キャンペーンの概要
さて、弊社ロータスホームでは「春から入居キャンペーン」を実施しています。
概要は以下の通りです。
- 対象は学生（入学予定、寮からの一人暮らし）、新社会人
- 対象期間は年内～１月、2月まで
- 学生さんについては合否発表前の申込みもＯＫです。※返金解約保証あり
- 更に先着順でチャンスＵＰくじ開催予定（近日公開予定）
キャンペーンのメリット
・競争率の高い１月～３月前にお部屋を探せる
・受験時や空いた予定で探せる＝交通費、時間の削減
・１月～３月は空き予定物件が多いが、先にじっくりと見ることも可能
・先にお部屋を決めておけば受験に集中できる
・更にチャンスキャンペーンも
そんな美味い話があってたまるか！という方に
実はこのキャンペーン開催するとよく言われるのが
「決まりにくい、条件の悪いお部屋なんでしょ？」と言われますが、違います。
オーナーさんにとっても悪い話でもないのです。
学生さんや新社会人というのは比較的計算しやすいのです。
大体は学生さんなら２年間以上の居住期間が見込めます。もちろん事情などあれば別でしょうが、大体は在学期間に応じた居住年数であることでしょう。
そして皆さんから分かりにくいメリットがもう一つ
「次の解約も恐らく繁忙期と呼ばれる時期だろう」
そう、無事卒業や就職となると、お部屋を解約するのも３月や４月などの時期になるであろう。ということです。
単身向けの物件というのはシーズンの影響をかなり受けやすいものです。
人気物件でも１月から４月までに成約でなかった場合、入居まで少し時間が掛かる物件というのも当然出てくるでしょう。
そうすると、「どうせ空くなら人が探す時期に空いてほしい」と考えるのは理屈として不思議ではありません。
こんな風に実はオーナーも入居者にとっても、それぞれメリットがある話なのです。
そんな弊社の春からキャンペーン！受験や入学説明会の時にでも一緒に見てもらえればと思います。
まだまだ今から対象物件も増えてきますので、お楽しみください。
そして、受験生の皆さん！応援しております。
お問い合わせ
-
賃貸リフォームで省いていいこと３選 ～最良は最善ではない～
「せっかく空室になったんだから、次なる入居者さんの為に思い切ってリフォームだ！」 そう意気込んでプランを練っている大家さん、ちょっとだけ立ち止まってみませんか？ 実は私自身、過去に「オシャレを狙いすぎて大失敗」した経験があります。 デザイナーズ物件を意識しすぎて、かなり奇抜な内装の部屋を作ってしまったんです。結果はどうだったかというと……。 「……誰も住んでくれない。」 内見には来るけれど、決まらない。 そんな状態で空室が長期化してしまいました。 その時痛感したのは、「最高（最良）を目指すことが、必ずしも入居者にとっての一番（最善）ではない」ということです。 今回は、コストを抑えつつ「決まる部屋」にするために、あえてリフォームで「省いていいこと」を3つに絞ってお伝えします。 多機能すぎる設備 最新のシステムキッチンや、ボタンが山ほどついた高機能な給湯器、美容や衛生面にも強い新機能 きっと便利な設備は入居者さんも欲しい設備に違いない！ 残念ながら、賃貸物件においてはオーバースペックかもしれません。 まず大前提として、そういった高機能なものは本来「使いたい」人が導入するものです。 しかし、賃貸物件に住む方というのは、そういった高機能な物を最初から想定すらしていません。 内見に来た時にやっと、営業マンから説明を受けて「あぁ、そうなんだラッキーなのかな・・・・」と思われる程度がほとんどです。 また多機能な設備は、それだけ故障のリスクが高まります。 ボタンの数やレバーの多さなど複雑なものは故障頻度が高まります。 修理費用も高額になりがちで、結果的に大家さんの首を絞めることになりかねません。 ご自身がお住まいになる持ち家などの場合は、暮らしの質を高めることになりますが、そもそもそういった機能を知らないし、望んでいない人にとっては無用の長物になってしまいます。 もう一つリスクとしては、ハウスクリーニングでの清掃不足などに繋がることもあります。 レバーや細かい部分が多く、十分に清掃ができない。清掃スタッフがどんな機能かが分からず、清掃していいのか戸惑う。 結果、ハウスクリーニング不足となり、かえって問題を引き起こしたり、清掃が行き届いていない印象を与える。 設備の極意は シンプルイズベスト 誰でも使い方が分かり、しっかりと清掃されている清潔感こそが最善です。 個性が強すぎる壁紙・床 「部屋のアクセントに」と、ついつい派手な色や柄の壁紙を選びたくなりますよね。 でも、これは要注意です。 壁紙の主張が強すぎると、入居者様が持ち込む家具とケンカしてしまいます。 人間、自分の持ち物や好みに囲まれて暮らしたいもの。 部屋側に強い個性がありすぎると、自分の暮らしをイメージできなくなってしまうんです。 見ていてオシャレなお部屋と、住みたい部屋は必ずしも一致しません。 「他にはないオシャレなお部屋を」という意気込みは大切ですが ここで一旦考えていただきたいのが なぜ他ではないのか？他は失敗したからないのではないか？ そう、基本的にはオリジナルの壁紙というのは無い訳で、多くはメーカーが出しています。 その中で見たことが無いということは「他の人は採用しなかった」という証です。 もし、どうしても個性的な柄を使いたいなら、以下の2点がコツです。 ・脱衣所やトイレなど、面積が狭い箇所で使う。 ・主張の強いデザインは「1面のみ」にする。 これです。 個性的なガラなどの場合は、脱衣所やトイレなど狭い箇所だと、そんなに違和感が出なかったりします。 狭い場所はそもそも面積がないので、割とどんなガラを使っても受け入れやすいのです。 一方リビングなどの広い箇所に使うと、視覚的にうるさすぎて敬遠されてしまいがちです。 もう一つのコツである１面のみも同様です。 床材にヘリンボーンなどの個性的なものを選んだ場合には、壁紙は１種類で統一するなど、バランスを取って欲しいものです。 そうすることで、個性的なデザインが引き立ち、調和を取ってくれます。 主役はお部屋ではなく、お住まいになる「入居者さん」ですからね。 オシャレすぎる照明（デザイン照明） カフェにあるようなペンダントライトや、複雑な形のシャンデリア。 内見時のインパクトは抜群ですが、住む側の視点に立つと評価が変わります。 ザイン性の高い照明は、意外と掃除が大変です。 また、特殊な電球を使っていると、切れた時の交換も一苦労。 毎日の暮らしの中で「照明の電球を替えるのが面倒」というのは、小さなストレスとして蓄積されます。 そして以外と気づかないデザイン照明の欠点は 暗い(暗く見える) オシャレな照明は基本、明るさを第一としていません。いくつもの電球を違う方向へ向けていたりするので、明るさが拡散されてムーディな雰囲気を出したりします。 その為、賃貸で採用すると暗い印象を与えてしまい、内見時に足を引っ張ってしまうことも・・・ 基本的には明るい印象を持ってもらうことが王道であり、最善だと思います。 個人的には通常のシーリングライトがおススメですね。 シンプルイズベスト リフォームの打ち合わせをしていると、つい「あれもこれも」と付け足したくなります。 しかし、お金をかけすぎてコストを上げることは、巡り巡って家賃の上昇や、修繕費の負担増という形で、自分にも入居者様にも跳ね返ってきます。 「それ、本当に住む人の毎日を助けるもの？」 この視点を持つだけで、無駄なこだわりをバッサリ捨てられるようになります。 「最良（スペック）」を追うのではなく、等身大の暮らしに馴染む「最善（バランス）」を。 シンプルで清潔、そして使いやすい。 そんな部屋作りが、結局は大家さんにとっても、入居者さんにとっても、一番いい結果を生むのだと私は信じています。
-
本年もお世話になりました ～来年も良い年になることを願って～
早いもので２０２５年も残りわずかですね。 みなさんにとって、今年はどんな年だったでしょうか。 良いことも、あまり良くないこともきっとあったことでしょう。 私も多分に漏れず、毎月のように問題は起こるし、チャレンジして失敗が続くなんてこともしょっちゅうでした。 それでも、こうやって年末になると不思議と 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ と思ってしまいます。 私は基本的にはネガティブ思考なタイプですが、年末ってのは不思議と 自分の問題に折り合いがつくような気がしています。 「もう年も終わるし、色々あった失敗や後悔はもういいかな」と思うようにしています。 そうやって考えると一年ごとに区切りがあるってのはいいことだなと実感します。 来年もきっと色んな壁にぶつかったり、たくさん失敗もするんでしょう。 だけれど、なんだかんだ一生懸命頑張って 来年の年末も 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ って言える人生だったら最高だなと思っています。 今年一年出会った全ての方々に感謝を申し上げます。 そして、みなさんの２０２６年が素敵なものであることを願っております。 本当にありがとうございました！ また来年もよろしくお願いします。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
-
不動産管理あるある ～入居審査の違和感を見逃すな～
長年の勘はダテじゃない やったー、空室に申込が入ったー！ 管理会社であれば、入居の申込は常に嬉しいものです。 申込が入ると、入居審査へ移行します。 昔は書類に書かれた内容をもとに、管理担当や大家さんがチェックして問題ないようなら、入居審査ＯＫとなっていました。 今現在はというと、保証会社の審査が第一に来るという会社がほとんどではないでしょうか。 家賃保証会社は家賃滞納歴、犯罪者や反社チェックなどのデータを保有しており、滞納や反社リスクを大体軽減してくれます。 通常、この家賃保証会社による審査を通過した場合は、ほぼ入居審査は終わることでしょう。 昔であれば、在職証明書や源泉徴収票の提出なども求められたこともありますし、厳しい大家さんであれば「面談」があったこともありました。 昨今は、家賃保証会社の審査が終わればＯＫというオーナーさんが増えています。 しかし、管理担当は別の目線を持っていたりします。 違和感とも呼ぶべき、第六感がささやくのです。 そして、多くの場合それは的中してしまうのです。 丁寧すぎる・謙虚すぎる 電話口での受け答えがとても丁寧で、言葉遣いも完璧。 一見して「礼儀正しくて素晴らしい方だな」と感じる反面、経験豊富な管理担当者の中には、ふと違和感を覚えることがあります。 それが、“丁寧すぎる・謙虚すぎる”という特徴です。 もちろん、礼儀正しいことは決して悪いことではありません。 ですが、過剰な謙遜や不自然なまでの丁寧さは、時に「何かを隠しているのでは？」と疑念を抱かせる要因にもなります。 「過剰さ」は違和感のサインに変わります。 私はこんな対応だと注意します。 こちらが聞いていないことまで先回りして説明してくれる 「ご迷惑をおかけするかもしれませんが…」と必要以上に低姿勢 敬語が板についていない印象、丁寧に話そうとしているが誤用などがある 表面上はとても丁寧で物腰柔らかく見える人に限って、入居してから隣人トラブルや滞納などを引き起こすケースがまぁまぁあるのです。 私はこの過剰な丁寧さは２つあると思っています。 一つは「すでにやましいことがあるから」です。 既に他の管理会社などで入居審査に落ちていたり、滞納歴などがあるため、自分自身が入居審査に通らない可能性があることを知っている為、少しでも印象を良くしようと努めている場合ですね。 正直、このケースであった場合は過去の事実があったとしても、正直好印象ではあります。 自分がしてしまったことを自覚しているという証でもありますからね。 もう一つは「これから揉める可能性があるから、自分の落ち度はなくしておこう」というタイプです。 正直、こっちを警戒してしまいます。 このタイプの人は正直、賃貸物件だけでなく、日常生活のあらゆる場面で他人と揉めています。 入居してからも隣人トラブルを起こす確率がかなり高いタイプです。 思考的には自分にも落ち度がある場合は、他人を責めることが出来ないと考えている人がほとんどです。 その為、常に「自分には落ち度がない」という部分を過剰なまでに演出しているのです。 私はこのタイプの人の対応は難しく思いませんが、割と長期化するタイプなので、苦手な管理スタッフは多いと思います。 このように「揉める気が満々なので、自分の落ち度を少なくする為の丁寧さ」を管理スタッフの勘は逃しません。 ただ、このケースの場合、入居審査を断ることは出来ないでしょうね。 「丁寧すぎるからダメ」は難しいでしょうからね。 引越し理由は大事だよ お引越し理由は様々です。 転勤、入学、卒業、就職、気分を変えたい、単に飽きたなどどれも正当な理由です。 そしてどれでも正解であり自由です。 しかし、その引っ越し理由を不動産屋さんは往々にして確認します。 それは ネガティブな理由でのお引越しの時に「同じ悲劇」を繰り返さないかどうかです。 例えばですが、隣人の騒音によるお引越しが引っ越し理由だった場合、次の転居先でも同じ目に遭ったらどうでしょう。 せっかく、労力やお金を使ったにもかかわらず、問題は解決しませんからね。 そして、それはクレームとして管理会社にやってくるわけです。 そういったある意味でのミスマッチを起こさない為に、管理会社は引っ越し理由を重要視します。 たまに不動産屋に本音を話したくなくて、引っ越し理由をかなり曖昧にしたり、言わなかったりする方もいます。 しかし、このミスマッチを防ぐ為には不動産屋に協力してもらいましょう。 騒音でのお引越しなら、次の転居先でそのようなクレームが多くないか？ 部屋の湿気などなら、過去に似た事例がないか？ 駅までの道のりが恐くてのお引越しなら、どのようなルートがあるか？ など、不動産屋は知っていても、入居者さんが気にならないことはわざわざ全部を説明しません。 管理会社も「その引っ越し理由なら、ここはおススメできないよ！」と言いたくなることがあります。 そのような不幸なミスマッチを防ぐ為にも、この引っ越し理由は大切です。 お部屋探しをする方は、できる限り不動産屋に引越し理由をしっかり説明することをおススメします。 私たちも、出来れば良い環境のお部屋をご紹介したいのです。 ですが、その人にとって「良いお部屋」かどうかは千差万別ですからね。 交渉事が多すぎる・変 入居申込の時に、交渉ごとが付く場合があります。 たまにある交渉ごとはこんな内容でしょうか。 家賃を下げてくれないか 敷金を０にして欲しい 入居時期を遅くしてほしい 初期費用を下げてもらえないか お部屋の設備などを改修してほしい まず大前提として、基本的には、募集されている設定が全てで現状有姿であります。 その為、交渉ごとというのは、通るか通らないかは大家さん、管理会社次第になります。 管理会社としての立場でいえば、交渉はそれ自体は善も悪もありません。 お互いが条件としてマッチングできれば、ｗｉｎーｗｉｎとなり、契約成立という素晴らしい結末になります。 しかし、その交渉ごとが「かなり多い」「過大」と感じられた場合、ときに入居審査に影響を及ぼすことがあるのです。 要は 「そんなに要望が多いのであれば、後から揉める可能性があるからお断りしよう」 という入居者さん側からは理解できないお断りの仕方もあります。 というのも、多くの大家さんは「多すぎる交渉」「過大な交渉」を飲んだにも関わらず、クレームや揉め事になった経験をしているのです。 例えば 敷金を減らした→退去時にお部屋が荒らされており、原状回復費を渋られた 家賃を下げた→短期解約 初期費用を下げた→短期解約 お部屋の設備改修→その他の部分も変えて欲しいと頻出 こんな風な感じで、交渉をせっかく飲んだにもかかわらず、却って不遇な目に遭ったという例は枚挙に暇がありません。 ここで大事なのは 交渉がダメではない とはいえ、相手があることだから、節度のある範囲でなければなりません。 交渉というのは、相手にもメリットが無ければ成立しませんからね。 あまりに多すぎたり、過大な交渉だった場合には「この人の入居はお断りして」と言われてしまい、本当に住みたかったお部屋に住めなくなる可能性があります。 管理会社としても交渉があれば一生懸命大家さんに伝えたいと思います。 しかし、多すぎたり、過大な場合は「とても交渉にはならないから伝えられないし、お断りするしかないな・・・・」となってしまう可能性があります。 出来る限り正直に いかがでしたでしょうか？ 今回は不動産あるあるの入居審査にまつわることを書いてみました。 ここまでのまとめとしては 出来るかぎり正直に話してくれれば、ほとんど問題はない。ということですね。 入居審査で一番気になる点がまさに「これって本当(本心)かな？」と疑念を持たれることです。 そうすると、あれもこれも疑わしくなってきてしまいます。 多くの大家さんが恐れているのは、短期的な損得よりも 後々のトラブル こちらの方を警戒している方がほとんどです。 ですから、入居審査で疑われない程度には正直にお話してもらえれば助かります。 そうすることで安心した大家さんはきっと、あなたにも信頼を寄せてくれるはずです。
-
賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳 ～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」 「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。 もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。 しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。 そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。 昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。 そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。 そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。 一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。 また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。 そもそも不動産業は離職率高め そもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。 これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。 ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年 と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。 現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。 ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。 そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。 その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。 それでは本題に入っていきましょう。 そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない 賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。 その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。 しかし、よーーーく考えてみましょう。 そもそもトラブルのほとんどは 管理会社が原因で起こっているわけではありません 入居者同士の騒音トラブル 近隣のゴミ問題 経年劣化による設備の不具合 天災地変 家賃滞納 これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。 というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。 こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。 管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。 にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。 自責で考えすぎると、ストレスが限界に 真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。 しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。 この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。 まさに自責思考の被害者となってしまいます。 本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。 そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。 そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。 程よい他責思考とは？ 実践編です。 まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。 「俺のせいじゃねーよ」 この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。 「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。 言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。 前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。 先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。 つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。 まずはここがスタートラインです。 「自分には限界がある」という事実 もう一つの思考として大切なのが 「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。 これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。 なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。 代表的な限界は 修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」 犯罪に関することは「警察」 法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」 設備のトラブルなら「業者」 ね？ こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。 勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。 こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。 責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。 私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。 「まずは諦めることからスタート」 起こってしまったことを悔やまない 次に自分が出来ることを洗い出す やった方がいいことを淡々と行っていく 逆にそれ以上のことは出来ませんからね。 こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。 このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。 この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。 まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。 我々はピンチに輝くヒーローだ もちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。 そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。 起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。 関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。 自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく 逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！ 呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊 端和などなど 我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。 カッコイイ・・・・・ 冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。 入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・ だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。 「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。 感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。 「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。 最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。 そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。 こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。 今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。 全国でお悩みの同志のみなさん 起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」 ではまた
-
後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策
転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。 空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。 そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。 しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。 この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。 リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。 それではいってみましょう。 貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも 「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」 転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。 自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。 これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。 逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。 しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。 そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。 しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。 それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。 借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。 転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。 当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。 賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。 どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。 家賃の相場を知らずに損をすることも 「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」 家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 ここで問題になりやすいのは 家への愛着です。 自分が手塩に掛けて建てた自宅 大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。 多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。 高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。 設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に 「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」 一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。 「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。 その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。 もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。 特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。 貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。 このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。 多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。 賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。 また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。 そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。 入居者選びを甘く見ると後悔する 「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」 家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。 特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。 信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・ 身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。 現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。 この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。 確定申告を怠ると税務上のリスクが 「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」 家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。 自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。 所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。 給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。 収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。 ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。 ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。 いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。 申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。 自主管理は意外と負担が大きい 「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」 管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。 深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも 基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。 しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。 仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は 信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。 その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。 「貸す前の準備」がすべてを決める いかがでしたでしょうか。 自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。 今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。 ポイントとしては 契約形態の選定 適正な家賃設定 入居者審査と管理体制 税務処理への対応 最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。 これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。 不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。 すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。
