
あくまで社内だけ
またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。
今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。
もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。
多少はサボってもよい

私は普段から言っています。
「まったくサボるなとは言いません」と
でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。
「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」
という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。
でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか?
サボったことありませんか?
もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。
でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。
じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが
結果を出していて、倫理的にダメでなければ
そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。
特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。
そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。
では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直
「そんなことは自分で考えなさいよ」
大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね?
どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか?
大体サボるのは技術がいる行為なんです。
見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね?
パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら?
そんなリスクを負いながらサボるんですか?
見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。
そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。
流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。
それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。
だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。
その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。
家族を優先すること

「私と仕事、どっちが大事なのよ」
この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。
なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが
話が脱線しましたが、これも本当です。
当社のスタッフにも
「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。
お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。
でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。
経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。
しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。
仕事というのは「長期戦」です。
短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。
「自分は何のために仕事をしているのか?」と
そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか?
幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。
またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。
それでも私はこう思っています。
「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と
家族と折り合いが悪い人も否定しません。
正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。
その場合は自分自身を大切にすることですね。
ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。
そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか?
他にも理由があります。
そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。
仕事は100%全力でやるべきです。
ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。
せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。
「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。
あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。
先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。
また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。
ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。
ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。
ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。
私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。
別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。
でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・
私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・
内田の「独演会」を聞いてあげよう

最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。
私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。
しかし、時折スイッチが入ったように
長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。
これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。
具体的には
- 不動産の未来はこうなっていく
- 社会は「こうあるべきだ」
- 会社で大きな決断をした時の「理由」
こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。
私は出来る限り
内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。
年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は
社長が乱心してしまった
と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。
みなさんの職場などでもよくありませんか?
「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか
あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には
「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。
しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。
それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。
私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。
それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。
理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。
とはいえ
スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。
大体10分程度なのですが、大変でしょう。
ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。
今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。
しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。
いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。
今回も毒にも薬にもならぬ
いかがでしたでしょうか。
変なルールと変なお願いでしたね。
また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。
今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には
「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る
という考え方があるんでしょうね。
これも社内でよく言うのですが
守れないルールなら無い方がいい
前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが
清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。
それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。
嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。
それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。
書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。
こういった思考の整理に使わせてもらっています。
公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。
カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
お問い合わせ
-

水周りにいるハート型の虫 ~チョウバエの生態と対策~
コイツです!水周りに出ます コバエ?水周りにいる虫の正体はチョウバエ 水周りに何やら虫が飛んでいるのを発見したことはありませんか? 羽の形が逆ハート型になっていたら、それは「チョウバエ」で間違いないでしょう。 しかも、日に日にその数を増やしていきます。 今日見つけたものは退治したにもかかわらず、明日にはその数を増やしてきます。 賃貸物件に関わらず、人の住宅に発生しやすいこの生活害虫「チョウバエ」 今回はこのチョウバエについて生態や対策法をご紹介しましょう。 一旦発生すると長期間に亘って苦しめられる可能性のある虫ですから、正しい対策を知っておきましょう。 チョウバエの生態 このチョウバエですが、まずはその生態ですが、以下のような特徴を持っています。 湿気と有機物がある環境が最適卵からふ化し、成虫になるまでに2週間ほど成虫も2週間ほど生存し、産卵一度の産卵が200~300個ほど主な発生時は4月~11月だが、適温なら年中発生 最大の問題はその爆発的な「繁殖力」 また生活害虫だけあって、被害が出る可能性もあります。 それは「ハエ症」と呼ばれる病気を引き起こす可能性もあります。 不衛生な環境で発生する為に、食品についたりすることで健康被害の可能性があるのです。 また、その数が増えた場合は見た目にも不快であることは間違いありません。 その繁殖力が故に成虫を退治しても次から次へと沸いてくるような感覚になるのです。 産卵から卵を産むまでのサイクルを1か月毎に繰り返しますので、成虫を退治したとしても既に産卵が済んでいた場合、孵化した成虫を退治せねばなりません。 よくチョウバエが連続で発生した場合、「どこかに侵入経路があるのか?」と探してしまうのですが、実は侵入経路は既になく、宅内で繁殖している。というケースがほとんどなのです。 成虫を退治しても、その間に産卵を済ませてしまっていた場合いたちごっこになってしまうのですね。 発生場所とチョウバエの好む環境とは? まずは発生しやすい場所としては住宅の水周りです。 このチョウバエが発生しやすい場所ですが、好む環境を理解すると一目瞭然です。 チョウバエの好む環境とは 汚泥や有機物と適度な湿度のある環境 これにピッタリなのが住宅の水周りです。 要はヌメリや汚れがある水周りです。 住宅の水周りは有機物にあふれています。 お風呂であれば皮脂やせっけんカス、キッチンであれば残飯や排水口周りのヌメリ、トイレであれば排泄物、洗面台も髪の毛や皮脂、それに伴う湿気です。 もとより住環境それ自体がチョウバエの好む環境なのです。 発生する原因は? 不衛生な環境は間違いないのですが・・タイミングや隣地の環境なども影響する では発生の原因とタイミングはといえば、不衛生な部分があるというのは事実だと思います。 繁殖するような環境があるというのは事実だと思います。 だからといって「チョウバエが発生した方は全員清掃不足」というわけではありません。 チョウバエの発生タイミングで一番多いのは「空室のタイミング」です。 例えばお盆や旅行などで数日水周りを使わない期間があったりすると、このタイミングで発生することがあるのです。 数日留守にしているとその間は水周りを使用しませんし、チョウバエが誤って侵入してもすぐに退治が出来ません。 その為、繁殖する時間の猶予があるのです。 また、空室の期間が長くなって排水口を長く使わないと、排水口に溜まっている封水という水が枯れてしまい、排水管から宅内へチョウバエが登ってきてしまうことも原因の一つです。 また、近隣などにチョウバエが発生していたりすると、たまたま居着いてしまう。ということもありますので、必ずしも清掃不足だけが原因という訳でもありません。 対策は? 対策のポイントは「卵」対策です そんなチョウバエ対策ですが、対策は「繁殖させない」につきます。 爆発的な繁殖力をもつため、いかに成虫を退治したとしても幼虫の発生を防止せねば終わりは来ません。 チョウバエとのいたちごっこを終わらせるには、兎にも角にも「卵対策」をする必要があります。 まずは見える成虫を退治しますが、これは前段階に過ぎません。 以下の対策が有効です 清掃 ヌメリや汚れが好物なチョウバエですから、清掃すべきは「排水口」です。 またヌメリが停留する箇所は重点的に掃除しましょう。 浴室であれば排水口や床の隙間、置き型浴槽であればその裏などを掃除していきましょう。 特に髪の毛などは汚れをつけやすく、絡んで流れていきませんので、排水口周りの清掃は徹底しましょう。 キッチンであれば三角コーナーの下や排水口となります。 洗剤については特別なものでなくても大丈夫です。部品を傷めない程度の通常の洗剤で十分でしょう。 熱湯と冷水 適度な湿気は好きなのですが、熱いのも冷たいのも苦手 チョウバエは適度な湿度は好みますが、水そのものを得意としている訳ではありません。 ですから、単純に産卵場所に水をかけ続けるだけでもダメージは大です。 しょせん虫ですから水に強い訳ではありません。卵や成虫も水を掛けられることには弱いのです。 その為、空室などでしばらく水が使われていないと、その期間に繁殖していくのです。 また産卵場所も水が直接には掛かっていない場所にあることが多いのです。 排水口のフタの裏や置き型浴槽の裏など「湿気はあるが、水は掛からない」場所に産卵したりするのです。 また、適温は好きですが熱いのも寒いのも苦手です。 ですから、熱いお湯や氷水などを掛けることも有効です。 しかし、ここで注意しないといけないのは「住宅設備は熱湯は苦手」という点です。 住宅の水周りは100℃近くの水をそのまま使用することを想定していない場所が多いのです。 例えばお風呂で100℃のお湯を使うことはありませんので、排水管や部品などもそこまで想定していない場合もあります。 そこで、おススメは 50℃~60℃程度のお湯を掛ける この程度の温度でもチョウバエには十分です。また氷水もかけ続ける必要はなく、該当する箇所に氷を置くというものでも効果はあるようです。 殺虫剤 専用の物を使いましょう。 最後は殺虫剤なのですが、これについては補足が必要です。 まずは一般的なハエなどに効くタイプは成虫に効果はあるものの、幼虫や卵には効果は今ひとつとなります。 飛んでいる成虫を駆除するには役立ちますが、それだけでは不十分です。 ここまで申し上げているように、チョウバエ対策は「繁殖対策」です。 その為、使うべき薬剤は成長を阻害するタイプの薬剤です。 幼虫の脱皮を阻害するような専用の薬剤が効果的です。 結局、成虫になることが出来なければ新たに産卵することもなくなります。 成虫対策をするのではなく、幼虫や卵対策をすればいずれは無くなっていきます。 発生したら元を断つ ここまで対策を挙げてきました。 ご紹介した通り、チョウバエは成虫をいくら退治しても終わりません。 成虫が発生した時には既に産卵を終えている可能性が高いからです。 まずは産卵箇所となりそうな場所を徹底的に掃除し、繁殖させないことが重要です。 産卵箇所をなくせば後は時間の問題となります。 もう一つ、チョウバエは発生すると厄介ですが、対策自体はシンプルなのです。 チョウバエ自体の生命力は本来弱く、熱いお湯や住宅用洗剤などで十分に対応が出来ます。 しかし、繁殖のメカニズムや生態が分からないと、いつまでも成虫退治や侵入経路を探してしまいます。 今回、生態や対策を知ったことで最短の撲滅を可能にすることが出来るのではないでしょうか。
-

空き家管理サービスは何をしてくれる?霧島市姶良市の空き家管理
劣化は内側から進んでいるんです 空き家管理サービスは何するの? 空き家対策特措法がニュースでも取りざたされている昨今、各不動産業者による空き家管理サービスも増えてきました。 しかし、そのほとんどが「巡回サービス」となっています。 「空き家管理サービスに依頼したからもう大丈夫」 本当でしょうか? そのサービスでは空き家の劣化は防げないかもしれませんよ。 今回は空き家管理サービスの実態と共に、「適切な空き家管理とは何か?」をご紹介していこうと思います。 巡回サービスとは何か?どの程度してくれるのか? 見に行って確認するだけのサービスがほとんど、なぜそんなサービスが多いのでしょうか? 試しに地域での空き家管理の実態を検索してみてください。 空き家管理を行っている団体というのは大きく2つです。 シルバー人材センターと不動産業者の2択になることでしょう。 そして不動産業者が行っている空き家管理のほとんどは月に1回現地に訪問し、異常がないかを確認する「巡回サービス」となっています。 これは単に「あなたの代わりに月1回外から見に行きます」というサービスです。 サービス単価は0円~5000円/回程度になっています。 そして異常があればお知らせしますよ。異常に対応する作業費などはもちろん別途必要になります。というサービス体系です。 オプションで草刈りや室内清掃などもありますが、多くは巡回してメールなどで写真を報告する。という形がほとんどです。 空き家の劣化は内側から進むのに・・ 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか?といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 にも関わらず、空き家管理のサービスは「外からの巡回」がメインになっております。 なぜなんでしょうか? ほとんどがいつかくる「売買目的」だから 安くで請け負うのは理由があるんです なぜそんなサービスを不動産会社はしているのでしょうか? それはいつか来る「売買」を目的としているからです。 現在、空き家問題の解決策の1番手が売買であることは間違いありません。 活用する方がいなければ次の方へというのは自然な流れではあります。 そういった点に目をつけた不動産会社はこの空き家の巡回サービスで将来の売買物件の「囲い込み」として始めているケースが多いのです。 もちろん、そういった狙いで空き家管理サービスをすること自体は良いことだと思います。 しかし「空き家の管理します」と謳って、実際は空き家の維持管理はされていない。というのが問題なのです。 空き家管理の契約後は外側だけを見て、その後は放っておかれるケースが後を絶ちません。 家は外側の劣化は内側に比べて遅いものです。 外側の劣化が見られる頃には内側は更に劣化していることでしょう。 そして劣化が進んだ時には資産価値が落ちてしまった物件を安値で売らざるを得なくなってしまうのです。 それでいいのでしょうか? 大切なお家なら内側の管理も 当社は日頃より賃貸管理を主としております。 人が住んでいる、これから住むお部屋の管理を本業としております。 その為、空き家管理というのは「異常を知らせる」だけでは不十分だと思っております。 水を流したり、換気を行ったり、清掃を行ったりとしてあげることで空き家の劣化を防ぐのです。 もちろん、実際の作業風景などは写真だけでなく、動画でも確認できます。 「本当に作業しているの?」当然の疑問だと思います。 自分で見れないからこそ、しっかりと作業をご覧いただけます。 詳細なサービスはぜひお問合せください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
-

最近のオーナーさんの戦闘力
最近のオーナーさんは戦闘力高め 先日のこと、以前お知り合いになったオーナーさんからご連絡がありました。 「今度貸家を持つことになったので募集をお願いしたい」 ありがたいお言葉に早速現地を見せていただきました。 すると、大掛かりな工事の最中でした。 一緒に宅内を見ながら家賃設定のお話をしていきます。 この時の私の頭の中では 「このオーナーさんはどんな感覚なんだろう」と思っています。 相場感覚や賃借人に対する姿勢、投資物件へのスタンスなど、オーナーさんが賃貸業をどんな感覚で捉えているのか?が気になっています。 賃貸管理ではこの「このオーナーさんはこういった感覚」というのを掴むことがとても重要になるからです。 家賃設定一つでも方針が大分違います。 「1か月早く決まるなら多少の値下げもやむなし」「値下げする位なら付加価値を足して家賃設定を上げる」という両極端な考え方も一つの例です。 この2つの考え方はどちらも理にかなっています。 こういった感覚の違いを理解しなければ、最適な提案にはならないのです。 その為、いくつかの質問を投げかけることで、その返答に対する答えで段々と理解できます。 ペットはどうします?への返答「〇〇すればいいですからね」 そんなことを考えながら募集条件の確認になりました。 募集条件というのは要は「NGリスト」みたいなものです。 貸すにあたってのルール設定といったところです。 各オーナーさんには物件の運営にこだわりがあったりします。 女性限定や学生限定などの縛りが強いものもありますし、中には入居者は大手企業勤めでなければならない。などの属性で判断する方もいます。 こちらのオーナーさんにも一つずつ確認していきます。 「ペットはどうします?」と一応確認します。 しかし、ペット可というのはオーナーさんにとっては厳しい問題となります。 ペット飼育を許可してしまうと、中にはひどい損傷をもたらすこともあり得るのです。 もちろん、損害分は入居者さんへ請求はしますが、それでも修繕の手間なども掛かってくるわけです。 今回は一戸建てということもあり、あまり許可をする方は少ないものです。 オーナーさんは少し考えて 「全然いいと思います、修繕すればいいだけですからね」 私もリスクをしっかりとお伝えしましたが、返答は変わらず 聞けばDIYなどにも明るく、大抵の損傷であれば直してしまえるそうです。 確かに会話をしていても建物や構造なども詳しく、修繕の単価なども詳しいなーと思っておりました。 「それよりも適正な値段で入居者さんが入ってくれるなら全然大丈夫です」とのことでした。 最近のオーナーさんは勉強している 私たちもありがたい この不動産投資が盛況なご時世で、様々なメディアが不動産投資について発信しています。 そのおかげなのか、最近不動産投資を始めている人達は総じて勉強してらっしゃいます。 時には最新情報をオーナーさんから教えていただくことも珍しくありません。 賃貸管理についても管理会社に丸投げという方も比較的少なくなっていると思います。 また同時に素直に聞いていただける方も多い印象です。 私が話す賃貸管理についての提案も一つの学びとして、熱心に聞いていただく方が多いものです。 私は所有してらっしゃる物件などを見せていただくと「自分が思う今後の運営方針はこれがベストだと思う」というものを熱弁してしまいます。 あくまで一意見になるのですが、最近のオーナーさんは素直に聞いてくださる方が多い印象があります。 私の意見も尊重しながら自分の運営方針に少しでも活かそうとしてくれます。 私たち管理会社もそういった姿勢の方には熱を帯びてご提案したくなります。 今回のオーナーさんとも色々な話をして、方針を決めさせていただきました。 最近お会いするオーナーさんの戦闘力は高いものです。 私も負けじと日々レベルアップをしなければなりませんが、ご提案を飲むか飲まないかは別として、しっかりと聞いていただけるとやりがいがありますね。 楽しい打合せでした。 あとは結果を残さねばなりません、頑張ります!
-

謝ったら死ぬ人たち ~謝罪のプロが教える「正しい謝り方」~
エヴァンゲリオンが好きなものでして・・・ 今回は雑談 私は一日何回も謝罪しています。 自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪 とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。 謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。 最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。 最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな?と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。 今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。 そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。 謝ったら死ぬ病 「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。 その中におもしろい考察がありました。 本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える なるほど、これは確かに言い得て妙です。 確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。 不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、SNSにふざけた投稿をする人 確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。 一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。 そんな風潮もあってか、皆さん一様に 「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・ 謝った=自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。 但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。 謝ったら負け 昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。 簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな 私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。 確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。 相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。 そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。 しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。 相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい どういうことでしょうか 何に対しての謝罪かハッキリさせる 毅然とした態度で謝るのです 謝罪する時に私が大事にしているのは 今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。 例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。 この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。 あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。 こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。 先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。 その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。 その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても 「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。 仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。 謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。 ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。 この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。 気持ちの面でも変化しました。 これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは 「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。 また謝る姿勢も変わったように思います。 自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。 しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。 不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。 また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。 こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。 正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。 相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。 謝る時こそプライドを 正しい謝罪がもたらしてくれるものとは こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。 謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。 むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。 謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。 またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。 相手方の心境の変化なので私は分かりません。 ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの?」と思われることでしょう。 でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。 謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。 そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。 謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。 謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・ 「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか? きっと後悔はしないと思います。 もし効果が無かった場合はご連絡ください。 試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
-

それは管理会社の仕事なのか? ~過去の相談事例3選~
たまーにあるんです、変なご相談が 誰に相談したらいい? 不動産の管理会社となると様々なご相談が日々寄せられます。 設備の不良から隣人トラブルなどまで、本当に幅広い範囲だと思います。 私もこの仕事は長くなりましたが、それでも日々「こんなことが起きるとは」の連続です。 そんな刺激あふれる管理会社ですが これは流石に管理会社の仕事か? というようなご相談が寄せられることがあります。 今回は私が過去に経験したご相談の内、特に変わったものを3つご紹介しようと思います。 とはいえ、現在お住まいのことであれば、大体は一旦管理会社に連絡していただければ大丈夫です。 隣の娘さんの帰りが遅い これはハッキリと管理外ですね これは随分昔、東京での経験でした。 とあるワンルーム系のマンションにお住まいの方からの電話でした。 「隣の大学生の女性の帰宅が段々と遅くなってる気がするので、注意してください」 最初聞いた時にはてっきり深夜の騒音かと思っておりました、その女性が深夜に帰ってきて生活音などがうるさいのかな?と しかし、よくよく話を聞いてみるとそうではありませんでした。 その方の言い分としては 「若い女性の帰りが遅いというのはけしからん」 「隣の女性が大学生というのはお引越しの挨拶で知っている」 隣に住む女性は進学の為に地方から出てきた方だそうです。 そしてお引越しのご挨拶に親御さんと来ていただいたことで、責任感を持ってしまったようで 「親御さんが心配するだろうから管理会社が注意しろ」とのことでした。 これについては、管理会社は親でも親戚でもありませんし、騒音などの苦情でない限りは生活やライフスタイルは本来自由です。 私は「生活音やマンションのルールを破っていない限りは帰宅が遅いというのは、管理会社として申し上げることは出来ない」と申し上げると 「管理会社なのだから、親御さんからお預かりしたお嬢さんを責任持って管理しないんですか?」とご立腹のようでした。 もちろん、この物件は女性限定や帰宅時間に関する取り決めなどもありません。いわゆる普通の賃貸マンションです。 設備や住環境に関することであれば対応は出来るのですが、生活の管理は範囲外です。 ご本人は混じりっけなしの善意なんですがね。 こういった経験からも私は「一人暮らしの時のお引越しご挨拶は程ほどに」と思っております。 結局はご説明して理解をしていただきましたが、変わった正義感でしたね。 私のところだけ新聞が届かない これも理解するまで時間が掛かりました 次は微笑ましいお話です。 ある日のことお電話が 「私のところだけ新聞が届かないんですが、投函物抜き取りとかありますか?」 おや、深刻な相談です。もしそうなら窃盗などの警察にも頼らなければなりません。 まずは聞き取りです。 私「新聞はいつごろから届かないんですか?」 入居者さん「最初から届かないんです」 私「ちなみにどちらの新聞ですか?南日本新聞とかですか?」 入居者さん「分からないです」 私「?」 この辺で変だなと思い、詳細を聞いてみたところ 新聞を契約していない ということが判明しました。 どういうことかというと 引っ越してきて朝ポストを見ると、ほぼ全戸新聞が入っている ↓ そうか、このマンションは入居者全員新聞が届くんだ! ↓ 自分のところに新聞が入っていない ↓ 誰かが新聞を抜き取っているのではないか? と思ってしまったそうです。 そこからは、とっても和やかに終わりました。 入居者さんも「今思えば何でそんな風に思ってしまったのか」とのことでした。 私もありますが、一度思い込んでしまうと簡単なことに気付けないということなんでしょうね。 最初の入口が「郵便物の抜き取り」と思って話を聞いておったので、私も真相に辿り着くのに時間が掛かりました。 とはいえ、何の実害もない微笑ましいエピソードですね。 別れた彼氏が来るのを阻止して欲しい なぜ私が・・・・ これはマンションの掃除をしている時に話しかけられたのですが 若い女性が駆け寄ってきました。 そして 「最近別れた彼氏が頻繁に家に訪ねてくるので、来ないように説得して欲しい」 とのことでした。 ストーカーかな?と思って聞いておりましたが、残念ながらストーカーに対応する権利も実行力も不動産管理会社にはありません。 建物もオートロックでもありませんから、玄関先まで来るのを拒む設備もありません。 来訪者を遠ざける為には敷地内に関係者以外の立ち入りを禁止している部分しか、管理会社には根拠はありません。 しかし、彼女の言い分としては 隠れて待っているか、玄関先で待っていて、元カレが来たら注意して欲しい なんてこった・・・・ 私は警察をおススメしました。 ストーカー事案であれば深刻化すると身の危険につながるし、不動産会社が対応できる範囲を超えていると しかし彼女は「警察はいや」とのことでした。 ですが、権限もなければ警告する為に張り込みまでは到底できませんのでお断りしました。 その後も折に触れては心配ではいました。個人的には警察にしっかりと相談した方が良いと思っていたからです。 しかし、思わぬ形で結末を知ることになりました。 それは警察からの連絡でした。 私は悪い予感が当たったのかとドキドキしながら聞きました。すると警察官は 玄関先で男性が大声を出して喧嘩しているので来ました。こちらの住民さんの連絡先を知りませんか?とのことでした。 私は警察官に何が起こったのかを確認したところ 部屋に訪ねてきた男と元から部屋にいた男が喧嘩になった。とのことでした。 私は理解が出来ずにいたのですが、結論から言えば 別れた元カレというのは、彼女の浮気相手だったそうです。 浮気相手には彼氏がいることを伝えていなかったそうです。 しかし、いつかはバレてしまうことを恐れて彼女は浮気相手に別れを切り出したそうです。 突然連絡も取れなくなった彼女に真相を聞きたい浮気相手(自身は彼氏と思っている)と本当の彼氏が鉢合わせになってしまいました。 本当の彼氏は困惑したことでしょう。突然家に来た男が自分の彼女の「彼氏」であると主張したのですから そして玄関先で口論になってしまい、近所の住民が警察へ電話した。とのことでした。 なるほど、だから警察を頼りたくなかったのか・・・・ そして一刻も早く対応しなければ、いつか鉢合わせになってしまうことを恐れていたのです。 だからこそ、張り込みまでして対応をお願いしたのでしょう。 だからといって管理会社を使って遠ざけようとするなんて・・・ 管理会社は「人の管理はできない」 私は常々こう思っております。 我々は不動産の管理を通じて人の幸せに貢献が出来ると思っています。 しかし一方で不動産の管理は出来るものの、人の管理は出来ません。 問題が起きても裁判所や警察のように権力を行使できる力はありませんし、不動産会社が人の管理を出来る権限など持つべきではありません。 もちろん、問題が起きれば「説得」「注意」「公的機関への相談」などは出来ますが、本当の意味での実力行使は出来ません。 だからこそ、「説得」「注意」の技術は上げる必要がある。と思っております。 言い方ひとつで怒っている人を冷静にすることも出来ますし、無理難題を言ってくる人に説明することだって出来ます。 武器も権限もありませんが、そういった技術を強化することで問題を解決することは出来ます。 しかし、根底には「人の管理は出来ない」という事実は管理会社のスタッフは持っておいた方が良いと思っています。 それを根底に認めつつ、それでも問題を解決する。というスタンスでなければならないと思っています。
-

ゴミ捨場の不法投棄に怒り心頭 ~怒りの警告文~
最後まで読んでくださいね 不法投棄は犯罪です 当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しました ゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。 住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。 警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。 そうすると最終的にはオーナーや管理会社の負担で処分せざるを得ません。 という負のスパイラルを断ち切る為に 掲示したのは特に被害の多い1物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。 敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリット この問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。 一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。 しかし、問題はあります。 地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題 他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差 各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。 一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。 ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。 昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。 強硬策 我慢の限界です 今回、掲示に至った物件は通りに面しております。 これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。 そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。 当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。 正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。 不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。 当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。 じゃあ晒していいのか? プライバシーなどの問題ですか?問題ないですよ ここまで読まれた方で思った方はいませんか? だからといって皆にさらすような行為は良いのか?と 胸を張って答えます いいんですよ!別に なぜなら写真の人物は社長である私なのだから 私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。 しかし、一旦は保留することにしました。 そして、私を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。 これを見て「本気で実行しそうだ!危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。 私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。 ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか? なぜネタバレするのか?と 答えとしては、不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないでしょう。ということが一つと やり方の是非は別として効果があったので、参考になればとご紹介したいのが一つ あとは、仮に不法投棄する方がもしこの記事を見ていたとしたら 防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す位のことを会社の代表がやるような管理会社です。 この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ!という警告を発したいのです。 実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。 そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん達が可哀想です。 最後にここまで読んでいただいた方の内、不法投棄をした方へ 今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね 私はオーナーと入居者を守る為なら、張り込みも持さない人間です。 あなたが不法投棄した時に物影から身長182cm体重85kgの男が近づいてきたら、ご注意ください。 お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
-

猫除けに効くのは薬剤?トゲトゲ?それとも・・
私は猫好きなんですけどね・・・ 猫が住み着くと 賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。 コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。 鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。 そういった動物の中でも困った存在 それが猫です 猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。 そして最大の問題点、それは カワイイ ということです。 その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。 私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。 しかし、野良猫はあくまで野良猫 アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。 野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。 今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。 各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。 薬剤 一番ポピュラーであります まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。 猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。 柑橘系やミント系などは苦手なようです。 そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。 基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。 薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。 メリットとしては 比較的安価である散布も手軽に出来る デメリットは 広範囲をカバー出来ない匂いがする雨などにより効果が持続しづらい個体差により効かない 薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。 ホームセンターなどでも大体一瓶で1000円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。 そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。 反面、効果の持続力はどうしても望めません。 薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。 また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。 おススメの使用法としては 住み着き始めの初期段階寝床にしている場所など特定の範囲雨が掛からない場所 には適していると思います。 こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。 あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。 トゲトゲマット プラスチック製はダメですね お次はトゲトゲマットです。 トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。 トゲトゲについて2種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。 また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。 メリットとしては 効果の持続力は長い デメリットは 施工の手間が掛かる広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる美観を損ねる人も注意しなければならない このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。 他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。 お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。 こちらもおススメの使用法は 寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する 流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。 また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。 しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。 スプリンクラー 範囲が限定ですが お次はスプリンクラーです。 多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。 猫は水に濡れるのを嫌がります。 猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。 メリットとしては 水を掛ける為、追い払い効果は絶大センサー式になっており、必要な時だけ稼働する デメリットは 人にも反応する方向が限定する設備自体もコストは高め水の補給経路設置場所の限定 やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。 一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。 人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。 また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。 おススメの使用法は 猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置 超音波 効果は一番かも 最後は超音波です。 人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。 人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。 猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。 商品の多くは小型で大体10cmから20cm程度の大きさです。 こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。 メリットとしては 広範囲をカバーできる効果は高め場所の特定をしなくて良い美観や人への影響が少ない デメリットは 1個単価は高め電池交換の必要人も聞こえる場合がある近隣の猫への影響 経験上、猫対策としては1番効果を得られた実感があります。 音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。 しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。 また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。 なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。 他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。 おススメの使用法は 通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置 結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。 入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。 不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。 一番悪いのは無責任な人間 いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。 そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。 必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。 本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。 しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか? 本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。 そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。 また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。 一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。 私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。 人と猫の共存は古来より続いています。 世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
-

ここが変だよ賃貸の法律 ~無断駐車・残置物・家賃滞納~
誰を守っているのか? 先日、牛丼大手チェーンがお店に無断駐車する方に向けて、車に大量の張り紙をしたことなどがニュースで取りざたされておりました。 ニュースに対する一般の方のコメントでは概ねお店側の行動に同情的なコメントが多く散見されました。 しかし、この張り紙行為は器物損壊にあたる可能性があり、逆に牛丼大手チェーン側が損害賠償を求められる可能性があります。 不条理なものです。 今回は我々、賃貸管理を行う管理会社が苦しい立場に置かれる法律をいくつかご紹介してみようと思います。 ご紹介する内容は管理会社だけでなく、他の善良な入居者の方々にも影響を及ぼすこともあるのです。 管理会社も苦情や助けを求める声に対して、改善をしたいのですが、法律違反をすることは出来ません。 今回はそんな「誰を守っているのか?」という法律とその法律で違反もしない普通の入居者の方々への影響を紐解いてみたいと思います。 無断駐車 まずはここから 道路上にある違法駐車は警察が管轄となり、罰金やレッカーをすることが可能です。 しかし、冒頭のお店やアパートマンションへの無断駐車は警察の管轄外となってしまいます。 では冒頭のように張り紙をしたり、レッカーなどをして請求することは出来るのでしょうか? 答えは当然「できません」 張り紙についてはテープなどを使わずに、ワイパーに挟むなどの警告にとどめる必要がありますし、レッカーなども出来ません。 前述した通り、逆に器物損壊などで訴えられる可能性もあります。 警察を呼んだとしても、盗難車か否かの判断は可能で、盗難車等であれば警察に委ねることが出来ますが、そうでない以上はそれ以上の措置は取ってもらえません。駐車違反は公道上のみの適用で私有地には適用されません。 そうすると無断駐車をされた側が出来ることは、警告などを発することしかできません。 警告も「罰金〇万円」などは踏み倒す前提であれば効力は無いに等しいものです。 また、車のナンバーなどから所有者を割り出すことも可能ですが、数日に亘って無断駐車されているなどの事情が無いと教えてもらえません。 損害賠償をしようにも裁判所に訴え出て、民事で法的手続きを進めなければいけませんが、裁判に要する労力と費用を勘案しても、とても満足いくようなものではありません。 管理会社としては、既存入居者さんに空いている駐車場があればご案内することしか対応策はないのです。 もちろん、他の入居者さんが停めているのであれば連絡の取りようも有るのですが、部外者や近隣の方であれば解決策は皆無です。 解決策は「裁判所に訴え出て、取れるか分からない微々たる損害賠償をする」という手だけです。 それも、長期間継続して繰り返すような場合のみ可能で、今日自分が停めたい区画に無断駐車が発生した場合は無力です。 速攻性もなければ、なぜ無断駐車された側が損する結末しかないのでしょう。 個人的には私有地の無断駐車についても違法駐車として警察の罰金やレッカーなどの対象にして欲しいと思っております。 残置物 ゴミにしか見えなくても所有者がいるというのが厄介です 続きましては「残置物」です。 残置物というのは、入居者が残していった物です。 これは様々なケースがありますが、例えば「夜逃げ」などもそうです。 家賃を滞納したり、何かしらの事情があってお部屋や敷地に荷物を置いたまま、無断で退去すると残置物の完成です。 これもまた困ったことに勝手に処分すると法的には所有権の侵害となってしまうのです。 他にも退去する時に置いていった自転車やバイクなども困った残置物となります。 管理会社や大家といえど勝手に処分することが法律上は難しいのです。 国もようやくこの「残置物問題」に対して切り込むべく、残置物に関するガイドラインなども策定しましたが、そんな国でも「これでも訴えられるリスクは多少ある」と困ったコメントまでついております。 明らかにゴミであったとしても、裁判を経て、一定期間保管し、それでも所有者が現れなければ処分を認められる。 しかも費用は全額オーナー持ち。 自転車やバイクも同様です。 現在の居住者の方のスペースを奪ってしまい、ボロボロの自転車やバイクは美観を損ねます。 所有権というのは大変強い権利で十分に尊重すべきとは思いますが、他人に迷惑をかけるような物に対してまで認める必要はないように思います。 これも公道上であれば管轄は国や自治体となりますが、私有地というだけで解決策は無くなってしまいます。 家賃滞納 最後は家賃滞納です。 最近は家賃保証会社の普及により、家賃滞納の対応をすること自体が管理会社の作業から外れてきました。 我々管理会社としても非常に労力が掛かる業務であったことから、保証会社の存在は現在切っても切れない関係となっています。 反面、お部屋を借りる方からすると 「なんで保証料を払わなければならないんだ!」という気持ちになることでしょう。 統計上の数字になりますが、大体95%の方は家賃を滞納しません。 しかし、そんな5%程度の方の為に善良な95%の方も保証料を支払わなければならないのです。 「そんなの滞納した人にだけ責任取らせてよ」「滞納したら追い出せばいいじゃない、契約書にも書いてあるでしょ」 そういう声も聞こえそうです。 しかし、家賃保証会社が無かった時代も 滞納リスク分は全部屋の家賃に含まれていたのです。 昔から「20部屋に1部屋は滞納する」というデータはありました。ですから、大家さん側としては1部屋程度滞納したとしても利益が出るような家賃設定になっていたのです。 ひどい話だ!と思いますでしょうか。 しかし、家賃滞納というのは滞納した側を借地借家法という法律で強く強く守られているのです。 少々家賃滞納をしたからといって賃貸借契約を解約して出て行ってもらうことは出来ないのです。 ちなみに家賃滞納を原因として大家側から契約を打ち切る場合、最初に必要な滞納の目安は 3カ月です つまり、家賃滞納も3か月溜まらないと裁判すら出来ない状態なのです。 しかも、裁判はそこからスタートし、強制執行に至るまでには更に数か月掛かるのです。 全て解決するまでに1年近く費やすことも珍しくはありません。 ふーん、と思われるかもしれませんが、これは中々異常なことと思うのです。 一般の感覚で例えば10円の食料品をスーパーで支払わずに食べたとしましょう。 お店を出た瞬間捕まります。 みなさんのお仕事で、物を引き渡したり、サービスを提供してお金を支払わなければどうでしょう? もちろん、住居というのは生命の維持に不可欠といえるでしょうが、それにしても判決までのスピードや自己負担の大きさ、残置物の撤去処分、裁判費用なども所有者側が圧倒的に負担が重すぎるのです。 こういったリスクの分散化として家賃保証会社が台頭することになり、約95%の善良な入居者さん達もリスクの分散の為に保証料を支払わなければならなくなったのです。 法律がもっと家賃滞納に対して柔軟になっていれば、それこそ「滞納した方」と「普通に家賃を払っている方」の負担は違ってくるのです。 強すぎる法律は大多数の善良な人を苦しめる あるべき社会とは何でしょうか? ここまでご覧になっていただき、いかがでしたでしょうか? 大家や管理会社が苦労するだけでしょ? いいえ 負担がみなさんのような善良な方で分担することになるのです。 現状を見てみましょう。 どうでしょうか、みなさんの大多数が家賃滞納をしないにも関わらず、家賃保証料を余儀なくされていませんか? 家賃保証会社は、長期滞納者の訴訟及び強制執行までの費用を大多数の方からいただく保証料等から捻出しています。 これをもって「家賃保証会社が悪徳だ」とはなりません。 なぜなら家賃保証会社があるおかげで家賃を下げられているのが現状だからです。 以前は滞納リスクを全体の家賃でカバーしていました。しかし家賃保証会社が出来てからというもの原則オーナーは滞納リスクはカバーされた為、それぞれの家賃を適正な額で設定することが可能になったのです。 その為、以前と比べると敷金礼金0というのも珍しくなくなりました。それは家賃保証会社がいるので滞納に備えた敷金や礼金などを取らずに済むようになったからです。 しかし、その反面として家賃保証会社利用必須という物件が増えたのです。 他の問題もそうなのです。 無断駐車や残地物、家賃滞納などの問題がもっと法的に「早く・安価・簡単」に解決することが出来たなら、みなさんのコストは下がっていくのです。 「たまに起きる不都合な問題」に備える為に保険や保証会社等のコストとなって、95%以上の普通の皆さんに負担となってしまいます。 このように一見弱者保護に見える法律は大多数の普通の方々を苦しめてしまうのです。 「大家が儲かるんだから、大家がその分を負担すればいいじゃない」という方もいるかもしれませんが、それもまた堂々巡りです。 昔に比べると現在の大家業というのは大変です。 昔より法律も厳しくなり、大地主でウハウハというケースは稀です。 そもそも、賃貸物件というのは収益が出るから各地に建っているのです。 収益にならなければ、便利な場所に賃貸住宅は建ちません。 そうなると競争力も働かなくなり、家賃は高騰していくでしょう。 ある意味投資家達が競うことで質のいい物件が安価になるという側面もあるのです。 結局は誰かの負担になり、その負担は広く皆で負担しているのです。 でも、ここまで書いた無断駐車や残置物のように「やったもん勝ち」のような部分が変わるだけで、95%の方達に余計な負担が無くなることも可能なのです。 もちろん本来の弱者と呼ばれる方を守る法律は必要だと思います。 しかし、今の世の中では「多くの普通の方を苦しめ、一部の悪意のある人の尻拭いを大家と普通の方で分担せざるを得ない」状況です。 家賃滞納については諸事情ある場合もありますが、無断駐車と残置物については何とかなりませんかね。 正直者や普通の方がしわ寄せを受ける社会は嫌なのです。 国土交通省の皆さん、よろしくご検討のほどよろしくお願いします。
-

安易に除草剤を使ってはいけない理由 ~失敗談と正しい使い方~
草むしりするより楽に見えるんですが、当社でも大失敗の経験があります 効果はあるが使い方は注意 全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。 そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。 「2週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」 あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。 ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。 こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、6月に除草を行いましたが、わずか2か月で覆いつくしてしまいます。 こちらは6月の中旬頃草刈りを終えた直後、しっかりとキレイになりました 7月上旬、チラホラと伸びてきました 7月下旬、いよいよ全体を覆いつくしてきました。 8月上旬、高さが出てきました 8月下旬、刈ったころの面影はありません。また除草です。 雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。 そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。 除草剤 ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。 私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。 除草剤には大きく2種類 一口に除草剤といっても2種類程あります。 液体タイプと粒材タイプに分かれます。 色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら 今生えている草を枯らすのが液体タイプ これから生えないようにするのが粒材タイプ と覚えておけばいいと思います。 効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。 一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は3~6か月持続するそうです。 液体タイプはこのように大きなボトルが特徴 ●ッグ●モーターの件で一躍有名になった除草王、確かに効果は抜群です こちらが粒材タイプ、雨などで浸透していきます。土壌自体に効果がある為、しばらくは作物も植えることは出来ません。 ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。 大失敗 やってしまいました このような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。 その理由としては 土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。 しかし、その日はやってきたのでした。 ある日のこと店舗の電話が鳴ります。 「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」 冷や汗が出ます。 しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。 その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。 現地にいくと、確かに作物は枯れていました。 そして当社の作業スタッフに確認をすると 「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのこと あー、使っていたのか・・・ 液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。 先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのこと この因果関係の証明は難しいものです。 結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。 隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。 便利だが正しい使い方を これを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。 やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。 いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。 その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。 隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない傾斜地の上の方では使わない水路が近い場合も使わない上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しない これらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。 傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。 除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。 今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。 最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。 みなさんの参考になれば幸いです。
-

住宅用火災警報器 ~詐欺事件も、今一度知っておこう~
賃貸では主に2種類 電池交換が必要ですという詐欺 先日テレビを見ていると、住宅用火災警報器の交換をめぐる詐欺事件があった。との報道を見ました。 「あんな物でどんな詐欺するんだろう?」と思って見ていると、要は「電池切れのようなので電池を交換します」と費用を請求したものの、実際は中古の電池に交換したという何ともお粗末な詐欺。 https://www.youtube.com/watch?v=ganKxi8p2-I しかも1個の交換で2万円~3万円もの費用を取っていたとのこと。 そりゃ高い。 今回はこの火災警報器について、おおまかな仕組みや役割と交換方法などをお知らせしていこうと思います。 特に賃貸物件についてのお話になりますが、参考になればと思います。 義務はあるが罰則はない まずは気になる罰則です。 こういった業者は「法令で定められており、罰則や反則金があります」などと謳うことが多いものです。 ちなみにこの住宅火災警報器ですが「義務」はありますが現在「罰則」はありません。 「じゃあつける必要はないんじゃ?」となりますが、そこは別です。 火災になった時の責任問題となる可能性がある為、やはり取り付けておくことが良いでしょう。 もう一つ、取り付けの義務は「必ずしも大家ではない」という点です。 所有者、管理者、入居者に設置義務があるので「必ずしも所有者」という訳ではありません。 しかし、そうなると「誰の物?」という点や入居者が入れ替わる度に入居者が設置したのか?を確認することは不可能といえます。 やはり所有者が取り付けておくことが一番スムーズであり、責任問題に発展しないのではないでしょうか。 独立式と連動式 こちらは独立タイプ ヒモやボタンがあることが特徴です。 火災警報器は条例などにもよるのですが、基本的には「階段と寝室」に設置することとなっております。 例えば2DKのように「どちらを寝室にするか分からない」という間取りについては基本的にはどちらも付けておくが正解でしょう。 そして種類については2つあります。 独立しているか、連動しているか これは何と連動しているか?ということですが、火災が発生した時に非常ベルが鳴り響くようなタイプが「連動タイプ」となり、火災を検知した時にその感知した警報器だけが鳴り響くのが「独立タイプ」となります。 規模が大きいマンションやアパートになると、火災による被害が大規模になる恐れがあります。そこで一定規模以上の建物では火災報知器が各部屋繋がっており、火災を感知すると全館に対して非常ベルなどで知らせるようになっています。 他方、比較的小規模なアパートや戸建てなどでは、独立タイプで良いという風になっています。 見分け方としては「独立タイプ」はヒモや点検用のボタンなど直接確認が出来るようになっています。 こちらは連動タイプです、火災を感知すると非常ベルが全体に鳴り響きます。 交換の目安 交換の目安は大体10年と言われています。 先ほどの連動式については配線は全戸で繋がっておりますし、電気は配線で繋がっておりますので、交換は基本的に消防設備の業者が行います。 対して戸建てなどの独立タイプは電池式になっています。 冒頭の詐欺事件などはこの電池切れを狙った犯行という訳です。 住宅用火災警報器の電池切れのサインですが、「ピッ、ピッ」と音がなるメーカーもあれば「電池切れです」とアナウンスをするものなど、様々です。 テスト用のボタンやヒモを引くと「電池が少なくなっています」などの音声でも確認できたりします。 多くはピッピッという音で最初は何が鳴っているか分からないものが多いと思います。 また、交換時期にくると、火災になっていないのに警報音が鳴ったりする誤作動が出る場合もあります。 いずれにしても、そのような症状が出た場合は交換の時期となっているでしょう。それ以外での不具合は非常に珍しいものです。 交換は「電池のみ?」「まるごと?」 個人的にはまるごと交換をおススメ 独立タイプの交換は簡単です。対して連動式は消防設備系の業者さんに任せましょう。 独立タイプは基本的には本体部分を持ち反時計回りに回すと本体が外れる構造になっています。 本体を持って回すと外れます。 その後台座が現れるのですが、これは2本のネジで天井や壁に止まっているだけなので、ネジを取ってしまえば大丈夫です。 そして、肝心の交換方法ですが 本体ごと交換をおススメします 今回の詐欺事件では電池のみの交換をするようでしたが、そもそも本体の交換目安は10年です。 そして電池が切れるのは経験上、大体7年以上経ってからだと思います。 そうすると、電池を交換しても残りは2、3年程度になってしまいます。 そして電池のみの交換は現在では1個当たり900円~1000円程度です。 対して本体ごと交換は2500円~3000円程度です。 電池を交換しても本体交換がもうすぐ来てしまうのであれば、本体ごと交換してしまった方が先々は安価になります。 ちなみに交換は簡単です。プラスドライバー1本あれば5分程度で替えられます。 とはいえ脚立に乗って作業となりますので、転落に注意して無理をしないようにしてください。 業者さんに頼む場合ですと地域によりますが、6000円~という所が多いかと思います。 業者さんは電気屋さんで大丈夫です。 いかがでしたでしょうか。 仕組みや罰則などの知識があれば詐欺などに引っかかってしまう恐れは減ると思います。 それにしてもいつの世も「消防署の方からきました」的な詐欺は無くならないものですね。 みなさんもご注意ください。










