなら申し訳ないのですが、それでも不幸な結末を見るよりはずっとマシです。 そして、これを読んで充分理解してくださったうえで、ペットを飼って幸せにしてくれる方は歓迎されることでしょう。 そんなあなたをこれから飼われる運命のペット達も待ってくれているハズですからね。
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広告料(ＡＤ)の積み増しで入居促進は是か非か ～不動産屋が言わない副作用～
ＡＤ競争の果ては・・・ ＡＤ・入居促進費・広告料・広告宣伝費など様々な呼び名はあるものの、本質的には同じです。 このブログを読むような方には説明は不要でしょうから本題へ入っていきましょう。 もし不明な場合は「不動産 広告料」などで検索していただければ、たくさんの説明サイトがあります。 みなさんはこのＡＤ(今回はＡＤとして話を進めていきます)をどのように考えていますか？ 昨今、入居者募集サイトなどの多様化や掲載料の値上げなどで不動産会社の広告コストは年々増加しております。 また人口減少や地方の過疎化なども進行し、入居者募集というのは年々激化していることは間違いないことと思います。 そんなコスト高も相まって不動産業の一部からは 「ＡＤの積み増しによる入居募集を推奨」の声が上がっています。 今回はこの「ＡＤの積み増し」による入居者募集の功罪について、管理会社目線での賃貸運営の私見を挙げてみたいと思います。 ＡＤの積み増しによるメリットとは まずはＡＤの相場についてですが、これは正直「地域による」としか言いようがありません。 不動産賃貸業というのは地域の慣習に大きく左右されます。 １か月の地域もあれば、中には時期などにもよりますが３か月以上を要する地域もあるそうです。 このＡＤの積み増しによるメリットは多くの場合以下のように言われております。 紹介頻度が上がる 成約率が高くなる 空室期間の短縮 不動産会社の営業マンは、現在でもほとんどが実績を基にした歩合や昇進などで成約単価を追っていることは周知の通りです。 その為、「どうせ決まるなら高単価になるAD付物件を狙いたくなるだろう」という思いのもと、ADを積み増すことで「私の物件に優先的に入居者を入れてくれ」という願いとともに積み増しを行う訳です。 仲介手数料は満額でも家賃の１か月が上限となってしまいますが、このＡＤがあれば単価も上がる為、営業マンとしては力も入ることでしょう。私も賃貸営業マンだった時代にはお世話になったものです。 営業マンが優先的に狙いやすくなるという点については異論はありません。 しかし、今日の本題はここからです。 「本当にそれでいいのでしょうか？」 ADの積み増しによる入居者募集には「副作用」があります。 このADの積み増しによる「副作用」ともいうべき現象を正しく理解している方は少数に感じます。 「早く決まればいいじゃない」という意見はごもっともですが、副作用について理解しておくことも必要だと思います。 不動産業者が言わない「副作用」 まずは、この副作用については現場の営業マンは悪意なく「知らない」ことがほとんどだと思います。 その為、ADの積み増しによる早期の入居付けが本当に最善の道と信じていることがほとんどです。 ですから、この後書く内容をご覧になっても「あの営業マンは悪意があったんだ」とは思わないようにしてください。 現場の営業マンは善意で効果的な内容と思い、積み増しを提案している可能性が高いでしょう。 副作用については、賃貸運営をしっかり見ていくと気付く内容だったり、精査することで気づく内容ですから。 それでは挙げていきましょう。 副作用①入居期間が短くなりがち ADの積み増しのデメリットの一番目はこれです。 正に副作用の部分なのですが、先ほどのメリットに挙げたとおり、高ＡＤの物件は営業マンもどうしても決めたくなるものです。 その熱意が時に入居者と物件の「いびつなマッチング」を引き起こすのです。 お客様の中にはお引越しのニーズが曖昧だったり、強い意思を持っていない方も一定いらっしゃいます。 そんなお客様の時には通常であれば、深いヒアリングなどを行い、潜在的なニーズや要望などを汲み取ってお部屋を提案することが必要です。 しかし、そんな時に力のある営業マンであればあるほど、特定の物件への誘導が出来る場合があります。 そうすると、高ＡＤの物件にニーズの違うお客様を誘導してしまうのです。 もちろんニーズが合っていれば大丈夫なのですが、合っていない場合はどうなるでしょうか？ 住み心地にしっくりとこない入居者は「なんだか違うんだよな」と思ってしまいます。 そうすると、入居者も生活の満足度が低く、比較的短期で解約を受けることになるのです。 これが「いびつなマッチング」となってしまいます。 入居者さんは本来自分が住みたかったお部屋ではなく、「営業マンが決めたいお部屋」に誘導されてしまったのです。 そうすると生活の満足度はどうやっても上がりません。 その為、居住年数も短めになってしまい、空室を繰り返してしまいます。 空室が出る→高いADの積み増しをする→早期に決まる→満足度が低い→解約→空室が出る の負のスパイラルに陥ってしまいます。 空室の度に「ADの積み増しを行ったら早く決まったから」と繰り返してしまうと、入居の期間は短いにも関わらず募集に掛かるコストは高いままという何とも本末転倒の結果となってしまいます。 しかし、これも営業マン目線からすると「空室になっても早期に決められて大家さんも喜んでいるだろう」となってしまいます。 また大家側の視点でも解約理由には「高いADが原因」とはなりませんから、見えてこないのです。 長い期間での賃料収入を目指すハズが、決まることが目的となってしまいます。 なぜ次から次へと空室が出てくるんだろう？しかも高いADを払ったのに・・・・ これでは上手くいくハズがありませんよね。 副作用②物件の価値は変わらない ２つ目の理由として、物件の価値は変わらないということです。 これはどういうことかというと、物件の価値というのは年数が経てばたつほど下がっていくものです。 その価値が下がらないように適切な修繕や維持管理にコストを掛けながら運営していくことが必要です。 しかし、ADの積み増しを最善の方法として入居付けを行っていくと「賃貸物件の運営方針」となってしまうことがあります。 ADの積み増しによる入居付けが出来たとしても、修繕や維持管理のコストは別と考えねばなりません。 通常は維持管理や経年による陳腐化を食い止めていくことで市場にアピールをしていくのですが、高ＡＤで入居付けを行っていくと、ほとんど維持管理にコストを掛けずとも決まったりします。 その為、「空いたら高ＡＤで入居付けすればいいか」という短絡的な運営方針になってしまうことがあります。 そうすると年々価値が下がるお部屋に対して、維持コストを支払うよりはADの積み増しで対応しよう。となってしまいます。 繰り返すうちに建物はどんどん古く劣化していくばかりで、いよいよＡＤの積み増しでは入居付けできなくなる建物になってしまいます。 その段階では物件の価値も下がっており、売却したいと思っても市場からの評価は低いものになるでしょう。 ADももちろん経費ではありますが、ADは物件の価値を上げるものではありません。 ADとは別に建物の維持管理に必要なコストは見込んでおきましょう。 まずはADに頼らない運営を まとめに入ります。 ここで多くの営業マンが思っていることを代弁しましょう。 高ＡＤでなくとも人気物件であれば嬉しい これです。 高いADでなければ決まらない物件というのは市場から少し外れているのです。 営業マンが「頑張らないと」決まらない物件ということですね。 それは家賃の額、設備、築年数、立地など様々な要因が重なってそうなっているのでしょう。 その為、営業マンがある意味「無理して」決めている状態なのです。 その為「いびつなマッチング」などが起きてしまうのです。 もちろん高ＡＤは前述した通り、営業マンは助かります。決めたくもなるでしょう。 しかし、それ以上に営業マンが嬉しい物件というのは 誰が案内しても決まる人気物件 募集広告を出せば反響が多くあり、実際に案内しても決まりやすい そんな物件は営業マンも嬉しいのです。 高ＡＤを無理して頑張って決めることよりも、案内してすぐに決まる物件を選ぶ営業マンは多いのです。 こういった人気物件は案内も楽なものです。 こみいった営業トークなども必要ありませんから、物件の魅力を素直に話せば成約も早いものです。 もうお分かりですね。 ADの積み増しをする位なら自分の物件の魅力を高めることから先に行いましょう １か月分のＡＤで出来ることをまずはやってみてはどうでしょう。 例えばインターホンが古くなっているならモニターホンに替えてみる・トイレに温水洗浄便座が付いていないなら付けてみる 少額でも出来ることはたくさんあります。 ＡＤを払っても物件の価値は変わらないと書きましたが、こういった物件への投資なら物件の価値は少しずつ上がっていきます。 市場を見て家賃を見直すこともいいでしょう。 そうやって人気物件を作り上げることが出来たなら、高いADで無理をせずとも「この物件に住みたい」という人がやってきて納得のうえで長い期間を過ごしてくれることでしょう。もちろん早い段階で それこそが「営業マン」も「入居者」も、そして物件の所有者である「あなた」も満足する方法ではないでしょうか？ 最近、身の回りの不動産営業マンがADの積み増しを積極的に大家さんに提案しているのを見かけます。 賃貸営業という立場から見れば、一日も早い成約を目指す「正解」の一つではあることは間違いありません。 しかし、賃貸運営というのはたくさんの要因が絡み合うものです。 管理側の目線から見ると「高ＡＤする位なら自分の物件に投資すればいいのに」という目線も知っておいていただきたい！という思いからでした。 もちろん、高ＡＤが有効な手段であることは前述の通りですから「高ＡＤを提案された、けしからん」と短絡的には思わないで欲しいものです。 それでも「どうせお金出すなら自分の物件に使ったらいいのに・・・」と私は思ってしまいます。 これを見た不動産会社のみなさん、怒らないでくださいね。 そしてオーナーのみなさんにはご自身の物件が市場で勝てる物件なのかどうかを再考してみてはいかがでしょうか。
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物件購入時に注意してほしい「お得意先」 ～近くに〇〇があるから決まる物件～
近くにあるターゲットが無くなったら？ 今回はアパートマンションなどの収益用物件を購入する時に是非注意して欲しいことをご紹介いたします。 物件を購入する時に気になることはなんでしょうか？ ずばり この物件は人気物件なのかどうか？ 太陽光などが載っている物件などもありますが、肝心の家賃収入が入ってこなければ意味がありません。 エリアの特性、家賃の相場、住んでいる人たちの属性などを考慮して 「この物件は空きが出ても決まるのだろうか？」ということを慎重に見極めなければなりません。 そんな時に注意して欲しいのが、今日のテーマである 購入物件の近くにある「お得意先」の話です。 この「お得意先」を購入の決め手にしてしまうと、状況の変化によってはとんでもない「損失」を招いてしまう可能性があるのです。 そんな失敗をしない為に注意喚起として覚えておいて欲しいと思います。 近くに〇〇があるは慎重に まずはこの「お得意先」の説明ですが 購入物件の現在の入居者のほとんどが、「特定の場所や施設に関係する人」のことを指します。 具体的には住んでいる入居者さん達が近くにある 大企業 大学や専門学校 自衛隊の駐屯地 公的機関 に関係する人たちでほとんどを占めている状態ですね。 この他にもあるのかもしれませんが、パッと思いつくところだとこんな感じでしょう。 空きが出ても「いつものお得意先の関係者がすぐに借りてくれるだろう」と思うと心強い存在となります。 しかし、この心強いお得意先は同時に危険をはらんでいることを認識していなければいけません。 もし撤退しても大丈夫？ そう、撤退のリスクです。 こういったお得意先の最大のリスクはその地域からの「撤退」です。 ちなみに楽待という収益物件専門のサイトのコラムにおあつらえ向きの記事がありました。 この例では大学の移転により、空室の危機にあえぐ町をご紹介しています。 この「お得意先」関係者にある種「依存」していた物件たちは今後の厳しい運営を戦っていかねばなりません。 もちろん、関係者以外を募ることになるのでしょうが、果たしてそれ以外の需要がどの程度あるのでしょうか？私には分かりません。 このように心強い味方である「お得意先」が撤退した場合でも一定の需要と供給が保たれるのかをしっかりと見極めておく必要があります。 「いやいや、あの企業は大丈夫でしょう」と思われるかもしれません。 しかし、物件は多くの人にとって長いローンを組んで購入することになります。 今は大丈夫でも５年・１０年・２０年という単位で見た時に「お得意先」は撤退しないという保証はどこにもないと私は思っています。 また「お得意先」のもう一つのリスクも挙げておきましょう 新規物件が乱立する可能性がある もう一つのリスクは「過当競争」です。 恐らく「お得意先」があることは、皆知っていることでしょう。 特に新しく町に「お得意先」が来るとなれば尚更でしょう。 あなたは空室になったとしても「お得意先」がいるからと思われるでしょう。 しかし、そんなに需要の強いお得意先が来たとすれば、当然ライバルたちも思うことでしょう。 俺たちも参戦だ！ そうすると、周辺には異常な数の競合物件がひしめき合うことでしょう。 それでも需要と供給が取れれば問題はありませんが、問題は需要と供給はいつも遅れてくるのです。 建築途中の段階では、他の人がどのような動きをしているかは当然分からないものです。 いざ完成した時には既に遅し・・・ということもあるでしょうし、既存の方からすれば 「そこまでの需要はないよ・・・・」となる可能性もあります。 このように「お得意先」というのは良くも悪くも目立ってしまうのです。 実需とリスクリターンの見極め とはいえ、収益物件の心強い味方であることは事実です。 上手に共存できればいいだけの話なのです。 そこで大事な見極めとしては 物件のエリアに「お得意先」以外の需要があるのか？ これだけ注意すれば良いのです。 仮にそのお得意先が撤退や縮小した時にも需要があるのかを調査すればいいだけなのです。 同エリアにお得意先に依存しない物件があるのであれば、家賃の相場などを確認して、それでも運営が出来るような物件であれば「お得意先」はリスクにはならずに、心強い味方のままでいられるでしょう。 お得意先しか需要がないエリアだった場合でも、短期での勝負であるならば可能性もあることでしょう。 それでもやはり物件の「お得意先」への依存度は厳しい目線で検証しておく必要があるでしょう。 特に新規に来る真新しい「お得意先」が出来るとバブルの様相を呈します。 短期で勝負するのであれば、こういった機会は滅多にありません。 しかし、長い目線で見るならば、こういったお得意先への依存度の高い物件は大きなリターンと同時に大きなリスクを抱えているということは知っておいて欲しいのです。 不動産価格が上がっている昨今、依存度の高い物件は注意しながら進めて欲しいと思っています。 本当に「お得意先」が無くても大丈夫でしょうか？
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大家ＤＩＹの副作用 ～セルフリノベーションの注意点～
効果的なＤＩＹとは？ 昨今、建築資材や人件費の高騰により原状回復やリフォームに要する費用が増加していることは周知の通りといえます。 加えてYouTubeなどで気軽にＤＩＹの手法なども紹介されており、昔に比べると随分とやりやすくなったと思います。 そういった風潮も相まって、不動産投資×ＤＩＹ＝高収益化というセミナーや動画が人気を博しております。 今回はこの大家が自ら行うＤＩＹの注意すべき点を、直接お客様と関わりあいのある管理会社目線からご紹介したいと思います。 最初に申し上げたいのが 大家がＤＩＹをするな、業者に任せろ！と言いたい訳ではありません。 やるのであれば、こういった点には注意して最善の結果を出して欲しいという思いからですので、悪しからず。 まずはＤＩＹの最大のメリットは「コスト」です。 業者にお願いすると自分は手を動かさずに済みますが、その分コストが掛かるのは仕方のないことです。 材料費、人件費、そしてもちろん施工側の利益が含まれていることは周知の通りです。 自分で行えば、人件費(自分の時間をコストと見るかは割愛します)や施工業者の利益分はカットできることでしょう。 また、作業自体が楽しいという側面もあります。少しずつ出来ることが増えたり、新しい知識を得ていく喜びというのも魅力の一つでしょう。 そういったメリットの裏には「副作用」と呼ぶべき、注意点が潜んでいることもあります。 今回はこういったＤＩＹに潜む注意点をご紹介していこうと思います。 良かれと思ってやったのに・・・という結末にならない為にも参考になれば嬉しいです。 注意点を把握したうえで行うＤＩＹは確かに収益性を高めること間違いなしですし、物件の価値を安価に上げることも可能です。 賃貸経営という部分においてＤＩＹは有効な手段ですが、「骨折り損のくたびれ儲け」とならぬよう、ぜひ注意を 愛着が沸きすぎる 物件に愛着を持つことは素晴らしいことです。 物件を大切にすることで資産価値を向上させることはとても良いことですが、時にその愛情は周りが見えなくなることも・・ ＤＩＹの過程では苦労が付き物です。 思い通りにならないことや、新たな不備などを発見することもあり、長い時間を費やしてしまうこともあるでしょう。 借りてもらう入居者さんを想定し、「こんな設備があったら喜ばれるかも」や「デザインもこだわってお洒落にしよう」など、思いも時間も体力も使います。 そして苦労の末に完成したお部屋は当然、自信作となります。 いざ市場に出そうと思ったタイミングでふと思うのです。 「これだけ手を掛けた自信あるお部屋なら良い条件で貸し出せるのでは？」と このように自分が苦労し、こだわったお部屋がゆえに市場の相場が見えなくなってしまうことがあります。 自分自身で苦労した作業が思い起こされ、市場から見た評価と自己評価がかけ離れた状態です。 もちろんグレードアップした部分については家賃ＵＰなどで反映させるべきです。 しかし感情や愛着により盲目的になってしまってはいけません。 そもそも賃貸経営におけるＤＩＹの目的は「良い物を安く」仕上げることに他なりません。 そうでなければ業者へ発注した場合との優位性がありませんからね。 しかし、この愛着が故に相場とかけ離れた相場設定になった場合はどうでしょうか。割高と捉えられ、空室が長期間に亘ってしまうかもしれません。 この段階で「やはり市場とズレていたか」と軌道修正が出来ればいいのですが、愛着が故に「こんないい物件を決められない不動産会社はダメだ」と矛先が変わる場合もあります。 一方、不動産業者から見ると「確かにお部屋はいいけれど、そこまでの家賃は取れないよ」という状態になりますが、「自分の作った物は良い物だ」と思う大家さんとの意識のズレは解消されません。 結局、空室期間を延ばしてしまい、更に管理会社への印象も良くなくなってしまう。という結果を迎えることも・・・ こういった状態を防ぐには「どこまで何を？」が大切だと思っています。 不動産会社の担当者と事前に打ち合わせておき、「この位のリフォームをすると家賃はどの程度想定できるのか？」「今市場で受ける付加価値はどういったものがあるのか？」をリサーチしておくことで防げます。 実は大家さんが行うＤＩＹの中には「ありがたいんだけど、家賃に反映しないんだよなー」という「相場とのズレ」が起こることは珍しくありません。 そうするとせっかく苦労したＤＩＹですが、その苦労した分のパフォーマンスを発揮できないこともあるのです。 信頼できる不動産会社と事前に「どこまで何を？」を決めておくことで、こういった悲しいすれ違いを防ぐことが可能となります。 事前に行う予定のリフォーム内容と貸し出せる想定家賃を照らし合わせて、費用対効果の最大化を図っておくことは無駄にはなりません。 機会損失(空室の長期化) さあ、お部屋が空きました。 そしてあなた一人の力で素敵なお部屋に作り上げようとします。 兼業大家さんの場合、休日や仕事終わりの時間を使って少しずつ作業を進めていきます。 ここで考えなければならないのは、ＤＩＹでは仕方のないことですが商品化までの時間です。 一番分かりやすい時期でいうと１月～３月の繫忙期と呼ばれる時期です。 この時期はお部屋が空いたならすぐに確認し、不備箇所を直して早めに貸せるようにすることが不可欠です。 入居希望者をご案内する場合でも、リフォーム前とリフォーム後では明らかに成約率は違うものです。 いくら「これから〇〇をやるのでキレイになりますから」と言っても、相手はリフォーム後のイメージは上手く沸きません。 また繁忙期に限ったことではありません、閑散期も同様です。 閑散期は繫忙期に比べて当然入居希望者は減ることでしょう。 しかし、それでも１年中お引越しをする方はいらっしゃいます。ですが、タイミングというのもあります。 ふと引っ越したくなった方がたまたま訪れた時に紹介出来れば決まったかも？ということもあり、閑散期の方がタイミングを逃すデメリットは大きいものです。少ない時期だからこそ、逃した魚は大きいわけです。 もちろん、目の前のお金というコストは大切でもあるのですが、機会を失ったことによる本来得られていたかもしれない収益も見逃すことは出来ません。 そういった時間による機会損失をどう計算するのか？それを上回るコスト削減が出来るのか？という見極めが大事です。 これを防ぐには一旦、業者に見積りを取ってみることが有効です。 業者から出た見積りとＤＩＹによる見積りを比較して、自分自身が完成させられる期間も同様に比較してみましょう。 自分でＤＩＹする期間の空室損失とコストカットできる差額を比較しましょう。 水周り設備のリスク ＤＩＹに慣れてくると、様々な部分に範囲を広げていきたくなります。 当初は壁紙などから始まり、そのうちに住宅設備などにも挑戦していき、最終的には大工さんレベルまで行う。 こういった方もいらっしゃるのですが、そこまで至るには数々の失敗が起こることでしょう。 その中でも被害が大きくなりやすい工事はズバリ「水周り」です。 水周り設備などは工事の中で「簡単に見えてしまう」というのも一つです。 水周り設備の部品というのは基本的には特別な工具を要しません。 大体はドライバーやレンチなどで取り外しが可能です。 また、設備の交換であれば説明書を読めば大体理解出来てしまうのです。 これが曲者です。 確かに設備を交換するだけなら簡単かもしれません。 しかし、水というのは簡単ではありません。 工事したその日は漏れていなくても、生活していく間に少しずつ振動などで漏れてきたりするのです。 水道業者の作業を見ていると、パッキンの取付からシールテープの巻き方や厚さ、シーリングの打ち方など、結構細かい作業が多いのです。 こういった「説明書に載っていない」工程が日常生活を長く過ごす場所では特に大事なんだと思います。 水周りの失敗は被害が大きくなったり、第三者にも損害を与えてしまいます。 上階で漏水して、下の階まで水が漏れてしまった。と考えるとゾッとします。 また、その原因が大家自身だった場合の入居者さんの憤りはそれなりになることでしょう。 水周りの故障は入居者さんにとっても一刻を争う事態や、我慢がしづらい部分です。 また、各種保険なども使えない可能性が出てきます。業者に発注しての施工不良であれば当然、業者が責任を負わねばなりませんが、自分で起こした施工不良は自己責任となってしまいます。 水周り設備は正しく理解し、慎重に慎重を重ねて施工しましょう。 大家さんの中には「水周りだけは自分でやらない」という方もいるものです。 水周り設備の交換位は簡単！と侮れません。ご注意を 安全で効果的なＤＩＹを いかがでしたでしょうか。 こんなことを書いておきながらなんですが、私は大家さんのＤＩＹは「賛成派」です。 途中でも触れましたが、ＤＩＹを行う大家さんの大半はやはり物件への愛情が強くなっていくものです。 その愛情が物件の価値や入居者満足度に繋がることは疑いようがありません。 但し、ＤＩＹには今回書いたような「副作用」が出る時期などもあります。 こういった「副作用」を理解し、乗り越えていった先に賃貸経営を助ける技術が身に付くんだろうな。と思っています。 ＤＩＹをする大家さんの中には 「ＤＩＹに時間を取られ過ぎて疲れた」とか「家族と過ごす時間が無くなってしまった」となり、ＤＩＹを止めてしまう方もいらっしゃいます。 ＤＩＹそのものが好きであればいいのでしょうが、賃貸経営は事業であることも事実です。 効果的で収益にも繋がり、入居者さんも満足できる。 そんなＤＩＹライフを過ごしていただきたいと思います。 ＤＩＹのメリットばかり取り上げられているご時世、こんな注意点もあることをご紹介しました。
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管理会社あるある ～悪いことは重なる編～
弱り目に祟り目 さて、人気シリーズの「管理会社あるある」です。 今回も悪いことは重なる編として、管理会社の負の側面でも「あるある」は尽きないものです。 そんな悲しいあるあるをご紹介してみましょう。 みなさんは笑ってあげてください。 そして、管理会社もこんな立場にあるんだと同情してください。 それではいってみましょう。 ポンプや設備は土日に壊れる 住宅設備はいずれ壊れます。かたちあるものは全ていつか壊れるのです。 それは分かっているのですが、タイミングというのが最悪になるのがポンプです。 大体の設備については、早ければその日に、遅くとも１日２日で復旧できるものです。 しかし、この給水系のポンプは厄介なのです。 ある程度の世帯数や高さがある物件では、水道管では圧力が足りないため、給水ポンプを使用していますが、これが「土日」に壊れることが多いのです。 このポンプなのですが、土日に壊れると被害は甚大です。 そもそも、滅多に壊れるような物ではないうえに、各物件により使用しているポンプは様々な為、各業者ともに在庫を持つ習慣はありません。 壊れたり交換するタイミングでポンプメーカーへ発注するしかないのです。 そしてメーカーのほとんどが「土日祝休み」なのです。 せめて平日であれば在庫の確認や早く持ってきてもらうことも可能なのですが、土日ではそうはいきません。 とはいえ、そんな事情は入居者さんには関係ありません。 水が止まるというのは何にもまして不便なのは百も承知ですから。 せめて平日であれば・・・と思うのですが、壊れるタイミングはいつも土日なのです。 もちろん、壊れる予兆がないか定期的に確認や検査は実施するのですが、突発的に壊れることもある訳で・・・・ これは管理会社の方であれば分かってくれる「あるある」でしょうね。 失敗は「怒りやすい人」に限って続く 人間にミスはつきものです。もちろんミスは起こさない方がいいのは言うまでもありませんが・・・ しかし、「ほとんど起こらないミスが、なぜかこの人で起こるんだ」という最悪の負の連鎖が起きてしまうことがあるんです。 やってはいけないタイミングに限って起こってしまう なぜよりによって、このタイミングで、この人に、この怒っている時に・・・・ 以前こんなことがありました。 入居前にトイレの工事が必要だった為、水道業者がトイレの水栓を止めていたのですが、止めたまま帰ってしまいました。 当然入居者さんは水が使えません。 ここで入居者さんは烈火の如く怒っておりました。もちろんミスが原因である為、お叱りはごもっともです。 急いで業者さんに連絡し、水栓を開けてもらいました。 ここでやってしまいます。 帰ろうとした業者さんが車を出したところ、その入居者さんが置いていた植木鉢に当ててしまい壊れてしまいました。 入居者さんの怒りはＭＡＸです。 ちなみにこの業者さん、普段からの仕事は完璧な方で、入居者さん対応も素晴らしく、今まで一度もクレームなどはありません。 工事の手際も見事で、人当たりも良いのです。 そんな方の珍しいミスが立て続けに起こってしまったのです。 話はこれで終わりません。 植木鉢の件については謝罪し、弁償することで終わったのですが、その夜 今度は上階からの水漏れが発生してしまったのです 原因は上階の方の洗濯機ホースが外れてしまったことでした。 普段ミスをしない業者さんのミスと偶然にも上階の方のホース外れのミスが正に最悪のタイミングで重なってしまいました。 もちろん入居者さんに非はありませんし、管理会社として予想が出来ないミスではありますが こんな風に「よりにもよって・・・」となることがあるんです。 また普段からしっかりしている人に限って起こっちゃうんです、不思議なものです。 そろそろやらないとマズイな・・と思ったら相手から連絡がくる これは管理会社以外でもあるかもしれませんが 特に期限などは無い仕事だった時などに、ふと「あぁ、あの件そろそろやっておかないと、そろそろ言われるかも」と思うタイミングがありませんか。 そう思った矢先に、相手方から連絡がくるのです。 「先日の件、どうなってますか？」と 管理会社に限らず、みなさんのお仕事も多忙なことでしょう。 その中で優先順位をつけながらなんとか仕事を捌いていくのですが、この予感は的中します。 しかも、「そろそろ手をつけないとマズイかも・・」と思った正にそのタイミングで来たりするものです。 もちろん正解は「言われる前にする」なのは言うまでもないのですけどね。 ちなみにこの現象ですが、２つの要因があると思っています。 ある程度予測が出来ている 期限を決めていないから 「ある程度予測が出来ている」については、自分自身、心の中で相手の要求の度合いが測れているといえます。 「あの人の感じなら、そろそろ言われるかも」という予測が当たっているのです。 そうでなければ「ある日突然言われた」という感想になるはずです。 ですから、言われてしまった以上ミッションとしては失敗かもしれませんが、相手の心情や感覚を掴む能力自体はあることでしょう。 その能力を出来るだけ前倒しすることで防げることでしょう。 もう一つの「期限を決めていないから」というのも多いにあります。 期限がないからこそ、後回しにしてしまったりします。 また期限が無い為、相手との時間間隔のズレが発生してきます。 あなたにとっては「早い」が相手にとっては「遅い」ということもあることでしょう。 こういった現象が多いという方にはぜひ「期限を無理やり決める」というのもおススメです。 先ほど言った通り、「ある程度予測が出来ている」というからには能力がある程度あることでしょう。 そこで期限を決めてしまうことで「ここまでにやればいい」という期限を相手と共有するのも一つです。 どうせこのタイプは期限は守れるタイプでしょうから、決めてしまえばお互いにストレスが無くなりますからね。 実は記憶に残りやすいだけ さていかがでしょうか。 ここまで書いておいてなんですが、大体は「記憶に残りやすいだけ」だと思っています。 悪いことが続いた時やタイミングが悪かった時などは記憶に残りやすいですからね。 また、最後の方でも少し触れましたが、経験などが蓄積されて、仕事のスキルが上がっていくと悪い予感というのも的中するようになります。 それは意識的にも無意識でも「このケースは悪くなりそう」という予測が立ってくるのです。 そしてそれが当たると「悪い予感は当たる」となってしまうのかもしれません。 悪い予感が当たるというのは、裏を返せば最悪の事態を想定出来ていると言えるのではないでしょうか？ そう考えると、悪い予感が当たるというのは仕事の精度が上がっていると捉えてもいいかもしれません。 いずれにしても、我々に出来ることは「未然に防ぐ」為に事前に手を打っておくことだけです。 それでもやってくるこの管理会社「あるある」に果敢に立ち向かっていきましょう。
