差別とは？
不動産屋のみなさん、こんにちは
久々の更新となりました。
早速ですが、みなさんは「障害者差別解消法」の改正をご存じでしょうか？
令和６年４月１日から改正されていますが、意外とみなさん知らないようです。
ちなみに、私は霧島市の居住支援協議会にも属している関係で勉強する機会がありました。
この「障害者差別解消法」ですが、読んで字のごとく障害者に対する差別を解消する為の法律なのです。
「私は障害者を差別なんかしていないよ」という方がほとんどになるでしょうが、今回の改正では以前までの「合理的配慮の提供が」が努力義務から義務に変更となっています。
今回は不動産会社が注意するべきポイントについて、私なりの解釈でお伝えできればと思います。
差別は決してあってはなりませんが、不動産会社が陥りやすい部分をご紹介して、障害のある方との分断をなくせればいいですね。
簡単に概要を
詳細については、内閣府のＨＰにて確認していただきたいのですが
https://www.cao.go.jp/press/new_wave/20240520.html
要は「障害を理由に不当な対応をしてはいけない」という至極真っ当なことになっています。
しかし、この至極真っ当と思える部分に落とし穴があるのです。
これをご覧になっていただいている不動産会社の方々はほとんどが「障害者に対する差別などしない」という方々だと信じておりますが、そんな方々ですら今回の改正はしっかりと見ておいて欲しいと思います。
なぜなら
内閣府発表の「不当な差別的取扱いとは？」の例に不動産会社は登場しています。
内閣府から広報されているこの資料の「不当な差別的取扱いとは？」の例に
・障害のある人向けの物件はないと言って対応しない
このようにあります。
これまでの不動産業界ではこのような対応があったことも事実でしょう。
そして、それは不動産会社だけのせいではないこともまた事実としてあります。
正直、不動産会社が紹介するのは委託してくれている不動産オーナーの物件です。入居審査なども最終的には不動産オーナーの可否に掛かっている部分がありますので、一概に不動産会社だけがＮＧを出していた訳でもありません。
また、一部の障害がある方の対応で大変な思いをしたことがある業者さんが過去の経験からＮＧだったということもあるでしょう。
また「もし何かあったら大変だから・・・」や「今まで前例がないから・・」なども「正当理由」としては認められない可能性があるのです。
それでも今後は上記のような対応をしてしまうと、この法律には違反してしまう訳です。
「じゃあどうすればいいんだ？」と思われるかもしれませんが、そこはしっかりと「対話」と「根拠」をしっかりと説明することです。
今回の法律では「特別扱いしなさい」と定めている訳ではありません、「出来る限り配慮する」ことが必要なだけで無理なことはしっかりと説明し、記録に残しておけばいいのです。
ちなみにこの法律には現在のところ、罰則は設けてありません。
しかし、この法律が出来たことから予想されうるのは
不当な差別的取扱いを受けたことによる民事訴訟は想定されます。また、口コミなどの風評被害もあり得るでしょう。
このように、今回の改正については不動産業者は一度しっかりと確認をしておくことをおススメします。
今までの認識では足りない場合もあるかもしれませんよ。
あるべき未来とは
私は当初、この法律改正を歓迎していました。
というのも、私の子供に障害者がいるのです。
私の子供が障害による差別を受けなくなる日が来るのであれば、当然歓迎しますよね。
一方で不動産会社としては、これまでの慣習を見直さなければ危険だなと思う局面も見受けられるのも事実です。
私自身ですら、不当な差別的取扱いというのをしていたんじゃないのか？と思うことすらありました。
この改正により、中には「障害者を特別扱いしろってことか？」という暴論を見かけたこともあります。
しかし、法改正しなければ差別的取扱いというのが社会から解消しなかったことも又事実なのでしょう。
それでも、今回の改正を知らずに昔ながらの対応をしてしまい、その後この法律で罰せられてしまう人は、障害者への悪意を持ってしまうかもしれません。私はそうなって欲しくないのです。
今回の改正が障害者とそれ以外の方との分断を生むことに繋がって欲しくありません。
特に不動産業界に身を置くものとして、不動産業界が叩かれることも望んでいません。
そうなる前に、今回の改正をしっかりと知り、毅然と明るい共生への道をみんなで進んでいきましょう。
この法律の改正が今回で最後となることを願ってやみません。
お問い合わせ
-
あなたの保有物件はどれ？ ～タイプ別の課題～
タイプ別に陥りがちな状態を解説 超人気者を目指して 賃貸物件を所有しているオーナーのみなさんへ今回のテーマは「反響の数と成約率の関係」についてお話していこうと思います。 まずは「反響」とはなんですか？というところですが、これは空室募集へのお問合せの数です。 インターネット上の広告（SUUMOやホームズなど）、業者間への空き情報、店頭でのチラシ広告などが主になるでしょうが、いずれにしても「この物件が良さそう」と思ったお客様の数だとします。 ここでは反響が多い＝鳴る と表現しました。 同様に成約率というのは「お部屋が決まる早さと案内時の成約率」だと思っていただいて大丈夫です。 もちろん、この２つは関係性が高いものです。 募集して、たくさんのお客様が興味を示し（鳴り）、たくさんのお客様が取り合って、その上でご案内して成約になる（決まる） これが最高の状態であることは間違いありません。 今回は賃貸物件を４つのタイプに分類して、それぞれに必要な課題や陥りがちな状態を解説したいと思います。 これを目指そう「超人気者」 物件界のスーパースター！課題もないのか？いえいえありますよ ジャニーズ乃木坂大谷翔平羽生結弦状態です。向かう所敵なしの「超人気者」物件 反響はかなり多く、決まる ここまで辿り着くには並々ならぬ努力もあったことでしょう。おめでとうございます。 空室が出ようとも恐くはありませんね。 課題も正直ありません。家賃も上げられるなら上げてみた方が良いかもしれません。 しかし、「超人気者」が家賃ＵＰの時に唯一気を付けなければいけないのは 人気者の壁です。 要は「このラインだからこそ輝いていた」ラインギリギリまで行くか行かないか？という決断です。 ボクシングで例えるならミドル級の絶対王者がヘビー級に階級を上げてしまうと輝かなくなってしまいます。 家賃を上げていく過程でいつかは「上のカテゴリー」と戦うことになります。そこまで行ってしまうと「超人気者」にはなりえない訳です。成約スピードも少しずつ落ちていく可能性もあります。 しかし、「超人気者」というのは市場から見ても実際「割安感（実際に家賃が安いかではありません）」がある訳です。 この割安感は保ちつつ、賃料ＵＰにどこまで取り組むのか？これが唯一の課題でしょうか。 いずれにしてもオーナーとしては「贅沢な悩み」といえるでしょう。 飾り気はないが実力者「優等生」 四文字熟語で例えるなら「質実剛健」 派手な飾り気はないが、仕事を任せると着実にこなす「優等生」物件 反響こそ多くないものの、案内すれば決まる その様はクラスにおける学級委員長であり、企業における総務部であり、サッカーにおける司令塔のような「見る人が見れば分かる」実力者です。 「超人気者」程ではないにしても空室期間も比較的短く、１年のほとんどの期間を満室で経営出来ていることでしょう。 当社でも一番多いパターンといえるでしょう。 賃貸経営が上手なオーナーさんだとこの「優等生」物件まで持って行けるため、オーナーのレベルも高く、入居者満足度も比較的高い傾向があります。 家賃も適正であることが多く、ご案内時も期待を裏切らない為、比較的スンナリと決まるお部屋です。 全てのパラメータが「適正」である為、反響こそ「超人気者」には及ばないものの、実力で成約を勝ち取ります。 ではそんな「優等生」物件ですが、課題は多くはありませんが、課題や注意点を挙げるとすれば ・管理会社、仲介業者とのコミュニケーションを円滑にしておこう 先ほども挙げた通り、「超人気者」ほどの反響数がある訳ではありません。ということは「しっかりとお客様に魅力が伝わるか？内見まで行きつくか」という点を重視しなければいけません。 その為、管理会社や客付けと呼ばれる仲介業者とのコミュニケーションは大事になってきます。 「案内されれば決まる物件」ですから、しっかりと「紹介の土台にのせておく」「営業マンに記憶してもらう」という作業も大事になってきます。 ちなみに記憶に残す方法としては不動産業者に「なにか相談があれば遠慮せず声かけてください、出来ることはやりますので」などと言っておくと良いと思います。 実際には無理な要望は無理ですし、そう答えて結構です。しかし、そういったオーナーさんの一言というのは不動産業者や営業マンは結構記憶に残っているものです。 不動産業者も流石に無茶な要求はしてこないでしょう。 しかし、ちょっとだけイレギュラーなお客様に対応してもらえるオーナーさんというのは客付けにおいて優先度は高くなるものです。 ・「超人気者」へのランクアップのコツはチェックボックス では、更に空室期間を短縮したい！家賃ＵＰを狙いたいという場合はどうしたらいいのでしょう？ この場合におススメしていることは SUUMOやホームズなどのポータルサイトに反映するチェックボックスを増やす 一般ユーザーが見る不動産のポータルサイトというのはチェックボックスによって多数の物件から検索数を絞っていきます。 例えば☑バストイレ別 ☑独立洗面台 ☑追い焚き ☑浴室乾燥 などですね。 このチェックボックスの数を増やす項目を足してみると反響率がＵＰすることが多々あります。 もちろん、「優等生」ですから多額な費用を掛ける必要はありませんが、それでも室内物干しやＴＶインターホンなど費用対効果の高い設備などをリフォーム時に足すことで「超人気者」への仲間入りを果たすことが可能性が高くなります。 一度ご自身の物件をお客様目線で探すようにチェックボックスの数などを数えてみることをおススメします。 期待を裏切る？「お調子者」 魅力的であるのは間違いありません！あとは期待に応えるのみ パッと見では人当たりも良く、お誘いも多いのですが、深い付き合いが出来ない「お調子者」 反響は多いが案内しても決まらないｏｒ決まりづらい ここからは「決まらない」ゾーンに入る為、当然ながら課題が多くなります。 この「お調子者」不思議ではないでしょうか？ インターネットなどの反響やお客様にも紹介して反響が多いのになぜ決まらないのか？またなぜ反響は多いのか？ 決まらない原因のほとんどは 実際に見た時のガッカリ感 お調子者物件は図面や間取り、家賃など文字や写真での印象だけはすこぶる良いのです。 その為、図面映えもしますし、家賃も格安に感じるのです。その為反響数は多く、皆が飛びつきます。 しかし、現地に行くとお客さんの希望は打ち砕かれます。 想像したより古い設備、汚い共用部、外観の劣化、駐輪場の雑多な様子 など様々な原因によりお客さんは 「だから安かったんだー、やっぱりお得物件なんてないよねー」と納得し、「優等生」物件などに流れてしまうのです。 そして残される「お調子者」 特に「お調子者」になりやすいのは「リフォームしない代わりに家賃を下げる」という方針を取る物件です。 確かに多額のリフォームをするくらいなら家賃を下げる。というのは一つの策としてはあり得ます。 しかし、それで早く決まればもちろんいいのですが、決まらないとなると問題です。 お調子者の課題ですが 期待感は裏切らない程度にメンテナンスをする 図面や条件は市場の期待感を上回っている状態です。その為反響は大きいのですから 後はそれに釣られたお客様が見た時の印象を追いつかせましょう。 必ずしも新しい設備やリフォームを毎回する必要はありませんが、お客さんが「この家賃ならこの程度期待している」というラインまでのメンテナンスはしましょう。 また、内装だけでなく、敷地内の清掃や外壁塗装など外周りが足を引っ張っている可能性もあります。 清掃の回数を見直す、除草が出来ていないなら草刈りを依頼する などの印象ＵＰも効果的です。 ゆくゆくはメンテナンスに見合った家賃に設定して「優等生」へランクアップしていきましょう。 そうすることでいつかくる売却時の売値も随分と違ってくるものです。 しかし、この「お調子者」も反響は多いので、決まる可能性も秘めているのです。 少しの意識で改善できますからね。 至急改善「劣等生」 市場から取り残された存在 見てももらえない、そして数少ない案内でも決まらない「劣等生」 反響も少ないし、決まらない 深刻です。 課題は山積みです。 これは家賃設定から物件のメンテナンスから問題点を上げればキリが有りません。 まさに「何のために不動産投資を始めたのか？」という負の連鎖を引き起こしてしまいます。 課題は一つや二つではないかもしれません。 基本的には「相場ズレ」を起こしている状態です。 家賃の見直しだけで済むのか、はたまたリフォームが必要なのか 早急に手を打ちましょう。 この時に特に注意して欲しいのが 決まらないからといって「広告料」の積み増しだけで入居付けしないように 不動産業者も報酬の為にやっていますから広告料をたくさん貰えるなら頑張ってくれるでしょう。 一瞬だけは 所詮身の丈に合わない家賃や設備のお部屋です。 間違いなく 入居期間は短くなります 無理して入居させられた入居者は「他に良い部屋あるよな」と思うのは当然です。仲介した業者も「報酬だけ貰えれば後のことは知ったこっちゃない」という状態になるでしょう。 そしてまた空室を埋める為に「広告料」をたくさん出す→入居短いのでお金はたまらない→短期で解約→空室 負のスパイラルです。 以前もお話ししましたが、広告料を多く出すなら自分の物件にお金を使って「物件の価値」を上げましょう。 不動産業者も意外と 苦労して報酬の多い物件＜簡単に決まる物件 だと思っているハズです。 なぜなら価値の高い物件であればお客さんは勝手に来てくれて案内すれば決まるのですからね。 そして価値の高いお部屋なので入居期間も長くなることでしょう。 私も不動産業ですから報酬が多いのは嬉しいかもしれませんが、それではオーナーの賃貸経営は上手くいきません。 広告料は地域の相場に合わせる程度でいいのです。 広告料は並みだが、案内すればすぐに決まるのだから不動産業者も楽でしょ！という物件を作ってください。 まとめ 今回は４つの例えで「反響」と「成約率」の分類をしてみました。 みなさんの物件はどこに位置しているでしょうか？ 賃貸不動産というのは投資の中でも「自分でコントロールしやすい」のが特徴です。 アメリカの株価を上げることや金の値段を変えたり、為替をコントロールすることは不可能に近いものです。（読むことは出来るかもしれませんが、変えられないですからね） しかし、不動産投資というのはオーナーの考え方や方針次第で結果は大きく違ってきます。 そこが楽しい部分でもある訳ですね。 こういった分類を知る為には日頃から不動産業者とのコミュニケーションや市場調査などちょっとしたことで気づくことも出来ます。 参考になれば嬉しいです。
-
「名将」と呼ぶべき賃貸経営の上手な大家さん ~その正体~
名 将 中には天才レベルの人もいるものです 投資ブームなるものが到来し、新たにたくさんのオーナーさんが不動産投資の世界にお越しくださいました。 今回はそういった方々向けに 大家さんの力（戦闘力） というものについて話してみようと思います。 今回はモデルにするオーナーさん達の実例をもとにオーナーとしての力、すなわち賃貸経営の戦闘力についてお話ししたいと思います。 今回は勝手に賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と定義しました。 なぜ戦いに例えるかといえば賃貸経営においてオーナーを指揮官とすると 指揮官の力はかなり大きく、戦のように戦況を変化させるからです 賃貸経営という事業でいうと、紛れもなくオーナーが指揮官となります。 いかに管理会社があるとはいえ、管理会社には権限はありません。 多少の権限はありますが、家賃設定から最終の売却など決断は全てオーナーがしますし、そうあるべきだと思います。 管理会社はせいぜい「軍師」とかスポーツで例えるならオーナーが「監督」管理会社は「キャプテン」程度です。 また権限を管理会社や他の人に渡したからといってオーナーが満足する結果が出るとは限りません。 スポーツでもキャプテンに権限を全部渡す監督はいませんよね。 みなさんは「賃貸経営は買ってからスタートだ」という言葉を聞いたことがあると思いますし、普段からそう思っていることでしょう。 でも、心のどこかで「物件の力」に頼っているオーナーというのは少なくありません。 しかし、私が名将と呼ぶ方々に関しては別です。 たとえ物件の力が弱くとも、戦闘力でひっくり返してしまう力があります また、物件の力が弱いというのは「表面的には」ということで、その潜在的な力を「見抜く」ことが出来るんでしょうね。 名将たちの物件は「買い」か？ キングダムが好きなものでスミマセン 最初に言っておきます。 名将たちから物件を買うと大変です え？そんなに賃貸経営上手な人が持っていたんだったら良い物件なんじゃないの？ と思われるかもしれません。 確かに名将たちが持っている物件というのは基本的に 過去の入居率も安定しているメンテナンスも良くされている空室期間も基本短い物件価値が上がるリフォーム、補修をしてある利回りもそれなりに出ている と、買う人からすると「最高の物件」になっています。 「じゃあいいじゃん」 と思われるでしょう。確かに非の打ち所はありませんね。 でも、この名将たちから買ったオーナーは気づかされるのです。 「どうやってこの物件を維持していたんだ？」と そうなのです、名将たちは一見「ベリーイージー」な物件を持っているように見えて、実は物件の魅力を最大限に引き出し、更には日頃の入居率をコントロールしていたのです。 名将たちは「安く物件を買って、自分で価値を上げて、そして売る」という当たり前であり、難しい作業をこなせるのです。 その為、次のオーナーは 「思ってたのと違う！」という現象が起きます。 自分に代替わりした途端入居率が安定しなくなったり、収益性が減ったりと、そしてそういった方達が言うのが 「前のオーナーに上手く売り抜けされた」とか「売る為に無理して客入れていた」と言ってしまうのです。 違うのに・・・・ このように前オーナーが賃貸経営が上手ければ物件の状態は基本良いです。 しかし、それだから上手くいくかといえば「ＮＯ」です。 賃貸経営は物件にだけ力を入れていればＯＫという単純なものではありません。 名将たちはどんな人？ ゴリゴリの経営者タイプや恐い人だと思いますか？ そんな名将と呼ばれるオーナーですが、どんな人なのでしょうか？ いくつか共通する点はあるのですが、総じて言えるのは コミュニケーション能力が高い、人当たりも良い 名将というと「恐そう」とか「バリバリの経営者タイプ」とか「自分で何でも指示しそう」とか思いますが、全くの逆です。 ほとんど怒るようなこともなく、管理会社とのコミュニケーションは良好です。 どちらかといえば管理会社の意見もよく聞いてくれますし、相談もしやすく、困った営業マンはすぐに電話します。 入居者からのお願いなどあれば、無理のない範囲なら２つ返事です。会えば毎度お礼を言ってくれて、こちらを褒めてもらえる。過度な位 ですが、そんな一見「良い人」な名将ですが なぜか油断できないのです 相談しやすい、融通を聞いてもらえるというのは、ともすれば油断でしたり、悪く言えば管理会社や入居者に「ナメられる」という可能性もあるような気がしますが、この名将たちは、その一線は超えさせないのです。 この「名将」たちは正直不動産の知識や客付けの方法などは不動産業者の方が上です。 しかし、賃貸経営という点で見ると不動産業者や不動産会社の社員なんかよりもよっぽど上手です。 不動産を知っている＝賃貸経営が上手 ではないんだな・・・と痛感させられます。 その油断させない、そして上手くいく方法やコミュニケーションの取り方などの「名将のコツ」はまた別の機会にお話出来ればと思います。
-
なぜ不動産の売買情報は内々で回るのか？ ~売買業者たちの本音「こんな人には情報が来ない」編~
いい情報なら欲しいですよね。今回は「しない方がいいこと」編です。 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ 前回に引き続き「良い情報が来るためには？」というテーマに基づいてお話してみようと思います。 今回は逆に売買を行う業者さんが「こういう人にはいい情報を持っていけない、言いづらい」という話をご紹介しましょう。 あくまで私が売買系営業マンから聞いた範囲ですから、不動産屋の勝手な都合と思われるかもしれませんが、最前線に立つ彼等の本音ですから、聞いておいて損はないかと思います。 よく勘違いされている部分もあります、その一つは「大金持ちにだけ情報が先に回る」 確かに現金一括で買えるというのは魅力です。 しかし、現実には大金持ちにだけ情報が周るかといえば、そうとも限りません。 彼らの本音を考察して、みなさんは「良い情報が早く来る」ためには何が必要か？の参考になれば嬉しいです。 感謝しない人 これはかなりの営業マンが言いますね。取り引きと「感謝」はあまり関係ないようですが・・・ かなりの割合でこれを言う営業マンが多い印象です。 この後出てくる「価格交渉」や「仲介手数料の値下げ」よりも割合としては多い気がします。 お金さえ入れば不動産屋はなんでもいいんでしょ！と思われがちですが、不動産業というのは意外と 義理人情浪花節 が強い業界なのです。 もちろんお金が大事であることは言うまでもないのですが、「お金がある」というだけで皆が言うことを聞く業界かと言われたらハッキリと「ＮＯ」と言えるでしょう。 不動産というのは大きな金額の買い物です。 買うにはかなりの労力や信用、そして大きな出費や借金であることは間違いありません。 その為、買うという行為で尊大な態度を取ってしまう方もいるのです。 要は「こんなに大きな金額で買ってあげてる」という感覚に陥るのです。 そうすると買主だけがリスクを負って売主にお金を「払ってあげてる」という態度になり、仲介に入る不動産業者にも「仲介料を払ってあげてる」という態度を取ってしまいがちなのです。 もちろん、買主さんがいなければ売主も困りますし、仲介業者も収益になりません。 ですが裏を返せば「売主がいなければ買えないし、仲介業者がいなければ買えない」のです。 先日地元の不動産業者の社長さんにお会いして雑談していたところ、こんなエピソードを聞きました。 Aさんという売主が高齢の為、いくつかあるアパートマンションを順番に手放すことにしたそうです。 社長さんはあるＢさんというオーナーに小さなアパートを売却することにしたそうです。そのアパート自体はまあまあの条件であったとのことです。 しかし、社長さんは売買契約時や決済などのＢさんの態度や物言いがとても不快に感じたそうです。 売主と買主が顔を合わせる契約時にも「こんな金額ですけど、買ってあげますから」と言ってみたり、「これからは若い人でないと賃貸経営は難しいから、僕に売って良かったですね」などと失礼な対応を取ってしまったようです。 また当の社長さんにも「この物件が売れて社長も儲かったんですから、私を大事にした方がいいですよ」などと言ってしまったようです。 社長さん自身も「そんな対応をしそうな人とは思わなかったんだけどね・・」と後悔したそうです。 これに大変立腹した社長さんはAさんの残りの物件で更に条件が良い物件がまだまだあったそうですが、Bさんへ紹介したかというと・・・・・ このケースはいささか極端すぎるエピソードではありますが、不快な態度や物言いをして敬遠されるというのは思いのほかダメージが大きいものです。 下手に出る必要まではありませんが、せっかくご縁有ってのものです。 売主や仲介業者に対しての感謝というのはお金が掛かる訳ではありません。 言葉や態度だけで良いのですから。 感謝というのはしておいて損はありません。 仮に今回のＢさんが素敵な対応をしていれば、Aさんの残りの物件もきっと紹介されたハズでしょうからね。 お金があるから尊大に振る舞うという人には良い物件情報というのは来ないものですよ。 過度な価格交渉 価格交渉は別に悪い訳ではありません。 収益用の不動産である以上、安く買えればそれだけで収益性は違います。 当たり前ですが「買主は出来るだけ安く買いたい、売主は出来るだけ高く売りたい」のです。 たまに見かけるのは「自分が買う時は凄い価格交渉をするが、自分が売る時はびた一文下げない」という剛の者もいますね。 物件の価値というのは様々な要因の組み合わせですし、不動産という２つとして同じ物が無い物である以上、適正価格というのが測りづらいものです。 価格交渉も不動産投資の醍醐味の一つであるのも事実ですからね。 売主も売ろうという決断をした以上、売れてほしいのも事実ですから「この位ならいいかな？」と両者が合意すればいいのですから、価格交渉それ自体が悪いことではありません。 しかし、例えば先ほどから出ている「良い物件情報」が来たときに価格交渉を過度にしすぎるとどうでしょうか？ 不動産営業マンが苦労して勝ち取ってきた「良い情報」を伝えたとしましょう。そこに過度な価格交渉をすると、どうなるかというと・・・ 「この物件の価値が分からないのか・・・」と思われるかもしれませんし、「こんな好条件で売主が出しているのに、流石にここからの価格交渉の話を持っていけない」となるかもしれません。 そうなると、次の人へ紹介されてしまうことでしょう。そして以降、連絡がくることは減るかもしれません。 「じゃあ勧められたら黙ってＹＥＳと答えろってことか？」という極論原理主義の方の為にもハッキリといいましょう 「良い情報」かどうかを見極める眼は持ちましょう 今のあなたにとって「良い物件」では無かった場合はお礼を伝え、いい物件であることは認めればいいのではないでしょうか？ 出された情報が「良い条件か悪い条件か判断もせず（出来ず）に、とりあえず価格交渉をする」というのがダメなだけです。 みなさんもご自身の仕事などで「特別に良いサービス」や「特別に良い商品」をお客様に勧めた時に過度な値下げ交渉などが来たらどうでしょうか？ 仲介手数料の値下げ要求 あなたの取引は１度だけでいいのでしょうか？ 良い情報にも関わらず仲介手数料の過度な値下げ交渉をする これはガッカリされるでしょうね。 仮に良い情報だった時には尚更でしょう。 売買をメインとしている会社というのは皆さんが思っているほど「ボロ儲け」という訳ではありません。 よく売買仲介の手数料を知って「こんな簡単に儲かるんだ」とか「ちょっと紹介するだけで何十万、何百万とか楽な仕事」というイメージを持つ方もいますが、売買の仲介というのは簡単なものではありません。 良い情報が来る為には普段からの実績も大事です。 「あの人にお願いすると高く売ってくれるから」 「スムーズに取引してくれる」 「銀行融資も厳しいのに積極的に取り組んでくれて融資を受けられた」など普段のたゆまぬ努力の賜物なのです。 しかも、売買契約に至らなければどんなに調査に時間や労力が掛かったとしても報酬は貰えません。 売買契約自体は期間が短いかもしれませんが、そこに至る為に業者が使った時間や経験なども踏まえての報酬である訳です。 もちろん、買う側から見れば売買価格の３％と額が大きいものですから削りたい気持ちも分かります。 これもお願いするのが全くダメかと言われるとダメではないのですが、同時に業者側に立って見てみると気持ちも分かるかもしれません。 あなたが不動産の営業マンとしましょう。とても良い物件情報を手に入れたとします。 今月のノルマもこの売買を終えれば達成できることでしょう。 そこであなたの頭には興味を持ちそうな２人のオーナーが頭に浮かびました。 あなたはどちらに物件情報を持って行きますか？ Aさん＝現金一括で買えるが、仲介手数料を値切ってくる Bさん＝ローンでの購入だが、仲介手数料は普通通り支払ってくれる 現金一括で買えるというのはかなり大きいですよね、銀行の融資は関係ありませんから。 しかし、良い物件情報を苦労して手に入れたあなたはこう考えませんか？ 「Ｂさんに勧めてみて、ダメならＡさん」 自分のノルマや歩合などもある場合、仲介手数料の額というのは重要になってきます。 もちろん、売らなければ報酬もありませんが、そこは「良い物件情報」ですからまとまるでしょう。 あとは誰に一番最初に持って行くか？という点で見るとどうでしょう？ 例えば今回だけ買って、これ以降は増やさないというのであれば値下げ交渉もガンガンやってもいいかもしれませんが、今後もその業者さんから鮮度の早い情報や良い情報が欲しければ、過度な交渉は考えてみるのも一つかもしれませんね。 ちなみに私は個人的に付き合いのある不動産業者さんがおりますが、彼から買う場合は同じ不動産業者ですが、仲介手数料の値下げを彼にはお願いしない。という業者さんがあります。 その業者さんは融資関係にも明るく、良い情報を持っております。非常に精力的に活動しています。 そんな彼のファーストチョイスにいられるなら仲介手数料の値下げより私には大きな利益になるだろうと思っています。 決断や返事が遅すぎる人 安い買い物ではありません。慎重になるのも無理からぬことですが・・・ これもまたよく言われる話です。 良い物件情報だった場合は尚更でしょう。 売主側に１社しか不動産業者がいない場合は多少時間が貰えるかもしれませんが、売主側に複数の不動産業者が入った場合、どこの業者が仲介手数料を貰えるかは ヨーイ ドン！ と一斉に競走になります。 そうすると、不動産業者が考えることは一つ 「欲しいと言ってくれる人で返事が早い人は誰だ！」 と思う訳です。 ここまで聞くとキョクタン星人の方は 「勧められたらすぐ買えってことか？」「不動産屋に騙されるかもしれないし、慎重になるのは仕方ないじゃないか」と言われるかもしれませんが、ここは難しいかもしれませんが 慎重に早く決断する これに尽きます。 また「勧められたら買えってことか？」については 買う返事だけでなく、買わないという返事も早くすればいい これです。 なにも勧められたら全部買えなんていいません。 しかし、一番困るのは 買いそうで買わないまま時間が過ぎること あなたに良い物件だと思って勧めた以上返事が欲しいのです。 ダメなら次の人に勧めたいのです。 仮に「いいかもな！買おうかな」と思って業者には「検討する」と返事をして時間が経つと、業者は一応待たねばならない状態になります。あなたが決断した時に別の人に勧めていたらどうでしょう？嫌な気分になりませんか？ 不動産業者も不義理なことはしたくないのです。 しかし、先ほども話した通り複数社での取り合いになっている場合などは死活問題です。 買うか買わないかハッキリして貰えれば、次の人に当たることも出来る訳ですからね。 これを頻繁にされた場合、ヨーイドン！物件が出た場合にあなたに情報を回すことは難しくなってしまうのは当然かもしれません。 買う時だけでなく、買わない時でも返事は早い人だと皆さん助かるそうですよ。 次回はどういう人になれば良いのか？編です ここまで書いた事項は営業マン達の意見のうち、私も同意出来るし、筋が通っている内容をまとめてみました。 中には過激な意見もあったのですが、「それは業者のエゴじゃないかな？」と思うものは省きました。 過激な意見も聞きたい方は個人的にお話ししますが、「そんな無茶な」とか「何様だ」と思われるでしょうからおすすめはしません。 今回はＮＧ集でしたが、次回は 「じゃあどういう人になれば情報が早く来るようになるか？」を書いてみたいと思います。 前回も書きましたが、「こうでなくてはダメ」と言いたい訳ではありません。 でも、建前でもない本音がみなさん聞きたいのでは？と思っているので紹介してみます。
-
なぜ不動産の売買情報は内々で回るのか？ ~どんな人に良い情報が来るのか？~
内々にするのは「独り占めしたいから？」そういう訳でもないのです。 内々で周る情報？なぜ？ さて、このところの投資への関心の高さから収益用不動産（アパートマンション貸家）の需要は増しています。 首都圏だけでなく、地方でも「買いたい」人は多いが「売りたい」は少ない状況といえるでしょう。 その為、収益用不動産の価格は上がっているともいえるでしょう。 そんな昨今で皆さんも聞いたことはあると思います。 いい不動産情報は表に出ることなく、内々で周っている と聞いたことはありませんか？ これは本当なのでしょうか？ もし本当なら理由は何？ 本当ならその「内々の情報」が周って来るにはどうしたらいいのか？ 今回は売買情報を取り扱う同業者の話なども踏まえながら本音の部分と「内々の情報を聞けるようにするには？」も話していきましょう。 いい物件情報は内々で周りやすいのは事実 独り占めしたいから？一見さんに売りたくない？そうではないんです まず結論としては売買情報は内々で周りやすいのは事実です。 法律や仕組みの話をすると、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産業者は契約の種類などにもよりますが、指定流通機構なるサイトに登録しなければなりません。 不動産を売りたい人と買いたい人を世の中に広く周知して、最適な買主を募集するということですね。 ちなみに指定流通機構というのは一般の方は見れません。不動産業者だけが見れるサイトです。 これは不動産の囲い込みを防止し、売主が買い叩かれることを防止し、広く最適な買主を募る為の仕組みです。 本来広く募集すれば高値で売れたり、最適な買主が見つかる可能性も上がるのですから当然その方がいいと思えます。 そして内々で不動産情報を回す業者もこの点は法律や規定なども適合するように登録もします。 しかし、実際は登録と同時に売れてしまう（買付が入っている）ということも珍しくはありません。 なぜこんなことが起きるのでしょうか？ 一つには売却というのは指定流通機構に登録する時点ではかなり時間が進んでいます。 最初は売主の「売ろうかな」という気持ちからスタートします、そしてその後売却額などの算出をし、「この位の金額でいこう」と決めて仲介に正式に依頼、ザックリと説明すればこんな流れです。 ですから、いい情報だった場合事前に業者は買ってくれそうな方などに「近々こんな物件が〇〇円程度で出るかもしれませんが、興味ありますか？」といった具合に内々で周るのです。 そして正式に仲介に入る段階では買主が何名か検討している、もしくは決定しているという流れです。 別に不動産の指定流通機構に登録せずに内々でしているという訳ではなく、情報の鮮度が早いということですね。 これは嫌がらせや独占という側面で思われるかもしれませんが、あながちそうでもないのです。 意外に善意でそうしているケースがほとんどです。 「良い売主から良い物件を良い条件で売却依頼を受けた」場合、仲介業者が思うことというのは 「売主の為にも自分達の為にもスムーズに気分よく売買を終えたいから」 なのです、 例えばこんな物件があったとします。 状態も良い、売値も市場価格で言えば割安と思える、たくさんの人たちが興味をもちそうな物件があったとします。 しかも売主さんがいわゆる「良い人」だった場合、売主側の不動産業者が考えることはなんでしょう？ せっかくいい物件でいい条件なのだから 早く売ってあげたい高く売ってあげたいトラブルを抱えたくない出来る限り報酬も欲しい 正直にいえばこんな感情ではないでしょうか？ みんなが欲しがりそうな物件だったら尚更でしょう。 ということはどんな人に勧めたいかは自ずと答えが出ますよね。一言でいえば 信頼できる人 となります。 また売買は始まってから問題発覚や想定外の事態などが出てくることもあります。 そういった諸々の問題に誠実に対応してくれる人に買ってもらおうと考えるのは当然かもしれませんよね。 いい物件の仲介を任せてもらえたからにはスムーズにトラブルなく終えたいのです。 そう考えると良い物件というのが内々で話が周るというのも「独占したい」が理由だけではないことが、ご理解いただけるのではないでしょうか？ じゃあ表に出てる物件に良い物件はないのか？ 希望は捨てないで では表に出た情報は「売れ残り」かというとそうではありません。 売主の中には 「出来るだけ早く決めてほしいので最初から一般サイトなどに掲載してほしい」 「条件はこちらでハッキリ決めているので一般サイトからでも全然ＯＫ」というスタンスの方もおりますので、表に出ているからダメということはありません。 先日、当社でも仲介のご依頼を受けた物件は正直条件も中々良い物件でしたが、最初から「楽待」に掲載していましたからね。 ただ掲載初日からの反響も多く、掲載から僅か３日ほどで決まってしまいました。 ですから一般サイトに出ている物件がダメという訳ではありません。 まずは情報を貰えない人とは？ いい情報を勧めたくなる人、勧めたくない人とは？ そんな鮮度の高い情報を欲しいと皆さん思われるでしょう、えぇそうでしょう。 かくいう私も欲しいですからね。みなさんと気持ちは一緒です。 では、そのような情報が早めに来るような人とはどういう人たちなのでしょう。 それを知る前にまずは「こういう人には紹介したくない」という方の特徴も掴んでみましょう。 次回は私が常日頃、同業者、特に売買系の方達と飲み会や仕事で会って話す中で営業マン達が挙げる「あるある」をご紹介しましょう。 「こういった人にはいい情報を渡しづらい、渡したくない」という不動産業者目線をいくつかご紹介しましょう 但し、あくまでも「良い情報」というのが来た時、来る前提の「あるある」ですからね。 たまにこういったことを書くと 「じゃあ〇〇するなってことか？」という極論に飛躍する「キョクタン星人」みたいな人がいますが、全ての事象に当てはまる必殺技みたいな法則はある訳ないですからあくまで参考程度というのと「時と場合による」ということはお忘れなく。 続きます
-
賃貸オーナーが自己破産する確率と原因
不動産投資で自己破産するリスクはあるのか？そして本当のリスクとは？ 自己破産するオーナーはどれくらい？ 今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。 私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。 まずは結論からいきましょう 不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は 0.5％程度です おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。 これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。 当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。 東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。 しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。 では自己破産に至る人の原因は？ 自己破産の原因は「買った物件が悪い？」「騙された？」 私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。 ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが 0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因 こうなると思います。 私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能ギャンブル狂いの家族がいる方 こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。 こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。 しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。 上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。 全ての引き金は安易な「貸し止め」 「たった一部屋」が全ての始まりです それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。 正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。 空室が出る↓原状回復をしないといけない↓手元にお金が無い、もしくは掛けたくない↓お金が溜まったらやろうと考える↓とりあえず今はやらない↓貸し止めになる↓全体の賃収が減る↓お金が溜まるスピードが落ちる↓最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る↓家賃収入が減る↓最初に戻る このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。 そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。 本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。 不動産が原因という訳でもない ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。 また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。 不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。 物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。 私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。 当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。 不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。 不動産自体に罪がある訳でもないのです。 賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
-
放置車両の所有者をつきとめる方法 ～やっかいな軽自動車編～
実はみなさんでも出来ます 迷惑だがレッカー移動もできない 今回は無断駐車をされてしまった時の車の所有者の特定の仕方についてお話ししていきます。 厄介ですよね、無断駐車 我々管理会社にとっては頭の痛い問題です。 警察に頼っても盗難車や事件性がないと所有者を教えてもらうどころか、違法駐車として取り締まってもらえるわけでもありません。 警察はあくまでも公道上にある車の駐禁以外だと無力になってしまいます。 では、こちらでレッカー移動などして所有者に請求すればいい！と思ってしまいますが、これを法律は禁止しています。 要は「裁判外で自分で解決するなよ」という自力救済になってしまいます。 仮にレッカー移動したとしても、所有者から「勝手に移動されて傷がついた」とか「勝手に持っていかれて盗難だ」と言われてしまうと弱い立場となってしまうのです。 もちろん、その場合は無断駐車したことによる損害賠償で立ち向かうしかないのですが、裁判所に訴え出て、判決を貰い、所有者に対して移動や請求をする、それでも動かない場合はまた行政執行を申し立てる。という非現実的な手続きを踏まねばいけません。 なぜ迷惑を掛けられて費用を更に支払い、時間も使わねばいけないのでしょうか？ この辺りの法律についてはぜひ見直していただきたいものです。 しかし、この放置車両や無断駐車については所有者を特定することは裁判外でも、みなさんでも出来ることをご存じでしょうか？ ナンバーから割り出す さあ、証拠集めだ まず、所有者情報を教えてくれるのは下記２つ、無断駐車の車が 普通自動車か軽自動車かで調べ方が異なってきます。 普通自動車は運輸支局、自動車検査登録事務所等＝通称「陸運局」 軽自動車は軽自動車検査協会 それぞれ情報開示請求という手続きが必要になります。 昔は車のナンバーだけでも開示してくれてたようですが、個人情報に厳しくなった昨今、情報の開示が厳しくなってしまいました。 面倒くさいのは「軽自動車」 圧倒的に面倒な軽自動車 準備するものは以下の通りです。写真の撮り方については後ほど実例をご紹介します。 普通自動車の場合 第3号様式 ダウンロードはこちらから私有地放置車両関係位置図と放置車両の写真 書式ダウンロードはこちら請求者の身分証明書放置車両の地図 （ゼンリン地図の写しやグーグルマップの写しなど）放置状況が分かる写真 ※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真放置車両のナンバーが分かる写真 軽自動車の場合 申請書（軽自動車検査ファイル照会願出書）※下記でダウンロードできます、両面印刷駐車されている土地の登記事項証明書の写し（法務局で取る、登記情報提供サービスの写しではダメ）土地の公図、住宅地図（今回はグーグルマップの写しで大丈夫でした）放置状況が分かる写真 ※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真、出来れば期間が分かるように複数回放置車両のナンバーが分かる写真放置車両の配置図など（駐車場のどの場所においてあるか、手書きなどでも大丈夫です）土地の所有者の委任状 ※貰えない場合は駐車場の賃貸借契約書など土地所有者との関係が分かるものが必要になりますが、証明するのは窓口担当により変わる可能性がある為、委任状がベスト こちらもダウンロードは下から 263618c85bea9722d9b6169714d1ba8fダウンロード 9493d4c598f8f876514a01f95d126c7aダウンロード こういった書類と照会の手数料300円程度を持ってそれぞれ窓口へ行きましょう。 ちなみに軽自動車検査ファイル照会については、各窓口の担当により大分提出書類などが異なる可能性があります。 今回鹿児島での手続きでは親切に教えていただきましたが、中にはあまり詳しくない担当さんなどもいらっしゃるようです。 この辺りは購入時に車庫証明が必要な普通自動車と軽自動車の違いなのかもしれません。 写真の撮り方と例 そして肝心の写真の撮り方です。 ここでのポイントは日付と全体と繋がりです。 日付については明確に決まりなどはないようですが、別日で撮りましょう。 要は「こんなに長い期間停められているんだ」という証明が必要になります。 また、写真に日付を証明できる表示が必要です。デジカメの日付表示機能、もしくは例のように日付を画像の中に表示させましょう。 車のナンバーと全体写真 無断駐車を警告する文書※決してテープなどを使って貼ってはいけません。ワイパーに挟むなどで対応しましょう 後ろの建物と位置関係を示しています。しかし、これだけでは証明できません 駐車場全体の写真です。後ろの建物との位置関係も表してます。まだ不十分 後ろの建物の名称が分かるように撮っています。 更に別角度から。奥に車両が映っています、看板に名称が写っています。 実際には同じような写真を日にちを変えて撮影しました。今回は２日程空けて写真を撮りました。 そして貰える照会書 このように所有者を車両照会してもらえます こういった書類や写真を全て揃えると窓口で照会書が発行されます。 これを基に内容証明を送るも良し、直接訪ねて撤去をお願いするも良しとなる訳ですね。 裁判上で撤去をするよりも労力は掛かりますが、費用やスピードは段違いです。 無断で停められて、労力まで掛かり、あまつさえお金までも掛かる無断駐車 無断駐車をする方にささやかな天罰があればいいのに。とまで思ってしまいます。 そしてこのような方法で簡単に特定されてしまいます、そうなれば損害賠償請求なども簡単に行うことも出来る訳ですから、無断駐車はやめてくださいね。 今回は厄介な放置車両の特定についてお知らせしました。
-
「私はあの男と縁を切ったので」娘に言われた滞納者の再生への道②
どん底からの再生への道 果たしてAさんの結末は？家族として復活できるか？ 苦しい現実と悲しい過去 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3834/ やはり娘さんはAさんのアキレス腱であったことが分かった今、私の解決へのレールにやっと乗ることが出来たように思います。 しかし、まだ問題は山積みです。 まずは、今後の滞納解決のために現況を確認することにしました。 Aさんの現況としては 現在は年金暮らしであるその他にも知り合いのところでアルバイトで少し働いているコロナウイルスの影響などもあり、アルバイト収入も多くはない しかし、この期に及んで滞納分の返済についてどう思うか？という問いに対しては 「無理だ」「払えるもんなら払ってる」「毎月赤字だから余計なお金などない」などと、およそ正論からはほど遠く、誠意のかけらもない問答が続きました。 ここはグッと我慢です。 この段階で「人としての道」などを語りかけても ぬかに釘 のれんに腕押し 滞納者に正論 です。 「家賃は払うべきだ」こんなことは滞納している人たちも知っているのです。知ったうえで滞納しているのです。 オーナーや他の善良な入居者さんからすれば腹の立つ事態ですが、回収のためにはここは怒ったりしてはいけません。 この間にも娘さんと娘さんの友人からの罵倒は止まりません。 「生活がだらしない」 「あなたのせいで何度も人に謝ってきた」 これまでの娘さんの苦労が垣間見える言葉ばかりでした。 中でも第三者の私でも応えたのは 「あんたがそんな苦労ばっかり掛けるからお母さんは・・・」 という娘さんの言葉でした。 この言葉はAさん本人にも強く刺さったようでした。 娘さんに「お前はここには来るなよ」と絞り出すようにつぶやきましたが、すぐさま 「私だって来たくなかった」と返され、沈黙ばかりとなりました。 もう十分だろうと思った私はAさんに 「娘さんはこれまで十分重荷を背負ったと思うので、もう解放してあげませんか？」 とAさんに告げました。 するとAさんはここで初めて 「どうすればいい？」 と耳を傾ける姿勢を見せたのです。 滞納している方に一方的に返済計画などを提案しても無駄です。その場では「はい」と言いますが、それはその場から「逃げたい」という一瞬の誤魔化しです。 本当の意味で滞納を解決するには自分自身の「どうすればいい？」の言葉や「何とかしたい」まで持っていくことが必要なのです。 ここで私の解決プランをようやくAさんに伝えることにしました。 解決への道とAさんの試練の道 さあ解決編のスタートです まずは、私のプランはこうでした。 このAさんの唯一のアキレス腱である娘さんへの想いを利用（言い方は最低なのは自覚しています）して、滞納解決を試みることでした。 具体的には まずは滞納分を完済する完済し終えたら保証会社に加入する保証会社に加入したら娘さんを連帯保証人から外す 長年苦労してきた娘さん そして迷惑が掛かっていることで父娘の関係は最悪のものとなってしまいました。 そこで私は「娘さんを連帯保証人から解放する為」ならAさんは頑張れるのではないか？と思ったのです。 Aさんの人としての最後の良心に賭けてみることでした。 もちろん、このプランは既に物件のオーナーさんには伝えてありました。 事前に、保証会社に通ったら娘さんを連帯保証人から外し、保証会社の契約に切り替える許可を貰っていました。 オーナーにも返済能力や意思があやふやな娘さんよりは保証会社の方が確率は高いと伝えました。 そして、その方法なら滞納分も払って貰える可能性が高い旨も説明してありました。 オーナーもAさんについては諦め半分でしたから、この案には快く同意していただきました。 しかし、この道も楽ではありません。 なぜなら現在の滞納を解消する為には並々ならぬ努力と倹約が必要です。 溜まりに溜まった滞納をあまりにも分割にし過ぎると解決まで時間が掛かりすぎます。 私は計画を立てる為にAさんの家計を洗い出しました。 その人の返済計画を立てるのに、どれだけのお金を出せるかは生活に掛かる費用を知らなければ立てようがないと私は思っています。 そして計画はこうなりました。現在滞納している賃料６ヶ月分を 平常月は通常の家賃＋半月分を加算 年金支給月は通常の家賃＋1か月分を加算 つまり、平常月は家賃の１．５カ月分、年金支給月は家賃を２倍払うという計算です。 これは皆さんにとっては厳しくないかもしれませんが、滞納している方からすると非常に厳しいものです。 もちろんAさん自身もかなり厳しいものであることは分かっていました。 この段階でもAさんが支払うことが出来るかは五分五分、いや七対三で払わないが優勢でした。 そして結末は 家族の再生は出来るのか？ そして計画は進みました。 最初の１か月、２ヶ月これは無事にクリアしました。 大体他の方もここまではいくのです。問題はここからです。 ３か月目、ついに約束の朝に入金が確認できませんでした。 「あぁ、ここまでだったか」 と落胆していると私の携帯が鳴りました。 「ごめん社長、朝一銀行に寄れなかった、今から振り込むから」 Aさんでした。 そしてその言葉通りしっかりと入金されました。 その後も返済はしっかりと続きました。 最初の頃は娘さんからも私に確認の電話がきました。 「絶対あの人は口だけだと思います」と しかし、その都度「今月も約束通り入金されていますよ、よほど娘さんのお言葉も堪えたのでしょう」そして 「今は娘さんを連帯保証人から解放すると思って頑張ってますよ」とも答えました。 娘さんは「そうですか・・」と複雑そうでした。 そして約束の半年が過ぎました。 Aさんは一度も約束を違えることなく完済しました その旨を娘さんにもお伝えしました この間も折に触れては娘さんには進捗は報告していました。 「お父さん、今月も無事クリアしましたよ」 「もう保証会社の審査を受けても大丈夫だと思います」 その度に娘さんのお父さんに対する感情も変化していったように思います。 そして完済し終えた日に娘さんへ聞きました。 「新しく保証会社に加入するに当たって連帯保証人ではなく、お父さんに万一のことがあった時に緊急連絡先というのが必要になります。債務を負いませんが、緊急連絡先に娘さんなっていただけませんか？」 この緊急連絡先というのは連帯保証人のようにお金の責任はありませんが、万一本人に病気などあった時には連絡をしてご協力をお願いすることはあります。 もちろん、その性質上親族でなくとも大丈夫です。職場の同僚や友人などでも構いません。 しかし、何となく娘さんになっていただけたらいいな。と思っていました。 そうでなければ、今後Aさんと娘さんは接点すら無くなってしまいます。 この期に及んで私も「出来ることなら」と内心思っていました。 「私はあの男とは縁を切ったので」とまで言われたAさん 連帯保証人を外れる今、流石にもう関係を切りたい！と言われるかと思っていました。そしてそれも仕方ないことだと思います。 しかしその返答は 「もちろん、いいですよ」 私は胸と目頭が熱くなりました。 解決後のこと その後、Aさんは保証会社の手続きと契約変更の手続きをしっかりと進めていただきました。 娘さんが緊急連絡先になってくれることも伝えると照れくさそうにしていました。 その後も約束の期日までにしっかりと家賃を払ってくれています。 Aさんもまた娘さんへの想いを原動力に頑張ってきました。 これからAさんと娘さんがどうなるかは私には分かりません。 映画のようにまた父娘仲良くなるかもしれませんし、現実はそう上手くいかないかもしれません。 そしてその幸せになったAさんと娘さんの姿を私は見ることはないでしょう。 管理会社としての私の役目は滞納が完済した時点で終わりです。Aさんのハッピーエンドの場面は見ることはないのです。 困った時だけ出番のある管理会社 私と２度と会わないということが、Aさんの幸せになった証拠ですからね。 私の目の届かないところで幸せになっていてくれたら嬉しいです。 それでも一時は絶縁状態だった２人 お手伝いが出来た満足感を糧に明日も仕事を頑張ろうと思います。
-
退去時の清掃は必要か？～ハウスクリーニングとの関係～
立つ鳥跡を濁さずと言いますが、ハウスクリーニング入るんだよね・・・ お引越しの時の清掃はいるのか？ さあ、お引越しシーズン真っ只中、皆さんいかがお過ごしでしょうか。 新たなお部屋は決まりましたか？お引越しの準備は順調でしょうか？ そう、入居もあれば退去もある。 そこで今回は退去（解約）の場面にスポットを当てましょう。 退去する時の清掃は必要か？ これについて管理会社視点から回答してみようと思います。 特にハウスクリーニング費を支出する場合などはどこまでか？も合わせて見解をお話ししようと思います。 約90％以上の人は清掃している みなさんありがとうございます。 私たちの体感では約90％以上の確率で荷物を出した後に入居者さん自身で清掃を行って頂いている感覚です。 そんな方達のお部屋はやはりキレイな状態で破損なども少なく、状態も良いものです。 管理会社の立場としては「大事に使っていただきありがとうございます」と感謝は尽きません。 しかし、現実としてこの後にはプロによる「ハウスクリーニング」が必ず入ります。 いかにキレイであったとしても次の入居者さんへはプロのクリーニングが必須となってきます。 では「ハウスクリーニングが入る物件では清掃は必要ないのか？」 これについて回答しましょう。 退去後の清掃はいるのか？結論は？ 条件付きで「清掃しなくていい」その条件とは？ ハウスクリーニングが特約としてあるなら清掃は原則いらない そう、退去時の清掃はしなくてもいいのです。 してもらえると大変うれしく思います。しかし、一方でハウスクリーニング費という費用を負担してもらうからには入居者さんにメリットも必要であると考えられます。 「退去時の清掃しなくても良い」その分楽できる。その為のハウスクリーニング費という側面もあるのですから 但し、原則という言葉が入っています。 ではその原則・条件とはなんでしょうか？これは 汚れがひどすぎて「特別な清掃や機器の交換」が必要ないなら です。 これはどういうことかといいますと あまりの汚れで通常のハウスクリーニングで落ちない汚れにだったり、機器を交換する必要のある汚れが対象となります。 例えばですが 油汚れが多すぎて正常に動かないキッチン換気扇子供の落書き浴室・洗面台の排水口の詰まり（髪の毛など）管理不足によるカビ この辺りは国土交通省のガイドラインでも入居者の過失、管理不足として原状回復費の対象になってしまいます。 このように「通常の清掃を日常的にしていれば起こらなかった」事例についてはハウスクリーニング費や原状回復の追加になってしまうこともあります。 こういった事項に心当たりがある場合は退去時の清掃をした方が良い＝損しないということになりますね。 ご自身で退去時に確認し、上記のような「通常の使用、管理を超える汚れ」などがなければ「清掃はいらない」と判断して良いということです。 当社では賃貸借契約書に国土交通省の原状回復に係るガイドラインを添付しています。 そこにも入居者の負担になる場合の事例などが例示されています。 通常住んでいれば建物は古くなりますし、どんなに気を付けても壁紙などは傷んでいきます。こういった内容は仕方ないもので入居者さんが負担するものではありません。 今回は「退去時の清掃は必要か？」について見解を出してみました。
-
こんな入居者さんは嬉しいし、好き ~管理会社側からの視点~
たまにいらっしゃる「管理会社にとってありがたい存在」 たまにいる「聖人君子」 こんな入居者さんは嬉しいというものを挙げてみようと思います。 これはあくまで管理会社側からの視点なのでオーナーさんや入居者さんにとっては分かりづらいことも多くでるでしょう。 また、「入居者はこうあるべき」と訴えたい訳でもありません。 我々、賃貸管理を行っていると入居者さんの優しさに触れたり、「本当に助かるな～」ということがあります。 そんな管理会社側から見た「助かるし、嬉しい入居者さん」を過去の事例からご紹介してみます。 変化を教えてくれる これは地味に助かります つい先日のこと一本の電話がありました。 「今マンションに知らない若い男性が 「女性の人が来ませんでしたか」 って訪ね回ってますよ」 という連絡がありました。 聞けば、若い男性が同じ階の全戸に対して聞きまわっていたそうです。 そして電話をくれた入居者さんは 「もし不審者とかであれば、直接顔も見たので証言なども出来ると思うので、その時は連絡もらえれば協力します」 と言って電話が終わりました。 我々も不審に思ったので、警察に問い合わせたところ 警察「周辺で空き巣が発生したようで、その聞き込みで私服警察が回っていました、恐らくそれだと思います」とのことでした。 よほど急いでいたのでしょうか、警察が不審者扱いを受けたようです。同様の電話が警察にもあったそうです。 あくまで一例ですが、何が言いたいのかというと 「苦情や不快にも思ってないが、他の人の為にわざわざ管理会社に報告してくれる」という行為がとても助かります。 これは他の件でも 「となりのドアポストに手紙が溜まっているけど大丈夫ですか？」とか「最近、マンションのゴミ捨場に近くの住人が捨てに来てますよ」という 「自分は怒っても不快でもないが、誰かの役に立つかも」という連絡はとても助かります。 そして、その方たちのスタンスも 「何とかしてくれ」ではなく、「教えておいた方がいいと思って」という感じなんですよね。 管理会社も毎日物件を見ている訳ではありませんので、住民の方の気づきはとても助かります。 対したことないことでも、我々から見ると予兆だったり、早期発見のチャンスにもなるので、助かっています。 ベランダを掃除する人 中々使わない場所ですからね これは退去時に気づくのですが、ベランダというのは管理会社としても厄介な場所なのです。 「外に面しているが、管理会社が日常の清掃が出来ない場所」 もちろん、ベランダはそんなに汚れる訳でもありません。 しかし、ゴミなどが溜まると排水口（ドレン）などを詰まらせ、時には隣のベランダなどに雨水が溜まったりしてしまいます。 退去後のお部屋を見させてもらって、ベランダがキレイになっていると嬉しいものです。 頻繁に掃除する場所でないからこそ、違いが出る気がします。 ゴミが詰まる程でなければいいのですが、それでもキレイにしてもらえると素直に嬉しい場所です。 写真で残してくれる人 特に水のトラブル時は助かります これは設備系のトラブルの時に助かります。 水漏れなどが一旦起こると原因の特定が最優先になります。 しかし、水漏れなどは特に 「どこからどんな風に」という発生当初の原因が重要になってきます。 時間が経ってしまい、水の痕跡などが消えてしまうと特定は困難を極めます。 その為、被害発生時の写真や動画などを撮っておいてもらうと助かります。 写真があると説明を受けなくても原因が特定できたりすることもあるので、みなさんもトラブル時は写真などを撮っておくことをおススメします。 管理会社の目標と理想は「電話が一度も来ないこと」 ここまでいくつか書いてきましたが、一番助かるのは「入居してから一度も連絡がないこと」です。 これは面倒くさいから電話してほしくない。ではありません。 本来、管理会社に電話する時は「何かしら困った時」ですよね。 設備のトラブル、隣人への苦情など本来困っていなければ管理会社に連絡することもないでしょう。 ということは究極の理想はやはり 「入居してから解約まで一度も連絡をしなくて済む」 これが一番の理想である訳です。 今回は「管理会社が好きな入居者」というタイトルになりましたが 「入居者の好きな管理会社」になれるように今日も精進して参ります。
-
「私はあの男と縁を切ったので」娘に言われた滞納者の再生への道①
切なさと希望の話です きっかけは新規物件の滞納 「私はあの男とは縁を切ったので、連絡もしないでください」 電話を切られてしまいました。 はぁ、参ったな・・・ 発端は当社に新規で管理の依頼のあった物件でした。 こちらの物件は築年数も３０年を超え、１０世帯あるアパートの内空室が７部屋もあるという状態でした。 しかも残り３部屋の内１部屋は６ヶ月以上の家賃を滞納している状態だったのです。 この惨状を憂いたオーナーさんが当社の噂を聞いて管理の依頼がありました。 その後、家賃設定やリフォームなどを実施し、空室はその後すぐに満室になったのですが、問題はこの滞納者でした。 年齢は６５才男性で一人暮らし、古くからの入居者の為保証会社の加入は無し、電話や訪問をしてもなしのつぶて、全くの無視です。 当初の契約書に記載されている職場も既に退職し、噂では無職ではないかとのこと。 お名前はＡさんとしましょうか。 前任の担当もとうとうギブアップということでした。 今回は最初から私自ら督促に向かうことにしました。 唯一の身内である娘さん そして冒頭の言葉です。 連帯保証人の娘さんに電話をしたところ開口一番言われました。 前管理会社も匙を投げたのが、唯一の連帯保証人である娘さんの存在でした。 とにかく連帯保証人になったのはいいが、お父さんの滞納やそれ以外の問題でも度々連絡が来ることで参ってしまったのです。 無理もありません、前の管理会社の頃から滞納について度々連絡をされ、請求され、なにかと責任を取らされ続けてきたのです。 そしてそれでも連帯保証人という重い役目に縛られ続けていました。 保証会社もナシ、連帯保証人は関わりたくない、本人は連絡も取れない、仕事もしているかも分からない ふーむ 私は再度娘さんに連絡して言いました。 「連帯保証人を外れる為に協力してくれませんか？」 「え？どういうことですか？」と娘さんはようやく聞く耳を持ってくれました。 娘さんは今までそんなことを言われたことが無かったのでしょう。 聞く耳を持っていただけました。 そして、娘さんと一緒にお父さんのアパートへ行く約束をすることが出来たのです。 この時私には解決への道筋が一本だけ見えていたのです。 しかし、その方法は蜘蛛の糸よりも細く、不確定要素しかありませんでした。 娘との久々の対面と罵倒 約束当日、私は副社長と２人で現地へ行きました。 そして警察の方にも来ていただきました。 なぜ警察を呼んだかというと、それなりの高齢であり、連絡も取れない。 そう、万一室内で倒れたり死亡している可能性もあったからです。 程なくして娘さんが来ました。 車から降りて自己紹介をすると隣に男性が一人立っていました。 旦那さんかな？と思いご挨拶をしたところ、娘さんの友人のような方で、私に会うなり 「管理会社も大変ですね、言っちゃなんですけどあの親父はクズですよ」とかなりの怒気をはらんだ言葉を発してきました。 恐らく今回立ち会うにあたって、信頼している人を連れてきたのでしょう。 そして普段娘さんからお父さんのこれまでの行動を聞いて同情し、憤っているのでしょう。 警察の方には事前に話しておりましたが、現地でも状況を伝えます。 そして警察の方が玄関先から声を掛けます。 「Ａさーん、こんにちは〇〇警察の者です。開けてくれませんか？」 文言を少しずつ変えながら声を掛けますが返答がありません。 警察の方は 「返答がないので、鍵を開けましょうか」と言い 私は住戸の鍵を警察へ託しました。 鍵を差し込み警察の方がドアを開けます。 この瞬間だけは何度立ち会っても慣れないものです。 すると警察の方が言いました。 「あぁ、いらっしゃったんですね」 私も覗きこみます。そこには 玄関から見える居間にこちらに背を向けて座っているAさんがいました その状態で警察の方に呼ばれて振り向きました。 小太りで頭髪も薄くなり、下はジャージで上は肌着のような恰好のAさん そして流石に観念したのか、玄関の方へ少しずつ歩いてきます。 警察の方は 「無事そうですね、それではこれ以上のことは我々の管轄外になりますので、我々は失礼します」 お礼を伝えて、それではAさんと話しをしようかなと思った矢先 「あんたどんだけ迷惑掛ければ気が済むの」 と娘さんが第一声 続いて娘さんの友人も続きます 「お前、こんだけの人に迷惑かけてさっさと出てこいよ」 その後も２人から次々と叱責を受け続けます。 うな垂れて目線を玄関の土間に移しながら立ちすくむAさん 私は娘さんと友人を制して 「Aさん、今日は滞納の件と安否確認の為に参りました。初めましてロータスホームの内田です」 と間に割って入りました。 するとＡさんは 「娘を連れてくることはないじゃないか」と小声で言ったのです。 私はこの時に 一つ目の賭けに勝った と思いました。 私はAさんの滞納解決への道を全て思案していました。 仕事もしていない、周りのコミュニティも属していない、家族も娘さんの他いない、高齢である そうなのです、彼には失う物がほとんど無かったのです。 滞納督促は以前の記事でも書きましたが、当の滞納者が「何を一番恐れているか？」が大事です。 この生活を失いたくない、これ以上のストレスは嫌だ、連帯保証人に知られたくない、仕事に支障が出るのは困る、滞納していることが世間にバレるのが恥ずかしい、など 人それぞれなのですが、私は過去の経験などからか、人と対峙すると「この人が何を恐れるのか？」を見つけるのが人より得意なのだと思います。 それが見つかれば後は簡単です。 その恐れる事態にならない方法、すなわち滞納の解決を本人と一緒に決めていくだけなのです。 ここでその「恐れる事態」で脅してはいけません。人間は恐れる事態で脅すと恐怖や絶望で前に進むことは出来なくなります。 あくまで「最悪の事態を私たちなら解決できる」という安心感もセットにしなければなりません。 脅したりで解消できるのなら、こんなに簡単なことはありません。しかし、脅すという行為では最初の何回かは支払うかもしれませんが、絶対に滞り始めます。 しかし、「これさえ達成すれば最悪の事態は来ないんだ」という安心感は強く、かえって回収率は大きくなるのです。 話を戻しましょう。 私はこの失うものがないAさんにとって唯一のアキレス腱が娘さんである可能性に賭けたのです。 嫌な奴だ、性根の悪い奴だと思われるでしょう。私もそう思います。 しかし、それだけ滞納の督促というのは厄介なのです。 払ってください はい、払いますで済むならどれだけいいか。 滞納というのは簡単には起こりません、その人の人生でかなりの問題を抱えているからこそ起こるのです。 その苦労や見たくないもの、聞きたくないものを大家さんの代わりに解決することが管理会社の役目なんだと思います。 長くなりますので、続きます。 https://lotushome.jp/blog/3839/
-
賃貸でペットが死んだらどうする？埋葬？火葬？自分で？自治体が？それとも・・・
いつかは来る別れですが、最後まで責任ある行動を ペットの亡骸はどうしたらいい？ 人間にとってペットというのはかけがえのない存在です。生活に癒しをくれたり、それ以上に家族の一員となることも珍しくはありません。 今回はそんなペットとの最後のお別れになる部分についてお話しようと思います。 ペットを飼うといつかは訪れる「ペットの死」 深い悲しみとこれまでの思い出に感謝を告げ、いよいよお別れです。 さあ あれ？ ペットの遺体ってどうすればいいの？ あなたが一戸建てに住んでおり、自分の庭を持っていれば埋葬するのもいいでしょう。 基本的には私有地であれば埋葬することは問題ありません。 しかし、賃貸物件などにお住まいの場合はどうしたらいいのでしょう？ 自分の所有する土地以外に埋葬した場合、法律で罰せられますし、賃貸物件の敷地に埋葬は絶対ダメです ペット専用の葬祭場に依頼する 一番おススメです。きっとペットも喜ぶでしょう 専門のペット葬儀社にお願いする方法です。 基本は火葬となります。 また、火葬の際は２パターンほどあるようです。 合同火葬＝他の方のペットと一緒に火葬する、お骨はもらえずに業者さんの方で供養する 個別火葬＝あなたのペットだけで火葬し、お骨も持ち帰れる 大体鹿児島県霧島市近郊の業者さんの相場としては小型犬や猫の合同火葬で15,000円～20,000円 個別火葬で＋3000円ほどのようです。 お骨を手元に持ちたい、しっかりと供養をして欲しいなどの場合は最寄りの「ペット葬祭」などで検索すると良いでしょう。 しかし、やむを得ず費用面などで難しい場合もあるでしょう。 そういった場合でも近くの公園や山、川、海などに埋葬したり流したりしてはいけません。 法律上の扱いではペットの遺体というのは「一般廃棄物」という扱いになってしまいます。 つまり、私有地以外に埋葬すると「不法投棄」となってしまうのです。 では、そういった場合はどうしたらいいのでしょうか？ 法律上は物であり「燃えるゴミ」にも出せる やむをえない場合は自治体でも対応してくれます みなさんにその発想があるかないかは別として、多くの自治体では ペットの遺体は燃えるゴミに出せるのです 我々の会社がある鹿児島県霧島市も例外ではありません。 その昔、私が東京で不動産業ホヤホヤのころ、入居者から「敷地内で野良猫が死んでるんだけど」と言われ、現地に行くと一匹の野良猫が死んでいました。 私も処理の仕方が分からずに市役所に電話したところ 「燃えるゴミの日に出してください」と普通に言われ、衝撃を受けました。 このように法律上はペットというのは物扱いとなっており、遺体も燃えるゴミとして出すことは可能ではあります。 但し、その場合でも以下のように配慮することをおススメします。 新聞紙や紙袋などで包み、ゴミ袋の外から見えにくいようにする これはせめてもの想いと他の方への配慮として行っていただきたいと思います。 ほとんどの自治体ではゴミ袋は透明や半透明となっていますから、多くの人が驚いたり不快な想いをするかもしれませんからね。 決まりではありませんが、マナーとしておススメします。 ゴミ袋に入らない大型犬などは？ これも回答しましょう。 確かに小型の動物であればゴミ袋に入るのですが、大型犬となるとそうはいきません。 この場合、自治体によっては有料で回収してくれるところもあるようですが、ほとんどの自治体では 清掃センター（ゴミ焼却場）に自分で持ち込む 各自治体で各所に粗大ごみなどを持ち込める施設がありますので、そちらに持ち込むのです。 ちなみに鹿児島県霧島市ではこちらですね 霧島市敷根清掃センターここから本文です。 敷根清掃センターは平成15年4月1日に供用開始し、国分地区、隼人地区、福山地区、霧島地区、溝辺地区の一般廃棄物を処理しています。処理できるごみ、できないごみは以下のとおりですが、詳しいことは搬入前にお問い合わせください。 … 但し、ここで最大の注意点があります。 「最後はご自身でゴミの中へ投げ入れていただく必要があります」 そうです、物として扱うからこそ引き受けてくれるのです。 最後は自分自身でゴミの中へ投げ入れねばなりません、職員の方も「中々厳しいとは思いますが、それが大丈夫なら」と話してくれました。 責任ある最後を迎えさせて欲しい 死生観などは様々ですから、法律や他の人に迷惑にならなければ自由ではあると思います。 いずれにしてもペットを飼うということは「ペットの死」についても考えておかねばなりません。 以前の記事でも書きましたが、我々人間は好きなところへ行き、好きなように生きる権利もあります。 しかし、ペットにとってはあなたしかいないのです。 あなたに癒しと共に生活のパートナーとして過ごしてくれるペットにもしっかりと責任ある最後を迎えさせて欲しいなと思います。
-
管理会社あるある 冬編
この季節は夏よりも厳しいのです 管理会社あるある 今回は管理会社あるある冬編でございます。 管理会社で働くと季節に敏感になります。 それは四季を感じるという風情のあるものもあれば、冬ならではのトラブルというのもあります。 今回はいくつかご紹介していきましょう。 車を降りた途端襲ってくる尿意 いきなり汚くて申し訳ございません まずはこれからですね。 冬の寒い時期ですが、物件を周らなければいけません。 温かい車内で物件に着きます。 「さあ、室内チェックするぞ」と意気込みます。 しかし、寒暖差が容赦なくここで襲い掛かります。 今まで何とも思っていなかったのに、急に小がしたくなります。 もちろん、空室のお手洗いを使う訳にはいきません！既にハウスクリーニングをされています。 そして当社のハウスクリーニングではハウスクリーニング後に使用すると分かります。バレます。 もちろんスタッフ含めてそれも分かっているので、こうなったら解決策は一つ 「なるべく早く用事を終わらせる」 しかし、そういった時に限って 不備ヵ所が見つかるのです 必死に内股になり、懸命に作業を終わらせます。 そして、車に乗り込み、急いでトイレへ向かうぞ あれ？ 車に乗った途端収まる尿意 そう、車に一旦乗ると収まってしまうのです。 「これならトイレに寄らずに次の物件も大丈夫そうだな」と思うのです。 そして油断させつつ次の物件へ到着 襲い来る第２波！ 前回を凌ぐビッグウェーブ到来 物件周りに出かける前にはトイレに行っておきましょう。 底冷えする「空室」 空室の寒さは原因がある この季節の内見つまりご案内時に良く言われるのが 「この部屋寒くないですか？断熱効いてないんじゃないですか？」 というお言葉 確かにそういう物件ということもありますが、それ以上に原因があります。 人の住んでいる物件は少なからず熱を出している物があるから温かい ということです。 つまり、普通に生活していると冷蔵庫や家電類などが常時動いている訳です。 そうすると少なからず機械から熱を出しています。 空室は基本電源を落としてある為、熱を出す物がありません。 だから、普段の自分の家よりも格段に寒さを感じてしまうのです。 そして、管理会社スタッフは空室の確認などで部屋に上がると 足の裏などから体温を２度は奪われます 雪の予報で心配なのは通勤ではなく・・ 凍結ですよね 明日の天気予報を見よう 「今年一番の寒波到来、道路の凍結にご注意ください」 あぁ、明日水道管大丈夫かな？ この思考回路になっているあなたは立派な管理スタッフです！ そう、子どもは雪合戦を楽しみに、会社員なら「ワンチャン、会社休みにならないかな」と期待する世の中を尻目に管理会社が思うのは 「凍結はいい」 「破裂だけするな」 凍結はやむを得ませんが、凍結による破裂は被害甚大です。 一度などは４階の水道管が破裂し、マンションの外に盛大に水を噴射したことがあります。 キラキラと朝日に照らされていました！ 季節外れの虹を見ながら 「こんなにキレイだと思えない虹は初めてだ」 と呟いたことを忘れません。 社内に帰った後の睡魔 睡魔、すいま、ごめんなさい、思いついただけです 寒い外回りを終え、社内に帰ると温かいオフィスのお出迎えです。 ホッと一息つき、さあ事務作業だ 温かいお茶を飲み・・・・ さあ、やるぞ・・・・・・・・・・・・・・ 明日までに管理報告書を・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 冬が終われば 管理会社にとっては冬というのは特別でもあります。 それは「お部屋探しの繁忙期」と呼ばれるシーズンが到来するのです。 新社会人や学生さん、転勤など新年度に向けて様々な人たちが出会いと別れを繰り返します。 とても良くしてくれた入居者さんとの別れを惜しみ、新たな入居者さんとの出会いを期待しながら迎えます。 こんな風な管理会社あるあるを書いておきながらですが、この時期は好きなのです。 特に希望や新生活のワクワクに携わる機会の多いこの季節、そのお手伝いの為ならこの程度の「あるある」は笑い話ですからね。
