継続する違法駐車に
違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。
大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。
入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。
来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。
今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。
掲示物に写真を載せよう
結論からですが、冒頭の画像のように
違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう
え？これだけ？と思われた方
そうです、これだけで効果が全然違います。
通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。
これは効果が薄くなります。
恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。
ところが写真が掲載されていると明白です。
ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。
視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。
定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。
写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。
そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう
写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。
ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。
作成する時の注意
とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。
注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。
目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。
①ナンバーを隠す
まずはナンバーは隠しましょう。
そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。
車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。
ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。
しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は
最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る
写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。
②過度な制裁や脅し文句を書かない
みなさんも街中で見たことがありませんか？
違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言
実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。
私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。
しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。
昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。
本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。
そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。
脅し文句を使わずにただ淡々と
「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」
これだけで十分だと思います。
「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください
警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。
少しの手間を惜しまない
今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。
苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！
ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。
賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。
「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。
小さなことからコツコツと
こういった仕事を日々していきたいものです。
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入居者の属性で変わる居住年数 ～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。 基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。 長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。 もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。 不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば 公務員 大手企業にお勤め 学生 若年層 こんな感じでしょうか。 理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。 たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。 私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。 その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。 一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。 今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。 そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。 また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。 賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。 属性別に見る「居住年数」の傾向 下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。 傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。 属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。 属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合も こうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。 要約すると以下のような結論になります。 若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる 安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い 審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向 高齢者は長期入居の傾向 自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。 大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。 学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。 子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。 高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。 安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。 どちらのリスクを取るか 「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。 ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。 これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。 「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？ 「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？ 当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。 大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。 また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。 基本的には 「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備え これは入居を決める時の順番のような話です。 「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。 一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。 このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。 人口減少社会ではターゲティングを丁寧に ご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。 その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。 その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。 自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。 そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。 当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。 たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。 でも確率は大体収束しますからね。 皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
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賃貸住宅フェア２０２５ 現在のトレンドと未来予想図
そもそも賃貸住宅フェアとは？ さて、9月17日18日と東京ビッグサイトで「賃貸住宅フェア2025」が開催されました。 私も賃貸管理に携わる者として出来る限り参加をしております。 今回も参加して不動産業界の現在の立ち位置、トレンド、未来予測などを独断と偏見で書いてみようと思います。 そもそも、この「賃貸住宅フェアとはなんぞや？」というご質問があろうかと思います。 簡単にいえば 不動産業者や大家さんに物やサービスを売りたい人たちの展示会です 不動産業者向けの賃貸管理システムやリフォーム商材、保証会社などがブースを構え、不動産会社や大家さんにサービスを売り込む場です。 その為、入場料は無料です。事前に参加登録は必要ですが、不動産業者だけでなく、大家さんも参加可能です。 じゃあ何で物を売りたい人の所にわざわざ行くんだ！物を買いに東京まで行くのか？ 半分当たっていますが、半分は違います。 実は賃貸住宅フェアでは、２日間に掛けてセミナーが各所で開催されます。 そこでは、最新の賃貸住宅に関する情報や、全国の不動産会社の成功事例、賃貸のトレンド、大家業のお役立ち情報などを各所で様々な方が講演してくれるのです。 恐らくはこのセミナーがメインで参加される方の割合も高いのではないかと思います。 それではレッツゴーです。 今年のトレンドはＡＩ・人材・物価高 ぼかしを入れておりますが、広い会場は大盛況でした。 特に初日の午前中は水曜日ということもあり、不動産業者と思われる方でごった返しておりました。 この画像に立ち並んでいるブース一つ一つ、企業が出展しており、様々なサービスや商材などを見たり、説明を受けることができます。 超有名企業から、恐らくはベンチャーであろう新規サービスなど様々です。 会場に入ると、ブースから人が出てきて営業を受けるわけです。 実はこのブースの出展割合からも、世相を読み解くことができます。 というのも、不動産業界にはいわゆる「旬」な流行というのがあります。 ここ２、３年はなんといっても「民泊」でした。 アフターコロナを背景としたインバウンド向けの民泊に関する出展が多かったものです。 但し、今年は民泊業界の飽和化や、サービスの統合、民泊に関するデメリットニュースなどの影響なのか、前回までの出展の多さではありませんでした。 それでは、今年のトレンドは何だったかといえば ＡＩ・人材・物価高 この３つに関するサービスが多く見られました。 特にＡＩは数が多く、これまで人員でカバーしていた不動産の業務をＡＩを使って効率化しよう。というサービスが多かった印象です。 また、人材に関してはいうまでもなく人材不足がこの日本では続いております。 その人材不足を解決する為の「業務委託化」が多くありました。 これまでは自社で内製化していた業務を巻き取るよ！というサービスですね。 コールセンターや苦情受付、設備トラブルの外注化などですね。 あとはこの「物価高」を背景に、修繕コストを抑えようとするサービスが多かった印象です。 壁紙の張替えではなく、塗装やクリーニング、リフォーム費用のファイナンスなどの既存のサービスより安価な方法の提案などが増えた印象です。 それを裏付けるようにセミナーでも ＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)を推進して、業務効率化を 既存社員の退職を防ごう 人材に選ばれる会社作り 人口減少でも勝てる賃貸運営とは ペット可やインフルエンサー向け賃貸など差別化 などのテーマが多く見られました。 世相を色濃く反映するものでした。 それでは、地方の一不動産業である私が今回のセミナーやブースを見て、どのように考えているのかを独断と偏見で発表したいと思います。 ＡＩ活用は必須だが、サービスの見極めは大事 まずはＡＩです。 いまやどの業界にとっても活用が必須となってきたＡＩ(人工知能)、多分に漏れず私も画像生成や、簡単な書類の作成やデータの整理など様々な場面で使っています。 既に人間を凌駕している部分もあり、これからも驚異的なスピードで生活を変えていくでしょう。 しかし、ＡＩ活用のサービス導入には慎重であるというのが、私の感想です。 というのもＡＩを活用したサービスというのは、大元は恐らくOpenAIなどの人工知能を活用し、そのうえでサービスをリリースしていると思いますが、この大元の人工知能の発達スピードが早く、その会社に頼らずとも可能になる可能性があるのです。 今回試しに出展されているサービスを私のChatGPTに細かく指示してみたところ、近しい効果を得ることができました。 恐らくは今後も学習していく過程で、売り出していたサービスに追いつくのは、そう遠くなかろうと思いました。 そうすると、新しいサービスではあるが、契約してしばらくすると既存の人工知能で対応が可能になることも予想されます。 もちろん、それを見越して更に素晴らしいサービスとなれば優位性はあるのでしょうが、大元の発展スピードに事業者が勝てるのかが、現段階では見通せませんでした。 また、現在はほとんどの管理会社が賃貸管理にシステムを導入しているでしょうが、この賃貸管理システムに紐づくかどうかが導入の鍵かなと思われます。 全員がＰＣ作業が得意ではない。という不動産業からすると、新システムは導入にハードルが高く、出来れば賃貸管理システムにＡＩを付け加えてもらえるとハードルが下がるのかなと思います。 間違いなく伸びる分野であるがゆえに、個別のサービスはどこまで優位性があり、存続できるのかの見極めが非常に大事かなと思いました。 不動産業者だけでなく、大家さんも多くの方がＡＩを駆使しており、これからも発展から目を離せない存在になるでしょう。 そして、その中で人間に突きつけられる命題は 「効率も、正確さも、スピードもAIが持つなら、あなたに残された強みとは？」という点ですかね。 知識に価値が無くなっていく時代に私という人間はどうすればよいのか？を考えさせてくれます。 人材はアウトソーシングとカスハラ さて、お次は人材編です。 こちらは大別すると２つに分かれていました。 まずはサービス面でいうとアウトソーシング、いわゆる外注化の会社が多く見られました。 これは現在の人材不足を解決する為です。 現在の求人倍率や最低賃金の上昇を受けて、人件費率が上がっていることを考えると余程自社で効率的に雇用できない限りは外注化することでコストカットが出来るという座組かなと思います。 従来の設備だけでなく、人的なクレーム(騒音や隣人トラブル)などのコールセンター業務が多く見られました。 これからの管理業務では、この適切な外注化は必須になるとも思えます。 自社で内製化を図ろうとすると、かなり膨大な人数や教育コストを掛けることになりますので、それなら専門的な知見をもった業者に委託することで効率化やコストカットが可能にはなろうかと思います。 もう一つは、カスハラ対策です。 こちらはサービスというよりは、会場で行われるセミナーで多く見られました。 要約すると カスタマーハラスメントを放置することで社員を失うのは最大のマイナス ということです。 もう少し嚙み砕くと 昔のように「お客様は神様」的思考は若年層には通じない 不動産業は決して採用面で有利な業種ではない カスハラ対策をしないと人材が流出する 現在では人的コストが非常に高く、一人のカスハラで従業員を失うのは損失が大きすぎる という流れです。 セミナーでも「過大な要求をする顧客は、こちらから打ち切ることも必要」という就職氷河期世代には信じられない方針が今後の主流になってくる風潮でした。 私もこれには同意です。 当社に在籍している社員も、在籍年数が長めの傾向にあるのですが、この熟練してきたスタッフというのは非常に価値が高いものです。 顧客との長年に亘って築いた信頼関係などはプライスレスと言えるでしょう。 それもあって、弊社では「カスタマーハラスメント」と認定するような顧客の対応は 代表取締役である私が管轄となります。 というのも、中々カスタマーハラスメントと認定することや、契約を打ち切るような対応を社員にさせるのは酷かなと思っているからです。 弁護士などの専門家へスムーズに報連相する為にも、一旦私に管轄を移して、素早く判断するようにしています。 そして、専門家の意見などを聞いて、後は粛々と対応するのみです。 長期的にもこういった顧客との対応は避けるべきだと私も考えています。 但し、このカスタマーハラスメントか否かの判断は責任者がしっかりと倫理観と基準を持ち合わせるべきだとも思います。 この線引きが緩いと「なんでもカスハラ」となりますし、逆に厳しすぎても肝心の社員を守れずに失ってしまいます。 いずれにしても企業はこれからもカスタマーハラスメントを許容しない社会に進むでしょう。 そしてもう一つ、私が予想している未来は カスタマーハラスメントを行ったり、威圧的な言動などを行う人は将来 世の中の全てのサービスを受けられなくなるでしょう ということです。 これはどういうことかというと このカスハラ対策は少子高齢化の日本では、主流となるのは間違いないでしょう。 既存の企業は昔のように、過大な要求をする顧客に時間や人的リソースを割くことはしなくなります。 そうすると、企業は 優良な顧客には適正な価格でサービスを提供するが、カスタマーハラスメントを行う人へはサービスを行わないか、かなり高額になる方策を取るでしょう。 まさに人のダイナミックプライシングです 他のサービスの利用履歴などを企業同士が共有することで、悪質な顧客(命名するならブラックお客様)を浮かび上がらせるでしょう。 現在はカスタマーハラスメントを受けたら対策という順序ですが そもそもブラックお客様にサービスを提供しなければカスハラ対策など不要！という結論に至るでしょう。 その為に、各業界同士で顧客をスコアなどで共有していく可能性は多いにあるでしょう。 そして、過去に悪質なカスタマーハラスメントを行った人＝ブラックお客様には、自社のサービスを提供しない。 もしくは提供する場合は、一般の顧客より高額な費用を前もって請求するという仕組みです。 そんなことを書くと酷いと思われるかもしれませんが、これによく似た仕組みを我々は使っていますよね？ 自動車保険です 事故を多く起こしたり、過失の多い請求をすると、翌年以降の保険料が上がりますよね？ 当然です、リスクの高い人なのですから と、この辺りは私の勝手な妄想ですが、恐らくはこのようになるでしょう。 私も含めて、これからは世間での振る舞い方は大事にした方がいいと思います。 ブラックお客様に認定されると入店拒否やお隣さんよりも高い金額を請求されるかもしれませんよ 物価高対策は修繕とファイナンスの長期化 さて、最後は物価高対策ですね。 これもご承知の通り、昨今の物価高は賃貸事業に大きく影響しています。 資材や人件費の高騰は、賃貸物件も直撃しています。 ここは大家さんも同様に影響を受けていることでしょう。 原状回復費やリフォーム費用の高額化には頭を悩ませていることでしょう。 これに立ち向かうサービスもたくさん出てきていました。 特にリフォームでは「交換ではなく修繕」が多く見られました。 例えば壁紙を張替えではなくクリーニング、水道管を交換ではなく更生など、既存のものをいかに長寿命化させるかという試みが多くありました。 今後も資材や人件費が下がる目途はなさそうなので、こういった商材などを有効活用することは不可欠だと思います。 また、この物価高へ違ったアプローチもあります。 それはファイナンス(資金調達)での解決です。 どうしても物価高で仕方ない場合には、資金調達をするしかないのですが、これを借入で日々の支払い圧力を軽減する という方法です。 具体的には分割払いや貸出期間の長期化です。 もちろん、長期化することで支払い手数料は増えるのですが、その手数料分を期間で挙げる収益で相殺するという仕組みですね。 こういったサービスも多く見られましたね。 もちろん安易な使用は収益の悪化となりますので注意が必要ですが、一度に出ていく現金も困りますからね。 管理会社としても万一の策として、顧客に提供する準備はしておく必要があるのかもしれませんね。 未来の話は楽しい さて、拙い文章ではありましたが今回の賃貸住宅フェア2025をざっくりとご説明してみました。 今回参加することが出来なかった方々へ、現在のトレンドや潮流などをお伝えできれば嬉しいです。 インターネットなどの発展に伴い、情報や価値観が目まぐるしく変わる賃貸業界において、その時々の時勢を掴むことはとても大切です。 昨日までの常識が今日には変わってしまう世の中に対応できるように日々研鑽を重ねていかねばなりません。 「進化論」で有名なダーウィンの一節がありますね。 「最も強いものが生き残るのでもなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残れるのは、変化できる者である」 この言葉、実はダーウィン自身がこのように発言した訳ではないというオマケのような話もありますが、細かいことは別にして、この言葉自体はビジネスでは真理の一つであることは事実でしょう。 私たちも変化を恐れず、楽しみながら生き残っていたいものですね。 こういった未来の予測は楽しいですね。 みなさんもぜひ参加してみてはいかがでしょうか？ 来年の会場でお会いできることを楽しみにしています！ 毎年参加できるように変化を続け、よりよい未来に私の居場所を作れるように生き残ろうと思います。
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大雨被害から立ち上がろう 復旧の第一歩 社員で清掃だ！
さあ復旧だ！社員総出の清掃から さて、記憶に新しい霧島市での大雨被害 被害に遭われた全ての方にお見舞い申し上げます。 例にもれず、当社の管理物件でも床上浸水や敷地に泥が上がった物件もいくつかありました。 弊社も当日から今日まで、入居者さんや大家さんとの調整やお引越しを余儀なくされた方の対応などに奔走しております。 そして、幾分被害の全容も見え、落ち着いてきたことから復旧作業に取り掛かっております。 まずは弊社で行ったことは 社員での泥の清掃でした。 なにも社員で行わなくても、プロに頼めばいいんじゃないの？と思われるかもしれません。 でも、当社では私も含めてまずは自分たちで行うこととしました。 もちろん、プロでなければ難しい場所や作業などはプロにお願いすることにはなるでしょうが そう思い立ち、ある水曜日に社員を集結し、全員での清掃を行いました。 ロータスホームの定休日はたまに開いている 当たり前ですが、私自身もやりますよ。 そもそも、ロータスホームのいずれかの水曜日はこういった活動を行う日として出社する日になっています。 サービス残業などではありません。別でお休みがあります。 どこかの水曜日に全社員が出社します。 但し、対外的には定休日として営業は行っておりません。 お店を閉めて、電話も留守電にし、内部ではあることを行うのです。 それは 普段できないことをしっかりと行う日です 営業しながらでは出来ないこと、時間を掛けてやるべきこと、会社としてどうあるべきかを話し合う時間 こういったことに充てる日となっています。 その一環として今回はこれを社員で行うこととしました。 では、冒頭で挙げた疑問「なぜプロに頼まずに自分たちでやるのか？」に回答してみましょう。 それは 自分たちでやることで「当事者意識」を持つことも大切だからです。 我々は色んな人の気持ちが分からねばならない 今回のような災害では、たくさんの人が傷つきます。 何の罪もない入居者さん、被害を受け金銭的にも物理的にもダメージとなる大家さん、被害を復旧してくれる協力業者さん もちろん、我々不動産業者も連絡を受け、対応に苦心することはあるのですが、どうしても電話や立ち会いなどはあるものの、実際に体を動かしたり、運ぶ作業などをすることは少ないものです。 私は営業から管理業務になりましたが、これまで数々の現場で実際に対応したり、体も動かすこともたくさんありました。 その中で入居者さん、大家さん、協力業者さんの気持ちや苦労が少し分かるのです。 もちろん、弊社の社員が清掃することで、本来大家さん負担になるような清掃費などが軽減することも目的なのですけどね。 私たち不動産業者というのは、入居者さんや大家さん、協力業者さんから見ると、時にホワイトカラーとして見られることがあります。 電話で手配するだけで済んでしまう仕事も多いのですが、私が思う賃貸管理とはもう少し血の通ったものだと思っています。 なにも素人がしなくても・・・とうのは正論なんですけど それでも、自分たちで行うことで災害における当事者性が高まります。 「そんな気持ちだけではどうにもならないよ・・」と思われるかもしれませんが、あながち気持ちの問題というのは大事なもので こうやって社員一丸で清掃が終わると、清掃が終わった物件のことが好きになったりするのです。 手が掛かる子ほどカワイイという感じかもしれません。 そうすることで復旧への熱や対応も良くなるんですよ、不思議と 今回の災害に敵もいなければ勝者もいません。 等しく皆が傷つき、疲弊しています。 そんな中でも少しずつ立ち上がらねばなりません。 まずはその先頭を管理会社が走ることで、入居者さん、大家さん、協力業者さんにも 「こいつら本気だな」という想いを伝えたいのです。 パフォーマンス目的ではありませんが、このような行動をする人間の熱に打たれるのも人間というものです。 私たち管理会社は入居者さん、大家さん、協力業者さんがいなければ何もできません。 だからこそ、管理会社だけは一番本気で復旧を目指さなければならないと思っています。 素人の社員が清掃するというのは、ある種合理的ではありません。 それでも、当事者意識を持ち、この困難な状況を打破するのは合理的でスマートな方法ではなく 文字通り、泥臭い一歩ずつの歩みな気がしてならないのです。 柄にもなく、散らかった文章になりましたが、これからも復旧へ向けて頑張っていこうと思います。
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「エアコンが効かない原因は換気扇!? 意外な落とし穴と対策方法」
記録的な猛暑が続いている日本列島 ひと昔前は「エアコンは体に悪いから極力使わない」という言説も今は懐かしいものです。 この暑さでは、エアコンは一種の生命線です。 当社でもエアコンの故障についてはなるべく早く対応したいと心掛けております。 ですが、最近特に多いのが エアコン自体の故障ではないのに、部屋が冷えない という謎の現象です。 これには、エアコンの仕組みと換気扇が密接にかかわっているケースが多数です。 どういうことでしょう。 換気扇とエアコンの意外な関係 先日私が伺ったお部屋も同様でした。 「エアコンを最低温度にしているが、全然お部屋が冷えない気がする」とのご連絡があり、現地確認の為にお部屋に伺いました。 お部屋に入り、お話を伺うと「最低温度にしてようやくこの温度なんです、故障じゃありませんか？」とのこと 私はエアコンの吹き出し口に手をかざしてみました。すると、冷気が出ています。 しかし、お部屋は最低温度とはかけ離れています。 結論からいえば、エアコンは壊れていませんが、部屋は冷えないという、一見すると矛盾のような状態でした。 まさに、この異常なまでの暑さとエアコンの仕組みが原因だったのです。 そもそもエアコンは、室内の空気を循環させながら冷やす仕組みになっています。 外の空気を直接冷やしているわけではなく、部屋の中の空気を吸い込み、冷やして再び室内に戻す「循環型」の冷却です。 エアコンは外に室外機が置いてあり、その見た目から「外の空気を吸って冷やしてから室内に出す」と思われやすいのですが、実際は室内だけで空気を吸って冷やして出すを繰り返しているのです。 じゃあ、その仕組みと換気扇になんの関係があるのさ？ 実は密接に関係があるんです。 換気扇は空気を「外に出す」装置 キッチンやお風呂には大体換気扇がありますね。 換気扇は当たり前ですが、スイッチを入れると室内の空気を強制的に外へ排出します。 そうすると、お部屋の空気は負圧(気圧が下がる)になり、代わりに外の暑い空気が窓の隙間や給気口から流れ込んできます。 換気扇を点けるということは、エアコンが冷やした空気を外に出して、外の空気を中に引き込む行為であるのです。 その為、エアコンは外から来た暑い空気を一生懸命設定温度にする行為を延々と繰り返すのです。 そうすると、エアコンから出る空気は冷たいのに、部屋は一向に涼しくならない…という悪循環に陥ります。 例えるなら「窓を開けたままエアコンを点けている」という状態になってしまうのです。 現在の鹿児島ですと、気温は３７度です。 先ほども書いた通り、エアコンは「循環型」のタイプがほとんどで、室内の空気を吸い込みながら少しずつ室内を設定温度にしようとしているのです。 しかし、そんなエアコンの努力を尻目に、換気扇は冷えた空気を外に出し、暑い外気を室内に連れてくるのです。 これでは、業務用などの強力なエアコンでない限り、設定温度への到達は長時間を要することでしょう。 よくあるケースでは お風呂の湿気を取りたいからと、24時間換気扇を「強」で回しっぱなし キッチンのニオイが気になるからと、常時レンジフードを稼働 換気のためにすべての換気口を全開にしている などが見られます。 対策方法 じゃあ換気扇を回すなってことか？ そこまで極端なことではありません。 先ほども書いた通り、エアコンは室内の空気を循環させているだけで、室内の換気は基本的には行っていません。 ですから、ある程度の換気は必要です。 ただ、その量や時間を調整すればよいだけなのです。 ポイントとしては以下の通りです。 換気扇は「弱」モードやタイマーを活用 常時「強」で運転しないよう注意しましょう。 入浴・料理後は、30分程度の換気でOK 湿気やニオイの除去は一時的な強運転で十分です。 エアコン使用中は、ドアや窓の隙間もチェック 隙間風があると外気が入り込み、冷却効率が下がります。 エアコンの冷えが悪いと感じたときは、吹き出し口からの冷風を確認してみましょう。 ある程度冷たい風が出ているのであれば、「換気の仕方」を見直してみることをおすすめします。 また、この使い方を意識するだけで、電気代もかなり削減されたりもします。 エアコンに負荷をかけると、それだけ消費電力は上がってしまいます。 特に夏場は、換気扇の使い方ひとつで室温に大きな差が出ることがあるのです。 快適な室内環境を保つためにも、エアコンと換気扇のバランスに気を付けましょう。
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管理スタッフよ！時にはブチギレてみよう ～深夜のどんちゃん騒ぎを解決してみよう～
夜中に大騒ぎする入居者にブチギレた話 騒音問題というのは非常に難しいものです。 これまで何度も取り上げてきましたが、借地借家法という本来「弱者の味方」であった法律の現在が「好き勝手する人すら守る」悪法ではないかと思うことが多々あります。 大昔は悪徳な大家や不動産業者が横暴なことをしてしまうケースが多かったものです。 そういった大家や不動産業者から入居者を守ることを目的に「借地借家法」は制定されました。 主旨としては「よっぽどのことが無い限り、入居者を大家や不動産業者が追い出せないようにする」という素晴らしいものでした。 しかし、時を積み重ねた結果、何が起こったかというと ルールを守らない人すらも追い出せない結果、９９％の善良な入居者が迷惑する。という事態を頻発させております。 騒音問題だけでなく、家賃滞納、入居者同士のトラブルなど枚挙に暇がありません。 簡単にいえば「深夜に悪意をもって騒音を出す人」ですら、もし解約して退出してもらうには、かなりの時間や費用、裁判上での手続きなど途方もない労力が掛かってしまいます。 その間に周りの善良な入居者は耐え忍ぶ、もしくは泣き寝入りするしかない現状です。 ここまでが前段です。 とあるお部屋からお願いにも似た苦情がありました。 「深夜の２時～３時にも関わらず、大声で歌ったり、大人数で騒いでおり、困っている」 当初はここまでの熱量を掛けるような問題とは認識していませんでした。 深夜の酒盛りと大人しそうな入居者 その入居者さんは大変参っており、当社へ直接お越しいただくことになりました。 そこで録音していたというデータを持ってきていただきました。 あまりにも騒音が酷く、確認の為、ベランダに出てみると確実に隣であると分かったから録音したとのことでした。 そこには ウウェーイというような奇声 一気飲みを煽るようなコール 大声で歌いだす これは酷い すぐさま当該入居者に連絡をすることにしました。 しかし、不思議な気もしていました。 たしか、そのお部屋に住んでいるのは大人しそうな女性のお一人暮らしだったハズでは？と・・・ 詳細は伏せますが、確か大人しそう、なんなら礼儀正しい内気に見える女性だったと記憶していました。 早速本人に連絡すると電話が繋がりました。 私「最近、騒音のご連絡が来ていますが、お心当たりありますか？」 女性「・・・・いえ、一人で住んでいて、友達も来ていないので・・・・」 私「うーん、でも○月○日に複数のお部屋からお声が寄せられていて、確実に○○さんらしいですが、本当にお心当たりないですか？」 女性「・・・すみません、気をつけるようにします」 このようなやり取りで初日は終えました。 誤解のないように申し上げますが、騒音問題というのは９８％位は手紙や電話での注意で解決します。 大体の方は自分が騒音の原因と気づいた場合、その原因の音に注意してくれます。 但し、この９８％をくぐり抜けた残り２％に対して、借地借家法が防波堤となり、非常に対応が困難になるのです。 しかし、その為にも初期対応は迅速に丁寧に行う必要があります。 今回もこれで収まってくれれば。と思い、お隣の方に説明して様子を見てもらうこととしました。 しかし、当然この騒音は止まらなかったのです。 お次は連帯保証人さんである親御さんへ協力も依頼しました。 しかし、連帯保証人さんは「うちの子がですか？」「はい、すみません注意しておきます」とのこと。 そう、確かに、この期に及んでもまだ私すらも「あの子が大騒ぎするかな？」と思っており、親御さんもそう思ったことでしょう。 結論からいえば、これでもまだ解決はしませんでした。 そして、お隣の入居者さんから「昨日も酒盛りのような宴会みたいな音がありました、もう限界です」との連絡 また他にも「下の駐輪場にバイクが何台も雑に置かれているので、今もいると思います」とのこと 私は騒音問題というのは、それでも慎重に対応すべきとは思っております。 騒音の範囲というのは人によってかなり違います。 少しの生活音すら許さないというタイプの人もいますが、それで注意されたらお隣の人は普通に過ごすことができません。 管理会社としては、よくよくその状況を見極める必要はあろうかと思います。 今回は状況調査や複数人からの聞き取り、なによりしっかりとした録音の証拠なども揃っておりました。 また生活音ではなく、複数人による酒盛りのような状態です。 再三の注意や諭すような声掛けもなしのつぶて いざ！直接対峙しましょう さあ、いざブチギレてみよう 現地に向かうこととしました。 そして、前もって聞いていたことを整理してみます。 恐らく５～８人程度はいそう バイクが何台も雑多に停めてある 声からして２０歳前後であろう ほー、なんだか荒れそうな気もしますね。 念のため、当社の男性スタッフも２人連れていくことにしました。 一人はベンチプレス１３０ｋｇで身長１８０超えの猛者です。 そう、その通りです。 私も好戦的な方ではありませんから、保険を掛けまくっているのです。 もちろん、そういった事態にならないことは大前提ですが 現地に着きます ピンポンを鳴らします。 出てきません・・・ 到着時にしていた声も鳴りを潜めています 実はこの時点で少し安心しました。 なるほど、自覚はあるのか。と 騒いでいたら誰かが来たという自覚はあるんだと しかし、私はせっかく来たからには解決せねばなりません。 他の業務で忙しいスタッフたちを２人も連れてきて空振りでしたはダメです。 少し音量と声の低さを効かせて呼びかけます 「○○さん、いるのは分かっているので出てきてもらえませんか？」 ドアが空きました。 そこにいたのは、契約者の○○さん本人でした。 「あーあ、やっぱり本人だったか」と思いました。 私はひそかに名義貸しのような状態ではないかと思っておりました。 そうでなければ、入居時に来てくれた大人しそうな子がそんな騒音を出すハズがない。と思いたかったのかもしれません。 私「○○さん、今日来たのは騒音の件です。昨日の夜もすごかったみたいですが」 ○○さん「・・・すみません、気をつけますので・・・」 やっぱりおかしい。 ○○さん本人は蚊の鳴くようなか細い声で、申し訳なさそうです。 こんなことを自らしでかしそうには到底思えません。 私は玄関から室内の様子を伺おうとしました。 私「○○さん、今部屋に誰かいませんか？」 ○○さん「いえ・・・私一人です・・・・」 その瞬間、私は半開きだったドアを手前にグイッと大きく開きました。 ○○さんがビックリしてのけぞった瞬間に玄関から奥の部屋に続くガラス戸が見えました。 ガラス戸は割れており、そこには 靴を履いたままの足が見えました。 もう遠慮はいりません 「おい！奥にいる人全員出なさい！」 すぐには出てきません 「さっさと出てきなさい」 ここで皆さん思いませんでしたでしょうか。 ブチギレてみようと言った割に言葉遣いはそこまでじゃないじゃないか。実際はブチギレてなんかないんじゃないか？と 実は内田はブログだけは威勢がいいが、実際は陰キャなのではないか？ 陰キャなのは事実ですし、ブログだけ威勢がいいのも事実かもしれませんが、実際はしっかりと怒っています。 これはですね どんなに怒り心頭に発したとしても敬語やいわゆるタメ口は使ってはいけないからです。 タメ口や変な二人称などを使うと、それは喧嘩です。 またそういった言葉を使ってしまうと、余計な一言を言ってしまいがちです。 こちらは不動産業者という、ただでさえイメージの良くない業界です。 脅迫や名誉棄損、侮辱罪に抵触しないようにする為にも敬語口調は崩さない方がいいですね。 逆に言葉の音量やトーンなどは、個人の主観によるものが大きいと思います。 要は「文字起こしして、文章として見た時に大丈夫か否か？」で判断することは大事ですね。 私が使った言葉はどれにも当てはまらないのではないでしょうかね。 いつでも訴えられても大丈夫な言葉遣いは必須なのです。 これも管理スタッフのブチギレ作法といえるでしょう。 話を戻しましょう。 すると、観念したのでしょうか、奥から５人ほどの若者(男性)がゾロゾロと出てきました。 私「さっさと出ておいでよ、なんで女の子一人を前に出して隠れるようなことするんだ」 男「いや、別に・・・」 私「あなた方が騒いだ結果、追い出されるのは○○さんで責任も○○さんが取ることになる」 男「いや・・・」 私「ここは溜まり場でもなければ、あなた方の酒盛り場でもない」 私「大体、人様の家に来て大騒ぎするってどんな神経してるんだ」 他にも事実確認や、出てきた男の子たちの素性を確認していきました。 そして最後に「下のバイクはあなた達のか？」と聞くと「そうです」とのこと。 「今から下に行ってさっさと片づけしてきて」 そして引率として当社の社員ベンチプレス１３０ｋｇに付いていってもらいました。 その間に○○さんにも諭します。 「親御さんも心配しているし、何よりここを溜まり場にしてしまった責任はあります」 「これからはしっかりと生活を立て直してください」 ○○さん「はい・・・すみませんでした・・」 恐らくは一人暮らしを始めたタイミングで、そのようなグループとの接点が出来てしまったのかもしれません。 被害者としての側面があったとしても、彼女もまた加害者です。しっかりと責任を感じて欲しいと思います。 そして、下の片付けを終えた子たちが戻ってきました。 最後に 「これから同じことを繰り返したら、その瞬間に私は何度でも来るので、二度とここで大騒ぎをするな」 「そして、次に私が来ることがあったら、警察に通報するか、それ以外の方法を使ってでも、必ずあなた方が後悔するようなことを私はしますよ」 と諭しました。 最後に騒音問題で苦しんでいた方に報告の電話をしました。 「もうしないと思いますが、また騒ぐようなことがあれば連絡ください」と それから数カ月経ちましたが、それ以降連絡はないようですし、周辺の方からも「最近は静かになっているよ」と聞きました。 一件落着です 時には力技も必要かも、但し細心の注意を いかがでしたでしょうか。 賃貸管理では、時に常識が通じない相手というのもあります。 そんな時には少々粗い対応の方がいい場合もあります。 とはいえ、全員におススメはしません。 私は比較的大柄な男性ですし、今回の相手はまだ年端もいかない若い青年たちでした。 だからこそ、このような結果になっただけという結果論かもしれません。 それでも、このエピソードは管理スタッフのトラブル対応の基本があると思います。 それは どんなに感情が昂ったとしても敬語を崩さないようにする(音量は多少ＯＫ) 一人で対応しない(出来れば上司と対応する) 相手を追い詰める時はしっかりと証拠を揃えておく このポイントが言いたいだけです。 実際は感情的にブチギレることは、百害あって一利なしです。 今回私も「ブチギレた」というものの、実際にはそのように見えるように「振舞った」だけです。 相手によっては、管理会社から怒りの表現を見せることが有効な時もあると思っています。 だからといって私のとった対応がベストだとは思っていません。 もっと上手なスタッフなら、こんな方法を取らずに解決できたことでしょう。 まだまだ精進が足りませんね、いつか言葉や論理だけで解決できるようになりたいものです。
