猫が住み着くと
賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。
コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。
鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。
そういった動物の中でも困った存在
それが猫です
猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。
そして最大の問題点、それは
カワイイ
ということです。
その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。
私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。
しかし、野良猫はあくまで野良猫
アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。
野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。
今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。
各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。
薬剤
まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。
猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。
柑橘系やミント系などは苦手なようです。
そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。
基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。
薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。
メリットとしては
- 比較的安価である
- 散布も手軽に出来る
デメリットは
- 広範囲をカバー出来ない
- 匂いがする
- 雨などにより効果が持続しづらい
- 個体差により効かない
薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。
ホームセンターなどでも大体一瓶で１０００円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。
そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。
反面、効果の持続力はどうしても望めません。
薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。
また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。
おススメの使用法としては
- 住み着き始めの初期段階
- 寝床にしている場所など特定の範囲
- 雨が掛からない場所
には適していると思います。
こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。
あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。
トゲトゲマット
お次はトゲトゲマットです。
トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。
トゲトゲについて２種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。
また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。
メリットとしては
- 効果の持続力は長い
デメリットは
- 施工の手間が掛かる
- 広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる
- 美観を損ねる
- 人も注意しなければならない
このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。
他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。
お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。
こちらもおススメの使用法は
寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する
流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。
また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。
しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。
スプリンクラー
お次はスプリンクラーです。
多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。
猫は水に濡れるのを嫌がります。
猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。
メリットとしては
- 水を掛ける為、追い払い効果は絶大
- センサー式になっており、必要な時だけ稼働する
デメリットは
- 人にも反応する
- 方向が限定する
- 設備自体もコストは高め
- 水の補給経路
- 設置場所の限定
やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。
一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。
人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。
また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。
おススメの使用法は
猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置
超音波
最後は超音波です。
人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。
人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。
猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。
商品の多くは小型で大体１０ｃｍから２０ｃｍ程度の大きさです。
こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。
メリットとしては
- 広範囲をカバーできる
- 効果は高め
- 場所の特定をしなくて良い
- 美観や人への影響が少ない
デメリットは
- １個単価は高め
- 電池交換の必要
- 人も聞こえる場合がある
- 近隣の猫への影響
経験上、猫対策としては１番効果を得られた実感があります。
音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。
しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。
また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。
なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。
他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。
おススメの使用法は
通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置
結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。
入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。
不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。
一番悪いのは無責任な人間
いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。
そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。
必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。
本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。
しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか？
本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。
そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。
また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。
一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。
私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。
人と猫の共存は古来より続いています。
世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
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怒鳴る人への対策 ～あなたも大きな声を出そう編～
ハッキリといいましょう コツもあります 怒鳴る人＝ドナルドさんへの対策 さて、お久しぶりの怒鳴る人対策編です。私はこれまでの仕事で延べ１０００人以上は怒鳴る人の対応をしてきました。不動産関係以外でも飲食やホテル業、一定数どのお仕事でもこういった怒鳴るお客様というのはおります、不動産関係だけが怒鳴られる訳でもないですからね。そんな経験の中で怒鳴る人というのは正直、クレーマーと呼ばれる人の中でも対応は比較的難しくはないのです。 しかし、対応策を知らなかった頃は本当に嫌でした。苦手でした。ストレスもＭＡＸでした。私はお会いした方なら分かりますが、見た目は特にコワモテでもなく、体格がいいわけでもありません。似てる芸能人もロバートの馬場さんと言われる位普通の見た目です。そんな私でも怒鳴る人対応というのは難しくありません。きっと皆さんでも可能です。慣れは必要かもしれませんが、難しい技術でもありませんから少しずつ覚えてみてください。前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/2853/ 大前提ですが、この怒鳴る人というのは 理不尽もしくは正当性があったとしても超えてきた人 が対象です。こちらに落ち度があった場合は速やかに謝罪し、対応しましょう。その対応で済まない、もしくはその解決までいけない場合の対策編です。前回なぜ怒鳴る人というのが生まれたか？思考回路について少しお話ししました。今回から実践編です。 目には目を 声には声を ロバートの馬場さん こんな風貌の私でもできますから まず対策編ですが、怒鳴る人は止まりません。目の前で怒鳴り始めたなら、こちらが口を挟もうとしても止まらないのです。こちらのターンと思って話し始めても途中でかぶせてきます。そう、まずは相手の勢いを止めなければいけません。その為、まずは大きな声でいいましょう！せーの 「○○さん、大きな声を出すのはやめてください」 この時のポイントは 敬語は徹底して崩さない怒りの感情を込めない相手の目を見て音量は相手より少し大きく これです！怒鳴る人の対応で怒りにまかせてはいけません。それではただのヤンキーの喧嘩です。大事なのは「怒鳴っても効かない」ことをアピールするだけです。敬語は崩さないようにしましょう。簡単です。ただ音量を上げるだけです。そうすると、相手からかえってくるのはたいてい 「お前もデカい声を出しているだろう」とか「客に向かってなんだ」とか「お前たちが悪いからだろうが」と 怒鳴られます 怒鳴られるんじゃん！と思った方、そうです。ここまではセットですからそういった言葉がかえってきたら再度相手と同等レベルの大きさで 「○○さんの声はちゃんと聞こえてます、もう少し声を落としていただけませんか」 と大声で言います。ここまでセットで覚えてもいいです。 上手くいくと、ここで収まります。そう、大声で怒鳴るタイプの人は相手からの反応があることに慣れていません。しかも、相手は恐怖を感じずに（そう見えないだけでもＯＫ）、音量のことだけを言ってくる。冷静に話し合うのに音量が必要ないと言っている、効かないの？となります。もし、ここで止まらない場合ですが、 思い切って交渉や苦情を受け付けるのは止める宣言をしましょう。具体的には 「このままこちらのお話しを聞いていただけないなら、一旦おしまいにしましょう」 これです。大声を出し続けていては聞いてもらえない。これが最終手段であり、相手に２択を迫るのです。①大声を出し続けることは出来るが、話を聞いてもらえない ②大声を出すことを止めて、冷静な話し合いに移行する 本当は解決したい、言い分を聞いてもらいたいハズなのです。解決の邪魔しているのはあなたの「音量」だけですよ。ということを伝えます。それでも止まらない場合は目の前であれば退出を促すか、電話なら「失礼します」と言って切ります。ポイントは 「怒鳴りさえしなければ、話を聞きます」ということを伝えるのです。 電話であれば再度掛かってきて「なんで勝手に切るんだ」となるでしょうが、繰り返しです。冷静な音量になるまではいつでも打ち切るのです。私は過去何度もやっていますが、間違っても相手に暴力などを振るわれたこともありません。敬語で大きな声を出しているだけですからね。特に落ち度もありません。このラリーを何度か繰り返しますが、大声が効かないとみると相手はトーンダウンしてきます。何度かは「もうオレはデカい声出さないからお前も出すなよ」とも言われたことがあります。なぜ私が注意されているんだ？とは思いますが冷静になった証でしょう。一般的なクレーム対応の本などには真摯に聞くなどとありますが、それではこちらの身がもちません。そして、大声を出す人も決して目的は「怒鳴ること」じゃないはずですからね、問題解決が目的なはずです。その為にも「私には大声は必要ありません」という意思をハッキリと大きな声で伝えるだけです。 再度になりますが、間違っても敬語を崩してはいけません 「うるさい」とか「お前」とか感情的になってはいけません。「普通のことを大声でいうだけ」です最初は慣れないかもしれませんが、ちゃんと上手くいきます。大丈夫です。そして怒鳴る人というのは冷静になれば後は解決もスムーズにいくことがほとんどです。最終的には味方になるケースも多いものです。まずは試してみましょう。意外と上手くいきますよ。
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ルームシェア ～決めておくべきルール～
楽しいルームシェアですが、後々揉めやすい事項をご紹介します。 ルールは先に決めておこう 楽しいルームシェアですが、ルールや約束を決めておかないと大変なことになります。時には一緒に暮らしたいと思うほどの友情にヒビが入ることもあります。今回はワンルームに男５人でルームシェアをしたことがあり、そして現役の不動産屋でもある私から揉めやすい事項をご紹介していきます。しっかりとルールを決めて楽しいルームシェア生活を送ってください。最初に揉めやすい事項を挙げておきます。それぞれ解説と対策をお話していきましょう。 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3293/ 契約名義家賃光熱費来客掃除解散の条件 契約名義 前回の記事でも触れましたが、契約名義を誰にするのか？は大変です。契約名義というのは、誰が代表者となって最終的な責任を負うか？というものです。例えば代表者が１人で名義人となった場合、他の住人については「同居人」という扱いになります。そうすると、例えば全員で払うつもりだった家賃も同居人が払ってくれない場合でも、最終的に請求が来るのは名義人になった方です。解約した後に発生する原状回復義務も名義人が負います、仮に同居人が付けたキズや汚れも一旦名義人が支払わなければなりません。また、名義人には連帯保証人をつけなければいけません、一般的には親御さんがなってくれる連帯保証人ですが、連帯保証人も我が子の面倒は見たいと思うでしょうが、我が子の友人の責任まで負えるのか？という問題も出てきます。責任の重い名義人に誰がなるか？≪対策≫基本的には「連名契約」という形で住民全員で名義人となった方が良いでしょう。２人で住む場合はそれぞれ名義人として、それぞれ連帯保証人を付けるという方法がベストでしょう。しかし、３人以上となると不動産会社や貸主も面倒になってしまうケースもあります。その場合は、代表者を立てる方法もありますが、その時の解決方法としては「名義人以外は家賃＋αの費用を代表者に支払う」などで最終的に解決してもいいかもしれません。 家賃 お金は揉めやすいから先に決めておきましょう 家賃については、人数で均等に割ったり、お部屋の条件などで優劣を付けたり様々な決め方があります。問題はそこではありません。滞納した場合です。全員がしっかりと払えるならばいいのですが、仮に誰かが払えなかった場合、貸主としては誰が払ってくれてもいいのですが、当人同士では大問題となります。これについては、おススメの方法としては家賃だけで割ったりしないことです。どういうことかというと 家賃+αの費用を全員で割るのです。余りをプールしておくのです。 例えば家賃８万円で３人で住む場合、毎月３万円ずつで計９万円にするようにします。そうすると、毎月１万円が余ります。それを貯めておくのです。人数で割りやすい金額に設定しておけば良いと思います。そして不足の事態や誰かが滞納した時のみ、そこから払っていくのです。もちろん不足を出してしまった人は借りた分として補填しなければいけません。ちなみに溜まり過ぎると大金の管理となり、こちらも大変になります。目安は家賃の３カ月～程度溜まったら十分でしょう。金額が超えている場合などは一旦徴収額を調整しておきましょう。 光熱費 意外と不満になりやすい光熱費これは光熱費の負担が少ないながらも、生活スタイルの違いから不公平感を感じやすいのです。電気の使い過ぎやシャワーの時間による水道代、細かいことなのですがコレが地味に不満となりやすいのです。家賃の滞納などと違い、言葉に出すのもケチくさい気がするという絶妙なラインなのです。これを解決する方法は先ほど話した家賃+α方式です。先ほどのプールしたお金で光熱費も払うのです。そしてそれを見越した金額設定にします。先ほどの例でいえば家賃８万円で３人で住む場合、一人当たり３万５千円にするなどですね。大体３か月も住めば光熱費の平均が出てきます。（夏や冬で変動はあるといっても）このようにしておいたうえで、毎月の細かい計算をあえて「しない」お互いの生活スタイルの違いについて言及しない、これも良好なルームシェアをするコツにもなります。 掃除 誰がトイレの掃除をするのか？廊下やキッチンなどの掃除は？ゴミ出しは？やったらやったで、出来栄えは？甘い清掃に腹が立つ。などとなるかもしれません。ここは正直言って個人の感覚になります。週ごとにとか、場所を決めてとかありますが、上手くいけば何でもいいのですが、おススメは 清掃についてはルールを出来るだけ決めない これもアリです。なぜなら、決めたルールは守らないといけないしかし、清掃のルールというのは「守ればいい」という訳ではありません。「キレイになること」が目的です。その為、適当にやったり、忙しいということですっぽかしてしまうと一気に険悪になります。お互いの感覚の出やすい清潔感という概念。だからこそ、厳格に決めるのではなく、お互いの貸し借りの感覚でやった方がかえって上手くいくことが多いものです。清掃が苦手ならゴミ出しなどをやるなどですね。 来客 お互いは気が許せるからルームシェア。でも知人は恋人は？来客はトラブルになりやすいものです。音の問題や他人であれば家の中でだらしない恰好を見せられないなどの「気疲れ」など様々予想されます。ベストは 共通の知人であっても入れない であることは間違いないのですが、そうもいかないでしょう。だからこそ、先に決めておきましょう。 どの範囲までＯＫか？ 〇恋人 友人 共通の知人 親族時間帯 〇何時までにするのか？何時間か？宿泊の許可 〇時間とかぶりますが、仮に何日もいられたら許せますか？お互いの部屋に入らない、入らせない 〇絶対イヤでしょうからね 解散の条件 最後まで気持ちよくいましょう 最近は結婚前に離婚の条件を決めておくそうですね。終わりを先に考えておくことで、かえって良好な関係になる。特にルームシェアでは、一人だけ出ていくということは難しいケースではないでしょうか？その人数用に借りていた場合、部屋も家賃も持て余してしまいます。中々住み続けるという選択肢はないのではないでしょうか？その為、最低限決めておきたいルールは以下の通りです。 出ていく場合の予告期間 〇大体２ヶ月以上考えておきましょう。お部屋の解約は大体1か月前ですから、余裕を持って急な退去の違約金 〇事情があったとしてもの場合です。例えば家賃+αの積み立て金を放棄などでもいいかも原状回復の割合 〇責任部分と全体均等割などは決めておきましょう。守るかどうかは別です。解約手続きを誰が行うか 〇お部屋の解約はもちろん、電気ガス水道などのライフライン、ネットなど名義の方になります このように、ほとんどがお金が絡むため、事前に決めておきましょう。関係がこじれてから決めるのは体力気力ともにきつすぎます。 基本的にはルールは少なくしよう このように考えてみるとたくさん気遣いしなければいけないルームシェアしかし、だからといってルールをたくさん決めることはおススメしません。なぜなら、 決めたルールを守られないことが最大のストレスになる 決まったことを守らない、そのことを指摘することが一番のストレスになるのです。その為、最低限の決まり、特にお金関係はしっかりと決めて他については「あえて決めない」そして、それを決めなくても大丈夫な感覚の人とルームシェアをした方が圧倒的に上手くいきます。一緒に住みたい位の人なのですよね？この程度のことを話し合って険悪になるのであれば、そもそも向きません。しかし、感覚さえ上手くいけば楽しい思い出もたくさん出来ます。私が彼女にフラれて泣いている時に慰めてくれたこと、食費が底をつき、ドレッシングで炒めた「激マズ！シーザードレッシングチャーハン」を作ったこと、夜通しバイクを作っていたこと。どれも良い思い出です。せっかく出来た良い友達、出来る限り楽しい日々が長く続くといいですね。ここまでも本心ですが、本音はせっかく入居した物件で短期解約されたくないんです。
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憧れるがハードルは高い「ルームシェア」～なぜ受け入れ物件が少ないのか？～
お友達と楽しい「ルームシェア」憧れますよね！しかしハードルは高い 超えないといけない壁が多いルームシェア 仲の良い友達同士で暮らしたら？若い時などは特に思うのではないでしょうか。毎日気の合う友達と居られたらどんなに楽しいでしょう、寝食を共にし、夜は大したことな話などもしながら過ごせたらきっと楽しいでしょう。そんな「ルームシェア」ですが、賃貸ではほとんどの物件で受け入れが難しいものです。昨今一般的になった「シェアハウス」というのは別です。「シェアハウス」とは、友達だけでなく、それこそ自分が知らない方も含めて１つ屋根の下、各々の生活スペースと共用部分を使います。決定的に違うのは「自分が選んだ人達だけと暮らせるか否か」です。シェアハウスの場合は入居の可否は管理会社かオーナーとなり、自分では決めることはできません。今回はこの夢見る「ルームシェア」についての現実を管理会社からお伝えしようと思います。私は個人的には２０代の多くの時間を気の合う友達とルームシェアしていました。その点でもルームシェアの良いところと悪いところも含めてお話しできると思います。 貸す側のメリットはほぼ無い オーナー側から見ると問題点がいっぱいのルームシェア まずは、ルームシェアをしたいと思って物件を本気で探してみた方は分かるのですが、ほとんどの物件ではルームシェアは出来ません。間取りを見ていると、「この部屋を自分で、こっちは友達で」と想像が膨らみます。一般的には２ＤＫ以上でキッチンなどの水周りからそれぞれの部屋に行ける造り＝振り分けという造りであれば実質問題はありません。しかし、なぜオーナーはルームシェアを受け入れることに難色を示すのでしょうか？実は貸す側にはルームシェアを受け入れるメリットはほぼありません。それには以下のような要因があります。 近所迷惑になりそう契約者は誰になる？短期になりそう家賃滞納のリスク増 それぞれ、解説していきます。 近所迷惑になりそう 基本的には友達などの関係であろうルームシェアそうするとオーナーの懸念としては、「夜間までうるさくなるんじゃないか？」という懸念があります。また、家族に比べると会話も増えるでしょうから、音の面での心配があります。特にルームシェアに適した物件というのはファミリータイプなどの間取りになっていることから、ファミリーとの時間帯のズレを気にすることが多いものです。 契約者は誰になる？ 契約名義の問題です。契約名義とは賃貸借契約において「私が責任者です」ということです。責任というのは基本契約上の全てになります、家賃の滞納やお部屋の原状回復など、契約名義人以外の方は単なる「同居人」扱いになり、金銭的な責任から実際の手続きまで契約名義人の方は全ての責任を自分が負う必要があります。ルームシェアにおいてはこの「契約名義人」を誰にするかという問題があります。例えば２人で住む場合でどちらか１人が契約名義人になるか、もしく「連名契約」といってお互いが契約名義人になることも可能です。しかし、これが３人以上になると契約関係が複雑になってしまいます、例えば契約名義人の内１人が出ていくとなった場合は契約内容の変更となり、都度契約の変更を行う必要があります。また、連名契約の場合はそれぞれに連帯保証人が必要となるため、契約書を作成する管理会社にとっても負担となってしまいます。この辺りがややこしく感じてしまい、無理して受け入れなくても・・・という流れになってしまいます。 短期になりそう これはルームシェア「あるある」なのですが、実際に住み始めてみると仲が悪くなったりを心配しています。ルームシェアというのは生活を共にします。今まで見ることがなかった友達の一面を見ることになります。「意外とこんな所があるんだ・・」「生活スタイル合わない」「価値観がそもそも違う」など良いところもあれば、悪いところも見えてきます。そうすると、仲が良かった友人関係が崩れ、ルームシェアの終了となります。また、ルームシェアの解消は時期を問いません。通常、ファミリータイプの入替え時期は年度末と呼ばれる３月４月が多く、次いで９月などの秋の転勤シーズンが多いものです。ファミリー物件はシングル物件に比べると、入居期間が長くなる傾向があります。その為、ファミリー物件は動きも単身者に比べると少なく、一度空くと空室期間が長くなってしまう場合もあります。その為、ルームシェアが早期に解約となると時期を外したファミリー物件というのは少し入居までに時間を要したりもします。このような心配から「短期解約になりそう」と思われたりもします。 家賃滞納のリスク増 通常、家族での入居となると、実質お財布は１つになります。単身の場合はもちろん名義の方のみですね。そうすると、契約名義の方や本人の勤務先や年収などから「家賃を払ってもらえるか？」だけを心配します。もちろん、転職やその他事情というのはあるにしても、払える払えないというのは大体予想がつきます。しかし、ルームシェアの場合、基本的には全員で割って家賃を支払います。通常の賃貸であればお財布は１つになるのですが、ルームシェアの場合 人数×お財布 となります。そうすると、ルームシェアの１人でも家賃を滞ってしまうと全員へ影響が出てしまいます。つまり、家賃滞納のリスクが１人から増えてしまいます。２人で払うつもりだった家賃を１人で支払うというのは、かなりキツイものがあります。単純に２倍ですからね。通常の契約でも病気や解雇、転職など滞納のリスクはありますが、ルームシェアの場合、その人数に応じてリスクが増えていってしまいます。ルームシェアで誰かが滞納しだすと、解約という道にも一直線となってしまい、これまた「短期解約」という懸念にもつながります。 難しいルームシェア探し ここまで書いてきた内容を見てみると、ルームシェアを目指している方もオーナー側の目線をご理解いただけたんじゃないかと思います。入居審査というのは所詮書面での審査になります。みなさんのお人柄や性格、しっかりとした人かどうかは分からないのです。そしてだからこそ、書面上のリスクをオーナーとしては避けたくなってしまうのです。このように物件を探すことが難しいルームシェアですが、裏を返せば、今挙げられたリスクを前もって覚悟し、解決しておくことが必要となるのです。基本的にはルームシェアというのは、ルームシェア可となっていない場合は「要相談」となります。運よく「要相談」まで辿りついたなら、今回挙げた項目を前もってクリアしておきましょう。オーナーが不安に思うことに対して準備が出来ていた時には、ひょっとすると「ルームシェア」してもいいよと言ってもらえるかもしれません。次回は「ルームシェアする時に覚悟しておくこと」などを書いてみようかと思います。
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インボイス制度Q&A③ ～賃借人からの予想問題編～
今回は悪意も想定して、対応策を検討しておきましょう。予想は外れてくれたらうれしいです。 インボイス制度開始後に来そうな質問 インボイス制度が始まると、免税事業者の物件を借りている課税事業者からの要望や問い合わせが多くなると思います。今回は制度について善意（知らなかった）も悪意（知っている）も含めて、言われそうなことを事前に予想してみました。それに対応する形での対策をご紹介してみます。 あくまで、言われそうな事項については想像になりますので、外れてくれたら幸いです。 ①いきなりの１割値下げ 「インボイス制度が始まったので、消費税分の１割を値下げしてください」 そう、こういった値下げ要求はあろうかと思います。前回の記事でもお伝えした通り、インボイス制度対策として「有効だと思えるなら登録も値下げもしたらよい」と書きました。 https://lotushome.jp/?p=3225 しかし、このような値引きについてもしっかりと学んでおかないと、必要以上の収益を失うことになります。このケースですと、免税事業者を継続するというオーナーに対して課税事業者の賃借人が消費税分の賃料値下げをお願いしたということです。もちろん、賃料の値下げについてはオーナーの任意です、するもしないも決める権利はあります。そして、今後のことも考慮して「値下げ」を容認する場合ですが まずは差額負担でもいいのでは？ と思っています。 というのは以前に記事にした通り、今回のインボイス制度では「経過措置」というものがあります。 https://lotushome.jp/blog/3214/ この経過措置の詳細は記事でご確認いただければと思いますが、内容としては 制度開始後の３年間は免税事業者からの仕入も８０％控除し、その後３年間は５０％を控除 計6年間の経過措置期間がある という内容になっています。ですから例えば免税事業者のオーナー物件で賃料月額１１万円（税込）だった場合は、消費税分1万円の中の８０％＝８千円は控除されます。ということは差額として月２千円が課税事業者の負担ということになります。この分を値下げしてもいいのではないでしょうか？ 少なくともこのケースですと、１万円をすぐさま値下げした場合はオーナーの収益は１万円下がります。そして、その場合課税事業者は１０万円（税込）の消費税分９０９０円×８０％＝７２７２円の控除を受けられます。課税事業者の自己負担は９０９０円－７２７２円＝１８１８円となります。年間で２１８１６円ですね。年間では１２万円の収益減となったオーナーに対して、課税事業者の負担は年間で２１８１６円です。これはさすがにオーナー負担が大きい気がします。 対して仮に賃料を２千円減額して１０みましょう。１０万８千円の消費税分９８１８円×８０％＝７８５４円の控除が受けられます。課税事業者の自己負担は９８１８円－７８５４円＝１９６４円となります。年間で２３５６８円です。どうでしょう、オーナーの収益減２０００円×１２か月＝２４０００円とほぼ同額となります。お互いにとっても悪い話ではないように思えます。実質どちらも痛み分けといったところですからね。 もちろん、その場合でも契約の変更となりますので、しっかりと契約変更を行い、経過措置終了を見据えておかねばなりません。３年後は５０％分の値下げに応じるのか？経過措置終了後はどうするか？という点はお互い確認をしておいた方が良いでしょう。 しかし、インボイス制度について知らなければ１割の値下げに応じないといけないのか？と思われる可能性があるでしょう。その為、インボイス制度については貸主も知らなければいけません。 ②免税事業者のオーナーへ免税事業者からの値下げ交渉 インボイス制度では免税事業者同士の取引については影響がほぼありません。なぜなら課税事業者が負担した消費税との差額を納付する為の仕組みですから、消費税を納めない免税事業者はインボイス制度にそもそも関係ありません。免税事業者からの消費税分の値下げについては課税事業者、免税事業者どちらのオーナーも断っても賃借人に影響はありません。ないとは思いたいのですが、関係ないからこそインボイス制度をよく知らない免税事業者から消費税分の値下げ交渉があったらどうしましょうか？これは正直ほとんど無いと信じたいのですが、無知か悪意かは別として返答を用意しておきましょう。まずは賃借人が課税事業者かどうか一応確認してみましょう。この時に相手方が免税事業者とのことであれば、お互いに影響がないことを説明し、値下げ交渉を断っても大丈夫です。今のところ、免税事業者からの賃料値下げ交渉は通常の「家賃下げて」と一緒です。平時に賃料交渉があったとして受けるオーナーは少数ではないでしょうか。しかし、免税事業者が課税事業者のように交渉してきた場合、どうやって相手方がインボイス登録しているか確認したらよいのでしょうか？ ③相手先がインボイスに登録しているか分からない インボイス制度が開始したのちも相手先のインボイス登録を調べる機会も増えるでしょう。どうやって調べればいいのでしょうか？インボイス登録番号が分かれば国税庁のサイトで調べることができます。 国税庁インボイス制度適格請求書発行事業者公表サイトこのサイトでは、適格請求書発行事業者の登録を受けている事業者の情報を公表しています。 ここで注意なのが、インボイス発行事業者公表サイトで調べるには 登録番号での検索しかない ということです、名前や住所など他の情報で調べることはできません。そして出てきた情報をクリックしたとしても分かるのは「登録番号」「氏名・名称」「登録日」などと限られております。住所や連絡先などは出てきません。恐らく個人事業主も数多くいるため、個人情報に配慮した結果なのでしょう。ともかく、登録番号を聞いて検索すると出てきます。それしか方法がありません、もちろん取引先には公開しているため、登録番号を特段の秘密にすることもありません。ですから取引先となる賃借人が申し出た場合は、一応確認してもいいかもしれませんね。 ④賃貸借契約書に税込、税抜きの表示がない時はどうしたら？ 基本的には内税（消費税を含んでいる）とみなされるようです。というのは、免税事業者だろうが課税事業者だろうが、物をレンタルすることには消費税が掛かってきます。消費税を取る取らないというのは、一個人や法人で決めるものではありません。とすると、記載がないから「今までは消費税を取っていなかったんです」と言ったとしても難しいでしょう。今まで払ってきたという実績と含めて内税であったと解されるようになるのです。ですから、インボイス制度を機に賃借人に消費税を加算します。というのは、正当事由として認められるかはいささか合理性に欠ける内容になってしまいます。しかし、これから万一消費税が１０％から増税された場合などは正当事由にあたる為、増額分を家賃に反映させることは可能であると思います。 今後、店舗や駐車場の契約書を作成する際には、免税事業者とはいえ、税込表示をなるべく避けるか、税込表示であるならば税法の改正により消費税等の税率が変動した場合、改正以降は消費税等相当額は変動後の税率で計算した金額とする。 というような、「消費税が上がったら金額も変わりますよ」という一文を条文に付け加えておきましょう。
