賃貸物件や新築物件の契約時に目にする「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」
この費用が何をカバーしているのか、そして「ハウスクリーニング」とどう違うのか疑問に思ったことはありませんか？
この記事では、それぞれの内容や違い、費用の妥当性についてわかりやすく解説します。
ちなみに現在当社の管理物件では「特約としてのハウスクリーニング」のみで、この「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などの作業は附帯しておりません。
この費用について、あまり世間では周知されていないようですので、一度ご説明してみたかったのです。
ハウスクリーニングと混同してのトラブル
現在、全国的にも退去時のハウスクリーニングは入居者負担とすることが一般的になっておるようです。
これは「あなたも入居前にハウスクリーニングが済んだお部屋に引っ越せるのだから、自分が退去する時もハウスクリーニング費は負担してくださいね」という特約になります。
大手不動産会社から地域の不動産業まで、この仕組み自体は現在主流となっています。
但し、冒頭に挙げた「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などのサービスは
退去時のハウスクリーニングとは全くの別物です！
「ハウスクリーニング」と抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」は別なんです。
しかし、この点が十分に説明されていなかったり、混同してしまうと、いざ退去する時になって
「契約する時に抗菌施工代を払っている。あれがハウスクリーニング代だと思っていた」
というトラブルが発生するのです。
中々分かりにくい仕組みなので、混同するのも無理からぬことだと思っています。
今回はそういった方へ向けて、これらは何を行って、どういう目的なのかをご説明してみたいと思います。
繰り返しになりますが、当社は現在、このようなサービスは行っておりません。
あくまで一般論としてのご説明になります。
抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代とは？
まず、この項目が具体的に何を指しているかを見てみましょう。
- 抗菌施工
抗菌施工は、室内の特定の場所に抗菌剤を塗布またはスプレーし、カビや細菌の繁殖を防ぐ処置を指します。
主にキッチン、浴室、トイレなど、湿気の多い箇所に施されることが多いです。
いわゆる光触媒などの施工をするなどの謳い文句も多いですね。 - 除菌・消毒
室内全体の清掃後に、細菌やウイルスの除去を目的とした処理を行います。
アルコールや次亜塩素酸を使用する場合が多く、特に感染症対策として重要視されています。
ハウスクリーニングでも清掃は行っておりますが、更にその上のランクの薬剤などを使用するケースが多いですね。 - 害虫駆除代
害虫（ゴキブリ、ダニ、シロアリなど）を予防・駆除する費用を指します。
専用の薬剤や装置を使い、入居者が快適に住める環境を整えます。
イメージしやすい例えでいうと「バルサン」のような害虫駆除や抑制するようなもの。といった感じでしょうか。
いずれも、お部屋を決めて契約から、実際のお引越しをする日までの間に実施する作業となります。
そして、それに要する費用は敷金や仲介手数料などと一緒に契約金として「前払い」することが一般的です。
ハウスクリーニングとの違い
一見似たように思える「ハウスクリーニング」との違いを整理してみましょう。
| 項目 | 抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除 | ハウスクリーニング |
|---|---|---|
| 目的 | 衛生環境の維持、防虫、防菌、防臭 | 入居前の清掃と汚れの除去 |
| 対象範囲 | 特定の箇所（キッチン、浴室、トイレ、部屋全体の一部） | 全体的な掃除（床、壁、窓、換気扇など） |
| 施工内容 | 抗菌剤の塗布、害虫駆除薬の設置、除菌スプレーなど | 水拭き、洗剤使用による汚れの除去 |
| 主な目的 | 感染症予防、健康維持、快適な生活環境の提供 | 美観の向上、引っ越し前後の準備 |
| 施工時期 | 入居前や定期的（防菌防虫の持続効果が必要な場合） ハウスクリーニング後で入居前の時期 | 主に退去後、入居前の1回清掃 |
そもそもの目的が違いますね。
ハウスクリーニングは、お住まいになる為の「清掃」であり、その他の項目は「住みやすい環境の為のグレードアップ」という位置づけです。
この目的の違いをしっかりと認識していないと「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除」＝「ハウスクリーニング」となって、退去時にトラブルとなってしまうのです。
抗菌施工や害虫駆除を推奨される理由
もちろん、こういったサービスは管理会社の収益の一部になっているのは言うまでもありません。
だからといって、全てのサービスが「ぼったくり」決めつけるのは早計でしょう。
ハウスクリーニングというのは、あくまで「清掃」だけとなります。もちろん、住むという点では十分でしょうが、それ以上の衛生観念を求めたい場合にはこういったサービスを希望する方にとっては、いいとは思います。
1. 感染症対策
抗菌施工や除菌・消毒は、特に近年の感染症リスクを軽減するために重要視されています。清掃だけでは対応しきれないウイルスや細菌の繁殖を防ぐ役割を果たします。
2. 害虫トラブルの予防
特に古い物件や湿気の多い環境では、害虫の発生リスクが高まります。事前に害虫駆除を施すことで、入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。
3. 快適な住環境の提供
清掃と合わせて抗菌・害虫駆除を行うことで、入居者にとってより清潔で安心できる住環境を提供することが可能です。
費用の妥当性は？必須なの？任意なの？
物件や管理会社によって費用は異なりますが、「抗菌施工・除菌・害虫駆除代」は大体１万円から２万円が相場です。
この費用には、薬剤代や施工サービスが含まれています。
気になるのは「必須なのか？任意なのか？」です。
正直、これは管理会社や物件所有者次第です。
契約前に「このサービスは不要です」と表明することで削除してもらえる場合もあれば、「こちらの物件に住む為の契約の条件です」として外せない場合もあります。
これは契約前に担当者にしっかりと確認しておきましょう。
しかし、ここで注意が必要です。
ひと昔前には、サービスのお金を払ったものの、実際には施工が行われていない悪徳会社があったのも事実です。
正直詐欺としかいいようがない会社もありました。
流石に現在では、そのようなことをする会社は無いと信じたいのですが、それでも契約時に以下の点を確認することをお勧めします。
- 具体的な施工内容の説明を受ける。
- 施工が行われた証明書や写真を確認する。
- 費用が適正か検討する。
まとめ
「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」と「ハウスクリーニング」は目的や内容が異なるものであり、どちらも入居者にとって快適で清潔な住環境を提供するための重要な要素です。
不動産契約時には、これらの費用の詳細や必要性を理解し、自分にとって妥当な費用かどうかを確認することが大切です。
特に入居後のトラブルや健康リスクを防ぐためにも、事前に管理会社や施工業者にしっかりと内容を確認しましょう。
安心・安全な新生活のために、これらの費用を正しく理解し、賢く選択してください！
何より賃貸はれっきとした「契約」です。
しっかりと自分自身でも把握することで、思わぬ出費や行き違いなどを防ぎましょう。
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元・賃貸営業マンが教える「お部屋探しの定説」に騙されない方法
私は元々は賃貸営業マンでした。 窓口に座っていると、ネットや雑誌で一生懸命「お部屋探しのコツ」を勉強してこられたお客様によくお会いしたものです。 「南向きの部屋がいいです」 「駅徒歩5分以内で探しています」 「やっぱり1月からの繁忙期に探すのが正解ですよね？」 その熱心なお気持ち、すごくよく分かります。 失敗したくないですもんね。 でも、皆さんが信じているその「定説」、現場のリアリズムで見ると、実は損をしていたり、逆にリスクを背負い込んでいたりすることが多々あります。 今日は、教科書通りの正論でお茶を濁すのではなく、私が現場で見てきた「お部屋探しの真実」を主観をまじえてお話してみようと思います。 定説は本当なんでしょうか？ ① 定説：お部屋探しは「1月〜3月」が一番いい！ よく言われる定説ですね。 物件数が一番動く時期ですから、確かに選択肢の多さで言えば正解です。 でも、その分ライバルも猛烈に多い。 ちょっと迷っている数時間の間に、決断の早い人にさらわれてしまうのがこの時期の怖さです。 逆に、閑散期と呼ばれる時期はどうでしょうか。 空室を抱えて焦った大家さんが、こっそり家賃を下げていたり、設備を新しくしてくれたりする可能性は、繁忙期よりずっと高いんです。 結論を言えば、どっちもどっちです。 ただ、「これだけは譲れない」という厳しい条件がある人ほど、選択肢が溢れる繁忙期に勝負をすべきでしょう。 逆に、時期にこだわりがなく、ライバルと競わずにじっくり良い条件を引き出したいなら、閑散期を狙うのもアリですよ。 ② 定説：日当たり重視！「南向き」こそが正義！ 昔からの大原則ですよね。 日当たりは悪いよりは良い方がいい。 確かにその通りかもしれません。 でも、近年のこの異常な酷暑を思い出してください。 夏場の南向きの部屋は、もはや「灼熱のサウナ」です。 冷房代はかさみますし、大事な家具や本も日焼けで傷みます。 そもそも、あなたはお日様が出ている時間に、どれだけ家にいますか？ 日中はお仕事で外に出ているなら、日当たりの良さはただの「気分の問題」に過ぎないかもしれませんよ。 そして、洗濯物はある程度の日当たりがあれば、乾いてしまいます。 もちろん、日光で目覚める感覚などはいいのかもしれませんが、でも遮光カーテンしているんじゃないですか？ 日当たりは好みで決めればいいですが、これからの時代、夏の暑さをどう凌ぐかという視点も忘れないでくださいね。 その位、最近の夏は過酷になってきましたらからね。 ひょっとすると、これからは「北向きこそ正義」となるかも・・・・いや、流石にそれはないか。 ないですよね・・・・？ ③ 定説：学生なら、とにかく「近い」が正解！ 通学の便利さを考えれば、確かにアクセスが良いに越したことはありません。 しかし、駅に近すぎる、あるいは大学に近すぎる物件には、思わぬ落とし穴があります。 それは、あなたの部屋が「仲間のたまり場」になるリスクです。 便利が良すぎると、夜な夜な友人が集まってきて、気がつけば自分の勉強や睡眠の時間が削られてしまう。 断りきれずにストレスを溜める学生さんを、私は何人も見てきました。 自分のプライバシーを守りたいなら、あえて駅から少し離れた、静かな場所を選ぶ勇気も必要ですよ。 でも、遠すぎると全てが億劫になってしまうので、加減は大事ですからね。 ④ 定説：大通りに面した「うるさい場所」は避けるべし！ 静かな環境を求めるのは、住まいの基本かもしれません。 わざわざウルさい場所を選ぶ人なんかいないと思うんです。 「誰だって静かな方がいいに決まってるだろ？流石にこれに異論はないんじゃないか！」 ほぅ、ではそれがご自身に向けられる刃になるとしてもですか？ ここが現実の面白いところです。 確かに「静かな環境」は一見、皆が望むように思われます。 でも、その「静かな環境」をわざわざ選んで住む人たちは、往々にして「音に対して非常に敏感」な方が多いんです。 もし、あなたが夜中に洗濯機を回す生活リズムだったり、友達と夜中電話するのが好きなタイプならどうでしょう。 「静かな環境」を望む隣人たちが、それを許してくれますかね？ そう、あなたが良いと思っている点は、きっと他の住人さんもそう思っています。 だからこそ、その規律を守れないあなたは異分子として、その物件で浮いてしまいます。 結果、ちょっとした音でクレームになり、かえって肩身の狭い思いをすることになるからです。 自分自身が、多少帰りが遅い、夜に洗濯機を回したり、掃除もしたい、夜型だ。 こんな自覚があるのであれば あえて賑やかな大通り沿いや、少しガヤガヤした場所を選ぶのも悪い選択肢ではないんですよ。 そういう所を選ぶ人は「そんなに音に敏感な訳ではない」、「少々の音には動じない人たち」が住んでいる可能性は高いのです。 その方が、気楽に、のびのびと暮らせることもありますよ。 大切なのは「スペック」ではなく、自分との相性 お部屋探しに「絶対の正解」はありません。 誰かにとっての100点が、あなたにとっての幸せとは限らないからです。 そもそも定説になっているスペックは、その全てが家賃に直結します。 全て良いスペックを取ろうとした結果、「自分には必要ない」のに、家賃が高くなってしまいます。 ネットの情報を鵜呑みにせず、自分の生活スタイルや本当の希望を客観的に見つめ直してみてください。 「何を諦め、何を大切にするか」 その整理がついた時、あなたにとって最高の「縁」がある物件が、ふと目の前に現れるはずです。 あと、今回の画像はすみませんでした・・・・完全に・・・自分の趣味でした・・・・ 次回は真面目にやります。
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「せっかく空室になったんだから、次なる入居者さんの為に思い切ってリフォームだ！」 そう意気込んでプランを練っている大家さん、ちょっとだけ立ち止まってみませんか？ 実は私自身、過去に「オシャレを狙いすぎて大失敗」した経験があります。 デザイナーズ物件を意識しすぎて、かなり奇抜な内装の部屋を作ってしまったんです。結果はどうだったかというと……。 「……誰も住んでくれない。」 内見には来るけれど、決まらない。 そんな状態で空室が長期化してしまいました。 その時痛感したのは、「最高（最良）を目指すことが、必ずしも入居者にとっての一番（最善）ではない」ということです。 今回は、コストを抑えつつ「決まる部屋」にするために、あえてリフォームで「省いていいこと」を3つに絞ってお伝えします。 多機能すぎる設備 最新のシステムキッチンや、ボタンが山ほどついた高機能な給湯器、美容や衛生面にも強い新機能 きっと便利な設備は入居者さんも欲しい設備に違いない！ 残念ながら、賃貸物件においてはオーバースペックかもしれません。 まず大前提として、そういった高機能なものは本来「使いたい」人が導入するものです。 しかし、賃貸物件に住む方というのは、そういった高機能な物を最初から想定すらしていません。 内見に来た時にやっと、営業マンから説明を受けて「あぁ、そうなんだラッキーなのかな・・・・」と思われる程度がほとんどです。 また多機能な設備は、それだけ故障のリスクが高まります。 ボタンの数やレバーの多さなど複雑なものは故障頻度が高まります。 修理費用も高額になりがちで、結果的に大家さんの首を絞めることになりかねません。 ご自身がお住まいになる持ち家などの場合は、暮らしの質を高めることになりますが、そもそもそういった機能を知らないし、望んでいない人にとっては無用の長物になってしまいます。 もう一つリスクとしては、ハウスクリーニングでの清掃不足などに繋がることもあります。 レバーや細かい部分が多く、十分に清掃ができない。清掃スタッフがどんな機能かが分からず、清掃していいのか戸惑う。 結果、ハウスクリーニング不足となり、かえって問題を引き起こしたり、清掃が行き届いていない印象を与える。 設備の極意は シンプルイズベスト 誰でも使い方が分かり、しっかりと清掃されている清潔感こそが最善です。 個性が強すぎる壁紙・床 「部屋のアクセントに」と、ついつい派手な色や柄の壁紙を選びたくなりますよね。 でも、これは要注意です。 壁紙の主張が強すぎると、入居者様が持ち込む家具とケンカしてしまいます。 人間、自分の持ち物や好みに囲まれて暮らしたいもの。 部屋側に強い個性がありすぎると、自分の暮らしをイメージできなくなってしまうんです。 見ていてオシャレなお部屋と、住みたい部屋は必ずしも一致しません。 「他にはないオシャレなお部屋を」という意気込みは大切ですが ここで一旦考えていただきたいのが なぜ他ではないのか？他は失敗したからないのではないか？ そう、基本的にはオリジナルの壁紙というのは無い訳で、多くはメーカーが出しています。 その中で見たことが無いということは「他の人は採用しなかった」という証です。 もし、どうしても個性的な柄を使いたいなら、以下の2点がコツです。 ・脱衣所やトイレなど、面積が狭い箇所で使う。 ・主張の強いデザインは「1面のみ」にする。 これです。 個性的なガラなどの場合は、脱衣所やトイレなど狭い箇所だと、そんなに違和感が出なかったりします。 狭い場所はそもそも面積がないので、割とどんなガラを使っても受け入れやすいのです。 一方リビングなどの広い箇所に使うと、視覚的にうるさすぎて敬遠されてしまいがちです。 もう一つのコツである１面のみも同様です。 床材にヘリンボーンなどの個性的なものを選んだ場合には、壁紙は１種類で統一するなど、バランスを取って欲しいものです。 そうすることで、個性的なデザインが引き立ち、調和を取ってくれます。 主役はお部屋ではなく、お住まいになる「入居者さん」ですからね。 オシャレすぎる照明（デザイン照明） カフェにあるようなペンダントライトや、複雑な形のシャンデリア。 内見時のインパクトは抜群ですが、住む側の視点に立つと評価が変わります。 ザイン性の高い照明は、意外と掃除が大変です。 また、特殊な電球を使っていると、切れた時の交換も一苦労。 毎日の暮らしの中で「照明の電球を替えるのが面倒」というのは、小さなストレスとして蓄積されます。 そして以外と気づかないデザイン照明の欠点は 暗い(暗く見える) オシャレな照明は基本、明るさを第一としていません。いくつもの電球を違う方向へ向けていたりするので、明るさが拡散されてムーディな雰囲気を出したりします。 その為、賃貸で採用すると暗い印象を与えてしまい、内見時に足を引っ張ってしまうことも・・・ 基本的には明るい印象を持ってもらうことが王道であり、最善だと思います。 個人的には通常のシーリングライトがおススメですね。 シンプルイズベスト リフォームの打ち合わせをしていると、つい「あれもこれも」と付け足したくなります。 しかし、お金をかけすぎてコストを上げることは、巡り巡って家賃の上昇や、修繕費の負担増という形で、自分にも入居者様にも跳ね返ってきます。 「それ、本当に住む人の毎日を助けるもの？」 この視点を持つだけで、無駄なこだわりをバッサリ捨てられるようになります。 「最良（スペック）」を追うのではなく、等身大の暮らしに馴染む「最善（バランス）」を。 シンプルで清潔、そして使いやすい。 そんな部屋作りが、結局は大家さんにとっても、入居者さんにとっても、一番いい結果を生むのだと私は信じています。
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本年もお世話になりました ～来年も良い年になることを願って～
早いもので２０２５年も残りわずかですね。 みなさんにとって、今年はどんな年だったでしょうか。 良いことも、あまり良くないこともきっとあったことでしょう。 私も多分に漏れず、毎月のように問題は起こるし、チャレンジして失敗が続くなんてこともしょっちゅうでした。 それでも、こうやって年末になると不思議と 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ と思ってしまいます。 私は基本的にはネガティブ思考なタイプですが、年末ってのは不思議と 自分の問題に折り合いがつくような気がしています。 「もう年も終わるし、色々あった失敗や後悔はもういいかな」と思うようにしています。 そうやって考えると一年ごとに区切りがあるってのはいいことだなと実感します。 来年もきっと色んな壁にぶつかったり、たくさん失敗もするんでしょう。 だけれど、なんだかんだ一生懸命頑張って 来年の年末も 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ って言える人生だったら最高だなと思っています。 今年一年出会った全ての方々に感謝を申し上げます。 そして、みなさんの２０２６年が素敵なものであることを願っております。 本当にありがとうございました！ また来年もよろしくお願いします。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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不動産管理あるある ～入居審査の違和感を見逃すな～
長年の勘はダテじゃない やったー、空室に申込が入ったー！ 管理会社であれば、入居の申込は常に嬉しいものです。 申込が入ると、入居審査へ移行します。 昔は書類に書かれた内容をもとに、管理担当や大家さんがチェックして問題ないようなら、入居審査ＯＫとなっていました。 今現在はというと、保証会社の審査が第一に来るという会社がほとんどではないでしょうか。 家賃保証会社は家賃滞納歴、犯罪者や反社チェックなどのデータを保有しており、滞納や反社リスクを大体軽減してくれます。 通常、この家賃保証会社による審査を通過した場合は、ほぼ入居審査は終わることでしょう。 昔であれば、在職証明書や源泉徴収票の提出なども求められたこともありますし、厳しい大家さんであれば「面談」があったこともありました。 昨今は、家賃保証会社の審査が終わればＯＫというオーナーさんが増えています。 しかし、管理担当は別の目線を持っていたりします。 違和感とも呼ぶべき、第六感がささやくのです。 そして、多くの場合それは的中してしまうのです。 丁寧すぎる・謙虚すぎる 電話口での受け答えがとても丁寧で、言葉遣いも完璧。 一見して「礼儀正しくて素晴らしい方だな」と感じる反面、経験豊富な管理担当者の中には、ふと違和感を覚えることがあります。 それが、“丁寧すぎる・謙虚すぎる”という特徴です。 もちろん、礼儀正しいことは決して悪いことではありません。 ですが、過剰な謙遜や不自然なまでの丁寧さは、時に「何かを隠しているのでは？」と疑念を抱かせる要因にもなります。 「過剰さ」は違和感のサインに変わります。 私はこんな対応だと注意します。 こちらが聞いていないことまで先回りして説明してくれる 「ご迷惑をおかけするかもしれませんが…」と必要以上に低姿勢 敬語が板についていない印象、丁寧に話そうとしているが誤用などがある 表面上はとても丁寧で物腰柔らかく見える人に限って、入居してから隣人トラブルや滞納などを引き起こすケースがまぁまぁあるのです。 私はこの過剰な丁寧さは２つあると思っています。 一つは「すでにやましいことがあるから」です。 既に他の管理会社などで入居審査に落ちていたり、滞納歴などがあるため、自分自身が入居審査に通らない可能性があることを知っている為、少しでも印象を良くしようと努めている場合ですね。 正直、このケースであった場合は過去の事実があったとしても、正直好印象ではあります。 自分がしてしまったことを自覚しているという証でもありますからね。 もう一つは「これから揉める可能性があるから、自分の落ち度はなくしておこう」というタイプです。 正直、こっちを警戒してしまいます。 このタイプの人は正直、賃貸物件だけでなく、日常生活のあらゆる場面で他人と揉めています。 入居してからも隣人トラブルを起こす確率がかなり高いタイプです。 思考的には自分にも落ち度がある場合は、他人を責めることが出来ないと考えている人がほとんどです。 その為、常に「自分には落ち度がない」という部分を過剰なまでに演出しているのです。 私はこのタイプの人の対応は難しく思いませんが、割と長期化するタイプなので、苦手な管理スタッフは多いと思います。 このように「揉める気が満々なので、自分の落ち度を少なくする為の丁寧さ」を管理スタッフの勘は逃しません。 ただ、このケースの場合、入居審査を断ることは出来ないでしょうね。 「丁寧すぎるからダメ」は難しいでしょうからね。 引越し理由は大事だよ お引越し理由は様々です。 転勤、入学、卒業、就職、気分を変えたい、単に飽きたなどどれも正当な理由です。 そしてどれでも正解であり自由です。 しかし、その引っ越し理由を不動産屋さんは往々にして確認します。 それは ネガティブな理由でのお引越しの時に「同じ悲劇」を繰り返さないかどうかです。 例えばですが、隣人の騒音によるお引越しが引っ越し理由だった場合、次の転居先でも同じ目に遭ったらどうでしょう。 せっかく、労力やお金を使ったにもかかわらず、問題は解決しませんからね。 そして、それはクレームとして管理会社にやってくるわけです。 そういったある意味でのミスマッチを起こさない為に、管理会社は引っ越し理由を重要視します。 たまに不動産屋に本音を話したくなくて、引っ越し理由をかなり曖昧にしたり、言わなかったりする方もいます。 しかし、このミスマッチを防ぐ為には不動産屋に協力してもらいましょう。 騒音でのお引越しなら、次の転居先でそのようなクレームが多くないか？ 部屋の湿気などなら、過去に似た事例がないか？ 駅までの道のりが恐くてのお引越しなら、どのようなルートがあるか？ など、不動産屋は知っていても、入居者さんが気にならないことはわざわざ全部を説明しません。 管理会社も「その引っ越し理由なら、ここはおススメできないよ！」と言いたくなることがあります。 そのような不幸なミスマッチを防ぐ為にも、この引っ越し理由は大切です。 お部屋探しをする方は、できる限り不動産屋に引越し理由をしっかり説明することをおススメします。 私たちも、出来れば良い環境のお部屋をご紹介したいのです。 ですが、その人にとって「良いお部屋」かどうかは千差万別ですからね。 交渉事が多すぎる・変 入居申込の時に、交渉ごとが付く場合があります。 たまにある交渉ごとはこんな内容でしょうか。 家賃を下げてくれないか 敷金を０にして欲しい 入居時期を遅くしてほしい 初期費用を下げてもらえないか お部屋の設備などを改修してほしい まず大前提として、基本的には、募集されている設定が全てで現状有姿であります。 その為、交渉ごとというのは、通るか通らないかは大家さん、管理会社次第になります。 管理会社としての立場でいえば、交渉はそれ自体は善も悪もありません。 お互いが条件としてマッチングできれば、ｗｉｎーｗｉｎとなり、契約成立という素晴らしい結末になります。 しかし、その交渉ごとが「かなり多い」「過大」と感じられた場合、ときに入居審査に影響を及ぼすことがあるのです。 要は 「そんなに要望が多いのであれば、後から揉める可能性があるからお断りしよう」 という入居者さん側からは理解できないお断りの仕方もあります。 というのも、多くの大家さんは「多すぎる交渉」「過大な交渉」を飲んだにも関わらず、クレームや揉め事になった経験をしているのです。 例えば 敷金を減らした→退去時にお部屋が荒らされており、原状回復費を渋られた 家賃を下げた→短期解約 初期費用を下げた→短期解約 お部屋の設備改修→その他の部分も変えて欲しいと頻出 こんな風な感じで、交渉をせっかく飲んだにもかかわらず、却って不遇な目に遭ったという例は枚挙に暇がありません。 ここで大事なのは 交渉がダメではない とはいえ、相手があることだから、節度のある範囲でなければなりません。 交渉というのは、相手にもメリットが無ければ成立しませんからね。 あまりに多すぎたり、過大な交渉だった場合には「この人の入居はお断りして」と言われてしまい、本当に住みたかったお部屋に住めなくなる可能性があります。 管理会社としても交渉があれば一生懸命大家さんに伝えたいと思います。 しかし、多すぎたり、過大な場合は「とても交渉にはならないから伝えられないし、お断りするしかないな・・・・」となってしまう可能性があります。 出来る限り正直に いかがでしたでしょうか？ 今回は不動産あるあるの入居審査にまつわることを書いてみました。 ここまでのまとめとしては 出来るかぎり正直に話してくれれば、ほとんど問題はない。ということですね。 入居審査で一番気になる点がまさに「これって本当(本心)かな？」と疑念を持たれることです。 そうすると、あれもこれも疑わしくなってきてしまいます。 多くの大家さんが恐れているのは、短期的な損得よりも 後々のトラブル こちらの方を警戒している方がほとんどです。 ですから、入居審査で疑われない程度には正直にお話してもらえれば助かります。 そうすることで安心した大家さんはきっと、あなたにも信頼を寄せてくれるはずです。
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賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳 ～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」 「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。 もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。 しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。 そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。 昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。 そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。 そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。 一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。 また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。 そもそも不動産業は離職率高め そもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。 これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。 ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年 と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。 現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。 ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。 そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。 その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。 それでは本題に入っていきましょう。 そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない 賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。 その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。 しかし、よーーーく考えてみましょう。 そもそもトラブルのほとんどは 管理会社が原因で起こっているわけではありません 入居者同士の騒音トラブル 近隣のゴミ問題 経年劣化による設備の不具合 天災地変 家賃滞納 これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。 というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。 こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。 管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。 にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。 自責で考えすぎると、ストレスが限界に 真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。 しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。 この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。 まさに自責思考の被害者となってしまいます。 本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。 そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。 そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。 程よい他責思考とは？ 実践編です。 まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。 「俺のせいじゃねーよ」 この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。 「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。 言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。 前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。 先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。 つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。 まずはここがスタートラインです。 「自分には限界がある」という事実 もう一つの思考として大切なのが 「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。 これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。 なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。 代表的な限界は 修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」 犯罪に関することは「警察」 法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」 設備のトラブルなら「業者」 ね？ こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。 勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。 こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。 責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。 私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。 「まずは諦めることからスタート」 起こってしまったことを悔やまない 次に自分が出来ることを洗い出す やった方がいいことを淡々と行っていく 逆にそれ以上のことは出来ませんからね。 こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。 このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。 この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。 まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。 我々はピンチに輝くヒーローだ もちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。 そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。 起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。 関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。 自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく 逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！ 呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊 端和などなど 我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。 カッコイイ・・・・・ 冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。 入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・ だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。 「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。 感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。 「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。 最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。 そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。 こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。 今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。 全国でお悩みの同志のみなさん 起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」 ではまた
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後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策
転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。 空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。 そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。 しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。 この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。 リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。 それではいってみましょう。 貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも 「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」 転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。 自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。 これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。 逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。 しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。 そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。 しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。 それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。 借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。 転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。 当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。 賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。 どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。 家賃の相場を知らずに損をすることも 「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」 家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 ここで問題になりやすいのは 家への愛着です。 自分が手塩に掛けて建てた自宅 大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。 多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。 高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。 設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に 「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」 一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。 「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。 その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。 もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。 特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。 貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。 このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。 多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。 賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。 また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。 そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。 入居者選びを甘く見ると後悔する 「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」 家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。 特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。 信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・ 身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。 現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。 この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。 確定申告を怠ると税務上のリスクが 「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」 家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。 自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。 所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。 給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。 収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。 ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。 ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。 いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。 申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。 自主管理は意外と負担が大きい 「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」 管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。 深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも 基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。 しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。 仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は 信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。 その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。 「貸す前の準備」がすべてを決める いかがでしたでしょうか。 自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。 今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。 ポイントとしては 契約形態の選定 適正な家賃設定 入居者審査と管理体制 税務処理への対応 最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。 これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。 不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。 すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。
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「えっ、違うの!?」管理会社にしがちな間違い連絡【永久保存版】
ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？ 管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。 でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。 もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。 でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。 今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。 【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」 定番ですね、これは当然ですが 警察（110番）です！ 管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！ 警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。 なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。 そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。 敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。 まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。 この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。 管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。 大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。 【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」 まれなケースですが、これも定番ではあります。 「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は―― まずは110番 or 119番！ 単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。 もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。 仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。 警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。 それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。 仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？ 少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。 まずは公的機関に連絡することです。 【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」 虫問題…意外と多いんです。 でも残念ながら… 虫退治は自己対応が基本です…！ 室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。 「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。 清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。 一義的には自身で対応していただくことになります。 もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。 ただし、例外として 建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！ お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。 【その4】「Wi-Fiがつながりません！」 IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。 これは プロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！ 管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。 そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。 まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。 ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。 なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。 アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。 こちらはネット会社へ依頼が吉です。 【その5】「カギを無くしました！開けてください！」 これはグレーゾーンですが… カギの紛失＝原則は自己責任です！ 管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。 最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。 その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。 この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。 その場合の費用は一般的には無料です。 もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。 これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。 上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。 【その6】「トイレが詰まった」 最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。 結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由が トイレットペーパーの詰まりです。 「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。 大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。 海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー 一度に大量に流す 厚手のトイレットペーパーの普及 特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。 いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。 自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。 しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。 他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。 節水をしすぎてつまった 異物（流せないもの）を落としてつまった DIYなどで手を加えて故障の原因になった トイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまった では、どのように防げばいいのかといえば トイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い) トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す 節水しすぎない(小で流さないで、大で流す) あと、この事態の最強の小道具である ラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。 https://lotushome.jp/blog/5122/ ラバーカップはアナタの味方です でも、分からない時は相談してください！ ここまで書いておいてなんですが 管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。 管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。 本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。 でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」と ワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。 時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。 これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。 それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！ 適切な対応をご案内いたしますので
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「知らなかった…」で後悔しない！大家の会で信頼を築くために｜失敗しない４つのマナーとは？
振る舞いは注意 「大家の会」とは、不動産オーナー（いわゆる“大家さん”）同士が情報交換や勉強会、交流を目的に集まる会のことです。 https://lotushome.jp/blog/4259/ 以前の大家の会記事はこちら 地域ごとに自主的に立ち上げられているものから、企業や団体が主催するものまで様々な形態があります。 私は賃貸の管理会社という立場ですが、この「大家の会」は参加してみるのもいいと思っております。 基本的には大家さんというのは、孤独になりがちです。 自分が持っている資産などを他人に軽々しく話すことはしないでしょうし、不動産業のことを相談しようにも分かってくれる人が身近にいるとは限りません。 そんな中で同じ大家さんという境遇で様々なお話が出来る機会というのは、案外貴重なもので、知見を広げたりすることもできます。 多くの大家の会では、規則などで禁止事項などを定めている場合もありますが、それ以前に「マナー」とも呼ぶべき行動があります。 今回は、大家の会に参加し始めた方やこれから参加しようと思っている方向けに、実際に参加する上で「これは気をつけたい！」というマナーや人間関係のポイントを４つに絞ってご紹介します。 せっかく素晴らしい場に参加しても、マナーを守らなければ信頼を失ってしまうことも…。 お酒の席での失態に要注意！ 大家の会では、懇親会や飲み会がセットで開催されることも多く、そこでは打ち解けやすい雰囲気になります。 懇親会では、勉強会やセミナーでは知ることができない情報やマインドなども話してもらえたり、アドバイスを貰えることもあります。 失敗談や成功事例、個人的な人生観など勉強になることが多いものです。 しかし、だからこそお酒の失敗は命取りになる可能性もはらんでいます。 声が大きくなりすぎる お店に迷惑な行為や店員さんへの態度 参加している方への余計な一言 こういったことを起こしてしまうと、その印象がキャラクターとして残ってしまうことも。 その結果「あの人はいい人かもしれないけど、お酒の場はちょっとね・・・」と思われるかもしれません。 特に注意して欲しいのが「お店への迷惑」です。 このような懇親会などを開く場合、誰かのおススメのお店でセッティングされることが多いものです。 そういった場所でお店や店員さんに迷惑を掛けると、お店をセッティングしてくれた方の面子丸つぶれです。 誰かに紹介を受けたら、必ず「結果報告」をしよう 大家の会では、様々な人を紹介してもらえることがあります。 不動産会社や仲介会社、リフォーム業者や金融機関の担当者など、賃貸業の運営に欠かせない人達との出会いを紹介してくれる会や人がいます。 これも大家の会に参加するメリットの一つといえるでしょう。 多くの大家の会のメンバーというのは、仲間に対しての手助けを善意でしてくれる人が多い印象です。 みなさんが思うより、大家の会にいる人たちは見返りを求めない方ばかりです。 しかし、ここで注意点があります。それは 「紹介してもらって終わり」にしないことがとても大事です。 え？ということは金銭的なお礼や菓子折りなどを持って行けってことかな・・・・ そうではありません、もっと簡単でシンプルなことです。 紹介してくれた方に必ず結果を報告するのです。 どういうことでしょうか？ これは、紹介を受けた人に連絡したり、成果が出ても出なくても報告するだけでいいのです。 例えばですが 実際に連絡してみた 契約が成立した 話を聞いてみたが、今回は合わずに見送った 単にこのようなことをお礼とともに紹介してくれた方に報告するだけでいいのです。 ね？難しくはないでしょう？ でも、こんなことが出来ないと信頼を失ってしまうのです。 なぜなら、紹介してくれる人は事前に「今度○○さんという方から連絡が入るかもしれないから、良くしてあげてください」などと前もって連絡をしてくれたりするのです。 でも、その結果などの報告がないと「あの人、ちゃんと連絡したのかな・・・？」と思ってしまいます。 自分にとっても大事な人を紹介するので、紹介された方が不義理なことをしてしまっては、紹介者の面子もつぶれてしまいます。 紹介してくれた方は自分から「あの件どうなった？」などとは確認はしないことでしょう。 だからこそ、自分から報告などをした方がいいでしょうね。 もちろん、報告が無かったからといって怒るような方も少ないでしょうが、次からの紹介などは・・・・・ 成果が出ても出なくても、一言お礼と共に結果報告するだけで 「律儀な人だ！この人には大切な人を紹介しても大丈夫」 と思ってもらえると思いますよ 知識はもらうだけじゃなく「自分も出す姿勢」も大切 「大家の会でいろいろ教えてもらえてラッキー！」 それはとても良いことです、本来はそのように知見を広げる為のものですからね。 でも、それだけでは片手落ちになってしまうかもしれません。 自分が学んだことや経験したことを、誰かにシェアする姿勢も大切にしましょう。 「でも私はまだ初心者でみんなが知らないようなことなど話せない・・・」と最初は思うことでしょう。 「百戦錬磨の大家さんたちに自分が話せるようなことは・・・すでに知っていることだろうし・・・・」 気持ちは分かります。でも実はアナタにも話せる内容はあるのです。 それは、「失敗談」です。 融資が否決された経験 空室対策が上手くいかずに長期間空いてしまった 所有している物件のエリア情報 賃貸業をやっていて失敗したことがない人はいません。 小さい失敗かもしれませんが、そういったことこそみんなが知りたい内容だったりします。 特に融資の否決などは、目まぐるしく変わる金融情勢で、どの大家さんも興味があります。 「なるほど、あの金融機関はこういった物件には否定的なんだな」とか「そんな条件が出るなら、自分ならアリかも」など 大切なのは「自分もみんなに情報を与えようとする姿勢」です。 情報の活用の仕方は人それぞれです。 あなたは価値がないと思っている情報も、誰かにはとてつもない価値があるかもしれません。 そういった方たちの集まりが「大家の会」だったりするわけです。 知識の循環があるからこそ、その会は長く続くのです。 最初は難しいかもしれませんが、少しずつ経験してきた場合は積極的に開示してみてください。 意外とみんなはアナタの話を聞きたいと思っているものですよ。 変な“マウント”はNG！ 「家賃収入が〇〇万円以下は投資家とは呼べない」「フルリノベで即入居させないなんて・・」「まだ1室しか持ってないの？（笑）」 …そんな発言、聞いたことありませんか？ 会話の中で自慢話をしてしまうのは誰にでもあることですが、“マウント”になってしまうと一気に空気が悪くなります。 なんでもかんでも自分を卑下する必要は全くありませんが、他人に対しての「マウント」はやめておいた方がいいと思います。 特に不動産賃貸業では必ず「上には上がいる」ものですから、変なマウントを取ってしまうと、いつの日か自分も痛い目を見てしまいます。 自分にとって嬉しいことなどを話すのは全然問題はありません。 大体の大家の会のメンバーの人たちは他人の成功を一緒に喜んでくれたり、その話で「自分も負けないぞ」というエネルギーに変えたりします。 でも、そこに相手に対しての「マウント」や「嘲笑」などが含まれてしまうと感じが悪いですよね。 私もたまに今でいう「ギガ大家」と呼ばれるような方とお会いしますが、その姿勢は本当に謙虚で気さくな方が多いものです。 そういった方たちは変なマウントを取ることもなく、初心者の方からも学ぼうという姿勢に驚かされます。 恐らくはそういった謙虚で熱心な方たちなので、拡大したり、周りの人が支えてくれるんだろうな。と思います。 自分の嬉しかったことは素直に話し、相手の話もしっかり尊重して一緒に喜べる。 こんな人とはまた話したくなりますよね。 そんなに難しいことではない いかがでしたでしょうか。 書いてみて思うことですが「人と人のお付き合い」として考えれば至極普通の内容でしたね。 でも、大家の会を主催している方に話を聞くと、そういった普通のことができない人が多いようです。 そういったことができない方に対して、強く注意したりはしないそうですが、やはりお付き合いの仕方は考えてしまう。とのことでした。 せっかく参加するのであれば実りの多いものにしたいものです。 大人になると自分の振る舞いに注意してくれる人というのは減っていきます。 ただ距離を置かれたり、周りの人が離れていくだけになってしまいます。 自分も含めて、人への振る舞い方やマナーというのは注意しなければいけません。 こういった人としての当たり前の礼儀だけ守れば、大家の会への参加は特段難しいものではありません。 大家の会に参加している人は、大体は気さくな方々ばかりですから、多いに楽しんで学んでもらえればいいと思います。 ※当ブログの画像はChatGPTで作成してます、お分かりかとは思いますが念のため、実在しませんからね。
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賃貸生活のウワサ検証！よく聞く“あの防犯対策”は意味があるのか？～一人暮らしの女性が男物の下着を干す等～
防犯対策を現役不動産屋が判定 さて、今回は防犯対策について書いてみようと思います。 昨今、治安が悪くなったなどのニュースが見られますが、これは本当なのでしょうか？ データで読み解くと、犯罪認知件数(警察が認知することが出来た刑法犯)は平成14年をピークに令和4年まで基本的には減少傾向となっています。 基本的には犯罪件数自体は減少傾向になっていると見るのが主流です。 しかし、同じデータで令和5年～6年になると微増傾向にあるようです。 窃盗犯や詐欺事件などが増えてきているようですが、いつの時代も防犯というのは大切であることは異論はないでしょう。 今回はそんな状況の中で、みなさんが一度は聞いたことのある「防犯対策」のウワサを現役不動産業の私が判定していこうと思います。 実際に効果のほどやデメリットなどがあるのでしょうか？ また私自身がおススメしている対策などもお伝えできればと思います。 一人暮らしの女性が男物下着を干す まずはこちらですね。 あまりに有名です。 一人暮らしの女性が彼氏や結婚相手がいるようにふるまうことで、空き巣やストーカーへの警告となるようにという対策ですね。 昔であれば「一人暮らしする娘に父親の下着などを持たせた」などのエピソードもありますね。 では、こちらはどうでしょうか？いささか使い古された方法ですが 答えは ◎ やって損はありません。 この方法は古典的ではありますが、効果は高いといえると思います。 よく「そんな真似しててもすぐにバレるよ！」という意見を聞いたりするのですが、実際にバレるバレないは大した問題ではないと思います。 大事なのは悪意をもった犯罪者に対して 「本当にいるかもしれない」と思わせるだけでもいいのです。 空き巣にしても侵入をしようとしている人に対しても ひょっとしたら男性がいるかも？という疑念が沸くだけでも十分に効果はあるでしょう。 以前、盗犯係の警察官に聞いたのですが、空き巣が嫌がることがまさに 留守の確証が得られないこと だそうです。 例えば空き巣が狙っているお部屋から、女性が出てきます。 よし、入ろうと思ったお部屋に男性用下着が干してあったら？ 「まだ男はいるのかも？」「いなくても帰ってくるかも」と疑念が沸くことでしょう。 要は嘘か本当かを確かめることが簡単ではない以上、抑止力としては効果はあるでしょうね。 但し、同じ物を常に干しっぱなしなどは対策効果が薄れてしまいますので、ローテーションなどは行った方がいいでしょうね。 ちなみに今までの入居者さんで行っていた対策で面白かったのは 男物のバンドＴシャツをパジャマにして、干している お父さんの作業着を貰って定期的に干している 釣り竿をベランダに置いている 変わり種ですが、共通しているのは男性の影を匂わせておくということですね。 お金や手間が掛かってしまうのも事実と思いますが、防犯対策としては一定有効だと思います。 表札を出さない ポストや玄関先に表札を出さない。 これも最近は特に聞かれる話ですね。 果たしてこの方法は有効なのでしょうか？ △ これは防犯対策としては微妙です。 というのも、これは防犯対策としてよりも「特定しにくい」位の効果しかありません。 例えばストーカーの恐れがあり、この建物に住んでいることや号室を特定されたくない。位です。 またデメリットとしては引っ越し当初は配送や郵便物の誤配がある可能性があります。 でも、現在賃貸で表札を出す方は正直かなり少数です。 どちらにしても表札を出す習慣自体が風前の灯火です。 私も正直出すメリットは特にないと考えてもいますが、出さないことが防犯になるかといえば微妙な感じです。 遮光カーテン・ミラーカーテン お次はカーテンです。 遮光カーテンは光を通さない、通しにくいカーテンで、ミラーカーテンはレースカーテンの中でも透けにくいカーテンです。 遮光カーテンは単純に分厚かったり、織目が細かかったりして光を通さない。 ミラーカーテンは日中レースカーテンで光は取り込みたいが、外からは見られたくない。という商品です。 特にミラーカーテンの中には「室内から外は見えるが、外からは見られにくい」という商品もあるそうです。 これは防犯対策としてどうでしょうか？ 〇 一定効果があると思われます。 というのも、これは自宅にいる際などに「部屋に一人かどうか判別できない、部屋の様子が分からない」という点が大事です。 また室内の様子がそもそも見られない、という当たり前の安心感の為にも損はありません。 但し、ミラーカーテンには以下の注意点があります。 あまり遮光性が高いと、昼間の光も入りにくい 夜になって室内側が明るいと外から見えやすくなる その為、商品の選び方は大切です。 個人的にはあまり遮光性が高いと、そもそも部屋が暗くなり、遮光カーテンと効果が変わらない物もありますので、ＵＶカット率が50％以上の物がいいかもしれません。 カーテンは割と価格と性能が比例しやすい商品になります。 防犯対策としては、少し奮発してもいいかもしれませんね。 一人暮らしでも「ただいま」を言う この方法はその昔、入居者さんに教えてもらった方法です。 一人暮らしの女性が帰った際に、ドアを開けたタイミングで「ただいま」と声に出してから部屋に入るという方法です。 「一人暮らしじゃないのか？」「誰かが来ているのか？」と思わせるということですね。 これはどうでしょうか？ ◎ これは多いに賛成です。 この方法を刑事さんに話したところ「もしその光景を見た空き巣や強盗などは躊躇すると思いますね」と言われました。 メリットとしてはなんと言ってもコストや手間も掛からないという点ですね。 また男物の下着の時にも書いた通り「いるかもしれない」と疑念を沸かすには十分効果があるでしょう。 また毎日習慣のように行うこともできますし、少し恐いと思ったタイミングでも実行することもできます。 手軽な方法としてぜひおすすめします。 男性ももちろん必要だが いかがでしたでしょうか？ 今回は女性の防犯対策と呼ばれるもののうち、効果がありそうなものをご紹介してみました。 もちろん女性だけでなく、男性も防犯対策は必要です。 しかしながら、女性ということで被害に遭いやすい犯罪が多いのも事実です。 私が以前聞いた言葉でハッとさせられた言葉があります。 「法も正義もその瞬間は助けてくれない」 残酷ではありますが、真理だとも思います。 だからこそ、出来る限りの対策はしておくに越したことはありません。 防犯対策のポイントとしては「人の影を疑わせる」という点は大切なのでしょうね。 昔ながらの近所づきあいや顔見知りなどの関係性は希薄になってきた昨今、自分の身を守る対策は必要かもしれません。
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入居者の属性で変わる居住年数 ～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。 基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。 長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。 もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。 不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば 公務員 大手企業にお勤め 学生 若年層 こんな感じでしょうか。 理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。 たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。 私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。 その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。 一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。 今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。 そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。 また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。 賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。 属性別に見る「居住年数」の傾向 下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。 傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。 属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。 属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合も こうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。 要約すると以下のような結論になります。 若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる 安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い 審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向 高齢者は長期入居の傾向 自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。 大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。 学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。 子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。 高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。 安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。 どちらのリスクを取るか 「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。 ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。 これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。 「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？ 「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？ 当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。 大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。 また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。 基本的には 「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備え これは入居を決める時の順番のような話です。 「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。 一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。 このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。 人口減少社会ではターゲティングを丁寧に ご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。 その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。 その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。 自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。 そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。 当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。 たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。 でも確率は大体収束しますからね。 皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
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賃貸住宅フェア２０２５ 現在のトレンドと未来予想図
そもそも賃貸住宅フェアとは？ さて、9月17日18日と東京ビッグサイトで「賃貸住宅フェア2025」が開催されました。 私も賃貸管理に携わる者として出来る限り参加をしております。 今回も参加して不動産業界の現在の立ち位置、トレンド、未来予測などを独断と偏見で書いてみようと思います。 そもそも、この「賃貸住宅フェアとはなんぞや？」というご質問があろうかと思います。 簡単にいえば 不動産業者や大家さんに物やサービスを売りたい人たちの展示会です 不動産業者向けの賃貸管理システムやリフォーム商材、保証会社などがブースを構え、不動産会社や大家さんにサービスを売り込む場です。 その為、入場料は無料です。事前に参加登録は必要ですが、不動産業者だけでなく、大家さんも参加可能です。 じゃあ何で物を売りたい人の所にわざわざ行くんだ！物を買いに東京まで行くのか？ 半分当たっていますが、半分は違います。 実は賃貸住宅フェアでは、２日間に掛けてセミナーが各所で開催されます。 そこでは、最新の賃貸住宅に関する情報や、全国の不動産会社の成功事例、賃貸のトレンド、大家業のお役立ち情報などを各所で様々な方が講演してくれるのです。 恐らくはこのセミナーがメインで参加される方の割合も高いのではないかと思います。 それではレッツゴーです。 今年のトレンドはＡＩ・人材・物価高 ぼかしを入れておりますが、広い会場は大盛況でした。 特に初日の午前中は水曜日ということもあり、不動産業者と思われる方でごった返しておりました。 この画像に立ち並んでいるブース一つ一つ、企業が出展しており、様々なサービスや商材などを見たり、説明を受けることができます。 超有名企業から、恐らくはベンチャーであろう新規サービスなど様々です。 会場に入ると、ブースから人が出てきて営業を受けるわけです。 実はこのブースの出展割合からも、世相を読み解くことができます。 というのも、不動産業界にはいわゆる「旬」な流行というのがあります。 ここ２、３年はなんといっても「民泊」でした。 アフターコロナを背景としたインバウンド向けの民泊に関する出展が多かったものです。 但し、今年は民泊業界の飽和化や、サービスの統合、民泊に関するデメリットニュースなどの影響なのか、前回までの出展の多さではありませんでした。 それでは、今年のトレンドは何だったかといえば ＡＩ・人材・物価高 この３つに関するサービスが多く見られました。 特にＡＩは数が多く、これまで人員でカバーしていた不動産の業務をＡＩを使って効率化しよう。というサービスが多かった印象です。 また、人材に関してはいうまでもなく人材不足がこの日本では続いております。 その人材不足を解決する為の「業務委託化」が多くありました。 これまでは自社で内製化していた業務を巻き取るよ！というサービスですね。 コールセンターや苦情受付、設備トラブルの外注化などですね。 あとはこの「物価高」を背景に、修繕コストを抑えようとするサービスが多かった印象です。 壁紙の張替えではなく、塗装やクリーニング、リフォーム費用のファイナンスなどの既存のサービスより安価な方法の提案などが増えた印象です。 それを裏付けるようにセミナーでも ＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)を推進して、業務効率化を 既存社員の退職を防ごう 人材に選ばれる会社作り 人口減少でも勝てる賃貸運営とは ペット可やインフルエンサー向け賃貸など差別化 などのテーマが多く見られました。 世相を色濃く反映するものでした。 それでは、地方の一不動産業である私が今回のセミナーやブースを見て、どのように考えているのかを独断と偏見で発表したいと思います。 ＡＩ活用は必須だが、サービスの見極めは大事 まずはＡＩです。 いまやどの業界にとっても活用が必須となってきたＡＩ(人工知能)、多分に漏れず私も画像生成や、簡単な書類の作成やデータの整理など様々な場面で使っています。 既に人間を凌駕している部分もあり、これからも驚異的なスピードで生活を変えていくでしょう。 しかし、ＡＩ活用のサービス導入には慎重であるというのが、私の感想です。 というのもＡＩを活用したサービスというのは、大元は恐らくOpenAIなどの人工知能を活用し、そのうえでサービスをリリースしていると思いますが、この大元の人工知能の発達スピードが早く、その会社に頼らずとも可能になる可能性があるのです。 今回試しに出展されているサービスを私のChatGPTに細かく指示してみたところ、近しい効果を得ることができました。 恐らくは今後も学習していく過程で、売り出していたサービスに追いつくのは、そう遠くなかろうと思いました。 そうすると、新しいサービスではあるが、契約してしばらくすると既存の人工知能で対応が可能になることも予想されます。 もちろん、それを見越して更に素晴らしいサービスとなれば優位性はあるのでしょうが、大元の発展スピードに事業者が勝てるのかが、現段階では見通せませんでした。 また、現在はほとんどの管理会社が賃貸管理にシステムを導入しているでしょうが、この賃貸管理システムに紐づくかどうかが導入の鍵かなと思われます。 全員がＰＣ作業が得意ではない。という不動産業からすると、新システムは導入にハードルが高く、出来れば賃貸管理システムにＡＩを付け加えてもらえるとハードルが下がるのかなと思います。 間違いなく伸びる分野であるがゆえに、個別のサービスはどこまで優位性があり、存続できるのかの見極めが非常に大事かなと思いました。 不動産業者だけでなく、大家さんも多くの方がＡＩを駆使しており、これからも発展から目を離せない存在になるでしょう。 そして、その中で人間に突きつけられる命題は 「効率も、正確さも、スピードもAIが持つなら、あなたに残された強みとは？」という点ですかね。 知識に価値が無くなっていく時代に私という人間はどうすればよいのか？を考えさせてくれます。 人材はアウトソーシングとカスハラ さて、お次は人材編です。 こちらは大別すると２つに分かれていました。 まずはサービス面でいうとアウトソーシング、いわゆる外注化の会社が多く見られました。 これは現在の人材不足を解決する為です。 現在の求人倍率や最低賃金の上昇を受けて、人件費率が上がっていることを考えると余程自社で効率的に雇用できない限りは外注化することでコストカットが出来るという座組かなと思います。 従来の設備だけでなく、人的なクレーム(騒音や隣人トラブル)などのコールセンター業務が多く見られました。 これからの管理業務では、この適切な外注化は必須になるとも思えます。 自社で内製化を図ろうとすると、かなり膨大な人数や教育コストを掛けることになりますので、それなら専門的な知見をもった業者に委託することで効率化やコストカットが可能にはなろうかと思います。 もう一つは、カスハラ対策です。 こちらはサービスというよりは、会場で行われるセミナーで多く見られました。 要約すると カスタマーハラスメントを放置することで社員を失うのは最大のマイナス ということです。 もう少し嚙み砕くと 昔のように「お客様は神様」的思考は若年層には通じない 不動産業は決して採用面で有利な業種ではない カスハラ対策をしないと人材が流出する 現在では人的コストが非常に高く、一人のカスハラで従業員を失うのは損失が大きすぎる という流れです。 セミナーでも「過大な要求をする顧客は、こちらから打ち切ることも必要」という就職氷河期世代には信じられない方針が今後の主流になってくる風潮でした。 私もこれには同意です。 当社に在籍している社員も、在籍年数が長めの傾向にあるのですが、この熟練してきたスタッフというのは非常に価値が高いものです。 顧客との長年に亘って築いた信頼関係などはプライスレスと言えるでしょう。 それもあって、弊社では「カスタマーハラスメント」と認定するような顧客の対応は 代表取締役である私が管轄となります。 というのも、中々カスタマーハラスメントと認定することや、契約を打ち切るような対応を社員にさせるのは酷かなと思っているからです。 弁護士などの専門家へスムーズに報連相する為にも、一旦私に管轄を移して、素早く判断するようにしています。 そして、専門家の意見などを聞いて、後は粛々と対応するのみです。 長期的にもこういった顧客との対応は避けるべきだと私も考えています。 但し、このカスタマーハラスメントか否かの判断は責任者がしっかりと倫理観と基準を持ち合わせるべきだとも思います。 この線引きが緩いと「なんでもカスハラ」となりますし、逆に厳しすぎても肝心の社員を守れずに失ってしまいます。 いずれにしても企業はこれからもカスタマーハラスメントを許容しない社会に進むでしょう。 そしてもう一つ、私が予想している未来は カスタマーハラスメントを行ったり、威圧的な言動などを行う人は将来 世の中の全てのサービスを受けられなくなるでしょう ということです。 これはどういうことかというと このカスハラ対策は少子高齢化の日本では、主流となるのは間違いないでしょう。 既存の企業は昔のように、過大な要求をする顧客に時間や人的リソースを割くことはしなくなります。 そうすると、企業は 優良な顧客には適正な価格でサービスを提供するが、カスタマーハラスメントを行う人へはサービスを行わないか、かなり高額になる方策を取るでしょう。 まさに人のダイナミックプライシングです 他のサービスの利用履歴などを企業同士が共有することで、悪質な顧客(命名するならブラックお客様)を浮かび上がらせるでしょう。 現在はカスタマーハラスメントを受けたら対策という順序ですが そもそもブラックお客様にサービスを提供しなければカスハラ対策など不要！という結論に至るでしょう。 その為に、各業界同士で顧客をスコアなどで共有していく可能性は多いにあるでしょう。 そして、過去に悪質なカスタマーハラスメントを行った人＝ブラックお客様には、自社のサービスを提供しない。 もしくは提供する場合は、一般の顧客より高額な費用を前もって請求するという仕組みです。 そんなことを書くと酷いと思われるかもしれませんが、これによく似た仕組みを我々は使っていますよね？ 自動車保険です 事故を多く起こしたり、過失の多い請求をすると、翌年以降の保険料が上がりますよね？ 当然です、リスクの高い人なのですから と、この辺りは私の勝手な妄想ですが、恐らくはこのようになるでしょう。 私も含めて、これからは世間での振る舞い方は大事にした方がいいと思います。 ブラックお客様に認定されると入店拒否やお隣さんよりも高い金額を請求されるかもしれませんよ 物価高対策は修繕とファイナンスの長期化 さて、最後は物価高対策ですね。 これもご承知の通り、昨今の物価高は賃貸事業に大きく影響しています。 資材や人件費の高騰は、賃貸物件も直撃しています。 ここは大家さんも同様に影響を受けていることでしょう。 原状回復費やリフォーム費用の高額化には頭を悩ませていることでしょう。 これに立ち向かうサービスもたくさん出てきていました。 特にリフォームでは「交換ではなく修繕」が多く見られました。 例えば壁紙を張替えではなくクリーニング、水道管を交換ではなく更生など、既存のものをいかに長寿命化させるかという試みが多くありました。 今後も資材や人件費が下がる目途はなさそうなので、こういった商材などを有効活用することは不可欠だと思います。 また、この物価高へ違ったアプローチもあります。 それはファイナンス(資金調達)での解決です。 どうしても物価高で仕方ない場合には、資金調達をするしかないのですが、これを借入で日々の支払い圧力を軽減する という方法です。 具体的には分割払いや貸出期間の長期化です。 もちろん、長期化することで支払い手数料は増えるのですが、その手数料分を期間で挙げる収益で相殺するという仕組みですね。 こういったサービスも多く見られましたね。 もちろん安易な使用は収益の悪化となりますので注意が必要ですが、一度に出ていく現金も困りますからね。 管理会社としても万一の策として、顧客に提供する準備はしておく必要があるのかもしれませんね。 未来の話は楽しい さて、拙い文章ではありましたが今回の賃貸住宅フェア2025をざっくりとご説明してみました。 今回参加することが出来なかった方々へ、現在のトレンドや潮流などをお伝えできれば嬉しいです。 インターネットなどの発展に伴い、情報や価値観が目まぐるしく変わる賃貸業界において、その時々の時勢を掴むことはとても大切です。 昨日までの常識が今日には変わってしまう世の中に対応できるように日々研鑽を重ねていかねばなりません。 「進化論」で有名なダーウィンの一節がありますね。 「最も強いものが生き残るのでもなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残れるのは、変化できる者である」 この言葉、実はダーウィン自身がこのように発言した訳ではないというオマケのような話もありますが、細かいことは別にして、この言葉自体はビジネスでは真理の一つであることは事実でしょう。 私たちも変化を恐れず、楽しみながら生き残っていたいものですね。 こういった未来の予測は楽しいですね。 みなさんもぜひ参加してみてはいかがでしょうか？ 来年の会場でお会いできることを楽しみにしています！ 毎年参加できるように変化を続け、よりよい未来に私の居場所を作れるように生き残ろうと思います。
