
その隙を見逃すな
さて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。
何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。
今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。
そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。
今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。
なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。
勇気も度胸もいりません。
ですが、その効果は絶大です。
覚えておいて損はありません。
よく喋るタイプのクレーマー

クレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのが
よく喋るタイプのクレーマーです。
決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。
そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。
しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。
正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。
過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。
- 謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば~」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり
- 「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句
- 「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致
- しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態
- こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」
とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。
しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。
その隙を我々は逃してはなりません。
よく喋るがゆえに

本題に入ります。
このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。
反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。
元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。
総じてプライドも高そうです。
しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。
こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。
反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。
但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なK言葉を使いましょう。
このK言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのK言葉は主に3つだそうです。
困った・苦しい・怖い
この3つの頭文字がKであることからK言葉と名付けたそうです。
この3つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。
使い方としては
「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。
こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。
なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。
しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。
そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。
すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身が
カッコつけた一言を発することがあるのです。
よくあるのはこんな感じです。
- 俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない
- なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない
- 一言謝ってくれればそれでいいんだ
- おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない
こういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。
全力で乗っかる

こういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。
全力で乗っかるのです
先ほどの例でいえば
ク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」
私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」
とか
ク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」
私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」
とか
ク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」
私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」
ポイントは3つです。
- しっかりと名前を呼ぶ
- 相手の言った言葉を自分でも繰り返す
- そんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」
するとどうなるでしょうか?
クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。
仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。
その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。
特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。
一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。
ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。
しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。
今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。
ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。
クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。
相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね?そうですよね?」と謎のプレッシャーを掛けるのです。
相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。
このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。
すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。
相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。
そうすると勝手に
「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。
そういう言葉が出た時も乗っかります。
私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」
ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。
ここまで来たらゴールはあと少しです。
このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。
先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。
しかし、安心してください。
このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。
こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。
いかがでしたでしょうか。
最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。
時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。
全国の同志のみなさん、頑張ってください。
あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
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春から入居キャンペーンが好調です!
ありがとうございます。入居者にもオーナーにも双方のメリットあり 春からキャンペーンが好評です。 今年のお部屋探しも後少し、早いものでもう12月。毎年のこととはいえ、今月は来年のお部屋探しを先に済ませておこうという方が多くご来店いただいております。皆さん、しっかりとゆっくりとお部屋を探していただき、ご希望のお部屋でご成約をいただいております。一様に「早めに決まって安心した」「本当に春からの家賃でいいとは」とキャンペーンの甲斐がありました。日々物件も増えてきております。オーナーの皆さんにもご理解とご協力をいただき、物件も増えてきました。もちろん、春からキャンペーンでも早めに住み始めることも可能ですので、これからもよろしくお願いします。
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敷金は預かった方がいい?悪い?
預かったら安心!逆になることも 敷金とは? 今回は敷金を預かった方がいいのか、悪いのか?に管理会社として答えを出していきたいと思います。 まずは敷金とはという大前提の話しですが「滞納や原状回復の為に入居時に預けておく保証金」ですね。この敷金ですが、預かった方がいいのでしょうか?今回はオーナー目線から見たメリットとデメリットをご紹介します。当社ではほとんどの物件で預かっていません。それにはオーナーと入居者双方に「預からない方がいい」と思っての決断でした。その為、今回はその決断にまつわるエピソードをお話していこうと思います。 敷金の歴史と流れ 敷金の発祥とは 豆知識としてですが、敷金の歴史は古く、江戸時代にはその存在はありました。しかし、当時は賃貸での慣習ではなく、結婚にまつわるお金でありました。お嫁に行く女性側の親族が夫側に支払っていたお金を「しききん・しきがね」と呼んでいたそうです。そして、離婚に至ってしまった場合は夫側は預かっていた敷金、その全額を妻に返還する。というしきたりから来ているとのこと。ここからは推測なのですが、当時の女性は働いて給与を得るということはほとんど無かったことでしょう、離婚して無一文で放り出されることがないように、郷里に帰る為や当座の生活に困らないようにという意味があったのではないでしょうか。とにかく、この「万一の時の為にお金を先に預けておく、何もなければ全額を返す」という仕組みが賃貸においても都合が良かったのでしょう。それ以降は賃貸での商慣習として取り入れられていきました。そして賃貸での敷金は家賃滞納や退去時の原状回復費用が払われない為に、オーナーの保険的な要素となりました。退去時にある滞納や汚損破損させた挙句お金を支払わない借主からのせめてもの「見舞金」となっていました。そして、時は流れ、今度は敷金はトラブルの象徴となっていくのです。敷金を預かっておき、退去時は敷金を返さず、更には追加で高額なリフォーム費用を入居者に請求するという事例が相次ぎ、ついに国が動きます。そう、国土交通省のガイドラインが発表されました。これ以降、入居者と貸主は対等という線引きがされたのです。 ちなみに私は管理会社としてオーナーの味方です。管理会社というのは少なくともオーナーに儲かってもらうのが仕事であるからです。こんなことを言うとこれを読んだ賃借人さんは「入居者を食い物にする不動産会社だ!」と言われそうですが、そんなことはありません。入居者に喜んでもらうことはオーナーの利益に直結しますから本来はWinーWinの関係であるのです。ですからオーナーに儲かってもらう為には入居者に喜んでもらうというのは特別不思議なことではありません。むしろ当然の話なのです。オーナーの利益=入居者の利益 だと本気で思っていますからご安心ください。そして、このガイドライン。制定当時はオーナーにとっては苦しいものでした。苦しいと思うオーナーもいたというのが正しい表現ですね。今まで入居者に原状回復を超えるリフォーム代まで請求していたオーナーにとっては収入元を減らされるという内容でしたから。ガイドライン制定当時、中にはわざと安い家賃を設定しておき、退去時に高額請求することで帳尻を合わせようという手口のオーナーもいたことは事実でしたからね。本来そのような不当な請求はすべき行為ではありません。しかし、このガイドラインには「曖昧」が含まれており、それが現在色々な余波を生み出すことになるのです。そしてこのガイドライン以降は敷金というのは正にトラブルの火種となってしまうのです。 曖昧だが法的には強いガイドライン 強制ではないが、実質強制。なら強制してくれればいいのに・・ ここまでは、敷金の歴史のようなものをお話ししてきました。ガイドラインが制定されて敷金のトラブルなどは減ったことは事実です。今ではほとんどのオーナーもガイドラインの定めを理解し、その範疇で適正に原状回復を行っています。しかし、そのガイドラインの存在が大きくなるにしたがって、今度はその曖昧さで別のトラブルを発生させていくのです。それは、「いかなる場合でも敷金は全額返ってくるのだ」というオーナーにとっては最早敷金の意味がない風潮になってくるのです。国土交通省のガイドラインは勘違いしている方もいますが、あくまで「ガイドライン」であって、本来法的に拘束されるものではありません。国土交通省のコメントや文章にも、「本来は契約当事者同士で決めるものであり、行政側が規制をすることは適当でない」というような文言もあるのです。しかし、現実では契約当事者で合意をしたとしても、後に賃借人が費用について訴えるとガイドラインを超えるものは請求を認めないという判例がほとんどになっているのです。そして最早法的に拘束力があるレベルとなっているのです。私見ですが、私はそれならもっと厳格に原状回復のルールを定めてほしいと思っています。「契約は当事者同士で」と言いながら実質はガイドライン通りでなければいけない。これは健全でないと思っています。これはオーナーを優遇しろ!と言っている訳ではありません。厳格に定めてしまえば、そのルールの中でお互い揉めることも無くなるだろう。と思っているからです。そして、お互いに予想外の出費に悩まされることもなくなることでしょう。入居者の方はオーナーを「金持ちで毎月家賃が入ってきてウッハウハ」とイメージしてる方が多い印象です。意外とそんなに甘いものではありません、確かに賃貸物件は利益も出ます儲かります。しかしその利益を出す為にオーナーは物件を買ってからも、中をキレイにしたり、税金も払い、原状回復の負担分も払い、税金の勉強もしたりなどと正直楽ではありません。もちろん、生まれ持ってのお金持ち意外の方は、日々節約し、一生懸命貯めたお金でリスクを負って投資をするのです。しかも上手くいけばいいのですが、上手くいかなかった場合は借金に追われるというリスク付です。私はオーナー、賃借人ともに公平に、そして業界全体でも公平になればいいと思っています。今の現状では、ガイドラインを守らないオーナーは家賃を下げることができ、そうでない正直なオーナーは一部の家賃を下げて後から請求するというオーナーに合わせて下げざるを得ません。そうすると正直で公正なオーナーがバカを見る。これが好きではないのです。ガイドラインを皆が遵守すれば家賃相場は上がるかもしれません。なぜなら家賃からだけで原状回復やリフォームをする必要があるので、今まで原状回復費をボッタくるオーナーは採算が取れません。そうすると家賃に転嫁せざるを得ません。でも、本来はそのようにする為のガイドラインなのですから、そうあって欲しいのです。そして借り手側も家賃は上がるかもしれないが、余計な請求が来ない。家賃も上げたくない、余計な請求も嫌だ!は気持ちは分かります。しかし、それでは賃貸物件を持つというメリットはなくなります。そうするとオーナーは減り、貸してが減れば競争原理も働かず、それこそ家賃は上がってしまいますからね。たくさんのオーナーが借り手に選んでもらえるように競い合い、家賃だけで原状回復やリフォームなども行うことができ、そして利益も出る。この正しいサイクルに入ればいいなと本当に思います。 敷金を預からない方がいい そんな昨今の為、相談に来られるオーナーへは「敷金は預からない方がいい」とアドバイスしています。いくつか理由があります。 敷金を預かると退去時に「敷金は全額返すのが当たり前」というスイッチが入り、入居時に約束した通常の内容も反故にしようとする人がいる当社は預かった敷金をオーナーにすぐ送金する関係で、返還する時にオーナーが忘れていると予想外の支出となる会計処理上の手間を省ける家賃の滞納については保証会社を原則としているため、今では心配がいらなくなった敷金が無い分、借り手の契約金額が少なくなり、入居付けで有利になる敷金を預けている人はお部屋の使い方がラフになる傾向も!そして「敷金預けてあるからその範囲で済む」と上限の認識になる場合もあり、「退去時に請求されないようにキレイに使おう」という意識が減る印象も このように昔とは違う価値観が浸透してきて、敷金に対する感性も変わってきています。滞納については保証会社の加入があれば大体12か月分以上は保証してくれます。敷金の額よりも多いです。他にも、昨今インターネット上では「あなたの敷金取り戻します」「敷金が全額返ってくる方法教えます」と敷金返還ビジネスなども盛んです。正直私は弁護士などの法的に資格がある人以外が、そのような仕事をすることがあまり好きではありません。オーナー側の立場にあるからというのもありますが、本来はオーナーと入居者だけでお互いが納得できる範囲の約束をお互い守ればいいのですから。そこに、法的な資格も特になく、更に無償でやるというなら全然いいのですが、結局は入居者からお金を貰う訳ですからね。本来そのようなもめごともなければ一番いいのですから。 とはいえ地域の商慣習もあるので ここまで読むと「オーナーは今から家賃だけでやっていくのか・・・」と思われた方もいるかもしれませんが、少しお待ちを敷金は以上の理由で預からない方がいいとお話ししましたが、預からないにしてもその他の費用を全く請求してはダメという訳でもありません。それは、不動産賃貸業というのは各地の商慣習というのがかなり色濃く関係します。 代表的なものは 関西圏では敷金の額が2ヶ月~3か月と多め関東では礼金制度が多いが上限も2ヶ月程度関東では更新料が家賃の1カ月程度関西圏ではエアコンは賃借人が持っていく九州は敷金礼金ともに少な目関西では昔は礼金の代わりに敷き引きが多かった など、今はどうなっているか分かりませんが、地域によって商慣習といのは様々です。ちなみに私たちの会社のある鹿児島県では敷金はあっても1か月、礼金の習慣はあまりありません。その代わり、ハウスクリーニングや鍵交換費用などは別途請求というパターンが多いものです。これはどちらがいいという訳ではありませんが、少なくとも九州では「礼金や敷き引きなどはしないから、必要経費を別途払ってくれたらいいよ」ということです。礼金を払うことなどに比べたらまだ納得しやすいかもしれません。そして、このハウスクリーニングなどもガイドラインでは本来オーナー負担が望ましいとなってはいます。しかし、裁判上の判例でも「賃借人がガイドラインの範囲でない特別な負担を負う事を理解しており、暴利でないなどの客観的事実があれば請求することは認められる」というような主旨でオーナー側の言い分が判決でも認められています。現在、私たちの会社でもハウスクリーニングや畳がある場合の表替え費用などはしっかりと説明し、退去後にご請求しています。しかし、今年1年で数百件の退去精算を行いましたが、請求額で揉めたりすることは基本ありません。退去精算で揉めて裁判など起こされたこともありません。私たちは基本ガイドラインに準拠して退去精算を行っていますので、例えば「通常の油汚れが付いたキッチンの壁紙」「ポスターの画びょう跡」「経年変化で日焼けしたフローリングや壁紙」「ベッドの足跡がついてクッションフロア」などは当然請求しません。しっかりと法律やガイドラインを理解し、入居者さんにもしっかりと説明する、そしてガイドラインを逸脱するような不当な請求はしない。これで大体揉めるようなことは防げます。そして、長期的に見るとこれが一番オーナーの収益の為でもあるのです。必要な経費は敷金礼金なども取らない代わりに少しは負担してもらう。退去時も不当な請求をしない。そして、それをしっかりと反映させた契約書を作り、双方納得のうえ契約をする。基本中の基本ではあります。こういった地域の商慣習に合わせ、しっかりと法律を理解して契約書に反映させることで、暴利(不当に高い)でなければ運営に必要不可欠な経費も認められます。今後も敷金や原状回復費に対する風当たりは強くなっていくことでしょう。敷金を預からないことで得られるメリットはたくさんあることをお伝えしたかったのです。そして、預からないことで損する訳ではないことも知って欲しかったのです。
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リフォームでのオーナーの騙し方 ~見積りのマジック~ 賃貸物件編
相見積だけで本当に大丈夫?騙し方のテクニック公開 賃貸経営に欠かせないリフォーム 騙されない為には? 先日、ある不動産会社のスタッフから依頼を受けました。その内容とは「自分の持っている賃貸物件のリフォームをやってもらえないか?」とのこと。当社は私を含め、リフォーム会社での経験があるスタッフもいる為、物件のリフォームも直接請け負っています。自社でやる理由は単純に「自分達でデザインして発注すれば、質が良くて安くなるからオーナーの為になる」それだけです。リフォーム会社さん主導で素敵なリフォームになることももちろんありますが、実際に賃貸管理を行っていて、「これはお客様に喜ばれる」「成約率も上がる」などのメリットをしっかりと反映しやすいので、そうしているのです。いい物件になれば成約率も上がってオーナーも嬉しい、そして管理会社の私たちも嬉しい。ということですね。 そのことを知っている同業者の方から自分が所有している物件のリフォーム依頼がありました。丁度手も空いていたことから、どの程度のリフォームをしたいか?などを聞き、見積りを出しました。 その後、しばらくして返答がありました。 「ロータスホームの見積りは高いですね」 おっと!あまり言われたことが無いだけに少しだけ心外でした。 私が作る見積りは通称「分離発注」と呼ばれる方式を取ります。これは、リフォーム会社に丸投げでお願いするのではなく、業種ごとに職人さんを呼び、日程をこちらで調整するのです。資材も自分たちで拾い出して資材屋さんに直接発注したりもします。その為、一括してお願いするよりもコストが安くなります。お願いする業者さんとしても何度も現場調査にいったり採寸しなくても良い、資材を自分達で運ばなくてもいいなどのメリットがある為、請けてもらうコストが抑えらえれるのです。現場に当日行けば必要な物や他の職人さんとの調整も大体終わっている為、手間が省けるなどのメリットもあるのです。そんな見積りだったので、あまり相見積などでも負けることが少なかったのです。参考と勉強の為に「ちなみに他社さんのはどんな感じだったのですか?」と聞いて見せてもらいました。そして、その他社の見積りを見せてもらったところ 同業者でもこんなのに引っ掛かるのか という内容でした。今回はリフォームを発注するオーナーさんへ向けての見積りのマジックや手口などを踏まえて、賢いリフォームになる助けになればと思います。 業者は見られるポイントを知っている まず、その時に言われたのが壁紙の単価でした。「ほら、A社さんは平米単価が安いんですよ」確かに、そうですね。単価「は」安いですね。しかし、それは他の工事に乗っけられてるからでしょうね。しかも肝心の平米数は私の見積りよりも大分多く、合計金額では大して変わりもしないものでした。 そう、今回は水周りも絡む工事でした。その為、壁紙の単価は安く見せる為に当社よりも200円前後安いものでした。 しかし、それ以外の工事はちゃんと計算すると私の倍以上の単価です。しかも、他の工事内容も正直お粗末な内容でした。見た目は多少良くなるでしょうが、本質の貸すという部分までは到底いけないものでした。しかも、私の見積りを渡して相見積を作ってもらったとのことでしたが、その内容も巧妙に変更してありました。 例えば独立洗面台の交換であれば私の見積りは「独立洗面台の単価と取替え工事」とシンプルな2項目にしたりしますが、その業者では「独立洗面台+配管材料+工事手間+配管移設費+養生材+産廃処分費+諸経費」とたくさんの項目があり、そこに少しずつ金額を乗せていきます。確かにそうすれば一つ一つの項目では安く見えますからね。 ここで何が言いたいのかと言うと 業者は突っ込まれそうなポイントを知っている 例えば壁紙の単価などは本当にそうですね、ネットで検索すれば大体の単価というのは出てきます。そしてその単価を安く見せておけば「安くていい業者」と映る訳です。そうしておいて、他の部分で利益を取ればいいという考えなのです。 私は業者が利益を取ることが悪いと言っている訳ではありません。人が動く以上利益が無ければやっていけません。そして、従業員にもしっかりと給与を支払い、いい仕事に繋げるためにはある程度の利益が無ければいけませんからね。しかし、世の中には見積りの表面上は立派だが、仕上りや他の部分がおろそかになることを「分かって」言わない業者、隠す業者がいるのも事実です。それはあまり良いこととは思えません。正当な見積りで出来ることは出来る、出来ないものは出来ないとハッキリしていればいいのです。そしてそれに掛かる経費や利益というものは正直に出せばいいと思っています。要は聞こえのいい見積りで仕上がりが残念になったり、安物買いの銭失いにならなければいいのですから。しかし、同業者でも引っ掛かる位ですから皆さんも覚えておいて損はありません。 ありがちな手口 見やすいポイントだからこそ恰好の餌食になる お客さんが見やすいポイントはこんな感じでしょうか 壁紙の単価 足場の金額資材の単価工賃(人工)値引き額 これらは私自身も良く言われます。そして、言う側も言いやすいのです。なぜかというと、単価として一般的に認知されている項目だからですね。インターネットなどでも平均単価というような内容で広く調べることが出来るからです。そしてだからこそ「ここだけ誤魔化せれば後は大丈夫」と思われやすいのです。 ちなみに誤魔化す手法としては お客様としても自分が知る単価より安い業者なら「他の項目も安いんだろう」と思ってしまうのです。 壁紙なら 平米(㎡)ではなくメートル(m)で出す足場の金額なら塗装や塗料に上乗せする資材の単価は工賃や部品を分ける工賃なら作業工程を分ける値引き額なら最初の金額を高くしておく 単純に思えますが、それらを見抜くことが出来るでしょうか?細かな部品の単価や工程の理解など正直難しいものです。 そして、見積りには統一した書式というのはありません、各社様々な方法で出してくるので色々な誤魔化し方が出来てしまうのです。とはいえ、書式を統一して欲しいと言ってもそれは難しいでしょう。なぜなら、工事に対するスタンスは各社様々なのです。例えば少し不具合が出た場合、次の2社はどちらがいい業者でしょうか? A「今回の工事ではコストは上がるが、隠れた部分のリスクも工事をして、今後長期間のリスクを取り除く工事をしてあげたい」B「今回の工事では隠れた部分のリスクはちゃんと説明して、納得してもらえるなら不具合の部分のみを改善して、コストも抑えてあげたい」 どちらも良い業者だと言えます。そう、どこに焦点を当てるかによっても工事内容は変化します。その為、全社に統一した書式というのは正直難しいでしょうし、自分でかなりの部分まで細かく指示を出さないといけない為、かなりの知識量と労力が掛かります。現実的ではないかもしれません。 ではどうしたらいいのか? 信頼できるチームを作りましょう 対策としては、いくつかあるのですが、大事なのは「見積り通りの結果どうなるのか?」をしっかりと確認しましょう。 細かな単価で惑わされると、本質の「こうあって欲しい」という部分を見失ってしまいます。あなたが達成したい目的を見積りの工事で達成することが出来るのかを確認していきましょう。お部屋のリフォームであれば「やらない部分はどこか?」を把握することでイメージもしやすくなります。よく失敗するリフォームでは「ここまでやってくれると思っていた」が大半です。「やらない部分」に焦点を当てるとイメージがしやすいものです。 その工事が自分の思っていた総額と合うかどうか?が肝心です。知っている単価や一部分だけで「良い業者」と決めつけるのではなく、全体の工程とそれに対する「総額」で見ていくと失敗はグンと減ることでしょう。この見積りではAはやるがBはやらない、こっちはAもBもやる、としっかり工事の結果で見比べていきましょう。信頼できる業者と信頼できる管理会社とあなたとの3者の良いチームが出来れば一番です。せっかくリフォームという「投資」をするのですから成果は最大限にして欲しいものです。
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不動産投資は他の投資と何が違う?最大のメリット
投資先はたくさんありますが、不動産投資のメリットとは? 投資先はたくさんあるが・・・ 投資ブームというのが到来しているのでしょうか?本屋さんにはたくさんの投資関連の書籍が並んでいます。昨今特に聞くものは 株投資信託先物外貨預金や為替(FX等)貴金属(ゴールド等)暗号資産(仮想通貨)国債預貯金(定期預金等) ざっとこんな感じでしょうか、今あげた物の中でも更に国内株や海外株、ETFやREITなど商品まで含めると本当にたくさんの種類があります。それぞれにメリットとデメリットはあります。ノーリスクの投資というのはありません。大なり小なりリスクというのはあります。その中で不動産投資が突出している「メリット」というのがあるのです。今回は最大のメリットについてお話していきます。 よく言われる不動産投資のメリット 不動産投資 メリット で検索して出てきたのがこちら 他人資本で投資できる安定収入が得られる資産になる節税できる生命保険の代わりになる 確かに、間違いないでしょう。そうでしょう。他にも細かいメリットもたくさんありますが、大方こんな感じでしょう。他人資本というのであれば株などの「信用取引」もありますし、安定収入というなら他にもあるでしょう、資産というなら貴金属もそうかもしれません、節税は他にも手法はありますし、保険の代わりというなら保険でもいい訳です。しかし、最大のメリットはこういったことではありません。 では最大のメリットとは では私が思う最大のメリットとは 自分の力でコントロールできる これです。他の投資に比べて圧倒的にコントロールする余地があるのです。 例えば他の投資だといかがでしょうか? アメリカの株価を私たちがコントロールすることは可能でしょうか?金の相場は?為替は?ソフトバンクの株価など、私にはどうすることも出来ません。原油価格も国の情勢も金利も一個人ではコントロールすることは出来ないでしょう。しかし、不動産は違います。持つオーナーによって、手の掛け方によって、収益性などは変えていくことも出来るのです。これが最大のメリットであるといえます。もちろん、現物であること、借り入れの出来る投資などもメリットであるといえます。しかし、この自分の力が及ぶということが最大のメリットです。 数ある投資の中で自分で選べる、運用の仕方の自由度、経営の仕方など資産の築き方は自分自身で決める余地が極めて高いのです。 逆に最大のデメリットは 不動産投資の失敗は? では、余談になりますが逆に最大のデメリットですが 不動産の字のごとく動かせないこと これだと思います。 やり直しが効かないのは立地だけです。これはどうしようもありません。もちろん建物もそうですが、これはリフォームや建て替えなど手が残されていない訳ではありません。 だからこそ必要なのは そうであるが故にオーナーは経営の舵取りが大事になってきます。もちろん、全ての作業を自分でやっていくことは難しいため、修繕などの業者や私たちのような管理会社との協力が必要になってきます。そして、不動産に対する知識や勉強なども必要にはなってきます。自分の力でコントロールできるからこそということですね。それでも自分自身の方針で収益性を変えられる投資というのはそうそうありません。 だからこそ楽しい部分もあるのです。不動産投資は賃借人というエンドユーザーに選んでもらう「経営」の要素も含んでいるのです。 それをサポートする管理会社も色々な管理会社があります。あなたや物件に合った管理会社を選ぶ。管理会社は、物件の収益性を高め、オーナーに儲かってもらうことが仕事ですからね。その為にエンドユーザーである賃借人に喜んでもらう。これは厳然たる事実なのです。いかがでしたでしょうか?意外と不動産投資のメリットについて本質的なことが書いてあるものが少なかったので、今回はこのような切り口となりました。
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不動産投資に向くのは男?女?
男女でどちらが不動産投資に向いているのでしょうか? 男女の違いをデータも含めて考察してみよう 我々不動産の管理会社はたくさんのオーナーとお話しします。当社でも男性のオーナーもいれば女性のオーナーもいます、そして最近特に多いのが、名義などのオーナーは旦那さんだが、実質の運営は奥さんが行うというパターンも。その中で、ふと「男女の考え方で大分違いがあるかもな」ということが多い気がします。今回はデータなども活用しながら不動産投資における男女の違いと、その違いが不動産投資にどのような影響を及ぼすかをお話しできればと思います。 決断力の男性 継続性の女性 まずは、スタートの違いです。総務省統計局の調査によると30台の男女で有価証券を持っている人の割合は 男性22.4% 女性8.1%となり、男性の方が投資に対して積極的であると言えるでしょう。一方女性は全年齢平均で定期預金保有率で66.5%で男性の53.3%を上回ります。女性は「長く貯めること」は男性に比べて比重が高いのです。 このデータで世に言う「不動産投資を始めようとする夫と反対する妻」という構図が理解できます。女性は男性に比べて投資という一見不確定に見えるものより入ってくるお金より、現実にあるお金を「貯める」という意識が高いのです。その為、投資をしたいという男性を止める傾向が高い訳ですね。そしてもう一つ気になるデータがあります。それは男女の投資に対する見方です。株式などの証券投資におけるデータで「全額出金する割合」というものがあります。これは証券口座から全額資金を引き出す割合なのですが、男性は女性に比べて2倍近い数字があるそうです。 これは株式などで一時的に損が発生した場合、男性の方がすぐに辞める決断をしやすい傾向があるそうです。比べて女性は男性より長期で積み立てなどを行うことが多く、あまり一喜一憂しない傾向になっています。 これは確かに管理会社としてもそうかもなと思います。 比較的男性投資家の方が物件の購入売却のスパンが早めな割合が多く、女性は長く保有する傾向が高いと思います。 不動産投資という観点で見るのであれば、買うという勇気のいる決断は男性が得意であり、運用という長期スパンで見ると女性が得意という結果になります。このデータの結果は私も実感できるものでした。男性は決断が早い方が多く、物件購入の要否をハッキリとしている方が多い印象です。大して女性は吟味する傾向にあるので概ね納得できる内容です。売買を専門に行う業者さんなどは決断が早い人へ新着情報を持っていくことが多く、こういった点では男性が有利に働くことも多いのかもしれません。しかし、不動産投資というのは比較的長期で考えないといけない部類の投資です、短期でアレコレ動き過ぎると思った収支にならないこともあります。こういった長期目線では女性が有利に働くことが多いともいえます。 ちなみにもう一つ男女の投資に対するスタンスの違いとして、アメリカの証券会社の調査では「男性は女性に対して45%も多く取引をする」というものがあり、そしてそれによって運用パフォーマンスが下がる傾向があるそうです。決断力は投資において一長一短あるというデータともいえますね。 男性は物件への愛情が深すぎることも 私は数多くの大家さんと会っていますが、保有している不動産の話しを伺う時に男女差を感じることがあります。 それは持っている不動産のことを話す時に 男性は「どうです、いい物件でしょう」というニュアンスが多く女性は「この物件どう思います?」というニュアンスが多いのです。男性は「この物件の良さが分かりますか?」というニュアンスなのに対し、女性は「この物件を周りと比べて良い物件でしょう」という 男性が主観に対しての評価、女性は客観に対しての評価を求めることが多いのです。ここから男女の物件に対する愛情の違いも関係してきます。これは私の考察になりますので、データに基づくものもあればそうでないものもあります。まず物件への愛情ですが、これは男性の方が圧倒的に高いと思います。物件への愛情など高い方がいいじゃないか?と思われるかもしれませんが、一概にそうとは言えません。それは「物件への愛情がある余り、現実との差を認められない時がある」 そしてそれは男性に多い傾向があります。これはどういうことかと言うと、賃貸用の不動産はニーズに基づく物です。同じ物件でも年数が経ったり、世の中のトレンドが変われば入居者の好みなども変わっていくものです。この時に時代や年数などに応じて物件にも変化が必要になってきます。しかし、物件への愛情が深すぎると「自分が買った物件は素晴らしい物件であるはず」と固まってしまうのです。そうすると、市場の変化や入居者の好みなどに合わせることを「負け」として捉えてしまうのです。 世の変化や物件の年数などに合わせて柔軟に対応していくことが必要にも関わらず、自分が買った物で手を掛け、愛情が深すぎるが故に人からのアドバイスも「自身の否定」のように捉えてしまいます。 この点については女性の方の方が割り切って対応するのが上手な傾向が強いように思います。もちろん、男性でも上手な方はいるのは言うまでもないのですが、女性の方が割合としては多いように思います。 ここからは私見になりますが、女性は化粧や美容というものに男性より意識が高いものです。それは自身の年齢や世のトレンドによっても変化していきます。女性の方が自分自身の変化を楽しんだり、世の中の動向などに敏感であるといえます。大して男性はどちらかというと世の中に流されないことを美徳として捉える傾向が強く、自分自身をしっかりと持っていたいという気持ちが強く、世のトレンドを追う事を「敗北」のように受け取ってしまう傾向も同時に強くなってしまいがちです。不動産投資でも物件への愛情を自分自身のように捉えるのであれば、自分を変化させるのに男性は抵抗が強く、大して女性は変化に対して柔軟なのが一因ではないかと思います。 2馬力の力は大きいのか? ちなみにこれまでたくさんの不動産投資をされている方を見てきた過程では、この男女差を上手く活用しているオーナーさんは比較的上手くいくことが多いと思っています。例えば、旦那さんは本業があり、物件購入は旦那さん主導だったが実質の運営は奥さんが行うというパターンです。日中忙しい旦那さんは物件購入の決断などは出来ますが、実際の運営に割く時間というのは確保しづらいのです。そこを奥さんが担うことで正に「2馬力」となる訳です。また、実際の運営も旦那さんがやる場合でも支出の管理だけは奥さんが行っているというパターンもあります。管理会社としても日中の連絡などがある場合には奥さんにすればスピードも違い、確かに理に適っているといえます。中には物件の売買から運営まで全て奥さんの指示で行っており、旦那さんは名義以外はほとんど物件のことを知らないというご夫婦もいらっしゃいました。こちらのご夫婦は特に資産を増やすペースも早く、今ではメガ大家さんと呼ばれる規模まで拡大していきましたね。しかし、これはあくまで男女差をうまく活かした方法であるのです。1人ではそのように上手くいかないのか?というとそうではありません。この男女差というのが上手くいくのであれば、その視点を1人で持てばいいだけなのです。 結局は男女差はあるが・・・ ここまでデータや経験で書いて参りましたが、やはり男女差というのはあるのでしょう。しかし、不動産投資においてはその男女差も一長一短であるということが分かりました。決断できないと物件は買えない、しかし買っただけでは運営できない。男女の特性は正直あるのでしょう、しかしそれだけでどちらが「勝ち」ということは言えません。今回はタイトルではどちらが?としましたが、こういった傾向を見て男女どちらが「優れているか?」ではなく、不動産投資において「思い込み」などがないか?もっといい方法があるのではないか?というスタンスでいられたらいいのではないでしょうか?自分自身の投資スタンスはあってもいいと思いますし、ある程度は無ければならないとも思います。それと「固定観念」というのはあくまで別であるべきです。自分のスタイルというのは確立する、しかし別の視点で日々検証もしていく。アドバイスなども柔軟に受け入れながら、流されず。こういったスタンスを持つことは必要ではないでしょうか。簡単であるように見えて難しいとは思います、今回はデータなどで自分の思い込みなどを修正する一助になればと考えています。また、面白いデータなどがあればご紹介しようと思います。





