(40ページ目)今では違法？インパクトのあった「特約」５選

そもそも特約とは？

私たちの日常というのは「契約」でありふれております。

例としてはコンビニでガムを買うのですら売買契約ですし、保険や携帯電話など支払うお金についてはほぼ全てでしょうし、皆さんが働いてお給料をもらうのも契約です。

本来、契約というのはお互いに合意できれば自由に設定していいのです（契約自由の原則）

そんな中でも不動産の契約というのは特殊です。

それは「２つとして同じ物がない」ということも大きな要因であります。

その為、いわゆる一般の契約より個別の事情や貸主の意向など含めて「特別の条件を伴った契約」＝特約というのが多く交わされます。

通常の契約書に追加で特約が付いてくるというイメージでＯＫです。

ちなみにザックリと不動産の特約というのは一般的にはこんな特徴があります。

• 元の契約条項と特約条項がぶつかる場合は特約が優先される
• 公序良俗（ざっくりといえば常識や道徳）に反しない限りは特約は自由に設定できる
• 契約を結んだら特約を了承したということ
• 「特約」だけ解約することは出来るが、「特約」だけ残すことはできない

不動産賃貸契約でも特約というのは大なり小なり「ほぼ必ず」入っていることでしょう。

それは例えば「ハウスクリーニング費は借主負担」「ペットを飼う場合の原状回復の範囲」「家賃が遅れた場合の罰則」など私たち不動産業者が見慣れたものから「ある特定の物件だけのマイルール」的な変わった特約まで

これからお部屋を借りたいと思っている方はこの「特約」については「特に注意して見た方がいい条項」だと思っておいて損はないと思います。

そんな「特約」ですが、昨今では法律の規制や慣習でメチャクチャなものは殆ど無くなっていきましたが、ほんの少し前までは「これはナンだ？」という特約がたくさんありました。

今回は私が見たり、聞いたことのある「変わった特約」をご紹介してみようと思います。

今では違法だったり、やり過ぎだ、変わってる！などの思い出ですので、肩肘張らず気楽に見てください。

　①転職したら退去

これは東京で賃貸営業として働いている時に出会いました。

この物件は東京２３区の中でも地下鉄の駅から徒歩２分の好立地にあるマンションでしたが、まず家賃設定が激安！

近隣相場からすると賃料で１０，０００円～１５，０００円位安い物件でした。

何でそんなに安いかと言えば

審査と特約が最強レベルに厳しいから

ちなみにザッとこんな条件でした。

• 本人の勤め先は公務員か上場企業勤務
• 連帯保証人は親以外ＮＧで親の勤め先も本人と同等
• エアコンは故障したら「自腹」だけど退去する時は置いていかないといけない
• 家賃滞納はうっかり忘れてても1か月で退去
• 契約者以外は部屋に上がるのもＮＧ

どうです？厳しいでしょう？

私も一度申し込もうとした際の契約者の勤め先は、世界的な企業であるアメリカの大手ヘルスケア企業「ジョン●ン　エンド　ジョンソ●」で全く問題ないと思ったのですが、審査はＮＧでした。「なぜですか？」と詰め寄る私にオーナーの一言

「私はそんな会社知らないから」

ＯＨ！ファンキー！

とまあこんな始末なんですが、その中でも異彩を放つ特約というのが

転職したら退去

オーナーの言い分としては「入居審査では職場を信用して貸すのに、勝手に辞めるのは契約違反だ」とのこと

ちなみに「転職する前に相談して再審査はＯＫですか？」と聞いたところ

「審査はするけど転職する人は信用できないから、９割方ダメ」とのことでした。

そんなクセありオーナーだった為、マンションは常に空室だらけでした。しかしオーナーは意に介さず「分かる人だけ住めばいい」という振り切ったオーナーでした。

まあ、その分破格な家賃設定ですから仕方ないのかもしれません。

ところが困ったことに、この物件はインターネットに募集を出すと反響が多いもんだから対応に苦労する訳です。

ほとんどの方は審査ＮＧか「そもそもそんな条件ならこっちから願い下げだ」ですからね。

この物件を目当てにご来店頂く方は多かったのですが、諸条件を伝えると可哀想な目に遭うだけなので、いつからかネットには掲載しなくなりましたね。

あの物件、今でも同じ条件なんでしょうか？気になります

②家賃滞納したら所持品売られる

泥棒もビックリ！

特約にはこう書いてありました。

・家賃を１か月滞納した場合、貸主が委託する業者に家財処分を依頼し、その費用を賃料弁済に充てることとする

ということは、私が家賃を滞納してしまった場合、プレイステーションなどは勝手に売られても文句は言えないんでしょうね。

なかなかスゴイ特約だと思いませんか？

住居侵入罪から窃盗など触れる法律は一つや二つではありませんよね。

管理会社に問い合わせたところ「今まで実際にやったことはないそうです・・・」との返答ではありましたが、家賃滞納を許さないという強い意思を感じます。

しかし、当然ながらバッチバチに違法であることは間違いなく、仮に本当に実行した場合は訴えられた貸主は負けることでしょう。

③作文を書かないといけない

これは読んで字のごとくですが

１年に１回自分の「夢」に対する想いを作文にすること

という特約でした。

この物件がいわゆる「若者の町」にあるのですが、オーナーも実業家として夢を叶えた人で

「自分も何も無いところから這い上がったので、若者にも成功して欲しい」「夢はついつい忘れてしまうので、１年に１回作文にして思い出してほしい」

という混じりっ気なしの善意で導入されたそうです。

しかし、当の借主たちからは大不評だったそうで適当に書いた作文を提出されたり、そもそも書かない人も多数だったようで、あっけなく終了したそうです。

私も同業者から聞いた程度だったので、実際の契約書を見たわけではありませんが、どんな文言で書いてあったのでしょうか？

借主は１年毎に自己の目標への想いを４００字詰原稿３枚以上に記し、貸主へ交付しなければならない

こんな感じだったのでしょうか・・・

④月１で家主の部屋チェックがある

これもそのままですが家主の言い分としては

「キレイに使っているかどうかチェックするのは当たり前のこと」だそうです。

過去に退去したお部屋がかなり汚かったことでショックを受けるとともに、国土交通省のガイドラインに抵触することが多く、思った通りの原状回復費を貰えなかったことから発動したそうです。

「退去してからは借主が強いなら、借りてる間にチェックしよう」という歪んだ発想でした。

そんな特約を入れようとするもんだから、元の管理会社には管理を打ち切られ自主管理に

客付けを依頼する為に各不動産会社を周るものの、この特約でお客さんを紹介してくれる不動産会社は中々現れず、本人も憤っていました。

確かに運悪く、良くない入居者に当たってしまったことは同情するのですが、賃貸経営をやっていると一定数このような人に当たってしまいます。それをケアする為に普段から備えておく必要があるのですが、それはご理解いただけなかったようです。

当然私が勤めていた会社も「あてはまる方がいれば紹介しますねー」と言いながら店長は図面をゴミ箱へ捨てていました。

最終的には地域の顔役的な不動産会社の社長に

「あんたは不動産のオーナーに向いてない」と一括されたそうです。

その後の動向は知りませんが、売却して見切りをつけたのか、はたまた方針を転換したのか、その後見ることはありませんでした。

⑤貸主の庭掃除をすること

タイトルだけ見ると「何様なんじゃい？」というような特約ですが、これには理由がありまして

オーナーは近くに住むお年寄りのおばあさんでした。

息子夫婦も遠方に住んでおり、お母さんが心配だ！

そこで何かいい方法がないか？ということで

「家賃を安くする代わりにお庭掃除兼おばあちゃんの安否確認をして欲しい」というからくりでした。

週に１日、２０分程度の簡単な作業だそうで、その代わりに家賃が激安という仕組みでした。

都心に近い場所ということもあり、地方からの真面目な学生さんや夢を持った若者に人気だったそうで、退去する時などは先輩が後輩を紹介したりと和気あいあいとしたものだったそうです。

しばらくしておばあちゃんが施設に入ることになり、この人気の特約は無くなってしまいましたが、タイトルとは裏腹に人情にあふれた特約だったのです。

もちろん、今同じことをしようとしてもトラブルの種になりそうなのでおススメはしませんが、当時の時代が許した奇跡のようなマッチングだったのでしょう。

今では健全になってきたが・・

いかがでしたでしょうか？

このような変わった特約が多く見られたのも、平成の中盤頃まででした。

その後は特約といえど無制限でもなく、法律の普及や裁判などで変わった特約は消えていきました。

有名なものでいえば「滞納したら鍵を変える」などの鍵ロックなども多くの人が「違法でやっちゃダメ」と認識してからは脅しにもなりません。

昨今は大体の特約は違法性もなくなり、健全なものがほとんどになりました。

しかし、契約というのは一旦結んでしまえば「有効」になりますから、みなさんはご自身の契約ではしっかりと契約書の内容と特約を確認してくださいね。