売切れ続出のパン屋さん
ある日のこと、国分中央にある不動産業の岩重商事さんにご挨拶に向かったところ、近くにパン屋さんがオープンしているではありませんか。
私、実はパンも大好きでして、フラッと立ち寄りました。
時刻はお昼過ぎでしたが、店内に入ると空になった商品棚がチラホラと
３つほどのパンを買ってお店を出て、移動中の車内でパンを食べたところ
「うますぎる」
移動先で仕事を済ませて、その足で「おかわり」の為にもう一度来店しました。
店員さんも「先ほどいらしてくれましたよね？」と・・・・
「あまりに美味しかったのでもう一度来ました・・」と若干の恥ずかしさがありましたが、本当に美味しかったのです。
今回は売り切れていた他の商品も気になった為、お昼前の時間に伺うことにしました。
お店の場所
お店の場所は国分川跡交差点よりすぐ
目印としては薩摩蒸気屋 国分店さんの斜め向かいになります。
駐車場は裏手にも
駐車場はお店前に１台ありますが、ちょうどお店の裏にも３台ほどのスペースがあります。
インスタグラムではご厚意でお向かいのカラオケ屋さんもご協力いただけているとのことでしたが、そちらはお店のインスタグラムでもご確認ください。
店内の様子
何も特別なことをしていないという意味の「普通」ですが、味や触感はもう最高でした。何もせずにそのまま食べてください。いや、私の説明が下手なだけです。とにかく食べてもらったら分かりますから
これぞ職人芸のぱん屋さん
こちらのパンを食べて思うことがあります。
それは
コスパとはなんぞや？
ということです。
黒田ぱんさんのパンは一つの単価として見るなら、他のパン屋さんと比較すると安くはありません。
しかし、コスパ(コストパフォーマンス)という点で言うなら
コスパ最高！
といえるでしょう、コスパとは本来「支払ったコストに対する、得られたものの差」を指すのですよね。
単に安いことをコスパとは呼ばない訳です。
そういう意味では黒田ぱんのパンのレベルは「感動レベル」です。支払ったコストに対して得られたものは「感動」です。
このパンを作るには並々ならぬ努力や研究、そしてパンに対する愛情がなければ不可能でしょう。
パン大好きっ子の私も、このレベルのパン屋さんはほとんど無いといえると思います。
そんな価値がしっかりと味に出ています。まさに「職人芸」だなと思っています。
同じパンでも工場で大量生産し、スーパーに並ぶパンもコスパは良いものです。
一方で小さいながらも、職人芸と呼べるレベルの最高のパンもまた良いものですよね。
どちらもコスパという観点でいえば「コスパの良いもの」な訳ですよね。
そういった意味でのコスパという言葉は好きなんです。
黒田ぱんのパンはそれ以上の価値が十分にありますからね。
自分自身の仕事もそうありたいものだな。と考えさせられました。
みなさんもぜひご賞味ください。
| 店名 | 黒田ぱん |
| 住所 | 〒899-4332 鹿児島県霧島市国分中央５丁目４−７ |
| 営業時間 | 9：00～ 売切れ次第終了 |
| 店休日 | 月・火 |
| インスタグラム | https://www.instagram.com/kurodapan/ |
お問い合わせ
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賃貸生活のウワサ検証！よく聞く“あの防犯対策”は意味があるのか？～一人暮らしの女性が男物の下着を干す等～
防犯対策を現役不動産屋が判定 さて、今回は防犯対策について書いてみようと思います。 昨今、治安が悪くなったなどのニュースが見られますが、これは本当なのでしょうか？ データで読み解くと、犯罪認知件数(警察が認知することが出来た刑法犯)は平成14年をピークに令和4年まで基本的には減少傾向となっています。 基本的には犯罪件数自体は減少傾向になっていると見るのが主流です。 しかし、同じデータで令和5年～6年になると微増傾向にあるようです。 窃盗犯や詐欺事件などが増えてきているようですが、いつの時代も防犯というのは大切であることは異論はないでしょう。 今回はそんな状況の中で、みなさんが一度は聞いたことのある「防犯対策」のウワサを現役不動産業の私が判定していこうと思います。 実際に効果のほどやデメリットなどがあるのでしょうか？ また私自身がおススメしている対策などもお伝えできればと思います。 一人暮らしの女性が男物下着を干す まずはこちらですね。 あまりに有名です。 一人暮らしの女性が彼氏や結婚相手がいるようにふるまうことで、空き巣やストーカーへの警告となるようにという対策ですね。 昔であれば「一人暮らしする娘に父親の下着などを持たせた」などのエピソードもありますね。 では、こちらはどうでしょうか？いささか使い古された方法ですが 答えは ◎ やって損はありません。 この方法は古典的ではありますが、効果は高いといえると思います。 よく「そんな真似しててもすぐにバレるよ！」という意見を聞いたりするのですが、実際にバレるバレないは大した問題ではないと思います。 大事なのは悪意をもった犯罪者に対して 「本当にいるかもしれない」と思わせるだけでもいいのです。 空き巣にしても侵入をしようとしている人に対しても ひょっとしたら男性がいるかも？という疑念が沸くだけでも十分に効果はあるでしょう。 以前、盗犯係の警察官に聞いたのですが、空き巣が嫌がることがまさに 留守の確証が得られないこと だそうです。 例えば空き巣が狙っているお部屋から、女性が出てきます。 よし、入ろうと思ったお部屋に男性用下着が干してあったら？ 「まだ男はいるのかも？」「いなくても帰ってくるかも」と疑念が沸くことでしょう。 要は嘘か本当かを確かめることが簡単ではない以上、抑止力としては効果はあるでしょうね。 但し、同じ物を常に干しっぱなしなどは対策効果が薄れてしまいますので、ローテーションなどは行った方がいいでしょうね。 ちなみに今までの入居者さんで行っていた対策で面白かったのは 男物のバンドＴシャツをパジャマにして、干している お父さんの作業着を貰って定期的に干している 釣り竿をベランダに置いている 変わり種ですが、共通しているのは男性の影を匂わせておくということですね。 お金や手間が掛かってしまうのも事実と思いますが、防犯対策としては一定有効だと思います。 表札を出さない ポストや玄関先に表札を出さない。 これも最近は特に聞かれる話ですね。 果たしてこの方法は有効なのでしょうか？ △ これは防犯対策としては微妙です。 というのも、これは防犯対策としてよりも「特定しにくい」位の効果しかありません。 例えばストーカーの恐れがあり、この建物に住んでいることや号室を特定されたくない。位です。 またデメリットとしては引っ越し当初は配送や郵便物の誤配がある可能性があります。 でも、現在賃貸で表札を出す方は正直かなり少数です。 どちらにしても表札を出す習慣自体が風前の灯火です。 私も正直出すメリットは特にないと考えてもいますが、出さないことが防犯になるかといえば微妙な感じです。 遮光カーテン・ミラーカーテン お次はカーテンです。 遮光カーテンは光を通さない、通しにくいカーテンで、ミラーカーテンはレースカーテンの中でも透けにくいカーテンです。 遮光カーテンは単純に分厚かったり、織目が細かかったりして光を通さない。 ミラーカーテンは日中レースカーテンで光は取り込みたいが、外からは見られたくない。という商品です。 特にミラーカーテンの中には「室内から外は見えるが、外からは見られにくい」という商品もあるそうです。 これは防犯対策としてどうでしょうか？ 〇 一定効果があると思われます。 というのも、これは自宅にいる際などに「部屋に一人かどうか判別できない、部屋の様子が分からない」という点が大事です。 また室内の様子がそもそも見られない、という当たり前の安心感の為にも損はありません。 但し、ミラーカーテンには以下の注意点があります。 あまり遮光性が高いと、昼間の光も入りにくい 夜になって室内側が明るいと外から見えやすくなる その為、商品の選び方は大切です。 個人的にはあまり遮光性が高いと、そもそも部屋が暗くなり、遮光カーテンと効果が変わらない物もありますので、ＵＶカット率が50％以上の物がいいかもしれません。 カーテンは割と価格と性能が比例しやすい商品になります。 防犯対策としては、少し奮発してもいいかもしれませんね。 一人暮らしでも「ただいま」を言う この方法はその昔、入居者さんに教えてもらった方法です。 一人暮らしの女性が帰った際に、ドアを開けたタイミングで「ただいま」と声に出してから部屋に入るという方法です。 「一人暮らしじゃないのか？」「誰かが来ているのか？」と思わせるということですね。 これはどうでしょうか？ ◎ これは多いに賛成です。 この方法を刑事さんに話したところ「もしその光景を見た空き巣や強盗などは躊躇すると思いますね」と言われました。 メリットとしてはなんと言ってもコストや手間も掛からないという点ですね。 また男物の下着の時にも書いた通り「いるかもしれない」と疑念を沸かすには十分効果があるでしょう。 また毎日習慣のように行うこともできますし、少し恐いと思ったタイミングでも実行することもできます。 手軽な方法としてぜひおすすめします。 男性ももちろん必要だが いかがでしたでしょうか？ 今回は女性の防犯対策と呼ばれるもののうち、効果がありそうなものをご紹介してみました。 もちろん女性だけでなく、男性も防犯対策は必要です。 しかしながら、女性ということで被害に遭いやすい犯罪が多いのも事実です。 私が以前聞いた言葉でハッとさせられた言葉があります。 「法も正義もその瞬間は助けてくれない」 残酷ではありますが、真理だとも思います。 だからこそ、出来る限りの対策はしておくに越したことはありません。 防犯対策のポイントとしては「人の影を疑わせる」という点は大切なのでしょうね。 昔ながらの近所づきあいや顔見知りなどの関係性は希薄になってきた昨今、自分の身を守る対策は必要かもしれません。
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入居者の属性で変わる居住年数 ～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。 基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。 長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。 もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。 不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば 公務員 大手企業にお勤め 学生 若年層 こんな感じでしょうか。 理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。 たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。 私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。 その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。 一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。 今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。 そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。 また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。 賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。 属性別に見る「居住年数」の傾向 下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。 傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。 属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。 属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合も こうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。 要約すると以下のような結論になります。 若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる 安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い 審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向 高齢者は長期入居の傾向 自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。 大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。 学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。 子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。 高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。 安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。 どちらのリスクを取るか 「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。 ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。 これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。 「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？ 「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？ 当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。 大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。 また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。 基本的には 「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備え これは入居を決める時の順番のような話です。 「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。 一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。 このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。 人口減少社会ではターゲティングを丁寧に ご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。 その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。 その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。 自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。 そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。 当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。 たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。 でも確率は大体収束しますからね。 皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
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賃貸住宅フェア２０２５ 現在のトレンドと未来予想図
そもそも賃貸住宅フェアとは？ さて、9月17日18日と東京ビッグサイトで「賃貸住宅フェア2025」が開催されました。 私も賃貸管理に携わる者として出来る限り参加をしております。 今回も参加して不動産業界の現在の立ち位置、トレンド、未来予測などを独断と偏見で書いてみようと思います。 そもそも、この「賃貸住宅フェアとはなんぞや？」というご質問があろうかと思います。 簡単にいえば 不動産業者や大家さんに物やサービスを売りたい人たちの展示会です 不動産業者向けの賃貸管理システムやリフォーム商材、保証会社などがブースを構え、不動産会社や大家さんにサービスを売り込む場です。 その為、入場料は無料です。事前に参加登録は必要ですが、不動産業者だけでなく、大家さんも参加可能です。 じゃあ何で物を売りたい人の所にわざわざ行くんだ！物を買いに東京まで行くのか？ 半分当たっていますが、半分は違います。 実は賃貸住宅フェアでは、２日間に掛けてセミナーが各所で開催されます。 そこでは、最新の賃貸住宅に関する情報や、全国の不動産会社の成功事例、賃貸のトレンド、大家業のお役立ち情報などを各所で様々な方が講演してくれるのです。 恐らくはこのセミナーがメインで参加される方の割合も高いのではないかと思います。 それではレッツゴーです。 今年のトレンドはＡＩ・人材・物価高 ぼかしを入れておりますが、広い会場は大盛況でした。 特に初日の午前中は水曜日ということもあり、不動産業者と思われる方でごった返しておりました。 この画像に立ち並んでいるブース一つ一つ、企業が出展しており、様々なサービスや商材などを見たり、説明を受けることができます。 超有名企業から、恐らくはベンチャーであろう新規サービスなど様々です。 会場に入ると、ブースから人が出てきて営業を受けるわけです。 実はこのブースの出展割合からも、世相を読み解くことができます。 というのも、不動産業界にはいわゆる「旬」な流行というのがあります。 ここ２、３年はなんといっても「民泊」でした。 アフターコロナを背景としたインバウンド向けの民泊に関する出展が多かったものです。 但し、今年は民泊業界の飽和化や、サービスの統合、民泊に関するデメリットニュースなどの影響なのか、前回までの出展の多さではありませんでした。 それでは、今年のトレンドは何だったかといえば ＡＩ・人材・物価高 この３つに関するサービスが多く見られました。 特にＡＩは数が多く、これまで人員でカバーしていた不動産の業務をＡＩを使って効率化しよう。というサービスが多かった印象です。 また、人材に関してはいうまでもなく人材不足がこの日本では続いております。 その人材不足を解決する為の「業務委託化」が多くありました。 これまでは自社で内製化していた業務を巻き取るよ！というサービスですね。 コールセンターや苦情受付、設備トラブルの外注化などですね。 あとはこの「物価高」を背景に、修繕コストを抑えようとするサービスが多かった印象です。 壁紙の張替えではなく、塗装やクリーニング、リフォーム費用のファイナンスなどの既存のサービスより安価な方法の提案などが増えた印象です。 それを裏付けるようにセミナーでも ＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)を推進して、業務効率化を 既存社員の退職を防ごう 人材に選ばれる会社作り 人口減少でも勝てる賃貸運営とは ペット可やインフルエンサー向け賃貸など差別化 などのテーマが多く見られました。 世相を色濃く反映するものでした。 それでは、地方の一不動産業である私が今回のセミナーやブースを見て、どのように考えているのかを独断と偏見で発表したいと思います。 ＡＩ活用は必須だが、サービスの見極めは大事 まずはＡＩです。 いまやどの業界にとっても活用が必須となってきたＡＩ(人工知能)、多分に漏れず私も画像生成や、簡単な書類の作成やデータの整理など様々な場面で使っています。 既に人間を凌駕している部分もあり、これからも驚異的なスピードで生活を変えていくでしょう。 しかし、ＡＩ活用のサービス導入には慎重であるというのが、私の感想です。 というのもＡＩを活用したサービスというのは、大元は恐らくOpenAIなどの人工知能を活用し、そのうえでサービスをリリースしていると思いますが、この大元の人工知能の発達スピードが早く、その会社に頼らずとも可能になる可能性があるのです。 今回試しに出展されているサービスを私のChatGPTに細かく指示してみたところ、近しい効果を得ることができました。 恐らくは今後も学習していく過程で、売り出していたサービスに追いつくのは、そう遠くなかろうと思いました。 そうすると、新しいサービスではあるが、契約してしばらくすると既存の人工知能で対応が可能になることも予想されます。 もちろん、それを見越して更に素晴らしいサービスとなれば優位性はあるのでしょうが、大元の発展スピードに事業者が勝てるのかが、現段階では見通せませんでした。 また、現在はほとんどの管理会社が賃貸管理にシステムを導入しているでしょうが、この賃貸管理システムに紐づくかどうかが導入の鍵かなと思われます。 全員がＰＣ作業が得意ではない。という不動産業からすると、新システムは導入にハードルが高く、出来れば賃貸管理システムにＡＩを付け加えてもらえるとハードルが下がるのかなと思います。 間違いなく伸びる分野であるがゆえに、個別のサービスはどこまで優位性があり、存続できるのかの見極めが非常に大事かなと思いました。 不動産業者だけでなく、大家さんも多くの方がＡＩを駆使しており、これからも発展から目を離せない存在になるでしょう。 そして、その中で人間に突きつけられる命題は 「効率も、正確さも、スピードもAIが持つなら、あなたに残された強みとは？」という点ですかね。 知識に価値が無くなっていく時代に私という人間はどうすればよいのか？を考えさせてくれます。 人材はアウトソーシングとカスハラ さて、お次は人材編です。 こちらは大別すると２つに分かれていました。 まずはサービス面でいうとアウトソーシング、いわゆる外注化の会社が多く見られました。 これは現在の人材不足を解決する為です。 現在の求人倍率や最低賃金の上昇を受けて、人件費率が上がっていることを考えると余程自社で効率的に雇用できない限りは外注化することでコストカットが出来るという座組かなと思います。 従来の設備だけでなく、人的なクレーム(騒音や隣人トラブル)などのコールセンター業務が多く見られました。 これからの管理業務では、この適切な外注化は必須になるとも思えます。 自社で内製化を図ろうとすると、かなり膨大な人数や教育コストを掛けることになりますので、それなら専門的な知見をもった業者に委託することで効率化やコストカットが可能にはなろうかと思います。 もう一つは、カスハラ対策です。 こちらはサービスというよりは、会場で行われるセミナーで多く見られました。 要約すると カスタマーハラスメントを放置することで社員を失うのは最大のマイナス ということです。 もう少し嚙み砕くと 昔のように「お客様は神様」的思考は若年層には通じない 不動産業は決して採用面で有利な業種ではない カスハラ対策をしないと人材が流出する 現在では人的コストが非常に高く、一人のカスハラで従業員を失うのは損失が大きすぎる という流れです。 セミナーでも「過大な要求をする顧客は、こちらから打ち切ることも必要」という就職氷河期世代には信じられない方針が今後の主流になってくる風潮でした。 私もこれには同意です。 当社に在籍している社員も、在籍年数が長めの傾向にあるのですが、この熟練してきたスタッフというのは非常に価値が高いものです。 顧客との長年に亘って築いた信頼関係などはプライスレスと言えるでしょう。 それもあって、弊社では「カスタマーハラスメント」と認定するような顧客の対応は 代表取締役である私が管轄となります。 というのも、中々カスタマーハラスメントと認定することや、契約を打ち切るような対応を社員にさせるのは酷かなと思っているからです。 弁護士などの専門家へスムーズに報連相する為にも、一旦私に管轄を移して、素早く判断するようにしています。 そして、専門家の意見などを聞いて、後は粛々と対応するのみです。 長期的にもこういった顧客との対応は避けるべきだと私も考えています。 但し、このカスタマーハラスメントか否かの判断は責任者がしっかりと倫理観と基準を持ち合わせるべきだとも思います。 この線引きが緩いと「なんでもカスハラ」となりますし、逆に厳しすぎても肝心の社員を守れずに失ってしまいます。 いずれにしても企業はこれからもカスタマーハラスメントを許容しない社会に進むでしょう。 そしてもう一つ、私が予想している未来は カスタマーハラスメントを行ったり、威圧的な言動などを行う人は将来 世の中の全てのサービスを受けられなくなるでしょう ということです。 これはどういうことかというと このカスハラ対策は少子高齢化の日本では、主流となるのは間違いないでしょう。 既存の企業は昔のように、過大な要求をする顧客に時間や人的リソースを割くことはしなくなります。 そうすると、企業は 優良な顧客には適正な価格でサービスを提供するが、カスタマーハラスメントを行う人へはサービスを行わないか、かなり高額になる方策を取るでしょう。 まさに人のダイナミックプライシングです 他のサービスの利用履歴などを企業同士が共有することで、悪質な顧客(命名するならブラックお客様)を浮かび上がらせるでしょう。 現在はカスタマーハラスメントを受けたら対策という順序ですが そもそもブラックお客様にサービスを提供しなければカスハラ対策など不要！という結論に至るでしょう。 その為に、各業界同士で顧客をスコアなどで共有していく可能性は多いにあるでしょう。 そして、過去に悪質なカスタマーハラスメントを行った人＝ブラックお客様には、自社のサービスを提供しない。 もしくは提供する場合は、一般の顧客より高額な費用を前もって請求するという仕組みです。 そんなことを書くと酷いと思われるかもしれませんが、これによく似た仕組みを我々は使っていますよね？ 自動車保険です 事故を多く起こしたり、過失の多い請求をすると、翌年以降の保険料が上がりますよね？ 当然です、リスクの高い人なのですから と、この辺りは私の勝手な妄想ですが、恐らくはこのようになるでしょう。 私も含めて、これからは世間での振る舞い方は大事にした方がいいと思います。 ブラックお客様に認定されると入店拒否やお隣さんよりも高い金額を請求されるかもしれませんよ 物価高対策は修繕とファイナンスの長期化 さて、最後は物価高対策ですね。 これもご承知の通り、昨今の物価高は賃貸事業に大きく影響しています。 資材や人件費の高騰は、賃貸物件も直撃しています。 ここは大家さんも同様に影響を受けていることでしょう。 原状回復費やリフォーム費用の高額化には頭を悩ませていることでしょう。 これに立ち向かうサービスもたくさん出てきていました。 特にリフォームでは「交換ではなく修繕」が多く見られました。 例えば壁紙を張替えではなくクリーニング、水道管を交換ではなく更生など、既存のものをいかに長寿命化させるかという試みが多くありました。 今後も資材や人件費が下がる目途はなさそうなので、こういった商材などを有効活用することは不可欠だと思います。 また、この物価高へ違ったアプローチもあります。 それはファイナンス(資金調達)での解決です。 どうしても物価高で仕方ない場合には、資金調達をするしかないのですが、これを借入で日々の支払い圧力を軽減する という方法です。 具体的には分割払いや貸出期間の長期化です。 もちろん、長期化することで支払い手数料は増えるのですが、その手数料分を期間で挙げる収益で相殺するという仕組みですね。 こういったサービスも多く見られましたね。 もちろん安易な使用は収益の悪化となりますので注意が必要ですが、一度に出ていく現金も困りますからね。 管理会社としても万一の策として、顧客に提供する準備はしておく必要があるのかもしれませんね。 未来の話は楽しい さて、拙い文章ではありましたが今回の賃貸住宅フェア2025をざっくりとご説明してみました。 今回参加することが出来なかった方々へ、現在のトレンドや潮流などをお伝えできれば嬉しいです。 インターネットなどの発展に伴い、情報や価値観が目まぐるしく変わる賃貸業界において、その時々の時勢を掴むことはとても大切です。 昨日までの常識が今日には変わってしまう世の中に対応できるように日々研鑽を重ねていかねばなりません。 「進化論」で有名なダーウィンの一節がありますね。 「最も強いものが生き残るのでもなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残れるのは、変化できる者である」 この言葉、実はダーウィン自身がこのように発言した訳ではないというオマケのような話もありますが、細かいことは別にして、この言葉自体はビジネスでは真理の一つであることは事実でしょう。 私たちも変化を恐れず、楽しみながら生き残っていたいものですね。 こういった未来の予測は楽しいですね。 みなさんもぜひ参加してみてはいかがでしょうか？ 来年の会場でお会いできることを楽しみにしています！ 毎年参加できるように変化を続け、よりよい未来に私の居場所を作れるように生き残ろうと思います。
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大雨被害から立ち上がろう 復旧の第一歩 社員で清掃だ！
さあ復旧だ！社員総出の清掃から さて、記憶に新しい霧島市での大雨被害 被害に遭われた全ての方にお見舞い申し上げます。 例にもれず、当社の管理物件でも床上浸水や敷地に泥が上がった物件もいくつかありました。 弊社も当日から今日まで、入居者さんや大家さんとの調整やお引越しを余儀なくされた方の対応などに奔走しております。 そして、幾分被害の全容も見え、落ち着いてきたことから復旧作業に取り掛かっております。 まずは弊社で行ったことは 社員での泥の清掃でした。 なにも社員で行わなくても、プロに頼めばいいんじゃないの？と思われるかもしれません。 でも、当社では私も含めてまずは自分たちで行うこととしました。 もちろん、プロでなければ難しい場所や作業などはプロにお願いすることにはなるでしょうが そう思い立ち、ある水曜日に社員を集結し、全員での清掃を行いました。 ロータスホームの定休日はたまに開いている 当たり前ですが、私自身もやりますよ。 そもそも、ロータスホームのいずれかの水曜日はこういった活動を行う日として出社する日になっています。 サービス残業などではありません。別でお休みがあります。 どこかの水曜日に全社員が出社します。 但し、対外的には定休日として営業は行っておりません。 お店を閉めて、電話も留守電にし、内部ではあることを行うのです。 それは 普段できないことをしっかりと行う日です 営業しながらでは出来ないこと、時間を掛けてやるべきこと、会社としてどうあるべきかを話し合う時間 こういったことに充てる日となっています。 その一環として今回はこれを社員で行うこととしました。 では、冒頭で挙げた疑問「なぜプロに頼まずに自分たちでやるのか？」に回答してみましょう。 それは 自分たちでやることで「当事者意識」を持つことも大切だからです。 我々は色んな人の気持ちが分からねばならない 今回のような災害では、たくさんの人が傷つきます。 何の罪もない入居者さん、被害を受け金銭的にも物理的にもダメージとなる大家さん、被害を復旧してくれる協力業者さん もちろん、我々不動産業者も連絡を受け、対応に苦心することはあるのですが、どうしても電話や立ち会いなどはあるものの、実際に体を動かしたり、運ぶ作業などをすることは少ないものです。 私は営業から管理業務になりましたが、これまで数々の現場で実際に対応したり、体も動かすこともたくさんありました。 その中で入居者さん、大家さん、協力業者さんの気持ちや苦労が少し分かるのです。 もちろん、弊社の社員が清掃することで、本来大家さん負担になるような清掃費などが軽減することも目的なのですけどね。 私たち不動産業者というのは、入居者さんや大家さん、協力業者さんから見ると、時にホワイトカラーとして見られることがあります。 電話で手配するだけで済んでしまう仕事も多いのですが、私が思う賃貸管理とはもう少し血の通ったものだと思っています。 なにも素人がしなくても・・・とうのは正論なんですけど それでも、自分たちで行うことで災害における当事者性が高まります。 「そんな気持ちだけではどうにもならないよ・・」と思われるかもしれませんが、あながち気持ちの問題というのは大事なもので こうやって社員一丸で清掃が終わると、清掃が終わった物件のことが好きになったりするのです。 手が掛かる子ほどカワイイという感じかもしれません。 そうすることで復旧への熱や対応も良くなるんですよ、不思議と 今回の災害に敵もいなければ勝者もいません。 等しく皆が傷つき、疲弊しています。 そんな中でも少しずつ立ち上がらねばなりません。 まずはその先頭を管理会社が走ることで、入居者さん、大家さん、協力業者さんにも 「こいつら本気だな」という想いを伝えたいのです。 パフォーマンス目的ではありませんが、このような行動をする人間の熱に打たれるのも人間というものです。 私たち管理会社は入居者さん、大家さん、協力業者さんがいなければ何もできません。 だからこそ、管理会社だけは一番本気で復旧を目指さなければならないと思っています。 素人の社員が清掃するというのは、ある種合理的ではありません。 それでも、当事者意識を持ち、この困難な状況を打破するのは合理的でスマートな方法ではなく 文字通り、泥臭い一歩ずつの歩みな気がしてならないのです。 柄にもなく、散らかった文章になりましたが、これからも復旧へ向けて頑張っていこうと思います。
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「エアコンが効かない原因は換気扇!? 意外な落とし穴と対策方法」
記録的な猛暑が続いている日本列島 ひと昔前は「エアコンは体に悪いから極力使わない」という言説も今は懐かしいものです。 この暑さでは、エアコンは一種の生命線です。 当社でもエアコンの故障についてはなるべく早く対応したいと心掛けております。 ですが、最近特に多いのが エアコン自体の故障ではないのに、部屋が冷えない という謎の現象です。 これには、エアコンの仕組みと換気扇が密接にかかわっているケースが多数です。 どういうことでしょう。 換気扇とエアコンの意外な関係 先日私が伺ったお部屋も同様でした。 「エアコンを最低温度にしているが、全然お部屋が冷えない気がする」とのご連絡があり、現地確認の為にお部屋に伺いました。 お部屋に入り、お話を伺うと「最低温度にしてようやくこの温度なんです、故障じゃありませんか？」とのこと 私はエアコンの吹き出し口に手をかざしてみました。すると、冷気が出ています。 しかし、お部屋は最低温度とはかけ離れています。 結論からいえば、エアコンは壊れていませんが、部屋は冷えないという、一見すると矛盾のような状態でした。 まさに、この異常なまでの暑さとエアコンの仕組みが原因だったのです。 そもそもエアコンは、室内の空気を循環させながら冷やす仕組みになっています。 外の空気を直接冷やしているわけではなく、部屋の中の空気を吸い込み、冷やして再び室内に戻す「循環型」の冷却です。 エアコンは外に室外機が置いてあり、その見た目から「外の空気を吸って冷やしてから室内に出す」と思われやすいのですが、実際は室内だけで空気を吸って冷やして出すを繰り返しているのです。 じゃあ、その仕組みと換気扇になんの関係があるのさ？ 実は密接に関係があるんです。 換気扇は空気を「外に出す」装置 キッチンやお風呂には大体換気扇がありますね。 換気扇は当たり前ですが、スイッチを入れると室内の空気を強制的に外へ排出します。 そうすると、お部屋の空気は負圧(気圧が下がる)になり、代わりに外の暑い空気が窓の隙間や給気口から流れ込んできます。 換気扇を点けるということは、エアコンが冷やした空気を外に出して、外の空気を中に引き込む行為であるのです。 その為、エアコンは外から来た暑い空気を一生懸命設定温度にする行為を延々と繰り返すのです。 そうすると、エアコンから出る空気は冷たいのに、部屋は一向に涼しくならない…という悪循環に陥ります。 例えるなら「窓を開けたままエアコンを点けている」という状態になってしまうのです。 現在の鹿児島ですと、気温は３７度です。 先ほども書いた通り、エアコンは「循環型」のタイプがほとんどで、室内の空気を吸い込みながら少しずつ室内を設定温度にしようとしているのです。 しかし、そんなエアコンの努力を尻目に、換気扇は冷えた空気を外に出し、暑い外気を室内に連れてくるのです。 これでは、業務用などの強力なエアコンでない限り、設定温度への到達は長時間を要することでしょう。 よくあるケースでは お風呂の湿気を取りたいからと、24時間換気扇を「強」で回しっぱなし キッチンのニオイが気になるからと、常時レンジフードを稼働 換気のためにすべての換気口を全開にしている などが見られます。 対策方法 じゃあ換気扇を回すなってことか？ そこまで極端なことではありません。 先ほども書いた通り、エアコンは室内の空気を循環させているだけで、室内の換気は基本的には行っていません。 ですから、ある程度の換気は必要です。 ただ、その量や時間を調整すればよいだけなのです。 ポイントとしては以下の通りです。 換気扇は「弱」モードやタイマーを活用 常時「強」で運転しないよう注意しましょう。 入浴・料理後は、30分程度の換気でOK 湿気やニオイの除去は一時的な強運転で十分です。 エアコン使用中は、ドアや窓の隙間もチェック 隙間風があると外気が入り込み、冷却効率が下がります。 エアコンの冷えが悪いと感じたときは、吹き出し口からの冷風を確認してみましょう。 ある程度冷たい風が出ているのであれば、「換気の仕方」を見直してみることをおすすめします。 また、この使い方を意識するだけで、電気代もかなり削減されたりもします。 エアコンに負荷をかけると、それだけ消費電力は上がってしまいます。 特に夏場は、換気扇の使い方ひとつで室温に大きな差が出ることがあるのです。 快適な室内環境を保つためにも、エアコンと換気扇のバランスに気を付けましょう。
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管理スタッフよ！時にはブチギレてみよう ～深夜のどんちゃん騒ぎを解決してみよう～
夜中に大騒ぎする入居者にブチギレた話 騒音問題というのは非常に難しいものです。 これまで何度も取り上げてきましたが、借地借家法という本来「弱者の味方」であった法律の現在が「好き勝手する人すら守る」悪法ではないかと思うことが多々あります。 大昔は悪徳な大家や不動産業者が横暴なことをしてしまうケースが多かったものです。 そういった大家や不動産業者から入居者を守ることを目的に「借地借家法」は制定されました。 主旨としては「よっぽどのことが無い限り、入居者を大家や不動産業者が追い出せないようにする」という素晴らしいものでした。 しかし、時を積み重ねた結果、何が起こったかというと ルールを守らない人すらも追い出せない結果、９９％の善良な入居者が迷惑する。という事態を頻発させております。 騒音問題だけでなく、家賃滞納、入居者同士のトラブルなど枚挙に暇がありません。 簡単にいえば「深夜に悪意をもって騒音を出す人」ですら、もし解約して退出してもらうには、かなりの時間や費用、裁判上での手続きなど途方もない労力が掛かってしまいます。 その間に周りの善良な入居者は耐え忍ぶ、もしくは泣き寝入りするしかない現状です。 ここまでが前段です。 とあるお部屋からお願いにも似た苦情がありました。 「深夜の２時～３時にも関わらず、大声で歌ったり、大人数で騒いでおり、困っている」 当初はここまでの熱量を掛けるような問題とは認識していませんでした。 深夜の酒盛りと大人しそうな入居者 その入居者さんは大変参っており、当社へ直接お越しいただくことになりました。 そこで録音していたというデータを持ってきていただきました。 あまりにも騒音が酷く、確認の為、ベランダに出てみると確実に隣であると分かったから録音したとのことでした。 そこには ウウェーイというような奇声 一気飲みを煽るようなコール 大声で歌いだす これは酷い すぐさま当該入居者に連絡をすることにしました。 しかし、不思議な気もしていました。 たしか、そのお部屋に住んでいるのは大人しそうな女性のお一人暮らしだったハズでは？と・・・ 詳細は伏せますが、確か大人しそう、なんなら礼儀正しい内気に見える女性だったと記憶していました。 早速本人に連絡すると電話が繋がりました。 私「最近、騒音のご連絡が来ていますが、お心当たりありますか？」 女性「・・・・いえ、一人で住んでいて、友達も来ていないので・・・・」 私「うーん、でも○月○日に複数のお部屋からお声が寄せられていて、確実に○○さんらしいですが、本当にお心当たりないですか？」 女性「・・・すみません、気をつけるようにします」 このようなやり取りで初日は終えました。 誤解のないように申し上げますが、騒音問題というのは９８％位は手紙や電話での注意で解決します。 大体の方は自分が騒音の原因と気づいた場合、その原因の音に注意してくれます。 但し、この９８％をくぐり抜けた残り２％に対して、借地借家法が防波堤となり、非常に対応が困難になるのです。 しかし、その為にも初期対応は迅速に丁寧に行う必要があります。 今回もこれで収まってくれれば。と思い、お隣の方に説明して様子を見てもらうこととしました。 しかし、当然この騒音は止まらなかったのです。 お次は連帯保証人さんである親御さんへ協力も依頼しました。 しかし、連帯保証人さんは「うちの子がですか？」「はい、すみません注意しておきます」とのこと。 そう、確かに、この期に及んでもまだ私すらも「あの子が大騒ぎするかな？」と思っており、親御さんもそう思ったことでしょう。 結論からいえば、これでもまだ解決はしませんでした。 そして、お隣の入居者さんから「昨日も酒盛りのような宴会みたいな音がありました、もう限界です」との連絡 また他にも「下の駐輪場にバイクが何台も雑に置かれているので、今もいると思います」とのこと 私は騒音問題というのは、それでも慎重に対応すべきとは思っております。 騒音の範囲というのは人によってかなり違います。 少しの生活音すら許さないというタイプの人もいますが、それで注意されたらお隣の人は普通に過ごすことができません。 管理会社としては、よくよくその状況を見極める必要はあろうかと思います。 今回は状況調査や複数人からの聞き取り、なによりしっかりとした録音の証拠なども揃っておりました。 また生活音ではなく、複数人による酒盛りのような状態です。 再三の注意や諭すような声掛けもなしのつぶて いざ！直接対峙しましょう さあ、いざブチギレてみよう 現地に向かうこととしました。 そして、前もって聞いていたことを整理してみます。 恐らく５～８人程度はいそう バイクが何台も雑多に停めてある 声からして２０歳前後であろう ほー、なんだか荒れそうな気もしますね。 念のため、当社の男性スタッフも２人連れていくことにしました。 一人はベンチプレス１３０ｋｇで身長１８０超えの猛者です。 そう、その通りです。 私も好戦的な方ではありませんから、保険を掛けまくっているのです。 もちろん、そういった事態にならないことは大前提ですが 現地に着きます ピンポンを鳴らします。 出てきません・・・ 到着時にしていた声も鳴りを潜めています 実はこの時点で少し安心しました。 なるほど、自覚はあるのか。と 騒いでいたら誰かが来たという自覚はあるんだと しかし、私はせっかく来たからには解決せねばなりません。 他の業務で忙しいスタッフたちを２人も連れてきて空振りでしたはダメです。 少し音量と声の低さを効かせて呼びかけます 「○○さん、いるのは分かっているので出てきてもらえませんか？」 ドアが空きました。 そこにいたのは、契約者の○○さん本人でした。 「あーあ、やっぱり本人だったか」と思いました。 私はひそかに名義貸しのような状態ではないかと思っておりました。 そうでなければ、入居時に来てくれた大人しそうな子がそんな騒音を出すハズがない。と思いたかったのかもしれません。 私「○○さん、今日来たのは騒音の件です。昨日の夜もすごかったみたいですが」 ○○さん「・・・すみません、気をつけますので・・・」 やっぱりおかしい。 ○○さん本人は蚊の鳴くようなか細い声で、申し訳なさそうです。 こんなことを自らしでかしそうには到底思えません。 私は玄関から室内の様子を伺おうとしました。 私「○○さん、今部屋に誰かいませんか？」 ○○さん「いえ・・・私一人です・・・・」 その瞬間、私は半開きだったドアを手前にグイッと大きく開きました。 ○○さんがビックリしてのけぞった瞬間に玄関から奥の部屋に続くガラス戸が見えました。 ガラス戸は割れており、そこには 靴を履いたままの足が見えました。 もう遠慮はいりません 「おい！奥にいる人全員出なさい！」 すぐには出てきません 「さっさと出てきなさい」 ここで皆さん思いませんでしたでしょうか。 ブチギレてみようと言った割に言葉遣いはそこまでじゃないじゃないか。実際はブチギレてなんかないんじゃないか？と 実は内田はブログだけは威勢がいいが、実際は陰キャなのではないか？ 陰キャなのは事実ですし、ブログだけ威勢がいいのも事実かもしれませんが、実際はしっかりと怒っています。 これはですね どんなに怒り心頭に発したとしても敬語やいわゆるタメ口は使ってはいけないからです。 タメ口や変な二人称などを使うと、それは喧嘩です。 またそういった言葉を使ってしまうと、余計な一言を言ってしまいがちです。 こちらは不動産業者という、ただでさえイメージの良くない業界です。 脅迫や名誉棄損、侮辱罪に抵触しないようにする為にも敬語口調は崩さない方がいいですね。 逆に言葉の音量やトーンなどは、個人の主観によるものが大きいと思います。 要は「文字起こしして、文章として見た時に大丈夫か否か？」で判断することは大事ですね。 私が使った言葉はどれにも当てはまらないのではないでしょうかね。 いつでも訴えられても大丈夫な言葉遣いは必須なのです。 これも管理スタッフのブチギレ作法といえるでしょう。 話を戻しましょう。 すると、観念したのでしょうか、奥から５人ほどの若者(男性)がゾロゾロと出てきました。 私「さっさと出ておいでよ、なんで女の子一人を前に出して隠れるようなことするんだ」 男「いや、別に・・・」 私「あなた方が騒いだ結果、追い出されるのは○○さんで責任も○○さんが取ることになる」 男「いや・・・」 私「ここは溜まり場でもなければ、あなた方の酒盛り場でもない」 私「大体、人様の家に来て大騒ぎするってどんな神経してるんだ」 他にも事実確認や、出てきた男の子たちの素性を確認していきました。 そして最後に「下のバイクはあなた達のか？」と聞くと「そうです」とのこと。 「今から下に行ってさっさと片づけしてきて」 そして引率として当社の社員ベンチプレス１３０ｋｇに付いていってもらいました。 その間に○○さんにも諭します。 「親御さんも心配しているし、何よりここを溜まり場にしてしまった責任はあります」 「これからはしっかりと生活を立て直してください」 ○○さん「はい・・・すみませんでした・・」 恐らくは一人暮らしを始めたタイミングで、そのようなグループとの接点が出来てしまったのかもしれません。 被害者としての側面があったとしても、彼女もまた加害者です。しっかりと責任を感じて欲しいと思います。 そして、下の片付けを終えた子たちが戻ってきました。 最後に 「これから同じことを繰り返したら、その瞬間に私は何度でも来るので、二度とここで大騒ぎをするな」 「そして、次に私が来ることがあったら、警察に通報するか、それ以外の方法を使ってでも、必ずあなた方が後悔するようなことを私はしますよ」 と諭しました。 最後に騒音問題で苦しんでいた方に報告の電話をしました。 「もうしないと思いますが、また騒ぐようなことがあれば連絡ください」と それから数カ月経ちましたが、それ以降連絡はないようですし、周辺の方からも「最近は静かになっているよ」と聞きました。 一件落着です 時には力技も必要かも、但し細心の注意を いかがでしたでしょうか。 賃貸管理では、時に常識が通じない相手というのもあります。 そんな時には少々粗い対応の方がいい場合もあります。 とはいえ、全員におススメはしません。 私は比較的大柄な男性ですし、今回の相手はまだ年端もいかない若い青年たちでした。 だからこそ、このような結果になっただけという結果論かもしれません。 それでも、このエピソードは管理スタッフのトラブル対応の基本があると思います。 それは どんなに感情が昂ったとしても敬語を崩さないようにする(音量は多少ＯＫ) 一人で対応しない(出来れば上司と対応する) 相手を追い詰める時はしっかりと証拠を揃えておく このポイントが言いたいだけです。 実際は感情的にブチギレることは、百害あって一利なしです。 今回私も「ブチギレた」というものの、実際にはそのように見えるように「振舞った」だけです。 相手によっては、管理会社から怒りの表現を見せることが有効な時もあると思っています。 だからといって私のとった対応がベストだとは思っていません。 もっと上手なスタッフなら、こんな方法を取らずに解決できたことでしょう。 まだまだ精進が足りませんね、いつか言葉や論理だけで解決できるようになりたいものです。
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賃貸管理の原理原則｜なぜ当社は「オーナーファースト」を貫くのか
誤解を招きやすい言葉だから説明したい この記事を書いているのは２０２５年参議院選挙の前日です。 今回の選挙では「日本ファースト」という言葉が頻繫に飛び交っていますね。 少し前ですとアメリカ合衆国でも「アメリカファースト」を掲げたトランプ大統領が当選しましたし、東京都議会選挙では「都民ファースト」が旋風を巻き起こしました。 さて、この「○○ファースト」ですが、我々賃貸管理会社にも命題となる問いがあります。 オーナーと入居者、どちらを優先すべきか？ 我々、賃貸管理会社で働く人間は常にこの間に立たされます。 このオーナーと入居者は頻繁に相反関係になりやすいものです。 例えば家賃一つとってもそうでしょう、入居者さんは出来る限り安い方がありがたいですし、オーナーさんは高い方がありがたい。 では、その間に立つ管理会社は「○○ファースト」はどこに置くべきなのか？ これに対する私の答えは 賃貸管理会社は「オーナーファーストであるべき」 正直、これ以外の答えはないと思っています。 管理会社の使命とは何か？「オーナーファースト」の真の意味 賃貸管理会社の存在意義は、突き詰めると「物件オーナーの資産を守り、育てること」に尽きます。 物件の維持管理、入居者対応、家賃管理、リフォーム提案——その全ての根底にあるのは、「物件オーナーの収益を守る」という視点です。 ここまで読むと「ケッ！金持ちの犬が！」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 なぜこれほどまでに「オーナーファースト」が大事なのでしょうか？ 理由は非常にシンプルです。 オーナーの収益が守られなければ、賃貸物件そのものが市場から消えてしまうからです。 みなさんはご存じでしょうか？ 全国的に公営住宅が次々と減少しているということを？ そう、この人口減少社会と公営住宅の維持が負担となっており、各市町村からどんどんと公営住宅は減ってきています。 国としても住まいの確保は民間の力が無ければ維持していけないのです。 そういった状況で仮に賃貸物件を所有する方の収益がなければ、どうなるでしょうか？ 入居者様がどれだけその物件を気に入っていても、収益が立たない物件を維持し続けることは不可能です。 物件が消えれば住まいも消え、入居者様の「安心して暮らせる場」もなくなってしまいます。 つまり、賃貸物件はどう取り繕っても、所有者の収益を守ることが大前提となるのです。 入居者を軽視してよいという話ではない ここで誤解されがちなのは、「オーナーファースト＝入居者軽視」ではないということです。 むしろ、オーナーを大切にするからこそ、入居者も大切にするべきなのです。 なぜなら、オーナーにとっての一番のリスクは「空室」です。 空室は収益を失うだけでなく、物件価値そのものを下げる要因にもなります。 だからこそ、私たち管理会社は「入居者様に選ばれ続ける物件」であるよう、清掃・修繕・苦情対応に全力を注ぎます。 良い入居者様が長く住んでくれれば、それが一番オーナー様の利益になりますし、同時に入居者様にとっても「安心・快適な暮らし」が実現します。 例えば間違った「オーナーファースト」を掲げて、入居者軽視をした場合、短期的にはオーナーが助かるかもしれませんが、そんな横暴なことをしてしまっては入居者さんはその物件に見切りをつけて、引っ越してしまい、結局はオーナーファーストを守ることは出来ないでしょう。 つまり、本当にオーナーファーストを貫くためには、入居者様を大切にしなければならないのです。 だからこそ、時には入居者軽視に流されそうになるオーナーさんを諌めたり、入居者の住環境維持や満足度向上を絶えずオーナーさんへ提案するのです。 短期的にはオーナーさんも出費になり辛いかもしれませんが、長期的にみた収益を守る為に提言するのです。 その順番をはき違えず、感情に流されずに、正しいバランスで立ち回ることこそが、管理会社としての使命だと私は考えます。 哲学がブレない組織であるために では、なぜそんな誤解を招きそうなことを表明するのか？という問いには 当社のスタッフが迷いなく行動が出来る為です。 冒頭に書いたように、我々賃貸管理会社というのは本当に様々な問題が発生します。 答えが一つでない問題を前にした時の為に、価値判断基準を設けておくことが必要なのです。 「オーナーのために」——この軸さえブレなければ、日々の判断や行動に迷いはなくなります。 そしてその延長線上には、必ず入居者さんの満足、ひいては地域全体の暮らしの質の向上があると信じています。 「原理原則」と「オーナーファースト」は当社において大事な価値判断基準になっています。 今回の選挙もどういった結果になるのかは分かりません。 世の中には多様性や自由を求める声も多く、本来は歓迎されることと思います。 しかし、その多様性や自由は時に判断を難しく、また結果責任が伴います。 当社では私が最終的な責任を取る立場にある以上、この価値判断基準を掲げています。 スタッフが現場で迷いなく判断できるように 物件のオーナーさんと入居者さんが共に満足いただけるように そんな理想を追い求めながら今日も頑張っていこうと思うのです。
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【エリアの見分け方】その地域、ファミリー需要があるのか？「ケーキ屋」で見る街の実力
不動産投資や物件購入を考える際、エリア選びは非常に重要な要素です。 家賃相場や駅からの距離、治安や学校の評判など、さまざまな視点から検討されると思いますが、今回は少しユニークな “エリアの見極め方” をご紹介します。 もちろん、そのエリアを確認する場合には、賃貸ポータルサイトや路線価、その他様々なデータを分析することは当然のことと思います。 しかし、そういった数字のデータ以外にも重視すべき視点の一つとしてご紹介してみようと思います。 これは特にファミリー需要を調査する時に参考にするのです。 それは―― 「その地域にケーキ屋（お菓子屋）があるかどうか」を見る という方法です。 どういうことなんでしょう。 ケーキ屋は“生活水準”のヒントになる そもそも、ケーキ屋さんは、日常生活に必ずしも必要な施設ではありません。 ドラッグストアやスーパーと違い、嗜好品に分類されるお店です。 それでもなお、その地域でケーキ屋が成立しているということは、そこに“少しの余裕”のようなものがあることを示しています。 ケーキ屋に行く時というのは、どういう時でしょうか？ 手土産としてお菓子を買う 自分や家族へのちょっとしたご褒美にスイーツを楽しむ 来訪者へのお茶菓子 もちろん、お子さんへの誕生日ケーキなどの習慣も含まれますが、その地域に根差しているケーキ屋(お菓子屋)というのは、基本的には近くの方の上記のような習慣で成り立っていることが多いのです。 逆にいえば、そのようなお店がある場合は 「この地域の人は上記のような習慣を持ち、それなりの所得水準であろう」という推論が成り立つわけです。 そうした「消費のゆとり」がある地域には、一定の所得水準・文化的関心・住民の安定した生活が見られることが多いのです。 もちろん万能であるはずもないが さて、ここまで読んだ方の中には 「私の住んでいる地域にはケーキ屋がないが、安定した地域だ」「ケーキ屋の有無で決めつけるな」というご意見があろうかと思います。 当然ですね、ケーキ屋がなければダメなエリアかという訳ではありません。 単に用途地域の関係でケーキ屋が法律上作れないエリアはかなりありますし、ケーキ屋の有無で全てが分かるほど万能ではありません。 これは、地域の賃貸需要、エリアの調査を数多く行ってきた私の経験則から出た一種の「あるある」です。 私自身、エリアを見る時には「近隣の商業施設」を確認します。 その地域が住みやすいか否かは、地域の商業施設の数や種類にも左右されますからね。 その中で「このエリアは賃貸需要高いな・・」と思うエリアの多くにケーキ屋があることが多かったのです。 また、その理由を考えた時には上記のような理屈があるんだろうな。という帰結です。 なのでケーキ屋は判断材料の一つと捉える程度です。 ケーキ屋チェックの活用法 では、その調査方法ですが、簡単です。 Googleマップで「ケーキ屋」「洋菓子」で検索してみる 個人経営のお店が複数あるかを確認（大手チェーンよりもローカルが◎） 周辺の飲食・小売店舗とのバランスを見る できれば長年やっているお店があれば高評価 もちろん、これだけで全てが判断できるわけではありませんが、複合的な指標のひとつとしては非常に有効です。 街の“余白”を読む 「ケーキ屋がある＝豊かで良い街」と断言はできませんが、 “余裕のある消費”が日常に存在する街は、投資先としても住環境としても安定している可能性が高いです。 実は私の持論は他にもあるのですが、文章でお伝えするのが難しい感覚や、一部の人にとっては不快な表現になってしまう可能性もありますので、ご興味がある方は、お会いする機会などがあればお伝えしたいと思います。 路線価や用途地域などのデータや数字以外にも、不動産の目利きにはたくさんの見方があると思っています。 そういった視点をもつことで、他の人には見えない需要を掴むチャンスが増えるかもしれませんからね。
