責任は誰に？
賃貸でも分譲でも、一つ屋根の下の共同生活で断トツ一位の苦情である「騒音問題」
たしかに、隣や上階からの騒音が聞こえてくることは気分のよいことではありません。
こんな時に頼りたくなるのが管理会社であると思います。
しかし、多くの場合で管理会社は「役立たず」であるという現実があるのです。
今回は管理会社自身が騒音問題について「役立たず」である理由と、本当の意味での解決方法を提言してみようと思います。
この問題について弁護士が見解を出している記事もあります。参考にご覧ください
管理会社は何とかしたい、しかし権限はない
ネットの海を検索すると、ひどいものです。
騒音問題についての質問サイトなどを見れば
- 管理会社は騒音を訴えても張り紙だけで何もしない
- 直接注意などもしてくれない
- 全然効果が無い
- 管理会社は面倒ごとを対処したくないのだ
- 報酬がないことは不動産屋はやらないのだ
おぉ、心が痛い
不動産業界に身を置く者としては、見ていられません。
確かに不動産業者の中には、上記のように「面倒くさい」とか「やりたくない」という事業者が一部いることも事実でしょう。
信用していただけないかもしれませんが
普通の管理会社なら騒音問題を出来れば解決したいと思っています
そう、信用してもらえないでしょうが・・・
そしてもう一つの事実として
騒音問題は注意文や電話で９割方解決するのです。
本当です。
大体の騒音問題であれば、注意文や電話などで「やんわり」注意するだけで改善することがほとんどです。
しかし、この９割を潜り抜けた１割については、正直
管理会社には解決できません！
正確には
解決する為の権限がありません
この点について管理会社の苦悩と現実をお伝えしてみます。
人の管理はできない
リンク先の弁護士の見解でもありましたが、この騒音問題の難しいポイントは以下の通りです。
- 騒音は主観的なもので「どこからが騒音か？」が定義されていない(受忍限度の曖昧さ)
- 騒音に対する「個人の感覚」問題
- 立証するのは被害を「受けた側」である
- 裁判での低い「損害賠償」
- 騒音を出す側すら守る「借地借家法」
こんなところでしょうか。
「管理会社なんだから、なんとかしてよ」
私たちも出来れば平穏無事な生活を提供したいのです。
しかし、これを解決する為には最低限以下のような取り決めが必要となります。
- 騒音の定義(音量、時間帯、頻度、種類、期間など)
- 立証する厳密な方法とルール
- 立証費用の低減化
- 問題のある入居者への罰則
- 瞬時にどちらの言い分が正しいかを判断すること
- 問題のある人を簡単に追い出せる仕組み
これらを管理会社という一企業に委ねるしかありません。
こういった権限が管理会社にあれば「騒音を引き起こす人」を追い出したりすることも可能ではある訳ですね。
そしてそれは「人の管理」とも呼ぶべきことを可能にする。
それは本当に委ねていいのでしょうか？
管理会社の暴走と紙一重
最近では「管理会社に騒音加害者を強制的に退去させる権限を与えるべきだ」という意見も聞かれるようになりました。
一見すると合理的な解決策に思えるかもしれませんが、この方法には慎重な検討が必要です。
メリットとデメリットは以下の通りでしょう。
- メリット
問題住民を迅速に対処できることで、被害者を早期に救済できる可能性があります。また、トラブルがエスカレートする前に収束できるため、全体的な住環境の改善が期待できます。 - デメリット
誤った判断で無実の住民が退去を強いられたり、権限の乱用リスクが発生する懸念もあります。退去処分が恣意的に行われることで、少しでも管理会社のいにそぐわない人であれば退去させるという可能性も否定できません。「気に入らない」という点だけで誰かを貶めることも可能かもしれません。
裁判所や警察でもない一企業に、入居者の生殺与奪を握らせることは本当によいのでしょうか。
それでも、この複雑に個人の権利保護が叫ばれる昨今では、騒音に限らず「悪質な入居者に対応する」という部分については議論がされるべき局面になってきたように思います。
それは既存の「借地借家法」の見直しになることでしょう。
しかし、それはみなさんにとっても諸刃の剣です。
騒音に限らず、ルールを守らなければ逆にあなた自身も「追い出される側」になる可能性があります。
それでも現在の「悪いことでもやったもん勝ち」になる現実よりは、善良な入居者を守れる仕組みの方がいいのではないか？と考えます。
みなさんにとっては「何もしてくれない」と思われがちな管理会社かもしれませんが、意外と現場では「なんとかしたい」と考えている業界人は多いと思っています。
その為には、ある種の聖域なき改革に踏み出す時機が来ているのかもしれません。
慎重な議論であるべきですが、このままでいいとは思えません。
出来るかぎりの快適な住環境は、貸主と入居者と管理会社の相互による不断の努力によって保たれるのですから。
管理会社にその権限を渡す必要はないと思いますが、何かしらの対応策は必要な時代でしょうね。
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「受忍限度」という言葉を知っておこう ～トラブルはどっちが悪い？～
トラブルの時に基準となる言葉 今回は、賃貸住宅に住まれる方に知っておいて欲しい「受忍限度」という言葉をご紹介してみようと思います。 この言葉は一般的には馴染みのない言葉ですが、我々賃貸管理を行う会社では常識的な言葉です。 そして、今後皆さんがお住まいになる「集合住宅」と呼ばれるマンション・アパートでトラブルが起こった時にこの言葉が大きな基準として示されるのです。 その割にこの「受忍限度」という言葉の世間への浸透がイマイチだなと感じています。 特に隣人関係でのトラブルではこの受忍限度という言葉が大体基準となるのです。 それではご説明してみましょう 受忍限度とは「多少は我慢しなければいけないよ」ということ アパートやマンションは「集合住宅」に分類されます。 一つの建物に複数の世帯が住むことを意味します。 そうすると、お隣さんや上下階、あるいはご近所さんなどとトラブルが起こることもあるでしょう。 その時に疑問が出てきます。 どこからが迷惑行為として認められるんだろう？と 騒音問題を例にしましょう。 騒音というのはどこからが騒音なんでしょうか？ 例えば物音一つ聞こえても騒音と感じる人もいれば、隣でドラムを叩かれても気にしない人もいます。 これは個人の感覚にもよります。 音に対して敏感な人であれば少しの物音でも不快に感じるかもしれません。 そうした時に、音に敏感な人の基準で生活をしなければならないのでしょうか？ そうであれば苦情を言った者が必ず勝ってしまいますし、場合によっては歩くことやテレビを見ることさえ不可能になる可能性もあります。 もちろん建物自体で遮音性も様々です。 超高級マンションなどになれば、かなりの防音性を備えることもありますが、それでも限度はあるものです。 完全防音マンションなどは理論的にはほぼ不可能ですが、もし可能だとすれば賃料は超高額になることは想像に難くありません。 こういった問題に対して「受忍限度」という言葉があります。 ちなみに受任限度を辞書で調べてみると 社会生活を営むうえで、騒音・振動などの被害の程度が、社会通念上がまんできるとされる範囲。これを超えると加害者が違法とされることがある。 要は 集合住宅に住む以上、ある程度のことは我慢しましょうね という考え方です。 そしてこの受忍限度は多くの場合 過去の裁判での判例や様々な基準によって作られています。 そうでなければ「苦情を言われたが最後、生活がままならなくなること」だって起こり得るのです。 例えば「ドアの開け閉めの音がうるさい」という苦情があった場合 多くの人が「そこまで気にしなくていいんじゃない」という音だったとしても、苦情を出した方を優先させてばかりいたらドアの開け閉めすらできなくなってしまうのです。 せっかく住んでいるにも関わらず、窮屈で怯える生活しか出来なくなってしまってはいけません。 また同様に騒音を出す方にも「自分は気にならないし、この程度は問題ない」という自分勝手な解釈も同様に迷惑です。 ある程度の基準がなければ、苦情の言い合いやトラブルの深刻化、はたまた凄惨な事件などにも繋がってしまうのです。 住民同士のトラブルは最終的には裁判などで決着するほかありません。 そんな歴史の中でこの「受忍限度」という基準が作られてきたのです。 ですから、皆さんも住民同士でのトラブルなどが発生した場合には この問題はどの程度が受忍限度とされているんだろう？という基準は知っておいても損はありません。 身近な問題の受忍限度 それでは賃貸住宅における受忍限度とはどんなものがあるのでしょうか？ その前にですが 受忍限度といえど絶対ではない という真実もあるのです。 受忍限度とはあくまで目安、個別の事情や状況によっても変動するのです。 「じゃあ意味ないじゃん」と思わずに・・・ 大体、我々の住む社会は善悪もハッキリしていないですよね、１０：０でどちらかが正しいということは余程のことが無い限りありません。 とはいえ、この基準を大きく上回っていたりすると、裁判までいった時には勝つ可能性が高く、「被害」として認められるというような基準であることも同時に必要です。 一つ一つはいつか解説することもあるでしょうから、今回は解説は省きます。 もしご興味があればぜひ調べてみてください。 騒音の基準は45㏈～70㏈以上 ※環境省 環境基準より ベランダでのタバコの喫煙は規約等で禁止されていなければ 一日数本程度 ※最近変わった健康増進法でも禁止はされていない、但し頻度や本数により損害賠償の対象となるケースもあるので配慮は絶対必要 日当たりは日影規制（斜線制限など）による部分が大きい 建物の傾きは「3/1,000以内」、中古住宅なら「6/1,000以内」 他にも悪臭や水質など様々なものがありますが、判定は微妙なものも多いものです。 しかも、基準を超えたら即ダメかといえば「頻度」「環境」など複雑な要素が絡んできます。 ある一時だけ超えてもダメで恒常的になどの要件もあります。 意識の高まりと他者への厳しさ 昨今、地域や社会との繋がりは昔に比べると希薄になってきました。 昔は地域や顔馴染みなどで「お互い様」という精神が強かったものです。 現在は個人の尊厳や多様性の重要さがフォーカスされることにより、価値観も様々になってきました。 現在はどんな問題でも「勝ち負け」や「白黒」をハッキリとつけたがる風潮により、他者への厳しさが強くなってきたように思います。 その為「私が不快に思うのだからやめさせろ」と「私の自由だから」という相反する価値観のぶつかり合いが増えてきているのかもしれません。 本来、共同住宅では互いに配慮しつつ、皆で快適に暮らそう。というものです。 自分勝手にふるまってもいけませんし、自分の価値観だけを絶対と思い過ぎてもいけません。 お互いに配慮しつつ、それでもお互いの尊厳を尊重しあうことが本当の「多様性」ではないでしょうか。 そんな「個人の感覚」に頼らない為に、解決法や基準としての「受忍限度」という考え方があるのです。 本来はこの受忍限度という考え方すら必要としない方がいいのでしょうけれど、社会は後戻りは出来ないでしょう。 国や法律でもっと厳格な受忍限度を策定して欲しいな とすら管理会社の立場では思うようになりました。 一方、私個人としては、生活の仕方や時間までがんじがらめになっていく社会は息苦しそうだなと思いますが、仕方のないことなんでしょうかね 管理会社の代表者としては厳格な基準を欲し、個人としては曖昧な余白を求めている こんな相反する感情を持つのが人間なのにな・・・と思ったりします。
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物件名は何にする？日本で一番多い名前は？ ～主観でのランキングＴＯＰ３～
あくまで私の主観である アパートやマンションを購入した場合に決めることが出来る「物件名」 以前のブログでは物件名の名づけ方や避けた方がいい名前などをご紹介しました。 https://lotushome.jp/blog/3960/ 今回は番外編として私の主観による「全国で多い物件名ランキング」をご紹介してみようと思います。 本当は何かのデータがあれば良かったのですが、あいにく見つかりませんでしたので、私のこれまでの不動産業の経験上での独断と偏見でのランキングです。 私が不動産業をスタートした東京でもその他の地域でも必ず地域に一つはある名前だと思います。 今物件名をお考え中の方にも参考になれば嬉しいです。 第３位 「サンハイツ」 第3位は「サンハイツ」です。 物件名称の後には地名や人の名前が付いたりすることもあるでしょうが、そこは割愛させていただきます。 この名称もどこの町にもあるものです。 太陽を意味するＳＵＮからきているのでしょうが、とても多く見かけます。 確かに日当たりが良さそうなイメージや、太陽が持つ「元気・明るい」などのイメージも物件名として好印象です。 サンハイツという物件名を使うなら、やはり日当たりが良い物件などがいいでしょう。 派生した物件名でいえば「サニー〇〇」なども同一でしょう。 第２位 「リバーサイド」 第2位は「リバーサイド」です。 こちらは圧倒的に後ろに地名や人名が付くのも特徴的です。 リバーサイドというだけあって川のそばにあることは間違いありません。 日本は山も多い地形の為、必然的に川も多くあります。 そんな立地にある場合、川のせせらぎや緑の多さで、賃貸でも人気になりやすいものです。 川の無い市町村などは無いでしょうから、一定規模の都市になれば必ずこの名前もあることでしょう。 東京でも神田川や目黒川などのコンクリートで囲まれた川沿いでも、その水の流れを感じたい方というのも多くいました。 都会に住んでいるからこそ、自然を感じたくなるのかもしれませんね。 また、川のそばは基本的に道路が通っていたりして、物件までの経路が分かりやすいことが多いのも人気の一つかもしれません。 当たり前ですが、川の近くにないのにリバーサイドはダメですよ。 第１位 「グリーンハイツ」 堂々の第1位は「グリーンハイツ」です。 これを読んでいただいている同業者さんの頭には必ず、どこかの「グリーンハイツ」が頭に浮かんでいることでしょう。 かくいう私も各地の「グリーンハイツ」が頭に浮かびます。 試しに皆さんのお住まいの地域＋グリーンハイツで検索してみてください。 ほぼ必ずあることでしょう。 正直グリーンハイツに至っては実際に森や林の近くかどうかなど関係ありません。 コンクリートジャングルの中にもグリーンハイツはありますし、もちろん実際に緑が見える場所にもあることでしょう。 「グリーンハイツ」という名称での印象はやはり「緑」のもつイメージが強いことでしょう。 落ち着きや安全、安心など緑の持つイメージが住環境にピッタリなのです。 疲れを癒す住まいにはピッタリなんですね。 自然を感じるような穏やかな名称で大人気といえるでしょう。 なぜ多いのか？そして多いとダメなのか？ いかがでしたでしょうか。 今物件を購入された方などは、一生懸命物件名を考えていらっしゃることでしょう。 今回挙げた物件名などは全国的にも多いものといえるでしょう。 ここでふと考えてみましょう。 なぜ多いのか？と それはきっと 使う人たちが使いやすかったのだと 今回挙げた物件名は皆さんも馴染みが多いでしょう。電話口で説明しても聞き返されることも少ないでしょう。 そうなのです。 名前というのは付けた人よりも、それを呼ぶ、使う人たちの方が多いのです。 今回挙げた物件名などは別格の使いやすさなんでしょう。 また名前の響きや意味も多くの人がイメージしやすい名前ですからね。 もちろん、前回のブログでも書いた通り、一番は「自分が愛着を持てること」だとは思います。 しかし、王道の物件名もまた住む方たちにとっては非常に使いやすいものなんです。 だからこそ、たくさんの方たちが使ってきたのでしょうからね。 読んでいただいた方の中には「いや、本当に多いのは○○だ」というのもあることでしょう。 いつかお会いする機会があったら皆さんのランキングも教えてください。
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ロータスホームの変わった社内ルール③ ～マジで？サボってもいいの？他～
あくまで社内だけ またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。 https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4020/ 前回までの記事はこちらから 今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。 もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。 多少はサボってもよい 私は普段から言っています。 「まったくサボるなとは言いません」と でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。 「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」 という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。 でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか？ サボったことありませんか？ もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。 でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。 じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか？」ですが 結果を出していて、倫理的にダメでなければ そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。 特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。 そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。 では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直 「そんなことは自分で考えなさいよ」 大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね？ どこからがＯＫでどこからがダメですか？とサボる前に聞くんですか？ 大体サボるのは技術がいる行為なんです。 見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね？ パチンコ屋から出てきた時に見つかったら？自宅に何時間も車があったら？ そんなリスクを負いながらサボるんですか？ 見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。 そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。 流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。 それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。 だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。 その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。 家族を優先すること 「私と仕事、どっちが大事なのよ」 この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。 なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが 話が脱線しましたが、これも本当です。 当社のスタッフにも 「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。 お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。 でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。 経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。 しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。 仕事というのは「長期戦」です。 短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。 「自分は何のために仕事をしているのか？」と そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか？ 幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。 またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。 それでも私はこう思っています。 「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と 家族と折り合いが悪い人も否定しません。 正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。 その場合は自分自身を大切にすることですね。 ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。 そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか？ 他にも理由があります。 そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。 仕事は１００％全力でやるべきです。 ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。 せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。 「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。 あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。 先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。 また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。 ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。 ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。 ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。 私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。 別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。 でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・ 私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・ 内田の「独演会」を聞いてあげよう 最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。 私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。 しかし、時折スイッチが入ったように 長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。 これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。 具体的には 不動産の未来はこうなっていく 社会は「こうあるべきだ」 会社で大きな決断をした時の「理由」 こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。 私は出来る限り 内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。 年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は 社長が乱心してしまった と誤解されてしまうのでは？と考えているのです。 みなさんの職場などでもよくありませんか？ 「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には 「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。 しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。 それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。 私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。 それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。 理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。 とはいえ スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。 大体１０分程度なのですが、大変でしょう。 ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。 今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。 しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。 いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。 今回も毒にも薬にもならぬ いかがでしたでしょうか。 変なルールと変なお願いでしたね。 また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。 今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には 「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る という考え方があるんでしょうね。 これも社内でよく言うのですが 守れないルールなら無い方がいい 前回までに書いた「寝坊は正直に言えばＯＫ」などもそうですが 清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。 それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。 嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。 それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。 書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。 こういった思考の整理に使わせてもらっています。 公開しても大丈夫なのかな？たまに不安になります。 カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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リフォームで大事なのは「優秀な職人さん」 ～ケチると安物買いの銭失い～
なんにもわかってない 先日、リフォームについてとある方と話しておりました。 リフォーム費用の話をしていたところ、大工さんの日当の話になりました。 そこで私が支払っている単価を何気なく話したところ 高っか！！取られ過ぎじゃない？ とのこと、正直カチーンときました。 曰く、自分が頼んでいる単価はそれよりも低いのだといいます。なんなら「それボッタくられてるよ」扱いです。 私はその場であえて否定もしませんでしたが、内心では なんにも分かってないな と思いました。 なぜなら、そう言ってきた方のリフォーム内容や仕上がりも知っているのですが、私はその出来やコストパフォーマンスは決して良いとは思えません。 なんなら全体のコストは私より高いし、仕上がりも決して良くない なんにも分かってないから そうなるんだよ しかし、この間違いというのは多くの人が陥っているのも事実です。 今回は良い職人さんを使うことで得られるメリットをご紹介してみようと思います。 なぜ私が少し単価が高くても良い職人さんを使うのか？ という理由を納得いくようにお話出来ればと思います。 優秀な職人を使わない「から」コストが上がる みなさん、リフォーム費用は安ければ安いだけいいと思っていますよね？ 正直、私だってそう思っています。 あまりに質が悪いのは元も子もありませんが、とはいえコストカットを追い求めるのは当然だと思います。 しかし、コストカットを目指す時に「削ってはいけない」費用を削るとかえって費用は高くなってしまうことを覚えておいていただきたいのです。 その代表格が職人さんの「人件費」です。 しかし、この人件費ですが、分かりやすい為に削ろうとしてしまうから厄介なんですよね。 専門的な部材などになると原価というのが分かりづらいものです。 しかし、比較しやすい項目はコストカットの対象になりやすいんです。 その為、優秀な職人さんの単価を聞くと冒頭のように「高っか！！」という反応をする方も珍しくありません。 断言しましょう、優秀な職人さんを使うことがコストカットの秘訣だ！！と ここからは優秀な職人さんにお願いすることで、どんなコストカットが出来るか？ そして優秀な職人さんの見分け方などもご紹介してみましょう。 ゴミの量が減る 画像はイメージですが、リフォーム工事ではたくさんのゴミが出ます。 画像のようなコンテナを置いてひと箱いくらで処分をしてもらうのですが、大掛かりなリフォーム工事になれば、このコンテナを入替えながら処分をしなければなりません。 このコンテナは重さや量によって料金が変化するのですが、やはりひと箱いくらという部分があります。 その時に優秀な職人さんにお願いすると何が起こるのか？ 綺麗にコンテナを使うのでたくさんの量が入る 優秀な職人さんというのはゴミの出し方や部材の外し方などがとてもキレイです。 また、ゴミといえど形を整えたりしてコンテナにキレイに入れてくれます。 その為、産業廃棄物処分でも分別して大きさ別にキレイに入れてくれるのです。 すると、予算で見ていた産業廃棄物処分費が浮くことがあるのです。 雑に入れてしまうと、産業廃棄物処分業者で仕分けが必要になり料金は高くなります。 こういった部分の気遣いが流石だなと思います。 材料の過不足がない お次はこちらです。 優秀な職人さんは経験値が違います。 今までの現場の数や似たような事例をたくさんこなしているため、見積りの精度が違います。 その為、必要な材料に過不足が発生しづらいのです。 木材や材料などの数量も「念のため多めに発注しとこう」とはなりにくいのです。 「この位の現場でこの状態なら、これくらいかな」という精度が高い為に、「何かあった時の為に多めにみておこう」という部分が少ないのです。 材料も大事に扱ってくれるため、必要な量を必要なだけ見積もってくれます。 その為、見積もりを頼む段階で既に違いが出ます。 この経験による見積りの差はかなり大きいと思っています。 人件費を削れてラッキーと思うかもしれませんが、その費用を削ったばかりにもっと高い材料代として返ってきてしまいます。 そもそも工期が短い これも大きいですね。 優秀な職人さんはとにかく仕事も早いものです。 単価は高いかもしれませんが、仕事の進みが早く期日をしっかりと守ってくれます。 その為、工期ギリギリでバタバタもありませんし、そもそも全体のコストも工期削減で抑えられます。 安かろう悪かろうに「長かろう」がつくよりは余程良いと思っています。 工程管理がしっかりと出来ると他の職人さんも期日通り動くことが出来て、無駄足になることがありません。 そうすると本当に最低限の日程で他の職人さんも入ることが出来ます。 移動するだけでも一日ですから、無駄足が多い現場では自ずとコストも高く見積もらざるを得ません。 こういった優秀な職人さん達で、工程通り進むことでたくさんのコストカットも初めて可能になるものです。 単価は下がっても全体の日程が延びることで全体のコストが上がったり、工期が延びることでの機会損失も実は大きな損ですからね。 優秀な職人さんの特徴 いかがでしたでしょうか。 工事は見えないものが多いのです、簡単に目に見えるものだけを削減しようとしても上手くいきません。 ここまでで優秀な職人さんにお願いするメリットはご理解いただけたのではないでしょうか。 ここでみなさんの疑問としては じゃあ優秀な職人さんの見分け方を教えてよ そうですよね、ここまで書いておいてなんですが、じゃあ「単価が高い人がいいってこと？」と言われればＮＯです。 世の中には本当に「単価だけ高い人」もいるので厄介です。 ここからは、私の独断と偏見による優秀な職人さんの見分け方をご紹介していきましょう。 現場が常にキレイ(次の日も作業があるのに後片付けしていく) 車がキレイ(特に車内) 作業着の着方がキレイ(汚れてても) 作業中に音楽を聴いている(出来ればマキタのスピーカー) 現場に忘れ物していかない 代案が出る(無理とは言うが、～なら可能) こちらから話しかけると話すが、それ以外は基本無口 他社の悪口を自分から言ってこない 大分偏見が出てしまいましたが、多くは基本的に言われていることだと思います。 どうしても見積りや完成後にしか現場を見ない方も多いとは思いますが、ぜひ現場を見てみましょう。一目瞭然です。 優秀な職人さんの現場は本当にキレイです。 しっかりと資材が整頓されており、作業台スペースがしっかりと作られています。 また道具の扱いもキレイでなっています。 その為、車内の道具の仕分け方もキレイです。 とにかく基本的なことになりますが、しっかりとしています。 あとは音楽については偏見ですが、今までの経験上音楽を聴きながら作業している方は腕がいい方が多かった印象です。 コミュニケーションについても特徴があります、現場で挨拶すると用事が無ければ挨拶だけで手を動かしています。 雑談をこちらからすると、余程忙しくなければ話してくれますが、その程度です。 その為、他社さんのことや人の悪口などは言いません。 こういった職人さんに出会ったら、コミュニケーションを邪魔にならない程度にチャレンジしてみましょう。 話した時にお互いに違和感や不快感がなければ、あなたにとっての良いパートナーになってくれることでしょう。 あとは敬意をもって接していればきっとあなたの力になってくれることでしょう。
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賃貸物件でペットを飼う資格は「お金」である ～ペットに掛かるお金の話～
ペットには「あなた」しかいない 新型コロナウイルスでステイホームが叫ばれるころに増加したペット需要。 生活に癒しや張りを与えてくれるペット。飼っている方からすれば家族同然であることでしょう。 昨今の賃貸物件でもペットの需要を取り込むべく、ペットの飼育可という物件やペット飼育に特化した賃貸物件なども増えてきました。 その一方で無責任な飼い主によるひどい扱いを受けるペットのニュースなども多く報じられるようになってきました。 今回はそんな家族ともいえるペットの飼育について、賃貸管理を行う者の立場から飼い主の責任や覚悟というものをデータなどをもとに書いてみたいと思います。 今回は賃貸物件でペット飼う時に掛かるお金の話です ペットはかけがえのない家族であることは間違いありません。 しかし、ペットにとっては頼るべき人は「あなた」しかいないのです。 昨今、ペットの飼育にまつわる悲しいニュースや無責任な飼い方をする人も多く聞きます。 私も動物は好きです。幼少時には犬も猫も熱帯魚も飼っていました。 そんな中でペットにまつわる「お金」の話をあまり理解せずに飼ってしまっている方を見かけることがあります。 今回はペットを飼う「心構え」ではなく、現実として掛かる、掛かる可能性がある「お金」の話です。 ペットを大切にするという「気持ち」はもちろんですが、飼主として果たさなければいけない「お金」の責任もしっかりと理解しておきましょう。 ぜひ賃貸物件でペットを飼うにあたって、一度はご覧になっていただきたいと思います。 賃貸物件でペットに掛かる費用とは？ まずは心構えの部分です。 広島市の公式ホームページに良いものがありました。 ポイント1 あなたの住まいはペットを飼える住居ですか？転居や転勤の予定はありませんか？ ポイント2 あなたの飼いたいペットは、あなたのライフスタイルに合っていますか？ ポイント3 あなたの家族は全員動物を飼うことに賛成していますか？ ポイント4 家族に動物に対するアレルギーを持っている人はいませんか？ ポイント5 毎日欠かさず世話に時間と手間をかけられますか？ ポイント6 あなたの体力で世話ができるペットですか？ ポイント7 近隣に迷惑を掛けないように配慮できますか？ ポイント8 ペットの一生にかかる費用を考えてみましたか？ ポイント9 生涯にわたる計画を立ててみましたか？ ポイント10 万が一、飼えなくなった時のことを考えていますか？ 大切なことですね、どれ一つ欠けても飼う資格はないと思えます。 ほとんどは心構えですが、今回はポイント８の費用にフォーカスしてみましょう。 まず賃貸物件で飼う場合は本当に大変です。 昨今増えてきたとはいえ、全ての賃貸物件の中でのペット可の割合は、各種データにより変動はありますが ４％～１６％前後となっています。 このバラツキは地域性によります。首都圏や大都市圏では高い比率になりますが、地方になればなるほどペット可の割合は少なくなります。 これはペットに対して地方が理解が無い。という訳ではなく、地方であれば戸建てを所有し飼っており、大都市圏ではそもそも賃貸という選択肢が多いだけの話と思われます。 首都圏でも地方でもペットが好きな割合はそう大きく変わりはしないでしょうからね。 いずれにしても、データから言えることは ペットを飼うならお部屋探しはペット優先になってしまう ということです。 細かい立地や間取りなど、ペットを飼わない人に比べると選択肢は自ずと少なくなってしまうことでしょう。 もう一つ見逃せないのは ペット可の物件は家賃も割高という現実です。 これは仕方のない部分です。 理由は２つです。 ペット可物件の維持管理コストが掛かる 件数が少ない為、割高でも決まる ペット可になると、共用部分に毛が落ちたりなどの維持管理コストは当然上がります、また市場で希少な物は値段が高くなるのも皆さんご承知の通りとなります。 ちなみにこちらもデータでみるとペット不可の物件と比較すると １０～２０％程度高い となっています。単身者向けで約１０％程度でファミリー向けだと１０％後半台といったところでしょうか。 またペットを飼育する時は契約金も高額になるケースが多く、ペット飼育不可の物件であれば敷金が１か月の物件でも ペット飼育時は敷金を２か月～３か月預けること などいわゆる「敷金の積み増し」を求められることも珍しくはありません。 このようにペットを飼うということは金銭的にも 自分よりもペット優先の生活をしなければならない ということになるんですね。 人間だけなら・相場の家賃で・立地も選べて・各種設備や築年数なども選べますが、ペット可となるとペット可の中から「消去法」で選ばざるを得ません。 このように、まずお部屋を探して住むというだけでも費用が通常より掛かってしまうのです。 そして、お部屋が用意できてペットを迎えてからも出費は止まりません。 毎月発生する餌代や病院に関する費用などです。 これもペット保険を取り扱う保険会社が調査した年間支出調査があります。 こちらのデータによると １年間にかける費用は、犬は36万円、猫は16万円 １月に換算すると犬で3万円 猫で1.35万という計算になります 思ったより高いと思った方が多いかもしれません。 内訳でいくと約半分を占めているのが「餌代」と「病院代」です。その他にもトリミングや首輪、意外と見落としがちなペットの為の光熱費というのも含まれています。 例えば人間だけで生活しているなら、日中仕事で不在の間などはエアコンを止めておきますが、ペットがいる場合に真夏の室内に放置は出来ないでしょうから、一日中エアコンが稼働していることも珍しくはありませんよね。 医療も特別です。ペットには人間のような健康保険のような仕組みはありません。全額自己負担となります。 もちろん、このデータはペット保険に加入している方を対象としていますので、そういった意味では「ペットを文字通りの家族」として飼っているような方が対象になっているため、しっかりと飼うのであれば、やはりこの水準が掛かってくるということでしょう。 いかがでしょう。 家賃を最高で２割も割高で借り、毎月1.5万～3万円を費やし、お散歩や遊んであげる労力・時間を兼ね備えておかねばならないのです。 支出はまだ止まりません。 お部屋を出る時の原状回復です。 賃貸物件に住んでいれば、ライフステージの変化などによりお引越しもあることでしょう。 その際に発生してくるのがお部屋の原状回復です。 もちろん、通常の賃貸であれば国土交通省のガイドラインにより「生活による自然損耗や経年劣化」というのは貸主負担というのは周知の通りとなってきました。 また裁判でも賃借人有利となる判例はたくさん出てきております。 しかし、この「自然損耗や経年劣化」にはペットによる損傷は入っていません。 壁紙の自然な変色などはペットの飼育の有無は関係ありませんが、 ペットを飼ったことによる匂いや損傷は自己負担です ここでも築年数やリフォーム後なのかにより負担割合は個別に変化したりもしますが、裁判での判例は軒並み「ペットを飼う責任」に厳しい判決といえるでしょう。 判例では「ペットを飼ったのであれば匂いや損傷によるものは飼主の責任」という判決が多くみられます。 ペットというのは飼主から見ると「無くてはならない」のかもしれないですが、一般的には「生活に必須」とはいえない訳です。 法的な立場からみると「本来飼わなくてもいいペットを好きで飼ってるのだから、迷惑を掛けた分は自己負担するのが当たり前でしょう」という感覚です。 ちなみにペット可ということで特別に家賃が高い場合などは一部「損傷も家賃に含まれており、自然損耗といえる」という判例もありますが、少数となっております。相場よりも明らかに高いという基準をどう示すかとなると確かに難しいでしょうからね。 いずれにしても損傷や匂いを残さない為の予防は当然ながら、もしもの為の費用というのは覚悟しておかねばなりません。 愛する家族ならお金の責任も背負って いかがでしたでしょうか 「そんなにお金お金と言って、ペットを飼うな」とでも言いたいのか そう思われたなら申し訳ございません。 ですが、今回挙げたようなお金の問題をクリアできないと思われる方には正直「それならペットを飼うのは止めておきましょう」とハッキリ申し上げます。 なぜなら冒頭にも書いた通り ペットにはあなたしかいないのです ペットも動物です。時には体調を崩したりすることもあるでしょう。 そんな時に飼い主が「お金がないから」という理由で病院に連れていってあげられなかったら？ 去勢手術などを適切に行わず、無理な繁殖をしてしまったら？ 転居する時に家賃の問題でペット可物件を選択できなかったら？ それはペットにとって不幸な結果をもたらすことになるでしょう。 極論「あなたが飼わなければ幸せになれたかもしれない命」にしてしまいます。 私は今現在ペットを飼いたいのですが飼わないのも同様の理由です。 今の私はペットに対する責任が取れるか分からないから飼わないのです。 今回の記事を見ても「私はクリアできるし大丈夫」と胸を張っていえる方でしたら、飼われるペットも幸せでいられることでしょう。 ペットを飼うにはまずは飼い主である自分自身がペットを飼える時間や労力、そしてお金の余裕が必要なんです。 それは家族同然であるペットの為にも必須なんだと思います。 気分を害してしまったなら申し訳ないのですが、それでも不幸な結末を見るよりはずっとマシです。 そして、これを読んで充分理解してくださったうえで、ペットを飼って幸せにしてくれる方は歓迎されることでしょう。 そんなあなたをこれから飼われる運命のペット達も待ってくれているハズですからね。
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広告料(ＡＤ)の積み増しで入居促進は是か非か ～不動産屋が言わない副作用～
ＡＤ競争の果ては・・・ ＡＤ・入居促進費・広告料・広告宣伝費など様々な呼び名はあるものの、本質的には同じです。 このブログを読むような方には説明は不要でしょうから本題へ入っていきましょう。 もし不明な場合は「不動産 広告料」などで検索していただければ、たくさんの説明サイトがあります。 みなさんはこのＡＤ(今回はＡＤとして話を進めていきます)をどのように考えていますか？ 昨今、入居者募集サイトなどの多様化や掲載料の値上げなどで不動産会社の広告コストは年々増加しております。 また人口減少や地方の過疎化なども進行し、入居者募集というのは年々激化していることは間違いないことと思います。 そんなコスト高も相まって不動産業の一部からは 「ＡＤの積み増しによる入居募集を推奨」の声が上がっています。 今回はこの「ＡＤの積み増し」による入居者募集の功罪について、管理会社目線での賃貸運営の私見を挙げてみたいと思います。 ＡＤの積み増しによるメリットとは まずはＡＤの相場についてですが、これは正直「地域による」としか言いようがありません。 不動産賃貸業というのは地域の慣習に大きく左右されます。 １か月の地域もあれば、中には時期などにもよりますが３か月以上を要する地域もあるそうです。 このＡＤの積み増しによるメリットは多くの場合以下のように言われております。 紹介頻度が上がる 成約率が高くなる 空室期間の短縮 不動産会社の営業マンは、現在でもほとんどが実績を基にした歩合や昇進などで成約単価を追っていることは周知の通りです。 その為、「どうせ決まるなら高単価になるAD付物件を狙いたくなるだろう」という思いのもと、ADを積み増すことで「私の物件に優先的に入居者を入れてくれ」という願いとともに積み増しを行う訳です。 仲介手数料は満額でも家賃の１か月が上限となってしまいますが、このＡＤがあれば単価も上がる為、営業マンとしては力も入ることでしょう。私も賃貸営業マンだった時代にはお世話になったものです。 営業マンが優先的に狙いやすくなるという点については異論はありません。 しかし、今日の本題はここからです。 「本当にそれでいいのでしょうか？」 ADの積み増しによる入居者募集には「副作用」があります。 このADの積み増しによる「副作用」ともいうべき現象を正しく理解している方は少数に感じます。 「早く決まればいいじゃない」という意見はごもっともですが、副作用について理解しておくことも必要だと思います。 不動産業者が言わない「副作用」 まずは、この副作用については現場の営業マンは悪意なく「知らない」ことがほとんどだと思います。 その為、ADの積み増しによる早期の入居付けが本当に最善の道と信じていることがほとんどです。 ですから、この後書く内容をご覧になっても「あの営業マンは悪意があったんだ」とは思わないようにしてください。 現場の営業マンは善意で効果的な内容と思い、積み増しを提案している可能性が高いでしょう。 副作用については、賃貸運営をしっかり見ていくと気付く内容だったり、精査することで気づく内容ですから。 それでは挙げていきましょう。 副作用①入居期間が短くなりがち ADの積み増しのデメリットの一番目はこれです。 正に副作用の部分なのですが、先ほどのメリットに挙げたとおり、高ＡＤの物件は営業マンもどうしても決めたくなるものです。 その熱意が時に入居者と物件の「いびつなマッチング」を引き起こすのです。 お客様の中にはお引越しのニーズが曖昧だったり、強い意思を持っていない方も一定いらっしゃいます。 そんなお客様の時には通常であれば、深いヒアリングなどを行い、潜在的なニーズや要望などを汲み取ってお部屋を提案することが必要です。 しかし、そんな時に力のある営業マンであればあるほど、特定の物件への誘導が出来る場合があります。 そうすると、高ＡＤの物件にニーズの違うお客様を誘導してしまうのです。 もちろんニーズが合っていれば大丈夫なのですが、合っていない場合はどうなるでしょうか？ 住み心地にしっくりとこない入居者は「なんだか違うんだよな」と思ってしまいます。 そうすると、入居者も生活の満足度が低く、比較的短期で解約を受けることになるのです。 これが「いびつなマッチング」となってしまいます。 入居者さんは本来自分が住みたかったお部屋ではなく、「営業マンが決めたいお部屋」に誘導されてしまったのです。 そうすると生活の満足度はどうやっても上がりません。 その為、居住年数も短めになってしまい、空室を繰り返してしまいます。 空室が出る→高いADの積み増しをする→早期に決まる→満足度が低い→解約→空室が出る の負のスパイラルに陥ってしまいます。 空室の度に「ADの積み増しを行ったら早く決まったから」と繰り返してしまうと、入居の期間は短いにも関わらず募集に掛かるコストは高いままという何とも本末転倒の結果となってしまいます。 しかし、これも営業マン目線からすると「空室になっても早期に決められて大家さんも喜んでいるだろう」となってしまいます。 また大家側の視点でも解約理由には「高いADが原因」とはなりませんから、見えてこないのです。 長い期間での賃料収入を目指すハズが、決まることが目的となってしまいます。 なぜ次から次へと空室が出てくるんだろう？しかも高いADを払ったのに・・・・ これでは上手くいくハズがありませんよね。 副作用②物件の価値は変わらない ２つ目の理由として、物件の価値は変わらないということです。 これはどういうことかというと、物件の価値というのは年数が経てばたつほど下がっていくものです。 その価値が下がらないように適切な修繕や維持管理にコストを掛けながら運営していくことが必要です。 しかし、ADの積み増しを最善の方法として入居付けを行っていくと「賃貸物件の運営方針」となってしまうことがあります。 ADの積み増しによる入居付けが出来たとしても、修繕や維持管理のコストは別と考えねばなりません。 通常は維持管理や経年による陳腐化を食い止めていくことで市場にアピールをしていくのですが、高ＡＤで入居付けを行っていくと、ほとんど維持管理にコストを掛けずとも決まったりします。 その為、「空いたら高ＡＤで入居付けすればいいか」という短絡的な運営方針になってしまうことがあります。 そうすると年々価値が下がるお部屋に対して、維持コストを支払うよりはADの積み増しで対応しよう。となってしまいます。 繰り返すうちに建物はどんどん古く劣化していくばかりで、いよいよＡＤの積み増しでは入居付けできなくなる建物になってしまいます。 その段階では物件の価値も下がっており、売却したいと思っても市場からの評価は低いものになるでしょう。 ADももちろん経費ではありますが、ADは物件の価値を上げるものではありません。 ADとは別に建物の維持管理に必要なコストは見込んでおきましょう。 まずはADに頼らない運営を まとめに入ります。 ここで多くの営業マンが思っていることを代弁しましょう。 高ＡＤでなくとも人気物件であれば嬉しい これです。 高いADでなければ決まらない物件というのは市場から少し外れているのです。 営業マンが「頑張らないと」決まらない物件ということですね。 それは家賃の額、設備、築年数、立地など様々な要因が重なってそうなっているのでしょう。 その為、営業マンがある意味「無理して」決めている状態なのです。 その為「いびつなマッチング」などが起きてしまうのです。 もちろん高ＡＤは前述した通り、営業マンは助かります。決めたくもなるでしょう。 しかし、それ以上に営業マンが嬉しい物件というのは 誰が案内しても決まる人気物件 募集広告を出せば反響が多くあり、実際に案内しても決まりやすい そんな物件は営業マンも嬉しいのです。 高ＡＤを無理して頑張って決めることよりも、案内してすぐに決まる物件を選ぶ営業マンは多いのです。 こういった人気物件は案内も楽なものです。 こみいった営業トークなども必要ありませんから、物件の魅力を素直に話せば成約も早いものです。 もうお分かりですね。 ADの積み増しをする位なら自分の物件の魅力を高めることから先に行いましょう １か月分のＡＤで出来ることをまずはやってみてはどうでしょう。 例えばインターホンが古くなっているならモニターホンに替えてみる・トイレに温水洗浄便座が付いていないなら付けてみる 少額でも出来ることはたくさんあります。 ＡＤを払っても物件の価値は変わらないと書きましたが、こういった物件への投資なら物件の価値は少しずつ上がっていきます。 市場を見て家賃を見直すこともいいでしょう。 そうやって人気物件を作り上げることが出来たなら、高いADで無理をせずとも「この物件に住みたい」という人がやってきて納得のうえで長い期間を過ごしてくれることでしょう。もちろん早い段階で それこそが「営業マン」も「入居者」も、そして物件の所有者である「あなた」も満足する方法ではないでしょうか？ 最近、身の回りの不動産営業マンがADの積み増しを積極的に大家さんに提案しているのを見かけます。 賃貸営業という立場から見れば、一日も早い成約を目指す「正解」の一つではあることは間違いありません。 しかし、賃貸運営というのはたくさんの要因が絡み合うものです。 管理側の目線から見ると「高ＡＤする位なら自分の物件に投資すればいいのに」という目線も知っておいていただきたい！という思いからでした。 もちろん、高ＡＤが有効な手段であることは前述の通りですから「高ＡＤを提案された、けしからん」と短絡的には思わないで欲しいものです。 それでも「どうせお金出すなら自分の物件に使ったらいいのに・・・」と私は思ってしまいます。 これを見た不動産会社のみなさん、怒らないでくださいね。 そしてオーナーのみなさんにはご自身の物件が市場で勝てる物件なのかどうかを再考してみてはいかがでしょうか。
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物件購入時に注意してほしい「お得意先」 ～近くに〇〇があるから決まる物件～
近くにあるターゲットが無くなったら？ 今回はアパートマンションなどの収益用物件を購入する時に是非注意して欲しいことをご紹介いたします。 物件を購入する時に気になることはなんでしょうか？ ずばり この物件は人気物件なのかどうか？ 太陽光などが載っている物件などもありますが、肝心の家賃収入が入ってこなければ意味がありません。 エリアの特性、家賃の相場、住んでいる人たちの属性などを考慮して 「この物件は空きが出ても決まるのだろうか？」ということを慎重に見極めなければなりません。 そんな時に注意して欲しいのが、今日のテーマである 購入物件の近くにある「お得意先」の話です。 この「お得意先」を購入の決め手にしてしまうと、状況の変化によってはとんでもない「損失」を招いてしまう可能性があるのです。 そんな失敗をしない為に注意喚起として覚えておいて欲しいと思います。 近くに〇〇があるは慎重に まずはこの「お得意先」の説明ですが 購入物件の現在の入居者のほとんどが、「特定の場所や施設に関係する人」のことを指します。 具体的には住んでいる入居者さん達が近くにある 大企業 大学や専門学校 自衛隊の駐屯地 公的機関 に関係する人たちでほとんどを占めている状態ですね。 この他にもあるのかもしれませんが、パッと思いつくところだとこんな感じでしょう。 空きが出ても「いつものお得意先の関係者がすぐに借りてくれるだろう」と思うと心強い存在となります。 しかし、この心強いお得意先は同時に危険をはらんでいることを認識していなければいけません。 もし撤退しても大丈夫？ そう、撤退のリスクです。 こういったお得意先の最大のリスクはその地域からの「撤退」です。 ちなみに楽待という収益物件専門のサイトのコラムにおあつらえ向きの記事がありました。 この例では大学の移転により、空室の危機にあえぐ町をご紹介しています。 この「お得意先」関係者にある種「依存」していた物件たちは今後の厳しい運営を戦っていかねばなりません。 もちろん、関係者以外を募ることになるのでしょうが、果たしてそれ以外の需要がどの程度あるのでしょうか？私には分かりません。 このように心強い味方である「お得意先」が撤退した場合でも一定の需要と供給が保たれるのかをしっかりと見極めておく必要があります。 「いやいや、あの企業は大丈夫でしょう」と思われるかもしれません。 しかし、物件は多くの人にとって長いローンを組んで購入することになります。 今は大丈夫でも５年・１０年・２０年という単位で見た時に「お得意先」は撤退しないという保証はどこにもないと私は思っています。 また「お得意先」のもう一つのリスクも挙げておきましょう 新規物件が乱立する可能性がある もう一つのリスクは「過当競争」です。 恐らく「お得意先」があることは、皆知っていることでしょう。 特に新しく町に「お得意先」が来るとなれば尚更でしょう。 あなたは空室になったとしても「お得意先」がいるからと思われるでしょう。 しかし、そんなに需要の強いお得意先が来たとすれば、当然ライバルたちも思うことでしょう。 俺たちも参戦だ！ そうすると、周辺には異常な数の競合物件がひしめき合うことでしょう。 それでも需要と供給が取れれば問題はありませんが、問題は需要と供給はいつも遅れてくるのです。 建築途中の段階では、他の人がどのような動きをしているかは当然分からないものです。 いざ完成した時には既に遅し・・・ということもあるでしょうし、既存の方からすれば 「そこまでの需要はないよ・・・・」となる可能性もあります。 このように「お得意先」というのは良くも悪くも目立ってしまうのです。 実需とリスクリターンの見極め とはいえ、収益物件の心強い味方であることは事実です。 上手に共存できればいいだけの話なのです。 そこで大事な見極めとしては 物件のエリアに「お得意先」以外の需要があるのか？ これだけ注意すれば良いのです。 仮にそのお得意先が撤退や縮小した時にも需要があるのかを調査すればいいだけなのです。 同エリアにお得意先に依存しない物件があるのであれば、家賃の相場などを確認して、それでも運営が出来るような物件であれば「お得意先」はリスクにはならずに、心強い味方のままでいられるでしょう。 お得意先しか需要がないエリアだった場合でも、短期での勝負であるならば可能性もあることでしょう。 それでもやはり物件の「お得意先」への依存度は厳しい目線で検証しておく必要があるでしょう。 特に新規に来る真新しい「お得意先」が出来るとバブルの様相を呈します。 短期で勝負するのであれば、こういった機会は滅多にありません。 しかし、長い目線で見るならば、こういったお得意先への依存度の高い物件は大きなリターンと同時に大きなリスクを抱えているということは知っておいて欲しいのです。 不動産価格が上がっている昨今、依存度の高い物件は注意しながら進めて欲しいと思っています。 本当に「お得意先」が無くても大丈夫でしょうか？
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大家ＤＩＹの副作用 ～セルフリノベーションの注意点～
効果的なＤＩＹとは？ 昨今、建築資材や人件費の高騰により原状回復やリフォームに要する費用が増加していることは周知の通りといえます。 加えてYouTubeなどで気軽にＤＩＹの手法なども紹介されており、昔に比べると随分とやりやすくなったと思います。 そういった風潮も相まって、不動産投資×ＤＩＹ＝高収益化というセミナーや動画が人気を博しております。 今回はこの大家が自ら行うＤＩＹの注意すべき点を、直接お客様と関わりあいのある管理会社目線からご紹介したいと思います。 最初に申し上げたいのが 大家がＤＩＹをするな、業者に任せろ！と言いたい訳ではありません。 やるのであれば、こういった点には注意して最善の結果を出して欲しいという思いからですので、悪しからず。 まずはＤＩＹの最大のメリットは「コスト」です。 業者にお願いすると自分は手を動かさずに済みますが、その分コストが掛かるのは仕方のないことです。 材料費、人件費、そしてもちろん施工側の利益が含まれていることは周知の通りです。 自分で行えば、人件費(自分の時間をコストと見るかは割愛します)や施工業者の利益分はカットできることでしょう。 また、作業自体が楽しいという側面もあります。少しずつ出来ることが増えたり、新しい知識を得ていく喜びというのも魅力の一つでしょう。 そういったメリットの裏には「副作用」と呼ぶべき、注意点が潜んでいることもあります。 今回はこういったＤＩＹに潜む注意点をご紹介していこうと思います。 良かれと思ってやったのに・・・という結末にならない為にも参考になれば嬉しいです。 注意点を把握したうえで行うＤＩＹは確かに収益性を高めること間違いなしですし、物件の価値を安価に上げることも可能です。 賃貸経営という部分においてＤＩＹは有効な手段ですが、「骨折り損のくたびれ儲け」とならぬよう、ぜひ注意を 愛着が沸きすぎる 物件に愛着を持つことは素晴らしいことです。 物件を大切にすることで資産価値を向上させることはとても良いことですが、時にその愛情は周りが見えなくなることも・・ ＤＩＹの過程では苦労が付き物です。 思い通りにならないことや、新たな不備などを発見することもあり、長い時間を費やしてしまうこともあるでしょう。 借りてもらう入居者さんを想定し、「こんな設備があったら喜ばれるかも」や「デザインもこだわってお洒落にしよう」など、思いも時間も体力も使います。 そして苦労の末に完成したお部屋は当然、自信作となります。 いざ市場に出そうと思ったタイミングでふと思うのです。 「これだけ手を掛けた自信あるお部屋なら良い条件で貸し出せるのでは？」と このように自分が苦労し、こだわったお部屋がゆえに市場の相場が見えなくなってしまうことがあります。 自分自身で苦労した作業が思い起こされ、市場から見た評価と自己評価がかけ離れた状態です。 もちろんグレードアップした部分については家賃ＵＰなどで反映させるべきです。 しかし感情や愛着により盲目的になってしまってはいけません。 そもそも賃貸経営におけるＤＩＹの目的は「良い物を安く」仕上げることに他なりません。 そうでなければ業者へ発注した場合との優位性がありませんからね。 しかし、この愛着が故に相場とかけ離れた相場設定になった場合はどうでしょうか。割高と捉えられ、空室が長期間に亘ってしまうかもしれません。 この段階で「やはり市場とズレていたか」と軌道修正が出来ればいいのですが、愛着が故に「こんないい物件を決められない不動産会社はダメだ」と矛先が変わる場合もあります。 一方、不動産業者から見ると「確かにお部屋はいいけれど、そこまでの家賃は取れないよ」という状態になりますが、「自分の作った物は良い物だ」と思う大家さんとの意識のズレは解消されません。 結局、空室期間を延ばしてしまい、更に管理会社への印象も良くなくなってしまう。という結果を迎えることも・・・ こういった状態を防ぐには「どこまで何を？」が大切だと思っています。 不動産会社の担当者と事前に打ち合わせておき、「この位のリフォームをすると家賃はどの程度想定できるのか？」「今市場で受ける付加価値はどういったものがあるのか？」をリサーチしておくことで防げます。 実は大家さんが行うＤＩＹの中には「ありがたいんだけど、家賃に反映しないんだよなー」という「相場とのズレ」が起こることは珍しくありません。 そうするとせっかく苦労したＤＩＹですが、その苦労した分のパフォーマンスを発揮できないこともあるのです。 信頼できる不動産会社と事前に「どこまで何を？」を決めておくことで、こういった悲しいすれ違いを防ぐことが可能となります。 事前に行う予定のリフォーム内容と貸し出せる想定家賃を照らし合わせて、費用対効果の最大化を図っておくことは無駄にはなりません。 機会損失(空室の長期化) さあ、お部屋が空きました。 そしてあなた一人の力で素敵なお部屋に作り上げようとします。 兼業大家さんの場合、休日や仕事終わりの時間を使って少しずつ作業を進めていきます。 ここで考えなければならないのは、ＤＩＹでは仕方のないことですが商品化までの時間です。 一番分かりやすい時期でいうと１月～３月の繫忙期と呼ばれる時期です。 この時期はお部屋が空いたならすぐに確認し、不備箇所を直して早めに貸せるようにすることが不可欠です。 入居希望者をご案内する場合でも、リフォーム前とリフォーム後では明らかに成約率は違うものです。 いくら「これから〇〇をやるのでキレイになりますから」と言っても、相手はリフォーム後のイメージは上手く沸きません。 また繁忙期に限ったことではありません、閑散期も同様です。 閑散期は繫忙期に比べて当然入居希望者は減ることでしょう。 しかし、それでも１年中お引越しをする方はいらっしゃいます。ですが、タイミングというのもあります。 ふと引っ越したくなった方がたまたま訪れた時に紹介出来れば決まったかも？ということもあり、閑散期の方がタイミングを逃すデメリットは大きいものです。少ない時期だからこそ、逃した魚は大きいわけです。 もちろん、目の前のお金というコストは大切でもあるのですが、機会を失ったことによる本来得られていたかもしれない収益も見逃すことは出来ません。 そういった時間による機会損失をどう計算するのか？それを上回るコスト削減が出来るのか？という見極めが大事です。 これを防ぐには一旦、業者に見積りを取ってみることが有効です。 業者から出た見積りとＤＩＹによる見積りを比較して、自分自身が完成させられる期間も同様に比較してみましょう。 自分でＤＩＹする期間の空室損失とコストカットできる差額を比較しましょう。 水周り設備のリスク ＤＩＹに慣れてくると、様々な部分に範囲を広げていきたくなります。 当初は壁紙などから始まり、そのうちに住宅設備などにも挑戦していき、最終的には大工さんレベルまで行う。 こういった方もいらっしゃるのですが、そこまで至るには数々の失敗が起こることでしょう。 その中でも被害が大きくなりやすい工事はズバリ「水周り」です。 水周り設備などは工事の中で「簡単に見えてしまう」というのも一つです。 水周り設備の部品というのは基本的には特別な工具を要しません。 大体はドライバーやレンチなどで取り外しが可能です。 また、設備の交換であれば説明書を読めば大体理解出来てしまうのです。 これが曲者です。 確かに設備を交換するだけなら簡単かもしれません。 しかし、水というのは簡単ではありません。 工事したその日は漏れていなくても、生活していく間に少しずつ振動などで漏れてきたりするのです。 水道業者の作業を見ていると、パッキンの取付からシールテープの巻き方や厚さ、シーリングの打ち方など、結構細かい作業が多いのです。 こういった「説明書に載っていない」工程が日常生活を長く過ごす場所では特に大事なんだと思います。 水周りの失敗は被害が大きくなったり、第三者にも損害を与えてしまいます。 上階で漏水して、下の階まで水が漏れてしまった。と考えるとゾッとします。 また、その原因が大家自身だった場合の入居者さんの憤りはそれなりになることでしょう。 水周りの故障は入居者さんにとっても一刻を争う事態や、我慢がしづらい部分です。 また、各種保険なども使えない可能性が出てきます。業者に発注しての施工不良であれば当然、業者が責任を負わねばなりませんが、自分で起こした施工不良は自己責任となってしまいます。 水周り設備は正しく理解し、慎重に慎重を重ねて施工しましょう。 大家さんの中には「水周りだけは自分でやらない」という方もいるものです。 水周り設備の交換位は簡単！と侮れません。ご注意を 安全で効果的なＤＩＹを いかがでしたでしょうか。 こんなことを書いておきながらなんですが、私は大家さんのＤＩＹは「賛成派」です。 途中でも触れましたが、ＤＩＹを行う大家さんの大半はやはり物件への愛情が強くなっていくものです。 その愛情が物件の価値や入居者満足度に繋がることは疑いようがありません。 但し、ＤＩＹには今回書いたような「副作用」が出る時期などもあります。 こういった「副作用」を理解し、乗り越えていった先に賃貸経営を助ける技術が身に付くんだろうな。と思っています。 ＤＩＹをする大家さんの中には 「ＤＩＹに時間を取られ過ぎて疲れた」とか「家族と過ごす時間が無くなってしまった」となり、ＤＩＹを止めてしまう方もいらっしゃいます。 ＤＩＹそのものが好きであればいいのでしょうが、賃貸経営は事業であることも事実です。 効果的で収益にも繋がり、入居者さんも満足できる。 そんなＤＩＹライフを過ごしていただきたいと思います。 ＤＩＹのメリットばかり取り上げられているご時世、こんな注意点もあることをご紹介しました。
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管理会社あるある ～悪いことは重なる編～
弱り目に祟り目 さて、人気シリーズの「管理会社あるある」です。 今回も悪いことは重なる編として、管理会社の負の側面でも「あるある」は尽きないものです。 そんな悲しいあるあるをご紹介してみましょう。 みなさんは笑ってあげてください。 そして、管理会社もこんな立場にあるんだと同情してください。 それではいってみましょう。 ポンプや設備は土日に壊れる 住宅設備はいずれ壊れます。かたちあるものは全ていつか壊れるのです。 それは分かっているのですが、タイミングというのが最悪になるのがポンプです。 大体の設備については、早ければその日に、遅くとも１日２日で復旧できるものです。 しかし、この給水系のポンプは厄介なのです。 ある程度の世帯数や高さがある物件では、水道管では圧力が足りないため、給水ポンプを使用していますが、これが「土日」に壊れることが多いのです。 このポンプなのですが、土日に壊れると被害は甚大です。 そもそも、滅多に壊れるような物ではないうえに、各物件により使用しているポンプは様々な為、各業者ともに在庫を持つ習慣はありません。 壊れたり交換するタイミングでポンプメーカーへ発注するしかないのです。 そしてメーカーのほとんどが「土日祝休み」なのです。 せめて平日であれば在庫の確認や早く持ってきてもらうことも可能なのですが、土日ではそうはいきません。 とはいえ、そんな事情は入居者さんには関係ありません。 水が止まるというのは何にもまして不便なのは百も承知ですから。 せめて平日であれば・・・と思うのですが、壊れるタイミングはいつも土日なのです。 もちろん、壊れる予兆がないか定期的に確認や検査は実施するのですが、突発的に壊れることもある訳で・・・・ これは管理会社の方であれば分かってくれる「あるある」でしょうね。 失敗は「怒りやすい人」に限って続く 人間にミスはつきものです。もちろんミスは起こさない方がいいのは言うまでもありませんが・・・ しかし、「ほとんど起こらないミスが、なぜかこの人で起こるんだ」という最悪の負の連鎖が起きてしまうことがあるんです。 やってはいけないタイミングに限って起こってしまう なぜよりによって、このタイミングで、この人に、この怒っている時に・・・・ 以前こんなことがありました。 入居前にトイレの工事が必要だった為、水道業者がトイレの水栓を止めていたのですが、止めたまま帰ってしまいました。 当然入居者さんは水が使えません。 ここで入居者さんは烈火の如く怒っておりました。もちろんミスが原因である為、お叱りはごもっともです。 急いで業者さんに連絡し、水栓を開けてもらいました。 ここでやってしまいます。 帰ろうとした業者さんが車を出したところ、その入居者さんが置いていた植木鉢に当ててしまい壊れてしまいました。 入居者さんの怒りはＭＡＸです。 ちなみにこの業者さん、普段からの仕事は完璧な方で、入居者さん対応も素晴らしく、今まで一度もクレームなどはありません。 工事の手際も見事で、人当たりも良いのです。 そんな方の珍しいミスが立て続けに起こってしまったのです。 話はこれで終わりません。 植木鉢の件については謝罪し、弁償することで終わったのですが、その夜 今度は上階からの水漏れが発生してしまったのです 原因は上階の方の洗濯機ホースが外れてしまったことでした。 普段ミスをしない業者さんのミスと偶然にも上階の方のホース外れのミスが正に最悪のタイミングで重なってしまいました。 もちろん入居者さんに非はありませんし、管理会社として予想が出来ないミスではありますが こんな風に「よりにもよって・・・」となることがあるんです。 また普段からしっかりしている人に限って起こっちゃうんです、不思議なものです。 そろそろやらないとマズイな・・と思ったら相手から連絡がくる これは管理会社以外でもあるかもしれませんが 特に期限などは無い仕事だった時などに、ふと「あぁ、あの件そろそろやっておかないと、そろそろ言われるかも」と思うタイミングがありませんか。 そう思った矢先に、相手方から連絡がくるのです。 「先日の件、どうなってますか？」と 管理会社に限らず、みなさんのお仕事も多忙なことでしょう。 その中で優先順位をつけながらなんとか仕事を捌いていくのですが、この予感は的中します。 しかも、「そろそろ手をつけないとマズイかも・・」と思った正にそのタイミングで来たりするものです。 もちろん正解は「言われる前にする」なのは言うまでもないのですけどね。 ちなみにこの現象ですが、２つの要因があると思っています。 ある程度予測が出来ている 期限を決めていないから 「ある程度予測が出来ている」については、自分自身、心の中で相手の要求の度合いが測れているといえます。 「あの人の感じなら、そろそろ言われるかも」という予測が当たっているのです。 そうでなければ「ある日突然言われた」という感想になるはずです。 ですから、言われてしまった以上ミッションとしては失敗かもしれませんが、相手の心情や感覚を掴む能力自体はあることでしょう。 その能力を出来るだけ前倒しすることで防げることでしょう。 もう一つの「期限を決めていないから」というのも多いにあります。 期限がないからこそ、後回しにしてしまったりします。 また期限が無い為、相手との時間間隔のズレが発生してきます。 あなたにとっては「早い」が相手にとっては「遅い」ということもあることでしょう。 こういった現象が多いという方にはぜひ「期限を無理やり決める」というのもおススメです。 先ほど言った通り、「ある程度予測が出来ている」というからには能力がある程度あることでしょう。 そこで期限を決めてしまうことで「ここまでにやればいい」という期限を相手と共有するのも一つです。 どうせこのタイプは期限は守れるタイプでしょうから、決めてしまえばお互いにストレスが無くなりますからね。 実は記憶に残りやすいだけ さていかがでしょうか。 ここまで書いておいてなんですが、大体は「記憶に残りやすいだけ」だと思っています。 悪いことが続いた時やタイミングが悪かった時などは記憶に残りやすいですからね。 また、最後の方でも少し触れましたが、経験などが蓄積されて、仕事のスキルが上がっていくと悪い予感というのも的中するようになります。 それは意識的にも無意識でも「このケースは悪くなりそう」という予測が立ってくるのです。 そしてそれが当たると「悪い予感は当たる」となってしまうのかもしれません。 悪い予感が当たるというのは、裏を返せば最悪の事態を想定出来ていると言えるのではないでしょうか？ そう考えると、悪い予感が当たるというのは仕事の精度が上がっていると捉えてもいいかもしれません。 いずれにしても、我々に出来ることは「未然に防ぐ」為に事前に手を打っておくことだけです。 それでもやってくるこの管理会社「あるある」に果敢に立ち向かっていきましょう。
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事故物件の供養(御祓い)とは？ ～必要性・費用・タイミング・証明・効果など～ 余談で家賃の結果も
事故物件と供養について 今回は事故物件が発生した場合の供養や御祓いについて、管理会社の立場からご紹介してみようと思います。 https://lotushome.jp/blog/3928/ まずは事故物件の定義や告知の義務については過去記事を 事故物件とは俗称で、不動産の専門用語としては「心理的瑕疵物件」と呼んでいます。 この心理的瑕疵物件は人が亡くなったことだけを指す言葉ではありません。中には反社会的勢力の拠点が近いなどの違った要因も含まれます。 要は「人によっては気にするかもしれない」事情を指しています。 建物や部屋は機能的にも問題なく使えるが、過去の経緯を知ったら気分が良くないや不安が生じる。などの場合ですね。 この内、今回は人が亡くなったお部屋を対象として、お部屋で供養や御祓いをする場合についてお話してみようと思います。 お部屋で人が亡くなったら全て供養やお祓いをした方がよいのか？という問いには「告知事項該当するような場合だけでよい」と思っております。 ちなみに私は個人的には無宗派に分類されるであろう感覚です。特定の宗教や宗派を推すこともなければ、どんな信教でも自由だと思っておりますので、宗教観のお話は今回はしません。 この供養や御祓いをする場合の詳細について体験談とともにご紹介しましょう。 供養やお祓いは必要か？ まずは事故物件への供養やお祓いの必要性についてお話していきましょう。 私は先ほども書いた通り、無宗派です。しかも幽霊の存在も信じておりません。 そんな私ですが、事故物件での供養やお祓いは 絶対にやっておいた方がいい と思っています。 もちろん後述する通り、費用が発生することは間違いありませんが、やった方がよいと思います。 特に私と同じく無宗派や幽霊などの存在を信じていない方でも「やっておいた方がよい」と思います。その理由としては リフォーム業者や不動産業者のため 次の借主への説明 自分自身の気持ちの問題 売却時のため それぞれ簡単にご説明しましょう。 ①リフォーム業者や不動産業者のため これはそのままですが、特にリフォーム業者や大工さんは人が亡くなった物件はお祓いなどしないと入ってもらえない方もいらっしゃいます。 大工さんや業者さんは特に縁起やゲンなどを古くから気にする方が多いものです。 また、不動産業者は慣れているものの、状況や死因などによっては気が引けるというのも理解は出来るものです。 お祓いをしたから告知事項などが消えるわけではありませんが、入ってくれる方たちへのせめてもの気遣いとしておススメします。 ②次の借主への説明 これもお祓いをしたから気にしなくなる。といえるほどの効果はありません。 事故物件に住む方というのは、本当に気にしない方だといえます。 少しでも気になる方は正直おススメしません、家賃が安いという理由もあるのかもしれませんが、経験上「気になるけど安いから我慢する」というタイプはあまり見たことがありません。 それでも重要事項の説明時やご紹介時に「亡くなっていますが、その後お祓いはしております」と伝えると一様に安心していただけます。 事故物件になってしまった事実は変えられませんが、次の入居者さんに不安などを残さない為にもやっておいて損はありません。 ③自分自身の気持ちの為 自分自身の為というのは気にする方だけでもいいのかもしれません。 私も無宗派で幽霊の存在は信じていませんが、お祓いに立ち会うと不思議と気持ちが晴れる感覚があります。 私は常々「亡くなった方が後片付けなどを行った人を怨むようなことはしない」と思っています。 それでもお祓いなどに立ち会うと亡くなった方も安心してくれたかな。と思ったりします。 オーナーさんの立場からしても「今まで住んでくれたのだから」という気持ちでやっておくと、自分自身のためというのは、あながち無視できないかもしれませんね。 ④売却時のため 正直、これが一番の理由かもしれません。オーナー目線で見ると、お祓いというのは気持ちの問題であることには変わりはありません。 しかし、いつか物件を売却する時などには大きく効果があると思います。 告知事項の回では触れましたが、最近の売買では過去の出来事などをしっかりと説明することが多いものです。 また告知事項を故意過失で伝えないと売却後に契約不適合責任を負わないとも限りません。 心理的瑕疵物件であることは売却時に伝える必要があるでしょうが、この時にも「当時、しっかりと対応してお祓いもしました」という記録が残っていれば、売却時の評価はそこまで損なうことはないでしょう。 また購入者目線になると、事故物件になってもしっかりとお祓いなどをするしっかりとした所有者なんだ。 そんな人が持っていたのであれば、良い管理状態かもな。という印象にもなり、プラスの材料になることでしょう。 不動産売買のうち、賃貸物件の売買においては「心理的瑕疵」というのは説明はせねばなりませんが、その対応次第では物件のメンテナンス履歴同様、馬鹿には出来ません。 費用について 次に費用面をご説明していきましょう。 その前によく聞かれることとして「事故物件の供養やお祓いはお寺か神社か？」ということを聞かれます。 これについては、神社とお寺の供養や御祓いの立場や意味合いを理解して選ぶ必要があります。 私がこれまでにお坊さんや神主さんに聞いた内容として 神社のお祓いは「その土地やお部屋でお祓いをすることで、土地や空間を清めて、今後暮らす方の平穏や幸せを祈願する」という意味合いが強く お寺の供養は「亡くなった方が負の感情を持ったりしないように、故人を供養したり成仏してもらう」という意味合いが強いようです お寺の供養は故人の霊を供養という意味合いが強く、神社は土地やお部屋を清めるという似て非なるものだと思っています。 お話を聞く限り、お寺の方はあくまで故人に対してであり、神社は土地や部屋に対してという感覚です。 もちろん、どちらが良い悪いというのはありません。ご自身の考え方次第でしょう。 費用面の説明に戻ります。 費用面では神社とお寺での違いはほとんどありません。費用相場は地域や神社やお寺とのお付き合いにもよるのですが、とはいえ相場もあるようです。 費用はおおよそ２万円～１０万円程度となります。 幅が随分とある印象ですが、これは亡くなり方により増減することがあります。 自然死であれば下の方ですが、自殺、殺人などになると費用面も増加していく傾向にあります。 亡くなった人数や建物全体や土地など範囲が広くなることでも増加していくことがあります。 いずれにしても、お寺や神社にお願いする時に死因や現在の状態、範囲などを聞かれますので、しっかりと説明し、前もって費用面の相談をしておきましょう。 個人的には土地やお部屋を清めて、今後の方の平穏や幸せを祈願するという意味合いが強い神社にお願いすることが多いものです。 ご自身で手配する以外であれば管理会社に聞いてもらえれば、対応してくれることが多いことでしょう。 供養や御祓いをするタイミング 次に供養や御祓いをする時期についてご説明します。 これは若干、現場の要望とズレてくることがあります。 現場に入る方は「先に供養やお祓いをして欲しい」となることでしょうが、あまりにお部屋に痕跡や匂いなどがある場合は、供養やお祓いを引き受けてもらうことは難しいでしょう。 というのも、事故物件の内容によりますが、事故物件の後で特殊清掃が必要な場合があります。 特殊清掃というのは、人が亡くなった結果、お部屋の損傷が激しかった場合に入る清掃です。 具体的には血痕や体液、場合によっては発見が遅れてご遺体の損傷が激しいなどの衛生面や匂いなどが強い場合に行う清掃です。 このような状態の場合、入る業者さんは先に供養や御祓いを行って欲しいと要望があるかもしれませんが、現実的にはこの段階ではお坊さんや神主さんは対応が難しいことがほとんどです。 その為、このような状態の場合は特殊清掃業者に依頼し、痕跡が無くなる程度までの回復をする必要があります。 そして、損傷個所があらかた無くなった段階で依頼することになります。 こちらも事前にお寺や神社に相談のうえで対応していきましょう。 また、入っていただく業者さんにも事前に相談することは言うまでもありません。 黙って依頼しても、業者さんは分かるものです。仮に黙って依頼したとしたら、今後の依頼を引き受けてくれない可能性もありますし、業者さんへの敬意不足と取られても仕方ないものです。しっかりと正直に相談しましょう。 お祓いで準備することや当日すること ここまでの準備が全て終わり、いざ当日になった場合の対応をご説明します。 今回は神社でのお祓いを例にしますが、お寺でも大差はありません。 まず、当日こちらで準備するものを事前に聞いておきましょう。 神社にお願いした場合、お供えものをこちらで用意しなければならないこともあります。 お酒(清酒)、お米、塩(粗塩)、水、果物や野菜などになりますが、こちらは神社側で用意してくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。 また神社にお願いする場合はお金は「初穂料」として準備しておきましょう。 服装ですが、一般的な喪服であれば一番良いでしょうが、地味なスーツやスラックスにシャツなどで、カジュアル過ぎないものであれば良いと思います。 当日、時間は１時間ほど見ておけば十分だと思います。 準備から終了まで合わせても３０分～１時間程度で終わることでしょう。 また、大事なこととして お祓いしてもらったことを証明できるようにしておきましょう 神社やお寺によっては「お祓い証明」や「供養証明書」を出してくれることもありますが、そのような証明書が無い場合は 写真や動画にて記録しておきましょう お祓いや供養は形が残るものではありませんし、本来証明するようなものではありません。ですが、だからこそ証明するものを持っておけば先々の不安を解消することに役立つからです。 月日が経った時に、取引の相手方となる買主や借主から「お祓いした証明はあるのか？」という疑問に答えるには、証明するものを持っておいた方が無難です。 冒頭にある写真もその為に撮影したものです。 ここで注意すべきは 写真や動画を撮影することを神主さんやお坊さんに前もって許可を得ておく この時も事前に神主さんに 「お祓いを行った証明として撮影してもいいでしょうか？」と確認しました。すると 神主さん「祝詞の最中などでなければ結構ですよ」と快く対応してくださいました。 くれぐれも無断で撮影などはしてはいけませんよ。 個人的には動画までは必要ないと思っておりますので、この時も写真だけ撮らせていただきました。 後は神主さんやお坊さんの指示にしたがい、粛々と故人のご冥福をお祈りすることです。難しいものはありません。 一通り供養やお祓いが済むと神主さんやお坊さんから儀式の意味などの説明があったりしますが、その中でも心に残っているのは 「この場所に次にお住まいになる方の平穏や幸せを祈願しています」という言葉です。 私は信心を持ち合わせていないのですが、なんだかお部屋全体が清らかな空間になったような気がしました。 また、心の中で故人の方へのこれまでの感謝や旅立ちに立ち会ったことに対する、何ともいえない感情になりました。 事故物件のその後と思うこと ちなみに、今回の写真のお部屋は自然死により亡くなった方のお部屋でした。 発見もそこまで遅くはありませんでしたが、経年劣化もあった為、お部屋自体は壁紙や床を張り替えた程度のリフォームでした。 そして気になるかもしれませんので、家賃の下落はというと 以前の方より少し高くなりました もちろん、事故物件としてしっかりと告知もしておりますし、お祓いしたこともお伝えしています。 以前の方が長くお住まいだった為、どちらにしても原状回復をしなければなりませんでした。 お部屋をキレイにしたことと、お祓いをしたことで、次の入居者さんは「気になりません、十分です」とのことでした。 自然死であったことも要因でしょう。 私は賃貸管理に携わるものとして常々思っていることがあります。 霊というものは信じていないが、仮にいたとしても故人の後始末や次に入る方を怨むような人はいないだろう と そして、私も皆さんもいつの日にか、人間として生まれた以上、必ず人は亡くなってしまいます。 同じ人として、亡くなった方を化け物扱いしたくはありません、縁あって住んでいただいた方ですからね。 お祓いや供養というのは感情としても、実際の運営上でも、しておいた方がよい。 ということがお伝えしたかったことのです。
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パンケーキ専門店 ＭＩＮＯＵ（ミヌ）～移転後 2024年最新版～
口に入れて溶ける感覚がたまりません ソースとホイップは別容器に添えてありますので持ち帰りにもバッチリです 口コミで広まる新食感のパンケーキ ※今回は移転前の記事を編集しなおしております。 私、とにかく甘党でございます。そんな４０代男性の私の耳にまで届いてきました。とにかく今霧島の奥様たちの中で評判だそうです。「だけど、男一人で行くのはなあ」と思っておりましたが、なんとテイクアウト専門店だそうでよっしゃレッツゴー 移転後は霧島市姫城の香cure家さんの場所 移転前は向花五差路にほど近い場所でしたが、移転後はリラクゼーションサロン「香ｃｕｒｅ家」さんと併設のような形で営業されてらっしゃいます。 テイクアウト専門店なので、このような形が可能なんですね。 店主さんも「イートインは現在対応していないんです・・」とのことでした。 店内の様子と店名の由来 店内には所々にネコのモチーフやロゴがそれもそのはず、店名の「ＭＩＮＯＵ」（ミヌ）はフランス語でネコのことだそうです。店内もオシャレで甘い、いい香りが漂っています。 看板も大きくなり、かわいい猫モチーフになっております。 駐車場が増大 移転したことにより、駐車場が増えました。 以前は向花五差路にほど近い場所だったこともあり、敷地内駐車場は１台でしたが、移転後は駐車場台数も増えております。 敷地にコインランドリーなどもある為、以前と比べると駐車もしやすくなりました。 土曜日には焼き上がりを待っているであろう方々が何名もいらっしゃいました。 インスタグラムでは最新情報がＬＩＮＥではポイントサービスなどＳＮＳは要チェックです 目印は通り沿いのガソリンスタンドです。 道路向かいには姫城簡易郵便局があります。 メニュー ホイップは別添えになっています。テイクアウト専門店ならではの気遣いですね パンケーキサンドは種類も豊富です、見た目もかわいい 最近始まったパンケーキオードブルはパーティなどにはうってつけでしょうね。手土産にも良さそうです。 事前に電話予約がおススメ〇 私、本日はホイップカケでお願いしました。すると、目の前で調理が始まりました！目の前でホイップクリームを絞るかのごとく私が思っていたパンケーキの作り方ではありませんでした！ちなみに焼きあがるまで２０分程掛かるとのこと、来店の３０分位前までにお電話いただけるとスムーズですよ！とのことでした。 優しいスタッフさんと感想 私、この日は少し時間に余裕があったので店内で待たせていただくことにオーナーさんとスタッフさんとしばし雑談をしましたが、本当に気さくにお話していただきました。現在テイクアウト専門店だそうですが、イートインのご希望のお客様がすごく多いそうです。このパンケーキと美味しいドリンクがあれば確かに！ちなみにフォークも付いているのですが、普通の感覚で刺そうとしたら柔らかすぎて力加減分からずに貫通させてしまいました。このパンケーキの感想を当社のスタッフに聞かれた私の感想は 「これ食べるのに歯はいらない」 それくらい柔らかいのです。 味も見た目も誰かに話したくなる 味も見た目もバツグンで、誰かに話したくなる体験でした。そうやってドンドン広がって私まで届いたのでしょう。今度は家族に持って帰ろうと思います。きっと喜んでくれるそんな「ＭＩＮＯＵ」さん、ぜひ一度ご賞味ください！ 店舗名 パンケーキ専門店ＭＩＮＯＵ （ミヌ）住所〒899-5111 鹿児島県霧島市隼人町姫城２５４３−４電話070-1392-5799営業時間11：00~16：00 火曜日・金曜日・土曜日 ※その他お休み有 インスタグラムで営業予定も公開されています予約方法ＤＭ・ＬＩＮＥ・電話で予約できます 但し、当日予約は電話にてとのことインスタグラムhttps://www.instagram.com/minou.pancake/
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管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」 ～オーナーの方針編～
双方の為に「ズレ」を無くそう 賃貸物件を買って、管理会社に管理をお任せしておけば大丈夫！ このブログを読んでくださる変わった方々は、こういった幻想は持たないことでしょう。 賃貸における管理会社というのは上手く利用すると自分の時間を損なうことなく、賃貸管理のプロの知見と相乗効果を得られて最大のパフォーマンスを発揮します。 しかし、管理会社が良かれと思って行う行動すら、オーナーから見ると悪手となってしまうことがあります。 そうすると、お互いにとって労力や時間、得られたかもしれない利益も消え失せてしまうことでしょう。 このような現象はひとえに「お互いが何を考えているのか」を双方が理解していないことから起きるものです。 今回は管理会社のパフォーマンスを自分自身の物件で最高に発揮させる為に「管理会社と話しておいた方がよい空室に対する感覚」というテーマをご紹介してみたいと思います。 満室経営を目指すのはオーナー、管理会社ともに共通していることでしょう。 しかし、この「空室に対する感覚」がズレてしまうと途端にパフォーマンスが落ちてしまうものです。 「えー、そんなの面倒だよ。そういうのを省く為に管理会社がいるんじゃないの？」というお声があるかもしれません。 ご安心ください。 これは最初の内だけでもいいのです。 あなたの思考回路や求めているパフォーマンスの全容が理解できれば、きっと管理会社はあなたの方針に寄り添って最良のパフォーマンスを発揮してくれることでしょう。 後からでも回復は可能ですが、お互いにとって無益な時間を過ごすことは不毛です。 そしてお互いに理解が出来た時には、ほとんどストレスのない賃貸管理となることはお約束いたします。 やってみて損はない。と思いますから、ご覧になっていただき、今の管理会社をあなたの最良なパートナーにしてもらう役に立てば幸いです。 特に現在の管理会社が「思ったパフォーマンスを発揮してくれていない」と思っているオーナーさんにはおススメです。ひょっとしたら、この点がかみ合っていないのかもしれませんよ。 ゴールは一緒だが経路は「それぞれ」 まずは、なぜ管理会社とのコミュニケーションが大切なのか？について解説してみましょう。 賃貸経営での分かりやすいパフォーマンスである「満室経営」を例に挙げてみましょう。 恐らくオーナーも管理会社も満室経営に至るという「ゴール」はお互い理解していることでしょう。 しかし、この「ゴール」への道のりは正に千差万別で、そこにはお互いの「感覚のズレ」も生じてきます。 満室を目指す時に空室が一部屋出たとしましょう。 満室を目指すあなたはどの方法を取りますでしょうか？まずは原状回復と家賃設定の考え方です。 本当はもっと複雑ですが、代表的な選択肢を３つ挙げましょう。 前の入居者と同程度の原状回復＝家賃は現状維持程度 リフォームを実施し、価値をＵＰ＝家賃ＵＰを目指す 使えるものは使い、多少の落ち度は許容してもらう＝家賃を下げて一日も早い成約を目指す さて、どの選択肢が正解でしょうか。 正解は 「どれも正解です」 そうなのです。いずれの組み合わせにしても「満室経営」というゴールが達成できれば、目的は達成といえるでしょう。 しかし、その手法はまるで違います。 この手法に双方考えていることが違うと、提案の仕方や運営がそもそもズレてきてしまい、お互いのパフォーマンスは悪化することでしょう。 もう一つ「時間の感覚がズレている」という状態も良いものではありません。 これも空室を例にしましょう。 少々の時間は覚悟している 目標家賃を達成する為なら時間が掛かってもやむなし 一日も早い成約を もちろん最善は「高い家賃で一日も早い成約を」ですが、市場という相場がある以上、そう上手く進むことばかりではないでしょう。 それぞれに当然家賃設定や投じるコストにも差が出てきます。 これにも正解はありません。 「選んだ道を正解にする」これこそが、賃貸経営の本質です。 この思いを管理会社と共有することが出来れば、きっと納得のいく結果となることでしょう。 管理会社はオーナーの、オーナーは管理会社の考え方を理解していない状態はスポーツで例えると分かりやすいものです。 例えば、野球であれば「ノーアウト一塁、バッターはどうするのか？」です。オーナーは監督、バッターは管理会社だとしましょう。 ここで意思疎通が出来ていない場合、あなたは当然「バント」だと思ったところ、バッターがヒットエンドランを選択する。ということが起こり得るのです。 オーナーにとっては「なんでそんなことをした？」と思うかもしれませんが、お互いの感覚が違えばそうなっても仕方ありません。 これでは効率的に進めていくことは難しいかもしれませんね。 それでは具体的に何を管理会社と話しておけば良いのでしょう。 ①家賃は現状維持？ＵＰ？下げる？ これは物件ごとに決まっていくことでしょう。 空室が出たら選択肢は３つ 他部屋や前の入居者と同水準 家賃ＵＰを目指す 減額 まずはオーナーの感覚でもいいのですが、この３つのどれかを選択するものです。 当然、同水準でも原状回復が発生することもあるでしょうし、家賃ＵＰを目指すのであればグレードアップなどのコストが発生することでしょう。 おおまかにで結構ですが、このオーナーはこの物件をどうしようとしているのか？が分かればベストの提案は自ずと出てくることでしょう。 いずれもコストとの比較になるので、必ずしもガチガチに方針を固める必要はありませんが、家賃の進むべき道をお互いに共有していると全ての面で時間効率も良いものになっていくことでしょう。 ②空室期間に対する感覚 こちらも嚙み合わない事例を良く見聞きするものです。 空室期間の感覚というのは「どのくらいの空室期間を許容するのか？」ということです。 もちろん、最短で決まることが最良であることは間違いありませんし、オーナーも管理会社も共通しています。 仮に「一時でも空くことは嫌だ、最短で埋めてほしい」という要望がある場合は、「家賃を相場より激安にすればいいのでは？」といいう案も出るかもしれません。 乱暴な回答ですが、これも一つの解決策となります。 物件は近隣相場、ライバル物件、時期などにより成約スピードは変化していきます。 相場にあった賃料であれば、相場通りの期間で埋まることでしょう。 一刻も早く成約を目指すのであれば、ライバル物件に勝ち抜く価値がなければいけません。 この条件はグレードだったり、賃料の見直しだったりと方針が様々です。 逆に「安値で決まる位なら少々空いても良い」という選択肢も当然あり得ます。 特に売却を考慮している時期などであれば、空室を埋める為に安易に値下げなどをすると全体の利回りは当然下落してしまい、物件の売却価格にも影響が出ることでしょう。 こういったタイミングであれば早期の成約よりも希望金額での入居付けを目指すことが正解ともいえるでしょう。 成約スピードはざっくりといえば 物件の割安感 で大きくスピードが変化します。 これは実際に「家賃が安い」かどうかではありません。 市場や相場に比べて自分の物件の家賃がどう映るか？ということです。 いずれにしても、相場や近隣物件よりお得だ！！と思うような物件であればスピードは上がります。 一方、近隣相場やライバル物件と比べて似た状況であれば、相場通りの空室期間でしょう。 この空室期間は逸失利益とみなすことが出来ますが、入居した後に家賃を上げることは基本的には難しいものです。 スピードを重視し過ぎた結果、全体の収益を損なってしまっては本末転倒です。ですが、全体収支を重視した結果、空室がいつまでも埋まらなければ「捕らぬ狸の皮算用」です。 ここで決めるべきは家賃設定ではありません。 決まらなかった場合の期間と対策を話すのです 例えば目標家賃があった場合に、期間と方針などを話しておくのです。例でいえば 〇か月空くようなら家賃を〇千円下げる 〇か月空くようなら壁紙を張り替えてみる 〇か月空くようなら敷金を０にする こんな風に話しておくと管理会社もやりやすいかもしれませんね。 管理会社も内心では「こうすれば決まると思うんだけどな・・・」と思っていますし、思わなければなりません。 ですが、オーナーの意向に添わなければいけない。という思いが強いあまり、提案まで至っていないケースがあります。 そんな時にオーナーの方針や考え方を理解すると一気に物事が進んだりします。 現在、上手くいってないと思われるオーナーさんは、一度管理会社と話してみてはいかがでしょうか。 答えは既に双方が持っているかもしれませんよ。 賃貸経営は思いのほか、コミュニケーションが重要な要素となっています。 ＡＩやデータなどの活用は当然ですが、案外単純なことで結果が劇的に変わることもあるのです。
