継続する違法駐車に
違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。
大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。
入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。
来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。
今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。
掲示物に写真を載せよう
結論からですが、冒頭の画像のように
違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう
え？これだけ？と思われた方
そうです、これだけで効果が全然違います。
通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。
これは効果が薄くなります。
恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。
ところが写真が掲載されていると明白です。
ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。
視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。
定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。
写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。
そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう
写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。
ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。
作成する時の注意
とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。
注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。
目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。
①ナンバーを隠す
まずはナンバーは隠しましょう。
そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。
車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。
ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。
しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は
最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る
写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。
②過度な制裁や脅し文句を書かない
みなさんも街中で見たことがありませんか？
違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言
実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。
私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。
しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。
昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。
本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。
そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。
脅し文句を使わずにただ淡々と
「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」
これだけで十分だと思います。
「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください
警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。
少しの手間を惜しまない
今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。
苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！
ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。
賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。
「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。
小さなことからコツコツと
こういった仕事を日々していきたいものです。
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【閲覧注意】ＶＳゴミ屋敷② 問題解決とリフォーム編
費用の問題や解決までの道のり 前回の記事はこちらから https://lotushome.jp/?p=3425 帰ってきた入居者の目的とは 一人ゴミ屋敷で立ちすくむ私、すると玄関のドアが空き誰かが入ってきました。入居者が帰ってきたのです。音信不通となっていた入居者です。 私は現状の確認と今後の方針や希望を聞くと入居者は答えました。 既に次のお部屋は探して契約も済んでいる明渡しまでに少しずつ片付けようと思っていたしかし、精神的にも参ってしまい、中断した連絡したのだから、もう少し時間の猶予が欲しい手持ちのお金もないゴミに見えるが、必要な物なので捨てないで欲しい身内には迷惑を掛けたくないから親族には連絡をしないで欲しい連絡があったのは気づいていたが、どうしようもなく無視したついに疲れ果てて、少し寝ようと思って帰ってきた どうでしょう。みなさんはこの言い分を聞いてどう思うでしょうか？ 「放置しても仕方ないのだから何とかしろよ」「この期に及んでまだ身内に迷惑掛けたくないとか図々しい」「責任感が無い」「この部屋のどこで寝るんだ？」「次の部屋も借りているのに、なんで放置してるんだ」 色々な感想をお持ちでしょう。私もそう思います。しかし、ここでこの入居者を罵倒して動かそうとしてもハッキリ言えば無駄です。こういった人たちを無理に動かそうとすると解決はどんどん遠ざかっていきます。私は管理会社として数々のトラブルを解決してきました。そして色々な人を見てきました。経験上この入居者は 人生のカーナビ非搭載タイプ です、これは私が心の中で人を分類しているのですが、勝手な呼び方です。 そう、先ほどの言い分には何一つ合理性や責任感、解決までの道のりがありません。自分の願望だけなのです。 これはどういうことかというと 本来やらないといけない、叶えたいことはあるが、どう行えばいいのか道筋を自分で設定できないのです このタイプの人は「片付けないと大変なことになる」は分かっているのですが、その方法を設定できません。またこのタイプの人は何とか無理して方法を選択しますが、その選択が間違いであることがほとんどです。もしくは決断できずにズルズルと事態を悪化させてしまいます。 あたかも人生という長く、道順も複雑な道をカーナビ無しで突っ走る車のようです。どんどん迷ってしまい、最終的に行き止まりになってしまいます。 ですから人生のカーナビ非搭載タイプと心の中で勝手に呼んでいます。 このタイプの対応は以下の通りです。 正論をぶつけて行動させようとしない早く行動しないと更なるリスクが来ることを理解してもらうまだ間に合うことを伝え、「少しだけ」安心させる意見は聞くが採用しない、任せないこちらの提案を採用することが、最良であることを理解してもらう決断はその場でしてもらう このタイプは「しなければならないこと」は分かっているのです。しかし出来ません、そしてなぜか願望や希望は強い傾向にあります。頭ごなしに正論などをぶつけて「解決」を求めると思考回路がショートしてしまい、連絡を無視したり、問題を放置してしまいます。ですから、意見や願望、希望はまず聞いてみます。しかし決して採用したり、任せてしまってはいけません。共感して落ち着いたところで、次の手です。この方達は結局のところ「最良の決断」を欲しています。自分も解決したい気持ちはあるのです。出来ないだけです。プロとして、今後進んでいく道をしっかりと話して理解してもらうのです。例え本人の希望や願望が全て叶わないということが分かっていても・・その為簡単には納得しません。そこで「放置すると今後とんでもないリスク」があることも理解して貰わねばいけません。そして、決断は持ち帰って考えさせることは得策ではありません、また間違った決断をしてしまいますから。少し強引に思われるかもしれませんが、本人の為にも実は最良の結末を迎えます。そして迎えさせる知識も必要です。そこまで話すと大体こちらに決定権を委ねてくれます。正直、このタイプはこれが最短です。今回の入居者も正にこれで上手くいきました、時間は多少掛かりましたが以下の通りになりました。 必要な物を明日までに出す明日までに出せない物はゴミとして処分する自力で片付けは不可能なので業者に任せる処分に掛かる費用は名義の賃借人と話して決める期限を守れない場合は損害賠償の対象となる 当初は「自分で片付ける」「必要な物ばかりだから捨てるな」「もう少し時間をくれればいいだけ」と抵抗していました。しかし「このままでは契約違反である」「次の入居者が控えており、引き渡してもらえないなら損害賠償の可能性がある」「自力では到底無理な量である」「このまま放置して負債を抱える位であれば処分してもらった方が金銭的にもマイナスでないこと」「必要な物は明日まで猶予をあげること」 以上を理解してもらい、最後は「こんな風にしてしまい、すみませんでした、よろしくお願いします」と部屋を出ていきました。 そして、この顛末を本来の名義人に話しました。今回は名義は名義人であることから撤去処分費から原状回復の費用も名義人に責任があることを伝えました。当初は「なんで自分が費用を払わないといけない」「入居者に払わせろ」となりましたが、・契約名義が自分であること・又貸しをしてしまったこと・長引くと更に損害が増えること を話して納得してもらいました。また物件のオーナーにも報告すると「まずは次の入居者さんに迷惑が掛からないように急いでお願いします」との返答。 さあ、片付けますよ！ 【若干閲覧注意】まずはゴミを出してリフォーム前に清掃 これの１０倍以上のゴミがでました。次から次へとトラックへ積み込んでいきました ここからはスピード勝負です。まずは馴染みの便利屋さんに連絡し、ゴミ処分の見積りと日程を出してもらいます。費用も出来る限り圧縮してもらうようにお願いしました、何より名義人の方が払うことではありますが、少しでも負担を和らげてあげたいのです。その為、片付けと清掃を別の業者でお願いすることにしました。まずは片付けです。総勢５名ほどのスタッフが来てゴミをまとめてトラックへ積み込んでいきます。全然減りません。それだけゴミの量が凄まじい。 やっと床が見えてきました、しかし食品や水の汁が床にこびりついています。虫も湧いていました その他の画像はこちら 玄関もやっと通れるようになりました 荷物であふれた洗面室 トイレは比較的キレイでしたが、今回のリフォームでウォシュレットを付けることに 一番損傷の激しいＤＫ 居室も弁当ゴミの影響でシミが多数です 畳はシミも匂いもあり、到底使える状況ではありませんでした エアコンは既に故障していました。経年なのかは分かりません リフォーム前に匂いを取る とりあえず物をお部屋から片付けてもらいました。ここで清掃を入れます。リフォーム前に清掃を？と思われるかもしれませんが、とにかく匂いがキツイのです。職人さん達をこのお部屋に入れる訳にもいきませんし、そもそもこの匂いを取らずにリフォームしてしまっては、見た目はキレイで臭い物件です。まずは仮清掃と匂いを取る専門業者にお願いします。仮清掃後がこちら 床のシミも大分落ちましたが、やはり完全には落ちません 浴室は汚れだった為、ある程度キレイにこれでもう一度清掃すれば大丈夫でしょう 洗面脱衣所も綺麗になりましたが、床と壁紙、洗面台は交換することに 床の損傷は想像以上でした 畳は処分することに、新調することにしました キッチンはあの汚れが嘘かのようにキレイになりました まだ多少の匂いはありましたが、これは壁紙に染み付いてしまっている為です。 リフォームしよう オーナーとも協議し、今回はリフォームをお願いしました。 壁紙は全張替え床は損傷部分を研磨し下地処理をして、表面をフロアタイル仕上げ洗面台は経年劣化もある為、新品へ交換 壁紙も床も張替え、匂いも全くなくなりました 床を削り、下地補修します。幸い下地まで損傷は及んでいませんでした。 リフォーム後 凄まじい状態だったＤＫも綺麗に 和室も壁紙とフスマなど張替え、この後に新しいキレイな畳が入りました。 洗面台は新品へ交換し床も張替え トイレも同様に 天井には落ち着いた色の壁紙でアクセントに 写真ではリフォーム途中でしたが、既に匂いや汚れもなく、施工後に再度ハウスクリーニングを入れて、無事成約済みの入居者さんへ引き渡すことができました。実質１０日で片付けからリフォームまで終えることができ、ホッとしました。 費用はいくら？負担はどうなった？ リフォーム内容としては以下の通りでした 壁紙全張替え 全部屋の天井壁床貼替え フロアタイル和室畳交換×６畳洗面台交換脱衣所床ＣＦ交換ペーパーホルダー交換襖張替えエアコン交換 １台 合計で税込６０万円で済みました。そして契約名義の方の負担は４５万円（税込）となりました。洗面台の新品へ交換やエアコンの交換は賃借人に負担させることはできません。しかし、ご覧いただいた施工内容でこの値段はかなり安価に済ませることが出来たと思います。契約名義人の方が自身で他社の施工店に見積りを取ったところ、原状回復だけで１００万円を超える見積りだったことを考えるとかなり安価に済ませることが出来たのではないでしょうか。オーナー自身の負担手出しでグレードアップ分程度となりました。名義人の方に取っては痛い出費となりましたが、他社に比べれば負担も少なくすることが出来ましたので、お支払いもすぐに対応していただきました。しかし、この負担とは別にゴミの撤去処分費を支払うこととなってしまいますので、総額では８０万円前後の支出となってしまいました。少なくなったとはいえ、かなりの費用となりました。 名義貸しや又貸しはやめましょう 今回はオーナーや同業者向けに書いた記事ではありますが、賃借人のみなさんが見ていたら教訓はただ一つです。 名義貸しや又貸しはトラブルの元！絶対にやめましょう 当社としては次の入居者もスムーズに入居することができ、オーナーもリフォーム費用の負担が最小限に済んだことで結果としては無事に乗り切ることができました。このお部屋に関しては後１０年ほどは簡単なクロス補修程度で済むことでしょうから。しかし、契約名義人の方はこれまでの家賃負担額だけでなく、退去時の費用も払うことになり(今回の費用を実際の入居者に請求するようですが・・・)かなり痛い目を見てしまいました。 さて、いかがでしたでしょうか？もし対応を間違っていたらオーナーは全額自己負担などの憂き目にもあってしまったこのケース。無事終えることができ、ホッと一安心でした。 あまり実際の写真を見たことが無い方もいるかもしれないと思い、今回は実際の写真を掲載しました。ちなみに時系列や細かい点などはフィクションも織り交ぜてありますが、肝心な部分は実際の事例です。 このレベルの対応は非常に稀ではありますが、対応を間違うと全員が不幸になってしまいます。管理会社としては、これからの家賃を担っていただく次の入居者と落ち度のないオーナーは絶対に守らなければならないものです。もちろん、落ち度のあった名義人の方も入居者にとっても、最良な解決方法を提示できるように努めておきましょう。
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【閲覧注意】ＶＳゴミ屋敷① 実際の写真と対応
心の準備をしてから見てください。リアルなゴミ屋敷発見→又貸し解決→原状回復の全てを公開 解約の通知から全ては始まりました ※時間も経過しており、多少のフィクションも織り交ぜております ある日、当社の人気物件であるマンションから解約通知がきました。いつものように手続きを進めると【第一の矢 又貸し】「名義は自分だが、住んでいるのは別人です」とのこと。契約違反ですね、通常であれば契約解除となってもおかしくない状況です。しかし、解約申請をしてきている現在では契約解除も最早効果もないところです。とりあえず概要を聞くと「当時お部屋を借りたいという友人がいた。しかし本人が借りることが出来なかったので自分が借りてあげた」「しかし、本人も家賃を払えなくなったとのことで立て替え続けてきたが限界がきた」嫌な予感しかしません・・・現在まで、家賃の遅れはありません。近隣住戸からの苦情等もなく、表面上は普通の賃借人でした。そして、名義人の方が鍵も持っており、実際の入居者も解約に合意していることから通常の解約申請を受け付けることにしました。こんな目に合うとはこの時は予想もしませんでした。 ちなみに物件の概要です 間取りはこんな感じです。エレベーター付きのマンションです。オーナーも賃貸経営の上手な方で、空きがでると必要な修繕を素早く行っていただける方で、物件自体も満室を維持している物件でした。入居当時のビフォー写真が以下の通りです、 ＤＫです 玄関 洗面脱衣所 浴室 トイレ 居室 隣の和室も畳の表替えもし、キレイな状態での引き渡し キッチン キレイな状態で引き渡しをしております。 ゴミ屋敷×又貸し×明渡し拒否×次の入居者成約済み＝？ そして、解約申請を受け付けると募集開始です。当社では早ければ翌日には次の入居者募集のため、募集広告を掲載していきます。今回は賃借人と実際の入居者、双方とも連絡を取り、明渡し日付も確認しておりましたので募集に支障はないと思い、早速掲載しました。そして、まだ空き予定の段階で次の入居希望者を見つけることが出来ました。入居日は明渡しから２週間後を希望とのことで、まあ余程のことがない限り余裕を持てる日付でした。次の入居希望者が決まった旨を再度、賃借人と実際の入居者にも伝えたところ「明渡しは問題ない」との返答、いつものように順調に進みます。そして、解約の予定日まであと４日と迫った時に実際の入居者から連絡がありました。 「明渡しに時間が掛かるかも」 一方的に電話を切って、以降こちらからの連絡が繋がらなくなりました。 名義の賃借人に連絡をすると「それは困る、このままズルズルいって欲しくない」とのこと。当然でしょう。当社としても、次の入居者も決まっている状況、かつ実際の退去日などの目途も分かりません。これでは解約延長なども受け付けることもできません。ましてや本来は又貸しという賃貸借契約違反でもあることから、解約日にはお部屋を明渡して欲しい状況です。しかし当の入居者とは連絡も取れません、仕方なく現地へ向かいました。そして発覚するのです ドアの隙間からの強烈な異臭 私は現地へ着くと、インターホンを鳴らします。鳴ります。返答はありません。しかし、周辺には異臭が・・・「なんだこれ？」すると、玄関のドアポストが半開きになっています。私は何となくそこに顔を近づけてみました。 強烈な異臭 それも、ただ事ではないレベルです。前回の記事でも書きましたが、私は死臭というのが分かります、不動産管理会社を長くやっていると身についてしまった悲しい能力です。今回の異臭はそれに近しいのです。しかし、死臭というには少し何というか「濃度」のような感覚も違います。しかし、中で通常では起こり得ない事態が起こっていることは明らかでした。急いで当社の管理スタッフに連絡し、名義の賃借人に鍵を持ってすぐ来てもらうように要請しました。そして衝撃の光景を目にします。 閲覧注意 このあとに実際の光景をお見せします。しかし、かなり汚い部分もありますので、閲覧は注意してください。先に言っておきますが、事故物件などではありません。下にスクロールしてください。 良いですか？ 実際の室内の様子 ＤＫの写真です。足の踏み場もありません。塗りつぶしてあるのは帰ってきた入居者さんです。 ここからは各部屋の様子です。 居室です。分かりにくいのですが、実際は奥の和室に続く部分が谷のようになっていました。通路でしょう。 玄関 なぜ炊飯器がこんな所に 洗面脱衣所 ドラム式洗濯機が虚しくあります キッチン もはやキッチンと呼べるかどうか 奥の和室、畳も見えません 居室の角度を変えた写真 室内は食品から衣類まで雑多に積み上げられています なぜか多い未開封の物 部屋の隅々まで高く埋もれているゴミ 洗面台はその役目を果たせません トイレがなぜかキレイに見えてしまいます 写真には写っていませんが、中々の汚れです なんじゃこりゃ？ 室内に入ると足の踏み場はありません。やむを得ず靴のまま入ります。この時はひょっとすると中で亡くなっているのでは？という緊張も少しありました。しかし、中にはいません。そしてこの有り様異臭の正体はそこかしこに置かれている食品のゴミや生ごみであることが分かりました。しかしキツイ匂いです。かなりの年月が経っているのでしょう。５分も居たら匂いが自分に付く位の激臭！あまりの状態で撮影はしませんでしたが、冷蔵庫の中身は腐り果て、強烈な匂いです。また、水気も含んでいるのでしょうか、歩くと足に嫌な感覚が伝わってきます。洋服から家電、開けてない通販の物品、とにかく物が多い。一人で立ち尽くしていると玄関が開く音が 入居者が帰ってきたのです、そしてここから怒涛の事態へ突入します！ 続きます
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春から入居キャンペーンが好調です！
ありがとうございます。入居者にもオーナーにも双方のメリットあり 春からキャンペーンが好評です。 今年のお部屋探しも後少し、早いものでもう１２月。毎年のこととはいえ、今月は来年のお部屋探しを先に済ませておこうという方が多くご来店いただいております。皆さん、しっかりとゆっくりとお部屋を探していただき、ご希望のお部屋でご成約をいただいております。一様に「早めに決まって安心した」「本当に春からの家賃でいいとは」とキャンペーンの甲斐がありました。日々物件も増えてきております。オーナーの皆さんにもご理解とご協力をいただき、物件も増えてきました。もちろん、春からキャンペーンでも早めに住み始めることも可能ですので、これからもよろしくお願いします。
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敷金は預かった方がいい？悪い？
預かったら安心！逆になることも 敷金とは？ 今回は敷金を預かった方がいいのか、悪いのか？に管理会社として答えを出していきたいと思います。 まずは敷金とはという大前提の話しですが「滞納や原状回復の為に入居時に預けておく保証金」ですね。この敷金ですが、預かった方がいいのでしょうか？今回はオーナー目線から見たメリットとデメリットをご紹介します。当社ではほとんどの物件で預かっていません。それにはオーナーと入居者双方に「預からない方がいい」と思っての決断でした。その為、今回はその決断にまつわるエピソードをお話していこうと思います。 敷金の歴史と流れ 敷金の発祥とは 豆知識としてですが、敷金の歴史は古く、江戸時代にはその存在はありました。しかし、当時は賃貸での慣習ではなく、結婚にまつわるお金でありました。お嫁に行く女性側の親族が夫側に支払っていたお金を「しききん・しきがね」と呼んでいたそうです。そして、離婚に至ってしまった場合は夫側は預かっていた敷金、その全額を妻に返還する。というしきたりから来ているとのこと。ここからは推測なのですが、当時の女性は働いて給与を得るということはほとんど無かったことでしょう、離婚して無一文で放り出されることがないように、郷里に帰る為や当座の生活に困らないようにという意味があったのではないでしょうか。とにかく、この「万一の時の為にお金を先に預けておく、何もなければ全額を返す」という仕組みが賃貸においても都合が良かったのでしょう。それ以降は賃貸での商慣習として取り入れられていきました。そして賃貸での敷金は家賃滞納や退去時の原状回復費用が払われない為に、オーナーの保険的な要素となりました。退去時にある滞納や汚損破損させた挙句お金を支払わない借主からのせめてもの「見舞金」となっていました。そして、時は流れ、今度は敷金はトラブルの象徴となっていくのです。敷金を預かっておき、退去時は敷金を返さず、更には追加で高額なリフォーム費用を入居者に請求するという事例が相次ぎ、ついに国が動きます。そう、国土交通省のガイドラインが発表されました。これ以降、入居者と貸主は対等という線引きがされたのです。 ちなみに私は管理会社としてオーナーの味方です。管理会社というのは少なくともオーナーに儲かってもらうのが仕事であるからです。こんなことを言うとこれを読んだ賃借人さんは「入居者を食い物にする不動産会社だ！」と言われそうですが、そんなことはありません。入居者に喜んでもらうことはオーナーの利益に直結しますから本来はＷｉｎーＷｉｎの関係であるのです。ですからオーナーに儲かってもらう為には入居者に喜んでもらうというのは特別不思議なことではありません。むしろ当然の話なのです。オーナーの利益＝入居者の利益 だと本気で思っていますからご安心ください。そして、このガイドライン。制定当時はオーナーにとっては苦しいものでした。苦しいと思うオーナーもいたというのが正しい表現ですね。今まで入居者に原状回復を超えるリフォーム代まで請求していたオーナーにとっては収入元を減らされるという内容でしたから。ガイドライン制定当時、中にはわざと安い家賃を設定しておき、退去時に高額請求することで帳尻を合わせようという手口のオーナーもいたことは事実でしたからね。本来そのような不当な請求はすべき行為ではありません。しかし、このガイドラインには「曖昧」が含まれており、それが現在色々な余波を生み出すことになるのです。そしてこのガイドライン以降は敷金というのは正にトラブルの火種となってしまうのです。 曖昧だが法的には強いガイドライン 強制ではないが、実質強制。なら強制してくれればいいのに・・ ここまでは、敷金の歴史のようなものをお話ししてきました。ガイドラインが制定されて敷金のトラブルなどは減ったことは事実です。今ではほとんどのオーナーもガイドラインの定めを理解し、その範疇で適正に原状回復を行っています。しかし、そのガイドラインの存在が大きくなるにしたがって、今度はその曖昧さで別のトラブルを発生させていくのです。それは、「いかなる場合でも敷金は全額返ってくるのだ」というオーナーにとっては最早敷金の意味がない風潮になってくるのです。国土交通省のガイドラインは勘違いしている方もいますが、あくまで「ガイドライン」であって、本来法的に拘束されるものではありません。国土交通省のコメントや文章にも、「本来は契約当事者同士で決めるものであり、行政側が規制をすることは適当でない」というような文言もあるのです。しかし、現実では契約当事者で合意をしたとしても、後に賃借人が費用について訴えるとガイドラインを超えるものは請求を認めないという判例がほとんどになっているのです。そして最早法的に拘束力があるレベルとなっているのです。私見ですが、私はそれならもっと厳格に原状回復のルールを定めてほしいと思っています。「契約は当事者同士で」と言いながら実質はガイドライン通りでなければいけない。これは健全でないと思っています。これはオーナーを優遇しろ！と言っている訳ではありません。厳格に定めてしまえば、そのルールの中でお互い揉めることも無くなるだろう。と思っているからです。そして、お互いに予想外の出費に悩まされることもなくなることでしょう。入居者の方はオーナーを「金持ちで毎月家賃が入ってきてウッハウハ」とイメージしてる方が多い印象です。意外とそんなに甘いものではありません、確かに賃貸物件は利益も出ます儲かります。しかしその利益を出す為にオーナーは物件を買ってからも、中をキレイにしたり、税金も払い、原状回復の負担分も払い、税金の勉強もしたりなどと正直楽ではありません。もちろん、生まれ持ってのお金持ち意外の方は、日々節約し、一生懸命貯めたお金でリスクを負って投資をするのです。しかも上手くいけばいいのですが、上手くいかなかった場合は借金に追われるというリスク付です。私はオーナー、賃借人ともに公平に、そして業界全体でも公平になればいいと思っています。今の現状では、ガイドラインを守らないオーナーは家賃を下げることができ、そうでない正直なオーナーは一部の家賃を下げて後から請求するというオーナーに合わせて下げざるを得ません。そうすると正直で公正なオーナーがバカを見る。これが好きではないのです。ガイドラインを皆が遵守すれば家賃相場は上がるかもしれません。なぜなら家賃からだけで原状回復やリフォームをする必要があるので、今まで原状回復費をボッタくるオーナーは採算が取れません。そうすると家賃に転嫁せざるを得ません。でも、本来はそのようにする為のガイドラインなのですから、そうあって欲しいのです。そして借り手側も家賃は上がるかもしれないが、余計な請求が来ない。家賃も上げたくない、余計な請求も嫌だ！は気持ちは分かります。しかし、それでは賃貸物件を持つというメリットはなくなります。そうするとオーナーは減り、貸してが減れば競争原理も働かず、それこそ家賃は上がってしまいますからね。たくさんのオーナーが借り手に選んでもらえるように競い合い、家賃だけで原状回復やリフォームなども行うことができ、そして利益も出る。この正しいサイクルに入ればいいなと本当に思います。 敷金を預からない方がいい そんな昨今の為、相談に来られるオーナーへは「敷金は預からない方がいい」とアドバイスしています。いくつか理由があります。 敷金を預かると退去時に「敷金は全額返すのが当たり前」というスイッチが入り、入居時に約束した通常の内容も反故にしようとする人がいる当社は預かった敷金をオーナーにすぐ送金する関係で、返還する時にオーナーが忘れていると予想外の支出となる会計処理上の手間を省ける家賃の滞納については保証会社を原則としているため、今では心配がいらなくなった敷金が無い分、借り手の契約金額が少なくなり、入居付けで有利になる敷金を預けている人はお部屋の使い方がラフになる傾向も！そして「敷金預けてあるからその範囲で済む」と上限の認識になる場合もあり、「退去時に請求されないようにキレイに使おう」という意識が減る印象も このように昔とは違う価値観が浸透してきて、敷金に対する感性も変わってきています。滞納については保証会社の加入があれば大体１２か月分以上は保証してくれます。敷金の額よりも多いです。他にも、昨今インターネット上では「あなたの敷金取り戻します」「敷金が全額返ってくる方法教えます」と敷金返還ビジネスなども盛んです。正直私は弁護士などの法的に資格がある人以外が、そのような仕事をすることがあまり好きではありません。オーナー側の立場にあるからというのもありますが、本来はオーナーと入居者だけでお互いが納得できる範囲の約束をお互い守ればいいのですから。そこに、法的な資格も特になく、更に無償でやるというなら全然いいのですが、結局は入居者からお金を貰う訳ですからね。本来そのようなもめごともなければ一番いいのですから。 とはいえ地域の商慣習もあるので ここまで読むと「オーナーは今から家賃だけでやっていくのか・・・」と思われた方もいるかもしれませんが、少しお待ちを敷金は以上の理由で預からない方がいいとお話ししましたが、預からないにしてもその他の費用を全く請求してはダメという訳でもありません。それは、不動産賃貸業というのは各地の商慣習というのがかなり色濃く関係します。 代表的なものは 関西圏では敷金の額が２ヶ月~３か月と多め関東では礼金制度が多いが上限も２ヶ月程度関東では更新料が家賃の1カ月程度関西圏ではエアコンは賃借人が持っていく九州は敷金礼金ともに少な目関西では昔は礼金の代わりに敷き引きが多かった など、今はどうなっているか分かりませんが、地域によって商慣習といのは様々です。ちなみに私たちの会社のある鹿児島県では敷金はあっても１か月、礼金の習慣はあまりありません。その代わり、ハウスクリーニングや鍵交換費用などは別途請求というパターンが多いものです。これはどちらがいいという訳ではありませんが、少なくとも九州では「礼金や敷き引きなどはしないから、必要経費を別途払ってくれたらいいよ」ということです。礼金を払うことなどに比べたらまだ納得しやすいかもしれません。そして、このハウスクリーニングなどもガイドラインでは本来オーナー負担が望ましいとなってはいます。しかし、裁判上の判例でも「賃借人がガイドラインの範囲でない特別な負担を負う事を理解しており、暴利でないなどの客観的事実があれば請求することは認められる」というような主旨でオーナー側の言い分が判決でも認められています。現在、私たちの会社でもハウスクリーニングや畳がある場合の表替え費用などはしっかりと説明し、退去後にご請求しています。しかし、今年１年で数百件の退去精算を行いましたが、請求額で揉めたりすることは基本ありません。退去精算で揉めて裁判など起こされたこともありません。私たちは基本ガイドラインに準拠して退去精算を行っていますので、例えば「通常の油汚れが付いたキッチンの壁紙」「ポスターの画びょう跡」「経年変化で日焼けしたフローリングや壁紙」「ベッドの足跡がついてクッションフロア」などは当然請求しません。しっかりと法律やガイドラインを理解し、入居者さんにもしっかりと説明する、そしてガイドラインを逸脱するような不当な請求はしない。これで大体揉めるようなことは防げます。そして、長期的に見るとこれが一番オーナーの収益の為でもあるのです。必要な経費は敷金礼金なども取らない代わりに少しは負担してもらう。退去時も不当な請求をしない。そして、それをしっかりと反映させた契約書を作り、双方納得のうえ契約をする。基本中の基本ではあります。こういった地域の商慣習に合わせ、しっかりと法律を理解して契約書に反映させることで、暴利（不当に高い）でなければ運営に必要不可欠な経費も認められます。今後も敷金や原状回復費に対する風当たりは強くなっていくことでしょう。敷金を預からないことで得られるメリットはたくさんあることをお伝えしたかったのです。そして、預からないことで損する訳ではないことも知って欲しかったのです。
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リフォームでのオーナーの騙し方 ~見積りのマジック~ 賃貸物件編
相見積だけで本当に大丈夫？騙し方のテクニック公開 賃貸経営に欠かせないリフォーム 騙されない為には？ 先日、ある不動産会社のスタッフから依頼を受けました。その内容とは「自分の持っている賃貸物件のリフォームをやってもらえないか？」とのこと。当社は私を含め、リフォーム会社での経験があるスタッフもいる為、物件のリフォームも直接請け負っています。自社でやる理由は単純に「自分達でデザインして発注すれば、質が良くて安くなるからオーナーの為になる」それだけです。リフォーム会社さん主導で素敵なリフォームになることももちろんありますが、実際に賃貸管理を行っていて、「これはお客様に喜ばれる」「成約率も上がる」などのメリットをしっかりと反映しやすいので、そうしているのです。いい物件になれば成約率も上がってオーナーも嬉しい、そして管理会社の私たちも嬉しい。ということですね。 そのことを知っている同業者の方から自分が所有している物件のリフォーム依頼がありました。丁度手も空いていたことから、どの程度のリフォームをしたいか？などを聞き、見積りを出しました。 その後、しばらくして返答がありました。 「ロータスホームの見積りは高いですね」 おっと！あまり言われたことが無いだけに少しだけ心外でした。 私が作る見積りは通称「分離発注」と呼ばれる方式を取ります。これは、リフォーム会社に丸投げでお願いするのではなく、業種ごとに職人さんを呼び、日程をこちらで調整するのです。資材も自分たちで拾い出して資材屋さんに直接発注したりもします。その為、一括してお願いするよりもコストが安くなります。お願いする業者さんとしても何度も現場調査にいったり採寸しなくても良い、資材を自分達で運ばなくてもいいなどのメリットがある為、請けてもらうコストが抑えらえれるのです。現場に当日行けば必要な物や他の職人さんとの調整も大体終わっている為、手間が省けるなどのメリットもあるのです。そんな見積りだったので、あまり相見積などでも負けることが少なかったのです。参考と勉強の為に「ちなみに他社さんのはどんな感じだったのですか？」と聞いて見せてもらいました。そして、その他社の見積りを見せてもらったところ 同業者でもこんなのに引っ掛かるのか という内容でした。今回はリフォームを発注するオーナーさんへ向けての見積りのマジックや手口などを踏まえて、賢いリフォームになる助けになればと思います。 業者は見られるポイントを知っている まず、その時に言われたのが壁紙の単価でした。「ほら、A社さんは平米単価が安いんですよ」確かに、そうですね。単価「は」安いですね。しかし、それは他の工事に乗っけられてるからでしょうね。しかも肝心の平米数は私の見積りよりも大分多く、合計金額では大して変わりもしないものでした。 そう、今回は水周りも絡む工事でした。その為、壁紙の単価は安く見せる為に当社よりも２００円前後安いものでした。 しかし、それ以外の工事はちゃんと計算すると私の倍以上の単価です。しかも、他の工事内容も正直お粗末な内容でした。見た目は多少良くなるでしょうが、本質の貸すという部分までは到底いけないものでした。しかも、私の見積りを渡して相見積を作ってもらったとのことでしたが、その内容も巧妙に変更してありました。 例えば独立洗面台の交換であれば私の見積りは「独立洗面台の単価と取替え工事」とシンプルな２項目にしたりしますが、その業者では「独立洗面台+配管材料+工事手間+配管移設費+養生材+産廃処分費+諸経費」とたくさんの項目があり、そこに少しずつ金額を乗せていきます。確かにそうすれば一つ一つの項目では安く見えますからね。 ここで何が言いたいのかと言うと 業者は突っ込まれそうなポイントを知っている 例えば壁紙の単価などは本当にそうですね、ネットで検索すれば大体の単価というのは出てきます。そしてその単価を安く見せておけば「安くていい業者」と映る訳です。そうしておいて、他の部分で利益を取ればいいという考えなのです。 私は業者が利益を取ることが悪いと言っている訳ではありません。人が動く以上利益が無ければやっていけません。そして、従業員にもしっかりと給与を支払い、いい仕事に繋げるためにはある程度の利益が無ければいけませんからね。しかし、世の中には見積りの表面上は立派だが、仕上りや他の部分がおろそかになることを「分かって」言わない業者、隠す業者がいるのも事実です。それはあまり良いこととは思えません。正当な見積りで出来ることは出来る、出来ないものは出来ないとハッキリしていればいいのです。そしてそれに掛かる経費や利益というものは正直に出せばいいと思っています。要は聞こえのいい見積りで仕上がりが残念になったり、安物買いの銭失いにならなければいいのですから。しかし、同業者でも引っ掛かる位ですから皆さんも覚えておいて損はありません。 ありがちな手口 見やすいポイントだからこそ恰好の餌食になる お客さんが見やすいポイントはこんな感じでしょうか 壁紙の単価 足場の金額資材の単価工賃（人工）値引き額 これらは私自身も良く言われます。そして、言う側も言いやすいのです。なぜかというと、単価として一般的に認知されている項目だからですね。インターネットなどでも平均単価というような内容で広く調べることが出来るからです。そしてだからこそ「ここだけ誤魔化せれば後は大丈夫」と思われやすいのです。 ちなみに誤魔化す手法としては お客様としても自分が知る単価より安い業者なら「他の項目も安いんだろう」と思ってしまうのです。 壁紙なら 平米（㎡）ではなくメートル（ｍ）で出す足場の金額なら塗装や塗料に上乗せする資材の単価は工賃や部品を分ける工賃なら作業工程を分ける値引き額なら最初の金額を高くしておく 単純に思えますが、それらを見抜くことが出来るでしょうか？細かな部品の単価や工程の理解など正直難しいものです。 そして、見積りには統一した書式というのはありません、各社様々な方法で出してくるので色々な誤魔化し方が出来てしまうのです。とはいえ、書式を統一して欲しいと言ってもそれは難しいでしょう。なぜなら、工事に対するスタンスは各社様々なのです。例えば少し不具合が出た場合、次の２社はどちらがいい業者でしょうか？ A「今回の工事ではコストは上がるが、隠れた部分のリスクも工事をして、今後長期間のリスクを取り除く工事をしてあげたい」B「今回の工事では隠れた部分のリスクはちゃんと説明して、納得してもらえるなら不具合の部分のみを改善して、コストも抑えてあげたい」 どちらも良い業者だと言えます。そう、どこに焦点を当てるかによっても工事内容は変化します。その為、全社に統一した書式というのは正直難しいでしょうし、自分でかなりの部分まで細かく指示を出さないといけない為、かなりの知識量と労力が掛かります。現実的ではないかもしれません。 ではどうしたらいいのか？ 信頼できるチームを作りましょう 対策としては、いくつかあるのですが、大事なのは「見積り通りの結果どうなるのか？」をしっかりと確認しましょう。 細かな単価で惑わされると、本質の「こうあって欲しい」という部分を見失ってしまいます。あなたが達成したい目的を見積りの工事で達成することが出来るのかを確認していきましょう。お部屋のリフォームであれば「やらない部分はどこか？」を把握することでイメージもしやすくなります。よく失敗するリフォームでは「ここまでやってくれると思っていた」が大半です。「やらない部分」に焦点を当てるとイメージがしやすいものです。 その工事が自分の思っていた総額と合うかどうか？が肝心です。知っている単価や一部分だけで「良い業者」と決めつけるのではなく、全体の工程とそれに対する「総額」で見ていくと失敗はグンと減ることでしょう。この見積りではAはやるがBはやらない、こっちはAもBもやる、としっかり工事の結果で見比べていきましょう。信頼できる業者と信頼できる管理会社とあなたとの３者の良いチームが出来れば一番です。せっかくリフォームという「投資」をするのですから成果は最大限にして欲しいものです。
