
あくまで社内だけ
またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。
今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。
もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。
多少はサボってもよい

私は普段から言っています。
「まったくサボるなとは言いません」と
でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。
「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」
という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。
でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか?
サボったことありませんか?
もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。
でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。
じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが
結果を出していて、倫理的にダメでなければ
そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。
特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。
そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。
では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直
「そんなことは自分で考えなさいよ」
大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね?
どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか?
大体サボるのは技術がいる行為なんです。
見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね?
パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら?
そんなリスクを負いながらサボるんですか?
見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。
そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。
流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。
それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。
だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。
その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。
家族を優先すること

「私と仕事、どっちが大事なのよ」
この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。
なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが
話が脱線しましたが、これも本当です。
当社のスタッフにも
「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。
お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。
でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。
経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。
しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。
仕事というのは「長期戦」です。
短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。
「自分は何のために仕事をしているのか?」と
そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか?
幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。
またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。
それでも私はこう思っています。
「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と
家族と折り合いが悪い人も否定しません。
正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。
その場合は自分自身を大切にすることですね。
ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。
そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか?
他にも理由があります。
そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。
仕事は100%全力でやるべきです。
ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。
せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。
「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。
あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。
先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。
また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。
ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。
ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。
ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。
私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。
別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。
でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・
私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・
内田の「独演会」を聞いてあげよう

最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。
私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。
しかし、時折スイッチが入ったように
長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。
これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。
具体的には
- 不動産の未来はこうなっていく
- 社会は「こうあるべきだ」
- 会社で大きな決断をした時の「理由」
こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。
私は出来る限り
内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。
年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は
社長が乱心してしまった
と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。
みなさんの職場などでもよくありませんか?
「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか
あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には
「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。
しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。
それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。
私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。
それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。
理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。
とはいえ
スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。
大体10分程度なのですが、大変でしょう。
ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。
今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。
しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。
いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。
今回も毒にも薬にもならぬ
いかがでしたでしょうか。
変なルールと変なお願いでしたね。
また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。
今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には
「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る
という考え方があるんでしょうね。
これも社内でよく言うのですが
守れないルールなら無い方がいい
前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが
清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。
それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。
嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。
それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。
書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。
こういった思考の整理に使わせてもらっています。
公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。
カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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空室の電気は開通しましょう ~募集写真に影響も~
電気代は掛かりますが必要経費と思って スマートメーターの普及により 左が従来の電気メーターで右がスマートメーター オーナーのみなさま、保有物件で空室が出た場合の電気はどうなっているでしょうか? 昨今、急速に普及している電力会社の「スマートメーター」の登場により、入居者さんが電気を解約するとあっという間に電気の供給はストップします。 以前は入居者さんが解約をしても作業員の都合だったりで供給が止まるということが少なかったのです。 その為、空室の確認やハウスクリーニングの時には既にブレーカーを上げても電気が通っていない。ということが珍しくありません。 従来は契約者は誰もいないにも関わらず、ブレーカーを上げると使えていたということも多くありました。 しかし、このスマートメーターの登場により遠隔での開通・検針・ストップが可能となりました。 しかも電気の使用量もデジタルで正確に検針することから空室の電気代というのもしっかりと請求されるようになりました。 2024年を目途に各電力会社がドンドンと交換を進めております。 今回はこの「空室の電気」についてお話しようと思います。 空室の電気は開通しておきましょう 一日も早い成約の為に 結論としては「空室の電気は使えるようにしておきましょう」 空室の電気代はもったいない たしかにそうなのですが、やはり新しい入居者さんのご案内の時に電気が使えないとデメリットが多くあります。 日中しか案内できないトイレや脱衣所などが見にくい暗いと古く見えたり、汚く見える日当たりが良くても、明暗が付きすぎて写真が撮りづらい ご案内時のデメリットは特に大きいものです。 綺麗なお部屋で日中でも水周りなどは照明が無ければ見づらいものです。 また、暗い状態だと設備や床、壁なども古く見えてしまいます。本来は多少の光沢があるにも関わらず、光が当たらないことで光沢が出ずに古く見られて印象ダウン。 時間の都合で夕方や夜にご案内が入った場合はもっと深刻です。 場合によっては携帯のライトや懐中電灯などでご案内をしなければなりませんが、大体は「明るい時に見てもいいですか?」か印象を落としてしまい、「成約ならず」となり、機会損失は大きくなってしまいます。 少しの電気代を節約しようとして成約が伸びてしまっては本末転倒になってしまいます。 募集時の室内写真にも影響が また、デメリットの最後に書いてある写真の撮りづらさについて、これもご紹介してみようと思います。 まずはこの2枚をご覧ください。 電灯なし 電灯あり 違いがお分かりでしょうか? 電灯なしでは陰影がついてしまい、床や壁の角部分が暗くなってしまいます。 電灯ありの場合は内側からも照らす為、角部分まで明るく写るようになるのです。 ちょっとした差なのですが、印象が変わってしまいます。 募集の写真というのは盛ったりというのはダメですが、「物件の魅力」は引き出さねばなりません。 ですからマイナスの印象になるような写真の撮り方はしたくありません。 その為にも電気の開通というのは必須だとご理解いただければと思います。
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今では違法?インパクトのあった「特約」5選
最近はメチャクチャな特約は絶滅危惧種となりましたが、昔はありましたね・・・ そもそも特約とは? 私たちの日常というのは「契約」でありふれております。 例としてはコンビニでガムを買うのですら売買契約ですし、保険や携帯電話など支払うお金についてはほぼ全てでしょうし、皆さんが働いてお給料をもらうのも契約です。 本来、契約というのはお互いに合意できれば自由に設定していいのです(契約自由の原則) そんな中でも不動産の契約というのは特殊です。 それは「2つとして同じ物がない」ということも大きな要因であります。 その為、いわゆる一般の契約より個別の事情や貸主の意向など含めて「特別の条件を伴った契約」=特約というのが多く交わされます。 通常の契約書に追加で特約が付いてくるというイメージでOKです。 ちなみにザックリと不動産の特約というのは一般的にはこんな特徴があります。 元の契約条項と特約条項がぶつかる場合は特約が優先される公序良俗(ざっくりといえば常識や道徳)に反しない限りは特約は自由に設定できる契約を結んだら特約を了承したということ「特約」だけ解約することは出来るが、「特約」だけ残すことはできない 不動産賃貸契約でも特約というのは大なり小なり「ほぼ必ず」入っていることでしょう。 それは例えば「ハウスクリーニング費は借主負担」「ペットを飼う場合の原状回復の範囲」「家賃が遅れた場合の罰則」など私たち不動産業者が見慣れたものから「ある特定の物件だけのマイルール」的な変わった特約まで これからお部屋を借りたいと思っている方はこの「特約」については「特に注意して見た方がいい条項」だと思っておいて損はないと思います。 そんな「特約」ですが、昨今では法律の規制や慣習でメチャクチャなものは殆ど無くなっていきましたが、ほんの少し前までは「これはナンだ?」という特約がたくさんありました。 今回は私が見たり、聞いたことのある「変わった特約」をご紹介してみようと思います。 今では違法だったり、やり過ぎだ、変わってる!などの思い出ですので、肩肘張らず気楽に見てください。 ①転職したら退去 一発目からスゴイでしょ? これは東京で賃貸営業として働いている時に出会いました。 この物件は東京23区の中でも地下鉄の駅から徒歩2分の好立地にあるマンションでしたが、まず家賃設定が激安! 近隣相場からすると賃料で10,000円~15,000円位安い物件でした。 何でそんなに安いかと言えば 審査と特約が最強レベルに厳しいから ちなみにザッとこんな条件でした。 本人の勤め先は公務員か上場企業勤務連帯保証人は親以外NGで親の勤め先も本人と同等エアコンは故障したら「自腹」だけど退去する時は置いていかないといけない家賃滞納はうっかり忘れてても1か月で退去契約者以外は部屋に上がるのもNG どうです?厳しいでしょう? 私も一度申し込もうとした際の契約者の勤め先は、世界的な企業であるアメリカの大手ヘルスケア企業「ジョン●ン エンド ジョンソ●」で全く問題ないと思ったのですが、審査はNGでした。「なぜですか?」と詰め寄る私にオーナーの一言 「私はそんな会社知らないから」 OH!ファンキー! とまあこんな始末なんですが、その中でも異彩を放つ特約というのが 転職したら退去 オーナーの言い分としては「入居審査では職場を信用して貸すのに、勝手に辞めるのは契約違反だ」とのこと ちなみに「転職する前に相談して再審査はOKですか?」と聞いたところ 「審査はするけど転職する人は信用できないから、9割方ダメ」とのことでした。 そんなクセありオーナーだった為、マンションは常に空室だらけでした。しかしオーナーは意に介さず「分かる人だけ住めばいい」という振り切ったオーナーでした。 まあ、その分破格な家賃設定ですから仕方ないのかもしれません。 ところが困ったことに、この物件はインターネットに募集を出すと反響が多いもんだから対応に苦労する訳です。 ほとんどの方は審査NGか「そもそもそんな条件ならこっちから願い下げだ」ですからね。 この物件を目当てにご来店頂く方は多かったのですが、諸条件を伝えると可哀想な目に遭うだけなので、いつからかネットには掲載しなくなりましたね。 あの物件、今でも同じ条件なんでしょうか?気になります ②家賃滞納したら所持品売られる 泥棒もビックリ! 特約にはこう書いてありました。 ・家賃を1か月滞納した場合、貸主が委託する業者に家財処分を依頼し、その費用を賃料弁済に充てることとする ということは、私が家賃を滞納してしまった場合、プレイステーションなどは勝手に売られても文句は言えないんでしょうね。 なかなかスゴイ特約だと思いませんか? 住居侵入罪から窃盗など触れる法律は一つや二つではありませんよね。 管理会社に問い合わせたところ「今まで実際にやったことはないそうです・・・」との返答ではありましたが、家賃滞納を許さないという強い意思を感じます。 しかし、当然ながらバッチバチに違法であることは間違いなく、仮に本当に実行した場合は訴えられた貸主は負けることでしょう。 ③作文を書かないといけない 善人すぎたオーナーのはっちゃけですかね・・ これは読んで字のごとくですが 1年に1回自分の「夢」に対する想いを作文にすること という特約でした。 この物件がいわゆる「若者の町」にあるのですが、オーナーも実業家として夢を叶えた人で 「自分も何も無いところから這い上がったので、若者にも成功して欲しい」「夢はついつい忘れてしまうので、1年に1回作文にして思い出してほしい」 という混じりっ気なしの善意で導入されたそうです。 しかし、当の借主たちからは大不評だったそうで適当に書いた作文を提出されたり、そもそも書かない人も多数だったようで、あっけなく終了したそうです。 私も同業者から聞いた程度だったので、実際の契約書を見たわけではありませんが、どんな文言で書いてあったのでしょうか? 借主は1年毎に自己の目標への想いを400字詰原稿3枚以上に記し、貸主へ交付しなければならない こんな感じだったのでしょうか・・・ ④月1で家主の部屋チェックがある 地域の不動産屋から総スカンを食らっていました これもそのままですが家主の言い分としては 「キレイに使っているかどうかチェックするのは当たり前のこと」だそうです。 過去に退去したお部屋がかなり汚かったことでショックを受けるとともに、国土交通省のガイドラインに抵触することが多く、思った通りの原状回復費を貰えなかったことから発動したそうです。 「退去してからは借主が強いなら、借りてる間にチェックしよう」という歪んだ発想でした。 そんな特約を入れようとするもんだから、元の管理会社には管理を打ち切られ自主管理に 客付けを依頼する為に各不動産会社を周るものの、この特約でお客さんを紹介してくれる不動産会社は中々現れず、本人も憤っていました。 確かに運悪く、良くない入居者に当たってしまったことは同情するのですが、賃貸経営をやっていると一定数このような人に当たってしまいます。それをケアする為に普段から備えておく必要があるのですが、それはご理解いただけなかったようです。 当然私が勤めていた会社も「あてはまる方がいれば紹介しますねー」と言いながら店長は図面をゴミ箱へ捨てていました。 最終的には地域の顔役的な不動産会社の社長に 「あんたは不動産のオーナーに向いてない」と一括されたそうです。 その後の動向は知りませんが、売却して見切りをつけたのか、はたまた方針を転換したのか、その後見ることはありませんでした。 ⑤貸主の庭掃除をすること これはメチャクチャに見えて意外と人気だったみたいです タイトルだけ見ると「何様なんじゃい?」というような特約ですが、これには理由がありまして オーナーは近くに住むお年寄りのおばあさんでした。 息子夫婦も遠方に住んでおり、お母さんが心配だ! そこで何かいい方法がないか?ということで 「家賃を安くする代わりにお庭掃除兼おばあちゃんの安否確認をして欲しい」というからくりでした。 週に1日、20分程度の簡単な作業だそうで、その代わりに家賃が激安という仕組みでした。 都心に近い場所ということもあり、地方からの真面目な学生さんや夢を持った若者に人気だったそうで、退去する時などは先輩が後輩を紹介したりと和気あいあいとしたものだったそうです。 しばらくしておばあちゃんが施設に入ることになり、この人気の特約は無くなってしまいましたが、タイトルとは裏腹に人情にあふれた特約だったのです。 もちろん、今同じことをしようとしてもトラブルの種になりそうなのでおススメはしませんが、当時の時代が許した奇跡のようなマッチングだったのでしょう。 今では健全になってきたが・・ いかがでしたでしょうか? このような変わった特約が多く見られたのも、平成の中盤頃まででした。 その後は特約といえど無制限でもなく、法律の普及や裁判などで変わった特約は消えていきました。 有名なものでいえば「滞納したら鍵を変える」などの鍵ロックなども多くの人が「違法でやっちゃダメ」と認識してからは脅しにもなりません。 昨今は大体の特約は違法性もなくなり、健全なものがほとんどになりました。 しかし、契約というのは一旦結んでしまえば「有効」になりますから、みなさんはご自身の契約ではしっかりと契約書の内容と特約を確認してくださいね。
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ビジネスでタブーな政治・野球・宗教の話題 ~逃げられない時のおススメ対策~
言わない方がいいのは事実ですが、逃げられない時にはどうしたら? 思い入れが強すぎる話題 みなさんも聞いたことがありませんか? 政治・野球・宗教の話題はビジネスではしない方がいい これは真理であるのも事実でしょう。なぜならこの3つは 「好き嫌いを超えた人生観」 だからなのです。 だからこそ、軽々しく話すと「敵」認定されたり、不快に思われたりする確率が高い話題といえるのです。 与党支持者と野党支持者 巨人ファンと阪神ファン 分派した宗派 など想像しただけでも「仲悪そう」と思えます。 こういった話題にビジネス上会う間柄では踏み込まないのが得策であるのは想像に難くないでしょう。 しかし、こういった話題を避けるのはもちろんですが、時に逃げきれない・かわし切れない場合というのもやってきてしまいます。 そんな時に私が実践している方法を今回はご紹介してみます。 政治・野球・宗教でそれぞれ今まで有効だったことをご紹介します。 政治編 向こうからもグイグイ来ることは余りないのですが、確信をつかれた時には 政治の話題というのは珍しくはありません。 国単位の話であれば話題にするのは構わないと思っています。 「消費税上がって大変ですよねー」とか「海外の戦争とか嫌ですねー」などの一般的な話などは問題ありません。 世の中で「自分達ではどうしようもない大きな問題」で論じる分には雑談として一般的だと思えます。 しかし、地域の選挙などになると事情はガラッと変わります。 ここでは明確に「敵」「味方」がハッキリと出てきてしまいます。 そんな時に「あなたはどっちの味方なんですか?」「協力してもらえませんか?」という具体的かつポジションをハッキリさせられるような事態がある場合の対処法です。 この時にあなたと協力を願い出てきた方が一致していれば何の問題もありません。 しかし、これが逆だった時には問題があります。 特にあなたは現職側、協力を申し出る方が敵対候補だった場合が一番厄介でしょう。 協力側は体制側についているあなたを崩すことは相手に取ってダメージ、こちらにとっては新規でプラスと一石二鳥となるため、熱心に勧誘してくるはずです。 この時の自分の立場について表明するのは中々リスクが伴います。 仮にあなたが現在現職に肩入れしていることで利益だったり有利なポジションを取れているならば、表立って敵対候補に肩入れする訳にはいきません。 かといって、万が一選挙結果で敵対候補が勝った場合に応援しなかった立場としてバツの悪い思いをしたくもないでしょう。 そんな時に思想信条があり応援しているならハッキリと表明してもいいのでしょうが、そこまででは無いのでしたらおススメとしては 「私は現職の味方です」 と表明するといいかもしれません。 そうすると敵対候補側からすると「敵陣営だ」と見なされるかもしれませんが、この言葉には次があります。 「ですから、あなた方が勝った場合はその後応援いたします」 ズルいですが、これ以上に自分の立場をハッキリとし、相手にもメリットのある返答はありません。 要は誰が勝っても私は現職側につきます。という表明になります。 仮に敵対候補が勝てばその後は味方につく訳ですから、その後無碍にもできないでしょう。 これは私の父が商工会議所に勤めていた折に使っていた方法でした。 商工会議所となると地域で色々な人と関わり合いをもつ一方、仕事では役所や首長と仕事をすることが多い為、選挙時期になるといつも「お前はどっちにつくのか?」論争に巻き込まれていたそうです。 そんな中で父が結論を出したのが「現職の為に一生懸命やる」という結論でした。 これでは敵対候補としても筋が通っており、かつ自分が当選した暁には協力を約束する言葉として無碍に出来ません。 自分が当選した場合には無条件で味方につくのですからね。 コウモリのように見えますが、現職と仕事をする立場の人からすると便利だとは思います。 しかし、もっと利権に絡むような話だった場合はこのようなポジションは認められないでしょう。粉骨砕身の協力をした者にしか恩恵はないでしょうが、そんな方であれば「何て返答しようか?」とは迷わないでしょうからね。 有効な返答だと思います。 野球編 最近は薄れてきたように思いますが・・・ 伝統の一戦 などと呼ばれるようにたががスポーツ、と呼べない程度に熱狂してしまう野球。 昔に比べると熱狂的な方などは少なくなってきたように思います。 一昔前であれば「娘の結婚相手が巨人ファンなら許さん」という方や「あそこの社長は阪神ファンだから取引したくない」という極端な方もおりました。 そんな中で野球経験者だったり野球の話題が出る時に聞かれる「どこのファンなの?」ですが、返答を間違わないようにしたいものです。 「あんまりプロ野球は見なくて」と返答するのもいいのでしょうが、野球好きの方は野球談議が出来る人を理屈抜きで好まれる傾向があるので、お近づきになりたい場合、「プロ野球に興味ない」はあまり得策ではありません。 ではそんな時におススメなのが 球団ではなく、選手個人のファンだ と表明することがおススメです。 これは本当は巨人ファンだが当然ながら相手方が阪神ファンだった場合を考えて 「私は特定の球団というよりは選手のファンでして、今だと巨人の岡本選手やヤクルトの村上選手はいいですよねー」などと選手を複数挙げるといいと思います。 もちろんプロ野球にも興味があるが、野球好きが高じて選手にフォーカスしてます。という感じです。 すると相手がどこの球団であっても話は続きます。 この時に相手が阪神ファンだった場合は「阪神の〇〇選手もいいですよねー」とか追随することも出来ます。 ちなみに私は 「球団問わず昔から外国人助っ人選手が好きなんですよー」と答えるようにしています。 そこで出す名前も少し古い外個人選手の名前を出します。「近鉄のブライアントとか西武のデストラーデは特に好きでした」などと話します。 これは子どもの頃に好きでしたから事実ですし、球団問わずに昔話ならできますからそうしています。 そうすると「昔の西武は強かったよね」とか「私は○○ファンなんだけど」と言われた時用に「○○なら誰々が好きでした」と会話できる程度の知識だけあります。 最近は私もプロ野球を中々見れておりませんので、最近の知識が乏しいということもあります。 そんな時にWBCの話題だけだと「ニワカでは?」と思われる為、少しマニアックな昔の話などをすれば「本当に野球が好きなんだな」と思っていただけます。 無理に合わせる必要はありませんが、タブーの話題だからといって全部避けてしまうと距離も縮まりません。 同じ野球好きなら球団ではなく、野球の魅力について話せば大体意気投合出来るものです。 ご参考までに 宗教編 この中でも一番デリケートな部分 正に人生とイコール 宗教については勧誘やおススメなど様々な部分がありますが、鉄則としては 「入会などについてはハッキリと断る」というのは鉄則だと思います。 仲良くなりたいからといって「入会や入信」をちらつかせるのはおススメしません。 宗教というのは「好き嫌い」を超えて人生観です。 ですからデリケートですし、変な期待を持たせてしまうと好かれるどころか嫌われる可能性もあります。 その為、お誘いに関しては固辞しつつ、おススメなのは 「その宗教を学んでからどのように人生観が変わったか?」を聞くといいでしょう。 その宗教の教義や特徴を聞いてもピンときませんし、勧誘を誘発することが多いので 「あなたにとってどれだけ良かったのでしょう?」という変化を聞くといいと思います。 そうすると昔の話や人生が良くなったという話になり、目の前の方のパーソナルな部分が聞けます。 あくまでも宗教の話ではなく「あなたの人生観」について話してみるのです。 そこで共感したり、褒める分にはいいと思います。 その中で「こんなにいいんだから、あなたもどう?」となる場合もありますが、そこではしっかりと固辞した方がいいでしょうね。 しかし、経験上この「どう人生が変わったか」を聞いて相手の明るく変わった部分に共感したりすることで大体平穏に終わることが多いですね。 ちなみにどんな宗教のお誘いでも興味がないなら「キッパリと断る」以外の選択肢はおススメしません。 「先祖代々、○○教なんです」などといっても勧誘する人からすれば「可哀想に洗脳を解いてあげないと」と善意でお勧めしてきます。 あなたが興味をあるフリをしてしまうと「悩んでいるんだ、助けてあげないと」となってしまいます。 そこで興味があるのは「宗教ではなく、個人としてのあなた」というスタンスを取った方が良いと思います。 しかし、この3つの中では最難関の項目であることから、やはり「出来るだけ触れない」は正解かもしれません。 ビジネスだと避けられない時もある このようにやはり直接的にこちらから触れる話題としては価値観や人生観に掛かる内容であることは間違いありません。 しかし、こういった話題こそ相手の価値観が色濃く出ているのも事実。 思わせぶりな対応や嘘を言うことは不誠実ですが、今回のように「一部分にフォーカスする」という方法は相手の価値観や人生観を傷つけたり、異なる価値観同士の衝突にはなりにくいのかなと思います。 相手のパーソナルな部分が見えると提案も変わってきたり、刺さったりする言葉を選べるとは思いますが、知識や覚悟もなく思想信条に触れるのはおススメしません。 ちなみに私は無宗派で特定の球団やファンでもなく政治も特定の団体を応援している訳でもありません。 その為、この3つについては無色透明な水みたいなものですね。 しかし、これも相手からすると「ポリシーのないやつだ」と思われるでしょう。 私は仕事以外のこだわりが極端にありませんが、仕事上のこだわりだけは人一倍強く頑固な一面もありますので、帳尻が合ってるのでしょうかね?
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エンジョイキリシママルシェ ~霧島市の最大の魅力は「人」だ~
会場は大盛況 エンジョイキリシママルシェ とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。 主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。 そして5月14日(本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延)に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。 エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。 まずは場所と詳細をご紹介しましょう。 ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche 今回の場所は霧島市市民会館 何と115ブースの参加 今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。 そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。 段々と規模が大きくなってきているのでしょう。 この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。 会場の様子 会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。 そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。 今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。 ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。 一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ?」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。 私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか?」と聞かずにはいられませんでした。 そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。 会場にはお子さんも遊べるコーナーも 市役所側には飲食店が連なっておりました! 山形屋側には地域の方達のハンドメイドやこだわりの逸品が並ぶブースです 今回は小道具や木工、皮製品などもありました。かなり幅の広い出店です。もちろん、衣服やピアスなどの女性向けの物が大半ではあります。 古着のデニムをバッグに加工して販売しているお店も、お客さんの9割以上は男性だったそうで、私も欲しかった ミニ盆栽も興味を惹かれました。デスクの上に欲しかったのですが、屋外用とのことで断念しました。しかし店主の方と植物談議が出来て本当に楽しかった。 和物のアクセサリーです。目を引きますよね 皮製品のブースでは、男性が足を止めて見ていました。現地で見ると更にカッコよかったです。ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。 出店していた方は皮製品好きが高じて自分で作成するようになったとのこと。この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。インスタはこちら どこもかしこも、お店の方とお客さんが和やかに談笑していました。 所々に座れたり、休憩スペースもあり、少し周っては休憩したりと、居心地に気を遣われた配置になっていました。 聞いたことのない「台湾カステラ」美味しそうだったので、スタッフのお土産に買いました。うまかった 買ってきた台湾カステラ、スタッフにも好評でした。 会場ではビンゴ大会やパフォーマンスの催し物も開催されております。 最大の魅力は「人」である 今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。 商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。 そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。 警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。 出店者の方々も良い人ばかりでした。 一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。 霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。 そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。 同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。 次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません! みなさんもぜひ!
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幽霊?苦情?深夜に聞こえるお経 その正体とは?
幽霊?事故物件?その正体とは・・・ 深夜に聞こえてくるお経 これは私が東京で管理会社に勤めていた時のことです。 ある入居者からお電話がありました。 「このところ深夜3時ごろから部屋でお経が聞こえてくるのですが・・・」 電話をくれた方は「寝てる時間だし、気味も悪いし、なんとかなりませんか?」とのこと 深夜3時といえば「草木も眠る」時間です。 確かにそんな時間にお経が聞こえてきたなら気味も悪いですし、恐怖を感じるでしょう。 この辺りで私もイヤな予感でございました。 入居者さんは幽霊などを心配しておりましたが、私は当然信じておりませんので、音の発生源を探すことにしました。 ちなみに幽霊だった場合に管理会社が出来ることはあるのでしょうか? 幽霊の正体見たり 私はなんとなく心当たりがありました。 なぜなら、その入居者さんの隣には「ひょっとしたら」と思う方がいたのです。 とりたてて目立った迷惑行為などをする等ではないのですが、玄関側の窓という窓を内側からカーテンなどを張り付けている奇妙な方がいたのです。 ここではAさんとしましょう、私はAさんに電話することにしました。 すると 「そうですよ、私が毎朝唱えていますよ」 あっさり見つかりました。 しかし、本番はここからだったのです。 「Aさん、とはいえ朝と呼ぶには早すぎる時間なので音量を控えるようにお願いできませんか?」 とやんわり注意をしました。 すると 「私は世界平和の為に祈っているんだから仕方ないじゃない」 と反論してきました。 しかも、その時間に部屋の窓を開けて唱えているそうです。そりゃ周辺にも聞こえるでしょうね。 私はなおも冷静に「それでは近隣から苦情が来てしまうので、ちょっと音量を控えたり、窓は閉めて行いましょう」というニュアンスで勤めて冷静に話をしました。 しかし、Aさんは 「私がお経を唱えることの何が悪い」とまるで宗教を否定されたかのように怒ってしまいました。 本題はそこじゃないんです・・・ 私はその後熱弁しました。 「宗教の話はしていません、信教の自由があるように、世界平和の為に祈るのは多いに結構なんです」 「単に音量と時間と窓の問題です」 「午前3時は皆さん大体寝ているので朝ではなく深夜です」 と丁寧に話をしていきました。 しかし、Aさんは怒りは静まったものの「でもでも」「だって」で中々納得していただけません。 最終的に私は 「Aさん、世界平和の為にというなら、まずはお隣さんから幸せにしましょうよ」 と話しました。 するとAさんは「そうですね、これからは時間と音量に気を付けます、すみません」とやっと聞いていただけました。 本当に世界平和の為に祈っている人ですから善意であるのは事実ですから、この言葉で落ち着いていただけました。 私自身は無宗派で特定の信心もありませんが、信教の自由は出来る限り尊重したいと思っております。 しかし、それも「公共の福祉」に反しないものであればです。 その後Aさんにまつわる苦情は落ち着き、深夜のお経というのはなくなりました。 問題点がブレないように あくまで問題点だけにしましょう 今回はこのようにして解決へ至りましたが、こういった問題の時に入居者さんと「意見の相違」「感覚の違い」というのは往々にして出てきます。 しかし、その時も管理会社としては「問題点はここである」という点だけブレないように心がけています。 今回でいうと「音量・時間・窓」「他の入居者の迷惑」ですね。 Aさんとの話しでは「宗教」「個人の時間感覚」「信教の自由」など別の論点が出てきましたが、これらは問題の本質ではありません。 こういった問題の本質でない部分や個人の価値観によって賛否や正誤が分かれるような部分に捕まってはいけません。 なぜなら、賛否や正誤が分かれるような部分は他人では変えることが出来ない部分だからです。 今回でいえばAさんに宗教それ自体を止めてもらうようなことを出来ませんし、してはいけない領域です。 あくまでトラブルを解決する人間としては「問題点」のみにフォーカスして話をしなければなりません。 個人の価値観の部分で言い争いをしたい訳ではありませんからね。 あくまで私たちが達成したいのは「各入居者の平穏な生活」ですから、枝葉の問題に首を突っ込むのは得策ではありません。 ですから苦情処理をする時にはこの「何が問題点か?」をしっかりと捕まえて、他の枝葉部分の話で熱くなったりしてはいけません。 ちなみにAさんは良好な入居者として長らく住んでいただけましたよ。
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リフォーム事例のご紹介 「やること」「やらないこと」
お金を掛ければ変わるのは当然ですが、安く仕上げる努力も評価してほしい 貸し止めを撲滅 さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。 冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。 ちなみに施工前はこんな感じでした。 前の居住者がありがたいことに20年近く住んでいただきました。 しかし、その損傷は中々のものでした。 こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。 普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。 「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても1部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。 全体が10室ある場合、今までは10部屋で稼働していたものが9部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。 そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。 その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。 今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。 大きな1Rです かなりの年数お住まいでしたので キッチンの面材もボロボロ 床は長年の痛みで穴も空いてしまいました 大きな1Rをアコーディオンカーテンで仕切っていました。 ユニットバスは洗面台と洗い場の都合で変形タイプでした、 大きな1Rでしたが、造りの古さも若干気になってくる年数でした。 アコーディオンはとても使用できる状態ではありません。 出窓も長年の結露でボロボロ コンセプトは「10年以上何もしない」 今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。 その為、オーナーさんと話して 「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか?」というご提案にしました。 床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をUPしよう!とプランが固まっていきました。 昔ながらの大きな1Rで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。 今回の間取り変更はこうなりました。 元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの1Rタイプにすることにしました。 施行中の様子はこちら 床は穴も空いていた為、合板を上張りしていきます キッチンが有った為、給排水は工事しやすい位置でした。脱衣所に生まれ変わります。 今回はお風呂も替えました、どうせやるならというオーナーさんの意向でした 完成後の様子 カウンターキッチンがいい感じ 新しい脱衣所 独立洗面台は安価なタイプです。 独立洗面台がある為、浴室内の洗面台は不要です。形も広くなりました。 どうせなら温水洗浄便座にしましょう キッチンも特別なものではなく、ここはコストカットの対象です。 電気屋さんが来るなら付けましょう カウンターキッチン以外は既存から大きく変えません 見事1万1千円の家賃UP その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より1万1千円の家賃UPに成功しました。 原状回復に留めてしまったなら家賃UPは難しかったでしょう。 しかし、原状回復との差額は40万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか? しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。 正に空室対策としても十分な結果でした。 やらなかったこと、コストカットのポイント 今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは 「だからといってコストを掛けすぎない」 という点です。 賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。 その為、以下のような点をやりませんでした。 床材をCFにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為 このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。 入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。 その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。 こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。 こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。 こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。 工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。 だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。 いかがでしたでしょうか?今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額(見積り済)の5分の3程で済みました。 協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。 「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。 過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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満室詐欺を見破ろう!サインを見逃すな
余計な出費とリスクを回避しましょう 満室詐欺とは?デメリット満載 さて、みなさんがアパートやマンションを買う時にはどういった物件が欲しいでしょうか? A 満室の物件 B 空室だらけの物件 しかも同じ築年数で隣同士の物件です。値段も同じ 当たり前ですがAですね。 好き好んでガラガラで空室だらけの物件が欲しいという人は少ないでしょう(それが理由で値段が安ければ別でしょうが) そう、現在の入居率というのは売却の価格に影響が出てきます。 もちろん高く売却したいのであれば日頃からメンテナンスを行い、高稼働の物件にする必要があります。 満室であれば買主候補に「こんなにいい物件なんだ」「高くで買っても元は取れそう」と思えますし、本来は事実そうです。 よく手入れされていれば入居率は自然と良くなるものですし、市場からも人気物件として扱われる。 もちろん、そんな良好な物件は当然高くで売れることでしょうし、買ったオーナーも引き続き良好な賃貸経営が出来ることでしょう。 それを逆手に取って買主候補となるターゲットに「本当は空室なのに満室を装う」ことを「満室詐欺」と呼んでいます。 これは売主と結託して不動産業者が加担する場合もありますし、売主だけが画策する場合もあります。 この満室詐欺は単に「思ってたのと違う」という予想を裏切るだけでなく、実害も多くあります。 今回は実際にあった事例なども踏まえて、この「満室詐欺」に合わないように注意する点をご紹介したいと思います。 満室詐欺の実害とは 予想外の出費やそもそもの想定も崩されます この満室詐欺に掛かってしまうと実害やダメージは甚大です。 ここからは満室詐欺によって被る実害をご紹介しましょう。 原状回復されていない部屋が多数 いきなりの出費でしかも多額になる可能性があります この満室詐欺をする売主や不動産業者というのは「自分だけが儲かればいい」という悪質な性根があります。 その為、空室も放っておきがちで、ろくに原状回復やリフォームをしていない部屋が多く存在します。 しかし、そんな状態で売りに出したなら当然ですが高値では売れません。 買主からすれば空き部屋のリフォームを想定しなければいけませんから、予算の中にリフォームを組み込まなければなりません。 目標とする利回りを確保する為にはリフォーム代を差し引いた金額である必要があります。 そこで満室詐欺ではボロボロで状態の悪い空室を「入居者がいる」ということにするのです。 そうすると買主候補に中を見せる必要もなくなりますし、現況利回りも上がって見えるし、最悪の一石二鳥なのです。 後は売れた後にしばらくして解約を出せば一丁あがりです。 本来自分がしなければいけなかった原状回復をすることなく、高値で売却出来てウッハウハという訳です。 売れた後にしばらく家賃を負担しなければいけませんが、高値で売れたことを考えればその程度痛いものではありません。 利回りを捏造される 疑心暗鬼が一番の敵 表面利回りは当然ですが 満室想定の賃料の1年分÷売買価格=利回り ですね。 あまりに空室が多い場合はこの想定利回りを見ても「本当はこうならないんだろうな」とか「家賃設定が高いから空室が多いんだ」と利回りを低く見られてしまい、結果売れないのです。 しかし、満室詐欺ではこの「無理がある家賃設定」でも問題ありません。 満室詐欺を行えば「この家賃設定でも入居する位いい物件なんだ」と誤解させられます。 これも同様に売れた後に解約してしまえばいいのです。 買主さんは可哀想に相場とズレた金額で募集を掛ける羽目になり、空室期間が長くなり収益になりません。 しかも、買ってすぐに仲介業者から「家賃を下げた方がいいですよ」という提案も飲めないでしょう。なぜなら 「この条件で決まっていたんだから」という誤った相場観も植え付けられてしまっていますし、「想定と違う」ということを受け入れるのに時間や覚悟も必要になってしまいます。 大抵のオーナーはこの段階では苦言を呈してくれる仲介業者を「客付け力の無い不動産屋だな」と思ってしまい彷徨ってしまいます。 そしてその後「満室詐欺」に遭ってしまったことを飲み込むしかなくなるのです。 このように総じて満室詐欺が行われると適正な売買価格から外れてしまい、買主にとっては正に「想定外」の収益や出費となってしまう恐れがあるのです。 こんな状態があれば疑おう 心を鬼にして見極めましょう。よくある手口と対策を ではよくある手口とその特徴と対策をいくつかご紹介してみましょう。 当社の管理物件を購入される場合などは間違ってもありえませんが、この満室詐欺は規模や悪意の大小にもよりますが、結構見かけます。 先日も他社で物件を購入されたお客様の物件の相談がありました。 内容はといえば「買ってからというもの次々と退去が出てくるんです」という内容でした。 ちなみに満室詐欺というのは立証するのはかなり難しいものです。 実際の犯罪としての詐欺という形で立件するのは至難の業といえます。 大体は泣き寝入りになり、その後何とか自分の力で立ち直らせるしかないのが現状です。 では手口と特徴を紹介していきましょう。 実際にはいない入居者 架空の入居者ですね 実際には部屋を使っていないし、下手すると家賃も払っていない。 購入後しばらくは家賃が入るかもしれませんが、早ければ1・2ヶ月で解約。 部屋を訪れたらトイレや水周りの使用形跡も無い。 正に売買期間だけの為の賃貸借契約です。 注意すべき契約は主に以下の通りです。 短期貸し法人契約倉庫としての使用者 それぞれをご説明します。 短期貸しは文字通りです。そもそも事前に短期と分かってて受け入れるということは「短期でもいいから入って欲しい」という弱気な状態であるということです。 人気物件であるならば敢えて分かっている短期を受け入れなくてもいいような気がしますよね。 いずれにしても短期というのはある意味正直な「売買が終わったらすぐ出ますよ」であることは間違いないです。 法人契約に注意が必要というのは2つの意味があります。 これは「隠れ短期」という面と「悪意ある協力業者」の可能性があるのです。 まず「隠れ短期」ですが、業種などにもよりますが建設系の会社の場合、近くの現場がある間の短期などの可能性があります。 事前に言っていたかどうかは別として実際には短期である可能性があるのです。またそれを仲介業者も知ってか知らずか正確に伝えない場合もあるのです。 もう一つは「悪意ある協力業者」の方ですが、これは真っ向から売主、もしくは売主側の関係する会社で何部屋か法人契約をするというものです。 この場合は家賃を払ってもおらず、実際には売主と結託している場合や売主から仕事を貰っている業者が名義だけ貸すなどの場合があります。 なぜ個人でなく法人なのかといえば「まとめて何部屋か借りても不思議ではない」という点と個人名で架空の契約などをすると流石に各個人の詐欺が疑われるという所です。個人であれば連帯保証人の有無や連帯保証人の印鑑証明など手続きも煩雑です。 流石にそれらを全部用意しての詐欺はハードルが高いのです。 売主や売主側の馴染みの法人であれば「近くで仕事があったが、もう終わったので解約した」という立証しづらい言い訳が出来るのです。 そういった点から「法人契約」は注意です。 見抜く方法としては法人の規模等で判断するのがいいのかもしれませんが、買主側が購入前段階で確認するのは難しいかもしれませんが、法人契約の数などは確認しても良いかもしれませんね。 最後に「倉庫としての使用」ですが、これがある場合に想定しなければならないのは 「状態が悪い部屋をそのまま貸しているんだろうな」ということです。 本来居住用であるお部屋を倉庫として貸すというのはいささか不可解です。 倉庫として原状のまま貸すといのであれば「直すのに多額の費用が掛かるから安くで倉庫として貸したのかも」と思って間違いないと思います。 現地で見抜く方法 さあ現地で探そう ではチェックするポイントですね。 ここでは実際に住んでいるかどうかの簡易チェック方法です。 集合ポスト 使っていないお部屋なら・・・ まずはポストをチェックしましょう。 空室があるのであればポストにテープを張っていることもあります。 しかし、あまり管理をしない会社であれば逆にチラシなどが溢れかえっていることもあります。 ポストが塞がれているお部屋が多い、チラシがあふれているお部屋が多い場合は要注意かもしれません。 カーテンの有無 これもよくあるのですが、カーテンが付いていないにもかかわらず入居者がいるという分かりやすいものもありますが、一般的にはレースのカーテンなどをつけて誤魔化します。 ちなみに冒頭の相談があった物件に行った時は分かりやすいものでした。 法人契約があるというお部屋はカーテンも無く、外から見ると開封されていない布団が一組だけ置いてある状態でした。 私たちが相談を受けて現地を見に行って1か月後案の定解約が来ましたが、部屋は水周りの水も枯れておりました。 正に満室詐欺の分かりやすい例であるといえるでしょう。 カーテンがある場合でもレースカーテンだけである場合は疑っても良いでしょう。 電気の開通より「ガス」を見る よくサイトでは電気の契約をチェック!とあるんですがね 電気の契約は空室でもすることが多いものです。 当社でもご案内の時の為に空室でも電気契約をいたします。 また、満室詐欺をする業者も流石にこれは開通などさせますし、電気が動いていなければ怪しまれるので室内の換気扇だけ動かしておくなどの手を使います。 そこで役立つのは「ガス」です。 ガスは契約されていないと給湯器付近に付箋のような物が付いていますし、元栓も横にされています。 またガスは基本的には開通させるのに立ち会いが必要になることから満室詐欺とは相性が悪いのです。 その為、疑わしいお部屋の給湯器付近はチェックしてみるといいと思います。 ガスまで丁寧に開通させることはあまり無い為、意外と電気は開通していたとしてもガスは中々開通させていないものです。 また、倉庫代わりに使っていたりするとガスを開通していないので、そういった意味でも注意が必要です。 賃貸物件ではオール電化はほとんど普及していませんから見分けるには格好の設備であるといえるでしょう。 満室詐欺に遭わない為に ちなみに冒頭の家主さんの物件では、当社も空室のリフォームや入居付けでお手伝いをし、全体の半分ほどあった空室を半年程度掛かりましたが、満室へ至りました。 この家主さんの例では退去したお部屋に費やす資金も確保していた為、原状回復もすることが出来ましたし、当社もリフォームをなるべく安くできるように試行錯誤しました。物件それ自体に大きな問題があった訳でもなく、家賃設定も家主さんと協議したましたが当初設定の水準で決めることができました。 また買主側に立っていた業者さんも良好な業者だった為、協力することが出来た稀有な例だともいえるでしょう。 これが間に入った売買業者が悪意で有った場合は目も当てられない状況になったことでしょう。 満室詐欺は巧妙なものになると見抜くのは困難です。 しかし、例え満室詐欺に遭ってしまったとしても事前に「近隣相場と購入物件の家賃相場のずれが無いかを事前に確認する」「出来る限りの調査をする」「信頼できる不動産業者を見つけておく」などの基本的なことで回避したり、リカバリーすることも出来るのです。 悪意がある人に遭わないことが一番大事ですが、運悪く遭ったとしても自力で挽回できる「自身の力」と協力してくれる「信頼できる不動産業者」を見つけておくことが重要だと思います。 冒頭の家主さんは今でも満室を維持しており、今ではいい物件に生まれ変わっていますからね。
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ロータスホームの変わった社内ルール
お客様やオーナーさんに関わる話はないです。 社内だけのルール 今回は当社のルールをご紹介したいと思います。 業務に関わることや、法律に関する内容などはありません。 社内だけのルールなので、対外的に何かを強制したり何かを望んだりするものでもありません。 読み終わった感想も「へぇー、そうなんだ」程度の内容です。 私や会社の価値観が色濃く出ているなあ、と読み物として扱っていただければと思います。 ①お祝いやお悔みのお返しは不要 お気持ちだけで結構です まずはこちらです。 会社では様々なことがあります。 お子さんが産まれたり、お身内に不幸があったり、結婚したりなど そんな時には私からのお祝いやお悔みなどを渡したり、社員有志が共同でお金を包んだりします。 これに対しての内祝いやお返し、香典返しなど一切のお返しを当社では固辞しております。 理由としては私の個人的な感覚で 「せっかく役立てて貰いたくて送ってるのに、お返しをしたら使える分が減っちゃうじゃないか」 という理由です。 お祝いやお悔みなどの時に送るお金というのは善意しか入っていません。 こちらとしての気持ちは「少ないが何かの足しになればいいな」であります。 それに対して「お返しは何だろうな?」という気持ちは微塵もありません。 こういった理由からお返しは社内ルールで禁止としました。 貰った側は受け取った時に「ありがとうございます」とだけ言っていただければOKです。 もちろん、これは社内だけのルールですので、当社が何かしていただいた場合はお返しをしております。 それでも律儀な当社の社員はお返しをしようとすることがありますが、前例を作ってしまうと 「あの人はやったのに、自分がやらないのは気まずいな」となってしまう為、お返しは全面禁止としました。 ②寝坊は正直に言えばOK あくまで社内だけですよ これも社内では公言しています。 理由は一つ 「寝坊した時の言い訳を聞きたくない」 私も過去に経験がありますが、寝坊というのはふとした時に起きます。 そして目が覚めて焦って支度をするとともに会社へ連絡をしなければなりません。 その時に「なんて言い訳しよう」という気持ちが出てきます。 私はこれが不毛だと思うのです。寝坊なら寝坊と言って欲しいのです。 寝坊したなら支度して遅れた分を仕事で挽回してくれればそれでOKなのです。 変な言い訳や仮病などを使われると会社にとってもマイナスになりますし、嘘をついた本人も気まずい思いをするので嫌いなのです。 あと、寝坊をしている人を叱る人も嫌いなのもあります。 例えば月に何度も寝坊するというのは生活習慣などがだらしなく、指導や注意も必要だと思いますが 「なんで寝坊した」と怒ったところで相手からは「すみません」しか返答は出てこないと思っています。 それを「注意力が散漫だ」とか「たるんでる」とかは普段の仕事を見ていれば分かるでしょうから、普段の仕事中に注意すればいい話です。 頻繁にするわけでも無いでしょうから、言い訳もせずに支度して会社に来て業務をしてくれればいいと思っています。 但し、これも社内だけのルールです。 お客様や先方との約束を寝坊してしまった場合は誠心誠意謝らなければならないのは言うまでもないですし、その責任は挽回せねばなりません。 社内だけの話でいえば、寝坊の報告を受けて私が返答するのは 「そっか、焦って事故しないように出社してね」位しか言いません。腹も立ちません。 もちろん、頻度が多いと判断した場合は注意も指導もありますが、たまの寝坊であれば正直に言えばOKです。 そして社長の私も正直に「寝坊して朝礼遅れます」と伝えたこともあるので、これから入社する方はご安心を ③飲み会ではなく昼食会 飲みにケーションの力はあるのは分かっていますが 私は個人的にはお酒の場は好きですし、お酒の席に誘われたら出来る限り出席するタイプです。 お酒の場ではいつもと違う一面や内面などが出てきて仲良くなる「飲みにケーション」の力があるのも十分知っております。 しかし、当社は「会社としての内輪の飲み会」はやっていません 例えば忘年会や新年会なども夜の飲み会として行っておりません。 社員同士お酒を飲んだりすることなどは自由にしてくれればいいと思います。 「私から社員にお酒の席を誘うことがない」というだけです。 代わりにというか、新しいスタッフの歓迎会などは社員全員などでランチをすることはあります。 どこかのお店でみんなでご飯を食べて談笑する。という程度です。時間も一時間程度でしょうね。 これは会社員時代に「楽しくない飲み会」が少なからずあったことも原因です。 私は上司部下の関係でお酒の席での説教などが好きじゃないんです、説教を受けるのもですが、自分もついつい説教みたいなことをお酒の席ではしたくないのです。 お酒が入った状態でいかに正気であると自分では思っても相手から「酒の勢いで言ってる」とは思われたくないのです。 もし仕事上の話しをするなら昼間の業務時間の中ですればいいのですからね。 もう一つの理由としては、当社は女性スタッフの割合も多い為、飲み会などになると家庭へも負担となる為、業務中の昼食会にしています。 お客様や取引先の方だと、あまり長い時間を過ごすことは出来ないので、お酒の席だと距離感が縮まったり、考え方を理解するいい機会だと思っていますが、スタッフは長い時間を過ごすことが可能なため、あえてお酒の席でなくてもいいと思っています。 基本的には正直に 今回はいくつかルールを紹介してみました。 他にも実は「ミスは気づかれる前に自己申告すれば咎めない」などありますが、これは細かい付則などもあるので説明しづらいので割愛しました。 基本的には「正直に」というのがベースにあります。 お返しなども「正直にいえばお返しは欲しくない」とか寝坊も「言い訳の時間も無駄だし、やってしまったものを考えても仕方ない」です。 今回ご紹介したルールはあくまで「社内」だけのルールですから、お客様やお取引先の方などに「理解して欲しい」という主旨ではありません。 あくまで、読み物として書いてみようと思っただけです。 また機会があれば当社の独自ルールをご紹介してみようと思います。
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霧島ガーデンプレイス ~霧島市最大級のマルシェ~
会場は大盛況でした。 天降川ふるさとの川河川公園で開催 本日も入居者さんからの設備故障や入居希望者さんの対応をしているとスタッフから 「霧島ガーデンプレイスの人気で車スゴイですよ」とのこと。 丁度、ひと段落したタイミングだったので、お腹も空いたことだし、見に行ってみようと思いました。 道に霧島ガーデンプレイスの看板が見えてきました。 10周年記念開催だったようです 天降川河口の橋である「しらさぎ橋」の下の公園での開催です。 上から見ただけでもたくさんの家族連れやカップル、友達同士など賑わっています。 橋を挟んで反対側が駐車場になっていましたが、たくさんの車が停まっていました。 オリジナル商品を取り扱うお店 会場に着くとしらさぎ橋に近い付近にはアクセサリーやTシャツ、衣類や雑貨などを販売しているブースがたくさんありました。 また花やバルーン、キャンドルなどのオシャレな雑貨を取り扱うお店もあり、会場は何だかイイ匂いでした。 Tシャツをその場でプリントしたり、木に似顔絵を刻んだりなど、普段では見れないお店がたくさんあり、見ていて楽しかったです。 家族で来ていたならTシャツを買ってみたかったですね。 体験型のアクティビティも 川に近いエリアには木を使ったアクティビティのようなブースがありました。 小さい子ども達がロープでハンモックまで上がり、その後高い場所でユラユラと気持ちよさそうに揺れていました。 小さいお子さん達の歓声が昼下がりの光景と相まって楽しさに拍車をかけていました。 木の上までハンモックに包まれて揺れておりました。 これは完成形を見ることが出来なかったのですが、木の間に張られたロープを滑るのでしょうか グルメブースは売り切れ続出 橋から一番遠いエリアにはグルメブースがありました。 テントでの出店で一番奥にはキッチンカーがズラッと並んでおり、お腹の空いた私はまずは一通り回ってみようと思いました。 本格醤油を使ったしんこ団子、リンゴにこだわったりんご飴、トルネードポテト、ワッフル、お芋のスイーツ、奄美の鶏飯、からあげにケバブ、他にもスイーツからカレー、ちくわにチーズを挟んだものなど、全部で40店以上もあったでしょうか。 私は 「片っ端から食べたい」 と思い、「すみませーん」と声を掛けると 「すみません、さっき終わっちゃったんですよ」 の連発でした。確かに時間は午後3時過ぎ、かなりの人の賑わいでしたから大盛況だったのでしょう。 どれも食べたかったのですが、仕方ない。 そんな中、紫原から来ているキッチンカーのお店が目に留まりました。 ほとんどのメニューが「SOLD OUT」のテープが張る中、一つだけ「キューバサンド」なるものがありました。 恐る恐る声を掛けると 「いくつご希望ですか?」との返答「一つでいいんですが・・」と答えると 「一つなら大丈夫です、ご用意できます」 やったー!やっとのことで食べ物をGETしました。 ギリギリ間に合ったキューバサンド、トマト風味と中のお肉がとても美味しかったです。 シェアカフェアンドミナ share cafe &mina さんのお店でした。 次回は早い時間から来ないといけないな!と思いました。 この時間になると売り切れた各店舗の店員さんが他のお店で食事をしていたり、イベントを楽しんでいたりと、出店者もお客さんとして参加しており、全体の雰囲気がとても和やかな時間になっていました。 会場では音楽が流れ、お店を見て楽しむ人、会場の周りでは小さな子どもたちがバドミントンなどで楽しみ、スケボーに乗る若者、友達同士で写真を撮って楽しむ人、家族でシートを敷いてピクニックのようにのんびりする、本当に色んな楽しみ方があふれていました。 ビジネスとコミュニティの融合 今回、参加して感じたのは、お客さんと出店する人たちの良い意味での「曖昧さ」でした。 一般的なお祭りでの露店のように「売る為だけに来た」という殺伐とした雰囲気は無く、先ほども書いた通り、出店者もどこかではお客さんになり、出店する人とお客さんとの垣根はとても曖昧で薄いものでした。 出店者とお客さんがフランクに話していたり、出店者同士でお互いの商品に感心していたり、会場に来る人はお店だけでなく、公園の雰囲気でも楽しんでいたり、周りでは商品を買う買わないに関係なく楽しむことが出来る環境でした。 ただその場にいるだけで楽しさが伝染していくような感覚がありました。 内側ではお店が、外側では日常の公園としての楽しさが、そしてその境界は限りなく曖昧でした。 歩いているだけで鼻歌を歌いたくなるような、何か目的が有って買いに来るのではなく、その場で見つけた物を真剣に見るという感覚。 このご時世、スマホを開けば欲しい物は手に入ります。 しかし、だからこそ「想定外の出会い」というのはメッキリ減ってしまいました。 効率化が進みすぎて「自分が欲しいと決めた物だけ」しか選べなくなりました。 しかし、ここにある商品はどれも「普段欲しいと思わなかったが、こんな商品が有ったのなら欲しい」と思わせる物ばかりでした。 ここにある物は生活必需品では無いけれど、手にしたなら「私の生活必需品になった」という物になるでしょう。 とても気分の良い時間を過ごさせてもらいました。 最後はリズミカルな音に合わせての餅つきも披露されていました。 こんな穏やかな雰囲気で過ごせる霧島市をまた更に好きになる素敵なマルシェでした。 ぜひみなさんもご参加してみてください。 ちなみに仕事を少し抜けた私はスタッフ全員分のたこ焼きを買って帰りました。みんな喜んでくれました。 また霧島市の魅力がUPしていきますね。嬉しい限りです。
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独立や開業を志す人たちへの無責任なエール
今回は本当の雑談です 身の回りで相次ぐ独立話 先日、同じエリアの不動産屋で勤めていたAさんから電話がありました。 「内田さん、今度のお昼に行っていいですか?」 お久しぶりの電話でした。 彼は同じエリアの某大手不動産会社の店長経験者で私より少し年下でした。 その会社を退職後保険の営業マンに転身していたということは知っていました。 そして約束当日、Aさんが来店、隣には見覚えのある顔が Bさんでした。 Bさんもまた別の大手不動産会社の支店長で、その後出世して本部付のようになったということを風の便りで聞いていました。 Bさんは私と同い年で地域の不動産屋の中で個人的に好きな人でした。 するとAさんが 「この度、独立することになりましたのでご挨拶に来ました」とのことでした。 そしてBさんは「私も不動産会社を退職して今はある社長に誘われて専務として工事業者に入りました」とのことでした。 正直AさんもBさんも大手不動産会社の系列店長でめちゃくちゃ優秀な人達でした。 特にBさんは出世街道まっしぐらで、いつかは役員なんかも目指すんだろうなーと思っていたので、意外でした。 Aさんは昔から人懐っこい性格でどうにも「好きにならずにはいられない」タイプの人でした。上役の人たちにも随分可愛がられる存在だったことを覚えています。 しかし、そんな出世街道まっしぐらの2人が敢えて厳しい「独立」や「小規模の会社」という選択肢を取ったのでしょう。 仕事=幸せ ではないからこそ 2人に共通していたのが、「楽しい仕事がしたい」ということでした。 Bさんは「出世して部下も増えたけど、本当に楽しかったのはクレーマーの所へ行って頭を下げて「あんたにもう任せるよ」って言われた瞬間だよね」と言ってました。 出世してからというもの、会議や指導や会社の内部体制の構築という分野になり、本来の不動産業の楽しみを失っていってしまったようです。 これは出世する場合は致し方ないことです。 もちろん、出世すればその分現場に出てキツイ仕事をしなくても済む。収入も増える。という特典もあるのでしょうが、Bさんはソコに楽しみを見いだせなかったようです。 Aさんはもっとストレートで「自分を試してみたい」というガムシャラな熱を感じました。 2人とも生活の安定や収入という面でいえば、前職で留まった方が短期的に見れば成功だったと思います。 しかし、私は最近こう思うのです。 仕事=幸せではなくなった世の中だからこそ、仕事=幸せにしたいんだろうな この世の中、「働きすぎはダメだ」とか「ワークライフバランスが大事」「プライベートの為に仕事がある」となってきました。 もちろん、私もそう思います。「家族や友人などが一番大切で、それを犠牲にしての仕事はダメだ」と私も思います。 そんな世の中の変化も相まって、「仕事」というのは「幸せ」という形を作る「部品」から外されてしまったように思うのです。 時代の変化に逆行し、あえて「仕事」に挑戦する彼等の原動力は何なのか? そんな世の中の風潮にあっても彼らは、人生の大半を費やす「仕事」の時間を「幸せ」な時間にしようとしているんじゃないかな?と私は思うのです。 これは「無限に働け」とか「昭和の働き方が優れている」とかではありません。ブラック労働なんてくそくらえだと思います。 しかし、「仕事に熱量を傾けることが可能なら人生はもっと楽しくなる」という点についてはご理解いただけるんじゃないでしょうか? 要は独立や開業、ベンチャーなどへの参加をする人というのは簡単にいえば 「仕事は我慢してするものだ」という正論の言葉に対して贅沢にも「仕事の時間も楽しくありたい」 という「わがままさん」なんですね。 とはいえ、私もその一人です。 2人にはこれから私でお願い出来るようなことがあればお付き合いをさせていただきたいです。という話と昔話をして楽しい時間を過ごしました。 無責任に勧める訳ではない 挑戦=素晴らしい という訳ではありません ここまで書いておいてなんですが、だからといって 「人生チャレンジが必要だ」とか「誰でも一回は起業してみた方がいい」とは全く思いません。 なぜなら当たり前ですが 苦難も当然伴うから 私は起業する前に一時期塞ぎこんでしまうような心境になったことがあります。 起業する為に準備をすればするほど、恐怖が襲ってきたのです。 「失敗したらどうする?借金をたくさん抱えるぞ」「自分の決断で社員を路頭に迷わせるかも」「お前程度の実力で上手くいくなら皆上手くいく」「人を上手く動かすことができるのか?」「全てが上手くいかない気がする」などの考えが頭をぐるぐる 脳みそに冷や汗をかくような感覚でした。 そしていざスタートすると「分からない」「決断しなければいけない」「また失敗した」などの連続です。 思った通りに行くことの方が珍しい位です。 そんな時には思わず「会社員の方が良かったのかな?」とよぎることも多々あります。 それでも少しずつ少しずつ、前進なのか後退なのかも分からずに進んでいるだけです。 今幸せに暮らしているなら「あえて」その道を取る必要もないでしょうし、起業したり独立することが「偉い」訳でもありませんからね。 一生懸命に家族や自分の為に働くことは素晴らしいことですから。 そもそも決断したのは「わがままさん」な自分なのですから。少々の苦難は仕方ないと思います。 だからこそ無責任なエールを 私と面識のない全ての「チャレンジャー」にエールを これを読んでいる方もそうでない方も、今正に挑戦しようと思っている方や既にチャレンジ真っ只中の方には ただただ成功を祈っています 私はあなた方に何もしてあげられません。気の利いたアドバイスも、お金での支援も何もできません。 ですが、同じ時代にチャレンジしている同志として、遠くからあなたのチャレンジを心から応援しています。 それは起業に限らず、プレッシャーと戦いながらチャレンジしている全ての人へ 無責任な応援をしている人間がここにおります。 志半ばでダメになってしまうこともあるでしょう。 あるいは大成功して人が妬むようなこともあるでしょう。 そういった諸々も含めて応援しています。 私も浮き沈みの激しい不動産業という場所にいる為、いつまでやっていけるかも分かりません。 ですが、失敗したとしても それはそれで仕方ない と思っています。 所詮仕事です。命を懸けるほどのことではありません。 失敗したとしても私は笑ったり、人の失敗で気分が良くなるような下衆なまねはしません。 そのチャレンジをする為にどれ程のプレッシャーと戦ったのか少しは分かるつもりですから。 今日来てくれた2人はもちろん、これを読んでくれたあなたの成功を無責任にも 応援しています










