責任は誰に？
賃貸でも分譲でも、一つ屋根の下の共同生活で断トツ一位の苦情である「騒音問題」
たしかに、隣や上階からの騒音が聞こえてくることは気分のよいことではありません。
こんな時に頼りたくなるのが管理会社であると思います。
しかし、多くの場合で管理会社は「役立たず」であるという現実があるのです。
今回は管理会社自身が騒音問題について「役立たず」である理由と、本当の意味での解決方法を提言してみようと思います。
この問題について弁護士が見解を出している記事もあります。参考にご覧ください
管理会社は何とかしたい、しかし権限はない
ネットの海を検索すると、ひどいものです。
騒音問題についての質問サイトなどを見れば
- 管理会社は騒音を訴えても張り紙だけで何もしない
- 直接注意などもしてくれない
- 全然効果が無い
- 管理会社は面倒ごとを対処したくないのだ
- 報酬がないことは不動産屋はやらないのだ
おぉ、心が痛い
不動産業界に身を置く者としては、見ていられません。
確かに不動産業者の中には、上記のように「面倒くさい」とか「やりたくない」という事業者が一部いることも事実でしょう。
信用していただけないかもしれませんが
普通の管理会社なら騒音問題を出来れば解決したいと思っています
そう、信用してもらえないでしょうが・・・
そしてもう一つの事実として
騒音問題は注意文や電話で９割方解決するのです。
本当です。
大体の騒音問題であれば、注意文や電話などで「やんわり」注意するだけで改善することがほとんどです。
しかし、この９割を潜り抜けた１割については、正直
管理会社には解決できません！
正確には
解決する為の権限がありません
この点について管理会社の苦悩と現実をお伝えしてみます。
人の管理はできない
リンク先の弁護士の見解でもありましたが、この騒音問題の難しいポイントは以下の通りです。
- 騒音は主観的なもので「どこからが騒音か？」が定義されていない(受忍限度の曖昧さ)
- 騒音に対する「個人の感覚」問題
- 立証するのは被害を「受けた側」である
- 裁判での低い「損害賠償」
- 騒音を出す側すら守る「借地借家法」
こんなところでしょうか。
「管理会社なんだから、なんとかしてよ」
私たちも出来れば平穏無事な生活を提供したいのです。
しかし、これを解決する為には最低限以下のような取り決めが必要となります。
- 騒音の定義(音量、時間帯、頻度、種類、期間など)
- 立証する厳密な方法とルール
- 立証費用の低減化
- 問題のある入居者への罰則
- 瞬時にどちらの言い分が正しいかを判断すること
- 問題のある人を簡単に追い出せる仕組み
これらを管理会社という一企業に委ねるしかありません。
こういった権限が管理会社にあれば「騒音を引き起こす人」を追い出したりすることも可能ではある訳ですね。
そしてそれは「人の管理」とも呼ぶべきことを可能にする。
それは本当に委ねていいのでしょうか？
管理会社の暴走と紙一重
最近では「管理会社に騒音加害者を強制的に退去させる権限を与えるべきだ」という意見も聞かれるようになりました。
一見すると合理的な解決策に思えるかもしれませんが、この方法には慎重な検討が必要です。
メリットとデメリットは以下の通りでしょう。
- メリット
問題住民を迅速に対処できることで、被害者を早期に救済できる可能性があります。また、トラブルがエスカレートする前に収束できるため、全体的な住環境の改善が期待できます。 - デメリット
誤った判断で無実の住民が退去を強いられたり、権限の乱用リスクが発生する懸念もあります。退去処分が恣意的に行われることで、少しでも管理会社のいにそぐわない人であれば退去させるという可能性も否定できません。「気に入らない」という点だけで誰かを貶めることも可能かもしれません。
裁判所や警察でもない一企業に、入居者の生殺与奪を握らせることは本当によいのでしょうか。
それでも、この複雑に個人の権利保護が叫ばれる昨今では、騒音に限らず「悪質な入居者に対応する」という部分については議論がされるべき局面になってきたように思います。
それは既存の「借地借家法」の見直しになることでしょう。
しかし、それはみなさんにとっても諸刃の剣です。
騒音に限らず、ルールを守らなければ逆にあなた自身も「追い出される側」になる可能性があります。
それでも現在の「悪いことでもやったもん勝ち」になる現実よりは、善良な入居者を守れる仕組みの方がいいのではないか？と考えます。
みなさんにとっては「何もしてくれない」と思われがちな管理会社かもしれませんが、意外と現場では「なんとかしたい」と考えている業界人は多いと思っています。
その為には、ある種の聖域なき改革に踏み出す時機が来ているのかもしれません。
慎重な議論であるべきですが、このままでいいとは思えません。
出来るかぎりの快適な住環境は、貸主と入居者と管理会社の相互による不断の努力によって保たれるのですから。
管理会社にその権限を渡す必要はないと思いますが、何かしらの対応策は必要な時代でしょうね。
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事故物件の内側から飛び出してきたモノとは？
心臓が止まるかと思いました 異変あり とある夏の暑い日に一本の電話がありました。 「窓ガラス越しに人が倒れているように見える」 ある物件からの連絡でした。 急いで駆けつけると、たしかに窓ガラス越しに人が横たわっているのが確認できます。 私はその時点で警察へ連絡しました。 なぜなら曇りガラス越しに既に変色しているのが分かったからです。 しかも、恐らく体液のようなものまで見えたため、残念ながら既に手遅れであろうことが分かりました。 数分後に警察官が来てくれました。 しかし、一つ問題がありました。 この物件にお住まいの方は私たちが管理を受ける前からお住まいの方で、この住戸の鍵は私たちも受け取っていないのです。 その為、鍵を開錠して室内に入るということが出来ないのでした。 いざ突入 一刻も早く出してあげたいのです 警察官も外から眺めて、最早手遅れであることを確認しました。 そうすると、警察の方が取る手は２つです。 鍵屋さんに開けてもらうか、窓ガラスを破るかの２択です。 時間は既に夜になり、馴染みの鍵屋さんは丁度別件ですぐには来れないとのこと。 しかし、私たちも一刻も早く出してあげたいものです。 幸い角部屋であったこと、１階であったことから居室の横の小さい窓を割って入ってもらうことにしました。 ちなみにこういった時には手順があります。 壊す箇所の前での写真撮影です。 警察としても了解のうえで壊すという証拠の為に、壊す前のガラスの前で私が指をさしている写真を取らねばなりません。 要は「管理会社の確認を取ってこの窓ガラスを割るよ」という写真になります。 交通事故の時なども損傷している箇所を指さして写真を撮りますが、似たような感じです。 既にオーナーさんには連絡済みだった為、オーナーさんの了解も得ています。 私は警察官の指示に従い、窓ガラスの前に立ち、建物に背を向けた状態で窓ガラスを指さします。 さあ、シャッターを切ろうとした、その瞬間でした。 ドン！！ 背後のガラスを叩く音がしました。 私は心臓が止まる思いがしました。 まさか、と思いました。 私はあまりの驚きで声が出ませんでした。 警察官も「うぉっ」と声をあげました。 私はただ、写真を撮る警察官の方へ後ずさりするだけでした。 窓ガラスを叩いた正体は？ 私は後ずさりして窓ガラスを見ました。 すると、ガラス越しに何かがいるのが分かりました。 その正体は入居者さんが飼っていた「犬」でした。 確かにペット可の物件でしたから予想は出来たかもしれませんが、すっかり失念していました。 一刻も早く出してあげねばとばかり思い、予想の範囲から消えておりました。 そこからは、あっという間でした。 ガラスを破壊し、警察官が中へ入ると１匹の小型犬を抱いて出てきました。 その後、やはり亡くなっていた入居者さんを無事運び出してくれました。 後日、検死で病気による突然死だったとのことを伺いました。 犬は一旦警察署で預かったのちに、ご遺族に引き渡されたとのことも報告を受けました。 警察の方に聞いたところ、ガラスを割って入った時にワンちゃんは既にこと切れた飼い主さんの近くに駆け寄り、近づく警察官を威嚇し、かなり吠えたようです。 恐らく最後まで飼い主を守ろうとしていたのではないか。とのことでした。 私は飼い主さんのことを考えていました。 警察官の方に聞いたところによると、亡くなった入居者さんは家族とも疎遠で、友人づきあいも希薄だったようです。 しかし、唯一の家族であるワンちゃんはしっかりと可愛がっていたのでしょう。 亡くなった時のことは知る由もありませんが、最後の瞬間に一人でなかったこと、誰よりも自分を大切に思ってくれる命がそばにいたことが故人の幸せだったらいいなと、とりとめのないことを思っていました。
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季節ごとの「旬な苦情」～管理会社あるある～
時期によって移ろいゆくものです 季節により変化する「旬」 日本には四季があります。季節の変わり目などには、ウキウキしたり、時にセンチメンタルな気分にさせてくれたりと移ろいゆく季節は素敵なものです。 そして管理会社にも「あぁ、季節の変わり目だなぁ」と感じさせるものがあります。 それが季節特有の苦情やクレームです 季節の変化は住宅にも影響を及ぼします。 今回はそんな管理会社特有の「季節あるある」を3か月ごとに区切ってご紹介してみようと思います。 今回あげるものは決してネガティブなものではなく、来ると「あぁ、もうそんな季節かぁ」と思う程度のものです。 入居者さんは我慢することなく、ご連絡をください。 １月～３月 南国鹿児島でも寒いんです まずは正月から３月です。 この時期に恐れることといえば 水道管の凍結 これですね。 当社は南国鹿児島県に位置していますが、鹿児島県とはいえ、寒さが厳しい時期には水道管は凍結します。 逆に寒さのイメージがない分、凍結するのかもしれません。 水道管なども外壁に露出している部分があったりと、凍結防止の措置はあまり取られていません。 その為、記録的な寒波などがあると時折凍結被害が出てしまいます。 みなさんの地域ではいかがでしょうか？ ちなみに凍結は火災保険などでも補償の対象になったりもしますが、正直被害の割に金額が少ないことが多く、被害は深刻ですね。 ４月～６月 この時期は２つですね お次は４月～６月です。気候的には穏やかな陽気になる時期なのですが、この時期は２つです 雨漏りと虫 雨漏りはいうまでもなく、梅雨時期ですね。 年々雨量が安定しなく、全国的にも短期間での雨量が記録的になることも多くなってきました。 昔は台風時期に備えておけば良かったのですが、長雨なども増えてきており、雨漏りに繋がることもあります。 もう一つの虫ですが、気温が高くなってくると活発に活動します。 しかし、入居者さんから連絡が来るのはアリがほとんどです。 ５月頃になると、シロアリなどの羽をもったアリが活発に活動します。 よくこの時期になると「家の中にシロアリが飛んでいる」という電話をいただくことがあります。 しかし、みなさんから連絡が来るときのほとんどはシロアリではなく「通常のアリの羽アリ」であることがほとんどです。 みなさんは羽アリを見るとシロアリだ！と思ってしまうのですが、黒い通常のアリもこの時期は羽アリとなって飛ぶのです。 しかし、黒いアリが飛ぶイメージがあまり無いせいか、羽アリ＝シロアリと思われることが多いのです。 見分け方は簡単にいえば「腰にくびれがない、４つの羽が同じ長さ」の個体がシロアリです。 また、シロアリも数匹程度であれば被害が出ていることは殆どなく、巣を作ろうと彷徨ってきただけのケースがほとんどです。 実際にシロアリの被害は羽アリで気づく場合は、かなり大量に宅内に発生するか、もしくは被害があって発見するというケースが多く、羽アリ数匹程度では無いことが多くあります。 しかし、情報としては貴重な初期発見に繋がるので、ご連絡をいただくことはありがたいものです。 ７月～９月 この時期は台風も怖いのですが、ダントツは さて暑い暑い夏です。 この時期は言うまでもないですが台風が一番の恐怖です。 しかし、台風は予測などもあり、多少準備が出来ますし、自然災害ですので人間の力が及ぶのは過ぎ去った後です。 この夏で一番厄介な苦情といえば エアコンの故障 これ一択です。 鹿児島だからということもありますが、エアコンをこの時期にしか稼働させないというお宅が大半なのです。 冬はこたつや他の暖房器具を使うことが多く、冬場はエアコンを使わない方が大半であります。 その為、一年間稼働しておらず、暑くなってきた時期にエアコンを使用しようとすると・・・ 「冷風が出ない」 ということがよくあります。 しかも年々気温が上がっている昨今、エアコンの故障は急を要するのです。 私たちも複数の業者さんと提携しておりますが、この時期は修羅場と化すこともあります。 もちろん、エアコンが無いとストレスも溜まってしまうため、出来るだけ迅速な対応が求められます。 毎年梅雨が明けるタイミングでエアコンの故障の連絡が来ると「夏がきたな」と思ってしまいます。 １０月～１２月 苦情の少ない時期です さて気温も下がってくる１０月～１２月、年末の足音も聞こえてくるこの時期ですが 管理会社的には一番穏やかな時期になります。 気温的にも凍結などもありませんし、先ほど申し上げた通りエアコンの稼働も少ない時期になります。 台風や梅雨などの長雨などもなく、本当に穏やかな季節なのです。 入退去もこの時期は活発ではない為、多少穏やかな日々となります。 強いて挙げるなら年末年始のお酒の失敗などでしょうか。 酔った旦那さんがお隣のドアを深夜にガチャガチャやってしまい警察を呼ばれて奥さんに大目玉とか、酔って階段で転倒してケガをしたなど自己責任系のものはありますが、設備などの特有の苦情などは少ない時期です。 私たちも来年の繁忙期に備えて色々な準備をしたりなどと本当に穏やかな時期となります。 気候的には１年中この時期でもいいと思える位です。 遠慮なく連絡ください さて、今回は１年の季節ごとの苦情を挙げてみました。 今回はこんな苦情がありますよ。というものを挙げてみましたが、入居者の皆さんにおかれましては些細なことでも気兼ねなくご連絡をください。 大したことでないことも、何かの初期症状だったりもします。 「こんなことで連絡して悪いな」とは思わずにお困りごとがありましたら連絡してみてください。 ほとんどは業者さんを手配するか電話だけで済むことがほとんどです。 気候変動が叫ばれる昨今、対処が難しくなってきているのは事実ですが、それでも皆さんの住みよい住環境を守るのも管理会社の役目ですからね。 今回は以上です。
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大家の会に参加する時に注意すること
前回はメリット、今回は注意すべきこと https://lotushome.jp/?p=4259 大家の会の負の側面 不動産投資を行う人や業者が立ち上げて、情報交換などを行う「大家の会」 前回は大家の会に所属するメリットをご紹介しました。 今回は前回に引き続き、「注意すること」編です。 「前回がメリットなら今回はデメリットでは？」と思われそうですが、前回も申し上げた通り、私は「良い大家の会なら参加するのは賛成」という立場ですからデメリットというのは本来あまり無いかなと思っています。 そこで今回は大家の会に参加するうえでの「注意点」をご紹介してみようと思います。 どんなに素晴らしいコミュニティでも自身の考えや使い方によっては為になるどころか、大きな痛手を負うことにも繋がってしまいます。 みなさんにとって実りの多いお付き合いになるように、不動産会社目線での注意点をご紹介してみようと思います。 ちなみに私も参加させてもらえる大家の会がありますが、そこではざっくばらんに最近のトレンドや融資の情勢など全国各地のオーナーさんから聞けたり、私も鹿児島の不動産情勢やトレンド、苦情の対応方法などを提供し、とても刺激になっています。 注意①あくまで一意見である 参考にするのはいいが、鵜呑みにしない方がいい まずは一点目ですが、各大家の会というのはカラーというか特色があります。 例えば物件一つとっても「新築がベスト」「地方ＲＣがいい」「ボロ戸建て投資がいい」とか、各大家の会によって不動産投資の方針やあるべき姿などに強いこだわりがあるケースもあります。 私は個人的には不動産投資には「絶対」は無いと思っています。 新築が勝る部分もあれば、築古が勝る部分もあるでしょう。 融資を使うのも良し、現金買いも良し。 不動産投資は個人が「どうなりたいか」と「何が得意、性に合ってるか」が重要で、その方針の中で「どうあるべきか」はあると思いますが、基本的には「この手法だけがベスト」は無いと思っています。 しかし、まだ実戦経験も少ない初期の段階では、規模の大きな大家さんなどが取っている方針などが「唯一でありベスト」という錯覚をしてしまうケースなどがあります。 もちろん上手くいけばいいのですが、その手法に自分自身の資産や考え方、リスクの取り方などご自身の投資方針に本当に合っているかを冷静に判断しましょう。 大家の会に参加することで「投資方針がブレる」という現象に注意しましょう もちろん考えを改めることが「ブレる」という訳ではありませんが、本当に方針や考え方含めてご自身に合っているのかは冷静に判断した方が良いでしょう。 身の丈に合わない投資などでダメージを負ったとしても責任は自分自身しか取れないのです。 どんな意見も「あくまで一意見である」という点を念頭に置いて、自分自身の投資方針や達成したいことなどと冷静に取捨選択していきましょう。 注意②大家の会の目的が何か？ 単にお金を失うことを避けましょう 大家の会というのは単なる名称です。 「〇〇塾」や「〇〇会」など活動の名称は様々ですが、その会の目的をしっかりと見定めましょう。 ちなみに大家の会のほとんどは無料か年会費や月額会費などがあったとしても１，０００円～１０，０００円程度がほとんどです。 会費があるからダメとは一概にいえません。 会費を設けることでセミナーの講師を招いて積極的に勉強していくということもありますし、会費があることである程度の本気度や会員間の秩序を守るケースもあります。 ですから会費がある＝ダメ とは思いませんが、それぞれの大家の会の理念や目的などは把握しておきましょう。 中には不動産業者と主催が結託して、売れ残り物件などを初心者や相場の分からない投資家に高値で売る場と化している大家の会などもあるようです。 他にも「月〇回の会合に連続で不参加の場合は退会処分とする」など細かなルールが設けてある場合もあります。 これは会員間の交流や活動に重きを置いている会なので、参加についてだけは厳しいなど各会によってカラーや特色があります。 自分自身が継続して参加できるような頻度や内容、予算なども把握して参加するようにしましょう。 お互いにとって「こんなハズでは」にならないように注意しておきましょう。 特に会の目的や参加のルール、費用については事前に把握しておきましょう。 注意③人付き合いに慣れよう せっかくですからね、しかし疲れるのもダメですよ 注意３つ目は「人付き合い」です。 大家の会であれば食事をともにしたり、懇親会のような場面があることでしょう。 セミナーでは聞けない、個別の話や有益な情報などもこのタイミングであることがしばしばです。 当初は初対面がほとんどになりますが、この時にあまり尻込みし過ぎるのも考えものです。 セミナーなどを聞くだけで懇親会のような場は行かないというのは少しもったいない気がします。 もちろん人見知りなど人付き合いが得意不得意などあろうかと思いますが、勇気をもって話してみて損はないと思います。 せっかくの機会ですから積極的に色々な人と話してみるといいと思います。 特に大家の会に参加しているような方々であれば、初めましてで話しかけられることに抵抗のある人はほとんどいません。 また、ほとんどの会員の方は新しく入ってきた方と話すことや教えることが好きな方が多いものです。 他の記事にも書きましたが、賃貸経営の上手なオーナーさんというのはコミュニケーション能力が高いことが多く、初対面でも快く接してくれることがほとんどです。 私も先日大家の会に参加させていただきましたが、不動産業者であることを知った初対面のオーナーさんが「こっちにお宅のエリアに物件持っている人いたよ」と別の知り合いのオーナーさんを引き合わせてくれた程でした。 基本的に良い雰囲気の大家の会では、そのように和やかに初対面の人を歓迎することが多いようです。 その為、参加した大家の会では雰囲気をつかむ意味でも積極的に話しかけてみるといいと思います。 とはいえ、注意もあります。 例えば飲み会ばかりであなたにとって有益でないにも関わらず、回数が多いなどの場合は撤退もありかもしれません。 大家の会がストレスになるような人付き合いの仕方になっては本末転倒ですからね。 ちなみにこういった場所で活躍するのが 名刺 です。 不動産投資を始めたばかりや始めるつもりでも、個人的な名刺を作っておくと挨拶しやすいものです。 名刺交換という決まり事のような儀式に参加すると、そこから話が進んだりするものです。 そして時には思わぬ情報なども入ってくる可能性もあるのです。 まずは作ってみても良いと思います。 良い大家の会の見つけ方 これを探すのも大変なんですが このように大家の会と一口にいっても目的や雰囲気など、素晴らしいコミュニティというのは中々見つけるのが難しいものです。 インターネットやＳＮＳでは様々な大家の会が紹介されたりもしています。 もちろん、そういった場所で探し出せることもあるとは思いますが、おススメは 誰かの紹介 まずは自分が知れる範囲で聞いてみましょう。 例えばインターネットで知った大家の会に参加してみて、そこで出会った方などに聞いてみましょう。 大家の会は全部がウェルカムでもありません。 仲の良い、信頼できる人たち同士で集っており、表向きは新規を募集していない大家の会というのは多数あります。 しかし、誰かの紹介だったりすると「まずは来てみたら？」というお誘いがあったりもします。 そういったコミュニティは入るのは難しくても、内部は結構フランクに有益だったりもします。 もちろん、不動産投資は大家の会に入ったから上手くいくというものではありませんが、注意して自分に合うコミュニティが出来れば活力や知識の助けにもなることでしょう。
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大家の会に参加するメリット
管理会社的にも基本的には「賛成」です。 大家の会とは？ 不動産投資を始める前や始めたばかりの時には分からないことが多くあります。 もちろん、技術的なことや管理上の話というのは管理会社がサポートをしてくれるものです。 しかし、「これからどうやって拡大していこうか」「不動産投資で仲間や先輩などの意見が聞きたい」「今のトレンドや方針など最新情報が欲しい」という場合には「大家の会」に所属してみるのも有効かもしれません。 大家の会というのは単に名称です。各地域や特定のコミュニティを対象に不動産投資を行っている人や団体が主催し、基本的にはメンバー同士での情報交換を目的に設立した有志の会合です。 大体は定期的に食事を兼ねて情報交換の場を設けたり、仲間内でセミナーなどを開催して情報交換や知識の研鑽を行うのを主としています。 中には物件見学ツアーや他県の視察など積極的な催しを行っている会もあります。 不動産投資の歴や規模などは違えど、様々なオーナーが参加し、物件の情報交換や金融機関の情勢、新しい設備やトレンドなど多岐にわたる情報交換が行われています。 特に不動産投資初期には先輩や目標になるオーナーなどと出会えることで、活きた情報や経験などを教えてもらうことで、大いに助かることでしょう。 名称は大家の会だけでなく「〇〇塾」「オーナーズクラブ」「〇〇会」など様々ですが、これらを総称して「大家の会」として今回はお話していきましょう。 大家の会は形態や目的により星の数ほどありますが、今回は大家の会に入るメリットを管理会社目線からお話していこうと思います。 不動産会社は大家の会をどう見ているのか？ 業者によっては「大家の会」の存在が嫌いという人も まずは不動産会社は大家の会という存在をどうみているのでしょうか？ 私の周りの不動産業者でいうと肯定派と否定派は、丁度半々だと思います。 肯定派の意見としては オーナーとしての実力ＵＰオーナーが規模拡大することで自分たちも伸びる可能性最新情報を自分たちも得られる 否定派の意見としては オーナーを囲い込みたいのに別の知識をつけるのが嫌別の業者や他の不動産との繋がりが心配業者の意見と投資家の意見がぶつかることがあるグレーゾーンな手法などを覚えてくることがある などでしょうか？ 私個人としては「ちゃんとした大家の会であれば賛成」です。 否定派の言わんとしていることも分からなくはありません。 中には極端な方針だったり、グレーゾーンや違法な手法を教える大家の会などもあるのも事実ですから、そういった内容をしっかりとメリットとデメリットを判断して取捨選択できるレベルであれば問題ないのですが、中には「それが正解」と鵜呑みにしてしまい、危険な道へ進む方もいます。 そうでなく、ちゃんとした大家の会に所属することで得られるメリットというのは不動産投資においてプラスの面は大きいと思っています。 大家の会 メリット ちゃんとした大家の会という前提ですが では、大家の会に入ることのメリットはなんでしょうか？ 私は大きく分けると３つだと思っています。 知識を得られる人との繋がりモチベーションの維持ＵＰ それぞれ個別にご紹介しましょう。 メリット①知識が得られる これは多岐にわたります。 「節税方法」「トラブルの対応の仕方」「物件情報の探し方やいい不動産会社」「金融機関の情勢」「入居付けの手法やリフォームのトレンド」など不動産投資に必要な情報というのはキリがありません。 自分で一から勉強するのも良いのですが、先輩オーナーなどに聞けば教えてもらえることもあります。 こういった活きた知識や最近の情勢などは書籍などでは中々得られにくいものです。 最新の情報や知識を得られるというのは不動産投資に限らず、とてもありがたいものです。 その中でも私がとても有益だなと思う情報があります。それは 失敗談 です。 大家の会などに行くと成功している方々が多く、眩しく映ることでしょう。 「自分もそうなりたい」「追いつきたい」 成功方法を聞きたいと思うのは当然なのですが、成功方法については「話半分」程度に聞くことをおススメします。 なぜなら不動産投資での成功というのは 時勢に大きく関わるケースが多い 当時の相場や融資の情勢、法体系、その方の資産状況などにより「今では参考にしづらい」というケースも多々あるのです。 その当時であれば出来たことが今では出来ないというのもザラにあります。 一つの手法やマインドは参考になるでしょうが、手法そのまま真似しても上手くいくかは未知数です。 しかし失敗については再現性も高く、知っておいて損はありません。 昔の人はよく言ったものです。 「勝ちに不思議の勝ちあり、負けに不思議の負けなし」 成功手段には一貫したルールや法則など見出すのは難しくとも、失敗には教訓とすべき所がたくさんあります。 もし皆さんがこれから大家の会に参加するというのであれば、成功方法だけでなく失敗談などを聞かせてくれる方は貴重な存在だといえるでしょう。 メリット② 人との繋がり 意外な場面で助かることも 不動産投資では人との繋がりが思わぬ箇所で助けてくれることがあります。 大家の会では様々な人と会うことが出来ます。 先輩大家、自分と同じような仲間、税理士や司法書士、不動産業者、リフォーム業者や金融機関の担当者など、紹介を含めて様々な人と会うことが出来ます。 不動産投資は本当にたくさんの人と関わる必要があります。 物件を取得する時には売主から不動産業者、維持するのにも管理会社やリフォーム業者、税金や登記などは税理士や司法書士、土地家屋調査士など様々な人の協力が必要不可欠です。 自分で人を探すのももちろん大切ですが、信頼が出来る人からの紹介だと思わぬ「良い出会い」があるものです。 私もこういった会で出会った方とその後取引をさせていただいたりすることもあります。 また、目標にすべき大家さんとの出会いや切磋琢磨出来る大家さんとの出会いなどは、直接の利害があるわけではありませんが、励みにもなることでしょう。 但し、そういった人との機会は得られるかもしれませんが、その人を信頼するかどうかはあくまで「自己責任」という点は肝に銘じておきましょう。 いずれにしても、たくさんの人の意見や素敵な出会いの可能性が広がるという点ではメリットといえるでしょう。 メリット③モチベーションの維持ＵＰ 実はこれが一番の目的で参加する人も 不動産投資は基本的には長期に及ぶものです。 そして、日々色々なことに対応していくものです。 時には自分自身のモチベーションが下がったり、マンネリ化したりしてしまうこともあります。 こういった時に大家の会に所属していると、他の人から熱意を貰うことがあるのです。 一生懸命に楽しそうに不動産投資を行っている人と話すといつの間にか自分にも熱意が伝染したりするのです。 また、人によっては他の大家さんを見て「負けてたまるか」というモチベーションになったり、「大変なのは自分だけではないんだな」という安堵になる場合もあるでしょう。 基本的には投資は各個人で行うものですが、だからこそ誰かの話を聞いてモチベーションを上げたり、目標を設定することでマンネリ化を防いだりという刺激にもなるのです。 中にはこのモチベーションの維持を最大の目的として大家の会に所属する方もいるものです。 こういった知識でも実益でもない、感情の部分でもプラスの面というのはあるのです。 大家の会の見極めと心構え では最後に大家の会に所属したことがないという方と、これから参加するのにおススメな大家の会の特徴をご紹介したいと思います。 大家の会というのはピンキリです。 とても素晴らしいコミュニティだと思えるものから「営利目的で初心者を食い物にするだけ」というものもあります。 素晴らしいコミュニティになっている会に参加することが出来れば、見識も広がり、人との素晴らしい出会いなども訪れることでしょう。 反対にあまり良くない大家の会に所属してしまえば、最悪の場合は金銭的なダメージにも発展しかねません。 結局のところ、最後は自分自身の目で判断していく他ありません。 全てを鵜呑みにすることなく、しっかりと冷静に判断することが必要です。 そうして素晴らしいコミュニティに属することが出来たなら、いつの日かあなたも誰かの助けになる番が来るでしょう。 その時には快く、自分に出来る範囲で皆さんのサポートをしてあげられたら一番の恩返しになることでしょう。
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「人が住んでいない家は劣化が早い」その理由とは？
ちゃんと理由があるんです 迷信ではない 「人が住んでいないお家は傷みが早い」という話をみなさん聞いたことがあるのではないでしょうか？ よく考えてみれば不思議な話です。 他の物は使えば使うだけ劣化していきます、なのに家だけは逆なのです。なぜなのでしょうか？使わない分長持ちしそうですが これにはしっかりと理由があるのです。 今回はその理由と対策をそれぞれご紹介してみようと思います。 適度な湿気が維持できない 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか？といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 水を使わないことで害虫・害獣・異臭の発生 常にトイレに水が溜まっているのは下水からの虫や匂い防止です キッチンやトイレ、お風呂など人間の生活には水は欠かすことは出来ません。 当然ですが、空き家となると水は使われません。 そうするとどうなるか 画像のようにトイレなどは常に水が溜まっています、これは排水管の途中に水を常に一定量溜めておかなければならないからです。 なぜか？ 排水管の先からハエなどの害虫やネズミなどの害獣、下水の匂いが侵入してくるのです 汚水や雑排水などは下水や浄化槽などに流れていきます。つまりお家の中から外に繋がっているのですが、この排水管の途中にある水(封水)が長期間使われないことで蒸発してしまうのです。 そうすると、排水管の先からゴキブリやハエ、ネズミなどが侵入してくるのです。 空き家で何もないのに、どこから侵入するのかといえば、地中の管から入ってくるのです。 発生した害虫はしばらくは繁殖などもしますが、最終的には死骸を宅内に残します。 またネズミは糞をまき散らしたり、人間がいない為恐れることなく各部をかじったりします。 同様に下水や浄化槽と直通になってしまうと、匂いも逆流してくるのです。 他にも水を長期間使わないことで水道管に錆を発生させやすくなります。 普段は流れているのですが滞留してしまうと錆があっという間に水道管をボロボロにしてしまいます。 長期間人が住んでいない家の水道を開けると赤い水が出てくるのはその為です。 ちなみに水が蒸発した後に下水等から上がってくる匂いはきついアンモニア臭で、一たび匂いが付くと中々取れないものです。 雨漏りや破損などに気づけない 人が住んでいれば対応できるのですが 当然人が住んでいれば異変があれば対応します。 そうすることで被害を最小限に食い止めるとともに、長持ちするメンテナンスを適切なタイミングで実行出来ます。 しかし人が住んでいなければ被害に気づけずに拡大してしまいます。 雨漏りなどは深刻で気づいた時には被害が甚大になってしまいます。 防犯体制 空き巣の被害や不法侵入など 廃墟と呼ばれる場所に行かれたことはあるでしょうか。 大抵の廃墟は不法侵入者たちに壊されたり、落書きをされたりと好き放題にされてしまいます。 窓ガラスを割られてしまえば風雨も入り込み、劣化は進む一方ですし、不法侵入者が入り込めばゴミを放置したりと被害は甚大です。 また空き家であることをいいことに粗大ごみなどを放置された場合、犯人が特定できなければ所有者が負担して処分せねばなりません。 空き家であることは仕方ないのですが、やはり定期的な人の目が届くということは重要です。 定期的な巡回と室内の管理が重要 このような事態を防ぐにはどうしたらいいのか？ 定期巡回と室内の管理は必須 月に１度程度でいいので建物の外回りを確認し、侵入者や施錠の確認を行っておく。 室内もやはり月に１度は晴れの日に行き、収納なども開け放ち風通しをする。 キッチン、トイレ、お風呂などの水回りはしばらく水を流して、排水管に水を溜めておく。 こういったことをしておくだけで、家の劣化を遅くすることは可能です。 人は住んでいないが、人が住んでいるように管理を行っておくのです。 巷には外観だけを確認する「空き家管理サービス」というものはたくさんあるのですが、異変の多くはやはり室内で発生してしまうのです。 適度な管理を行えばまだまだ使える家 各空き家サービスに依頼することも一つの手段です。 各業者により違いや範囲は様々ですが、コストで比較するのではなく、サービスで確認することが重要だといえます。 一度劣化してしまっては修繕コストが多額になってしまうのも空き家の大変なところです。 ご予算とサービスをしっかりと見極めることが大切です。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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転勤になった時にマイホームはどうするか？ 短期間なら「空けておく」という選択肢も
短期間であるなら非常に有効な手段です 空き家の選択肢は「空けておく・売却・賃貸」 マイホームを購入後、会社の辞令で転勤に 新型コロナウイルスが落ち着きを見せる昨今、企業の転勤が活発になっています。 コロナウイルスで県外移動が難しかった為、転勤を一時凍結していた企業も今年に入り再開させているようです。 今回はマイホームをお持ちの方が転勤によりお引越しをするときに取るべき選択肢についてご紹介いたします。 選択肢は「空けておく・売却・賃貸」の３つに自ずとなっていくのですが、実際どれを選べば良いのかが分かりません。 今回は「空けておく」という選択肢をご紹介いたします。 期間が短い場合は有効な手段 貸しもしないし、売りもしない 転勤の期間がおおよそ１年以内～２年未満の場合はこの空けておくという選択肢は非常に有効です。 帰る目途が早期についているのであれば「売却」という選択肢は元より無いことでしょう。 「じゃあ、せめて貸した方がいいんじゃないの？」という考えもありますが、 実は貸し出すことによるメリットとデメリットを比較すると、短期間では意外と難しいのが現実です。 まずは賃貸として貸し出すメリットとしては家賃収入が入るという点です。ほとんどのケースでは住宅ローンがあり、毎月の支払いに充てることが出来るというのは魅力的です。 しかし、短い転勤でマイホームを貸し出すことが経済的に本当にメリットがあるのか？というと実は様々な角度から見ていく必要があるのです。 ここからは期間が短い場合の賃貸のデメリット部分をご紹介いたします。 デメリット①家賃設定を相場より安くしないといけない 期間が短いと家賃は低くなってしまいます マイホームをお持ちの地域で賃貸情報などをご覧になってみると分かるのですが、戸建ての賃貸というのはアパートマンションに比べて本来は高い家賃が見込めます。 隣の部屋などに気を遣わずに済む、お庭があるなどアパートマンションには無い魅力があります。 しかし、それはあくまで「長期間住める戸建て」＝普通賃貸借契約ならです。 期間限定でしか借りられない物件(定期賃貸借契約)、ましてや住める期間が１年から２年未満という物件になると入居希望者は限られてきます。 https://lotushome.jp/blog/4225/ 賃貸契約の種類についてはコチラ 運良くそういった方達が住むにしても家賃設定はかなり安くする必要があるでしょう。 期間限定でしか住めない物件が通常の家賃では入居希望者は見つけることは難しいでしょう。相場よりも安価である必要があります。 また、残りの期間を考えると早期に決めなければなりません。入居者募集をスタートし、入居が結局決まらないまま残りの月日が短くなってしまっては余計に入居希望者は現れません。 そうすると、住める年数が短ければ短い程、家賃設定は安価に設定する必要があるのです。 デメリット②賃貸にする為の金銭的負担 転勤での出費もある中での負担は大きい 家賃設定も何とか上手くいき、入居希望者も見つかりそうです。 しかし、貸し出すということは、入居する方の為に準備をしなければなりません。 みなさんも借りる側の立場になってみるといかがでしょうか？ 家賃を払うにも関わらず、ドアを開けると汚いお家だった場合にはとても我慢できるものではありませんよね。 キレイな状態で引き渡す為には、専門業者のハウスクリーニングなどを事前に行ってあげる必要もあります。 この時の費用は退去する時の条件でハウスクリーニング費を入居者に負担してもらうことも可能ですが、２年未満で退去する方から高額なハウスクリーニング費を貰うことは難しいでしょう。 清掃以外にも現在壊れていたり、不調な部分は修繕をしてから引き渡さねばなりません。 このような費用でもそれなりの家賃が入ってくるのであれば必要経費と思えますが、先ほどのように期間が短い為、家賃も安くで契約となると回収するのにも時間が掛かり、転勤先で準備なども必要な時期には痛い出費となってしまいます。 また、入居中に設備が故障してしまった場合も同様で、生活するのに支障がある設備は原則所有者負担で直さねばなりません。 デメリット③家が傷む恐れ 久々の我が家が変わり果てた姿になってしまったら 一旦賃貸での契約をした場合、あとは賃借人の方がキレイに使っていただけることを祈るのみです。 どんなに事前に入居審査で厳しく審査をしても、書類での審査では本当の姿というのは分からないものです。 私も以前、ご夫婦ともに公務員で人当たりも良く、誰もが審査ＯＫにするであろう入居者さんがゴミ屋敷にした。という事例などを見ると分からないものだと実感します。 もちろん、入居者さんが故意過失により汚損破損させたものは原状回復として請求は出来ます。 しかし、その他の自然損耗(経年劣化や通常の使用でも付く汚れや破損)については原則所有者負担です。 その為、傷んだ壁紙やハウスクリーニングなど、もう一度自分たちが使いたいという部分の出費が出る可能性があります。 キレイに使っていただくのは当然ですが、キレイの基準は人によるところが大きい為、思わぬ損害になることもあるのです。 ただ何もしないのはダメ！ このように、短期間の転勤であれば無理して売却や賃貸という選択肢を取ることが、必ずしも最善ではない場合もあります。 だからといって「空けておく」というのは 鍵を閉めてから帰ってくるまで放置でいいという訳ではありません。 「人が住んでいない家は傷みが早い」 というのは本当です。 換気を適度にしないと収納にカビなどが発生することもあります。 また水道も定期的に流しておかねば錆の発生や下水からの異臭が蔓延したりと、人が住んでいることで家は長持ちするのです。 他にも雨漏りしてしまったが、気づかないので被害が拡大してしまったり、空き巣や近隣とのトラブルなども見逃せません。 毎日のように行う必要はありませんが、定期的に見回りや室内の管理を行うことは必要です。 当社を含めて空き家の管理を行っている業者はたくさんあります。 建物を巡回して外観点検のみを行う場合もあれば、通水や室内確認などを行うサービスを行う業者もございます。 転勤から帰ってきて、久しぶりの我が家を大切に保管しておくことは必要だと思います。 あなたの帰りを待っているお家を大事にされてください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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知らずに契約すると大損も！空き家の資産活用で注意すること ～賃貸契約の種類編～
貸主は色々な責任が発生するのです！しっかりと把握しておきましょう。 資産活用はした方が良いが責任も 当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として地域の空き家問題に取り組んでおります。 おかげさまで空き家管理のお問合せをいただくことが増えてきております。 ご相談者の多くは色々な不動産屋に相談をしたら 売らないなら貸した方がいい とアドバイスを受ける方がほとんどです。 ほとんどの不動産業者では空き家問題を「売買への足掛かり」と捉えておりますので、当然そういったご提案になるのでしょう。 確かに空き家のまま置いていても税金などの負担はあるが、空き家からの収入は０円ですからマイナスになってしまいます。 そうであるなら少しでも足しにした方がいい。という意見には私も賛成です。 また特に「今すぐの売却は考えてはいないが負担が少しでも減ると助かる」というのも空き家所有者さんの本音でしょう。 しかし、賃貸に出す場合の所有者さんに生じる責任や負担、そして将来への影響などまで説明を受けている方はほとんどおりません。 今回は「こんなハズではなかった」を防ぐために空き家を貸し出す時に注意しておかねばならない点をご説明しておこうかと思います。 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い ここはとても重要です 人に貸し出すということは「契約」となり、借主だけでなく貸主である所有者も当然「契約」に縛られることになります。 その時に賃貸特有の２種類の契約について知っておきましょう。 この契約について知らないと正に「こんなハズじゃなかった」という事態を招きかねません。 普通賃貸借契約 (普通借家契約)定期借家契約 (定期借家契約) 人に住宅を貸す場合には基本的にはこの２つの内どちらかを選択することがほとんどです。 この２つの違いは契約の手続きから要件などたくさんの違いはあるのですが、それはまた別でご紹介するとして、大事なことは 普通賃貸借契約を選択した場合、お家は自由に使えなくなる ということを理解しておきましょう。 これはどういうことかというと、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の最大の違いは 借主が住み続ける意思がある場合に、簡単にいえば ずっと借り続けられるのが普通賃貸借契約 期限が来たら借主は必ず退去しないといけないのが定期賃貸借契約 これは法律で決められているのですが、日本の賃貸では現在借主が圧倒的に有利になっています。 横暴な貸主が好き勝手に借主を追い出せないようになっています。 ですから普通賃貸借契約の場合は、当初契約書の期間が２年間と定められていても、よっぽどのこと(多額の家賃滞納等)が無い限りは貸主の意向で借主に退去してもらうことは出来ないのです。 これは大きな問題です。 空き家を所有していたが、しばらく使わないので貸し出したはいいが、いざ自分たちが使おうと思ったり、売却しようと思った時に自由に使うことが出来なくなってしまいます。 どうしても退去して欲しい場合は、契約解除を借主に飲んでもらうために立ち退き料(平均で家賃の6か月～)を所有者が負担して「お願いだから退去してもらえませんか？」という交渉をすることになります。 もちろん交渉ですから借主と折り合いが付かなければ、家賃をもらい続けて貸し続けることになります。 一方、定期賃貸借契約では「定期」という文言が入っている通り 「期間を定めて、その期間が過ぎたら借主は退去しなければならない」という契約です。 その為、転勤などで「当面使わない間だけ人に貸したい」という場合や「いつかは自分たちが使いたい」「しばらくは貸しておいて、いつかは売却したい」「まだ売却も保有も考えていない」など「期間限定で貸したい」という場合には 絶対に定期建物賃貸借契約にしておくべきです！ この契約には「更新」はありません。期限が来たら必ず終了します。 その時に借主が「まだ住みたいです」という場合でも立ち退き料などを払うこともなく、借主に退去を迫ることが可能です。 では全ての契約を定期賃貸借契約にしておけば良いのではないか？と思われるかもしれませんが、定期賃貸借契約にもデメリットがあります。 それは 家賃設定が普通賃貸借契約より低くなる 借主の意思次第でいつまで住むか自由な普通賃貸借契約に比べると定期賃貸借契約は将来の予想をしながら借りなければいけません。 特に貸家などに住みたい方というのは大体ファミリーが対象となります。 しかし、定期賃貸借契約で年数が決まっているとしたらどうでしょう？ 数年後には必ず引っ越しをしなければならないというのは、中々のハードルとなります。 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約では同じ建物であっても定期賃貸借契約の方が一般的には家賃を下げる必要があります。 「期間限定でしか住めないので、その分割安にします」という感じです。 賃料設定の仕方としては定期賃貸借契約の年数にも左右されます。 １年しか住めないのと５年は住めるのでは賃料設定は異なります。１年よりは５年の方が当然賃料設定は高くなっていきます。 この年数は自由に決めることは出来ますが、いざ契約後は貸主の意向で途中退去を迫ることは出来ず、やむを得ず退去して欲しい場合は普通賃貸借契約と同様に立ち退き料を支払うことを前提に交渉となります。 この契約期間については賃料を高くもらいたいなら長く、期間が決まっているのであれば逆算して賃料設定を割安にと考えておけば大丈夫です。 いずれにしても、最低〇年間は使わない、売却はしないと決めて年数を設定するといいでしょう。 ちなみに借主がいる場合でも売却はできますが、多くの場合、空き家の状態より借主が住んでいる場合の方が売却額は低くなります。 借主が住んでいる家となると、買い手は中を十分に見ることが出来ませんし、買い手が自己使用の為に借主に退去して欲しい場合は立ち退き料の負担なども考えねばなりません。今後内装や設備なども毀損するリスクもあります。借主が退去せずに、住み続けられるリスクなどを考えると、マイホームではなく「投資用物件」として評価をしなければならないのです。 一般的には戸建ての売却価格は 投資用としてよりマイホームとして売却した方が売値は高くなる傾向にあります。 その為、売却時は出来れば空き家の状態であること方が有利であるといえるでしょう。 貸すなら「期間」と「方針」を 目先の利益ばかり追うと、かえって大損になってしまいます 賃貸収入を得る場合でも契約の種類を間違えてしまうと、かえって損をしてしまうことにも繋がってしまいます。 こういったことをご理解したうえで売却や賃貸という選択肢をもっていただければと思います。 まずはご自身の状況や近い将来を予測してみましょう。 ご自身で使用する可能性 売却を検討するのか否か 誰かに貸して賃料収入を貰い続ける 空家には様々な活用方法がありますが、「これが正解」というものはありません。 所有者さんの事情や考え方によって正解は変わっていきます。 ぜひ空き家とみなさんにとって「一番良い選択肢」を選んでいただきたいものです。 またそういった丁寧なサポートやご説明をしてもらえる業者にご相談をおススメします。 次回は「ご入居後の貸主の責任について」をご紹介いたします。 日本空き家サポートはこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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違法駐車に効く掲示物 ～ひと手間加えるだけで効果あり！～
少し手間は掛かりますが、どうせやるなら改善に繋げましょう 継続する違法駐車に 違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。 大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。 入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。 来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。 今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。 掲示物に写真を載せよう 少し面倒かもしれませんが、違法駐車の対応を何度もするよりは全然マシです。 結論からですが、冒頭の画像のように 違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう え？これだけ？と思われた方 そうです、これだけで効果が全然違います。 通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。 これは効果が薄くなります。 恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。 ところが写真が掲載されていると明白です。 ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。 視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。 定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。 写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。 そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう 写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。 ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。 作成する時の注意 とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。 注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。 目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。 ①ナンバーを隠す 晒し者にしたい訳ではないので まずはナンバーは隠しましょう。 そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。 車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。 ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。 しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は 最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る 写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。 ②過度な制裁や脅し文句を書かない 出来ないことを書くと逆に嘗められてしまいます みなさんも街中で見たことがありませんか？ 違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言 実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。 私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。 しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。 昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。 本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。 そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。 脅し文句を使わずにただ淡々と 「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」 これだけで十分だと思います。 「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください https://lotushome.jp/blog/3860/ 出来るんです 警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。 少しの手間を惜しまない 今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。 苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！ ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。 賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。 「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。 小さなことからコツコツと こういった仕事を日々していきたいものです。
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賃貸で車庫証明が必要になったら ～管理会社に連絡しましょう～
賃貸の場合はまずは書類をもらって管理会社へ連絡しましょう 車を買う時に必要 賃貸物件にお住まいの間に車を新しく買う、もしくは乗り換える場合には車屋さんに「車庫証明を取ってくださいね」と言われることでしょう。 ちなみに「車庫証明書」というのは通称で正式には「自動車保管場所証明書」といいます。 車庫証明はどういった書類かといえば「私はここに駐車場を確保しています」ということを地域を管轄している警察署が証明してくれる書類です。 なぜ車を買うときに車庫証明がいるかといえばですが、簡単にいえば 駐車場を確保していない人に車は売れないからです。 道路や他人の敷地に日常的に違法駐車されては困ります。 そこで「私はこのように駐車場を確保しているので、車を買う許可をください」という書類になります。 もちろん、マイホームなどで自分の所有地に停める場合でも必要となりますが、この証明は簡単です。 自分の敷地に駐車する許可は自分自身ですから何の障害もありません。 しかし、賃貸や月極駐車場を借りている場合には自分自身で証明することが出来ません。適当な駐車場を指定して車を購入することが可能になってしまうので、貸主や管理を委託している管理会社に証明してもらう必要があるのです。 建物管理や敷地の管理を行っている管理会社であれば大家さんに代わって車庫証明に印鑑を押して証明してくれることでしょう。 車庫証明の取り方 最寄りの警察署の窓口で書類はもらえます 賃貸物件にお住まい、もしくは月極駐車場を借りている場合の車庫証明の取り方です。 ①警察署で車庫証明の原本をもらう まずは元になる車庫証明の書類をもらいましょう。 地域の警察署に行って「車庫証明の書類をください」と言いましょう。おそらく総合受付で言えば受付でも貰えることでしょう。 または車屋さんが用意してくれることもあります。 ちなみに車屋さんに代わりに取ってもらうことも可能ですが、別途費用が掛かってしまいます。 大した手間は掛かりませんので、ご自身で取る方がいいかもしれません。 ②管理会社へ連絡する そうして車庫証明の書類をもらったら借りている管理会社へ連絡しましょう。 本来は貸主(大家さん)による「この人はここの駐車場を使う権利がある」という証明をしなければならないのですが、個人の大家さんでは対応が遅くなったり、時間的な制約もあるため、駐車場を管理している「管理者」でも証明が可能になっています。 この時に注意しなければならないのは「管理している不動産会社に連絡すること」です。 皆さんがお部屋探しをした不動産会社は日常の管理をしているか？を確認しましょう。 たまにお部屋探しをした不動産会社に連絡をしても「うちは仲介なので車庫証明が出せないんです」と言われてしまうことがあります。 お部屋探しをした不動産会社は単に仲介しただけで、建物や駐車場の証明書を出すことが出来ない場合があります。 見分け方としては賃貸借契約書や重要事項説明書を確認すると、管理会社が記載されています。 管理会社に連絡して「車庫証明が欲しいのですが」と伝えると車庫証明の発行手続きを教えてくれるはずです。 この時に「うちは管理をしていなくて、車庫証明は大家さんに直接連絡してくれ」と言われることもあります。 管理会社が日常の管理をしておらず、証明書関係に捺印する許可をもっていない場合があります。 この場合は契約書に記載されている大家さんに連絡して直接車庫証明を送るか持参して大家さんに署名捺印してもらわなければなりません。 ちなみに署名捺印をもらう場所は 赤い枠線の中にもらいます 保管場所の位置は駐車場の住所を記入します。こちらも賃貸借契約書記載の住所を記入しましょう。 使用者はご自身であればご自身の住所氏名電話番号を記入します。 使用期間については賃貸借契約を参照しましょう。※当初の契約期間ではなく、現在の契約期間を書きましょう、更新された場合は更新後の期間を記入しなければなりません。 管理会社によっては駐車場の配置図や地図なども一緒に印刷して渡してもらえることもありますが、もし貰えない場合は自分自身で書いても大丈夫です。ちなみに地図はグーグルマップを印刷したもので大丈夫です。 この時に注意して欲しいのは管理会社のほとんどが車庫証明に関する手数料が発生するということです。 当社でも2,200円(税込)をいただいています。その辺りも事前に確認しておきましょう。※相場では また、駐車場の配置図には自分が止める区画のサイズ、出入り口の幅、出る先の道路幅を記入しなければなりません。 配置図を基に測って記載しましょう。 こんな感じです ③書類が準備できたら再度警察署へ 車庫証明の他の部分については車屋さんが書くべき事項を教えてくれますので、漏らさず記入します。 そして大家さん若しくは管理会社からの印鑑をもらったら警察署へ持参します。 その時にも手数料が2000円前後掛かってきます。 車庫証明は提出後、実際の現地を警察官が確認するなどして証明が完了したら発行されます。 大体提出後3日～7日程度を要しますので、時間に余裕をもって提出しておきましょう。 提出した窓口で不備がなければ「〇月〇日以降に来てください」と言われることでしょう。 期日を過ぎたら警察署に取りに行けばもらえますので、車屋さんに渡しましょう。
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ロータスホームの空き家管理とは？
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか？」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか？を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか？ 囲い込むだけの空き家管理でいいのか？ 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には０円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ０円で空き家管理をするのか？０円で受けて何のメリットが？それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか？ 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に５０００円/１回となります。 室内の管理もするとなれば１０，０００円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか？ これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか？」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか？ 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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エリアの賃貸需要など関係ない！賃貸経営の上手な「名将」~共通する特徴~
少々の問題なら乗り越える力のある「名将」たち 何気ない雑談の中で ある日のこと、とあるオーナーさんとお話しする機会がありました。 このオーナーさんは女性で、旦那さんと二人三脚で賃貸経営を行っている方です。 そしてご夫婦ともに私が思い浮かべる賃貸経営の上手なオーナー「名将」の一人です。 この日は別件でお会いしたのですが、会うなり管理会社としての当社をとても褒めていただき、私の気分を早速上げていただきました。 私も普段からのお礼をお伝えし、しばし最近の賃貸市場についてお話をしました。 その中で私が他社の営業マン達から聞いた話として 「鹿児島市内でも特に〇〇エリアは最近客付けが厳しいらしいですね」と何気なく話したところ 「えっ！私たちそのエリアに物件持ってますけど順調ですよ」とのこと しかも聞けば築年数も築浅ではなく、それなりに年数が経過した物件であるそうです。 オーナーさん「比較的すぐ決まるエリアだと思っていたんですけど、意外です」 私はそのオーナーさんがそのエリアに物件を持っていたことは存じませんでしたが、現在順調だという結果に私は驚きませんでした。 そのオーナーさんなら「そう感じるだろうな」と思いました。 名将たちとエリアの話をすると大抵こんな返しが来るのですから・・・ 特徴の一つ「臨機応変」 市場を嘆くでもなく、対応力で切り開くことが可能に このオーナーさんは普段から当社の提案を快く聞いてくれます。 家賃の上下や内装のトレンドなどをご提案すると熱心に耳を傾けていただきます。 もちろん、こちらの提案を聞くだけでなく、ご自身たちのアイデアもプラスして実行されます。その為か当社でお預かりしている物件のどれもが高稼働状態です。 例えば空室へのアプローチも独特です。 空室の状態に応じて家賃を増減させたり、時には費用を掛けて大掛かりなリフォームをして価値を上げたり、その時々に応じて様々な方法で空室をコントロールしています。 「いつも色々な提案をしていただきありがとうございます」と言ってくれるのですが、その選択はいつも「見事だなぁ」と思っています。 提案を聞く時のスタンスもとても好きです。 「しっかりと把握してくれる」のです。 私たちは空室への提案は常に複数用意しています。 いつでもリフォームするのが最善な訳でもありませんし、時には家賃の見直しで早々に決めた方がいい局面もあります。 そういった複数の提案を聞く時でも工事であれば「何が原因でどう直すのか？」家賃の見直しであれば「なぜ今そういった状態なのか？」などもしっかりと把握したうえで決断しています。 管理会社からの提案をしっかりと聞いてメリットデメリットまでを把握したうえで決断しています。 そう、賃貸経営の上手な名将たちに共通しているのが 臨機応変な対応力 賃貸経営にはトレンド、エリアの賃貸需要など世の中の流れは常に変動しているのです。 にも関わらず、「不動産」という名の通り物件は動かすことは出来ませんし、物件をすぐに変えることは出来ません。 しかし、名将たちはこの世の中の動きに対して「方針の変更」などで上手に対応していくのです。 その為、普通のオーナーであれば厳しいと思う状況ですら「順調」と感じるような賃貸経営が出来るのです。 こういったオーナーさんの物件管理は非常にやりがいを感じます。 帰り際にも「またロータスホームのエリアに物件を増やしたいんですよ」という管理会社冥利に尽きるような言葉もいただき、我々に活力までくれます。 このように常に動く世の中の動きに上手に「合わせるが流されない」というスタンスを名将たちは共通して持っていると言えるでしょう。 そうすることで「エリアの需要は厳しくとも、自分にとっては良いエリア」に変える力を持てるのではないかと思います。
