
猫が住み着くと
賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。
コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。
鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。
そういった動物の中でも困った存在
それが猫です
猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。
そして最大の問題点、それは
カワイイ
ということです。
その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。
私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。
しかし、野良猫はあくまで野良猫
アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。
野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。
今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。
各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。
薬剤

まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。
猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。
柑橘系やミント系などは苦手なようです。
そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。
基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。
薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。
メリットとしては
- 比較的安価である
- 散布も手軽に出来る
デメリットは
- 広範囲をカバー出来ない
- 匂いがする
- 雨などにより効果が持続しづらい
- 個体差により効かない
薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。
ホームセンターなどでも大体一瓶で1000円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。
そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。
反面、効果の持続力はどうしても望めません。
薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。
また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。
おススメの使用法としては
- 住み着き始めの初期段階
- 寝床にしている場所など特定の範囲
- 雨が掛からない場所
には適していると思います。
こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。
あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。
トゲトゲマット

お次はトゲトゲマットです。
トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。
トゲトゲについて2種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。
また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。
メリットとしては
- 効果の持続力は長い
デメリットは
- 施工の手間が掛かる
- 広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる
- 美観を損ねる
- 人も注意しなければならない
このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。
他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。
お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。
こちらもおススメの使用法は
寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する
流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。
また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。
しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。
スプリンクラー

お次はスプリンクラーです。
多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。
猫は水に濡れるのを嫌がります。
猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。
メリットとしては
- 水を掛ける為、追い払い効果は絶大
- センサー式になっており、必要な時だけ稼働する
デメリットは
- 人にも反応する
- 方向が限定する
- 設備自体もコストは高め
- 水の補給経路
- 設置場所の限定
やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。
一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。
人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。
また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。
おススメの使用法は
猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置
超音波

最後は超音波です。
人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。
人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。
猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。
商品の多くは小型で大体10cmから20cm程度の大きさです。
こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。
メリットとしては
- 広範囲をカバーできる
- 効果は高め
- 場所の特定をしなくて良い
- 美観や人への影響が少ない
デメリットは
- 1個単価は高め
- 電池交換の必要
- 人も聞こえる場合がある
- 近隣の猫への影響
経験上、猫対策としては1番効果を得られた実感があります。
音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。
しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。
また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。
なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。
他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。
おススメの使用法は
通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置
結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。
入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。
不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。
一番悪いのは無責任な人間

いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。
そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。
必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。
本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。
しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか?
本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。
そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。
また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。
一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。
私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。
人と猫の共存は古来より続いています。
世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
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事故物件と幽霊について
不動産屋さんを怖がらせないで 「オバケの出る物件ってあるの?」私が不動産屋で働いていると話すと結構な確率で聞かれることがあります。まず大前提として私に霊感はありません。これまでの人生において幽霊や妖怪その他怪奇現象といった類の経験をしたことはありません。その為、幽霊の存在は信じてはおりません。原則としてしかし、だから怖くないか?と言われたら別です。ホラー映画を見れば怖いですし、怪談を聞けば背筋を凍らせてビビッてしまいます。そうです、体験したことがないから「いない」と信じていますが、もし体験してしまったら怖くてイヤだという普通の感覚です。ですから夜中の空き部屋管理などで恐怖を感じることも少ないですし、そんなことを言っていたら仕事になりません。しかし昨今TVで「本当にあった怖い話」系ではいわゆる「事故物件にまつわる幽霊話」などを多く目にします。そういったTVが多いせいか冒頭の「オバケの出る物件ってあるの?」をよく聞かれます。これについて実際のいち不動産屋として答えるなら「オバケが出るといわれる物件は確かにある」という程度しか言いようがありません。私は東京都で不動産業をスタートして十数年東京近郊におりましたので、その間は非常に多くの噂や有名な物件を見聞きしてきました。なぜか鹿児島県に戻ってきてからはそのような噂や有名な物件などは少ない印象です。地域性なのかそもそも鹿児島県が幽霊が少ないのかはわかりませんがとにかく鹿児島では圧倒的に少ないと思います。鹿児島では全くないとは言いませんが、東京にいた時はそこかしこで同業者や同僚などから聞いていたものです。「〇〇マンションの○○号室」とか「○○アパートの階段」とか様々です。いつか機会があればそのような物件でお話なども書いてみたいものですが、いかんせん自分に霊感がなく体験していないので、あくまで噂や見たという人の話になるので、信憑性もないですからあまり面白いものにはならなそうです。しかし、経験上なのですが、いわゆるお化けの出ると言われるお部屋や物件の多くがなぜか「事故物件ではない」ことが多いような気がします。これはどういうことかというと、よくTVなどでは「この部屋に住んでいた人が亡くなったことが後に判明した」というオチが多いのですが、実際に幽霊が出ると言われるお部屋は不動産の記録などからも事故物件であることが少ないと思います。私もこれまで不動産業に従事する中で事故物件と呼ばれる、お部屋で亡くなってしまった事例は何度も経験がありますが、不思議とそこに入る時などは怖さを感じたことはありません。それは、今まで生きていた方を感じられるからなのでしょう。入居中も特に問題などない良い方が亡くなって急にオバケになるとは思えませんし、事故物件の後片付けなどを行っている私たちを恨むはずもないだろう。と強く確信しています。これが当たっているから事故物件ではそのようなことがあまり無いように思います。事故物件に入る時は特定の信心はありませんが、自然と手を合わせ故人のご冥福を祈っております。人は必ずいつか亡くなるものですし、それは自然なことですから。話は戻りますが、今まで入居中の方や退去される方から幽霊などが出た等は聞くこともあるのですが、あったとしても1度だけ体験したとか、前の入居者もその後の入居者も1回もそのようなことがなかったケースがほとんどです。オバケがいるという前提なら「たまたま見た」とか「お部屋にいる訳ではない」という感じなのでしょう。しかし、特に有名な物件やお部屋というのはなぜか「誰が入居しても言う」「なぜか入居が長続きしない」など霊感の無い私でも「さすがにこれは本当なんじゃないか?」と思ってしまいます。そしてそのほとんどが「事故物件ではない」ことが多いと思います。できれば人生の中でそのような経験はせずに済んできましたので、オバケの方々には私を見逃していただけるように切にお願いしたいものです。
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滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇%」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も0となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか? しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで0件です!そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの1件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直3か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも3カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃3か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは2重苦、3重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し(お金かかる)、訴訟準備を行い(お金かかる)、裁判する(お金かかる)、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか?最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から100万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか?一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
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泣いてたまるか
※写真は私及び社員ではありません ホームページにブログ機能が付いているなぁ・・と思い せっかくならブログをしっかりと書いていこうと思い、最初のタイトルを何にしようか?と思っていたら、私が不動産会社の魅力に気づかされた会社の社長のブログタイトルがまさに「泣いてたまるか」でした。 当時の会社の社長は人間的にも素晴らしく、欠点といえばお酒の席でのジョークが少し古いということ位でした。 もうその社長さんは社長ブログをやめてしまっているようなので、尊敬の意味も込めて最初のタイトルとさせていただきます。 さて、株式会社ロータスホームは2022年1月から始動し、前身の有限会社マルトクエステート霧島店を引継ぎ、更に賃貸管理、仲介を生業として地域に根差した会社でありたいと思っております。 賃貸管理という仕事は一人一人のお客様を身近に感じることが多く、住生活という本当に大事な部分を担っていると実感いたします。 そんな私のこれまでの不動産業は、良いことも悪いことも、喜怒哀楽全ての感情を揺さぶられる出来事ばかりでした。 そして「こんな事案初めてなんだけど・・」ということが今日も明日も起きる波乱万丈の世界です。 そんな私の経験やエピソードなどを少しでも皆さんにお伝えして、失敗を笑ってもらったり、不動産業の魅力なども伝えられたらいいなと思います。 拙い文章になりますが、不動産業は楽しいもので、はまると抜けられない世界ですよ。



