自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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私の黒歴史 ～不動産業界での失敗や恥を公開～
恥の多い生涯を送って来ました。 さて、最近は真面目な内容のブログばかり書いてきてしまいました。 最近、このブログを見ていただくことが増えてきているようで、ありがとうございます。 当初は「誰も見ないだろう」と思っておりましたが、意外にも同業者さんを中心に色んな方にお声がけいただきます。 本当にありがたいことです。 しかし、たまにお声がけいただく方の中に、ふと思うことがあります。 「私のことを善人と思っているのかな？」と ブログで書く内容ですから、真面目に考えているのは事実です。 そして嘘も書いてないつもりです。 しかし、ブログの内容が時に理想論だったり、「こうあるべき」となっている結果 読んでいただいた方が私のことを善人と勘違いしていないかな？という不安を抱くようになりました。 ここで正直にお話しましょう。 私は「善人」に「なりたい」人間です。 私は決して善人ではありませんし、良い人かと言われたら「ＮＯ」とハッキリ言えます。 利己的な部分や弱い部分、人として未熟な部分などたくさんあります。 しかし、いつか人間的に「善人」というものになりたいと憧れているだけの人間です。 そこで、実態と伴わないこの変な好感度らしきものを下げようと思いました。 私が不動産業に入ってから十数年となっており、今日この日も含めて失敗を続けております。 その経験の中でも、私の「黒歴史」を公開してみようと思います。 黒歴史というからには「恥ずかしい」失敗であり、後悔しているものを挙げてみようと思います。 しかも出来る限り恥ずかしくて、ダサいものを挙げてみようと思います。 真面目に仕事に励んでらっしゃる皆さんには何の薬にもなりませんが、笑ったり、「自分はこんなことしないようにしよう」と思っていただけるだけで大丈夫です。 気楽に読んでください。 但し、この記事をもとに、私と会った時にはいじらないでください。 顔真っ赤になるだけですから・・・・ 宅建を取って調子に乗った時期 以前のブログで書いたことのある内容なのですが https://lotushome.jp/blog/3133/ 宅建の試験に合格すると、とてつもない喜びにあふれます。 今まで宅建マウントを取られた先輩や「宅建持ってないんですね」というお客様からの心無い一言に傷ついた自分が報われるのです。 そんな私はある時に最大のダサいことをやってしまいます。 それは苦労して宅建に合格し、宅建士証を手にした翌年に起こしてしまうのです。 なんと・・・ 他社さんで自分が賃貸物件を借りようとした時に、身分証として宅建士証を出しました これはどういうことかと、一応説明します。 通常、お部屋を借りる時には当然ながら身分証が必要です。 普通は運転免許証やマイナンバーカード、保険証などの公的身分証を使うのが一般的です。 しかし、宅建に合格した直後の私は違いました。 その時丁度引っ越しを考えていた私は、他社さんの物件で気に入った物件を見つけて、内見した後に申し込みました。 そして同業者とはいえ、当然入居審査はありますから、担当の他社さん営業マンから「身分証を」と言われ なんと 「今日持っている身分証が宅建士証しかないんですよ～」と 宅建士証を出しました。 私の脳内では 「えっ！！内田さん宅建士受かったんですね」という反応を期待していたのです。 しかし他社さんの営業マンは一言 「あっ、じゃあ帰ってから運転免許証をＦＡＸしてください」 で終わりました。 ダサい、ダサすぎる 今となっては思い出す度に「きゃー」とむずがゆくなる行いです。 大体、今日持っている身分証が宅建士証だけのやつなんかいませんよね。 皆さんも宅建に受かった喜びでの「宅建ハイ」にはお気をつけください。 謎の業界用語「ドーマー」 これは先にネタバラシから先にいきましょう。 「ドーマー」とは写真のように屋根の上にある「屋根の上に突き出ている屋根付き窓」の名称です。 基本的には屋根近くのロフトなどの明り取りの為についています。 ある日、不動産営業新人の私は、先輩営業マンととあるアパートを見に行きました。 そこで先輩営業マンが 「ここの２階ドーマーあるね、かっこいいね」と言いました。 それを聞いた新人営業マンの私はなぜか 「へぇー、不動産屋って窓のことをドーマーって言うんだ」と勘違いしました。 寿司のことを「シースー」六本木のことを「ギロッポン」的なものだと勘違いしてしまったのです。 そして、不動産屋もそんな風にひっくり返して喋るのがカッコいいんだ！と更に思考は進みました。 そしてその日は来ました。 ある日、私は外壁塗装が終わったばかりのアパートの竣工検査への立ち会いを命じられました。 現地には塗装業者さん、大家さん、そしてこれから恥をかく新人ダメ不動産営業マンの私が揃いました。 一通り、現地を確認して、遠目からアパートを眺めている時に 私は思いました。 使うならココだ！と そして 「この物件のドーマーは南向きで日当たりも良さそうですよね」と この物件には正規の意味の「ドーマー」はありません。あるのは通常の「窓」だけです。 私はその瞬間に、人生で初めて肉眼でハッキリと見ました 大家さんと職人さんの頭の上に浮かぶ❔マークを その顔を見た私は瞬時に察しました。 これは違う！と なぜかその一言に触れない職人さんと大家さん、聞こえていないかのようでした、時が飛んだのかと思いました。 私はその後、事務所に帰ってパソコンでYahooに聞きました。 ドーマー 意味 と 一人で足をジタバタさせていたのだけを覚えています。 みなさんも知ったかぶりはやめましょう。 馬鹿の山頂で釈迦に説法 引用元 https://www.recurrent.co.jp/career/dunningkruger-effect/ リカレントさん みなさんはダニングクルーガー効果という言葉をご存じでしょうか？ 詳しくはググってほしいのですが、簡単にいえば 物事をちょっと知ったやつが調子に乗って過信すること です。 図のように、物事をちょっとだけ知ると、まるで全てを悟ったかのように自信がついて調子に乗ってしまいます。 そして、学ぶにつれて奥深さを知り絶望します。そして学び続けることで本当の成長と自信を手に入れていく様を指しているようです。 私はこの馬鹿の山の頂(いただき)で正に失敗したことがあります。 不動産業界に入って一年ほど経ったとある日、先輩に連れられて今でいう「大家の会」に参加しました。 新人ダメ営業マンの私は誘われるがまま二次会へ行きました。 そこはスナックのような場所でしたが、二次会ということもあり、色んな人がざっくばらんに話していました。 私を連れてきた先輩も、仲の良い他社営業マンと別で飲んでいました。 すると一人になった私の隣に歳のころでいうと５０歳～６０歳くらいのオジさんが座りました。 おじさん(以下お)「はじめまして、お宅は不動産業者ですか？」 私「そうですけど、どちらさんですか？」 お「私はただの不動産好きのオヤジです」 この時点で私は「あぁー今日の会に参加した大家さん志望のおじさんかな」と思いました。 お「いやー、しかし不動産というのは奥が深いですよねー」 この一言で少し酔いも手伝った新人ダメ営業マンの私はスイッチが入りました。 私「そうですよ、不動産なんて簡単に考えちゃダメですよ」 その後もお酒という燃料を注ぎ込み続けたダメＦ1カーは止まりません。 私「不動産っていうのは・・・」 私「不動産を甘くみると・・・」 おじさんは「ほぉー、そうなんですね」とか「へぇー、そんな見方もあるんですねー」と相槌が上手いのです。 おじさんの相槌を追い風にして泥船はどんどん進んでいきました。 これから沈むとも知らずに・・・ そうこうしている内に宴もたけなわとなり、二次会は終了しました。 店の外に出るとおじさんが 「今日は楽しいお話を聞かせていただき、ありがとうございました」と挨拶をしてくれました。 私も 「不動産屋としておじさんの不動産知識に貢献できたな」という満足感でいっぱいでした。 その光景を見た先輩営業マンが近寄ってきました。 そしてさっきまで私が講釈を垂れていたおじさんを見かけると 「あぁー〇〇部長、いつもお世話になってます」と挨拶したのです。 そう、私が「不動産初心者のおじさん」と思っていたのは 近隣では知らない者はいない地場の大手不動産会社の部長さんでした。 そうです、私は ダニングクルーガー効果の曲線でいうところの 馬鹿の山頂で釈迦に説法をかましていたのでした。 このことを期として、絶望の谷に落ちた私は、今も啓蒙の坂を爪を立てながら這い上がろうとしています。 うぬぼれ ダメ。ゼッタイ 顔真っ赤にしながら公開しようか悩んでいる 書いている間、座っている椅子でクルクル回りながら、貧乏ゆすりをしながら、恐らく真っ赤であろう顔 ここまで書いておいてなんですが 公開するのやめようかなーと思っています。 しかし、この文章をみなさんが読んでいるのであれば、踏ん切りがついたのでしょうね。 ちなみに他にもたくさんの失敗や恥が思い浮かんでもきています。 それを書く気力も体力も最早残っていません。 いつか気が向いたら残りも書いてみましょうかね。 これを公開してから、この記事でいじられたら書くのをやめます。 あぁー、あぁー、昔の自分はなんであんなことをしたんだろう・・・
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蛍光灯、製造終わるってよ ～2027年に備えて～
蛍光灯の製造は2027年末まで タイトルから冒頭画像まで、オマージュ満載で始まりましたが、中身は真剣にお話していきます。 今回は収益用不動産をお持ちのオーナーさん向けに、蛍光灯の製造が終了することの影響と、それに伴う準備や対策をご紹介してみようと思います。 そもそも、この蛍光灯の製造中止をご存じでしたでしょうか？ みなさんがお持ちの物件では蛍光灯は使われていませんか? それより大前提として なんで蛍光灯が製造中止になるんだ？ それはですね 2023 年スイス・ジュネーブにて「水銀に関する水俣条約第５回締約国会議」が開催され、蛍光ランプの製造と輸出入がその種類に応じ2026年末又は2027年末までに禁止することが合意されました。 蛍光灯に含まれる水銀を問題視するとともに、エネルギー消費の少ないＬＥＤへの切り替え推進の両面が原因という訳です。 欧州を中心として主要各国では既に蛍光灯が段階的に縮小や生産の終了となっております。 日本も例外ではありません。 蛍光灯が無くなる？ おいおい、私の物件の共用灯は蛍光灯だよ、中止になったらどうすればいいんだ？ 意外と多いと思います。 それは、アパートマンションの共用灯は今でこそＬＥＤが当たり前になりましたが、少し前までは蛍光灯でしたからね。 また、器具そのものも安価ではなく、特にアパートマンションの共用部分の電灯については高所にあったりする為、壊れてもいない照明を交換することはあまりなかったことでしょう。 しかし、この2027年蛍光灯製造中止問題は待ってくれません。 そもそも、既に国内で蛍光灯を製造しているのは３社ほどです。 しかも製造中止が決まっている以上、これから多くの在庫を製造することは考えにくいものです。 そうすると考えられるのは 蛍光灯の価格高騰、在庫不足、最悪交換できない ただでさえ物価高騰が叫ばれる昨今ですが、この蛍光灯、実は2023年から値上げをし続けており、その値上げ幅はなんと 約80％～90％ おぉー、品不足の前に既に蛍光灯そのものが高騰しています。 加えて2027年に製造中止となっていますが、このような電球型蛍光灯は 2026年に製造中止する物もあるのです。 パルックボールと呼ばれるような電球型の蛍光灯は既に生産を終了しているそうです。 ちなみに2027年が来たら蛍光灯が使えなくなるのか？ という問題については 特に使用は禁止されていませんし、在庫があればその販売も禁止はされていません。 しかし、当然今後生産は減少していくことでしょうし、蛍光灯の値段は上がっていくことでしょう。 このままでは蛍光灯一本交換して数千円という未来が見えてきました。 そもそも、終わりが見えている蛍光灯を今後も使用するメリットは将来的にはありません。 それではどのように対策をしていけばいいのでしょうか。 おススメは外壁塗装に併せて交換 対策はいうまでもなく 既存照明をＬＥＤ照明へ変更すること これは間違いありません。 また、交換時期が２０２７年に近づくにつれてＬＥＤの品不足や工事の混雑が予想されます。 恐らくギリギリの時期に実施をしてしまうと、工事費なども高くつくことでしょう。 ただでさえ物価高騰が続く昨今、先延ばしするメリットはあまりありません。 それでは今すぐ交換するのがいいのか？ という問いには一つ提案があります。 もし、今後近いうちに外壁塗装などをすることはありませんか？と 共用部分の電灯は基本的に高い場所についています。 加えて、既存の電灯からの交換になると、今までの塗装がされていない部分などが露出する可能性があります。 そこで、もし外壁塗装などのメンテナンス時期が到来しているのであれば、足場を組む塗装工事と同時に行うと費用や外観の美観を一気に解決することが可能となります。 外壁の高い位置にある照明などは、高所作業の単価が追加になりますが、足場があれば簡単になります。 このように２０２７前にメンテナンス時期を勘案し、どうせならまとめることをおススメします。 そうすることで、器具の取り付け跡の美観の問題と器具の設置手間を削減することが可能になります。 あとは、よく聞かれるのですが 蛍光灯の器具で使えるＬＥＤ電球への交換はダメか？という質問ですが これについては 管球タイプのＬＥＤはなぜか寿命が短い と思っています。 やはり器具そのものがＬＥＤ用に作っていないせいか、早い段階で切れてしまう印象があります。 出来れば器具と一体式になっている照明をおススメします。 管球タイプのＬＥＤもまあまあのお値段がするため、すぐに切れてしまうともったいない。と思ってしまいます。 いずれにしても対策を いかがでしたでしょうか？ オーナーさんでもまだ知らない方が多い２０２７年蛍光灯の製造終了。 あと３年あるといえど、足元では蛍光灯が高くなってきており、何本か交換した場合、ＬＥＤ器具代になってしまいます。 現在、蛍光灯を使用している物件のオーナーさんは計画的に進めて欲しいものです。 恐らく、駆け込み時になると器具不足や工事の予約も殺到することも予想できます。 計画的に対応することで無駄なコストにならないようにご注意ください。 この問題の為だけに外壁塗装をすることはおススメしませんが、それでもどうせ必要ならまとめてやってしまいましょう。 今現在外壁塗装を検討している方は余計に、照明もチェックしてみてはいかがでしょうか。
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どうしたら売買情報が先に来る人になるのか？ ~まとめ編~
人気者になりましょう！ 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ https://lotushome.jp/?p=3889 良い物件を紹介してもらうには 前々回の記事では「良い情報が内々で周るのはなぜか？」を前回の記事では「こんな人には情報が来ない」を書いてきました。 そして今回はとうとう 「どうしたら良い情報が周ってくるようになるか？」について書いていこうと思います。 ちなみに何度も言いますが、コレが絶対の方法という訳ではありません。 あくまで皆さんが普段見れない不動産業者の本音の部分などからお役に立てる情報になればと思ってご紹介しているだけです。 皆さんが普段見られない不動産業者の飲み会などから抜粋していますので、本音に限りなく近いと思います。 ですから「自分には自分のやり方がある」「不動産業者に好かれようと思わない」「良い情報の取り方はそうじゃない」という方はソッと閉じていただければと思います。 他にも方法があるのも事実ですからね。 ではいきましょう。 コミュニケーションは「広く浅く」より「狭く深く」 「人脈」という言葉に惑わされないで まずは紹介をもらう為のステップとして関係者、特に不動産業者との付き合い方についてですが 冒頭にもある通り、「広く浅くよりは狭く深く」をおススメします。 昨今のＹＯＵＴＵＢＥなどでは「とにかく不動産会社をたくさん周る」「挨拶周りをする」「名刺をたくさん配る」という方法が紹介されておりますが、未公開物件がもらえたりとまではいかないというのが本音だと思います。 それは前々回でも申しましたが、そういった方法では良い物件をご紹介したいと思えるほどの 信頼関係までは至らないから それはいくつかの要因があります。 例えば皆さんも本業などの会合やセミナーなどで挨拶した程度の方、名刺交換をした間柄を簡単に信用するでしょうか？ また、不動産投資というのは複雑です。 ある人には「良い物件」だとしても違う人には「全く響かない」というのもあります。 どういった物件が欲しいのか？資金計画は？どんなスタンスか？売主に紹介しても大丈夫な人か？人当たりやコミュニケーション能力は？賃貸経営に関する考え方は？ こういった内容も分からない段階で「おススメ物件あります」とはなりません。何をご紹介すればいいのかも分からないですからね。 ましてや大事な優良物件を優先的に話すということをしている業者を私は見たことがありません。 大事なお客様には信頼に足る人物をご紹介しようと思うのは当然のことだと思います。 ひょっとすると口だけは「あなたは特別だから」と言って紹介する業者はあるかもしれませんが・・・ 昨今の方々は簡単に「人脈」という言葉を使いすぎるきらいがあると思っております。 人脈づくりの為に会合やセミナーに行ったり（会合やセミナーに学びに行くのはとてもいいと思います）、名刺交換をしただけで自分の人脈リストに入れてみたりなど 人脈というのはそう簡単に出来上がったりはしないのです。 大事な情報だからこそ、渡す人は選びたいという気持ちを汲んであげるといいかもしれません。 但し、不動産業者周りが無駄と言っている訳ではありません。最初はどういった業者があるのか分からないので、たくさんの業者と会うというのは大賛成です。 好みの業者さんを見つけるまでは足で見つけるしかないのですから。 私が言っているのはあくまで「業者としっかりと話して相手のことを理解し、みなさんのことも業者に知ってもらう」ことが大事。ということです。 売買に携わる業者さん達は、不特定多数の人とのお付き合いを好むというよりは「いい人間関係を築きたい」という方が多いのです。 ココは良さそうと思ったらしっかりとしたコミュニケーションを取って信頼に足る人物だということを分かってもらいましょう。 返事は早く これも大事です。 前回も触れましたけど、良い物件というのは時間がありません。 昨今の投資ブームにより、不動産業界も新規参入が多くありました。 多くの方は不動産の厳しさや「良い物件が買えない」ことで退場しましたが、今でも不動産の投資は比較的勝率の高いビジネスだと思っています。 そんな中で重要なのが 返事の早さ 誤解のないように書きますが 買わないという返事も早い方がいい こうでも書かないとキョクタン星人から「不動産屋のいいなりに買えってことか？」とか「都合のいいお客様になれってか？」と来そうですから。 そうなんです、「買う」だけでなく、「買わない」の返事が早いだけでも十分ありがたいのです。 「すぐ断るのは悪いから検討してるフリを・・・」などの気遣いは、却って相手を困らせてしまいます。 あなたにおススメしたにも関わらず、決断した時には他の人に勧めていた。となれば不動産業者も不義理な気がしてしまいます。 それよりはハッキリと提案に感謝し、今回の物件は見送る旨を伝えましょう。 そうすることで「あの人は決断の返事が早い」となり、次回からも一旦は話を振ってみようと思うハズです。 良い物件は争奪戦です。 そんな時に「あの人は返事が早い」というだけで情報が回ってくるものです。 しかし、同時に注意も必要です。 急ぐあまりに失敗というリスクも当然出てきます。 ですから早い返事をすることが出来るように、普段から選球眼を鍛えておかねばなりません。 その為にはたくさんの物件を見たり、修繕の知識なども備えておく必要があります。 早い返事というのは、単に気持ちの問題ではなく、知識や経験の積み重ねで鍛えられるものです。 急がば回れ、しかし急がないといけない。 慎重かつ急ぐ 難しいのですが、これを身に付けることが近道となります。 あなたの「良い物件」を教えて 元も子もない話なのですが そもそも「良い物件」ってなんですか？ 築年数も浅く、積算評価も高く出てて、高利回りで、好立地で、価格も安くて、買った瞬間に売っても利益が出る そんな物件は千三つと呼ばれる不動産業界とはいえ ない 絶対ないとは言いませんが、そんな物件だけを待っていたら数年単位で待たないといけないでしょう。 そんな物件を待つのは正直「宝くじに当たらないかな？」程度でいいと思います。 そうではなく、「あなたにとって良い物件」を探すことです。 例えば「少々立地は我慢できるから築年数が浅いもの」、逆に「どんなに古くてもいいから好立地なもの」、「難ありでも高利回り」 これらはそれぞれの観点で見れば「良い物件」な訳です。 しかし、不動産業者から見れば「あなたにとっての良い物件は分かりません」という状態ですから、何を欲しがっているのか分かりません。 例えるなら「友人の子供にオモチャをプレゼントする」という状況を考えてみてください。 当の友人からは「良い物をちょうだい」と言われたとしましょう。 思いませんか？ 「良い物ってなんだ？」と 性別は？歳は？好きなアニメは？既に持っているおもちゃは？ というか 「何が欲しいか具体的に教えて欲しい」と思いませんか？ 不動産業者も同様です。 もちろん、オモチャと違って２つとして同じ物がない不動産です。 あまりに狭い条件だと見つからないでしょうが、それでもある程度の範囲は伝えて損はありません。 要は不動産業者が情報に触れた時に「そういえば〇〇さんが好きかもな」と思えるだけの希望は伝えておきましょう。 「そんな範囲を狭めたら、他の良い情報が来ないかもしれないじゃない」と思われるかもしれませんが、最初は仕方ないと思います。 何度か取引を重ねて、あなたのことを深く理解してもらえたら後は自動的に紹介出来るかもしれません。 それでも最初の内はある程度希望を伝えておくことで、近い物件が出た時に「あっ！！」と思われることの方が確率は高くなることでしょう。 この時に伝えるポイントとしては 許容できる条件、つまり我慢できるポイントを伝えると記憶に残りやすいと思います。 例えば「築年数は古くても大丈夫」とか「駅近物件なら価格が多少高くても」とか「築年数が浅ければ立地が悪くても」 などの許容できる条件を話しておくとイメージがつかみやすいと思います。 不動産業者は物件を見た時にメリットとデメリットがすぐに出てきます。 そのメリットとデメリットの中であなたを思い出してもらいやすくしておくといいと思います。 「おっ！この条件なら〇〇さんに合いそう」 こんな感じで思い出してもらえるとチャンスも広がっていくでしょう。 人柄で選んでもらおう さて、いかがでしたでしょうか？ 普段見れない不動産業者の本音という部分でお話してみたつもりです。 「精神論ばっかりじゃないか」 と思われたかもしれませんが、その通りです。 市場の中で多数のライバルと戦う時に、資産規模などではどうしても敵わない。 初期段階などは特にそうだと思います。 私も含めて「もたざる者」は、あるもので戦うしかありません。 だからこそ、今回はコストの掛からない方法での情報取得に絞ってご紹介してみました。 いずれの方法も特別なコストは要しません。 ただ「相手方の立場に立ってみて、話しやすそう、こちらの事情も汲んでくれそう」と思われるだけでもチャンスは増えるハズです。 どうしても水面下での情報というのが強い業界です。 ２つとない商品である以上、信頼できる方に話が来やすいという歪な構造です。 それでも、一旦信頼されれば優先的にお話が来るかもしれません。 いずれにしても今回挙げたような内容は、実行することにデメリットはありませんから、参考になれば幸いです。
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頑張れ管理スタッフ！オーナーさんに怒られた時の考え方 ～オーナーさんも人間だから～
頑張れ同志たち さて、最近オーナーさん向けの記事ばかり書いていましたので、全国の管理会社の同志へ向けての記事を書いてみましょう。 私たち管理会社は基本的には物件のオーナーさんから管理委託契約に基づいて管理を委託されております。 つまり、オーナーさんは仕事の「依頼者」となり、大切な顧客となります。 管理会社に勤めていると、このオーナーさんからお叱りを受けたり、冷たい対応をされるということもあるでしょう。 そんな時の心の持ち方を今回は書いてみようと思います。 時にオーナーさんとのお付き合いに疲弊して退職していく方も一定数いるのを見聞きします。 その度に思うことがあるのです。 今回はそんなお悩みを持っている管理スタッフへのエールも込めて書いてみようと思います。 大前提として「一生懸命頑張っている管理スタッフ」の為です。 やる気なくて怒られたのなら自己責任ですので、甘んじて怒られてください。 怒られた時の管理スタッフ まずはオーナーさんに怒られたり、冷たい対応をされた時の気持ちはよく分かります。 思いのほか凹んだりしますよね、分かります。 特に管理スタッフ社員などである場合、心の中をよぎるのはこんなことでしょうか。 これが原因で解約されたりしたらどうしよう 頑張ったのに伝わらないもんだな そんなに怒らなくてもいいのに それが出来たら苦労しないんだけどな こっちも一生懸命やってるのに まあこんな感じでしょうかね。 真面目なスタッフとかだと、翌日以降も気にしてしまうんですよね。 怒られた日に帰宅して、シャワーを一人で浴びている時などに 「ああぁぁぁぁ・・・・」 という溜息というか嗚咽というか、何とも言えないものが出てきたりするんです。 真面目に取り組んでいればいるほど、悲しさややるせない気持ち、憤りなどになることでしょう。 分かりますよ、その気持ちは それでも明日はまた来ますし、こんな状態を長く続けても辛いだけですから、なんとか消化しましょう。 今回は私が心がけていることで助けになったことを書いてみましょう。 悪手 こういった経験をした管理スタッフの翌日以降の対応で悪手なのが その後、そのオーナーさんへの連絡を控えてしまう 「どうせ怒られるし・・」「分かってくれないし・・・」「もう言われたくない・・」「人として合わないんだ・・」 気持ちは分かります。一生懸命やったつもりなのにという気持ちは でも、この対応は事態を好転させてはくれません。 それどころか、悪化を招きます。 連絡がないことで不信感をもたれたり、コミュニケーションが途絶えて余計お互いの齟齬が生まれたりします。 でもね、私の経験上ですが その後も普通にコミュニケーションは取り続けた方がいいんです 間違いありません。 恐れてはいけませんし、放置すると余計悪化するだけです。 そして悪化した結果、更に嫌なことが襲ってきます。 「でも・・・・でも・・・」 分かりました、では次から勇気の出る話をしましょう。 オーナーの気持ち こんなオーナーさんはそうそういませんから安心してください。 まずは、身も蓋もない話からです。 オーナーさんがそこまで怒ったのは、話したタイミングが悪かっただけかもしれない まずはここから始めましょう。 こんなことを書くとオーナーさんから「真剣に怒ってるんだよ」と思われるかもしれませんが、待ってください。 まずは管理会社スタッフに次の一歩の為の勇気を持ってもらうのですから、お待ちください。 それでも本当にそういうこともあるんです。 私たち管理会社にとっては不動産管理が本業ですから、仕事と思ってオーナーさんに連絡をします。 しかし、大多数のオーナーさんは本業をもっていたりします。 たまたま、立て込んでいたり、或いはプライベートなどでオーナーさん自身も嫌なことがあったり、疲れていたりして ついつい厳しい口調になってしまっただけ という可能性もあるのです。 オーナーさんだって人間ですから、そういう時もありますよ。 管理会社スタッフのみなさんだってありませんか？ 自分の機嫌が悪くて、ついつい他の人に必要以上に強く当たってしまうこと。ありませんか？ 案外、叱られたオーナーさんと別の機会に連絡すると穏やかだったりします。 そもそも、物件のオーナーともなれば融資と言う名の借金をすることも珍しくはありません。 事業として取り組んでいるのですし、人生を懸けているのです。 もちろん、管理会社の社員も一生懸命仕事をしていますが、このプレッシャーは理解しておかねばなりません。 そんなプレッシャーを抱えているのですからね、ときに厳しいことがあることもあるかもしれません。 ですが「以降の連絡を控える」という選択はまずしないようにしてください。あまり良い結果は出ませんから 次は「怒った原因と改善についてです」 原因のほとんどは そもそも、怒られて凹むようなオーナーさんのことを、あなたは理解していますか？ 往々にして、このような事態がある時は あんまり話したことのないオーナーさんと起こります 昔から気心しれたオーナーさんに急に怒られるということは少ないでしょうし、あるとすれば理由もハッキリとしているでしょう。 リカバリーの方法も心得ているでしょうから、こういった場合は凹むような必要はありません。 大体怒られて凹むような場合というのは そのオーナーさんの価値観が分かっていない場合がほとんどです。 つまり オーナーさんとのコミュニケーション不足が原因であることが多数 価値観が分からないので「何で怒られたのだろう」「なぜ怒られたのだろう」という状態が多いのです。 そもそも相手の価値観を理解していますか？ 求める報告頻度は？ 物事のスピード感は？ 賃貸経営で重視しているポイントは？ 何が好きで何が嫌いか 問題解決の方法は？ こういったことが理解出来ている人からは滅多に怒られないことでしょう。 怒られる前に、相談や理性的に話し合いが出来るでしょうからね。 また、意外なことにこういったオーナーさんから怒られる社員というのは 気遣いが出来るスタッフが多かったりします。 え？気遣いできるなら怒られないんじゃない？となりそうですが、理由があります。 気を遣うあまり、連絡を控えてしまった結果、コミュニケーション不足が起こる 管理会社からの連絡というのは、喜ばしいことばかりではありません。 連絡をした時に不機嫌そうな声を聞くと、以降の連絡を控えたりしてしまうのです。 その結果、コミュニケーション不足に陥り、理解不足となってしまいます。 理解が不足すると、ますます価値観が分からないのです。 そう、その気遣いはお互いの為になっていないのです。 管理スタッフを志す方は、営業の方と比べるとこの傾向が強い方が多いと思います。 思ったことをハッキリと伝えずにオブラートに包んだりするのが上手な反面、その気遣いが故に上手く伝わらないということがあるのです。 一歩踏み出してみましょう まとめに入ります。 まずは怒られた事柄については迅速に対応しましょう。これは当然です。 そしてその後は勇気を出して一歩踏み込んでみましょう。 怒られた過去は「あの時はタイミングが悪かっただけかもしれない」と思い、勇気を出してみましょう。 そして、オーナーさんのことをもう少しだけ知ってみましょう。 報連相だけでなく、人間としてどういった価値観なのか？ということを きっと、思っていたような人ではなくて別の一面が見れるハズです。 私の好きな言葉に 「切り結ぶ 太刀の下こそ 地獄なれ 踏み込みいれば ここは極楽」 相対する刀の下は地獄だが、一歩進めば極楽だ という意味です。 人間関係でもこれはあると思います。 気を使って距離を取ると、益々お互いのことが分からずに疑心暗鬼になってしまう。 一歩踏み込んで、濃いコミュニケーションを試みてください。 もちろん、多少の雑談だけではコミュニケーションは深まりません。 仕事の話をしっかりとしてみましょう、出来ればその時には「私は管理会社として〇〇と言う風に考えている」というあなたのポリシーもあるといいと思います。 恐い人だと思っていたが、話してみたら良い人だった。 このような例がほとんどです。 あの時は怒ったオーナーさんも、あなたのことを「話してみたらいい人だった」「一生懸命やってくれているんだ」「この人はこう考えていたんだな」となるでしょう。 大体の場合、一歩踏み出してみれば、悪い結果というのは少ないものです。 それでもダメだった時はどうすればいいのか？ そんなこともありますよ！人間ですから合う合わないもあるでしょう そう思うしかありません。 一生懸命仕事をしていても、全てが伝わる訳でも無いですから。仕方ないと諦めましょう。 それでも変に距離を取って疑心暗鬼や自然消滅よりは余程いい結果になるでしょうし、一生懸命やっての結果なら悔いも残らないでしょう。 私なんて この世のほとんどの人間は私のことを嫌いだと思っています。 今思い悩んでいる方へ あんまり気にし過ぎないでください。 真面目で良い方ほど思い悩んでいることも多いんです。この業界 今回がそんなあなたの心の助けになれば幸いです。 お互い頑張りましょうね。
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いい投資物件を買いたいなら「単にいい人」であることも武器である
お金がある＝優遇される では必ずしもない 当社は収益物件の管理に特化しております。 その為、投資家と呼ばれる方とのお付き合いも必然的に多くなります。 他にも大家の会などに参加することも好きですから、そんな時にこんなことを聞かれることがあります。 「いい物件を中々紹介してもらえないのは、私がまだまだ資産的に弱いからですかね？」 「やっぱりお金をたくさん持っている人に良い話はいくんですかね？」と これについては 半分その通りだし、半分違う と思っています。 半分その通りと思う理由としては 時間の制約のある話(売主がよほど急いでいる事情)や、良い話だが金融機関の融資は難しそうな案件の場合はその通りでしょう。 こういった場合は現状の資産がある方が有利になることは、想像に難くないと思います。 ではもう半分の「違う」と思う理由としては 「誰に売っても変わらない収益だから」ということです。 もうちょっと丁寧に説明します。 この場合良い物件を紹介してもらいたい。ということですから不動産売買の話です。 不動産売買における不動産業者の主な収益は「仲介手数料」です。 基本的にはこの「仲介手数料」を得ようとして、各不動産業者は日夜頑張って情報収集に励んでいます。 ここで考えていただきたいことがあります。 仲介手数料というのは「上限」が決められています。 法律により、売買価格の「〇％+〇万円+消費税」となっています。 つまり 資産のある人に売ろうが、資産のない人に売ろうが収益は変わらない ということですね。 資産のある人に売ったら２倍などの報酬があるなどであれば勝負のしようはありませんが、それは法律違反になるのです。 つまり、不動産業者としては本来「誰に売ったっていいんです」 「資産家は性格が悪い」という幻想 じゃあ誰に売ってもいいってことは私でもいいじゃないか？と思われることでしょう。 それでも資産家と呼ばれる方が有利な側面があるのです。 誤解を恐れずに言えば 資産家と呼ばれる人たちはかなりの割合で「いい人」であるのです 皆さんがイメージする「資産家」というのは 資産を持ってるから「偉そう」 人をお金で動かしている お金を盾に買い叩いている 人間の価値は「お金」だと思っている そんなイメージなどありませんでしょうか？ かくいう私も若い頃はそんな風に思っておりました・・・ それでもこれまでに職業柄、「資産家」と呼ばれるような方と何人もお会いしておりますが 正直、そんなイメージとはかけ離れた人が多いんです。 初対面でも腰が低く、我々との仕事でも小さなことでも感謝を伝えてくれたりします。 もちろん例外もあるのは言うまでもありませんが・・・・ それでも大多数はこんな感じです。 ひょっとしたらそれは表面上だけかもしれませんが、その擬態を見抜くのは困難でしょう。 擬態だとしても、相手側が好感を持っている以上、だれも不快な思いをしていないので問題はなさそうです。 資産も有って腰も低いとなればどうでしょうか？ そんな人に良い話がいくのは当然かもしれませんよね・・・ 「それじゃあ勝ち目ないじゃん」と結論を出すのはまだ早いんです。 話はこれからです。 それでも「いい人」というだけで勝てる可能性がある 勝ち目がない・・・ そこで諦めてはいけません。 話はここからです。 資産の差を嘆いていては始まりません。 ここまで例に挙げた資産家の方たちも多くは「持たざる者」から始まっているのです。 そして資産家の多くが「いい人」もしくは「好感を持たれている」という現実があるのも事実。 ではなぜ資産家は「いい人」もしくは好感をもたれるようにするのか？というと 「いい人」であることを印象づけると「いいこと」が次から次に来るということを知っている そしてこの「いい人」ですが 本当に「いい人」あるで必要はないのです 心の中には思うことがあってもいいのです。 事実、資産家である「いい人」ですが、油断できない方ばかりなのです。 データなどを提示すれば「根拠」をしっかりと精査しますし、情報の真贋も厳しく見ています。 そこはある意味では「疑っている」のです。鵜呑みにしている訳ではありません。 また資産家である人たちは必ずしも全ての案件に興味を持つかといえば別です。 そういった案件の時に「あなたに勧めたい」と思ってもらうのが必要です。 ここまで書いていて皆さんの心の声が聞こえそうです。 「要は不動産屋に媚びを売れってことか」「不動産屋の言うことをホイホイ聞けってことか」「不動産屋にへりくだれってことか」 「資産家にシッポを振る金持ちの犬が！」 全然違います お金にあくどいと思われている不動産屋です。 そんな風に思われたのなら申し訳ありません。 でも今日私が言いたいのは、私も含めて「持たざる者が勝つ為には」という話です。 もちろん、不動産屋も収益は大事ですよ。 ですけれど いい人との商売を望んでいるのは本当です。 普段はあまり評判の良くない業界であることも自覚しています。 表面だけ見れば高額に見える「仲介手数料」などを影で言われていることも分かっているのです。 だからこそ、感謝されたり、小さな仕事を労ってもらったりすると 上限のある仕事だからこそ 「どうせ売るならあの人に」と思うことも多いのです。 これは善人ぶっている訳でもなく 業者同士の交流や飲み会でも本当に話されています。 要は応援したくなる人であればいいのです。 そして一番大事なことはここです。 「いい人」と思われるのにお金はいらない この勝負では資産家だろうが、持たざる者だろうが関係ないのです。 「いい人」と思われる為にお金を使ってプレゼントなどもいりませんし、ワイロみたいなものも必要ありません。 ただ不動産業者といえど一介の人間です。 相手の立場に立って「こんな振る舞いだと嬉しいだろうな」という付き合いをすればいいのです。 いい歳した人間でも褒めてもらえれば嬉しいですし、敬意を持って接して貰えれば嬉しいのです。 そこに損は無いのですから、取り組んでみてはいかがでしょうか。 今日はここまでですが、不動産業界というのは意外と「義理人情に厚い業界」だとも思っています。 どこかで「不動産屋をたらしこむ付き合い方」などを書いてみましょうかね・・・
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お部屋の解約手続き ～不動産屋が教える「損しない解約」とは？～
立つ鳥跡を濁さず さて、今回は賃貸物件にはつきものの、お部屋の「解約」について改めて解説してみましょう。 今回は改めて、一般的な解約の流れと手続きについてご説明してみようと思います。 お部屋探しの手続きについてはたくさんのサイトがありますが、解約時の注意点やお得な方法などは比較的少ないものです。 今回は「損しない解約」を不動産会社の目線からお伝えしてみようと思います。 まずは基本的な流れ 賃貸物件を借りる際には、入居だけでなく、退去時の手続きも重要です。解約手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要な手順や注意点を把握しておくことが大切です。この記事では、不動産賃貸の解約手続きについて詳しく解説します。 賃貸物件を解約する理由は様々です。以下のようなケースが一般的です： 転勤や引越し：仕事の都合や生活環境の変化による転居。 契約更新の見送り：契約更新を希望しない場合。 物件の問題：設備の不具合や騒音問題などの理由による退去。 家賃の見直し：家賃の負担が大きくなったため、より安い物件への引越し。 賃貸物件の解約手続きの基本ステップ 賃貸物件の解約手続きは、以下のステップに従って進めます。 契約内容の確認：まず、賃貸契約書を確認しましょう。解約に関する条項（解約通知期間、違約金、退去時の手続きなど）が記載されています。特に解約時の日割り家賃の計算方法が各物件によって異なる場合がありますので、とにかく賃貸借契約書をよく読みましょう。 解約通知の提出：解約の意思を正式に伝えるため、書面で解約通知を提出します。通知には解約理由や退去希望日を明記し、契約書に定められた通知期間を守ることが重要です。通常、1～2ヶ月前に通知する必要があります。現在では各管理会社のホームページなどオンラインでの解約が出来る会社も増えてきました。どのように解約通知を出すのかは、賃貸借契約書か管理会社や大家さんに確認しておきましょう。 退去日の調整：解約通知を提出後、管理会社や大家と退去日を調整します。退去日は次の住まいへの引越し日と調整して決めましょう。ここでの注意点としては引っ越し当日の立ち会い希望の場合は、時間の調整をしっかりとしておきましょう。お引越し当日に設定する場合は少し余裕をもって臨みましょう。 物件の状態確認（立ち会い検査）：退去前に物件の状態確認（立ち会い検査）が行われます。物件の損傷や汚損がないかを確認し、必要に応じて修繕費用を負担します。通常、立ち会いは退去日の前後に行われます。 荷物の整理と掃除：退去前に荷物を整理し、物件を清掃します。特にキッチンやバスルームなどの水回りは念入りに掃除しましょう。ハウスクリーニングの特約がある場合、そこまで大掃除しなくても良いかもしれませんが、特別に汚損が激しいとハウスクリーニング費が上乗せされる場合もありますので、ある程度の清掃はやって損はないと思います。 鍵の返却：退去時に鍵を返却します。複製した鍵も全て返却することを忘れずに行います。 敷金の精算：退去後、敷金の精算が行われます。契約書に基づき、修繕費用や未払いの家賃が差し引かれた後、残額が返金されます。 賃貸物件の解約手続きで注意すべきポイント 解約通知期間を守る：契約書に定められた解約通知期間を守らないと、違約金が発生する可能性があります。事前にしっかり確認しましょう。 修繕費用の確認：物件の損傷や汚損に対する修繕費用は、契約書に基づいて精算されます。納得できない場合は、写真を撮影して証拠を残すことも重要です。また、それ以上にご入居時の状態を写真で撮っておくことが重要です。 清掃の徹底：退去前に物件をきれいに清掃することで、修繕費用を減らすことができます。特に目立つ汚れや破損箇所は修繕しておくと良いでしょう。 連絡先の変更通知：引越し後の連絡先を管理会社や大家に通知しておきましょう。敷金の返金や重要な連絡がある場合に必要です。 損しない為に ここまでは全国的にもそう大きな違いは無いと思います。 ここからは不動産業者が教える「損しない解約」方法です。 なぜ「得する」ではないのかと言うと、解約でお金が増えることはありません。 基本的には解約時に日割り家賃やハウスクリーニング特約などがあれば出費が出てしまうことがほとんどだからです。 しかし、やり方次第では「損しない」ことは可能です。 それでは、ここからは不動産屋が教える「損しない解約」です。 ①お部屋の掃除はどの程度？ 退去するからにはお部屋をキレイにしないとね・・・ でも、いざ始めてみると大変なんですよね。 どこまでやればいいんだ？ これに回答するとしたら ハウスクリーニング特約の有無で変わる 地域の商習慣で異なりますが、現在の主流としては 退去時にハウスクリーニング特約が設定されており、入居の長短に関わらずハウスクリーニング費用を賃借人が負担する。という特約が設定されていることが多いと思います。 もし、そのハウスクリーニング特約がある場合は、正直 そこそこの掃除でＯＫです というのも、どんなにキレイにしたところで専門のハウスクリーニング業者が入ることになります。 基本的には皆さんが使うような家庭用洗剤ではなく、強力な洗剤などを使っての清掃になりますし、仮にキレイに掃除した箇所も 「キレイだから掃除しなくていいや」というハウスクリーニング業者はいないでしょうから、その箇所も清掃されます。 ですから、せっかく負担するのであれば退去時の労力を少し削ってもらって大丈夫です。 但し、度が過ぎる汚損は原状回復費として請求される可能性があります なので、汚損が激しい箇所は自分で出来る範囲で清掃しておくことで追加で請求されないように注意しましょう。 特に気を付けて欲しいのが以下の点です。 キッチン周りの油汚れ 水周りのカビや汚損 専用庭がある場合の雑草 シールなどを張ってしまった部分 いずれも少々なら問題ありませんが、あまりに放置や汚損がヒドイ場合は追加での請求に繋がってしまいます。 上記の項目は国土交通省のガイドラインでも、「日常の適切な手入れが必要」と定められていますので、あまりに汚れがヒドイ場合は自分でしっかりと掃除しておきましょう。 それ以外の床の少々のホコリなどは、清掃されていれば嬉しいですが、ハウスクリーニング特約がある以上、そこそこで大丈夫です。 ②お部屋探しをする前に解約手続を知っておこう 通常、お部屋の解約通知は新居が決まってから出すものです。 そうでなければ解約通知を出したはいいものの、いざ解約日までの間に次のお部屋を探すという極めてリスクのある行為となってしまいます。 その為、通常はお部屋探しをして、お部屋の申込や審査を済ませた段階で解約通知を出します。 しかし、ここでちょっと待ったです。 お部屋探しをする前に賃貸借契約書の解約通知を事前に見ていましたか？ みなさん、お部屋探しを優先するあまり、お部屋が決まってから解約通知の方法を契約書などで確認するのですが、 まれに賃貸借契約書記載の解約方法が特殊な場合があるので注意してください。 特にこんな解約については注意が必要です。 解約予告が本当に１か月前か？＝２か月前だった場合、新居への引っ越しまでに家賃が重複する期間が長くなる 解約月の家賃は日割りか？＝半月割や日割り精算をしないケースも多い 解約違約金などがないか？＝〇年以内の解約は〇月分の賃料違約金などの設定がないか いずれもお部屋を決めてから発覚した場合、金銭的にも「なんだって！」という事態になってしまいます。 日割り精算の方法も上記の通り「解約月の日割り家賃精算は行わないこととする」という条項が入っていた場合、新居と現住居の家賃の重複が多くなってしまう可能性があります。 もちろん、新居と現住居の重複期間が全くないのは危険すぎますので、大体１週間～２週間を目安として設定しておけば余程のことが無い限り大丈夫でしょう。 ③退去時のお部屋の写真を残そう https://lotushome.jp/blog/3751/ 以前の記事はコチラ 退去する場合、全ての荷物を出した状態で各部の写真を撮っておきましょう。 立ち会いなどがあることでしょうが、それでも実際に請求が来るまでは早くても数日～２週間程度掛かる場合もあります。 そうなると、「あれ？あの部分ってどうだったっけな？」となってしまいます。 もちろん、これは自衛の為ということですが、後々管理会社と揉めることは避けたいものです。 その為にもキズや汚れがある箇所などは撮影しておいて損はありません。 もちろん、以前のブログにもある通り、入居時に撮影をしておくことで更に信ぴょう性を高めることがベストではあります。 それでも、退去時に気になる箇所などは撮影しておくに越したことはありません。 終わり良ければ いかがでしたでしょうか。 今回は不動産の管理会社として「損しない」解約についてお伝えしてみました。 解約の理由は様々でしょう。 結婚や進学、新生活などの前向きな解約もあれば、トラブルや老朽化などの正直残念な解約などもあるかもしれません。 解約をスムーズに行うことで「終わり良ければ総て良し」という形にして欲しいのです。 最後になって大家さんや管理会社と揉めたり、想定外の出費などに見舞われないように、このブログが役立てばいいなと思います。 ご解約される皆様へ管理会社として 「次のお住まいでも皆さんの幸せを願っております」 いってらっしゃい
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繁忙期後の考察2024年版 ～アフターコロナの賃貸市況はいかに？～
2024年の繁忙期を振り返ろう さて、昨年もやりました繁忙期の振り返り2024年版です。 今年はコロナ禍を抜けた「アフターコロナ」初めての繁忙期となりました。 今回は当社の傾向とデータ、他の業者さんとのお付き合いで判明したことと、私の独断と偏見で繁忙期の振り返りと、今後の市況予想を書いてみようと思います。 鹿児島県という地域柄もありますが、みなさんの賃貸経営に役立てば幸いです。 まずは結果から まずは結果から申し上げると 今年は退去が例年に比べてかなり少なかった これは、当初は「当社だけかな？」と思っておりました。 その為 流石ロータスホームだ！いい管理をしているから退去が少ないんだ と 思いたかったところですが、これは市場全体でその傾向がありました。残念・・・ 一方、入居希望者は例年通り「横這い」でした。 つまり、当社でみれば入居率は昨年度よりもＵＰしたという結果です。 しかし、退去の少なさ＝引っ越し機会が減っているということは事実として無視できない状況です。 退去の少なさはデータでも明らかでした。 昨年比で物件により変動はありますが、解約件数は全体で５％ほど少ないものでした。 他社さんに聞いてみても、その傾向は明らかでした。 みなさん一様に「今年は退去が少なくて、静かな繁忙期に感じる」という感想が多く聞こえました。 この傾向は何を表していたのでしょうか？ 「ある解約理由」が減少 ここからは私が入手した情報とデータと個人の見解と予想編です。 まずはこの退去件数の少なさを読み解いてみましょう。 弊社は解約の通知を受けた際に「解約理由」をもちろん聞いております。 この解約理由の中で、昨年から明らかに変化した項目がありました。 それは 転勤、異動による解約です 例年に比べると転勤や異動による解約の数が減っておりました。 一方、卒業や入学に関する入退去はほぼ例年通りでした。 そう、結論としては私が手に入れられる情報を組み合わせると 企業の転勤や異動が減っている という答えが出てきます。 これは別の角度からも検証してみました。 私の周りにいる「転勤のある企業に勤めている方」に聞いてもみました。 すると 転勤そのものを控えているか、企業内で抑制の動きが強くなってきている傾向がありました。 特定されるような書き方をせずにいえば以下のような事例が確認できました。 今までは転勤ありきだったが「通える範囲での転勤」制度ができた 転勤そのもののスパン(期間)が延びた 転勤を廃止した 職種を変えて「転勤ありだが高収入」「転勤なしの場合、それなり」という社内制度が出来た もちろん例年通りという企業も多くありますし、昨年の夏ごろにアフターコロナとなり「人流解禁」の傾向があった秋ごろは転勤が活性化した時期もありました。 これは「今までコロナ禍で転勤したくても出来なかった」企業が今まで出来なかった転勤を解禁させたことが原因でしょう。 それではなぜ企業は転勤や異動を抑制しているのでしょうか？ 物価高と人手不足と技術発達 ここからは独断と偏見です。 企業が転勤を抑制、見直しをしている原因は大きく３つであろうと思います。 物価高と人手不足と技術発達です。 物価高は言うまでもなく、全業種を襲っていることでしょう。 そして人手不足も有効求人倍率などのデータからも明らかです。 「それと転勤に何の関係が？」と思われるかもしれませんが、これも明白です。 転勤のコストが上がったのと、転勤を機に退職する人の増加です。 転勤となると引っ越しや受け入れ先のコストが掛かります。 そして有効求人倍率の高さを背景として 「転勤命じられてまで働きたくないでござる」という価値観が広がったことです。 企業への忠誠心の低下は承知の通り、低下の一途です。 終身雇用制度の崩壊と共に、少子高齢化、働き方の多様化で雇用主と雇用側のパワーバランスの変化が要因でしょう。 つまり、転勤ありきで入社はしたが社会の価値観の変化により「転勤を機に」退職する人が増えてきたのです。 そこに人手不足が重なってきたら企業は考え直さねばなりません。 このご時世、せっかく育った人材が出ていくのは困ります。 年々上がる採用コストに教育の時間、機会損失など枚挙にいとまはありません。 また、コロナ禍でＺＯＯＭなどのオンライン業務の推進が出来たこと、在宅ワークが進んだことも一因でしょう。 企業も 「転勤って本当に必要なのか？」と考えだしました。 もちろん、金融機関などは転勤自体に不正防止の仕組みが入っておりますので相変わらずですが、その他の企業では奇しくもコロナ禍によりこれまでの企業体質を変えた、あるいは変えざるを得なかったのです。 つまり、コロナ禍により人流にも変化が訪れたのです。 それでは、このような世の中になり、大家さんはどのように対応していく必要があるのでしょうか？ まとめます。 機会損失と居住満足度 ここからは、大家さん側はこのような世の中に対応する為にどういった対策をせねばならないのかをご紹介して終わろうと思います。 このようにアフターコロナでの人の流れが変わりつつある中ですが、大事になってくるのは 機会損失を防ぐ これは空室が発生してから、貸し出せるようにするまでのスピードが重要ということです。 人の流れが少なくなってくる為、一回一回の内見希望を大事にせねばなりません。 その為、空室が発生したらなるべく早い原状回復とハウスクリーニングを実行し、入居希望者を万全の体制で迎えることです。 この時に注意したいのが 自らでのＤＩＹを行うオーナーさんなどは特にこの機会損失に注意して欲しいと思います。 以前のブログでも書きましたが、私は大家ＤＩＹについては賛成派ではあります。 しかし、一方でＤＩＹでは時間との勝負が不利に働きます、外注コストを抑える目的でＤＩＹを行うことになりますが、この機会損失とは相性が悪いのです。 削ったはずの外注コストが、機会損失で空室期間が延びることで帳消しになったり、時期を外してしまい、却ってマイナス。 そういったことにならないように計画的に進めねばなりません。 もう一つは 入居満足度の向上 人流の抑制がこれからも続くとなれば、もう一つの対策としては 「今入居してくれている入居者に長く住んでもらう」 当然、こうなります。 その為、入居者の生活満足度を上げる施策は積極的に行って損はありません。 また、共用部分の整備などは意外と入居者満足度向上につながります。 お部屋の中だけではなく、防犯上の設備(防犯カメラやセンサーライト)の整備なども入居長期化の一つの手です。 というのも、女性の入居者さんなどが不審者や下着泥棒などの被害にあった場合、高確率でお引越しになります。 大家さんの責任でもないのですが、こういったことを引き起こさない、抑止するためにも共用部分の整備は役立っています。 ここまで書いてあることを思いませんでしたか？ それって当たり前のことじゃないの？ そう思われた方は素晴らしい大家さんです。 そうです、機会損失を防ぐことも、入居者満足度を上げることも本来当然のことなのですが、それが意外と出来ていないものなのです。 私は常々こう思っています。 基本の技こそ必殺技 ついつい、空室を埋める時には新商品や新サービスなどの「必殺技」のようなものを考えてしまいます。 しかし、基本をしっかりと行うことが一番の空室対策なのです。 たったそれだけで？と思われるかもしれませんが、本当にたったそれだけだったりするのです。 「あと一週間早く出来上がっていれば・・・」そんなことが起きるのです。 今一度、ご自身の物件で出来ているかを見直してみてはいかがでしょうか？ もちろん、その他の空室対策もたくさんあるのですが、まずは足元から見直しましょう。 このように書く以上、私たちロータスホームもしっかりとした管理をしないといけません。 自戒の為にもしっかりとお伝えしてみました。 いかがでしょうか？ 来年の今頃も繁忙期の振り返りを出来るように、しっかりと本業に努めていきます。 今回もみなさんの参考になれば幸いです。
