(4ページ目)悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！　～退去精算で揉めない為に～

2024年2月4日
悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！　～退去精算で揉めない為に～
人を疑いたくないから「こそ」減った退去時のトラブル未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。写真を残すのが一番客観的な証拠は写真が一番ですねまず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが「管理会社や大家さんを信用しすぎない」「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」これでいいと思います。後になってお互いに「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね秘訣は２枚「引きと寄り」実際の写真の撮り方にいきましょう。この残すべき写真ですが、写真を残す目的は「ドコにナニが？」がポイントです。まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかねう～ん、この写真ではナニが？は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など　何を伝えたいかは大丈夫です。しかしドコに？が達成できていません。この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。良い例、ふせんを活用しようでは良い例をご紹介しましょう。ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影するまずは①の壁のシミです。まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。次に拡大図こうすることで「ドコにナニが？」が解決します。同様に②の柱のキズを撮ってみましょうなるほど収納の横の柱ですね日付とサイズ感も分かりやすくなります最後に家具跡ですね玄関入ってすぐの土間付近ですかよく分かります今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。必ずしも提出する必要はない管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
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2024年1月28日
アパートやマンションの防犯カメラを確認したい　～まずは警察へ相談だ～
気持ちは分かるのですが・・今回は管理会社によく来る相談の内、相談先は管理会社ではないという事例をご紹介してみようと思います。よく「物件の管理会社なんだから対応しろ！」とお叱りを受けたりするのですが、そもそも賃貸の管理会社というのは民間であり、法的な拘束力を伴う仕事はほとんどありません。しかも昨今の借地借家法は「超」がつくほど強力です。入居者さんの個人情報一つ簡単に取り扱うことは出来ません。今回は良くお問合せがある事項の内、管理会社が役に立たない事例をご紹介しようと思います。こんな場合はまずは警察へ例えばこんな事例です。自転車が盗まれた下着が盗まれたと思う新聞や牛乳が無くなった車にキズをつけられたこういったお声を寄せられる時には冷静にまずは警察へ連絡しましょう窃盗や器物破損があった場合、まずは警察です。こういった相談が最初に管理会社に来る要因として建物や敷地に防犯カメラがあるから確認したいという気持ちで管理会社に連絡するというのが大きいのでしょう。しかし、マンションやアパートの防犯カメラというのは、大体のまともな管理会社であればですが、簡単に入居者さんに見せることは出来ません「なんでだよ、こっちは被害者なのに」と思うかもしれませんが、これは仕方ないのです。防犯カメラというのは思ったよりもデリケートな物なのです。見る映像によっては、他の入居者さんのプライバシーなども多く含まれており、被害にあった(恐れ)とはいえ、簡単に見せることは出来ません。例えば期せずして、お隣さんの浮気疑いの映像が映っていたり、特定の入居者さんの帰宅時刻が推測出来たり、あくまで一例ですがご想像に難くないでしょう。では「何のための防犯カメラだよ」と思われるかもしれません。安心してください。解決方法がございます。捜査関係事項照会書で開示できるそんなプライバシーの塊である防犯カメラですが、ちゃんと役に立ちます。ちゃんと警察が捜査した結果、防犯カメラに「証拠がありそうだ」と警察が判断した場合、画像のような「捜査関係事項照会書」というのを管理会社へ出してくれます。この照会書は、警察として防犯カメラデータを管理会社に対して「提出してもらえませんか？」というお願いの書類です。これを受け取った管理会社は防犯カメラのデータなどを警察に引き渡すことが可能です。警察が防犯カメラを見ることは多くの人は納得するのではないでしょうか。警察が目的外の使い方をする訳はないでしょうからね。そして防犯カメラ映像を警察の捜査として確認するのです。こうすることで他の入居者さんのプライバシーを守りながら捜査を行ってくれるのです。ちなみにこの「照会書」ですが絶対出される訳ではありません。警察官に気軽に「防犯カメラを見せていただけませんか？」と言われることもあるのですが、当社としては、他の入居者さんからの苦情対策として必ずいただくようになっています。 https://lotushome.jp/blog/3672/ 捜査関係事項照会書について詳しくはこちらとにかく、防犯カメラを確認したい。という場合は警察へ連絡しましょう。ちなみに犯罪の疑いがある以外の理由で、防犯カメラを確認させて欲しいという相談はまず難しいと思います。ある入居者さんの求めで防犯カメラを見せたとなると他の入居者さんに示しがつきませんからね。とにかく、防犯カメラというのは意外と入居者さんは簡単に見ることは出来ないんだ。というのはご理解いただきたいと思います。
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2024年1月25日
お引越しの挨拶　いる？いらない？【2024年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？　皆はどうしてるの？隣近所への引越し挨拶はいるのか？さて、ご入居前に聞かれるこの質問引っ越し時の近隣への挨拶はした方がいいのか？それともいらないのか？管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。賃貸の管理会社としてお話しする機会も多くなってきたことですし、管理会社としての見解を皆さんも聞きたいことでしょう。結論からいきますと「引っ越し挨拶はしなくてもＯＫです」管理会社としての見解はこのようにしています。「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「挨拶は不要」と感じる方が増えてきたのです。デメリットとしては女性の一人暮らしであることが分かるお隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違いそもそも挨拶される側も望んでいない防犯上の懸念コロナウイルス等で他人と会いたくない特に最近はこの「近所づきあいの感覚の違い」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは「いい人過ぎて困ってしまう」このケースの方が多いように思います。昔こんなことがありました、ある新入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。入居後しばらくして、Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからのおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんから野菜などのおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていた、当初は嬉しかったが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったため、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります挨拶しておいた方がいいケースも例外もあります「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。お子さんの音が聞こえてきたとしても挨拶があったことで「まあいいか」と思ってもらいやすい側面はあると思います。しかし、その場合でもおススメしているのは「会わずにご挨拶」これです。それではご挨拶をする場合のおススメの方法、贈り物、文面などについてお話していきます。お引越しの挨拶「するならコレ」 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブに掛けるなどで会わずにご挨拶現在はコロナウイルスも一定落ち着いてきた様子で、ひと頃よりは来訪者に対する嫌悪感は無いことでしょう。しかし、それでも伺ったタイミングが丁度忙しい時間だったり、或いは単に機嫌が悪い時だったらどうでしょうか。お互いに良い気分がしない初対面になってしまうかもしれません。それよりは、挨拶に来てくれたことが分かれば大体大丈夫です。お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。その後に出かける時などに顔を合わせたタイミングにでも「こんにちは」と挨拶すれば印象は良いはずです。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤　・サランラップ　・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶　粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。食品は好みやアレルギーなどもありますからね。金額も高い方がいいという訳でもありません。ポイントは「誰もが簡単に使うであろう物」です。オシャレな物やこだわりの逸品などではなく「使えば消えてなくなる物」が贈られた側も気を使いませんからね。ここに金額の多寡は関係ありません。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました。　ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。　こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。　注意してご迷惑にならないよう努力いたします。　また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです。　これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては・子供がいること　　・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと　これがあれば十分だと思います。名前も記載するのであれば苗字程度でよいでしょう。フルネームだとＳＮＳなどで特定されることも懸念があります。余程珍しい苗字でなければ苗字程度はいいのではないでしょうか。但し、苗字も明かしたくない場合は例文の通りでいいと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でもこのようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。いかがでしたでしょうか。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？気になるポイントでしょうから、賃貸管理会社の立場と見解として書いてみました。参考になれば嬉しいです。
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2023年12月26日
その大掃除ちょっと待った！　～やってはいけない大掃除とは？～
人に迷惑を掛けてはいけませんさて２０２３年も残すはあとわずかみなさん、今年も一年お疲れ様でした。もう少しでお休みになるこの時期、我々賃貸の管理会社は戦々恐々とする時期です。ただでさえ年末年始のお休み前のチェックやお引越しシーズンに向けての準備などに多忙の日々に、追加で襲ってくる問題があるのです。そう大掃除問題一年の締めくくりとして、新年をキレイな状態で迎えるこの行事。素晴らしいものです。しかし、賃貸物件では気を付けなければならないことがたくさんあります。今回は大掃除にまつわるＮＧ項目をいくつかご紹介してみようと思います。このＮＧ項目を守らないと他人に迷惑を掛けてしまったり、年末年始を気分よく過ごせない場合もあるのです。しっかりとした大掃除を行って気持ちよく新年を迎えましょう。ゴミ出しマナーを守ろうまずはゴミ出しについてです。さあ大掃除を始めよう！と意気込むのは結構ですが、ゴミの収集日などは確認していますか？大掃除となれば普段はやらない範囲を掃除する訳です。そうすると、普段の生活で出さないゴミなども出てきます。普段捨てない物を大掃除の勢いそのままにゴミ捨場へ投棄することは最早「罪」といってもいいでしょう。特に以下の点にご注意くださいゴミの分別年末のゴミ収集スケジュールの確認粗大ゴミを通常のゴミ捨場に捨てない段ボールなどの資源ゴミを燃えるゴミにしない自分の部屋だけキレイであれば、自治体や他の住人のことは関係ない。はダメですよ。特に大掃除で処分する物というのは自分自身でも「何ゴミ？」となってしまいがちですから、しっかりとルールに則って捨てましょう。また年末年始のゴミ収集は多くの自治体で異なります。その為、あなたが「毎週〇曜日は燃えるゴミ～♪」として出しても年末年始の休業期間だった場合、年明けまでしっかりと残ってしまいます。せっかく大掃除をするのであれば、自分も世間も気分よく迎えられるようにしましょう。良かれと思って壊してしまうこれは本当に心苦しいのですが普段やらない大掃除の結果、建物や設備を壊してしまうことがあります。せっかく良かれと思ってした行動が自宅を破壊してしまうのです。そして年末年始などですぐに対応が難しい場合、その状態で年明けを迎えてしまう。ということもあります。また、修繕費用はご自身での負担になってしまうこともあるでしょう。特にこんなケースが多いものです。ついでに模様替えしようと思い、家具移動で床にキズ洗濯機のホースを外してしまい漏水換気扇を分解して掃除しようとしてモーター部分に水を掛けて故障大掃除中に物をぶつけて壁に穴玄関土間に水を撒いて下の階へ漏水私のおススメは断然 YouTube YouTubeには、各設備のお手入れ方法や取扱についての注意なども動画が上がっていたりします。慣れない設備を取り扱う時は見ておいて損はありません。これもせっかくの大掃除の結果、周りや自分自身に迷惑を掛けてしまっては、気分も良くありません。しっかりとした準備を整えて挑みましょう！騒音大掃除に必死になった結果時間や音量に配慮が出来なくて、隣人へ迷惑を掛けてしまう。これも注意しましょう。特に年末年始の休みは比較的みなさん深夜まで起きていたりするため、いつもと比べると寛容になりやすい時期なのですが、とはいえ限度はある訳です。さすがに深夜に掃除機をかけ始めたり、大きな作業をしていては迷惑となってしまいます。また、年末年始とはいえお仕事をされている方も少なくありません。自分が休みとはいえ、周りへの配慮は忘れてはいけませんね。やはり気分が良い大掃除たくさん注意を挙げてみましたが、とはいえ大掃除というのは気持ちの良いものです。身の回りを整えて、心身ともに新たな気持ちで新年を迎えるのは、とても良いことです。しかし、その為に周りの人に迷惑を掛けたりしてはいけませんよね。いつもと同じ配慮をしつつ、いつもと違うお掃除をする。そうして新しい年を気持ちよくお迎えください。今年も一年お疲れ様でした。来年もよろしくお願いします。
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2023年12月16日
意外と知らない「ベランダ」と「バルコニー」と「テラス」の違い
呼び方が違うだけ？今回はベランダとバルコニーの違いをお知らせしてみようと思います。ちなみにみなさんは「ベランダ」と「バルコニー」の違いはご存じでしょうか？諸説あるのですが、不動産会社的な定義を簡単にいえば「上に屋根があるのがベランダ、雨を防ぐものがなければバルコニー」となっています。例えば、５階建てマンションの２階にベランダがある場合、大抵の場合ベランダに出ると上には上階のベランダがあり、屋根代わりになっていますよね。あれはベランダです。反対に最上階になり、同じように外に出た場合、屋根がなかったりします。この場合はバルコニーとなる訳ですね。ちなみにどっちがどっちか分からなくなった場合、「ルーフバルコニー」という言葉を覚えておくと思い出せます。これがルーフバルコニーです。下にはどこかのお部屋などがあります。下のお部屋の天井(ルーフ)がバルコニーになっている。という状態です。こんな広さなので当然屋根などありません。なので「ルーフバルコニーは屋根がない」だから「バルコニーは屋根がなくて、あるのはベランダ」と思い出せます。この知識をつけたみなさんは今後お部屋を探す時にベランダとバルコニーをしっかり見分けて探そう！と思うかもしれません。しかし、その努力は無駄です。なぜなら当の不動産会社自身がベランダとバルコニーを区別して使っていないからそうなのです、不動産会社自身は対して気にしていません。なぜかといえば募集サイト(ｓｕｕｍｏなど)でも明確に区別していなかったりするのです。ベランダやバルコニーの「有無」は項目があるのですが、わざわざベランダとバルコニーを区別していなかったりするのです。その為、ベランダかバルコニーかという区別の知識があったとしても、ネット上で探す時には対して意味を持ちません。不動産会社自身もベランダやバルコニーの有無は確認していますが、違いまでは確認していたりしないことがほとんどです。また不動産会社の営業マンもベランダとバルコニーの違いを知らない人も多い為、重要視されていません。かくいう私もお部屋探しの方にわざわざ「ベランダ」と「バルコニー」の違いなど指摘したりはしません。せいぜい、聞かれたり雑談の範囲程度で話すことがあるかどうかです。ちなみにテラスとは？他にもテラスというのもありますが、こちらは１階の外に出れる場所で、地面よりも１段高いスペースと簡単に覚えておけばいいでしょう。画像で説明すると分かりやすいのでコチラをこのタイルの部分が「テラス」です。外に出れて地面より１段高い。ですねそして、このテラスの材質が木で出来ていると「ウッドテラス」となるのです。ここは単にコンクリートを打っているだけの場所ですので、屋根の有無は関係ありません。しかし、この知識をつけても「ベランダ・バルコニー」と同様にお部屋探しの時にはあまり役に立ちません。理由は同じく「不動産会社自身が対して区別していない」からです。単なる庭を「テラス」としていたり、１階のベランダを「テラス」としていたりなども珍しくはありません。じゃあ何で役に立たないことを教えたの？という問いにはだって知ってた方がカッコイイじゃないですかさあ、これからのお部屋探しの季節に不動産会社に行って営業の方に問いかけてみましょう！「ベランダとバルコニーの違いって知ってますか？」「テラスの定義って知ってますか？」とそして知らなかった場合にはマウントを取ってやりましょう。きっと良い顔はされないでしょう。その時に絶対私の名前は出さないでくださいね。
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2023年11月13日
思ったより厳しい希望条件ＴＯＰ３　～有りそうで無い～
簡単に見えて難しい条件今回は繁忙期を前に、こんなことを書いてみようと思いました。入居者さんと不動産屋の温度差のある希望条件について挙げてみようと思います。これは入居者さん的には「多分あるし、大丈夫でしょ」と思いがちですが、探す不動産屋としては「数が少ないんだよなぁ・・・」と思う条件に絞ってご紹介しようと思います。例えばペットが飼える物件などは、入居希望者の方も「数が少ないんだろうな」と予想がつきますし、ペット可物件は少ないという認知度もあろうかと思います。今回はそういったメジャーなものではなく、皆さんと不動産屋の認識を近づけることを目的としています。いずれの条件も「無くはない」のですが、「絶対数は少ない」のです。そういった認識が無いと本当は優良物件にも関わらず、「もっといい物件があるのでは・・」と思ってスルーしてしまった結果、「最初に見ていた物件が良い物件だった」という後悔をして欲しくありません。そうして、お引越しシーズンに良いお部屋探しに繋がれば幸いです。また、大家さん側としては「なるほど、そういった条件をクリアすれば入居希望者に選んでもらいやすくなるかも」と思っていただければ嬉しいです。バイク自転車と同じ感覚の方も多いんですよねまずはバイクです。入居者さんのなかには「自転車と同じ位の大きさだから駐輪場で大丈夫」と思われている方も多くいらっしゃいます。その為、「駐輪場あり」という物件であればバイクもＯＫと思っている方もおります。しかし、バイクについてはしっかりと許可を取ることは必須です。仮に無断でバイクを駐輪してしまった場合、契約違反となってしまい、バイクの撤去を求められることもあります。そもそも、バイクというのは法律的に厳密にいえば「車」と同じ扱いです。百歩譲って５０ｃｃまでの原動機付自転車(原付)までが自転車扱いです。そしてなぜ駐輪場ではいけないかという理由ですがスペースを取る駐輪場へ出入りする時にエンジンを掛けての移動が危険エンジン音による騒音バイクに自転車が接触した時の責任問題オイル交換などをして汚れる問題こんな理由が挙げられます。その為、「自転車と同じ位だからいいよね」と自己判断で駐車してしまうと撤去を求められたり、最悪の場合、契約違反で解約されてしまうこともありますので十分注意していただきたいと思います。「じゃあしっかりとバイクＯＫの物件を探して」となりますが、これが意外と厄介なのです。バイク置場となると、多くの物件では有ったとしても戸数分は無いことが多いものです。例えば総戸数が２０戸ある物件で、バイク置場があったとしても５台分などで、しかも先着順だったりします。対してバイク置場を使っている方たちは、バイク置場でお部屋探しに苦労した方ばかりですので、解約率は少なめです。なぜなら「ここを引っ越したらバイク置場がある物件は少ない」と分かっていたりしますからね。このようにバイク置場は希望者と市場の乖離が大きい条件の一つです。私は２０代の頃はバイク大好きで自分も乗っていたので、大事なバイクは手放せないのはよく分かります。だからこそ、大事なバイクライフの為に数が少ないというのはご理解しておくと良いと思います。来客用駐車場続いては「来客用駐車場」です。これは地方だと特に需要と供給が合っていません。都市部になると当然のごとく駐車場が無いのが普通です。しかし、地方になると、それなりに駐車場が敷地に有ったりして、車社会となっています。だからこそ、友人や恋人などもお互いの行き来が車になってきます。そこで必要になってくるのが来客用駐車場となるのです。しかし、オーナー目線で見ると来客用駐車場というのは直接収益にはなりません。空きスペースがあるのであれば、２台目駐車場として賃借人に貸し出せば収益になるので、来客用駐車場までは完備していることが少ないのです。また来客用駐車場を設けている場合でも、ルール設定などをしていないと「いつも同じ車が停まっていて使えない」や「２台目駐車場として使っている人がいる」など管理上の問題なども発生してしまいます。その為、来客用駐車場は普及率が低いのです。オーナーさん側もこれを逆手にとって空室対策として来客用駐車場を設ける方も増えてきています。これはネット募集などでは効果は薄いですが、対面の営業では絶大な効果を発揮します。「こちらの物件は来客用駐車場がありますよ」というと学生さんは保護者に強烈に刺さります。また彼氏彼女と別に住んでいる方も喜びます。このように車社会になっている地方都市での効果は高いと思います。駐車場に余裕のあるオーナーさんは是非参考にしていただけると良いと思います。喜ばれますよ。屋根付き駐車場(駐輪場) 車やバイク好きにはたまらない最後は屋根付き駐車場です。やはり賃貸でも車やバイクに並々ならぬ愛情をお持ちの方は多いものです。私たちの会社がある鹿児島市などはそれに加え、桜島の降灰も重なります。他県の方には分からないかもしれませんが、鹿児島県においては「今日も噴火したねー」という恐ろしいワードが日常茶飯事です。火山灰が降り注ぐと白い車は黒く、黒い車は白く汚れてしまいます。大きな噴火の後は、ガソリンスタンドの洗車機がフル稼働になっております。そういった地域性を抜いても、車への愛情がある方には大事な設備となります。しかし、普及率の低さはズバリ「コスト」です。画像のようなカーポートは設置だけでなく、屋根のパネルが強風により飛んでしまうこともある為、維持にもそれなりのコストが掛かってしまいます。最近は新築でもガレージ付き賃貸などが好評ですが、まだまだ普及率が低いものです。特に車の屋根付き駐車場などは車好きの方には強烈に訴求力がある物です。しかし、最近の物価高でエクステリア商品は特に値段が高騰しており、現在設置するのは覚悟が必要です。共通するのは「好きな人はいるが、そこまで多くない」いかがでしょうか。今回挙げた物の特徴としては「好きな人はいるが、多数派ではない」という点です。いずれの条件も一定数の需要は見込めるのですが、大多数が重視するかといえばそうでもないのです。だからこそ、普及していないのです。普及していないからこそ、競争力が激しくなってしまうのです。今回挙げた３つの条件が希望条件の方は「絶対数が少ないんだな」と意識したうえでお部屋探しをすると「他の人に先を越された」などの事態を回避できるかもしれません。またオーナーさん側にとっては「そういった設備を少し増やせば希望者が増えるかも」という条件でもあります。全世帯分導入するには費用対効果は難しいかもしれませんが、一定の需要があることは間違いありません。こうやってご紹介することで、これらが普及してくれればいいんですけどね。当社では「こんな条件厳しいかも」と思われる条件も一所懸命にお探ししますので、お気軽にご相談ください。ではまた次回
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2023年10月29日
水周りにいるハート型の虫　～チョウバエの生態と対策～
コイツです！水周りに出ますコバエ？水周りにいる虫の正体はチョウバエ水周りに何やら虫が飛んでいるのを発見したことはありませんか？羽の形が逆ハート型になっていたら、それは「チョウバエ」で間違いないでしょう。しかも、日に日にその数を増やしていきます。今日見つけたものは退治したにもかかわらず、明日にはその数を増やしてきます。賃貸物件に関わらず、人の住宅に発生しやすいこの生活害虫「チョウバエ」今回はこのチョウバエについて生態や対策法をご紹介しましょう。一旦発生すると長期間に亘って苦しめられる可能性のある虫ですから、正しい対策を知っておきましょう。チョウバエの生態このチョウバエですが、まずはその生態ですが、以下のような特徴を持っています。湿気と有機物がある環境が最適卵からふ化し、成虫になるまでに２週間ほど成虫も２週間ほど生存し、産卵一度の産卵が２００～３００個ほど主な発生時は４月～１１月だが、適温なら年中発生最大の問題はその爆発的な「繁殖力」また生活害虫だけあって、被害が出る可能性もあります。それは「ハエ症」と呼ばれる病気を引き起こす可能性もあります。不衛生な環境で発生する為に、食品についたりすることで健康被害の可能性があるのです。また、その数が増えた場合は見た目にも不快であることは間違いありません。その繁殖力が故に成虫を退治しても次から次へと沸いてくるような感覚になるのです。産卵から卵を産むまでのサイクルを１か月毎に繰り返しますので、成虫を退治したとしても既に産卵が済んでいた場合、孵化した成虫を退治せねばなりません。よくチョウバエが連続で発生した場合、「どこかに侵入経路があるのか？」と探してしまうのですが、実は侵入経路は既になく、宅内で繁殖している。というケースがほとんどなのです。成虫を退治しても、その間に産卵を済ませてしまっていた場合いたちごっこになってしまうのですね。発生場所とチョウバエの好む環境とは？まずは発生しやすい場所としては住宅の水周りです。このチョウバエが発生しやすい場所ですが、好む環境を理解すると一目瞭然です。チョウバエの好む環境とは汚泥や有機物と適度な湿度のある環境これにピッタリなのが住宅の水周りです。要はヌメリや汚れがある水周りです。住宅の水周りは有機物にあふれています。お風呂であれば皮脂やせっけんカス、キッチンであれば残飯や排水口周りのヌメリ、トイレであれば排泄物、洗面台も髪の毛や皮脂、それに伴う湿気です。もとより住環境それ自体がチョウバエの好む環境なのです。発生する原因は？不衛生な環境は間違いないのですが・・タイミングや隣地の環境なども影響するでは発生の原因とタイミングはといえば、不衛生な部分があるというのは事実だと思います。繁殖するような環境があるというのは事実だと思います。だからといって「チョウバエが発生した方は全員清掃不足」というわけではありません。チョウバエの発生タイミングで一番多いのは「空室のタイミング」です。例えばお盆や旅行などで数日水周りを使わない期間があったりすると、このタイミングで発生することがあるのです。数日留守にしているとその間は水周りを使用しませんし、チョウバエが誤って侵入してもすぐに退治が出来ません。その為、繁殖する時間の猶予があるのです。また、空室の期間が長くなって排水口を長く使わないと、排水口に溜まっている封水という水が枯れてしまい、排水管から宅内へチョウバエが登ってきてしまうことも原因の一つです。また、近隣などにチョウバエが発生していたりすると、たまたま居着いてしまう。ということもありますので、必ずしも清掃不足だけが原因という訳でもありません。対策は？対策のポイントは「卵」対策ですそんなチョウバエ対策ですが、対策は「繁殖させない」につきます。爆発的な繁殖力をもつため、いかに成虫を退治したとしても幼虫の発生を防止せねば終わりは来ません。チョウバエとのいたちごっこを終わらせるには、兎にも角にも「卵対策」をする必要があります。まずは見える成虫を退治しますが、これは前段階に過ぎません。以下の対策が有効です清掃ヌメリや汚れが好物なチョウバエですから、清掃すべきは「排水口」です。またヌメリが停留する箇所は重点的に掃除しましょう。浴室であれば排水口や床の隙間、置き型浴槽であればその裏などを掃除していきましょう。特に髪の毛などは汚れをつけやすく、絡んで流れていきませんので、排水口周りの清掃は徹底しましょう。キッチンであれば三角コーナーの下や排水口となります。洗剤については特別なものでなくても大丈夫です。部品を傷めない程度の通常の洗剤で十分でしょう。熱湯と冷水適度な湿気は好きなのですが、熱いのも冷たいのも苦手チョウバエは適度な湿度は好みますが、水そのものを得意としている訳ではありません。ですから、単純に産卵場所に水をかけ続けるだけでもダメージは大です。しょせん虫ですから水に強い訳ではありません。卵や成虫も水を掛けられることには弱いのです。その為、空室などでしばらく水が使われていないと、その期間に繁殖していくのです。また産卵場所も水が直接には掛かっていない場所にあることが多いのです。排水口のフタの裏や置き型浴槽の裏など「湿気はあるが、水は掛からない」場所に産卵したりするのです。また、適温は好きですが熱いのも寒いのも苦手です。ですから、熱いお湯や氷水などを掛けることも有効です。しかし、ここで注意しないといけないのは「住宅設備は熱湯は苦手」という点です。住宅の水周りは１００℃近くの水をそのまま使用することを想定していない場所が多いのです。例えばお風呂で１００℃のお湯を使うことはありませんので、排水管や部品などもそこまで想定していない場合もあります。そこで、おススメは５０℃～６０℃程度のお湯を掛けるこの程度の温度でもチョウバエには十分です。また氷水もかけ続ける必要はなく、該当する箇所に氷を置くというものでも効果はあるようです。殺虫剤専用の物を使いましょう。最後は殺虫剤なのですが、これについては補足が必要です。まずは一般的なハエなどに効くタイプは成虫に効果はあるものの、幼虫や卵には効果は今ひとつとなります。飛んでいる成虫を駆除するには役立ちますが、それだけでは不十分です。ここまで申し上げているように、チョウバエ対策は「繁殖対策」です。その為、使うべき薬剤は成長を阻害するタイプの薬剤です。幼虫の脱皮を阻害するような専用の薬剤が効果的です。結局、成虫になることが出来なければ新たに産卵することもなくなります。成虫対策をするのではなく、幼虫や卵対策をすればいずれは無くなっていきます。発生したら元を断つここまで対策を挙げてきました。ご紹介した通り、チョウバエは成虫をいくら退治しても終わりません。成虫が発生した時には既に産卵を終えている可能性が高いからです。まずは産卵箇所となりそうな場所を徹底的に掃除し、繁殖させないことが重要です。産卵箇所をなくせば後は時間の問題となります。もう一つ、チョウバエは発生すると厄介ですが、対策自体はシンプルなのです。チョウバエ自体の生命力は本来弱く、熱いお湯や住宅用洗剤などで十分に対応が出来ます。しかし、繁殖のメカニズムや生態が分からないと、いつまでも成虫退治や侵入経路を探してしまいます。今回、生態や対策を知ったことで最短の撲滅を可能にすることが出来るのではないでしょうか。
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2023年6月20日
賃貸で車庫証明が必要になったら　～管理会社に連絡しましょう～
賃貸の場合はまずは書類をもらって管理会社へ連絡しましょう車を買う時に必要賃貸物件にお住まいの間に車を新しく買う、もしくは乗り換える場合には車屋さんに「車庫証明を取ってくださいね」と言われることでしょう。ちなみに「車庫証明書」というのは通称で正式には「自動車保管場所証明書」といいます。車庫証明はどういった書類かといえば「私はここに駐車場を確保しています」ということを地域を管轄している警察署が証明してくれる書類です。なぜ車を買うときに車庫証明がいるかといえばですが、簡単にいえば駐車場を確保していない人に車は売れないからです。道路や他人の敷地に日常的に違法駐車されては困ります。そこで「私はこのように駐車場を確保しているので、車を買う許可をください」という書類になります。もちろん、マイホームなどで自分の所有地に停める場合でも必要となりますが、この証明は簡単です。自分の敷地に駐車する許可は自分自身ですから何の障害もありません。しかし、賃貸や月極駐車場を借りている場合には自分自身で証明することが出来ません。適当な駐車場を指定して車を購入することが可能になってしまうので、貸主や管理を委託している管理会社に証明してもらう必要があるのです。建物管理や敷地の管理を行っている管理会社であれば大家さんに代わって車庫証明に印鑑を押して証明してくれることでしょう。車庫証明の取り方最寄りの警察署の窓口で書類はもらえます賃貸物件にお住まい、もしくは月極駐車場を借りている場合の車庫証明の取り方です。 ①警察署で車庫証明の原本をもらうまずは元になる車庫証明の書類をもらいましょう。地域の警察署に行って「車庫証明の書類をください」と言いましょう。おそらく総合受付で言えば受付でも貰えることでしょう。または車屋さんが用意してくれることもあります。ちなみに車屋さんに代わりに取ってもらうことも可能ですが、別途費用が掛かってしまいます。大した手間は掛かりませんので、ご自身で取る方がいいかもしれません。 ②管理会社へ連絡するそうして車庫証明の書類をもらったら借りている管理会社へ連絡しましょう。本来は貸主(大家さん)による「この人はここの駐車場を使う権利がある」という証明をしなければならないのですが、個人の大家さんでは対応が遅くなったり、時間的な制約もあるため、駐車場を管理している「管理者」でも証明が可能になっています。この時に注意しなければならないのは「管理している不動産会社に連絡すること」です。皆さんがお部屋探しをした不動産会社は日常の管理をしているか？を確認しましょう。たまにお部屋探しをした不動産会社に連絡をしても「うちは仲介なので車庫証明が出せないんです」と言われてしまうことがあります。お部屋探しをした不動産会社は単に仲介しただけで、建物や駐車場の証明書を出すことが出来ない場合があります。見分け方としては賃貸借契約書や重要事項説明書を確認すると、管理会社が記載されています。管理会社に連絡して「車庫証明が欲しいのですが」と伝えると車庫証明の発行手続きを教えてくれるはずです。この時に「うちは管理をしていなくて、車庫証明は大家さんに直接連絡してくれ」と言われることもあります。管理会社が日常の管理をしておらず、証明書関係に捺印する許可をもっていない場合があります。この場合は契約書に記載されている大家さんに連絡して直接車庫証明を送るか持参して大家さんに署名捺印してもらわなければなりません。ちなみに署名捺印をもらう場所は赤い枠線の中にもらいます保管場所の位置は駐車場の住所を記入します。こちらも賃貸借契約書記載の住所を記入しましょう。使用者はご自身であればご自身の住所氏名電話番号を記入します。使用期間については賃貸借契約を参照しましょう。※当初の契約期間ではなく、現在の契約期間を書きましょう、更新された場合は更新後の期間を記入しなければなりません。管理会社によっては駐車場の配置図や地図なども一緒に印刷して渡してもらえることもありますが、もし貰えない場合は自分自身で書いても大丈夫です。ちなみに地図はグーグルマップを印刷したもので大丈夫です。この時に注意して欲しいのは管理会社のほとんどが車庫証明に関する手数料が発生するということです。当社でも2,200円(税込)をいただいています。その辺りも事前に確認しておきましょう。※相場ではまた、駐車場の配置図には自分が止める区画のサイズ、出入り口の幅、出る先の道路幅を記入しなければなりません。配置図を基に測って記載しましょう。こんな感じです ③書類が準備できたら再度警察署へ車庫証明の他の部分については車屋さんが書くべき事項を教えてくれますので、漏らさず記入します。そして大家さん若しくは管理会社からの印鑑をもらったら警察署へ持参します。その時にも手数料が2000円前後掛かってきます。車庫証明は提出後、実際の現地を警察官が確認するなどして証明が完了したら発行されます。大体提出後3日～7日程度を要しますので、時間に余裕をもって提出しておきましょう。提出した窓口で不備がなければ「〇月〇日以降に来てください」と言われることでしょう。期日を過ぎたら警察署に取りに行けばもらえますので、車屋さんに渡しましょう。
お部屋探しのお役立ち情報
2023年5月24日
今では違法？インパクトのあった「特約」５選
最近はメチャクチャな特約は絶滅危惧種となりましたが、昔はありましたね・・・そもそも特約とは？私たちの日常というのは「契約」でありふれております。例としてはコンビニでガムを買うのですら売買契約ですし、保険や携帯電話など支払うお金についてはほぼ全てでしょうし、皆さんが働いてお給料をもらうのも契約です。本来、契約というのはお互いに合意できれば自由に設定していいのです（契約自由の原則）そんな中でも不動産の契約というのは特殊です。それは「２つとして同じ物がない」ということも大きな要因であります。その為、いわゆる一般の契約より個別の事情や貸主の意向など含めて「特別の条件を伴った契約」＝特約というのが多く交わされます。通常の契約書に追加で特約が付いてくるというイメージでＯＫです。ちなみにザックリと不動産の特約というのは一般的にはこんな特徴があります。元の契約条項と特約条項がぶつかる場合は特約が優先される公序良俗（ざっくりといえば常識や道徳）に反しない限りは特約は自由に設定できる契約を結んだら特約を了承したということ「特約」だけ解約することは出来るが、「特約」だけ残すことはできない不動産賃貸契約でも特約というのは大なり小なり「ほぼ必ず」入っていることでしょう。それは例えば「ハウスクリーニング費は借主負担」「ペットを飼う場合の原状回復の範囲」「家賃が遅れた場合の罰則」など私たち不動産業者が見慣れたものから「ある特定の物件だけのマイルール」的な変わった特約までこれからお部屋を借りたいと思っている方はこの「特約」については「特に注意して見た方がいい条項」だと思っておいて損はないと思います。そんな「特約」ですが、昨今では法律の規制や慣習でメチャクチャなものは殆ど無くなっていきましたが、ほんの少し前までは「これはナンだ？」という特約がたくさんありました。今回は私が見たり、聞いたことのある「変わった特約」をご紹介してみようと思います。今では違法だったり、やり過ぎだ、変わってる！などの思い出ですので、肩肘張らず気楽に見てください。　①転職したら退去一発目からスゴイでしょ？これは東京で賃貸営業として働いている時に出会いました。この物件は東京２３区の中でも地下鉄の駅から徒歩２分の好立地にあるマンションでしたが、まず家賃設定が激安！近隣相場からすると賃料で１０，０００円～１５，０００円位安い物件でした。何でそんなに安いかと言えば審査と特約が最強レベルに厳しいからちなみにザッとこんな条件でした。本人の勤め先は公務員か上場企業勤務連帯保証人は親以外ＮＧで親の勤め先も本人と同等エアコンは故障したら「自腹」だけど退去する時は置いていかないといけない家賃滞納はうっかり忘れてても1か月で退去契約者以外は部屋に上がるのもＮＧどうです？厳しいでしょう？私も一度申し込もうとした際の契約者の勤め先は、世界的な企業であるアメリカの大手ヘルスケア企業「ジョン●ン　エンド　ジョンソ●」で全く問題ないと思ったのですが、審査はＮＧでした。「なぜですか？」と詰め寄る私にオーナーの一言「私はそんな会社知らないから」ＯＨ！ファンキー！とまあこんな始末なんですが、その中でも異彩を放つ特約というのが転職したら退去オーナーの言い分としては「入居審査では職場を信用して貸すのに、勝手に辞めるのは契約違反だ」とのことちなみに「転職する前に相談して再審査はＯＫですか？」と聞いたところ「審査はするけど転職する人は信用できないから、９割方ダメ」とのことでした。そんなクセありオーナーだった為、マンションは常に空室だらけでした。しかしオーナーは意に介さず「分かる人だけ住めばいい」という振り切ったオーナーでした。まあ、その分破格な家賃設定ですから仕方ないのかもしれません。ところが困ったことに、この物件はインターネットに募集を出すと反響が多いもんだから対応に苦労する訳です。ほとんどの方は審査ＮＧか「そもそもそんな条件ならこっちから願い下げだ」ですからね。この物件を目当てにご来店頂く方は多かったのですが、諸条件を伝えると可哀想な目に遭うだけなので、いつからかネットには掲載しなくなりましたね。あの物件、今でも同じ条件なんでしょうか？気になります ②家賃滞納したら所持品売られる泥棒もビックリ！特約にはこう書いてありました。・家賃を１か月滞納した場合、貸主が委託する業者に家財処分を依頼し、その費用を賃料弁済に充てることとするということは、私が家賃を滞納してしまった場合、プレイステーションなどは勝手に売られても文句は言えないんでしょうね。なかなかスゴイ特約だと思いませんか？住居侵入罪から窃盗など触れる法律は一つや二つではありませんよね。管理会社に問い合わせたところ「今まで実際にやったことはないそうです・・・」との返答ではありましたが、家賃滞納を許さないという強い意思を感じます。しかし、当然ながらバッチバチに違法であることは間違いなく、仮に本当に実行した場合は訴えられた貸主は負けることでしょう。 ③作文を書かないといけない善人すぎたオーナーのはっちゃけですかね・・これは読んで字のごとくですが１年に１回自分の「夢」に対する想いを作文にすることという特約でした。この物件がいわゆる「若者の町」にあるのですが、オーナーも実業家として夢を叶えた人で「自分も何も無いところから這い上がったので、若者にも成功して欲しい」「夢はついつい忘れてしまうので、１年に１回作文にして思い出してほしい」という混じりっ気なしの善意で導入されたそうです。しかし、当の借主たちからは大不評だったそうで適当に書いた作文を提出されたり、そもそも書かない人も多数だったようで、あっけなく終了したそうです。私も同業者から聞いた程度だったので、実際の契約書を見たわけではありませんが、どんな文言で書いてあったのでしょうか？借主は１年毎に自己の目標への想いを４００字詰原稿３枚以上に記し、貸主へ交付しなければならないこんな感じだったのでしょうか・・・ ④月１で家主の部屋チェックがある地域の不動産屋から総スカンを食らっていましたこれもそのままですが家主の言い分としては「キレイに使っているかどうかチェックするのは当たり前のこと」だそうです。過去に退去したお部屋がかなり汚かったことでショックを受けるとともに、国土交通省のガイドラインに抵触することが多く、思った通りの原状回復費を貰えなかったことから発動したそうです。「退去してからは借主が強いなら、借りてる間にチェックしよう」という歪んだ発想でした。そんな特約を入れようとするもんだから、元の管理会社には管理を打ち切られ自主管理に客付けを依頼する為に各不動産会社を周るものの、この特約でお客さんを紹介してくれる不動産会社は中々現れず、本人も憤っていました。確かに運悪く、良くない入居者に当たってしまったことは同情するのですが、賃貸経営をやっていると一定数このような人に当たってしまいます。それをケアする為に普段から備えておく必要があるのですが、それはご理解いただけなかったようです。当然私が勤めていた会社も「あてはまる方がいれば紹介しますねー」と言いながら店長は図面をゴミ箱へ捨てていました。最終的には地域の顔役的な不動産会社の社長に「あんたは不動産のオーナーに向いてない」と一括されたそうです。その後の動向は知りませんが、売却して見切りをつけたのか、はたまた方針を転換したのか、その後見ることはありませんでした。 ⑤貸主の庭掃除をすることこれはメチャクチャに見えて意外と人気だったみたいですタイトルだけ見ると「何様なんじゃい？」というような特約ですが、これには理由がありましてオーナーは近くに住むお年寄りのおばあさんでした。息子夫婦も遠方に住んでおり、お母さんが心配だ！そこで何かいい方法がないか？ということで「家賃を安くする代わりにお庭掃除兼おばあちゃんの安否確認をして欲しい」というからくりでした。週に１日、２０分程度の簡単な作業だそうで、その代わりに家賃が激安という仕組みでした。都心に近い場所ということもあり、地方からの真面目な学生さんや夢を持った若者に人気だったそうで、退去する時などは先輩が後輩を紹介したりと和気あいあいとしたものだったそうです。しばらくしておばあちゃんが施設に入ることになり、この人気の特約は無くなってしまいましたが、タイトルとは裏腹に人情にあふれた特約だったのです。もちろん、今同じことをしようとしてもトラブルの種になりそうなのでおススメはしませんが、当時の時代が許した奇跡のようなマッチングだったのでしょう。今では健全になってきたが・・いかがでしたでしょうか？このような変わった特約が多く見られたのも、平成の中盤頃まででした。その後は特約といえど無制限でもなく、法律の普及や裁判などで変わった特約は消えていきました。有名なものでいえば「滞納したら鍵を変える」などの鍵ロックなども多くの人が「違法でやっちゃダメ」と認識してからは脅しにもなりません。昨今は大体の特約は違法性もなくなり、健全なものがほとんどになりました。しかし、契約というのは一旦結んでしまえば「有効」になりますから、みなさんはご自身の契約ではしっかりと契約書の内容と特約を確認してくださいね。
お部屋探しのお役立ち情報
2023年4月2日
事故物件と告知義務について　~「人を一瞬でも住ませれば告知義務はない」は本当か？~
あなたが知らずに住んでいる可能性はあるのでしょうか？人はいつか死ぬ今回は事故物件と告知義務についてです。事故物件というのは俗語で、不動産業者っぽく言うのであれば「心理的瑕疵物件」といいます。要は「普通の感覚では嫌がるようなことが過去に起きた、もしくは現に起きてる物件」ということです。みなさんは「事故物件」というと人が亡くなった部分だけを多く連想するかもしれませんが、心理的瑕疵物件という分け方をするなら暴力団の事務所が近い、嫌悪施設（産廃処分場など）、墓地が近いなども該当する場合もあるのです。今回はこの中でも「人が亡くなった物件」を事故物件と定義して、告知義務のウソホントについてお話ししていこうと思います。ちなみに私はこれまでのブログでも書いてきましたが、事故物件に恐怖を感じることはほとんどありません。幽霊などを信じていないのも一つですし、「後片付けをする人のことを恨むような人もいないだろう」と思っているのも一つかもしれません。でも、ホラー映画などはしっかりと恐いので夏にＴＶなどでやっている「事故物件の幽霊話」的なものは本当にやめてほしいと思っています。いずれにしても「人はいつか死ぬ」のは事実です。あまり亡くなった人のことを怨霊のように扱うことに抵抗があるのかもしれませんね。まずは「告知義務」について知っておこう知らぬが仏？イヤイヤ知らせてよ！「告知義務」というのは不動産を借りる人、買う人に向けて「契約に影響があるかもしれないから必ず伝えないといけないこと」です。「事前に知ってたら契約しなかったのに」と予想出来る事項は伝えなければなりません。例えば近くに暴力団の事務所があると分かっていたら契約しなかったのに！などですね。では人が亡くなった場合、どの程度までお伝えしないといけないのでしょうか？ちなみになる話ですが、人が亡くなったことを伝える期間や内容は令和３年１０月までは告知義務に対する指針や明確なルールは無かったのですあら意外、結構大事なことなのにね。では、それまでの間はどうしていたのか？というと不動産業界で裁判の結果などを見て　なんとなく「この程度伝えないといけないんじゃないかなー」で進めていたのです。そう、裁判になると負けるから伝えておく！という状態だったのです。その為、各社でもルールはバラバラでした。みなさんは聞いたことがありませんか？誰でもいいから一人住ませれば告知義務は消えるリフォームしたら言わなくていい２人の別々の人を住ませたらＯＫ不動産会社の新人などを一瞬住ませてごまかす２年間誰にも貸さずに放置しておけばいいちなみにこれらは裁判上の判例でいうと「アウト」です。そんなもので告知義務は消えません。ですから、こんなことをするメリットもないのです。強制的に住まされる不動産会社の新人が嫌な気持ちになるだけです。このような誤解を生じたのは、判例で事故の後に入る入居者には伝えないといけないが、その後に入る入居者には伝えなくて良いとの判例がありました。これを誤った感覚で理解した業者が「1人住ませればＯＫなんだ！」と勘違いした可能性があります。確かにいつまでも告知しなければならない。というのは不自然ですが、だからといって誤魔化すように短期で入れ替えたからＯＫとはならないでしょう。みなさんが一度は聞いたことがある事故物件の噂はこんな感じで、誤った情報だといえるでしょう。それを鵜呑みにした不動産業者がいなければの話ですが・・・・・新しい告知義務の基準は？国土交通省　ガイドライン概要より令和３年に国土交通省が動きます。「流石に基準くらい無いとバラバラすぎるよね」ということです。まずは不動産会社がどの程度調査しないといけないのか？という点ですが大家、オーナーに聞き取りすれば「まあＯＫ」ということですね。業者自身でインターネットや周辺住民から調査をすることまでは求められていませんね。これは正直意外でした。もっと厳しく調査をしないといけないのかな？と思っていました。今回の改正で目立つのはオーナーは正直に話しなさいよ！ということですね、隠すと良いこともないですからね。故意に隠した場合は、後々の損害賠償などを考えると、とても割に合わないと思います。どこまで入居者に伝えるか？国土交通省ガイドライン概要より抜粋分かりやすいような、分かりにくいような・・・この告げなくても良いの条件から逆算すると以下のようになります。自然死（不慮の死も含む）以外（自殺や殺人）は伝えないといけない特殊清掃が必要な事案は自然死であっても伝える必要がある告知義務の期間は「事案発生から３年間」隣接住戸や通常使用しない共用部分で発生した事案は伝えなくていいもっとザックリと説明するとお部屋の中で自殺、他殺、特殊清掃が必要な亡くなり方が発生したら３年間告知するこう覚えておくといいと思います。我々不動産業者としては意外と緩くなったなという印象です。特に自然死と不慮の事故などでは告知がそもそもいらない。というのは驚きました。この辺りは冒頭でもあった通り「人はいつか死ぬんだから仕方ない」ということなんでしょう。とはいえ例外も国土交通省のガイドライン概要より抜粋そう、とはいえ「期間も経過しているから全部話さなくてＯＫ♪」とはなりません。こちらも例外の扱いとして上記のようになっています。読むのが面倒だという方の為にまたザックリと説明するなら有名な事件や社会に与えた影響が強い事例については告知する買う人や借りる人が「告知義務がないとはいえ」知ったらショックだと思う場合は告知する聞かれたら答える必要がある売買などの案件なら３年間という期間は関係ないこんな感じでしょうね。ということは・・・・どうしても「過去に何かあったか知らないと不安だ」という方は「このお部屋で亡くなった人っていますか？」と聞けば必ず知っている範囲のことは教えてくれる訳ですね。今回はみなさんが不安に思う告知義務について話してみました。とはいえ、冒頭にも申し上げた通り、「人はいつか死ぬ」のは事実です。もちろん、影響があることは聞いておかねばなりませんが、プライバシーや故人の名誉に関わることでもあります。あまり気にするなとは言いませんが、変に過敏になる必要もないといえます。
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