みなさんは借地借家法という法律をご存じでしょうか？
簡単にいえば、土地建物を貸し借りする時の法律です。
みなさんがお部屋を借りて住む場合にも「借地借家法」をベースにして契約書は作成されています。
歴史的には明治頃から土地建物に関する法律というのはありましたが、戦争や大地震などを機に改正されており、直近ではバブル期にも改正されて今に至ります。
住宅というのは国民の生活の基本になるものです。その為、当事者同士に自由に任せてしまうと、横暴な大家さんに突然の値上げをされたり、ある日突然追い出されたりなど、時には生命の危機になることもあります。
その為、借地借家法という法律で賃貸市場において、主に借主保護の側面が強い法律となっています。
もちろん、この理念には賛成です。
立場的にも弱い立場に置かれやすい借主を保護すべきと私も思います。
しかし、そんな借地借家法ですが、年々の改正により昨今ではもう一つの問題が出てきました。
弱者保護のハズが弱者を保護できず、また大多数の普通の方を苦しめることになってきたのです。
今回は借地借家法に思うことと、本来あるべき姿を個人的な意見として書いてみたいと思います。
やったもん勝ちの現状
皆さんは考えたことがありませんか？
「私は家賃を滞納しないのに、家賃保証会社に加入しなければならないんだ？」と
そう昨今、一般的になった家賃保証会社への加入
全国的にも賃貸の契約をする際には、昔ながらの連帯保証人だけでなく、家賃保証会社への加入が必須となりつつあります。
こうなった背景の中にも借地借家法が影響しているのです。
借地借家法というのはザックリといえば
賃借人がよっぽど悪いことをしていない限りは大家からは解約できない
こんな法律です。
本来はそりゃそうだろうと思うのですが、この「よっぽど」の基準が高すぎるのです。
例えば家賃滞納一つとっても中々のハードルです。
滞納については現在３か月以上滞納されて初めて裁判に出せます
３か月を経過するまでは「よっぽど」に入りません。
これは中々の基準だと思うのです。
皆さんは、日々の生活で各種のお金のやり取りをしていると思うのですが、例えばレンタカーを借りて、レンタル代を払わずに３か月使用することが出来るでしょうか？
飲食店でお金を払わずに３か月間飲み食い出来るでしょうか？
家賃は３か月までは「まあまあ」となっています。
しかも３か月を経過したとしても大家側は「即刻出て行ってくれ」と言っても、出ていかなければ自力でなんとも出来ません。
食い逃げは捕まえることが出来ますが、家賃滞納は裁判上の手続きが必要になります。
３か月経過してから裁判を起こし、判決が出てから解約し、解約に応じなければ自費で強制執行
この頃には家賃滞納は更に膨らみつづけています。更に夜逃げなんかされた日には強制執行代も含めると１００万円前後の出費となる場合も珍しくありません。
こんなリスクを抱えては大家側は安心して貸す訳にはいきません。
そういった現状をカバーする為に家賃保証会社が登場しました。
家賃保証会社の仕組みとしてはザックリいえば
滞納しない善良な人も全員家賃保証会社に加入すれば差益が出る
という仕組みです。
たまに出る家賃滞納での出費を善良な賃借人でカバーしているのです。
仮に家賃滞納に対してここまで借地借家法が厳しいものでなければ、家賃保証会社は生まれることはありませんでした。
普通の方も苦しめられる借地借家法
他にもこの借地借家法は普通の入居者さんに牙を剥くことがあります。
それが「生活マナーの苦情」です。
正直、この借地借家法がある前提では「やったもん勝ち」となるケースが大半です。
例えば音の苦情などは正にこれです。
賃貸借契約書には当たり前のように「騒音・楽器の演奏は不可」と記載されているでしょう。
悪質な騒音を出す人がいた場合でも借地借家法は簡単に解約を許しません。
悪質な入居者とはいえ、改善を促し、改善されないと分かったら裁判上で「いかに悪質かの証拠を集め」「多額の費用を掛けて」
それでも解約できるかは五分五分です。
よく騒音問題について「管理会社が何もしない」「大家も金が入ればいいんだ」と言われたりしますが、管理会社や大家にも権限が無いんです。
管理会社も大家も問題ある入居者だった場合、注意をすることは可能ですが、言うことをきかす権利も強制力も実はありません。
解約して相手に退去を促した場合、下手すると逆に裁判で負けてしまうことだってあるのです。
管理会社も大家も他の大多数の方に迷惑を掛ける人には出ていってもらいたいものです。
大多数の平穏な生活を一部の困った方が乱していい訳などありませんから
でも、借地借家法がそれを許しません。
多くの労力を掛けて調査し、改善を長い期間掛けて促し、多額の費用を掛けて裁判し、それでも退去しない場合は、更に多額の費用を掛けて強制執行
こんな現状です。
借地借家法が規定する「弱者保護」は普通の方々の平穏な生活を犠牲にして達成することなのでしょうか？
甚だ疑問です。
これでは少数の問題行動をする方のツケを大多数が払っているのです。
逆に弱者が受け入れられない現状
こんな行き過ぎた弱者保護の結果、どうなったかというと
リスクが少しでもありそうな人には貸さない
となったのです。
その為、高齢者や障碍者、シングルマザーなどの本当の弱者と呼ばれる方たちを受け入れることを大家側は躊躇ってしまいます。
「もし問題が起きたら解決には多大な労力が掛かる・・・」
そうすると困っている人を助けたい気持ちはあるが、問題が起きたリスクを考えたら・・・
仕方のないことです。
また、今後もこの行き過ぎた借主保護が続くとどうなるかといえば
普通の方へしわ寄せがいきます
家賃保証会社しかり、リスクに備えて大多数の方の負担が増してしまいます。
一定の借主保護は大切です。しかし、悪質な者までは保護しなくて良い
そうでなければ、大多数の普通の借主の負担が増し、社会的弱者は受け入れのチャンスも奪われるのです
私はこれが言いたいのです。
大多数の普通の方へのしわ寄せは許せません。しかし、現状では仕方ないのです。
あるべき姿とは
ではどうしたら良いのか？と言えば
良いものはいい！悪いものは悪い！裁判は必要だ とするだけです。
具体的には
- 勝手に解約して追い出すのはやっぱりダメなので裁判手続きを簡易にする
- 裁判に要する費用を少なくする
- 悪質な入居者は早めに追い出せるようにする
実はこれだけでほとんどの問題は解決します。
なぜなら
問題のある入居者をカバーする為に大多数の負担がある現状ですが、問題のある入居者を簡単に裁判が出来て追い出すことが出来れば大多数の負担は軽減することが可能です。
また、問題のある入居者をすぐに追い出すことが出来れば「リスクが少ないから、受け入れてみよう」と弱者に対する受入れの意識も気軽になります。
私は霧島市の居住支援協議会に加入しており、日々社会的弱者の方への支援を行っております。
しかし、現行の借地借家法のハードルでは受け入れ側のリスクが高いのも現実です。
私はこう思うのです。
簡単に追い出せる社会は、簡単に受け入れられる社会
仮に追い出された方も、簡単に受け入れてもらえるのです。
もちろん追い出す追い出さないの判断は管理会社や大家が勝手にすべきではありません。
公平な裁判などで適正な手続きを踏むべきです。しかしその裁判は現状ではハードルがあまりに高すぎます。
もっと簡単に安価に裁判が出来ればいいのです。
空き家問題が叫ばれる昨今、受入れリスクが低くなれば、次もまた見つかるハズです。
そうして皆が落ち着く場所を探していけばいいのです。
正直者が損をしたり、偏見だけで受け入れてもらえない社会
しっかりと現実を認めて、それでも弱者に寄り添う社会はこういった社会ではないでしょうか？
私は失敗してしまうことは人間誰しもあると思っています。
そんな時に必要なのは
何度でも再チャレンジ出来る社会だと思っています。
一度の失敗で再チャレンジで受け入れてもらえない現状
それは強すぎる保護によって生み出されてしまったのです。
言葉は厳しく見えるかもしれませんが、大多数の普通の方と社会的弱者と呼ばれる方の共存には「どちらか一方だけが我慢する」という社会ではいけないと思えるのです。
お互いが共存する道は行き過ぎた保護ではないと思っています。
社会的弱者も受け入れてもらえるが、誰も我慢しなくていい社会は一定のモラルによって支えられるハズです。
私より優秀な国土交通省の皆さん、ご一考お願いします。
