世は大論破ブーム
昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。
正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。
勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。
タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。
動画も楽しいので見たりします。
頭の回転も早く、感心してしまいます。
しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。
ネコも杓子も論破する傾向があります。
今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。
論破することで得することはあるのか？
ハッキリ言っておきます。
社会で論破することで得する（価値が出る）のはひろゆきぐらいです。
たまに弁護士は？とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。
ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。
当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。
もっと言えば
正論をぶつけることには価値がない
とすら思っています。
そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです
正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。
大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。
正論であればあるほど怒ります。
では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか？
嫌われたり怒られるだけで得しないんです
もっとハッキリ言いましょう。
正論をぶつけられて納得する人はいない
残念ですけどね
私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。
先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。
しかし、それで得られる結果というのは
「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした
結果、論破された側は怒り（表面には出さなくても）、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。
結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて
「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。
みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。
その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。
相手の面子は保ってあげよう
社会の中であなたが達成したいことは何でしょう？
論破して相手をやっつけることでしょうか？
相手より賢いと思われることでしょうか？
そうではないですよね。
自分の思った通りに進むこと
ですよね。
相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。
しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。
論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。
それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。
みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか？そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。
相手の面子（メンツ）だけは保ってあげないといけません。
あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。
しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。
それではまとめに入りましょう。
一番は気づいてもらうこと
さて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか？
「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか？
私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。
そう、人から言われたことでは動かないものです。
だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか？
相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。
相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風に
あなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてください
その方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。
私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。
理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。
そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。
これは物件を買う時にも表れます。
安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。
論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか？
え？それってあなたの感想じゃないの？
胸を張って言います
「私の個人的な感想なので気にしないでください」
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？③ マンションなら大丈夫という幻想他 まとめ
音に強いという過度の幻想はやめておきましょう https://lotushome.jp/blog/3289/ 前回の記事はこちら ７ マンションなら大丈夫という幻想 次にあげるのが、音の問題を避ける為にマンションという選択肢への「過度な幻想」です。そしてこの過度な幻想こそが騒音トラブルを発生させてしまうという内容です。これは、事実の部分と期待の部分がズレるという話しです。まず、音に対して「アパート」と「マンション」ならどっちが強いか？といえば「マンション」であるのは間違いありません。これは構造の差によりますが、大体そうでしょう。しかし、音のトラブルは「アパート」「マンション」どっちが少ないか？といえば必ずしも「マンションの勝ち」とはなりません。なぜでしょう？ 音の問題は「期待」と「感覚」にも関わるから そう、音の問題は感覚の違いによるものと話してきましたが、マンション＝音に強い というイメージから過度の期待によるトラブルも多いのです。要は「マンションに住んだのに音が聞こえる」という主旨です。皆さんにハッキリと言っておきたいのですが、例え分譲マンションであったとしても共同住宅である以上、「音はします」にもかかわらず、マンション＝音がしない という期待を持った方からすると「許せない」という感情を持ってしまいます。体感になりますが、マンションタイプの方が騒音トラブルは多い印象です。これは以下の側面があると思っています。 マンションだから音に強いと思って「音を出す側」が気を遣わない人がいるマンションだから聞こえないと思って「音を受ける側」が期待しすぎるアパートはそもそも「聞こえる」という前提の人が住みやすい音に対して意識の高い（過敏な）人が住みやすい マンションという物への過度の信頼や期待が却って騒音問題に繋がってしまうケースですね。一般的にアパートタイプというのは「音にそこまで強くない」という前提がありますから、選択する方は音に対する期待値がそこまで大きくないのです。他方マンションというのは強いのですが、それでも全くしないという訳でもありませんから、音に無頓着な方が近くにいれば聞こえてしまいます。しかしマンションへの過度の期待値がある方は「音に悩みたくないからマンションにしたのに」という感情も出てしまうのです。その為、騒音に対する苦情というのはアパート>マンションとはならないのです。そしてマンションの方が音の苦情はこじれるケースは多い印象です。やはりマンションに対する期待値というものが働いているのかもしれませんね。 ８ 救われない専門家や訴訟 訴訟や専門家を活用することも解決の一つではありますが、容易ではありません。これまで申し上げた通り、「騒音」と認定するだけでも高いハードルです。しかもその後弁護士などを使い訴訟などに移行しても変わりません、やはり守りの堅い「借地借家法」、損害賠償を求めても被害とのバランスを欠いた金額、そもそも訴訟費用などが高い現状など本当の意味で救われることが少ないのです。騒音と認定する為の費用から弁護士費用、裁判まで持ち込む労力。これらは並大抵のものではありません。被害者側に立つとあまりに膨大な労力！解決への道はこれでは困難です。 ９ 管理会社は「人の管理」はできない 借りていただく入居者の行動や宅内での生活スタイル、昨今ライフスタイルの変化や個人個人の新しい価値観などの多様化も叫ばれております。管理会社はあくまで「建物の管理」であり、「人の管理」ではありません。私権を制限するようなことは出来ませんし、すべきでもありません。昔の古い時代のようにお部屋を無断で開けて見る、などはもってのほかです。解決をしたい管理会社ですが、同時に入居者の自由は尊重したい。誰かに制限を課す為にはしっかりとした「基準」が必要です。大多数が納得できる「基準」ですが、現状これはありません。我々管理会社の最大の弱点である「人の自由」とのバランス。個人的には国や法律しかこの部分は触れないのです。せめて基準などが示されるだけでも随分と解決しやすいのですが・・・ まとめ 変革の時では？「借地借家法」 最近の賃貸住宅を取り巻く問題は「借地借家法」の「強さ」が変に作用している印象です。一昔前は横暴な大家や悪徳不動産が横行した経緯もあり、入居者の権利が弱いものでした。そこで登場した「借地借家法」は多くの人を救いました。それに異論はありません。入居者と大家というのは対等であるべきです。しかし、ライフスタイルなども変わった昨今、本当にこのままで良いのでしょうか？最近の借地借家法は「弱者救済を強く打ち出し過ぎて、逆に多くの普通の人を苦しめている」印象があります。音の問題もしかりです、悪質に騒音を出す場合でも「借地借家法」は守ります。簡単に追い出すことはおろか、調査さえも管理会社やオーナーは簡単にできません。こんな状態では誰が助けてあげられるのでしょうか？国や裁判に訴えたとて、明確な基準はなく、実際に実効性のある判決は期待薄です。普通に心穏やかに過ごしたい大多数の人を守れないのです。私は何も「管理会社やオーナー目線の法律になれ」「入居者を簡単に追い出せるようにしろ」とまでは言いません。しかし、「かなりのレアケースに備えようとして、９９％以上の普通の入居者が困ってしまう」現状には警鐘を鳴らしたいのです。社会的弱者を守る為の法律が「好き勝手放題する人」も同時に守り、そして悪用されている現状には異を唱えたいのです。社会的弱者を守ることは第一ですが、だからといって９９％の大多数を蔑ろにすることはいいのでしょうか？両立する道はあるハズです。
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？② ～強力過ぎる？借地借家法～
騒音問題！マンションだろうがアパートだろうが発生しますね。 https://lotushome.jp/blog/3233/ 前回の記事はこちら 実は９割以上の騒音は解決する 前回から騒音問題解決の難しさや、何が解決の障害となっているかを書いてきました。しかし、この「騒音問題」ですが、体感では９割以上はすぐに解決します。 騒音問題での一般的な解決としては、音の苦情が寄せられた場合 ①書面で全体もしくは該当住戸への注意喚起②書面で収まらない場合、該当住戸への直接連絡③解約を見据えて該当住戸への警告 だいたいこんなプロセスを踏んでいきます。 しかし、①の書面による注意で大体９０％位は収まります。「そうか、自分が出した音がうるさかったんだな、注意しよう」 こんな感じなのでしょう、これで大体収まります。みなさん、普通の入居審査を経ているので①で大体９０％以上、②までいけば９８％位は解決します。しかし、これをくぐり抜けた残り２％の騒音問題はかなり厄介なのです。そして、この少数のケースこそ、高い壁に阻まれて解決が困難なのです。 ４ 強力すぎる「借地借家法」 次にあげる項目が「借地借家法」です。この借地借家法という法律ですが、本来素晴らしいものです。全体の主旨としては 「大家より立場の弱い借主を守ろう」 という法律です、ですから「大家の意向だけでは退去させられない」とか「少々の違反があったとしても、よほど悪くなければ解約してはいけないよ」という法律になっています。要は立場の弱くなりがちな入居者を「大家」や「管理会社」から守ろうとする法律なのです。この素晴らしい「借地借家法」ですが、一度入居者同士の問題になると凄まじい壁となってしまうのです。よく、騒音に悩まされる方から 「こんなに迷惑な音を出す方は追い出した方がいいんじゃない？」と言われます。実際、感覚の違いなどでもなく、上下階などで影響のあるレベルの音を出す入居者というのは稀にいます。そして、一般的な契約書などにも「他の住民に迷惑を及ぼすような騒音、その他の行為～」などが禁止事項として入ってもいます。「じゃあ、それに違反したんだったら契約解除できるでしょう」 そんなに簡単にできないんです！「借地借家法」があるから そう、ここで出てくる借地借家法、入居者の権利というのは非常に強いんです。簡単に住まいを奪われてはいけないから「借地借家法」は出来ているのです。確かにそれはその通りです。しかし、入居者同士になるとお互いに「借地借家法」に守られているため、どちらかを一方的に追い出す権限は「大家」「管理会社」ともに持っていません。そして、契約解除するには、前回書いた通りですが 「受忍限度を超える必要がある」受任限度というのは「音が不愉快なのは分かるが、ここまでは普通のことだから我慢しなさいよ」という基準です。 この「受忍限度」ですが、騒音については特に基準があいまいです。音についてもこんな感じです。 騒音がしたとしても 音の具体的な内容(何をして音を発生させてるか)音の性質音の頻度音の発生時間帯音の継続時間音の継続期間周辺環境の状況（閑静な住宅街と賑やかな商店街では違う） これらを超えたものが「受忍限度」を超えるという「騒音」なのです。ハードルが高いのです、基準があるようで曖昧なのです。各サイトなどでは騒音の基準として「○○デシベル以上は騒音」と書いてあったりします。しかし、「受忍限度」というのを超える為には、一時的な音だけでなく、周辺環境など様々なものと組み合わせないといけないのです。ここに騒音問題の難しさがあるのです。 聞こえる「騒音」と法的な「騒音」の違い このように、聞こえる「騒音」と法律が契約解除を認める「騒音」の違いがあるのです。もちろん、聞こえる「騒音」が一番の被害となってしまうのですが、法的な「騒音」まで該当しないと契約解除などは難しいのです。基本的には共同住宅では「受忍限度」という考え方はなければいけません。「どんな物音も少しでも立ててはいけない」となると誰も住めません。どんなに強固な建物でも多少の物音はしますし、みなさんもそこまでのことを求めている訳ではありません。しかし、法的な「騒音」と認められるには期間や周辺環境なども含めて認められる必要があるのです。そして、そこにある基準は絶対的なものではなく、曖昧な基準となってしまっているのです。実は多くのオーナーも「人の迷惑になるような入居者だったら正直、出て行ってほしい」と思っています。なぜならそういった人がいることで「普通の入居者」が多く出ていってしまったら、そちらの方が損害が大きいのです。しかし、本来入居者を守る為の法律が入居者同士の問題では強力に加害者を守ってしまうのです。 ５ お互いが感じる被害者意識の調整 音の問題で厄介な問題として「音の感覚」という点をあげてきました。そして、更に厄介なのが「被害者意識」です。これはどういうことかというと、一旦近隣トラブルに発展した場合、苦情を「申し立てた方」と「言われた方」という対立構造が生まれる場合があります。「申し立てた方」からすると、解決を望むのですが、「言われた方」は時に「なんで言われないといけないんだ？」との感情を持ってしまう場合があります。管理会社としては近い距離にお住いの関係ですから、この被害者意識を発生させないことが第一の任務と言ってもいいと思います。その為、「言われた側」が極力「被害者意識」を持たないように慎重な言い回しをしなければなりません。時に騒音を「申し立てた側」からすると、「もっと強く言って欲しい」と思われるかもしれませんが、この「被害者意識」が「申し立てた方」に行かないように慎重に進めなければならないと思っています。それは、管理会社であれば知っている過去の痛ましい事件なども起因するからなのです。 ６ 過去の悲惨な事件 前述した通り、不動産管理会社をしっかり取り組んで勉強している会社であれば、なおさらですが、騒音問題を語る時に思い起こされる事件というのがいくつかあります。非常に有名な事件でいえば「ピアノ殺人事件」と呼ばれた事件です、これは騒音だけが問題ではなく、他にも加害者の複合的な問題も重なっての事件ですから単に騒音だけが問題とはいえないのですが、その他にも「騒音」問題で起こる最悪な結末というのは少なからず毎年どこかで発生しています。そして、注目すべきは加害者は騒音問題に対して「申し立てた方」と「言われた方」どちらも発生してしまうのです。我慢できなくなった方と「なぜ私が責められないといけない」という方、どちらも感情を爆発させてしまう可能性があるのです。このようにデリケートな対応が必要であることを管理会社は肝に銘じておかねばいけません。どちらかの感情が高まり過ぎているようであれば、警察などの介入をお願いするなど、非常にデリケートに対応していく必要があります。また、申し立てた側と言われた側、双方に発生する可能性がある「相手への敵意」を発生させないように、間を取り持つことも管理会社として必要不可欠であるといえます。要はお互いの熱を直接伝えない「断熱材」のような存在になることです。
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？管理会社が本当に守りたいもの
管理会社は何もしてくれない！本音は？ 一番多く一番解決が難しい「騒音」 共同住宅であるアパート・マンション たくさんの方が一つ屋根の下に住むことで起こること。価値観の違い、生活スタイルの違い、育った環境の違い、性格の違い 数えたらキリはありません。管理会社に寄せられる苦情で難易度断トツ１位 「騒音問題」これ以外が第1位の管理会社はそれはそれで恐怖ですが・・・設備系は直す、改善しか選択肢はありませんから件数は多くても難易度はそんなに高くありません。ちなみにグーグルで検索すると 管理会社が役立たずであるかのようです 色々なブログや法律事務所が好き放題書いてあります。「管理会社が何もしてくれない」 「紙を配布しただけ」 「管理会社は快適な生活を提供する義務がある」 「しつこく言わないと聞いてくれない」 「しつこく言えば聞いてくれる」 「周りと協力して集団で管理会社に言う」 「直接大家に言って大家から管理会社を叱ってもらう」 「管理会社の社長など上に言う」 ただし、世の中には放置する管理会社があったというのも事実でしょう。対応を放置したり、軽く考えて適当な対応に見舞われた方は怒っていいと思います。確かに管理会社業界でもそのような不誠実な対応をする所があることを知っているだけに、そういった管理会社にあたってしまったら怒るのも無理からぬことだと思います。なぜか、この騒音問題について弁護士事務所や被害者は多く発信をしているのですが、当の管理会社が発信しているケースが少ないので、誤解を恐れずに今回はこの騒音問題について書いてみようと思います。 まともな管理会社なら管理会社も「解決したい」 この騒音問題、実は管理会社も解決したいのです。私が今まで働いてきた管理会社では、騒音問題も少しでも良くしよう、何とか解決しよう！と取り組んできました。そしてもちろん、今の当社も音に苦しむというのは、想像以上に苦痛です。特に睡眠にも関わるとなると、日中の集中力や運転などにも支障が出てきます。平穏な生活を送りたい、それを叶えたいという思いは管理会社は持っているべきですし、大体の管理会社は持っていると信じたいものです。しかし、騒音問題というのは幾重にも問題が積み重なっているのです。今回は言い訳とも思えるかもしれませんが、騒音問題の本当の問題をできるだけ書いていきたいと思います。そして、世の中が変わる一助になればと思います。もっとこの問題を解決しやすい社会になればと切に思います。その役目を第一に受け取る管理会社の意見を知って欲しいのです。そして管理会社で解決できればと本当に思います。今まで訴訟なども含めて、本当に騒音問題はスッキリとした解決というのが難しいのです。 感覚的には管理会社は「裸で武器もなく戦場に飛び込まねばならない」のです。ぜひ法制度も含めて変わって欲しいのです。根底には入居者全員に平穏な生活を送ってもらいたいという一心なのです。 騒音問題の難しい点 まずは、難易度がなぜ高いかをご紹介します。項目ごとに詳細を説明していきます。 １音の基準がない２人によって違う感覚３発生源の勘違いの可能性４強力すぎる「借地借家法」５お互いが感じる「被害者意識」の調整６多大すぎる労力と費用７過去の悲惨な事件８管理会社は「人の管理はできない」９救われない「専門家や訴訟」という手段まとめ もっと法律や基準が厳しければ 長くなりそうなので、何回かに分けましょうかね。 １ 音の基準がない 騒音問題の難しさ トップバッターです。音の基準というのがないのです。よくサイトなどには４０デシベルから６０デシベル以上が騒音！この位の音はアリエナイ位に書いてありますしかし、この続きで建物の立地、周辺の環境、住人同士の交渉の結果など総合的に判断する となっているのです。ちなみに４０デシベルとは図書館の館内程度で６０デシベルとはトイレの洗浄音、洗濯機、掃除機が出す音です。結構厳しいなと思います。もちろんトイレの洗浄音が間近で聞こえる訳ではないのですが、音の種類によっても違います。もちろん、頻度や時間帯に応じても判断しないといけません。でなければ一度物を落として音を発生させただけでアウトなのは厳しすぎます。そうすると、どこからが騒音になるのでしょうか。裁判所の見解も様々なのです。そんな中で騒音を立証する難しさがあるのです。音の種類、頻度、回数、時間帯等、正直、基準がハッキリしてくれると管理会社としては大助かりです。確かな基準を示してもらえないと、管理会社という警察や弁護士、裁判所でもない立場から人の行動を縛ったり、何かを禁止するという根拠はどこにあるのでしょうか？契約書などにその基準を記載し、違反したことで対応する根拠になればと全国の管理会社同志は思っていることでしょう。 ２ 人によって違う感覚 前述した通り、人の感覚というのは大分違います。それは音に対する感覚にも出てきます。同じ音が聞こえていても「気になる人」「気にならない人」があります。そして、自分の音が許せるから「この位は大丈夫だろう」となってしまうことが多くあります。そうすると、この「ここまで許せる」範囲が全員で少しずつ、そして時には「種類」によって違うのです。「ここまで許せる」は音量と時間です。生活スタイルが夜型の人は深夜の洗濯機も許せますが、早く寝る方に取っては迷惑でしょう。また種類は「話し声はダメだが、掃除機などの生活音はＯＫ」とか「足音がとにかく気になる」などです。これは神経質かどうか？という話ではありません。気にする方が悪いという話でもありません。当人にとって気になる音というのは、当人にはどうしようもなく、他人に理解がしづらいという所が問題なのです。私は足音などの騒音は気にならない方ですが、電化製品が出すブーンという音は気になって眠れないこともあります。そう、音量の問題とは別に人の「種類」という点があるのです。音量だけなら基準も分かりやすいのですが ３ 発生源の勘違いの可能性 これは管理会社の対応が遅い要因の一つにあります。苦情を言ってくる方は大体特定して連絡をくれます。「上の階が」「隣が」などとなります。管理会社のスタッフならもちろん分かっていますが、音の発生源は多くの場合で違うケースがあるのです。「いや、間違いない上だ」といった方の上には誰も住んでいないということも良くあります。これは心霊現象などでもなく、斜め上や場合によっては上からと思っていた音が下だったということもあります。時には人の足音だと思っていたものが、水道管から発生する音（ウォーターハンマー現象）ということもありましたね。このように音の問題というのは一概に聞こえた音が全てではないのです。マンションやアパートなどの共同住宅は造りによって、環境によって本当に音の伝わり方が複雑な建物もあるのです。一刻も早く対応してほしいというお気持ちは分かります。しかし、勘違いで注意された方はどんな気持ちになるでしょうか？強い注意をする為には確かな証拠が必要なのです、最初から強い注意をすると、音の発生源が違った場合に本来被害者だった方に矛先が向かうこともあります。それだけは管理会社も避けたいのです。 続きます
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【茅ヶ崎刺殺事件】不動産トラブルが原因？ ～滞納督促での注意点～
滞納督促での注意点 茅ヶ崎で起きた刺殺事件、容疑者が出頭し関係性が見えてきました。被害者は容疑者の住んでいたマンションのオーナーであったとのこと、容疑者の家賃滞納を巡り裁判となり結果退去させられていたとのこと。現段階では容疑者の逆恨みによる犯行ではないか？とのことです。悲しい事件ですね、被害者の方のご冥福をお祈りいたします。同じ不動産業界に身を置く者として他人事ではない思いがあります。見る情報だけではどうやら自主管理をされていたのか、今回の件でどこまで弁護士などを活用していたかは知り得ません。今回は、この被害者の方とは別で滞納督促における注意点だけをクローズアップしてお話ししたいと思います。特に現在自主管理をしていらっしゃるオーナーさんに向けての記事になろうかと思います。 「起こり得る危険」 私は管理会社に身を置いており、昔から滞納督促については非常に得意です。別記事でも書きましたが、今まで自分で対応した滞納督促において法的対応まで至ったケースはありません。正直得意でもあります。家賃保証会社が一般的になった現在では対応は少しずつ減っておりますが、現在でも保証会社以前の方などで残っているのも事実です。ですが、私自身も長い経験の中で時に身の危険を感じるような事態に陥ったこともあります。目の前で包丁を出されたり、胸ぐらを掴まれたり、脅し文句を受けたり、確かに一定数あるトラブルだとも思います。そんな危ない事態ですが、数は極めて少数ですが確かに起こり得る危険だという事実があります。 そうはいっても管理会社ですから対応していくことになるのですが、今現在そのようなトラブルは皆無です。管理会社というのは直接の危険性でいうと少ないのです。なぜなんでしょうか？もちろん、対応策が慣れているというのもあるのですが、決定的な違いがあります。 管理会社は良くも悪くも「第三者」 間に挟まれるから出来ること 管理会社というのは事実として「第三者」です。オーナーが本来自分でやることを委託を受けて「代理」でやっているに過ぎません。その為、管理会社というのは例え滞納が取れなかったとしても失うのは「委託費」程度です。かたやオーナーは未納家賃は「負債」となります。この良くも悪くも管理会社が「第三者」という立場が滞納督促においては有利に働くのです。滞納督促で一番やってはいけないこと、それは 感情的になってしまうこと そう、自分自身の負債ですから大変です。借金して買った物件で滞納があることはかなりのストレスです。リスクを負っているのはオーナーさんだからですね。その為、自分自身で滞納督促に向かうと感情的になってしまいます。そして、大体の滞納者と呼ばれる人達の言い分も正当性がほとんどないことも感情的にさせてしまう要因の一つです。物件を買えるオーナーさんというのは自分を律したり、お金を貯めるという感覚を持ち合わせている方がほとんどです。一所懸命働いてお金を貯めて、切り詰めて節約し、ようやく辿り着くので、普通の感覚の方よりお金の感覚が鋭いものです。そうすると滞納している方の言い分が「甘え」に聞こえてしまうんですね。もちろん、私たち管理会社が聞いていても正当性が無いことがほとんどです。「何を身勝手なことを」とも思います。しかし、そういったお金に対するリテラシーの低い方からすると「正当性がある言い分」なのです。そういった「滞納者の考える理屈」というものに管理会社は慣れているのです、少なくとも私はそうです。要は一般的には理解できない「滞納者の考える理屈」をとりあえず理解し、それを是正していく作業が本当の「滞納督促」になるのです。感情論が入り過ぎると「甘え」を糾弾してしまうだけになります。元々正当性の無い言い分、論破するのもスグでしょう。しかし、論破された側は逆恨みに近い感情を抱いてしまうのです。「なぜそこまでしないといけないんだ」というのはごもっともですが、達成しないといけないのは 「家賃を回収すること」であり、「相手を論破すること」ではありません。 腹立たしいかもしれませんが、ここはグッとこらえましょう。そして、言い分を「聞く」が「飲まない」ことも同時に重要です。そこまで譲っていい訳ではありませんからね。そうすることで回収率を私は上げています。滞納のトラブルもほぼありません。良い意味での「第三者」目線が効いているのでしょう。自主管理されていて、滞納督促が上手くいかないオーナーさん、少しだけ感情を置いておき、問題の解決という部分にフォーカスすると逆恨みもされずに、かつ滞納家賃が入るという正のサイクルに入ることでしょう。また、具体的な手法についても別記事で書いていこうと思います。
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広告料を多く出すな！
不動産会社の立場では言わない方がいいかもしれませんが、本当に収益を求めるなら 「広告料たくさん付けるので・・」 私は不動産の賃貸管理会社をやっているので、様々な場所でオーナーさんとお会いします。会合のような場所や大家の会の方など様々な場所で色々なオーナーさんと話しをする機会があります。そこでは当社で管理を受けていない初対面のオーナーさんから「うちの物件決めてもらえませんか？」との依頼を受けることがあります。もちろん、最優先は管理を請けているオーナーさんになりますが、日頃の管理を請けていなくとも出来る範囲でご協力させていただきます。ありがたいことですからね。その際にたまに言われることが 「広告料を多めに出しますので」という言葉 広告料の是非や意味については知らない方は別で調べてみてください。確かに最近はＷＥＢでの広告掲載料や広告媒体の多さで不動産会社というのはかなりの額を広告宣伝費として支出しています。我々不動産会社がもらえる仲介手数料というのは家賃の１ヵ月分が上限です。対してＷＥＢなどの広告宣伝費ですが、１件単価と呼ばれる広告宣伝費ですが、会社の規模や件数などで増減はありますが、大体１件のお問合せにつき、家賃額の５％～１５％程になってきます。複数媒体に掲載するとそれなりに増加していきます。そして、無事お問合せがあったとしても、その中で実際に来店するお客様の割合は業界全体で約３０％前後と言われています。私も東京で賃貸営業マンとして働いていた時のノルマが３０％を切ってはいけないと言われていたので、驚きはありません。 そうした中で報酬が仲介手数料の１か月分が上限となると、反響が鳴るたびに利益はどんどんと減っていくわけです。そこで、こういった広告料（ADとも呼びます）としてオーナー側が不動産会社に報酬のような形で負担するという訳です。 この広告料ですが、もちろん多ければ多い程不動産会社としてはありがたいものです。普通に決めた場合より報酬となるべき金額が多い訳ですからね。しかし、不動産会社の立場としては本来言いたくないのかもしれませんが 広告料を多く払うのはやめたらいいのに と思っています。 「営業力」とやらで入った入居者の入居期間は短い あんた貰う側でしょ？と思うかもしれません。そうですね。 もちろん、報酬が多ければ嬉しいです。本音です。そして広告料をナシにしろ！とまでは言いません。先ほども申し上げた通り、不動産業界における広告費という割合は年々増加しています。ネットが隆盛を誇る現状では致し方ないことなので、一定なければならないのかな？とも思います。しかし、それではオーナーの為にもならないので、真実を話します。要は 広告料だけの魅力で入居させるといつまでも楽にならないよ。 これはどういうことかと言いますと もちろん、広告料が多い物件というのは人気になります。各不動産会社の営業マン達もノルマに追われ、売上を求めています。そんな中で報酬が高い物件があれば、「どうせ決まるならこっちで」と思うのは無理からぬ話しです。じゃあ別にいいじゃん！と思うかもしれませんがハッキリ言いましょう 結局「広告料目当て」で入った入居者は満足度が低く、入居も長続きしない 長続きしないからまた高い広告料払って決めてもらわないといけない 負のスパイラルですね。 そう、高い広告料を払うと一時的に決まります。一定数「営業マンが導きやすいお客様」というのも存在します。褒められたものではないですが、そういった方を「強引に」そういった物件へ導く営業マンも多くいます。そうすると、本来のお部屋の魅力と「かけ離れた」お客様が無理に入居「させられている」ことも発生するのです。当然ながら、そういった方は住んでいる間の満足度は低くなります。本来のニーズを反映していないのですから、そして入居期間が短くなっていく。空いたら高い広告料を払う→入居期間短い→また広告料を払うこれでは自転車操業です。どうしたらいいのでしょう？ 物件に使って「満足度上げる」「人気物件にする」が正解 プラスのサイクルに入れましょう ではどうしたらいいのでしょう？答えはそのお金を自分の物件に投資する。そして「満足度を上げる」、「人気物件にする」のです。簡単にいえば 「営業力」「客付け力」という他力本願から抜け出すのです。 よく巷では「客付け力の強い不動産会社を探せ」とか「広告料で他と差別化！」というオーナー向けの情報が見受けられます。しかし、先ほども申した通り、あやふやな「営業力」「客付け力」というものに頼っていては負のスパイラルから抜け出すことはできません。悪くいえば「不動産会社次第」になってしまいます。もし、あなたの物件より多く広告料を払うオーナーが出たら？もっと上げるのですか？ そうではありません。自立できる物件を作るのです。 自分の物件に投資することはたくさんのメリットがあります。 入居者満足度が上がり、入居期間が伸びるネットに掲載しても人気物件なら「すぐ決まる」自分の物件に投資すれば資産価値も上がる いいことづくめですよね。 そして、本当は不動産会社にもメリットがたくさんあるのです。 いい物件なのでゴリ押ししなくても「決まる」反響もすぐ取れるので手間も掛からない人気物件なら仲介手数料の「値引き」などもしなくて済む ほら、不動産会社にとっても悪い話しではないでしょう？管理会社が言うのだから本当ですよ。 このようにお金の使い道を変えるだけで皆がハッピーになります。 そこへ導くのが「管理会社」の役目 出番だ！管理会社！ そう、言いたいことは分かります。 「物件への投資は多額になるからキツイ」「１カ月積み増しする方がコスパが良い」「簡単な方法があるのか？」 確かに地道な作業になります。多額の資金を投資することは急には難しいかもしれません。でも家賃１カ月分のお金で出来ることはたくさんあるんです。月ごとの建物の定期清掃を１回増やすとかウォシュレットが付いてないなら付けるとか、古い水栓ならシングルレバーに替えるとか、少しずつかもしれませんが、その効果は確実に出てきます。そして使ったお金も広く見ればオーナーの手元に残るのですから。人に払って消えていくよりはよっぽど良いと思います。ゆっくりとですが、物件の価値がしっかり上がっていった時に 「客付け力の強い物件」が出来上がります。 そこへ一緒に道案内をするのが管理会社の役目だと私は思っています。 私たちの会社ロータスホームに初めて管理を預けるオーナーさんからはたまに 「提案多くないですか？」と言われることがあります。要は「金を使わせて搾り取ろうとしてないですか？」というニュアンスですね。そういった方にはここまでの内容を説明すると「あぁ、そういうことですか」と安心していただけます。私は上記のようにシンプルに「いい物件」になって欲しいのです。そして、今現在物件への投資が難しいなら、無理はしなくて大丈夫です。他の方法もあります。でも、「いい物件」に一旦なってしまえばコストもあまり掛かりませんし、人気で満室を維持できます。いつか手放す時も手を掛けた分しっかりと売値にも反映できることでしょう。空室期間が短くなれば家賃ロスも最低限で済みます。そして、もちろん管理会社もその為に原状回復工事を安くする仕組みを作ったり、時に工事費を安くする為に資材を自分達で運んだり、オーナーの負担を出来る限り少なくするのも管理会社の役目だと思っています。その為、当社の管理スタッフは私含め全員、ある程度の工事は自分達で管理できます。職人さんにも大体の工程を説明し、無駄なコストをあらかじめ管理会社で削減するのです。そうすることでオーナーも「いい物件になる」我々も「決めることが楽になる」お互いの利益と初めてなるのです。 ちなみに他の方法とは？ では、物件への投資と広告料意外での即効性のある使い方も例として挙げておきましょう。 例えば「家賃１カ月分のフリーレント（家賃無料期間）を付ける」などもいいかもしれません。これなら手元から現金は出ていきません。少なくともそして、入居希望者からしても契約金が少なくなる。というメリットにもつながります。こんな方法でもお客様を引き付けることも出来るのですから いかがでしたでしょうか？ここまで読んでいただけたら納得してもらえたのではないでしょうか。不動産会社としては「広告料を多く払うな」とは中々言いにくいかもしれませんが、短期で見ると辛くてもオーナーと一緒に人気物件を作れば楽が出来るようになるのですからね。不動産会社にとっても悪くはない提案だと思っています。
