エンジョイキリシママルシェ
とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。
主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。
そして5月14日（本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延）に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。
エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。
まずは場所と詳細をご紹介しましょう。
ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche
今回の場所は霧島市市民会館
何と115ブースの参加
今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。
そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。
段々と規模が大きくなってきているのでしょう。
この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。
会場の様子
会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。
そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。
今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。
ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。
一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ？」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。
私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか？」と聞かずにはいられませんでした。
そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。
ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。
この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。
インスタはこちら
最大の魅力は「人」である
今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。
商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。
そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。
警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。
出店者の方々も良い人ばかりでした。
一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。
霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。
そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。
同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。
次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません！
みなさんもぜひ！
お問い合わせ
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いい投資物件を買いたいなら「単にいい人」であることも武器である
お金がある＝優遇される では必ずしもない 当社は収益物件の管理に特化しております。 その為、投資家と呼ばれる方とのお付き合いも必然的に多くなります。 他にも大家の会などに参加することも好きですから、そんな時にこんなことを聞かれることがあります。 「いい物件を中々紹介してもらえないのは、私がまだまだ資産的に弱いからですかね？」 「やっぱりお金をたくさん持っている人に良い話はいくんですかね？」と これについては 半分その通りだし、半分違う と思っています。 半分その通りと思う理由としては 時間の制約のある話(売主がよほど急いでいる事情)や、良い話だが金融機関の融資は難しそうな案件の場合はその通りでしょう。 こういった場合は現状の資産がある方が有利になることは、想像に難くないと思います。 ではもう半分の「違う」と思う理由としては 「誰に売っても変わらない収益だから」ということです。 もうちょっと丁寧に説明します。 この場合良い物件を紹介してもらいたい。ということですから不動産売買の話です。 不動産売買における不動産業者の主な収益は「仲介手数料」です。 基本的にはこの「仲介手数料」を得ようとして、各不動産業者は日夜頑張って情報収集に励んでいます。 ここで考えていただきたいことがあります。 仲介手数料というのは「上限」が決められています。 法律により、売買価格の「〇％+〇万円+消費税」となっています。 つまり 資産のある人に売ろうが、資産のない人に売ろうが収益は変わらない ということですね。 資産のある人に売ったら２倍などの報酬があるなどであれば勝負のしようはありませんが、それは法律違反になるのです。 つまり、不動産業者としては本来「誰に売ったっていいんです」 「資産家は性格が悪い」という幻想 じゃあ誰に売ってもいいってことは私でもいいじゃないか？と思われることでしょう。 それでも資産家と呼ばれる方が有利な側面があるのです。 誤解を恐れずに言えば 資産家と呼ばれる人たちはかなりの割合で「いい人」であるのです 皆さんがイメージする「資産家」というのは 資産を持ってるから「偉そう」 人をお金で動かしている お金を盾に買い叩いている 人間の価値は「お金」だと思っている そんなイメージなどありませんでしょうか？ かくいう私も若い頃はそんな風に思っておりました・・・ それでもこれまでに職業柄、「資産家」と呼ばれるような方と何人もお会いしておりますが 正直、そんなイメージとはかけ離れた人が多いんです。 初対面でも腰が低く、我々との仕事でも小さなことでも感謝を伝えてくれたりします。 もちろん例外もあるのは言うまでもありませんが・・・・ それでも大多数はこんな感じです。 ひょっとしたらそれは表面上だけかもしれませんが、その擬態を見抜くのは困難でしょう。 擬態だとしても、相手側が好感を持っている以上、だれも不快な思いをしていないので問題はなさそうです。 資産も有って腰も低いとなればどうでしょうか？ そんな人に良い話がいくのは当然かもしれませんよね・・・ 「それじゃあ勝ち目ないじゃん」と結論を出すのはまだ早いんです。 話はこれからです。 それでも「いい人」というだけで勝てる可能性がある 勝ち目がない・・・ そこで諦めてはいけません。 話はここからです。 資産の差を嘆いていては始まりません。 ここまで例に挙げた資産家の方たちも多くは「持たざる者」から始まっているのです。 そして資産家の多くが「いい人」もしくは「好感を持たれている」という現実があるのも事実。 ではなぜ資産家は「いい人」もしくは好感をもたれるようにするのか？というと 「いい人」であることを印象づけると「いいこと」が次から次に来るということを知っている そしてこの「いい人」ですが 本当に「いい人」あるで必要はないのです 心の中には思うことがあってもいいのです。 事実、資産家である「いい人」ですが、油断できない方ばかりなのです。 データなどを提示すれば「根拠」をしっかりと精査しますし、情報の真贋も厳しく見ています。 そこはある意味では「疑っている」のです。鵜呑みにしている訳ではありません。 また資産家である人たちは必ずしも全ての案件に興味を持つかといえば別です。 そういった案件の時に「あなたに勧めたい」と思ってもらうのが必要です。 ここまで書いていて皆さんの心の声が聞こえそうです。 「要は不動産屋に媚びを売れってことか」「不動産屋の言うことをホイホイ聞けってことか」「不動産屋にへりくだれってことか」 「資産家にシッポを振る金持ちの犬が！」 全然違います お金にあくどいと思われている不動産屋です。 そんな風に思われたのなら申し訳ありません。 でも今日私が言いたいのは、私も含めて「持たざる者が勝つ為には」という話です。 もちろん、不動産屋も収益は大事ですよ。 ですけれど いい人との商売を望んでいるのは本当です。 普段はあまり評判の良くない業界であることも自覚しています。 表面だけ見れば高額に見える「仲介手数料」などを影で言われていることも分かっているのです。 だからこそ、感謝されたり、小さな仕事を労ってもらったりすると 上限のある仕事だからこそ 「どうせ売るならあの人に」と思うことも多いのです。 これは善人ぶっている訳でもなく 業者同士の交流や飲み会でも本当に話されています。 要は応援したくなる人であればいいのです。 そして一番大事なことはここです。 「いい人」と思われるのにお金はいらない この勝負では資産家だろうが、持たざる者だろうが関係ないのです。 「いい人」と思われる為にお金を使ってプレゼントなどもいりませんし、ワイロみたいなものも必要ありません。 ただ不動産業者といえど一介の人間です。 相手の立場に立って「こんな振る舞いだと嬉しいだろうな」という付き合いをすればいいのです。 いい歳した人間でも褒めてもらえれば嬉しいですし、敬意を持って接して貰えれば嬉しいのです。 そこに損は無いのですから、取り組んでみてはいかがでしょうか。 今日はここまでですが、不動産業界というのは意外と「義理人情に厚い業界」だとも思っています。 どこかで「不動産屋をたらしこむ付き合い方」などを書いてみましょうかね・・・
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お部屋の解約手続き ～不動産屋が教える「損しない解約」とは？～
立つ鳥跡を濁さず さて、今回は賃貸物件にはつきものの、お部屋の「解約」について改めて解説してみましょう。 今回は改めて、一般的な解約の流れと手続きについてご説明してみようと思います。 お部屋探しの手続きについてはたくさんのサイトがありますが、解約時の注意点やお得な方法などは比較的少ないものです。 今回は「損しない解約」を不動産会社の目線からお伝えしてみようと思います。 まずは基本的な流れ 賃貸物件を借りる際には、入居だけでなく、退去時の手続きも重要です。解約手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要な手順や注意点を把握しておくことが大切です。この記事では、不動産賃貸の解約手続きについて詳しく解説します。 賃貸物件を解約する理由は様々です。以下のようなケースが一般的です： 転勤や引越し：仕事の都合や生活環境の変化による転居。 契約更新の見送り：契約更新を希望しない場合。 物件の問題：設備の不具合や騒音問題などの理由による退去。 家賃の見直し：家賃の負担が大きくなったため、より安い物件への引越し。 賃貸物件の解約手続きの基本ステップ 賃貸物件の解約手続きは、以下のステップに従って進めます。 契約内容の確認：まず、賃貸契約書を確認しましょう。解約に関する条項（解約通知期間、違約金、退去時の手続きなど）が記載されています。特に解約時の日割り家賃の計算方法が各物件によって異なる場合がありますので、とにかく賃貸借契約書をよく読みましょう。 解約通知の提出：解約の意思を正式に伝えるため、書面で解約通知を提出します。通知には解約理由や退去希望日を明記し、契約書に定められた通知期間を守ることが重要です。通常、1～2ヶ月前に通知する必要があります。現在では各管理会社のホームページなどオンラインでの解約が出来る会社も増えてきました。どのように解約通知を出すのかは、賃貸借契約書か管理会社や大家さんに確認しておきましょう。 退去日の調整：解約通知を提出後、管理会社や大家と退去日を調整します。退去日は次の住まいへの引越し日と調整して決めましょう。ここでの注意点としては引っ越し当日の立ち会い希望の場合は、時間の調整をしっかりとしておきましょう。お引越し当日に設定する場合は少し余裕をもって臨みましょう。 物件の状態確認（立ち会い検査）：退去前に物件の状態確認（立ち会い検査）が行われます。物件の損傷や汚損がないかを確認し、必要に応じて修繕費用を負担します。通常、立ち会いは退去日の前後に行われます。 荷物の整理と掃除：退去前に荷物を整理し、物件を清掃します。特にキッチンやバスルームなどの水回りは念入りに掃除しましょう。ハウスクリーニングの特約がある場合、そこまで大掃除しなくても良いかもしれませんが、特別に汚損が激しいとハウスクリーニング費が上乗せされる場合もありますので、ある程度の清掃はやって損はないと思います。 鍵の返却：退去時に鍵を返却します。複製した鍵も全て返却することを忘れずに行います。 敷金の精算：退去後、敷金の精算が行われます。契約書に基づき、修繕費用や未払いの家賃が差し引かれた後、残額が返金されます。 賃貸物件の解約手続きで注意すべきポイント 解約通知期間を守る：契約書に定められた解約通知期間を守らないと、違約金が発生する可能性があります。事前にしっかり確認しましょう。 修繕費用の確認：物件の損傷や汚損に対する修繕費用は、契約書に基づいて精算されます。納得できない場合は、写真を撮影して証拠を残すことも重要です。また、それ以上にご入居時の状態を写真で撮っておくことが重要です。 清掃の徹底：退去前に物件をきれいに清掃することで、修繕費用を減らすことができます。特に目立つ汚れや破損箇所は修繕しておくと良いでしょう。 連絡先の変更通知：引越し後の連絡先を管理会社や大家に通知しておきましょう。敷金の返金や重要な連絡がある場合に必要です。 損しない為に ここまでは全国的にもそう大きな違いは無いと思います。 ここからは不動産業者が教える「損しない解約」方法です。 なぜ「得する」ではないのかと言うと、解約でお金が増えることはありません。 基本的には解約時に日割り家賃やハウスクリーニング特約などがあれば出費が出てしまうことがほとんどだからです。 しかし、やり方次第では「損しない」ことは可能です。 それでは、ここからは不動産屋が教える「損しない解約」です。 ①お部屋の掃除はどの程度？ 退去するからにはお部屋をキレイにしないとね・・・ でも、いざ始めてみると大変なんですよね。 どこまでやればいいんだ？ これに回答するとしたら ハウスクリーニング特約の有無で変わる 地域の商習慣で異なりますが、現在の主流としては 退去時にハウスクリーニング特約が設定されており、入居の長短に関わらずハウスクリーニング費用を賃借人が負担する。という特約が設定されていることが多いと思います。 もし、そのハウスクリーニング特約がある場合は、正直 そこそこの掃除でＯＫです というのも、どんなにキレイにしたところで専門のハウスクリーニング業者が入ることになります。 基本的には皆さんが使うような家庭用洗剤ではなく、強力な洗剤などを使っての清掃になりますし、仮にキレイに掃除した箇所も 「キレイだから掃除しなくていいや」というハウスクリーニング業者はいないでしょうから、その箇所も清掃されます。 ですから、せっかく負担するのであれば退去時の労力を少し削ってもらって大丈夫です。 但し、度が過ぎる汚損は原状回復費として請求される可能性があります なので、汚損が激しい箇所は自分で出来る範囲で清掃しておくことで追加で請求されないように注意しましょう。 特に気を付けて欲しいのが以下の点です。 キッチン周りの油汚れ 水周りのカビや汚損 専用庭がある場合の雑草 シールなどを張ってしまった部分 いずれも少々なら問題ありませんが、あまりに放置や汚損がヒドイ場合は追加での請求に繋がってしまいます。 上記の項目は国土交通省のガイドラインでも、「日常の適切な手入れが必要」と定められていますので、あまりに汚れがヒドイ場合は自分でしっかりと掃除しておきましょう。 それ以外の床の少々のホコリなどは、清掃されていれば嬉しいですが、ハウスクリーニング特約がある以上、そこそこで大丈夫です。 ②お部屋探しをする前に解約手続を知っておこう 通常、お部屋の解約通知は新居が決まってから出すものです。 そうでなければ解約通知を出したはいいものの、いざ解約日までの間に次のお部屋を探すという極めてリスクのある行為となってしまいます。 その為、通常はお部屋探しをして、お部屋の申込や審査を済ませた段階で解約通知を出します。 しかし、ここでちょっと待ったです。 お部屋探しをする前に賃貸借契約書の解約通知を事前に見ていましたか？ みなさん、お部屋探しを優先するあまり、お部屋が決まってから解約通知の方法を契約書などで確認するのですが、 まれに賃貸借契約書記載の解約方法が特殊な場合があるので注意してください。 特にこんな解約については注意が必要です。 解約予告が本当に１か月前か？＝２か月前だった場合、新居への引っ越しまでに家賃が重複する期間が長くなる 解約月の家賃は日割りか？＝半月割や日割り精算をしないケースも多い 解約違約金などがないか？＝〇年以内の解約は〇月分の賃料違約金などの設定がないか いずれもお部屋を決めてから発覚した場合、金銭的にも「なんだって！」という事態になってしまいます。 日割り精算の方法も上記の通り「解約月の日割り家賃精算は行わないこととする」という条項が入っていた場合、新居と現住居の家賃の重複が多くなってしまう可能性があります。 もちろん、新居と現住居の重複期間が全くないのは危険すぎますので、大体１週間～２週間を目安として設定しておけば余程のことが無い限り大丈夫でしょう。 ③退去時のお部屋の写真を残そう https://lotushome.jp/blog/3751/ 以前の記事はコチラ 退去する場合、全ての荷物を出した状態で各部の写真を撮っておきましょう。 立ち会いなどがあることでしょうが、それでも実際に請求が来るまでは早くても数日～２週間程度掛かる場合もあります。 そうなると、「あれ？あの部分ってどうだったっけな？」となってしまいます。 もちろん、これは自衛の為ということですが、後々管理会社と揉めることは避けたいものです。 その為にもキズや汚れがある箇所などは撮影しておいて損はありません。 もちろん、以前のブログにもある通り、入居時に撮影をしておくことで更に信ぴょう性を高めることがベストではあります。 それでも、退去時に気になる箇所などは撮影しておくに越したことはありません。 終わり良ければ いかがでしたでしょうか。 今回は不動産の管理会社として「損しない」解約についてお伝えしてみました。 解約の理由は様々でしょう。 結婚や進学、新生活などの前向きな解約もあれば、トラブルや老朽化などの正直残念な解約などもあるかもしれません。 解約をスムーズに行うことで「終わり良ければ総て良し」という形にして欲しいのです。 最後になって大家さんや管理会社と揉めたり、想定外の出費などに見舞われないように、このブログが役立てばいいなと思います。 ご解約される皆様へ管理会社として 「次のお住まいでも皆さんの幸せを願っております」 いってらっしゃい
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繁忙期後の考察2024年版 ～アフターコロナの賃貸市況はいかに？～
2024年の繁忙期を振り返ろう さて、昨年もやりました繁忙期の振り返り2024年版です。 今年はコロナ禍を抜けた「アフターコロナ」初めての繁忙期となりました。 今回は当社の傾向とデータ、他の業者さんとのお付き合いで判明したことと、私の独断と偏見で繁忙期の振り返りと、今後の市況予想を書いてみようと思います。 鹿児島県という地域柄もありますが、みなさんの賃貸経営に役立てば幸いです。 まずは結果から まずは結果から申し上げると 今年は退去が例年に比べてかなり少なかった これは、当初は「当社だけかな？」と思っておりました。 その為 流石ロータスホームだ！いい管理をしているから退去が少ないんだ と 思いたかったところですが、これは市場全体でその傾向がありました。残念・・・ 一方、入居希望者は例年通り「横這い」でした。 つまり、当社でみれば入居率は昨年度よりもＵＰしたという結果です。 しかし、退去の少なさ＝引っ越し機会が減っているということは事実として無視できない状況です。 退去の少なさはデータでも明らかでした。 昨年比で物件により変動はありますが、解約件数は全体で５％ほど少ないものでした。 他社さんに聞いてみても、その傾向は明らかでした。 みなさん一様に「今年は退去が少なくて、静かな繁忙期に感じる」という感想が多く聞こえました。 この傾向は何を表していたのでしょうか？ 「ある解約理由」が減少 ここからは私が入手した情報とデータと個人の見解と予想編です。 まずはこの退去件数の少なさを読み解いてみましょう。 弊社は解約の通知を受けた際に「解約理由」をもちろん聞いております。 この解約理由の中で、昨年から明らかに変化した項目がありました。 それは 転勤、異動による解約です 例年に比べると転勤や異動による解約の数が減っておりました。 一方、卒業や入学に関する入退去はほぼ例年通りでした。 そう、結論としては私が手に入れられる情報を組み合わせると 企業の転勤や異動が減っている という答えが出てきます。 これは別の角度からも検証してみました。 私の周りにいる「転勤のある企業に勤めている方」に聞いてもみました。 すると 転勤そのものを控えているか、企業内で抑制の動きが強くなってきている傾向がありました。 特定されるような書き方をせずにいえば以下のような事例が確認できました。 今までは転勤ありきだったが「通える範囲での転勤」制度ができた 転勤そのもののスパン(期間)が延びた 転勤を廃止した 職種を変えて「転勤ありだが高収入」「転勤なしの場合、それなり」という社内制度が出来た もちろん例年通りという企業も多くありますし、昨年の夏ごろにアフターコロナとなり「人流解禁」の傾向があった秋ごろは転勤が活性化した時期もありました。 これは「今までコロナ禍で転勤したくても出来なかった」企業が今まで出来なかった転勤を解禁させたことが原因でしょう。 それではなぜ企業は転勤や異動を抑制しているのでしょうか？ 物価高と人手不足と技術発達 ここからは独断と偏見です。 企業が転勤を抑制、見直しをしている原因は大きく３つであろうと思います。 物価高と人手不足と技術発達です。 物価高は言うまでもなく、全業種を襲っていることでしょう。 そして人手不足も有効求人倍率などのデータからも明らかです。 「それと転勤に何の関係が？」と思われるかもしれませんが、これも明白です。 転勤のコストが上がったのと、転勤を機に退職する人の増加です。 転勤となると引っ越しや受け入れ先のコストが掛かります。 そして有効求人倍率の高さを背景として 「転勤命じられてまで働きたくないでござる」という価値観が広がったことです。 企業への忠誠心の低下は承知の通り、低下の一途です。 終身雇用制度の崩壊と共に、少子高齢化、働き方の多様化で雇用主と雇用側のパワーバランスの変化が要因でしょう。 つまり、転勤ありきで入社はしたが社会の価値観の変化により「転勤を機に」退職する人が増えてきたのです。 そこに人手不足が重なってきたら企業は考え直さねばなりません。 このご時世、せっかく育った人材が出ていくのは困ります。 年々上がる採用コストに教育の時間、機会損失など枚挙にいとまはありません。 また、コロナ禍でＺＯＯＭなどのオンライン業務の推進が出来たこと、在宅ワークが進んだことも一因でしょう。 企業も 「転勤って本当に必要なのか？」と考えだしました。 もちろん、金融機関などは転勤自体に不正防止の仕組みが入っておりますので相変わらずですが、その他の企業では奇しくもコロナ禍によりこれまでの企業体質を変えた、あるいは変えざるを得なかったのです。 つまり、コロナ禍により人流にも変化が訪れたのです。 それでは、このような世の中になり、大家さんはどのように対応していく必要があるのでしょうか？ まとめます。 機会損失と居住満足度 ここからは、大家さん側はこのような世の中に対応する為にどういった対策をせねばならないのかをご紹介して終わろうと思います。 このようにアフターコロナでの人の流れが変わりつつある中ですが、大事になってくるのは 機会損失を防ぐ これは空室が発生してから、貸し出せるようにするまでのスピードが重要ということです。 人の流れが少なくなってくる為、一回一回の内見希望を大事にせねばなりません。 その為、空室が発生したらなるべく早い原状回復とハウスクリーニングを実行し、入居希望者を万全の体制で迎えることです。 この時に注意したいのが 自らでのＤＩＹを行うオーナーさんなどは特にこの機会損失に注意して欲しいと思います。 以前のブログでも書きましたが、私は大家ＤＩＹについては賛成派ではあります。 しかし、一方でＤＩＹでは時間との勝負が不利に働きます、外注コストを抑える目的でＤＩＹを行うことになりますが、この機会損失とは相性が悪いのです。 削ったはずの外注コストが、機会損失で空室期間が延びることで帳消しになったり、時期を外してしまい、却ってマイナス。 そういったことにならないように計画的に進めねばなりません。 もう一つは 入居満足度の向上 人流の抑制がこれからも続くとなれば、もう一つの対策としては 「今入居してくれている入居者に長く住んでもらう」 当然、こうなります。 その為、入居者の生活満足度を上げる施策は積極的に行って損はありません。 また、共用部分の整備などは意外と入居者満足度向上につながります。 お部屋の中だけではなく、防犯上の設備(防犯カメラやセンサーライト)の整備なども入居長期化の一つの手です。 というのも、女性の入居者さんなどが不審者や下着泥棒などの被害にあった場合、高確率でお引越しになります。 大家さんの責任でもないのですが、こういったことを引き起こさない、抑止するためにも共用部分の整備は役立っています。 ここまで書いてあることを思いませんでしたか？ それって当たり前のことじゃないの？ そう思われた方は素晴らしい大家さんです。 そうです、機会損失を防ぐことも、入居者満足度を上げることも本来当然のことなのですが、それが意外と出来ていないものなのです。 私は常々こう思っています。 基本の技こそ必殺技 ついつい、空室を埋める時には新商品や新サービスなどの「必殺技」のようなものを考えてしまいます。 しかし、基本をしっかりと行うことが一番の空室対策なのです。 たったそれだけで？と思われるかもしれませんが、本当にたったそれだけだったりするのです。 「あと一週間早く出来上がっていれば・・・」そんなことが起きるのです。 今一度、ご自身の物件で出来ているかを見直してみてはいかがでしょうか？ もちろん、その他の空室対策もたくさんあるのですが、まずは足元から見直しましょう。 このように書く以上、私たちロータスホームもしっかりとした管理をしないといけません。 自戒の為にもしっかりとお伝えしてみました。 いかがでしょうか？ 来年の今頃も繁忙期の振り返りを出来るように、しっかりと本業に努めていきます。 今回もみなさんの参考になれば幸いです。
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カスハラの行く先とは？ ～サービスを受けられない人達＝「ブラックお客様」という未来～
カスタマーハラスメント対策に本腰 カスタマーハラスメントとは、暴行・脅迫・暴言・不当な要求といった、顧客による著しい迷惑行為のことである。略してカスハラともいう。 顧客＋嫌がらせを組み合わせた用語であるが、英語には「customer harassment」という用語は存在せず、和製英語の一種である。 ウィキペディアからの引用です。 昨今、このカスタマーハラスメントに各業界で取り組んでいくようになりました。 カスタマーハラスメントを受けやすい業界である不動産業界にも朗報といえるでしょう。 昔からあった理不尽なカスタマーハラスメントですが、今になってなぜ取り組む必要があったのでしょうか？ 私はこのように思っています。 慢性的な人材不足が原因 昔は人手不足ではありませんでした、「人が辞めたら次の人を雇えばいいや」と企業は考えていました。 しかし、人手不足と高齢化社会待ったなしの状況ではそうもいきません。 大事に育てた社員が、たった一人の理不尽なお客様(カスハラする人がお客様かは別として)で退職してしまう。 また採用から教育に時間と労力とお金を掛けるのか・・・・ そう考えた時に結論が出たのです。 理不尽なお客さんにそこまで付き合う義理があるのか？と それよりも社員を大事にしないと事業が上手くいかない。 一定の理不尽な要求は断った方がいいハズだ！と あまりに理不尽なお客様を切ってしまった方がかえっていいのだ！と その方向に舵を切ったのでしょう。 私はニュースを見ながら「この流れは歓迎するけど、これからは善い人でなければ社会にいられないかもな・・・」と思いました。 なぜかというと 「ブラックお客様」が出来る 私はニュースを見ながら考えました。 各企業がカスタマーハラスメントに強気になることは基本的には良いことであり、合理的である。 そのうち、各企業がカスタマーハラスメントを行う人のリストを共有することも考えられるだろう。と その結果、出来上がる社会は 社会のサービスを受けられない人＝ブラックお客様が出来る どういうことかと言うと、各企業がカスタマーハラスメント情報を統合してデータベースのような物が出来た場合 各企業が新規でお客様を迎えるときに個人情報を照合するようになるでしょう。 そして個人情報をデータベースで照会した時に 「この人は〇〇という企業にこんなことをした」「カスタマーハラスメントの履歴あり」と出るでしょう。 そうなるとどうなるのかというと ブラックお客様は最初からサービスを受けられない 例えば旅館を予約しようとした場合には、問い合わせの段階で「予約不可」となるでしょう。 タクシーに乗ろうとすると「乗車拒否」、買い物も「売ってもらえない」 インフラなどは生存権に関わるので難しいでしょうが、それでもサービスを受けられない局面はどんどん増えていくんでしょう。 そうすると、お金を払おうとしてもサービスを受けられないのです。門前払いになるのです。 仮に自分自身ならまだしも、それが当人の履歴で家族や子供までブラックお客様になってしまったら？ 正直、現在の不動産業界でも進み始めています。 現在、家賃保証会社という仕組みが全国的にも主流となりました。 その保証会社は業界で共通したデータベースを持っています。 とある保証会社で滞納を繰り返した場合、まったく別の保証会社でも審査はＮＧとなってしまいます。 そうすると自分が選んだお部屋に住むことは出来ません。 現在のところ、あくまでも「家賃滞納」という部分での履歴にとどまるのが現状ですけどね。 こういった動きが不動産業界だけでなく、一般の商売にも導入されるんだろうな。と思います。 私は「ケイゾク」というＴＢＳ放送で、個人的に愛してやまないドラマがあるのですが、そのドラマの第９話のサブタイトルで 「過去は未来に復讐する」 という言葉があります。 私はこの言葉が当時からずっと頭から離れないのです。 自分自身が他者にした行いというのは良くも悪くも「そのまま返ってくる」と思っています。 これからの社会では善人でなければ「社会に入れてもらえなくなる可能性があるんだな」と恐怖も感じました。 私は日頃からサービスを受ける側の場合は努めて「不快な客でないよう」に気を付けているつもりです。 しかし、何かの弾みや昔の行いなどでブラックお客様と判定されたら？ 私は社会の輪から弾き出されるのでしょう。 みなさんも「いつまでも話を聞いてもらえる社会」だとは思わない方がいいかもしれません。 正当な怒りや苦情だとしても、相手の尊厳や人格まで否定出来るような程のことはめったにないとは思いませんか？ 「お金を払ってるのはコッチだから」という価値観は過去のものとなりつつあります。 「お金を払おうとしても受け取ってすらもらえない社会」がそこまで来ているのです。 私自身も振る舞いに気を付けねばなりません。 「過去は未来に復讐する」 善人でなければ社会に参加できなくなる時代がそこまで来ているのかもしれません。 その社会で弾き出された人はどうなるんでしょうか また新たな社会階層が出来あがるのでしょうか、そこに幸せはあるのでしょうか
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ロータスホームの変わった社内ルール④ ~これはＮＧ・禁止編~
今回は禁止・ＮＧ編です 今回も雑談程度です なぜか人気の「変わった社内ルール」編です。みなさん他社のルールが気になるんでしょうかね。 確かに社外の人は聞く機会もないですからね、そうかもしれませんね。 https://lotushome.jp/blog/4020/ https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4815/ 前回までのシリーズはこちら 今回は当社でＮＧとされる行為やルールについてご紹介してみようと思います。 前回同様、こちらも他社さんやお客様に求めたり、強制するような内容ではありません。 「他では別にＯＫでもいいけど、当社としてはＮＧだ」という程度のものです。 へぇー、そんなこと考えてるんだーという位に読んでいただければ結構です。 個人バック まずはこちら「個人バック」です。 言い方は個人ADとか色々な言い方はありますが、要は「会社を通さずにもらう報酬」です。 例えば営業マンであればお部屋を決めたらオーナーから個人的に謝礼を受け取ったり、管理担当であれば原状回復などを特定の業者に発注し、利益の一部を個人的にバック（もらう）行為を指します。 当社ではこういった個人的な金銭のやり取りは完全ＮＧです。 もちろん、たいていの会社では禁止されているでしょうが、この不動産業界では横行しております。 先日、当社に管理を預けてくれているオーナーさんの一人から他社事例として聞いた内容は衝撃でした。 当社のスタッフに「こんなのも来るんですよ」と教えてくださいました。 こちらのオーナーさんは県内で手広く不動産投資をされていて、当社のエリア外でもたくさんの管理会社とお付き合いがあるのですが、ある日メッセージアプリに営業マンからこんなメッセージが来たそうです。 相手はコジン エイギョウさん(仮名)としましょう。 「○○様 この度○○ハイツ〇〇号室が成約となりましたので、広告費のお振込みをお願いします」 「○か月分はいつもの会社口座に〇か月分は〇〇銀行〇〇支店 普通口座1234567 コジン エイギョウ」 まあビックリ！ これはいけませんね。 ちなみにこの個人バックですが、当社で発覚した場合 一発でクビです。なんなら警察にまで駆け込むかもしれません。 この話をすると「会社が欲しいから？」と聞かれますが、違います。 なぜかというと 手を染めてしまったら、際限なくなるんです。 最初は向こう側(業者やオーナー)からだったと思いますよ、社内でも慣行になっていたのかもしれません。 しかし、この個人バックに染まってしまった場合、際限が無くなります。 例えばオーナー相手だった場合、本来なら早く決まる人気物件でも「空室が長引いているので広告料をＵＰしましょう」とか「最近は他のオーナーも積み増ししているので」などを言ってくるようになります。酷い場合はわざと成約を遅らせるようなケースもあるようです。 工事発注でも一緒です、業者さんに「〇〇円で受注するから〇〇円はこっちにお願いします」と積み増しをするようになるでしょう。 そうなってしまえば、オーナー、会社、業者さん、誰も得しないようになることでしょう。 個人バックというのは麻薬のようなものです。一旦、味を占めてしまえば生活費の一部に入れたりもするのです。 倫理観も薄くなり、最早不動産に携わっていい人間ではなくなってしまいます。 私はそれが本当に嫌なのです。 その為、当社では「個人バックは一発アウト」としております。 解雇だけでなく、警察まで駆け込まれるリスクを取るのなら止めようはないでしょうが、少なくともそのリスクと割に合うとは思えません。 本当に周りを不幸にする行為だと思っておりますので、当社では絶対禁止です。 仮に業者さん側が持ちかけた場合、その業者さんとは取引中止です。 本当に麻薬のようなものと思っておりますので 今のところ当社では発生しておりませんが、常に目を光らせている部分です。 ですから、当社の社員には個人バックは持ち掛けないで欲しいです・・・バレたらその人の為にもならないので・・・ お願いしますね 飲酒運転 これはどの会社でもそうかもしれませんね。 現在、過去の悲しい事故により厳罰化された飲酒運転です。 流石にこのご時世にする人はいないと思うのですが、まだチラホラとニュースなどでも聞きますね。 もちろん、行為自体も問題であり、言語同断なのですが、私が許せない部分が どう考えても割に合わない行為をやってしまう短絡性です 自制の効かない人間は大きな金額を扱う不動産に携わってはダメだと思うのです。 昔の緩いご時世なら百歩譲って分からんではないかもしれません。 しかし、このご時世にそんなことするメリットはないでしょう。 そういった部分が許せないのかもしれません。 これも一発アウトであることは当然だと思います。 あとは、この車社会である鹿児島で免許なければ、そもそも仕事にならない。って部分もありますね。 ダメ！絶対！ 敬称 これも今は珍しくないかもしれませんが、当社では名前は誰でも「さん」付けです。 入社歴や立場問わずです。 そもそも、社長である私も社内では「内田さん」です。 「社長ってガラじゃないから」といったようなカッコつけではありません。 単に私自身の自制と、各スタッフの自制の為です。 立場というのは麻薬のような作用を持っていると思っています。 役職や立場を踏まえて自制出来る人というのは立派だと思います。 しかし、私を含めてその立場による勘違いをしたくないのと、社内でさせたくないのです。 役職や立場が上(あくまで意思決定のです)になると、その立場を「人間としての上下」と捉える人は実は世の中に一定数います。 そうなってしまうとあとは悲惨です。 最初は業務上の注意だったものが、いつの間にか私的な上下関係を作る恐れがあります。 もちろん、業務上の職務命令は絶対です。 しかし、そこに人間としての礼節は必要不可欠です。 そもそも私が部下の頃にされて、心底嫌だったからですね。 せめてもの対策としての敬称です。 会社は私も含めて全員が歯車だと思っています。 そこに嚙み合わせの悪い歯車があっては上手くいくものも上手く行きません。 もちろん、意思決定のうえでの上下はハッキリとしていなければいけませんが、それを濫用することは許しません。 それは当の私自身も例外ではありません。 カッコつけたことを言っていますが、実は私自身が人一倍「その可能性がある」と思っているからです・・・・ 私以外のスタッフにはその気が一切ありません。 そういう意味では自分への戒めですね・・・・ 人間は弱い生き物だから いかがでしたでしょうか。 今回もみなさんを対象にしていないことはお伝えしておきたい部分です。 今回挙げた行為を「断じてけしからん、ダメな奴だ」と言いたい訳ではありません。 単に「私が嫌いだから」という理由を書いてみたかっただけです。 上記に挙げた行為というのは最初は「魔が差した」という始まりだと思うのです。 しかし、人間は弱い生き物です。 最初が大丈夫だったなら、少しずつ深みにはまっていくのです。 だからこそ、最初の一歩を踏み出さないようにして欲しいのです。 みなさんにとっては「そんなの当たり前じゃん」と思われる内容だったかもしれません。 そんな「当たり前を当たり前に行う」本来難しいことではないんです。 それでも一度超えてしまってら戻りにくいからこそ、当社では前もって禁止としています。 今回も「へぇ、そうなんだ～」程度で楽しんでもらえたら何よりです。
