継続する違法駐車に
違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。
大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。
入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。
来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。
今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。
掲示物に写真を載せよう
結論からですが、冒頭の画像のように
違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう
え？これだけ？と思われた方
そうです、これだけで効果が全然違います。
通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。
これは効果が薄くなります。
恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。
ところが写真が掲載されていると明白です。
ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。
視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。
定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。
写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。
そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう
写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。
ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。
作成する時の注意
とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。
注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。
目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。
①ナンバーを隠す
まずはナンバーは隠しましょう。
そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。
車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。
ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。
しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は
最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る
写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。
②過度な制裁や脅し文句を書かない
みなさんも街中で見たことがありませんか？
違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言
実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。
私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。
しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。
昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。
本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。
そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。
脅し文句を使わずにただ淡々と
「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」
これだけで十分だと思います。
「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください
警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。
少しの手間を惜しまない
今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。
苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！
ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。
賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。
「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。
小さなことからコツコツと
こういった仕事を日々していきたいものです。
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物件名は何にする？日本で一番多い名前は？ ～主観でのランキングＴＯＰ３～
あくまで私の主観である アパートやマンションを購入した場合に決めることが出来る「物件名」 以前のブログでは物件名の名づけ方や避けた方がいい名前などをご紹介しました。 https://lotushome.jp/blog/3960/ 今回は番外編として私の主観による「全国で多い物件名ランキング」をご紹介してみようと思います。 本当は何かのデータがあれば良かったのですが、あいにく見つかりませんでしたので、私のこれまでの不動産業の経験上での独断と偏見でのランキングです。 私が不動産業をスタートした東京でもその他の地域でも必ず地域に一つはある名前だと思います。 今物件名をお考え中の方にも参考になれば嬉しいです。 第３位 「サンハイツ」 第3位は「サンハイツ」です。 物件名称の後には地名や人の名前が付いたりすることもあるでしょうが、そこは割愛させていただきます。 この名称もどこの町にもあるものです。 太陽を意味するＳＵＮからきているのでしょうが、とても多く見かけます。 確かに日当たりが良さそうなイメージや、太陽が持つ「元気・明るい」などのイメージも物件名として好印象です。 サンハイツという物件名を使うなら、やはり日当たりが良い物件などがいいでしょう。 派生した物件名でいえば「サニー〇〇」なども同一でしょう。 第２位 「リバーサイド」 第2位は「リバーサイド」です。 こちらは圧倒的に後ろに地名や人名が付くのも特徴的です。 リバーサイドというだけあって川のそばにあることは間違いありません。 日本は山も多い地形の為、必然的に川も多くあります。 そんな立地にある場合、川のせせらぎや緑の多さで、賃貸でも人気になりやすいものです。 川の無い市町村などは無いでしょうから、一定規模の都市になれば必ずこの名前もあることでしょう。 東京でも神田川や目黒川などのコンクリートで囲まれた川沿いでも、その水の流れを感じたい方というのも多くいました。 都会に住んでいるからこそ、自然を感じたくなるのかもしれませんね。 また、川のそばは基本的に道路が通っていたりして、物件までの経路が分かりやすいことが多いのも人気の一つかもしれません。 当たり前ですが、川の近くにないのにリバーサイドはダメですよ。 第１位 「グリーンハイツ」 堂々の第1位は「グリーンハイツ」です。 これを読んでいただいている同業者さんの頭には必ず、どこかの「グリーンハイツ」が頭に浮かんでいることでしょう。 かくいう私も各地の「グリーンハイツ」が頭に浮かびます。 試しに皆さんのお住まいの地域＋グリーンハイツで検索してみてください。 ほぼ必ずあることでしょう。 正直グリーンハイツに至っては実際に森や林の近くかどうかなど関係ありません。 コンクリートジャングルの中にもグリーンハイツはありますし、もちろん実際に緑が見える場所にもあることでしょう。 「グリーンハイツ」という名称での印象はやはり「緑」のもつイメージが強いことでしょう。 落ち着きや安全、安心など緑の持つイメージが住環境にピッタリなのです。 疲れを癒す住まいにはピッタリなんですね。 自然を感じるような穏やかな名称で大人気といえるでしょう。 なぜ多いのか？そして多いとダメなのか？ いかがでしたでしょうか。 今物件を購入された方などは、一生懸命物件名を考えていらっしゃることでしょう。 今回挙げた物件名などは全国的にも多いものといえるでしょう。 ここでふと考えてみましょう。 なぜ多いのか？と それはきっと 使う人たちが使いやすかったのだと 今回挙げた物件名は皆さんも馴染みが多いでしょう。電話口で説明しても聞き返されることも少ないでしょう。 そうなのです。 名前というのは付けた人よりも、それを呼ぶ、使う人たちの方が多いのです。 今回挙げた物件名などは別格の使いやすさなんでしょう。 また名前の響きや意味も多くの人がイメージしやすい名前ですからね。 もちろん、前回のブログでも書いた通り、一番は「自分が愛着を持てること」だとは思います。 しかし、王道の物件名もまた住む方たちにとっては非常に使いやすいものなんです。 だからこそ、たくさんの方たちが使ってきたのでしょうからね。 読んでいただいた方の中には「いや、本当に多いのは○○だ」というのもあることでしょう。 いつかお会いする機会があったら皆さんのランキングも教えてください。
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ロータスホームの変わった社内ルール③ ～マジで？サボってもいいの？他～
あくまで社内だけ またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。 https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4020/ 前回までの記事はこちらから 今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。 もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。 多少はサボってもよい 私は普段から言っています。 「まったくサボるなとは言いません」と でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。 「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」 という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。 でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか？ サボったことありませんか？ もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。 でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。 じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか？」ですが 結果を出していて、倫理的にダメでなければ そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。 特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。 そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。 では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直 「そんなことは自分で考えなさいよ」 大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね？ どこからがＯＫでどこからがダメですか？とサボる前に聞くんですか？ 大体サボるのは技術がいる行為なんです。 見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね？ パチンコ屋から出てきた時に見つかったら？自宅に何時間も車があったら？ そんなリスクを負いながらサボるんですか？ 見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。 そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。 流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。 それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。 だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。 その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。 家族を優先すること 「私と仕事、どっちが大事なのよ」 この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。 なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが 話が脱線しましたが、これも本当です。 当社のスタッフにも 「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。 お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。 でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。 経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。 しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。 仕事というのは「長期戦」です。 短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。 「自分は何のために仕事をしているのか？」と そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか？ 幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。 またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。 それでも私はこう思っています。 「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と 家族と折り合いが悪い人も否定しません。 正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。 その場合は自分自身を大切にすることですね。 ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。 そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか？ 他にも理由があります。 そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。 仕事は１００％全力でやるべきです。 ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。 せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。 「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。 あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。 先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。 また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。 ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。 ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。 ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。 私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。 別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。 でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・ 私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・ 内田の「独演会」を聞いてあげよう 最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。 私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。 しかし、時折スイッチが入ったように 長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。 これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。 具体的には 不動産の未来はこうなっていく 社会は「こうあるべきだ」 会社で大きな決断をした時の「理由」 こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。 私は出来る限り 内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。 年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は 社長が乱心してしまった と誤解されてしまうのでは？と考えているのです。 みなさんの職場などでもよくありませんか？ 「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には 「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。 しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。 それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。 私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。 それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。 理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。 とはいえ スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。 大体１０分程度なのですが、大変でしょう。 ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。 今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。 しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。 いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。 今回も毒にも薬にもならぬ いかがでしたでしょうか。 変なルールと変なお願いでしたね。 また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。 今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には 「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る という考え方があるんでしょうね。 これも社内でよく言うのですが 守れないルールなら無い方がいい 前回までに書いた「寝坊は正直に言えばＯＫ」などもそうですが 清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。 それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。 嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。 それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。 書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。 こういった思考の整理に使わせてもらっています。 公開しても大丈夫なのかな？たまに不安になります。 カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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リフォームで大事なのは「優秀な職人さん」 ～ケチると安物買いの銭失い～
なんにもわかってない 先日、リフォームについてとある方と話しておりました。 リフォーム費用の話をしていたところ、大工さんの日当の話になりました。 そこで私が支払っている単価を何気なく話したところ 高っか！！取られ過ぎじゃない？ とのこと、正直カチーンときました。 曰く、自分が頼んでいる単価はそれよりも低いのだといいます。なんなら「それボッタくられてるよ」扱いです。 私はその場であえて否定もしませんでしたが、内心では なんにも分かってないな と思いました。 なぜなら、そう言ってきた方のリフォーム内容や仕上がりも知っているのですが、私はその出来やコストパフォーマンスは決して良いとは思えません。 なんなら全体のコストは私より高いし、仕上がりも決して良くない なんにも分かってないから そうなるんだよ しかし、この間違いというのは多くの人が陥っているのも事実です。 今回は良い職人さんを使うことで得られるメリットをご紹介してみようと思います。 なぜ私が少し単価が高くても良い職人さんを使うのか？ という理由を納得いくようにお話出来ればと思います。 優秀な職人を使わない「から」コストが上がる みなさん、リフォーム費用は安ければ安いだけいいと思っていますよね？ 正直、私だってそう思っています。 あまりに質が悪いのは元も子もありませんが、とはいえコストカットを追い求めるのは当然だと思います。 しかし、コストカットを目指す時に「削ってはいけない」費用を削るとかえって費用は高くなってしまうことを覚えておいていただきたいのです。 その代表格が職人さんの「人件費」です。 しかし、この人件費ですが、分かりやすい為に削ろうとしてしまうから厄介なんですよね。 専門的な部材などになると原価というのが分かりづらいものです。 しかし、比較しやすい項目はコストカットの対象になりやすいんです。 その為、優秀な職人さんの単価を聞くと冒頭のように「高っか！！」という反応をする方も珍しくありません。 断言しましょう、優秀な職人さんを使うことがコストカットの秘訣だ！！と ここからは優秀な職人さんにお願いすることで、どんなコストカットが出来るか？ そして優秀な職人さんの見分け方などもご紹介してみましょう。 ゴミの量が減る 画像はイメージですが、リフォーム工事ではたくさんのゴミが出ます。 画像のようなコンテナを置いてひと箱いくらで処分をしてもらうのですが、大掛かりなリフォーム工事になれば、このコンテナを入替えながら処分をしなければなりません。 このコンテナは重さや量によって料金が変化するのですが、やはりひと箱いくらという部分があります。 その時に優秀な職人さんにお願いすると何が起こるのか？ 綺麗にコンテナを使うのでたくさんの量が入る 優秀な職人さんというのはゴミの出し方や部材の外し方などがとてもキレイです。 また、ゴミといえど形を整えたりしてコンテナにキレイに入れてくれます。 その為、産業廃棄物処分でも分別して大きさ別にキレイに入れてくれるのです。 すると、予算で見ていた産業廃棄物処分費が浮くことがあるのです。 雑に入れてしまうと、産業廃棄物処分業者で仕分けが必要になり料金は高くなります。 こういった部分の気遣いが流石だなと思います。 材料の過不足がない お次はこちらです。 優秀な職人さんは経験値が違います。 今までの現場の数や似たような事例をたくさんこなしているため、見積りの精度が違います。 その為、必要な材料に過不足が発生しづらいのです。 木材や材料などの数量も「念のため多めに発注しとこう」とはなりにくいのです。 「この位の現場でこの状態なら、これくらいかな」という精度が高い為に、「何かあった時の為に多めにみておこう」という部分が少ないのです。 材料も大事に扱ってくれるため、必要な量を必要なだけ見積もってくれます。 その為、見積もりを頼む段階で既に違いが出ます。 この経験による見積りの差はかなり大きいと思っています。 人件費を削れてラッキーと思うかもしれませんが、その費用を削ったばかりにもっと高い材料代として返ってきてしまいます。 そもそも工期が短い これも大きいですね。 優秀な職人さんはとにかく仕事も早いものです。 単価は高いかもしれませんが、仕事の進みが早く期日をしっかりと守ってくれます。 その為、工期ギリギリでバタバタもありませんし、そもそも全体のコストも工期削減で抑えられます。 安かろう悪かろうに「長かろう」がつくよりは余程良いと思っています。 工程管理がしっかりと出来ると他の職人さんも期日通り動くことが出来て、無駄足になることがありません。 そうすると本当に最低限の日程で他の職人さんも入ることが出来ます。 移動するだけでも一日ですから、無駄足が多い現場では自ずとコストも高く見積もらざるを得ません。 こういった優秀な職人さん達で、工程通り進むことでたくさんのコストカットも初めて可能になるものです。 単価は下がっても全体の日程が延びることで全体のコストが上がったり、工期が延びることでの機会損失も実は大きな損ですからね。 優秀な職人さんの特徴 いかがでしたでしょうか。 工事は見えないものが多いのです、簡単に目に見えるものだけを削減しようとしても上手くいきません。 ここまでで優秀な職人さんにお願いするメリットはご理解いただけたのではないでしょうか。 ここでみなさんの疑問としては じゃあ優秀な職人さんの見分け方を教えてよ そうですよね、ここまで書いておいてなんですが、じゃあ「単価が高い人がいいってこと？」と言われればＮＯです。 世の中には本当に「単価だけ高い人」もいるので厄介です。 ここからは、私の独断と偏見による優秀な職人さんの見分け方をご紹介していきましょう。 現場が常にキレイ(次の日も作業があるのに後片付けしていく) 車がキレイ(特に車内) 作業着の着方がキレイ(汚れてても) 作業中に音楽を聴いている(出来ればマキタのスピーカー) 現場に忘れ物していかない 代案が出る(無理とは言うが、～なら可能) こちらから話しかけると話すが、それ以外は基本無口 他社の悪口を自分から言ってこない 大分偏見が出てしまいましたが、多くは基本的に言われていることだと思います。 どうしても見積りや完成後にしか現場を見ない方も多いとは思いますが、ぜひ現場を見てみましょう。一目瞭然です。 優秀な職人さんの現場は本当にキレイです。 しっかりと資材が整頓されており、作業台スペースがしっかりと作られています。 また道具の扱いもキレイでなっています。 その為、車内の道具の仕分け方もキレイです。 とにかく基本的なことになりますが、しっかりとしています。 あとは音楽については偏見ですが、今までの経験上音楽を聴きながら作業している方は腕がいい方が多かった印象です。 コミュニケーションについても特徴があります、現場で挨拶すると用事が無ければ挨拶だけで手を動かしています。 雑談をこちらからすると、余程忙しくなければ話してくれますが、その程度です。 その為、他社さんのことや人の悪口などは言いません。 こういった職人さんに出会ったら、コミュニケーションを邪魔にならない程度にチャレンジしてみましょう。 話した時にお互いに違和感や不快感がなければ、あなたにとっての良いパートナーになってくれることでしょう。 あとは敬意をもって接していればきっとあなたの力になってくれることでしょう。
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賃貸物件でペットを飼う資格は「お金」である ～ペットに掛かるお金の話～
ペットには「あなた」しかいない 新型コロナウイルスでステイホームが叫ばれるころに増加したペット需要。 生活に癒しや張りを与えてくれるペット。飼っている方からすれば家族同然であることでしょう。 昨今の賃貸物件でもペットの需要を取り込むべく、ペットの飼育可という物件やペット飼育に特化した賃貸物件なども増えてきました。 その一方で無責任な飼い主によるひどい扱いを受けるペットのニュースなども多く報じられるようになってきました。 今回はそんな家族ともいえるペットの飼育について、賃貸管理を行う者の立場から飼い主の責任や覚悟というものをデータなどをもとに書いてみたいと思います。 今回は賃貸物件でペット飼う時に掛かるお金の話です ペットはかけがえのない家族であることは間違いありません。 しかし、ペットにとっては頼るべき人は「あなた」しかいないのです。 昨今、ペットの飼育にまつわる悲しいニュースや無責任な飼い方をする人も多く聞きます。 私も動物は好きです。幼少時には犬も猫も熱帯魚も飼っていました。 そんな中でペットにまつわる「お金」の話をあまり理解せずに飼ってしまっている方を見かけることがあります。 今回はペットを飼う「心構え」ではなく、現実として掛かる、掛かる可能性がある「お金」の話です。 ペットを大切にするという「気持ち」はもちろんですが、飼主として果たさなければいけない「お金」の責任もしっかりと理解しておきましょう。 ぜひ賃貸物件でペットを飼うにあたって、一度はご覧になっていただきたいと思います。 賃貸物件でペットに掛かる費用とは？ まずは心構えの部分です。 広島市の公式ホームページに良いものがありました。 ポイント1 あなたの住まいはペットを飼える住居ですか？転居や転勤の予定はありませんか？ ポイント2 あなたの飼いたいペットは、あなたのライフスタイルに合っていますか？ ポイント3 あなたの家族は全員動物を飼うことに賛成していますか？ ポイント4 家族に動物に対するアレルギーを持っている人はいませんか？ ポイント5 毎日欠かさず世話に時間と手間をかけられますか？ ポイント6 あなたの体力で世話ができるペットですか？ ポイント7 近隣に迷惑を掛けないように配慮できますか？ ポイント8 ペットの一生にかかる費用を考えてみましたか？ ポイント9 生涯にわたる計画を立ててみましたか？ ポイント10 万が一、飼えなくなった時のことを考えていますか？ 大切なことですね、どれ一つ欠けても飼う資格はないと思えます。 ほとんどは心構えですが、今回はポイント８の費用にフォーカスしてみましょう。 まず賃貸物件で飼う場合は本当に大変です。 昨今増えてきたとはいえ、全ての賃貸物件の中でのペット可の割合は、各種データにより変動はありますが ４％～１６％前後となっています。 このバラツキは地域性によります。首都圏や大都市圏では高い比率になりますが、地方になればなるほどペット可の割合は少なくなります。 これはペットに対して地方が理解が無い。という訳ではなく、地方であれば戸建てを所有し飼っており、大都市圏ではそもそも賃貸という選択肢が多いだけの話と思われます。 首都圏でも地方でもペットが好きな割合はそう大きく変わりはしないでしょうからね。 いずれにしても、データから言えることは ペットを飼うならお部屋探しはペット優先になってしまう ということです。 細かい立地や間取りなど、ペットを飼わない人に比べると選択肢は自ずと少なくなってしまうことでしょう。 もう一つ見逃せないのは ペット可の物件は家賃も割高という現実です。 これは仕方のない部分です。 理由は２つです。 ペット可物件の維持管理コストが掛かる 件数が少ない為、割高でも決まる ペット可になると、共用部分に毛が落ちたりなどの維持管理コストは当然上がります、また市場で希少な物は値段が高くなるのも皆さんご承知の通りとなります。 ちなみにこちらもデータでみるとペット不可の物件と比較すると １０～２０％程度高い となっています。単身者向けで約１０％程度でファミリー向けだと１０％後半台といったところでしょうか。 またペットを飼育する時は契約金も高額になるケースが多く、ペット飼育不可の物件であれば敷金が１か月の物件でも ペット飼育時は敷金を２か月～３か月預けること などいわゆる「敷金の積み増し」を求められることも珍しくはありません。 このようにペットを飼うということは金銭的にも 自分よりもペット優先の生活をしなければならない ということになるんですね。 人間だけなら・相場の家賃で・立地も選べて・各種設備や築年数なども選べますが、ペット可となるとペット可の中から「消去法」で選ばざるを得ません。 このように、まずお部屋を探して住むというだけでも費用が通常より掛かってしまうのです。 そして、お部屋が用意できてペットを迎えてからも出費は止まりません。 毎月発生する餌代や病院に関する費用などです。 これもペット保険を取り扱う保険会社が調査した年間支出調査があります。 こちらのデータによると １年間にかける費用は、犬は36万円、猫は16万円 １月に換算すると犬で3万円 猫で1.35万という計算になります 思ったより高いと思った方が多いかもしれません。 内訳でいくと約半分を占めているのが「餌代」と「病院代」です。その他にもトリミングや首輪、意外と見落としがちなペットの為の光熱費というのも含まれています。 例えば人間だけで生活しているなら、日中仕事で不在の間などはエアコンを止めておきますが、ペットがいる場合に真夏の室内に放置は出来ないでしょうから、一日中エアコンが稼働していることも珍しくはありませんよね。 医療も特別です。ペットには人間のような健康保険のような仕組みはありません。全額自己負担となります。 もちろん、このデータはペット保険に加入している方を対象としていますので、そういった意味では「ペットを文字通りの家族」として飼っているような方が対象になっているため、しっかりと飼うのであれば、やはりこの水準が掛かってくるということでしょう。 いかがでしょう。 家賃を最高で２割も割高で借り、毎月1.5万～3万円を費やし、お散歩や遊んであげる労力・時間を兼ね備えておかねばならないのです。 支出はまだ止まりません。 お部屋を出る時の原状回復です。 賃貸物件に住んでいれば、ライフステージの変化などによりお引越しもあることでしょう。 その際に発生してくるのがお部屋の原状回復です。 もちろん、通常の賃貸であれば国土交通省のガイドラインにより「生活による自然損耗や経年劣化」というのは貸主負担というのは周知の通りとなってきました。 また裁判でも賃借人有利となる判例はたくさん出てきております。 しかし、この「自然損耗や経年劣化」にはペットによる損傷は入っていません。 壁紙の自然な変色などはペットの飼育の有無は関係ありませんが、 ペットを飼ったことによる匂いや損傷は自己負担です ここでも築年数やリフォーム後なのかにより負担割合は個別に変化したりもしますが、裁判での判例は軒並み「ペットを飼う責任」に厳しい判決といえるでしょう。 判例では「ペットを飼ったのであれば匂いや損傷によるものは飼主の責任」という判決が多くみられます。 ペットというのは飼主から見ると「無くてはならない」のかもしれないですが、一般的には「生活に必須」とはいえない訳です。 法的な立場からみると「本来飼わなくてもいいペットを好きで飼ってるのだから、迷惑を掛けた分は自己負担するのが当たり前でしょう」という感覚です。 ちなみにペット可ということで特別に家賃が高い場合などは一部「損傷も家賃に含まれており、自然損耗といえる」という判例もありますが、少数となっております。相場よりも明らかに高いという基準をどう示すかとなると確かに難しいでしょうからね。 いずれにしても損傷や匂いを残さない為の予防は当然ながら、もしもの為の費用というのは覚悟しておかねばなりません。 愛する家族ならお金の責任も背負って いかがでしたでしょうか 「そんなにお金お金と言って、ペットを飼うな」とでも言いたいのか そう思われたなら申し訳ございません。 ですが、今回挙げたようなお金の問題をクリアできないと思われる方には正直「それならペットを飼うのは止めておきましょう」とハッキリ申し上げます。 なぜなら冒頭にも書いた通り ペットにはあなたしかいないのです ペットも動物です。時には体調を崩したりすることもあるでしょう。 そんな時に飼い主が「お金がないから」という理由で病院に連れていってあげられなかったら？ 去勢手術などを適切に行わず、無理な繁殖をしてしまったら？ 転居する時に家賃の問題でペット可物件を選択できなかったら？ それはペットにとって不幸な結果をもたらすことになるでしょう。 極論「あなたが飼わなければ幸せになれたかもしれない命」にしてしまいます。 私は今現在ペットを飼いたいのですが飼わないのも同様の理由です。 今の私はペットに対する責任が取れるか分からないから飼わないのです。 今回の記事を見ても「私はクリアできるし大丈夫」と胸を張っていえる方でしたら、飼われるペットも幸せでいられることでしょう。 ペットを飼うにはまずは飼い主である自分自身がペットを飼える時間や労力、そしてお金の余裕が必要なんです。 それは家族同然であるペットの為にも必須なんだと思います。 気分を害してしまったなら申し訳ないのですが、それでも不幸な結末を見るよりはずっとマシです。 そして、これを読んで充分理解してくださったうえで、ペットを飼って幸せにしてくれる方は歓迎されることでしょう。 そんなあなたをこれから飼われる運命のペット達も待ってくれているハズですからね。
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広告料(ＡＤ)の積み増しで入居促進は是か非か ～不動産屋が言わない副作用～
ＡＤ競争の果ては・・・ ＡＤ・入居促進費・広告料・広告宣伝費など様々な呼び名はあるものの、本質的には同じです。 このブログを読むような方には説明は不要でしょうから本題へ入っていきましょう。 もし不明な場合は「不動産 広告料」などで検索していただければ、たくさんの説明サイトがあります。 みなさんはこのＡＤ(今回はＡＤとして話を進めていきます)をどのように考えていますか？ 昨今、入居者募集サイトなどの多様化や掲載料の値上げなどで不動産会社の広告コストは年々増加しております。 また人口減少や地方の過疎化なども進行し、入居者募集というのは年々激化していることは間違いないことと思います。 そんなコスト高も相まって不動産業の一部からは 「ＡＤの積み増しによる入居募集を推奨」の声が上がっています。 今回はこの「ＡＤの積み増し」による入居者募集の功罪について、管理会社目線での賃貸運営の私見を挙げてみたいと思います。 ＡＤの積み増しによるメリットとは まずはＡＤの相場についてですが、これは正直「地域による」としか言いようがありません。 不動産賃貸業というのは地域の慣習に大きく左右されます。 １か月の地域もあれば、中には時期などにもよりますが３か月以上を要する地域もあるそうです。 このＡＤの積み増しによるメリットは多くの場合以下のように言われております。 紹介頻度が上がる 成約率が高くなる 空室期間の短縮 不動産会社の営業マンは、現在でもほとんどが実績を基にした歩合や昇進などで成約単価を追っていることは周知の通りです。 その為、「どうせ決まるなら高単価になるAD付物件を狙いたくなるだろう」という思いのもと、ADを積み増すことで「私の物件に優先的に入居者を入れてくれ」という願いとともに積み増しを行う訳です。 仲介手数料は満額でも家賃の１か月が上限となってしまいますが、このＡＤがあれば単価も上がる為、営業マンとしては力も入ることでしょう。私も賃貸営業マンだった時代にはお世話になったものです。 営業マンが優先的に狙いやすくなるという点については異論はありません。 しかし、今日の本題はここからです。 「本当にそれでいいのでしょうか？」 ADの積み増しによる入居者募集には「副作用」があります。 このADの積み増しによる「副作用」ともいうべき現象を正しく理解している方は少数に感じます。 「早く決まればいいじゃない」という意見はごもっともですが、副作用について理解しておくことも必要だと思います。 不動産業者が言わない「副作用」 まずは、この副作用については現場の営業マンは悪意なく「知らない」ことがほとんどだと思います。 その為、ADの積み増しによる早期の入居付けが本当に最善の道と信じていることがほとんどです。 ですから、この後書く内容をご覧になっても「あの営業マンは悪意があったんだ」とは思わないようにしてください。 現場の営業マンは善意で効果的な内容と思い、積み増しを提案している可能性が高いでしょう。 副作用については、賃貸運営をしっかり見ていくと気付く内容だったり、精査することで気づく内容ですから。 それでは挙げていきましょう。 副作用①入居期間が短くなりがち ADの積み増しのデメリットの一番目はこれです。 正に副作用の部分なのですが、先ほどのメリットに挙げたとおり、高ＡＤの物件は営業マンもどうしても決めたくなるものです。 その熱意が時に入居者と物件の「いびつなマッチング」を引き起こすのです。 お客様の中にはお引越しのニーズが曖昧だったり、強い意思を持っていない方も一定いらっしゃいます。 そんなお客様の時には通常であれば、深いヒアリングなどを行い、潜在的なニーズや要望などを汲み取ってお部屋を提案することが必要です。 しかし、そんな時に力のある営業マンであればあるほど、特定の物件への誘導が出来る場合があります。 そうすると、高ＡＤの物件にニーズの違うお客様を誘導してしまうのです。 もちろんニーズが合っていれば大丈夫なのですが、合っていない場合はどうなるでしょうか？ 住み心地にしっくりとこない入居者は「なんだか違うんだよな」と思ってしまいます。 そうすると、入居者も生活の満足度が低く、比較的短期で解約を受けることになるのです。 これが「いびつなマッチング」となってしまいます。 入居者さんは本来自分が住みたかったお部屋ではなく、「営業マンが決めたいお部屋」に誘導されてしまったのです。 そうすると生活の満足度はどうやっても上がりません。 その為、居住年数も短めになってしまい、空室を繰り返してしまいます。 空室が出る→高いADの積み増しをする→早期に決まる→満足度が低い→解約→空室が出る の負のスパイラルに陥ってしまいます。 空室の度に「ADの積み増しを行ったら早く決まったから」と繰り返してしまうと、入居の期間は短いにも関わらず募集に掛かるコストは高いままという何とも本末転倒の結果となってしまいます。 しかし、これも営業マン目線からすると「空室になっても早期に決められて大家さんも喜んでいるだろう」となってしまいます。 また大家側の視点でも解約理由には「高いADが原因」とはなりませんから、見えてこないのです。 長い期間での賃料収入を目指すハズが、決まることが目的となってしまいます。 なぜ次から次へと空室が出てくるんだろう？しかも高いADを払ったのに・・・・ これでは上手くいくハズがありませんよね。 副作用②物件の価値は変わらない ２つ目の理由として、物件の価値は変わらないということです。 これはどういうことかというと、物件の価値というのは年数が経てばたつほど下がっていくものです。 その価値が下がらないように適切な修繕や維持管理にコストを掛けながら運営していくことが必要です。 しかし、ADの積み増しを最善の方法として入居付けを行っていくと「賃貸物件の運営方針」となってしまうことがあります。 ADの積み増しによる入居付けが出来たとしても、修繕や維持管理のコストは別と考えねばなりません。 通常は維持管理や経年による陳腐化を食い止めていくことで市場にアピールをしていくのですが、高ＡＤで入居付けを行っていくと、ほとんど維持管理にコストを掛けずとも決まったりします。 その為、「空いたら高ＡＤで入居付けすればいいか」という短絡的な運営方針になってしまうことがあります。 そうすると年々価値が下がるお部屋に対して、維持コストを支払うよりはADの積み増しで対応しよう。となってしまいます。 繰り返すうちに建物はどんどん古く劣化していくばかりで、いよいよＡＤの積み増しでは入居付けできなくなる建物になってしまいます。 その段階では物件の価値も下がっており、売却したいと思っても市場からの評価は低いものになるでしょう。 ADももちろん経費ではありますが、ADは物件の価値を上げるものではありません。 ADとは別に建物の維持管理に必要なコストは見込んでおきましょう。 まずはADに頼らない運営を まとめに入ります。 ここで多くの営業マンが思っていることを代弁しましょう。 高ＡＤでなくとも人気物件であれば嬉しい これです。 高いADでなければ決まらない物件というのは市場から少し外れているのです。 営業マンが「頑張らないと」決まらない物件ということですね。 それは家賃の額、設備、築年数、立地など様々な要因が重なってそうなっているのでしょう。 その為、営業マンがある意味「無理して」決めている状態なのです。 その為「いびつなマッチング」などが起きてしまうのです。 もちろん高ＡＤは前述した通り、営業マンは助かります。決めたくもなるでしょう。 しかし、それ以上に営業マンが嬉しい物件というのは 誰が案内しても決まる人気物件 募集広告を出せば反響が多くあり、実際に案内しても決まりやすい そんな物件は営業マンも嬉しいのです。 高ＡＤを無理して頑張って決めることよりも、案内してすぐに決まる物件を選ぶ営業マンは多いのです。 こういった人気物件は案内も楽なものです。 こみいった営業トークなども必要ありませんから、物件の魅力を素直に話せば成約も早いものです。 もうお分かりですね。 ADの積み増しをする位なら自分の物件の魅力を高めることから先に行いましょう １か月分のＡＤで出来ることをまずはやってみてはどうでしょう。 例えばインターホンが古くなっているならモニターホンに替えてみる・トイレに温水洗浄便座が付いていないなら付けてみる 少額でも出来ることはたくさんあります。 ＡＤを払っても物件の価値は変わらないと書きましたが、こういった物件への投資なら物件の価値は少しずつ上がっていきます。 市場を見て家賃を見直すこともいいでしょう。 そうやって人気物件を作り上げることが出来たなら、高いADで無理をせずとも「この物件に住みたい」という人がやってきて納得のうえで長い期間を過ごしてくれることでしょう。もちろん早い段階で それこそが「営業マン」も「入居者」も、そして物件の所有者である「あなた」も満足する方法ではないでしょうか？ 最近、身の回りの不動産営業マンがADの積み増しを積極的に大家さんに提案しているのを見かけます。 賃貸営業という立場から見れば、一日も早い成約を目指す「正解」の一つではあることは間違いありません。 しかし、賃貸運営というのはたくさんの要因が絡み合うものです。 管理側の目線から見ると「高ＡＤする位なら自分の物件に投資すればいいのに」という目線も知っておいていただきたい！という思いからでした。 もちろん、高ＡＤが有効な手段であることは前述の通りですから「高ＡＤを提案された、けしからん」と短絡的には思わないで欲しいものです。 それでも「どうせお金出すなら自分の物件に使ったらいいのに・・・」と私は思ってしまいます。 これを見た不動産会社のみなさん、怒らないでくださいね。 そしてオーナーのみなさんにはご自身の物件が市場で勝てる物件なのかどうかを再考してみてはいかがでしょうか。
