(3ページ目)大家になろう　～最初の一棟目はどんな物件を買う？～

よく聞かれる質問だが・・

さあ、管理会社目線からお届けする「どんな物件を買ったらいいか？」

私は大家の会などにも参加していることもあり、普段からこういった内容のご相談を受けます。

その中でも最多な質問がこれです。

「最初はどんな物件からスタートしたらいいですか？」です。

まあそうなりますよね。

最初は築浅？築古？アパート？マンション？利回りは？立地は？

そうなんです。

不動産投資はどこからスタートするのかは非常に大事です。

今回は収益物件に強い売買系の会社ではなく、賃貸管理を本業とする管理会社目線から

最初に買うならこういう物件というのを書いてみようと思います。

既に不動産投資を始めていらっしゃる方などは、そっと閉じていただいて結構です。

あくまで私個人の見解になりますので、ご了承ください。

投資と人生は自己責任ですからね。

築12年～25年以内のアパートから

先に答えを書いてしまいました。

前提として、今回は特別な背景を無しにしております。

あくまで、今後不動産投資を始めたい普通の会社員を想定しております。

例えば、既に金融資産をかなりお持ちだとか、そういった背景があるのであれば話は別です。

そういったいわゆる富裕層の方は、不動産投資でも最初から違う戦略でいいと思います。

今回想定しているのは、いわゆる普通の会社員で、不動産投資の失敗や損失を

「まぁ、いっか」で済ませることが出来ない人です

なぜこんな築年数１２年～のアパートからと言われるのでしょうか？

ちなみにこの築年数以外で考える条件としては

• 利回りは近隣物件の相場並みか、ちょっとだけ良ければラッキー
• 現在の入居率は８０％以上
• 世帯数は出来れば１０戸以上、少なくとも６戸以上

みなさんの心の声が聞こえます。

「普通じゃない？」

そうです。

この物件、至って普通ですね。

利回りも「近隣相場なみ」「築年数もまぁまぁ」

恐らくこんな条件の物件、あなたの周りにもあることでしょうね。

この条件なら物件価格はそんなに安くないと思います。

特にダメな部分もありませんからね。

ポータルサイトにも載っているんじゃないでしょうかね？

なぜこんな物件を最初に勧めるんだ？と思うでしょう。

最初はイレギュラーは避けよう

この条件に合うような物件をローンシミュレーションなどで計算してみてください。

なんだかそんなに残らない気がする・・・

そんな風に思うことでしょう。

事実、この条件の物件では「大儲け」ということにはなりません。

じゃあなんでそんな物件を？

もっと利益が残るような物件から始めたい！！

気持ちはよく分かります。

回答編です。

答えはイレギュラーが少ないし、一棟目は融資も難しいから

最初の一棟で死なない為に

このところの投資ブーム到来により、収益用不動産への参入を目指す方は多いものです。

しかし、一方融資情勢は決して甘くありません。

特に厳しいのが「最初の一棟」です。

最近は不動産融資も歴戦の大家さんでも、融資の承認が得られないことも珍しくありません。

物件価格も高騰している状況では、中々お宝物件というのは転がっていません。

こんな状況で最初の一棟の購入に繋げるのは至難の業といえます。

そんな中で大幅な利益が出る物件というのは、何かしら「歪み」のある物件なのです。

例えばこんな物件です。

• 前のオーナーが手をいれなくて空室だらけ
• 法令上の規制が掛かっているエリア
• 現在、困った入居者などがいる
• 売り急いでいる

いわゆる「いわくつき」な訳ですね。

こういった物件は、経験があれば対応できたり、大きな資金があれば問題ないことも多くある為、通常の物件より大幅な利益が見込めることでしょう。

しかし、当然ながら初心者には向きません。

経験も無ければ、イレギュラーに対応する資金力なども当初は少ないことでしょう。

大幅な利益が見込めるからといって飛び込むのは簡単ですが、上手く行かなかった場合どうなるでしょうか？

あなたに融資した銀行からは

「やっぱりこの人に不動産投資は無理なんだな」

と判断されてしまうことでしょう。

また、そもそもこういった物件は融資が難しく、余程の経験や資産がなければ承認は得られにくいものです。

そんなことをして、一棟目で致命傷を負ってしまうことは避けなければいけません。

仮に一棟目でのキズを癒そうと二棟目にチャレンジしようとしても、金融機関からは冷ややかな目で見られてしまうことでしょう。

ここで先ほどの条件を思い出してほしいのです。

まずはここから

私がおススメした物件は正直「普通」です。

しかし、管理会社としての意見でいえば

こういった物件で致命傷を負う可能性は

極めて少ない

ここからは理由を説明します。

築年数１２年～

理由はこちらです。

• 築年数が経過しており、家賃が相場に落ち着いている
• 新築プレミアム価格は残っていない
• 建物自体の構造がしっかりしている可能性大

まずは家賃相場ですが、新築時が一番高いというのは想像に難くないと思います。

新築時に一番高く、その後は年数を経過していく毎に落ちていくことが普通です。

新築～７年程度までは築浅として扱われており、家賃は下落の段階です。

しかし、１２年を過ぎれば流石に築浅ではありません。

こうなると「キレイ」という魅力だけでなく、「実需」で戦う場面となります。

つまり、ここからの家賃下落率は緩やかになってくる段階です。

この年数からは余程のことが無い限り急激に落ちるということはありません。

そして、実際この年数でも入居している状態であれば基本は「相場に合ってる」という訳です。

初心者の内にはこの「家賃下落のスピード」の感覚が難しいので、そうであれば「ある程度下がっている」この年代というのはリスクは少なくなります。

「新築プレミアム価格」が残っていないも似た理由です。

築年数が浅い物件というのは建築した売主は当然ですが、建築会社への利益を払った状態です。

当然、築年数が浅い物件を売りに出す場合は、その建築コストに上乗せをしていることでしょう。

これ自体は当然ですから悪いことでもありません。

しかし、この上乗せが、適正かどうかを読めないと悲惨な目にあいます。

家賃は下がり続けるが、当初の建築コストも背負わなければなりません。

一方、築年数１２年を経過した物件であればどうでしょうか？

見た目のピカピカは鳴りを潜めてしまいますが、物件価格を算出する為には

実需の利回りで計算することになるのです。

最早「築浅」という時代は過ぎている為、実際の収益を元に価格を算出することになるのです。

つまり、この段階では実需と大きくかけ離れたような物件価格を付けづらいのです。

そうすると変な「高値掴み」という状態を避けることが出来る可能性が高いのです。

長くなりましたので、一旦区切ります。

次回は「入居率の目安」と「世帯数のボーダー」についてお話していきます。

ではまた

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