継続する違法駐車に
違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。
大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。
入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。
来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。
今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。
掲示物に写真を載せよう
結論からですが、冒頭の画像のように
違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう
え？これだけ？と思われた方
そうです、これだけで効果が全然違います。
通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。
これは効果が薄くなります。
恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。
ところが写真が掲載されていると明白です。
ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。
視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。
定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。
写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。
そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう
写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。
ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。
作成する時の注意
とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。
注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。
目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。
①ナンバーを隠す
まずはナンバーは隠しましょう。
そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。
車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。
ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。
しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は
最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る
写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。
②過度な制裁や脅し文句を書かない
みなさんも街中で見たことがありませんか？
違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言
実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。
私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。
しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。
昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。
本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。
そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。
脅し文句を使わずにただ淡々と
「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」
これだけで十分だと思います。
「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください
警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。
少しの手間を惜しまない
今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。
苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！
ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。
賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。
「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。
小さなことからコツコツと
こういった仕事を日々していきたいものです。
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広告料(ＡＤ)の積み増しで入居促進は是か非か ～不動産屋が言わない副作用～
ＡＤ競争の果ては・・・ ＡＤ・入居促進費・広告料・広告宣伝費など様々な呼び名はあるものの、本質的には同じです。 このブログを読むような方には説明は不要でしょうから本題へ入っていきましょう。 もし不明な場合は「不動産 広告料」などで検索していただければ、たくさんの説明サイトがあります。 みなさんはこのＡＤ(今回はＡＤとして話を進めていきます)をどのように考えていますか？ 昨今、入居者募集サイトなどの多様化や掲載料の値上げなどで不動産会社の広告コストは年々増加しております。 また人口減少や地方の過疎化なども進行し、入居者募集というのは年々激化していることは間違いないことと思います。 そんなコスト高も相まって不動産業の一部からは 「ＡＤの積み増しによる入居募集を推奨」の声が上がっています。 今回はこの「ＡＤの積み増し」による入居者募集の功罪について、管理会社目線での賃貸運営の私見を挙げてみたいと思います。 ＡＤの積み増しによるメリットとは まずはＡＤの相場についてですが、これは正直「地域による」としか言いようがありません。 不動産賃貸業というのは地域の慣習に大きく左右されます。 １か月の地域もあれば、中には時期などにもよりますが３か月以上を要する地域もあるそうです。 このＡＤの積み増しによるメリットは多くの場合以下のように言われております。 紹介頻度が上がる 成約率が高くなる 空室期間の短縮 不動産会社の営業マンは、現在でもほとんどが実績を基にした歩合や昇進などで成約単価を追っていることは周知の通りです。 その為、「どうせ決まるなら高単価になるAD付物件を狙いたくなるだろう」という思いのもと、ADを積み増すことで「私の物件に優先的に入居者を入れてくれ」という願いとともに積み増しを行う訳です。 仲介手数料は満額でも家賃の１か月が上限となってしまいますが、このＡＤがあれば単価も上がる為、営業マンとしては力も入ることでしょう。私も賃貸営業マンだった時代にはお世話になったものです。 営業マンが優先的に狙いやすくなるという点については異論はありません。 しかし、今日の本題はここからです。 「本当にそれでいいのでしょうか？」 ADの積み増しによる入居者募集には「副作用」があります。 このADの積み増しによる「副作用」ともいうべき現象を正しく理解している方は少数に感じます。 「早く決まればいいじゃない」という意見はごもっともですが、副作用について理解しておくことも必要だと思います。 不動産業者が言わない「副作用」 まずは、この副作用については現場の営業マンは悪意なく「知らない」ことがほとんどだと思います。 その為、ADの積み増しによる早期の入居付けが本当に最善の道と信じていることがほとんどです。 ですから、この後書く内容をご覧になっても「あの営業マンは悪意があったんだ」とは思わないようにしてください。 現場の営業マンは善意で効果的な内容と思い、積み増しを提案している可能性が高いでしょう。 副作用については、賃貸運営をしっかり見ていくと気付く内容だったり、精査することで気づく内容ですから。 それでは挙げていきましょう。 副作用①入居期間が短くなりがち ADの積み増しのデメリットの一番目はこれです。 正に副作用の部分なのですが、先ほどのメリットに挙げたとおり、高ＡＤの物件は営業マンもどうしても決めたくなるものです。 その熱意が時に入居者と物件の「いびつなマッチング」を引き起こすのです。 お客様の中にはお引越しのニーズが曖昧だったり、強い意思を持っていない方も一定いらっしゃいます。 そんなお客様の時には通常であれば、深いヒアリングなどを行い、潜在的なニーズや要望などを汲み取ってお部屋を提案することが必要です。 しかし、そんな時に力のある営業マンであればあるほど、特定の物件への誘導が出来る場合があります。 そうすると、高ＡＤの物件にニーズの違うお客様を誘導してしまうのです。 もちろんニーズが合っていれば大丈夫なのですが、合っていない場合はどうなるでしょうか？ 住み心地にしっくりとこない入居者は「なんだか違うんだよな」と思ってしまいます。 そうすると、入居者も生活の満足度が低く、比較的短期で解約を受けることになるのです。 これが「いびつなマッチング」となってしまいます。 入居者さんは本来自分が住みたかったお部屋ではなく、「営業マンが決めたいお部屋」に誘導されてしまったのです。 そうすると生活の満足度はどうやっても上がりません。 その為、居住年数も短めになってしまい、空室を繰り返してしまいます。 空室が出る→高いADの積み増しをする→早期に決まる→満足度が低い→解約→空室が出る の負のスパイラルに陥ってしまいます。 空室の度に「ADの積み増しを行ったら早く決まったから」と繰り返してしまうと、入居の期間は短いにも関わらず募集に掛かるコストは高いままという何とも本末転倒の結果となってしまいます。 しかし、これも営業マン目線からすると「空室になっても早期に決められて大家さんも喜んでいるだろう」となってしまいます。 また大家側の視点でも解約理由には「高いADが原因」とはなりませんから、見えてこないのです。 長い期間での賃料収入を目指すハズが、決まることが目的となってしまいます。 なぜ次から次へと空室が出てくるんだろう？しかも高いADを払ったのに・・・・ これでは上手くいくハズがありませんよね。 副作用②物件の価値は変わらない ２つ目の理由として、物件の価値は変わらないということです。 これはどういうことかというと、物件の価値というのは年数が経てばたつほど下がっていくものです。 その価値が下がらないように適切な修繕や維持管理にコストを掛けながら運営していくことが必要です。 しかし、ADの積み増しを最善の方法として入居付けを行っていくと「賃貸物件の運営方針」となってしまうことがあります。 ADの積み増しによる入居付けが出来たとしても、修繕や維持管理のコストは別と考えねばなりません。 通常は維持管理や経年による陳腐化を食い止めていくことで市場にアピールをしていくのですが、高ＡＤで入居付けを行っていくと、ほとんど維持管理にコストを掛けずとも決まったりします。 その為、「空いたら高ＡＤで入居付けすればいいか」という短絡的な運営方針になってしまうことがあります。 そうすると年々価値が下がるお部屋に対して、維持コストを支払うよりはADの積み増しで対応しよう。となってしまいます。 繰り返すうちに建物はどんどん古く劣化していくばかりで、いよいよＡＤの積み増しでは入居付けできなくなる建物になってしまいます。 その段階では物件の価値も下がっており、売却したいと思っても市場からの評価は低いものになるでしょう。 ADももちろん経費ではありますが、ADは物件の価値を上げるものではありません。 ADとは別に建物の維持管理に必要なコストは見込んでおきましょう。 まずはADに頼らない運営を まとめに入ります。 ここで多くの営業マンが思っていることを代弁しましょう。 高ＡＤでなくとも人気物件であれば嬉しい これです。 高いADでなければ決まらない物件というのは市場から少し外れているのです。 営業マンが「頑張らないと」決まらない物件ということですね。 それは家賃の額、設備、築年数、立地など様々な要因が重なってそうなっているのでしょう。 その為、営業マンがある意味「無理して」決めている状態なのです。 その為「いびつなマッチング」などが起きてしまうのです。 もちろん高ＡＤは前述した通り、営業マンは助かります。決めたくもなるでしょう。 しかし、それ以上に営業マンが嬉しい物件というのは 誰が案内しても決まる人気物件 募集広告を出せば反響が多くあり、実際に案内しても決まりやすい そんな物件は営業マンも嬉しいのです。 高ＡＤを無理して頑張って決めることよりも、案内してすぐに決まる物件を選ぶ営業マンは多いのです。 こういった人気物件は案内も楽なものです。 こみいった営業トークなども必要ありませんから、物件の魅力を素直に話せば成約も早いものです。 もうお分かりですね。 ADの積み増しをする位なら自分の物件の魅力を高めることから先に行いましょう １か月分のＡＤで出来ることをまずはやってみてはどうでしょう。 例えばインターホンが古くなっているならモニターホンに替えてみる・トイレに温水洗浄便座が付いていないなら付けてみる 少額でも出来ることはたくさんあります。 ＡＤを払っても物件の価値は変わらないと書きましたが、こういった物件への投資なら物件の価値は少しずつ上がっていきます。 市場を見て家賃を見直すこともいいでしょう。 そうやって人気物件を作り上げることが出来たなら、高いADで無理をせずとも「この物件に住みたい」という人がやってきて納得のうえで長い期間を過ごしてくれることでしょう。もちろん早い段階で それこそが「営業マン」も「入居者」も、そして物件の所有者である「あなた」も満足する方法ではないでしょうか？ 最近、身の回りの不動産営業マンがADの積み増しを積極的に大家さんに提案しているのを見かけます。 賃貸営業という立場から見れば、一日も早い成約を目指す「正解」の一つではあることは間違いありません。 しかし、賃貸運営というのはたくさんの要因が絡み合うものです。 管理側の目線から見ると「高ＡＤする位なら自分の物件に投資すればいいのに」という目線も知っておいていただきたい！という思いからでした。 もちろん、高ＡＤが有効な手段であることは前述の通りですから「高ＡＤを提案された、けしからん」と短絡的には思わないで欲しいものです。 それでも「どうせお金出すなら自分の物件に使ったらいいのに・・・」と私は思ってしまいます。 これを見た不動産会社のみなさん、怒らないでくださいね。 そしてオーナーのみなさんにはご自身の物件が市場で勝てる物件なのかどうかを再考してみてはいかがでしょうか。
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物件購入時に注意してほしい「お得意先」 ～近くに〇〇があるから決まる物件～
近くにあるターゲットが無くなったら？ 今回はアパートマンションなどの収益用物件を購入する時に是非注意して欲しいことをご紹介いたします。 物件を購入する時に気になることはなんでしょうか？ ずばり この物件は人気物件なのかどうか？ 太陽光などが載っている物件などもありますが、肝心の家賃収入が入ってこなければ意味がありません。 エリアの特性、家賃の相場、住んでいる人たちの属性などを考慮して 「この物件は空きが出ても決まるのだろうか？」ということを慎重に見極めなければなりません。 そんな時に注意して欲しいのが、今日のテーマである 購入物件の近くにある「お得意先」の話です。 この「お得意先」を購入の決め手にしてしまうと、状況の変化によってはとんでもない「損失」を招いてしまう可能性があるのです。 そんな失敗をしない為に注意喚起として覚えておいて欲しいと思います。 近くに〇〇があるは慎重に まずはこの「お得意先」の説明ですが 購入物件の現在の入居者のほとんどが、「特定の場所や施設に関係する人」のことを指します。 具体的には住んでいる入居者さん達が近くにある 大企業 大学や専門学校 自衛隊の駐屯地 公的機関 に関係する人たちでほとんどを占めている状態ですね。 この他にもあるのかもしれませんが、パッと思いつくところだとこんな感じでしょう。 空きが出ても「いつものお得意先の関係者がすぐに借りてくれるだろう」と思うと心強い存在となります。 しかし、この心強いお得意先は同時に危険をはらんでいることを認識していなければいけません。 もし撤退しても大丈夫？ そう、撤退のリスクです。 こういったお得意先の最大のリスクはその地域からの「撤退」です。 ちなみに楽待という収益物件専門のサイトのコラムにおあつらえ向きの記事がありました。 この例では大学の移転により、空室の危機にあえぐ町をご紹介しています。 この「お得意先」関係者にある種「依存」していた物件たちは今後の厳しい運営を戦っていかねばなりません。 もちろん、関係者以外を募ることになるのでしょうが、果たしてそれ以外の需要がどの程度あるのでしょうか？私には分かりません。 このように心強い味方である「お得意先」が撤退した場合でも一定の需要と供給が保たれるのかをしっかりと見極めておく必要があります。 「いやいや、あの企業は大丈夫でしょう」と思われるかもしれません。 しかし、物件は多くの人にとって長いローンを組んで購入することになります。 今は大丈夫でも５年・１０年・２０年という単位で見た時に「お得意先」は撤退しないという保証はどこにもないと私は思っています。 また「お得意先」のもう一つのリスクも挙げておきましょう 新規物件が乱立する可能性がある もう一つのリスクは「過当競争」です。 恐らく「お得意先」があることは、皆知っていることでしょう。 特に新しく町に「お得意先」が来るとなれば尚更でしょう。 あなたは空室になったとしても「お得意先」がいるからと思われるでしょう。 しかし、そんなに需要の強いお得意先が来たとすれば、当然ライバルたちも思うことでしょう。 俺たちも参戦だ！ そうすると、周辺には異常な数の競合物件がひしめき合うことでしょう。 それでも需要と供給が取れれば問題はありませんが、問題は需要と供給はいつも遅れてくるのです。 建築途中の段階では、他の人がどのような動きをしているかは当然分からないものです。 いざ完成した時には既に遅し・・・ということもあるでしょうし、既存の方からすれば 「そこまでの需要はないよ・・・・」となる可能性もあります。 このように「お得意先」というのは良くも悪くも目立ってしまうのです。 実需とリスクリターンの見極め とはいえ、収益物件の心強い味方であることは事実です。 上手に共存できればいいだけの話なのです。 そこで大事な見極めとしては 物件のエリアに「お得意先」以外の需要があるのか？ これだけ注意すれば良いのです。 仮にそのお得意先が撤退や縮小した時にも需要があるのかを調査すればいいだけなのです。 同エリアにお得意先に依存しない物件があるのであれば、家賃の相場などを確認して、それでも運営が出来るような物件であれば「お得意先」はリスクにはならずに、心強い味方のままでいられるでしょう。 お得意先しか需要がないエリアだった場合でも、短期での勝負であるならば可能性もあることでしょう。 それでもやはり物件の「お得意先」への依存度は厳しい目線で検証しておく必要があるでしょう。 特に新規に来る真新しい「お得意先」が出来るとバブルの様相を呈します。 短期で勝負するのであれば、こういった機会は滅多にありません。 しかし、長い目線で見るならば、こういったお得意先への依存度の高い物件は大きなリターンと同時に大きなリスクを抱えているということは知っておいて欲しいのです。 不動産価格が上がっている昨今、依存度の高い物件は注意しながら進めて欲しいと思っています。 本当に「お得意先」が無くても大丈夫でしょうか？
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大家ＤＩＹの副作用 ～セルフリノベーションの注意点～
効果的なＤＩＹとは？ 昨今、建築資材や人件費の高騰により原状回復やリフォームに要する費用が増加していることは周知の通りといえます。 加えてYouTubeなどで気軽にＤＩＹの手法なども紹介されており、昔に比べると随分とやりやすくなったと思います。 そういった風潮も相まって、不動産投資×ＤＩＹ＝高収益化というセミナーや動画が人気を博しております。 今回はこの大家が自ら行うＤＩＹの注意すべき点を、直接お客様と関わりあいのある管理会社目線からご紹介したいと思います。 最初に申し上げたいのが 大家がＤＩＹをするな、業者に任せろ！と言いたい訳ではありません。 やるのであれば、こういった点には注意して最善の結果を出して欲しいという思いからですので、悪しからず。 まずはＤＩＹの最大のメリットは「コスト」です。 業者にお願いすると自分は手を動かさずに済みますが、その分コストが掛かるのは仕方のないことです。 材料費、人件費、そしてもちろん施工側の利益が含まれていることは周知の通りです。 自分で行えば、人件費(自分の時間をコストと見るかは割愛します)や施工業者の利益分はカットできることでしょう。 また、作業自体が楽しいという側面もあります。少しずつ出来ることが増えたり、新しい知識を得ていく喜びというのも魅力の一つでしょう。 そういったメリットの裏には「副作用」と呼ぶべき、注意点が潜んでいることもあります。 今回はこういったＤＩＹに潜む注意点をご紹介していこうと思います。 良かれと思ってやったのに・・・という結末にならない為にも参考になれば嬉しいです。 注意点を把握したうえで行うＤＩＹは確かに収益性を高めること間違いなしですし、物件の価値を安価に上げることも可能です。 賃貸経営という部分においてＤＩＹは有効な手段ですが、「骨折り損のくたびれ儲け」とならぬよう、ぜひ注意を 愛着が沸きすぎる 物件に愛着を持つことは素晴らしいことです。 物件を大切にすることで資産価値を向上させることはとても良いことですが、時にその愛情は周りが見えなくなることも・・ ＤＩＹの過程では苦労が付き物です。 思い通りにならないことや、新たな不備などを発見することもあり、長い時間を費やしてしまうこともあるでしょう。 借りてもらう入居者さんを想定し、「こんな設備があったら喜ばれるかも」や「デザインもこだわってお洒落にしよう」など、思いも時間も体力も使います。 そして苦労の末に完成したお部屋は当然、自信作となります。 いざ市場に出そうと思ったタイミングでふと思うのです。 「これだけ手を掛けた自信あるお部屋なら良い条件で貸し出せるのでは？」と このように自分が苦労し、こだわったお部屋がゆえに市場の相場が見えなくなってしまうことがあります。 自分自身で苦労した作業が思い起こされ、市場から見た評価と自己評価がかけ離れた状態です。 もちろんグレードアップした部分については家賃ＵＰなどで反映させるべきです。 しかし感情や愛着により盲目的になってしまってはいけません。 そもそも賃貸経営におけるＤＩＹの目的は「良い物を安く」仕上げることに他なりません。 そうでなければ業者へ発注した場合との優位性がありませんからね。 しかし、この愛着が故に相場とかけ離れた相場設定になった場合はどうでしょうか。割高と捉えられ、空室が長期間に亘ってしまうかもしれません。 この段階で「やはり市場とズレていたか」と軌道修正が出来ればいいのですが、愛着が故に「こんないい物件を決められない不動産会社はダメだ」と矛先が変わる場合もあります。 一方、不動産業者から見ると「確かにお部屋はいいけれど、そこまでの家賃は取れないよ」という状態になりますが、「自分の作った物は良い物だ」と思う大家さんとの意識のズレは解消されません。 結局、空室期間を延ばしてしまい、更に管理会社への印象も良くなくなってしまう。という結果を迎えることも・・・ こういった状態を防ぐには「どこまで何を？」が大切だと思っています。 不動産会社の担当者と事前に打ち合わせておき、「この位のリフォームをすると家賃はどの程度想定できるのか？」「今市場で受ける付加価値はどういったものがあるのか？」をリサーチしておくことで防げます。 実は大家さんが行うＤＩＹの中には「ありがたいんだけど、家賃に反映しないんだよなー」という「相場とのズレ」が起こることは珍しくありません。 そうするとせっかく苦労したＤＩＹですが、その苦労した分のパフォーマンスを発揮できないこともあるのです。 信頼できる不動産会社と事前に「どこまで何を？」を決めておくことで、こういった悲しいすれ違いを防ぐことが可能となります。 事前に行う予定のリフォーム内容と貸し出せる想定家賃を照らし合わせて、費用対効果の最大化を図っておくことは無駄にはなりません。 機会損失(空室の長期化) さあ、お部屋が空きました。 そしてあなた一人の力で素敵なお部屋に作り上げようとします。 兼業大家さんの場合、休日や仕事終わりの時間を使って少しずつ作業を進めていきます。 ここで考えなければならないのは、ＤＩＹでは仕方のないことですが商品化までの時間です。 一番分かりやすい時期でいうと１月～３月の繫忙期と呼ばれる時期です。 この時期はお部屋が空いたならすぐに確認し、不備箇所を直して早めに貸せるようにすることが不可欠です。 入居希望者をご案内する場合でも、リフォーム前とリフォーム後では明らかに成約率は違うものです。 いくら「これから〇〇をやるのでキレイになりますから」と言っても、相手はリフォーム後のイメージは上手く沸きません。 また繁忙期に限ったことではありません、閑散期も同様です。 閑散期は繫忙期に比べて当然入居希望者は減ることでしょう。 しかし、それでも１年中お引越しをする方はいらっしゃいます。ですが、タイミングというのもあります。 ふと引っ越したくなった方がたまたま訪れた時に紹介出来れば決まったかも？ということもあり、閑散期の方がタイミングを逃すデメリットは大きいものです。少ない時期だからこそ、逃した魚は大きいわけです。 もちろん、目の前のお金というコストは大切でもあるのですが、機会を失ったことによる本来得られていたかもしれない収益も見逃すことは出来ません。 そういった時間による機会損失をどう計算するのか？それを上回るコスト削減が出来るのか？という見極めが大事です。 これを防ぐには一旦、業者に見積りを取ってみることが有効です。 業者から出た見積りとＤＩＹによる見積りを比較して、自分自身が完成させられる期間も同様に比較してみましょう。 自分でＤＩＹする期間の空室損失とコストカットできる差額を比較しましょう。 水周り設備のリスク ＤＩＹに慣れてくると、様々な部分に範囲を広げていきたくなります。 当初は壁紙などから始まり、そのうちに住宅設備などにも挑戦していき、最終的には大工さんレベルまで行う。 こういった方もいらっしゃるのですが、そこまで至るには数々の失敗が起こることでしょう。 その中でも被害が大きくなりやすい工事はズバリ「水周り」です。 水周り設備などは工事の中で「簡単に見えてしまう」というのも一つです。 水周り設備の部品というのは基本的には特別な工具を要しません。 大体はドライバーやレンチなどで取り外しが可能です。 また、設備の交換であれば説明書を読めば大体理解出来てしまうのです。 これが曲者です。 確かに設備を交換するだけなら簡単かもしれません。 しかし、水というのは簡単ではありません。 工事したその日は漏れていなくても、生活していく間に少しずつ振動などで漏れてきたりするのです。 水道業者の作業を見ていると、パッキンの取付からシールテープの巻き方や厚さ、シーリングの打ち方など、結構細かい作業が多いのです。 こういった「説明書に載っていない」工程が日常生活を長く過ごす場所では特に大事なんだと思います。 水周りの失敗は被害が大きくなったり、第三者にも損害を与えてしまいます。 上階で漏水して、下の階まで水が漏れてしまった。と考えるとゾッとします。 また、その原因が大家自身だった場合の入居者さんの憤りはそれなりになることでしょう。 水周りの故障は入居者さんにとっても一刻を争う事態や、我慢がしづらい部分です。 また、各種保険なども使えない可能性が出てきます。業者に発注しての施工不良であれば当然、業者が責任を負わねばなりませんが、自分で起こした施工不良は自己責任となってしまいます。 水周り設備は正しく理解し、慎重に慎重を重ねて施工しましょう。 大家さんの中には「水周りだけは自分でやらない」という方もいるものです。 水周り設備の交換位は簡単！と侮れません。ご注意を 安全で効果的なＤＩＹを いかがでしたでしょうか。 こんなことを書いておきながらなんですが、私は大家さんのＤＩＹは「賛成派」です。 途中でも触れましたが、ＤＩＹを行う大家さんの大半はやはり物件への愛情が強くなっていくものです。 その愛情が物件の価値や入居者満足度に繋がることは疑いようがありません。 但し、ＤＩＹには今回書いたような「副作用」が出る時期などもあります。 こういった「副作用」を理解し、乗り越えていった先に賃貸経営を助ける技術が身に付くんだろうな。と思っています。 ＤＩＹをする大家さんの中には 「ＤＩＹに時間を取られ過ぎて疲れた」とか「家族と過ごす時間が無くなってしまった」となり、ＤＩＹを止めてしまう方もいらっしゃいます。 ＤＩＹそのものが好きであればいいのでしょうが、賃貸経営は事業であることも事実です。 効果的で収益にも繋がり、入居者さんも満足できる。 そんなＤＩＹライフを過ごしていただきたいと思います。 ＤＩＹのメリットばかり取り上げられているご時世、こんな注意点もあることをご紹介しました。
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管理会社あるある ～悪いことは重なる編～
弱り目に祟り目 さて、人気シリーズの「管理会社あるある」です。 今回も悪いことは重なる編として、管理会社の負の側面でも「あるある」は尽きないものです。 そんな悲しいあるあるをご紹介してみましょう。 みなさんは笑ってあげてください。 そして、管理会社もこんな立場にあるんだと同情してください。 それではいってみましょう。 ポンプや設備は土日に壊れる 住宅設備はいずれ壊れます。かたちあるものは全ていつか壊れるのです。 それは分かっているのですが、タイミングというのが最悪になるのがポンプです。 大体の設備については、早ければその日に、遅くとも１日２日で復旧できるものです。 しかし、この給水系のポンプは厄介なのです。 ある程度の世帯数や高さがある物件では、水道管では圧力が足りないため、給水ポンプを使用していますが、これが「土日」に壊れることが多いのです。 このポンプなのですが、土日に壊れると被害は甚大です。 そもそも、滅多に壊れるような物ではないうえに、各物件により使用しているポンプは様々な為、各業者ともに在庫を持つ習慣はありません。 壊れたり交換するタイミングでポンプメーカーへ発注するしかないのです。 そしてメーカーのほとんどが「土日祝休み」なのです。 せめて平日であれば在庫の確認や早く持ってきてもらうことも可能なのですが、土日ではそうはいきません。 とはいえ、そんな事情は入居者さんには関係ありません。 水が止まるというのは何にもまして不便なのは百も承知ですから。 せめて平日であれば・・・と思うのですが、壊れるタイミングはいつも土日なのです。 もちろん、壊れる予兆がないか定期的に確認や検査は実施するのですが、突発的に壊れることもある訳で・・・・ これは管理会社の方であれば分かってくれる「あるある」でしょうね。 失敗は「怒りやすい人」に限って続く 人間にミスはつきものです。もちろんミスは起こさない方がいいのは言うまでもありませんが・・・ しかし、「ほとんど起こらないミスが、なぜかこの人で起こるんだ」という最悪の負の連鎖が起きてしまうことがあるんです。 やってはいけないタイミングに限って起こってしまう なぜよりによって、このタイミングで、この人に、この怒っている時に・・・・ 以前こんなことがありました。 入居前にトイレの工事が必要だった為、水道業者がトイレの水栓を止めていたのですが、止めたまま帰ってしまいました。 当然入居者さんは水が使えません。 ここで入居者さんは烈火の如く怒っておりました。もちろんミスが原因である為、お叱りはごもっともです。 急いで業者さんに連絡し、水栓を開けてもらいました。 ここでやってしまいます。 帰ろうとした業者さんが車を出したところ、その入居者さんが置いていた植木鉢に当ててしまい壊れてしまいました。 入居者さんの怒りはＭＡＸです。 ちなみにこの業者さん、普段からの仕事は完璧な方で、入居者さん対応も素晴らしく、今まで一度もクレームなどはありません。 工事の手際も見事で、人当たりも良いのです。 そんな方の珍しいミスが立て続けに起こってしまったのです。 話はこれで終わりません。 植木鉢の件については謝罪し、弁償することで終わったのですが、その夜 今度は上階からの水漏れが発生してしまったのです 原因は上階の方の洗濯機ホースが外れてしまったことでした。 普段ミスをしない業者さんのミスと偶然にも上階の方のホース外れのミスが正に最悪のタイミングで重なってしまいました。 もちろん入居者さんに非はありませんし、管理会社として予想が出来ないミスではありますが こんな風に「よりにもよって・・・」となることがあるんです。 また普段からしっかりしている人に限って起こっちゃうんです、不思議なものです。 そろそろやらないとマズイな・・と思ったら相手から連絡がくる これは管理会社以外でもあるかもしれませんが 特に期限などは無い仕事だった時などに、ふと「あぁ、あの件そろそろやっておかないと、そろそろ言われるかも」と思うタイミングがありませんか。 そう思った矢先に、相手方から連絡がくるのです。 「先日の件、どうなってますか？」と 管理会社に限らず、みなさんのお仕事も多忙なことでしょう。 その中で優先順位をつけながらなんとか仕事を捌いていくのですが、この予感は的中します。 しかも、「そろそろ手をつけないとマズイかも・・」と思った正にそのタイミングで来たりするものです。 もちろん正解は「言われる前にする」なのは言うまでもないのですけどね。 ちなみにこの現象ですが、２つの要因があると思っています。 ある程度予測が出来ている 期限を決めていないから 「ある程度予測が出来ている」については、自分自身、心の中で相手の要求の度合いが測れているといえます。 「あの人の感じなら、そろそろ言われるかも」という予測が当たっているのです。 そうでなければ「ある日突然言われた」という感想になるはずです。 ですから、言われてしまった以上ミッションとしては失敗かもしれませんが、相手の心情や感覚を掴む能力自体はあることでしょう。 その能力を出来るだけ前倒しすることで防げることでしょう。 もう一つの「期限を決めていないから」というのも多いにあります。 期限がないからこそ、後回しにしてしまったりします。 また期限が無い為、相手との時間間隔のズレが発生してきます。 あなたにとっては「早い」が相手にとっては「遅い」ということもあることでしょう。 こういった現象が多いという方にはぜひ「期限を無理やり決める」というのもおススメです。 先ほど言った通り、「ある程度予測が出来ている」というからには能力がある程度あることでしょう。 そこで期限を決めてしまうことで「ここまでにやればいい」という期限を相手と共有するのも一つです。 どうせこのタイプは期限は守れるタイプでしょうから、決めてしまえばお互いにストレスが無くなりますからね。 実は記憶に残りやすいだけ さていかがでしょうか。 ここまで書いておいてなんですが、大体は「記憶に残りやすいだけ」だと思っています。 悪いことが続いた時やタイミングが悪かった時などは記憶に残りやすいですからね。 また、最後の方でも少し触れましたが、経験などが蓄積されて、仕事のスキルが上がっていくと悪い予感というのも的中するようになります。 それは意識的にも無意識でも「このケースは悪くなりそう」という予測が立ってくるのです。 そしてそれが当たると「悪い予感は当たる」となってしまうのかもしれません。 悪い予感が当たるというのは、裏を返せば最悪の事態を想定出来ていると言えるのではないでしょうか？ そう考えると、悪い予感が当たるというのは仕事の精度が上がっていると捉えてもいいかもしれません。 いずれにしても、我々に出来ることは「未然に防ぐ」為に事前に手を打っておくことだけです。 それでもやってくるこの管理会社「あるある」に果敢に立ち向かっていきましょう。
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事故物件の供養(御祓い)とは？ ～必要性・費用・タイミング・証明・効果など～ 余談で家賃の結果も
事故物件と供養について 今回は事故物件が発生した場合の供養や御祓いについて、管理会社の立場からご紹介してみようと思います。 https://lotushome.jp/blog/3928/ まずは事故物件の定義や告知の義務については過去記事を 事故物件とは俗称で、不動産の専門用語としては「心理的瑕疵物件」と呼んでいます。 この心理的瑕疵物件は人が亡くなったことだけを指す言葉ではありません。中には反社会的勢力の拠点が近いなどの違った要因も含まれます。 要は「人によっては気にするかもしれない」事情を指しています。 建物や部屋は機能的にも問題なく使えるが、過去の経緯を知ったら気分が良くないや不安が生じる。などの場合ですね。 この内、今回は人が亡くなったお部屋を対象として、お部屋で供養や御祓いをする場合についてお話してみようと思います。 お部屋で人が亡くなったら全て供養やお祓いをした方がよいのか？という問いには「告知事項該当するような場合だけでよい」と思っております。 ちなみに私は個人的には無宗派に分類されるであろう感覚です。特定の宗教や宗派を推すこともなければ、どんな信教でも自由だと思っておりますので、宗教観のお話は今回はしません。 この供養や御祓いをする場合の詳細について体験談とともにご紹介しましょう。 供養やお祓いは必要か？ まずは事故物件への供養やお祓いの必要性についてお話していきましょう。 私は先ほども書いた通り、無宗派です。しかも幽霊の存在も信じておりません。 そんな私ですが、事故物件での供養やお祓いは 絶対にやっておいた方がいい と思っています。 もちろん後述する通り、費用が発生することは間違いありませんが、やった方がよいと思います。 特に私と同じく無宗派や幽霊などの存在を信じていない方でも「やっておいた方がよい」と思います。その理由としては リフォーム業者や不動産業者のため 次の借主への説明 自分自身の気持ちの問題 売却時のため それぞれ簡単にご説明しましょう。 ①リフォーム業者や不動産業者のため これはそのままですが、特にリフォーム業者や大工さんは人が亡くなった物件はお祓いなどしないと入ってもらえない方もいらっしゃいます。 大工さんや業者さんは特に縁起やゲンなどを古くから気にする方が多いものです。 また、不動産業者は慣れているものの、状況や死因などによっては気が引けるというのも理解は出来るものです。 お祓いをしたから告知事項などが消えるわけではありませんが、入ってくれる方たちへのせめてもの気遣いとしておススメします。 ②次の借主への説明 これもお祓いをしたから気にしなくなる。といえるほどの効果はありません。 事故物件に住む方というのは、本当に気にしない方だといえます。 少しでも気になる方は正直おススメしません、家賃が安いという理由もあるのかもしれませんが、経験上「気になるけど安いから我慢する」というタイプはあまり見たことがありません。 それでも重要事項の説明時やご紹介時に「亡くなっていますが、その後お祓いはしております」と伝えると一様に安心していただけます。 事故物件になってしまった事実は変えられませんが、次の入居者さんに不安などを残さない為にもやっておいて損はありません。 ③自分自身の気持ちの為 自分自身の為というのは気にする方だけでもいいのかもしれません。 私も無宗派で幽霊の存在は信じていませんが、お祓いに立ち会うと不思議と気持ちが晴れる感覚があります。 私は常々「亡くなった方が後片付けなどを行った人を怨むようなことはしない」と思っています。 それでもお祓いなどに立ち会うと亡くなった方も安心してくれたかな。と思ったりします。 オーナーさんの立場からしても「今まで住んでくれたのだから」という気持ちでやっておくと、自分自身のためというのは、あながち無視できないかもしれませんね。 ④売却時のため 正直、これが一番の理由かもしれません。オーナー目線で見ると、お祓いというのは気持ちの問題であることには変わりはありません。 しかし、いつか物件を売却する時などには大きく効果があると思います。 告知事項の回では触れましたが、最近の売買では過去の出来事などをしっかりと説明することが多いものです。 また告知事項を故意過失で伝えないと売却後に契約不適合責任を負わないとも限りません。 心理的瑕疵物件であることは売却時に伝える必要があるでしょうが、この時にも「当時、しっかりと対応してお祓いもしました」という記録が残っていれば、売却時の評価はそこまで損なうことはないでしょう。 また購入者目線になると、事故物件になってもしっかりとお祓いなどをするしっかりとした所有者なんだ。 そんな人が持っていたのであれば、良い管理状態かもな。という印象にもなり、プラスの材料になることでしょう。 不動産売買のうち、賃貸物件の売買においては「心理的瑕疵」というのは説明はせねばなりませんが、その対応次第では物件のメンテナンス履歴同様、馬鹿には出来ません。 費用について 次に費用面をご説明していきましょう。 その前によく聞かれることとして「事故物件の供養やお祓いはお寺か神社か？」ということを聞かれます。 これについては、神社とお寺の供養や御祓いの立場や意味合いを理解して選ぶ必要があります。 私がこれまでにお坊さんや神主さんに聞いた内容として 神社のお祓いは「その土地やお部屋でお祓いをすることで、土地や空間を清めて、今後暮らす方の平穏や幸せを祈願する」という意味合いが強く お寺の供養は「亡くなった方が負の感情を持ったりしないように、故人を供養したり成仏してもらう」という意味合いが強いようです お寺の供養は故人の霊を供養という意味合いが強く、神社は土地やお部屋を清めるという似て非なるものだと思っています。 お話を聞く限り、お寺の方はあくまで故人に対してであり、神社は土地や部屋に対してという感覚です。 もちろん、どちらが良い悪いというのはありません。ご自身の考え方次第でしょう。 費用面の説明に戻ります。 費用面では神社とお寺での違いはほとんどありません。費用相場は地域や神社やお寺とのお付き合いにもよるのですが、とはいえ相場もあるようです。 費用はおおよそ２万円～１０万円程度となります。 幅が随分とある印象ですが、これは亡くなり方により増減することがあります。 自然死であれば下の方ですが、自殺、殺人などになると費用面も増加していく傾向にあります。 亡くなった人数や建物全体や土地など範囲が広くなることでも増加していくことがあります。 いずれにしても、お寺や神社にお願いする時に死因や現在の状態、範囲などを聞かれますので、しっかりと説明し、前もって費用面の相談をしておきましょう。 個人的には土地やお部屋を清めて、今後の方の平穏や幸せを祈願するという意味合いが強い神社にお願いすることが多いものです。 ご自身で手配する以外であれば管理会社に聞いてもらえれば、対応してくれることが多いことでしょう。 供養や御祓いをするタイミング 次に供養や御祓いをする時期についてご説明します。 これは若干、現場の要望とズレてくることがあります。 現場に入る方は「先に供養やお祓いをして欲しい」となることでしょうが、あまりにお部屋に痕跡や匂いなどがある場合は、供養やお祓いを引き受けてもらうことは難しいでしょう。 というのも、事故物件の内容によりますが、事故物件の後で特殊清掃が必要な場合があります。 特殊清掃というのは、人が亡くなった結果、お部屋の損傷が激しかった場合に入る清掃です。 具体的には血痕や体液、場合によっては発見が遅れてご遺体の損傷が激しいなどの衛生面や匂いなどが強い場合に行う清掃です。 このような状態の場合、入る業者さんは先に供養や御祓いを行って欲しいと要望があるかもしれませんが、現実的にはこの段階ではお坊さんや神主さんは対応が難しいことがほとんどです。 その為、このような状態の場合は特殊清掃業者に依頼し、痕跡が無くなる程度までの回復をする必要があります。 そして、損傷個所があらかた無くなった段階で依頼することになります。 こちらも事前にお寺や神社に相談のうえで対応していきましょう。 また、入っていただく業者さんにも事前に相談することは言うまでもありません。 黙って依頼しても、業者さんは分かるものです。仮に黙って依頼したとしたら、今後の依頼を引き受けてくれない可能性もありますし、業者さんへの敬意不足と取られても仕方ないものです。しっかりと正直に相談しましょう。 お祓いで準備することや当日すること ここまでの準備が全て終わり、いざ当日になった場合の対応をご説明します。 今回は神社でのお祓いを例にしますが、お寺でも大差はありません。 まず、当日こちらで準備するものを事前に聞いておきましょう。 神社にお願いした場合、お供えものをこちらで用意しなければならないこともあります。 お酒(清酒)、お米、塩(粗塩)、水、果物や野菜などになりますが、こちらは神社側で用意してくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。 また神社にお願いする場合はお金は「初穂料」として準備しておきましょう。 服装ですが、一般的な喪服であれば一番良いでしょうが、地味なスーツやスラックスにシャツなどで、カジュアル過ぎないものであれば良いと思います。 当日、時間は１時間ほど見ておけば十分だと思います。 準備から終了まで合わせても３０分～１時間程度で終わることでしょう。 また、大事なこととして お祓いしてもらったことを証明できるようにしておきましょう 神社やお寺によっては「お祓い証明」や「供養証明書」を出してくれることもありますが、そのような証明書が無い場合は 写真や動画にて記録しておきましょう お祓いや供養は形が残るものではありませんし、本来証明するようなものではありません。ですが、だからこそ証明するものを持っておけば先々の不安を解消することに役立つからです。 月日が経った時に、取引の相手方となる買主や借主から「お祓いした証明はあるのか？」という疑問に答えるには、証明するものを持っておいた方が無難です。 冒頭にある写真もその為に撮影したものです。 ここで注意すべきは 写真や動画を撮影することを神主さんやお坊さんに前もって許可を得ておく この時も事前に神主さんに 「お祓いを行った証明として撮影してもいいでしょうか？」と確認しました。すると 神主さん「祝詞の最中などでなければ結構ですよ」と快く対応してくださいました。 くれぐれも無断で撮影などはしてはいけませんよ。 個人的には動画までは必要ないと思っておりますので、この時も写真だけ撮らせていただきました。 後は神主さんやお坊さんの指示にしたがい、粛々と故人のご冥福をお祈りすることです。難しいものはありません。 一通り供養やお祓いが済むと神主さんやお坊さんから儀式の意味などの説明があったりしますが、その中でも心に残っているのは 「この場所に次にお住まいになる方の平穏や幸せを祈願しています」という言葉です。 私は信心を持ち合わせていないのですが、なんだかお部屋全体が清らかな空間になったような気がしました。 また、心の中で故人の方へのこれまでの感謝や旅立ちに立ち会ったことに対する、何ともいえない感情になりました。 事故物件のその後と思うこと ちなみに、今回の写真のお部屋は自然死により亡くなった方のお部屋でした。 発見もそこまで遅くはありませんでしたが、経年劣化もあった為、お部屋自体は壁紙や床を張り替えた程度のリフォームでした。 そして気になるかもしれませんので、家賃の下落はというと 以前の方より少し高くなりました もちろん、事故物件としてしっかりと告知もしておりますし、お祓いしたこともお伝えしています。 以前の方が長くお住まいだった為、どちらにしても原状回復をしなければなりませんでした。 お部屋をキレイにしたことと、お祓いをしたことで、次の入居者さんは「気になりません、十分です」とのことでした。 自然死であったことも要因でしょう。 私は賃貸管理に携わるものとして常々思っていることがあります。 霊というものは信じていないが、仮にいたとしても故人の後始末や次に入る方を怨むような人はいないだろう と そして、私も皆さんもいつの日にか、人間として生まれた以上、必ず人は亡くなってしまいます。 同じ人として、亡くなった方を化け物扱いしたくはありません、縁あって住んでいただいた方ですからね。 お祓いや供養というのは感情としても、実際の運営上でも、しておいた方がよい。 ということがお伝えしたかったことのです。
