(69ページ目)リフォーム事例のご紹介　「やること」「やらないこと」

貸し止めを撲滅

さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。

冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。

ちなみに施工前はこんな感じでした。

前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。

しかし、その損傷は中々のものでした。

こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。

普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。

「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。

全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。

そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。

その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。

今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。

コンセプトは「１０年以上何もしない」

今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。

その為、オーナーさんと話して

「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。

床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。

昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。

今回の間取り変更はこうなりました。

施行中の様子はこちら

完成後の様子

見事１万１千円の家賃ＵＰ

その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。

原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。

しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？

しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。

正に空室対策としても十分な結果でした。

やらなかったこと、コストカットのポイント

今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは

「だからといってコストを掛けすぎない」

という点です。

賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。

その為、以下のような点をやりませんでした。

• 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為
• 脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為
• キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断
• 各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為
• 工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減
• 壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする
• 塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為

このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。

入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。

その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。

こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。

こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。

こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。

工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。

だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。

いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。

協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。

「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。

過不足なし　が賃貸物件での理想のリフォームです