貸し止めを撲滅
さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。
冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。
ちなみに施工前はこんな感じでした。
前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。
しかし、その損傷は中々のものでした。
こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。
普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。
「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。
全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。
そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。
その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。
今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。
コンセプトは「１０年以上何もしない」
今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。
その為、オーナーさんと話して
「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。
床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。
昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。
今回の間取り変更はこうなりました。
またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。
施行中の様子はこちら
完成後の様子
見事１万１千円の家賃ＵＰ
その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。
原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。
しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？
しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。
正に空室対策としても十分な結果でした。
やらなかったこと、コストカットのポイント
今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは
「だからといってコストを掛けすぎない」
という点です。
賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。
その為、以下のような点をやりませんでした。
- 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為
- 脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為
- キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断
- 各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為
- 工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減
- 壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする
- 塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為
このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。
入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。
その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。
こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。
こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。
こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。
工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。
だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。
いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。
協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。
「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。
過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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空室対策 ポータルサイトで☑しよう
何をすれば良いのか？まずはポータルサイト見ましょう せっかくやるなら顧客に直結しましょう さて、空室にお困りのオーナーさんへの空室対策編です。一般的に空室対策はたくさんあります、壁紙の色を変えてオシャレなお部屋にとか、設備を新しく導入するなどとにかく打つ手はたくさんございます。でも、何から手をつけていこう、限られた予算の中で何をすれば一番効率がいいのか？そんな時に試していただきたい方法が「ポータルサイトでチェックしよう」です。今不動産会社であれば大体「ＳＵＵＭＯ」「ホームズ」「ａｔ ｈｏｍｅ」など様々な「ポータルサイト」と呼ばれる広告会社へ掲載していることでしょう。これは近隣相場や他のお部屋を見て「真似する」とか「比較する」という話ではありません。もちろんそれも大事なのですが、大事なのは 「なにがチェック項目として反映しているか」 を把握していますか？ということです。 「オシャレ」という項目はない お部屋を探している方達は、各サイトにて「エリア」「賃料」「間取り」をチェックします。しかし、この段階ではまだ数千から数百という物件が出てくることでしょう。まだこの中からでは自分の理想にたどり着けません。なので、更に細かく多数ある「チェック項目」にチェックを入れていくのです。例えば「バス・トイレ別」「独立洗面台」「２階以上」「室内洗濯機置場」などなど、多くの人が「こだわりそう」な項目がたくさんあります。こういった条件を絞っていくことで理想のお部屋にたどり着こうとするのです。ですから、空室対策をする時にこのチェック項目を知っているかどうかで確率も変わってくるのです。どんなにキレイで素敵なお部屋を作ったとしてもチェック項目がスカスカだと、そもそもお客様に見てもらえる確率がグーンと減ってしまいます。なので、どうせやるならこの「チェック項目に反映すること」も念頭に置いて空室対策は行っていきましょう。もちろんオシャレなお部屋を作って入居促進ということもあるのですが、そもそも「ふるい」に掛けられてお客様の目に届かないと難易度は高くなってしまいますからね。しかし、オシャレなお部屋というのは「内見」までいくと成約率が全然違いますので、無駄ではありませんよ。 せっかくやるならチェック増やせるといいですよね 例にすればホームズなどでは「独立洗面台」はもちろんありますが、それに付随して「シャワー付き洗面台」などもあります。せっかく洗面台を交換するのであれば、シャワー付きの洗面台にすれば、チェック項目が一つ増えます。費用的にはそこまでの違いはありませんが、「どっちかといえばシャワー付きがいいな」と思ってチェックした方に独立洗面台がある物件の中でも「ふるい」に掛けられても残っていくのです。どうせやるなら少しでも確率と見てもらえるチャンスを増やしましょう。あとは、裏技としてチェックの数が少ない項目を敢えて目指すという方法もあるのですが、これはまた別でお話しします。あれもこれもと途方もない「空室対策」に迷いこむ前に、まずはチェック項目を見てみましょう。そしてチェック項目は数々の入居者が「これが欲しい」という声を受けて作られています。何を欲しているのか？そもそものマーケティングとして知っておいても損はありません。
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お部屋の解約 火災保険返戻金を受け取ってますか？
結構忘れてる方が多いですよ！大事なお金 今住んでいる保険会社へ連絡しましょう！ 次に住むお部屋が無事に見つかりました。引越し業者の手配ＯＫ！電気ガス水道の解約ＯＫ！ネット回線の解約ＯＫ！ここまでは皆さん大体思いついて手続きを行うことでしょう。しかし、今掛けている火災保険（家財保険や賃貸住宅総合保険）をしっかりと解約し、解約返戻金を貰う方は意外と少ないものです。しっかりと今の保険会社に連絡し、解約の手続きと返戻金がある場合はもらう手続きをしましょうね。 実際にはどれくらい戻ってくるの？ これは各保険会社にもよるのですが、大体火災保険の手続きの時にもらえる「約款」に記載されています。そこには返戻金係数表（ヘンレイキンケイスウヒョウ）などの文言で書いてあると思います。火災保険の連絡先や「こんな場合に保険金がもらえる」などが書いてある冊子のようなものです。ちなみに保険会社の一例としてこんな感じです。 例 保険期間２年間 ２年の保険料２万円 の場合 返戻金係数表 既経過月数返戻金係数既存経過月数返戻金係数１ヶ月４０％７ヶ月２２％２ヶ月３７％８ヶ月１８％３ヶ月３４％９ヶ月１５％４ヶ月３１％１０ヶ月１２％５ヶ月２８％１１ヶ月９％６ヶ月２５％１２ヶ月６％ この場合ですが、例えば入居して６ヶ月で解約する場合としてまず、まだ来ていない１年分は返ってきます。この場合ですと１万円です。そして残りの１万円に対して既に６ヶ月が経過している為、７ヶ月の返戻金率が２２％ですね。ですので２２００円が返ってくる。こんな計算となります。総額ですと１２２００円が返ってくる計算となります。もちろん、残り期間に応じて減っていきます。最後の１月は６００円となります。また、この返戻金率の計算も各保険会社により様々です。詳しくは加入の保険会社に聞いてみましょう。 解約通知＝保険の解約にはならない この保険の解約は不動産会社への退去通知、解約通知をすれば自動的に行われるのか？これはＮＯです。火災保険や家財保険は契約者は「入居者と保険会社」となっているため、不動産会社が勝手に解約などはできません。ご自身で保険会社に解約を申し出なければなりません。特に事情があって短期解約になる場合などは返戻金も大きくなるため、しっかりと手続きを忘れないようにしましょう。 解約するタイミングとは？ ではいつの日付で解約するのか？ということですが、それは引っ越しを完了してからです。引越し前に解約してしまうと、引っ越し中にやってしまったことには効かなくなってしまいます。しっかりと引っ越しが終わったタイミングで解約を行いましょう。少しでも多く取り戻したいが為に、かえって多額の損害賠償を払うハメになったら本末転倒です。このようなことも覚えておくことで、お引越しに掛かる経費を少しでも抑えられればと思います。
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開業しよう！「店舗」「事務所」の違い
「店舗」と「事務所」の違いとは？ 違いは「不特定多数の来客があるか」 様々なサービスやネットの発達により、開業を志す方が多い昨今になりました。最近特に多いのが「無人店舗」「もみほぐし」などのご要望を受けることが多くなりました。皆さん店舗を探すのですが、テナントや事務所というのは絶対数の少なさと立地が関係するため、思い通りの物件は難しいものです。今回はこの「店舗」と「事務所」の違いについて話していきます。簡単にいえば 「不特定多数の方が出入りし、商売行為をする場所が店舗」「決まった方しか出入りせず、直接商売行為をしない場所は事務所」 こうなります。来客があるか否か、直接の商売行為があるか否かです。例えば「会員制のマッサージや固定客だけの美容室」これは一見不特定多数ではないように見えますが、固定客とはいえ増えていく可能性もあります。なおかつ、「その場所でサービスや売買が行われる」に該当するので「店舗」になります。では「事務所」とはなにかですが、あくまで商売行為に「付属する」事務を行う場所となります。なので、ＯＫな例としては「ネットショップの注文を受け、その発送業務などを行う場所」などは「事務所」に扱われます。直接の商売行為自体はネットであり、あくまでその事務を行う場所としての「事務所」という扱いです。しかし、これも直接事務所で売買なども並行して行う場合は「店舗」となります。 若干のジャッジが難しい「店舗事務所」というのもある このように「店舗」と「事務所」はハッキリと分かるのですが、「店舗事務所」という扱いの物件もあります。これは「店舗ほど多数の来客には向かないが、一応不特定多数を受け入れてもいいよ」程度の物です。業種でいうと・英会話教室・塾・不動産会社・資材メーカーの支店程度イメージでいうと「商品が置いてなくても商売行為が出来る位のビジネス」こんな感じです。オフィスでもあり、商売行為も行う程度でしょう。 「店舗」「事務所」で貸し出す条件も違ってきますよ 一般的に「店舗」の場合、現況有姿（内見の状態）で貸されることがほとんどです。これは「店舗」の場合、内装や設備などは事業者が自分でこだわりなどを持っていることがほとんどのため、オーナーが良かれと思って内装を手掛けても無駄になることも多い為です。他方、「事務所」や「店舗事務所」は商品を見せるや接客にこだわるという必要が薄いため、内装もある程度オーナーがやっているケースが多いですね。その為、開業に掛かるコストは店舗>店舗事務所>事務所となります。今回は「店舗」と「事務所」の違いについてお話しました。またテナントについては随時お話していきたいと思います。
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残置物（ザンチブツ）上手に利用しましょう！注意点も
思わぬトラブルにも！上手に活用しましょう 残置物とは？ 「前の入居者が退去の際に残していった物」 これが残置物（ざんちぶつ）の定義だと思います。お部屋探しをしている時に少なくない確率で出てくるこの言葉「２台あるエアコンの内、こちらは残置物扱いになります」こんな風にサラッと説明があったりします。 特に多いのは「エアコン・照明・ガスコンロ・一部家電」などです もう付いてるんだラッキーとなる場合もありますが、しっかりと確認をしておかないと不要なトラブルにもなります。しかし、事前に正しく理解すると費用やお部屋の快適度が上がりますので、しっかりと確認してほしいのです。 なぜ残置物は生まれる？ これは単純です。前の入居者が退去する時にいらなくなったのです。そしてそれをオーナーさんに打診した場合、「残していってもいいよ」と許可を出せば晴れて残置物の出来上がりです。これとは別に「買取請求権」という権利もあります。これはお部屋に造作（許可を得て取り付けたもの）をした場合、出ていく時には残った価値分を貸主は造作した人に支払わなければならない。という権利のことです。しかし、この「買取請求権」ですが、現在の法律や契約書で打ち消されたりしているケースが多いものです。※造作買取請求権は契約書で「貸主の許可を得て造作したものでも、買取請求権は認めない」と特約で打ち消すケースがほとんどです、なぜなら残存価値の鑑定も難しく、トラブルになりやすい為そして、エアコンや照明など「交換できるもの」はこの「造作」に該当しないという裁判例が多く出ています。 残置物は誰の物？ 前の入居者が残していった残置物、お部屋には残っていますが、果たして所有権というのは誰になるのでしょうか？基本的には貸主が所有権をもつことになります。ですから、お部屋のトイレやキッチンなどと同様に基本的には貸主が責任を負うこととなります。お部屋についている物は基本的には「設備」か「残置物」のどちらかになります。「設備」となっている物については貸主が通常通り使える状態を維持しなければならない。と決められております。ここまでが原則のお話です。 ここからが現実のケース！しっかり確認 通常、お部屋の「設備」というのは軽微な物を除いて、基本的には貸主が使えるように、修繕や交換をしなければなりません。しかし、この残置物に関してはケースバイケースがたくさんあるのです。ここからはエアコンを例としていくつかのパターンをご紹介していきます。残置物をラッキーに変えられるか、ただの不要なお荷物にするかは、あなた次第なのです。 残置物だが貸主が全て責任を負う これは正直少ないケースです。なぜなら、それは最早「設備」としての扱いだからです。ことさらに残置物という言葉を使わなくても良いとも思います。例えばエアコンであれば、経年劣化による故障があった場合、修理もしくは交換を貸主負担で行ってくれるというケースとなります。 使ってもいいけど、故障や不具合は自己責任で このパターンが一番多いと思います。エアコンで例えると「そのまま使えるなら使ってもいいけど、壊れたら自分で修理・交換してください」というパターンです。基本的には自己責任で使うも使わないも決められますし、中古のエアコンが付いているのでラッキーとなる場合も多いです。しかし、このパターンでも確認しておく点はあります。 ・交換、処分もこちらで全て行っていいのか？・自分が退去する際にも置いていっていいのか？・壊れたまま置いておいても問題ないのか？ 原則として残置物とはいえ、貸主の「所有物」となります。勝手に廃棄していいものではありません、契約書や事前の説明にて確認しましょう。例えば少ない例ですが、「修理はいいけど、交換はダメ」というケースもありました。そうすると、かなり古い物の場合、交換よりも費用がかさむケースもあります。また、自分が退去する場合にも「残置物の処分費用を退去時に払ってください」という難癖に近い物件も見たことがあります。こういった不要なトラブルが起こらない為にも線引きをしっかりと把握しておきましょう。まあ、大体は「交換も修理も借主がやってくれるなら好きに使っていいですよ。退去する時もそのまま置いていってもその費用も請求しませんよ」のケースがほとんどだとは思います。 前の入居者の分も頑張ってね このパターンは大分レアですが、見たことがあるので注意です。エアコンであれば「使ってもいいけど、退去する場合は使えても使えなくても取り外して、しかも壁の穴とかもあなたがふさいでね」パターンです。前の入居者の原状回復義務まで引き継ぐことになるパターンです。中には、「エアコンをつけていた部分の壁紙の負担もお願いします」とか「退去する時に壊れていた場合、新品と交換してね」といった文言が入っている場合もありました。こういったケースの場合は、事前に覚悟もいるので、残っている設備の状態も含めてしっかりと確認が必要です。 まとめ 上手く活用しましょう ここまで具体的に色々なケースでご説明しましたが、契約書に記載されている内容は難しく書いてある場合が多いものです。重要事項の説明や契約書などで残置物の扱いについてはしっかりと確認しておきましょう。今回書いた内容はかみ砕いて説明しやすいようにしてあります。しっかりと確認しておけばほとんどのトラブルは起こりませんし、お引越しの費用や快適度合いを各段に上げてくれる「残置物」上手く活用していきましょう。
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深夜の入電！「知らない人が部屋を開けようとしてる」
それは深夜一本の電話からでした 「恐い、どうしたらいいですか？」 これは東京での分譲マンションを管理している時の話です。深夜１時ごろだったと思います。電話が鳴りました。お部屋をご紹介したお客様からです。「恐い、どうしたらいいですか？」既にパニックの様子でした。電話は先日ご入居したばかりのご夫婦の奥様からでした。この日はご主人が遠方へ出張中で、一人で在宅していたところ、急にドアをガチャガチャとする音が聞こえたそうです。恐くなった奥様はモニターホンで恐る恐るみると、見知らぬ男性がドアノブをガチャガチャしながら「開けろー、開けろー」とうめいているとのこと私はすぐ奥様に「警察を呼んでください」と伝え、私も現地へ急ぎました。また、このマンションは警備会社と契約しており、警備員を現地に行ってもらうように手配をしました。 不審者の正体見たり 現地につくと赤色灯を回したパトカーが３台ほども到着していました。私は急いで該当のお部屋へ行きました。既に警察が到着していました。奥様も流石に落ち着いていたようでした。警察の方に挨拶したところ、該当の男は既に確保し、パトカーにいるとのことそして驚愕の犯行動機を聞くのです。 「以前この部屋に住んでいて、泥酔して間違って帰ってきてしまった」とのこと はあ？そう、泥酔してフラフラになって以前のお部屋に帰ってきたそうです。そして、当然合わない鍵をガチャガチャ差し込もうとチャレンジし、遅くなって怒った奥さんに締め出しくらったと思い「開けろー、開けろー」と喚きちらしたとのこと。パトカーで事情聴取を受けてる内に正気を取り戻した元住人はこっぴどく警察の方に怒られていました。そして、現在の奥さんに事情を説明し、今後同様のことが無ければ大丈夫です。と許してもらっておりました。私も一時はどうなることかと思いましたが、安堵の気持ちで帰路につきました。私はこの教訓から出来るだけ鍵交換が任意の物件でも、鍵交換はおススメしております。しかし、どんなに酔っても帰れるというのは人間にも帰巣本能みたいなものがあるんでしょうか。私はとにかくお酒が弱いので、泥酔する前に気持ち悪くなってしまうので、あまりお酒の失敗エピソードがないんです。酒は飲んでも飲まれるな 皆さんお気をつけください。
