エンジョイキリシママルシェ
とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。
主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。
そして5月14日（本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延）に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。
エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。
まずは場所と詳細をご紹介しましょう。
ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche
今回の場所は霧島市市民会館
何と115ブースの参加
今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。
そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。
段々と規模が大きくなってきているのでしょう。
この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。
会場の様子
会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。
そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。
今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。
ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。
一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ？」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。
私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか？」と聞かずにはいられませんでした。
そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。
ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。
この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。
インスタはこちら
最大の魅力は「人」である
今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。
商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。
そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。
警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。
出店者の方々も良い人ばかりでした。
一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。
霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。
そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。
同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。
次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません！
みなさんもぜひ！
お問い合わせ
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大家になろう ～最初の一棟目はどんな物件を買う？～
よく聞かれる質問だが・・ さあ、管理会社目線からお届けする「どんな物件を買ったらいいか？」 私は大家の会などにも参加していることもあり、普段からこういった内容のご相談を受けます。 その中でも最多な質問がこれです。 「最初はどんな物件からスタートしたらいいですか？」です。 まあそうなりますよね。 最初は築浅？築古？アパート？マンション？利回りは？立地は？ そうなんです。 不動産投資はどこからスタートするのかは非常に大事です。 今回は収益物件に強い売買系の会社ではなく、賃貸管理を本業とする管理会社目線から 最初に買うならこういう物件というのを書いてみようと思います。 既に不動産投資を始めていらっしゃる方などは、そっと閉じていただいて結構です。 あくまで私個人の見解になりますので、ご了承ください。 投資と人生は自己責任ですからね。 築12年～25年以内のアパートから 先に答えを書いてしまいました。 前提として、今回は特別な背景を無しにしております。 あくまで、今後不動産投資を始めたい普通の会社員を想定しております。 例えば、既に金融資産をかなりお持ちだとか、そういった背景があるのであれば話は別です。 そういったいわゆる富裕層の方は、不動産投資でも最初から違う戦略でいいと思います。 今回想定しているのは、いわゆる普通の会社員で、不動産投資の失敗や損失を 「まぁ、いっか」で済ませることが出来ない人です なぜこんな築年数１２年～のアパートからと言われるのでしょうか？ ちなみにこの築年数以外で考える条件としては 利回りは近隣物件の相場並みか、ちょっとだけ良ければラッキー 現在の入居率は８０％以上 世帯数は出来れば１０戸以上、少なくとも６戸以上 みなさんの心の声が聞こえます。 「普通じゃない？」 そうです。 この物件、至って普通ですね。 利回りも「近隣相場なみ」「築年数もまぁまぁ」 恐らくこんな条件の物件、あなたの周りにもあることでしょうね。 この条件なら物件価格はそんなに安くないと思います。 特にダメな部分もありませんからね。 ポータルサイトにも載っているんじゃないでしょうかね？ なぜこんな物件を最初に勧めるんだ？と思うでしょう。 最初はイレギュラーは避けよう この条件に合うような物件をローンシミュレーションなどで計算してみてください。 なんだかそんなに残らない気がする・・・ そんな風に思うことでしょう。 事実、この条件の物件では「大儲け」ということにはなりません。 じゃあなんでそんな物件を？ もっと利益が残るような物件から始めたい！！ 気持ちはよく分かります。 回答編です。 答えはイレギュラーが少ないし、一棟目は融資も難しいから 最初の一棟で死なない為に このところの投資ブーム到来により、収益用不動産への参入を目指す方は多いものです。 しかし、一方融資情勢は決して甘くありません。 特に厳しいのが「最初の一棟」です。 最近は不動産融資も歴戦の大家さんでも、融資の承認が得られないことも珍しくありません。 物件価格も高騰している状況では、中々お宝物件というのは転がっていません。 こんな状況で最初の一棟の購入に繋げるのは至難の業といえます。 そんな中で大幅な利益が出る物件というのは、何かしら「歪み」のある物件なのです。 例えばこんな物件です。 前のオーナーが手をいれなくて空室だらけ 法令上の規制が掛かっているエリア 現在、困った入居者などがいる 売り急いでいる いわゆる「いわくつき」な訳ですね。 こういった物件は、経験があれば対応できたり、大きな資金があれば問題ないことも多くある為、通常の物件より大幅な利益が見込めることでしょう。 しかし、当然ながら初心者には向きません。 経験も無ければ、イレギュラーに対応する資金力なども当初は少ないことでしょう。 大幅な利益が見込めるからといって飛び込むのは簡単ですが、上手く行かなかった場合どうなるでしょうか？ あなたに融資した銀行からは 「やっぱりこの人に不動産投資は無理なんだな」 と判断されてしまうことでしょう。 また、そもそもこういった物件は融資が難しく、余程の経験や資産がなければ承認は得られにくいものです。 そんなことをして、一棟目で致命傷を負ってしまうことは避けなければいけません。 仮に一棟目でのキズを癒そうと二棟目にチャレンジしようとしても、金融機関からは冷ややかな目で見られてしまうことでしょう。 ここで先ほどの条件を思い出してほしいのです。 まずはここから 私がおススメした物件は正直「普通」です。 しかし、管理会社としての意見でいえば こういった物件で致命傷を負う可能性は 極めて少ない ここからは理由を説明します。 築年数１２年～ 理由はこちらです。 築年数が経過しており、家賃が相場に落ち着いている 新築プレミアム価格は残っていない 建物自体の構造がしっかりしている可能性大 まずは家賃相場ですが、新築時が一番高いというのは想像に難くないと思います。 新築時に一番高く、その後は年数を経過していく毎に落ちていくことが普通です。 新築～７年程度までは築浅として扱われており、家賃は下落の段階です。 しかし、１２年を過ぎれば流石に築浅ではありません。 こうなると「キレイ」という魅力だけでなく、「実需」で戦う場面となります。 つまり、ここからの家賃下落率は緩やかになってくる段階です。 この年数からは余程のことが無い限り急激に落ちるということはありません。 そして、実際この年数でも入居している状態であれば基本は「相場に合ってる」という訳です。 初心者の内にはこの「家賃下落のスピード」の感覚が難しいので、そうであれば「ある程度下がっている」この年代というのはリスクは少なくなります。 「新築プレミアム価格」が残っていないも似た理由です。 築年数が浅い物件というのは建築した売主は当然ですが、建築会社への利益を払った状態です。 当然、築年数が浅い物件を売りに出す場合は、その建築コストに上乗せをしていることでしょう。 これ自体は当然ですから悪いことでもありません。 しかし、この上乗せが、適正かどうかを読めないと悲惨な目にあいます。 家賃は下がり続けるが、当初の建築コストも背負わなければなりません。 一方、築年数１２年を経過した物件であればどうでしょうか？ 見た目のピカピカは鳴りを潜めてしまいますが、物件価格を算出する為には 実需の利回りで計算することになるのです。 最早「築浅」という時代は過ぎている為、実際の収益を元に価格を算出することになるのです。 つまり、この段階では実需と大きくかけ離れたような物件価格を付けづらいのです。 そうすると変な「高値掴み」という状態を避けることが出来る可能性が高いのです。 長くなりましたので、一旦区切ります。 次回は「入居率の目安」と「世帯数のボーダー」についてお話していきます。 ではまた https://lotushome.jp/?p=5051
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私の黒歴史 ～不動産業界での失敗や恥を公開～
恥の多い生涯を送って来ました。 さて、最近は真面目な内容のブログばかり書いてきてしまいました。 最近、このブログを見ていただくことが増えてきているようで、ありがとうございます。 当初は「誰も見ないだろう」と思っておりましたが、意外にも同業者さんを中心に色んな方にお声がけいただきます。 本当にありがたいことです。 しかし、たまにお声がけいただく方の中に、ふと思うことがあります。 「私のことを善人と思っているのかな？」と ブログで書く内容ですから、真面目に考えているのは事実です。 そして嘘も書いてないつもりです。 しかし、ブログの内容が時に理想論だったり、「こうあるべき」となっている結果 読んでいただいた方が私のことを善人と勘違いしていないかな？という不安を抱くようになりました。 ここで正直にお話しましょう。 私は「善人」に「なりたい」人間です。 私は決して善人ではありませんし、良い人かと言われたら「ＮＯ」とハッキリ言えます。 利己的な部分や弱い部分、人として未熟な部分などたくさんあります。 しかし、いつか人間的に「善人」というものになりたいと憧れているだけの人間です。 そこで、実態と伴わないこの変な好感度らしきものを下げようと思いました。 私が不動産業に入ってから十数年となっており、今日この日も含めて失敗を続けております。 その経験の中でも、私の「黒歴史」を公開してみようと思います。 黒歴史というからには「恥ずかしい」失敗であり、後悔しているものを挙げてみようと思います。 しかも出来る限り恥ずかしくて、ダサいものを挙げてみようと思います。 真面目に仕事に励んでらっしゃる皆さんには何の薬にもなりませんが、笑ったり、「自分はこんなことしないようにしよう」と思っていただけるだけで大丈夫です。 気楽に読んでください。 但し、この記事をもとに、私と会った時にはいじらないでください。 顔真っ赤になるだけですから・・・・ 宅建を取って調子に乗った時期 以前のブログで書いたことのある内容なのですが https://lotushome.jp/blog/3133/ 宅建の試験に合格すると、とてつもない喜びにあふれます。 今まで宅建マウントを取られた先輩や「宅建持ってないんですね」というお客様からの心無い一言に傷ついた自分が報われるのです。 そんな私はある時に最大のダサいことをやってしまいます。 それは苦労して宅建に合格し、宅建士証を手にした翌年に起こしてしまうのです。 なんと・・・ 他社さんで自分が賃貸物件を借りようとした時に、身分証として宅建士証を出しました これはどういうことかと、一応説明します。 通常、お部屋を借りる時には当然ながら身分証が必要です。 普通は運転免許証やマイナンバーカード、保険証などの公的身分証を使うのが一般的です。 しかし、宅建に合格した直後の私は違いました。 その時丁度引っ越しを考えていた私は、他社さんの物件で気に入った物件を見つけて、内見した後に申し込みました。 そして同業者とはいえ、当然入居審査はありますから、担当の他社さん営業マンから「身分証を」と言われ なんと 「今日持っている身分証が宅建士証しかないんですよ～」と 宅建士証を出しました。 私の脳内では 「えっ！！内田さん宅建士受かったんですね」という反応を期待していたのです。 しかし他社さんの営業マンは一言 「あっ、じゃあ帰ってから運転免許証をＦＡＸしてください」 で終わりました。 ダサい、ダサすぎる 今となっては思い出す度に「きゃー」とむずがゆくなる行いです。 大体、今日持っている身分証が宅建士証だけのやつなんかいませんよね。 皆さんも宅建に受かった喜びでの「宅建ハイ」にはお気をつけください。 謎の業界用語「ドーマー」 これは先にネタバラシから先にいきましょう。 「ドーマー」とは写真のように屋根の上にある「屋根の上に突き出ている屋根付き窓」の名称です。 基本的には屋根近くのロフトなどの明り取りの為についています。 ある日、不動産営業新人の私は、先輩営業マンととあるアパートを見に行きました。 そこで先輩営業マンが 「ここの２階ドーマーあるね、かっこいいね」と言いました。 それを聞いた新人営業マンの私はなぜか 「へぇー、不動産屋って窓のことをドーマーって言うんだ」と勘違いしました。 寿司のことを「シースー」六本木のことを「ギロッポン」的なものだと勘違いしてしまったのです。 そして、不動産屋もそんな風にひっくり返して喋るのがカッコいいんだ！と更に思考は進みました。 そしてその日は来ました。 ある日、私は外壁塗装が終わったばかりのアパートの竣工検査への立ち会いを命じられました。 現地には塗装業者さん、大家さん、そしてこれから恥をかく新人ダメ不動産営業マンの私が揃いました。 一通り、現地を確認して、遠目からアパートを眺めている時に 私は思いました。 使うならココだ！と そして 「この物件のドーマーは南向きで日当たりも良さそうですよね」と この物件には正規の意味の「ドーマー」はありません。あるのは通常の「窓」だけです。 私はその瞬間に、人生で初めて肉眼でハッキリと見ました 大家さんと職人さんの頭の上に浮かぶ❔マークを その顔を見た私は瞬時に察しました。 これは違う！と なぜかその一言に触れない職人さんと大家さん、聞こえていないかのようでした、時が飛んだのかと思いました。 私はその後、事務所に帰ってパソコンでYahooに聞きました。 ドーマー 意味 と 一人で足をジタバタさせていたのだけを覚えています。 みなさんも知ったかぶりはやめましょう。 馬鹿の山頂で釈迦に説法 引用元 https://www.recurrent.co.jp/career/dunningkruger-effect/ リカレントさん みなさんはダニングクルーガー効果という言葉をご存じでしょうか？ 詳しくはググってほしいのですが、簡単にいえば 物事をちょっと知ったやつが調子に乗って過信すること です。 図のように、物事をちょっとだけ知ると、まるで全てを悟ったかのように自信がついて調子に乗ってしまいます。 そして、学ぶにつれて奥深さを知り絶望します。そして学び続けることで本当の成長と自信を手に入れていく様を指しているようです。 私はこの馬鹿の山の頂(いただき)で正に失敗したことがあります。 不動産業界に入って一年ほど経ったとある日、先輩に連れられて今でいう「大家の会」に参加しました。 新人ダメ営業マンの私は誘われるがまま二次会へ行きました。 そこはスナックのような場所でしたが、二次会ということもあり、色んな人がざっくばらんに話していました。 私を連れてきた先輩も、仲の良い他社営業マンと別で飲んでいました。 すると一人になった私の隣に歳のころでいうと５０歳～６０歳くらいのオジさんが座りました。 おじさん(以下お)「はじめまして、お宅は不動産業者ですか？」 私「そうですけど、どちらさんですか？」 お「私はただの不動産好きのオヤジです」 この時点で私は「あぁー今日の会に参加した大家さん志望のおじさんかな」と思いました。 お「いやー、しかし不動産というのは奥が深いですよねー」 この一言で少し酔いも手伝った新人ダメ営業マンの私はスイッチが入りました。 私「そうですよ、不動産なんて簡単に考えちゃダメですよ」 その後もお酒という燃料を注ぎ込み続けたダメＦ1カーは止まりません。 私「不動産っていうのは・・・」 私「不動産を甘くみると・・・」 おじさんは「ほぉー、そうなんですね」とか「へぇー、そんな見方もあるんですねー」と相槌が上手いのです。 おじさんの相槌を追い風にして泥船はどんどん進んでいきました。 これから沈むとも知らずに・・・ そうこうしている内に宴もたけなわとなり、二次会は終了しました。 店の外に出るとおじさんが 「今日は楽しいお話を聞かせていただき、ありがとうございました」と挨拶をしてくれました。 私も 「不動産屋としておじさんの不動産知識に貢献できたな」という満足感でいっぱいでした。 その光景を見た先輩営業マンが近寄ってきました。 そしてさっきまで私が講釈を垂れていたおじさんを見かけると 「あぁー〇〇部長、いつもお世話になってます」と挨拶したのです。 そう、私が「不動産初心者のおじさん」と思っていたのは 近隣では知らない者はいない地場の大手不動産会社の部長さんでした。 そうです、私は ダニングクルーガー効果の曲線でいうところの 馬鹿の山頂で釈迦に説法をかましていたのでした。 このことを期として、絶望の谷に落ちた私は、今も啓蒙の坂を爪を立てながら這い上がろうとしています。 うぬぼれ ダメ。ゼッタイ 顔真っ赤にしながら公開しようか悩んでいる 書いている間、座っている椅子でクルクル回りながら、貧乏ゆすりをしながら、恐らく真っ赤であろう顔 ここまで書いておいてなんですが 公開するのやめようかなーと思っています。 しかし、この文章をみなさんが読んでいるのであれば、踏ん切りがついたのでしょうね。 ちなみに他にもたくさんの失敗や恥が思い浮かんでもきています。 それを書く気力も体力も最早残っていません。 いつか気が向いたら残りも書いてみましょうかね。 これを公開してから、この記事でいじられたら書くのをやめます。 あぁー、あぁー、昔の自分はなんであんなことをしたんだろう・・・
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蛍光灯、製造終わるってよ ～2027年に備えて～
蛍光灯の製造は2027年末まで タイトルから冒頭画像まで、オマージュ満載で始まりましたが、中身は真剣にお話していきます。 今回は収益用不動産をお持ちのオーナーさん向けに、蛍光灯の製造が終了することの影響と、それに伴う準備や対策をご紹介してみようと思います。 そもそも、この蛍光灯の製造中止をご存じでしたでしょうか？ みなさんがお持ちの物件では蛍光灯は使われていませんか? それより大前提として なんで蛍光灯が製造中止になるんだ？ それはですね 2023 年スイス・ジュネーブにて「水銀に関する水俣条約第５回締約国会議」が開催され、蛍光ランプの製造と輸出入がその種類に応じ2026年末又は2027年末までに禁止することが合意されました。 蛍光灯に含まれる水銀を問題視するとともに、エネルギー消費の少ないＬＥＤへの切り替え推進の両面が原因という訳です。 欧州を中心として主要各国では既に蛍光灯が段階的に縮小や生産の終了となっております。 日本も例外ではありません。 蛍光灯が無くなる？ おいおい、私の物件の共用灯は蛍光灯だよ、中止になったらどうすればいいんだ？ 意外と多いと思います。 それは、アパートマンションの共用灯は今でこそＬＥＤが当たり前になりましたが、少し前までは蛍光灯でしたからね。 また、器具そのものも安価ではなく、特にアパートマンションの共用部分の電灯については高所にあったりする為、壊れてもいない照明を交換することはあまりなかったことでしょう。 しかし、この2027年蛍光灯製造中止問題は待ってくれません。 そもそも、既に国内で蛍光灯を製造しているのは３社ほどです。 しかも製造中止が決まっている以上、これから多くの在庫を製造することは考えにくいものです。 そうすると考えられるのは 蛍光灯の価格高騰、在庫不足、最悪交換できない ただでさえ物価高騰が叫ばれる昨今ですが、この蛍光灯、実は2023年から値上げをし続けており、その値上げ幅はなんと 約80％～90％ おぉー、品不足の前に既に蛍光灯そのものが高騰しています。 加えて2027年に製造中止となっていますが、このような電球型蛍光灯は 2026年に製造中止する物もあるのです。 パルックボールと呼ばれるような電球型の蛍光灯は既に生産を終了しているそうです。 ちなみに2027年が来たら蛍光灯が使えなくなるのか？ という問題については 特に使用は禁止されていませんし、在庫があればその販売も禁止はされていません。 しかし、当然今後生産は減少していくことでしょうし、蛍光灯の値段は上がっていくことでしょう。 このままでは蛍光灯一本交換して数千円という未来が見えてきました。 そもそも、終わりが見えている蛍光灯を今後も使用するメリットは将来的にはありません。 それではどのように対策をしていけばいいのでしょうか。 おススメは外壁塗装に併せて交換 対策はいうまでもなく 既存照明をＬＥＤ照明へ変更すること これは間違いありません。 また、交換時期が２０２７年に近づくにつれてＬＥＤの品不足や工事の混雑が予想されます。 恐らくギリギリの時期に実施をしてしまうと、工事費なども高くつくことでしょう。 ただでさえ物価高騰が続く昨今、先延ばしするメリットはあまりありません。 それでは今すぐ交換するのがいいのか？ という問いには一つ提案があります。 もし、今後近いうちに外壁塗装などをすることはありませんか？と 共用部分の電灯は基本的に高い場所についています。 加えて、既存の電灯からの交換になると、今までの塗装がされていない部分などが露出する可能性があります。 そこで、もし外壁塗装などのメンテナンス時期が到来しているのであれば、足場を組む塗装工事と同時に行うと費用や外観の美観を一気に解決することが可能となります。 外壁の高い位置にある照明などは、高所作業の単価が追加になりますが、足場があれば簡単になります。 このように２０２７前にメンテナンス時期を勘案し、どうせならまとめることをおススメします。 そうすることで、器具の取り付け跡の美観の問題と器具の設置手間を削減することが可能になります。 あとは、よく聞かれるのですが 蛍光灯の器具で使えるＬＥＤ電球への交換はダメか？という質問ですが これについては 管球タイプのＬＥＤはなぜか寿命が短い と思っています。 やはり器具そのものがＬＥＤ用に作っていないせいか、早い段階で切れてしまう印象があります。 出来れば器具と一体式になっている照明をおススメします。 管球タイプのＬＥＤもまあまあのお値段がするため、すぐに切れてしまうともったいない。と思ってしまいます。 いずれにしても対策を いかがでしたでしょうか？ オーナーさんでもまだ知らない方が多い２０２７年蛍光灯の製造終了。 あと３年あるといえど、足元では蛍光灯が高くなってきており、何本か交換した場合、ＬＥＤ器具代になってしまいます。 現在、蛍光灯を使用している物件のオーナーさんは計画的に進めて欲しいものです。 恐らく、駆け込み時になると器具不足や工事の予約も殺到することも予想できます。 計画的に対応することで無駄なコストにならないようにご注意ください。 この問題の為だけに外壁塗装をすることはおススメしませんが、それでもどうせ必要ならまとめてやってしまいましょう。 今現在外壁塗装を検討している方は余計に、照明もチェックしてみてはいかがでしょうか。
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どうしたら売買情報が先に来る人になるのか？ ~まとめ編~
人気者になりましょう！ 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ https://lotushome.jp/?p=3889 良い物件を紹介してもらうには 前々回の記事では「良い情報が内々で周るのはなぜか？」を前回の記事では「こんな人には情報が来ない」を書いてきました。 そして今回はとうとう 「どうしたら良い情報が周ってくるようになるか？」について書いていこうと思います。 ちなみに何度も言いますが、コレが絶対の方法という訳ではありません。 あくまで皆さんが普段見れない不動産業者の本音の部分などからお役に立てる情報になればと思ってご紹介しているだけです。 皆さんが普段見られない不動産業者の飲み会などから抜粋していますので、本音に限りなく近いと思います。 ですから「自分には自分のやり方がある」「不動産業者に好かれようと思わない」「良い情報の取り方はそうじゃない」という方はソッと閉じていただければと思います。 他にも方法があるのも事実ですからね。 ではいきましょう。 コミュニケーションは「広く浅く」より「狭く深く」 「人脈」という言葉に惑わされないで まずは紹介をもらう為のステップとして関係者、特に不動産業者との付き合い方についてですが 冒頭にもある通り、「広く浅くよりは狭く深く」をおススメします。 昨今のＹＯＵＴＵＢＥなどでは「とにかく不動産会社をたくさん周る」「挨拶周りをする」「名刺をたくさん配る」という方法が紹介されておりますが、未公開物件がもらえたりとまではいかないというのが本音だと思います。 それは前々回でも申しましたが、そういった方法では良い物件をご紹介したいと思えるほどの 信頼関係までは至らないから それはいくつかの要因があります。 例えば皆さんも本業などの会合やセミナーなどで挨拶した程度の方、名刺交換をした間柄を簡単に信用するでしょうか？ また、不動産投資というのは複雑です。 ある人には「良い物件」だとしても違う人には「全く響かない」というのもあります。 どういった物件が欲しいのか？資金計画は？どんなスタンスか？売主に紹介しても大丈夫な人か？人当たりやコミュニケーション能力は？賃貸経営に関する考え方は？ こういった内容も分からない段階で「おススメ物件あります」とはなりません。何をご紹介すればいいのかも分からないですからね。 ましてや大事な優良物件を優先的に話すということをしている業者を私は見たことがありません。 大事なお客様には信頼に足る人物をご紹介しようと思うのは当然のことだと思います。 ひょっとすると口だけは「あなたは特別だから」と言って紹介する業者はあるかもしれませんが・・・ 昨今の方々は簡単に「人脈」という言葉を使いすぎるきらいがあると思っております。 人脈づくりの為に会合やセミナーに行ったり（会合やセミナーに学びに行くのはとてもいいと思います）、名刺交換をしただけで自分の人脈リストに入れてみたりなど 人脈というのはそう簡単に出来上がったりはしないのです。 大事な情報だからこそ、渡す人は選びたいという気持ちを汲んであげるといいかもしれません。 但し、不動産業者周りが無駄と言っている訳ではありません。最初はどういった業者があるのか分からないので、たくさんの業者と会うというのは大賛成です。 好みの業者さんを見つけるまでは足で見つけるしかないのですから。 私が言っているのはあくまで「業者としっかりと話して相手のことを理解し、みなさんのことも業者に知ってもらう」ことが大事。ということです。 売買に携わる業者さん達は、不特定多数の人とのお付き合いを好むというよりは「いい人間関係を築きたい」という方が多いのです。 ココは良さそうと思ったらしっかりとしたコミュニケーションを取って信頼に足る人物だということを分かってもらいましょう。 返事は早く これも大事です。 前回も触れましたけど、良い物件というのは時間がありません。 昨今の投資ブームにより、不動産業界も新規参入が多くありました。 多くの方は不動産の厳しさや「良い物件が買えない」ことで退場しましたが、今でも不動産の投資は比較的勝率の高いビジネスだと思っています。 そんな中で重要なのが 返事の早さ 誤解のないように書きますが 買わないという返事も早い方がいい こうでも書かないとキョクタン星人から「不動産屋のいいなりに買えってことか？」とか「都合のいいお客様になれってか？」と来そうですから。 そうなんです、「買う」だけでなく、「買わない」の返事が早いだけでも十分ありがたいのです。 「すぐ断るのは悪いから検討してるフリを・・・」などの気遣いは、却って相手を困らせてしまいます。 あなたにおススメしたにも関わらず、決断した時には他の人に勧めていた。となれば不動産業者も不義理な気がしてしまいます。 それよりはハッキリと提案に感謝し、今回の物件は見送る旨を伝えましょう。 そうすることで「あの人は決断の返事が早い」となり、次回からも一旦は話を振ってみようと思うハズです。 良い物件は争奪戦です。 そんな時に「あの人は返事が早い」というだけで情報が回ってくるものです。 しかし、同時に注意も必要です。 急ぐあまりに失敗というリスクも当然出てきます。 ですから早い返事をすることが出来るように、普段から選球眼を鍛えておかねばなりません。 その為にはたくさんの物件を見たり、修繕の知識なども備えておく必要があります。 早い返事というのは、単に気持ちの問題ではなく、知識や経験の積み重ねで鍛えられるものです。 急がば回れ、しかし急がないといけない。 慎重かつ急ぐ 難しいのですが、これを身に付けることが近道となります。 あなたの「良い物件」を教えて 元も子もない話なのですが そもそも「良い物件」ってなんですか？ 築年数も浅く、積算評価も高く出てて、高利回りで、好立地で、価格も安くて、買った瞬間に売っても利益が出る そんな物件は千三つと呼ばれる不動産業界とはいえ ない 絶対ないとは言いませんが、そんな物件だけを待っていたら数年単位で待たないといけないでしょう。 そんな物件を待つのは正直「宝くじに当たらないかな？」程度でいいと思います。 そうではなく、「あなたにとって良い物件」を探すことです。 例えば「少々立地は我慢できるから築年数が浅いもの」、逆に「どんなに古くてもいいから好立地なもの」、「難ありでも高利回り」 これらはそれぞれの観点で見れば「良い物件」な訳です。 しかし、不動産業者から見れば「あなたにとっての良い物件は分かりません」という状態ですから、何を欲しがっているのか分かりません。 例えるなら「友人の子供にオモチャをプレゼントする」という状況を考えてみてください。 当の友人からは「良い物をちょうだい」と言われたとしましょう。 思いませんか？ 「良い物ってなんだ？」と 性別は？歳は？好きなアニメは？既に持っているおもちゃは？ というか 「何が欲しいか具体的に教えて欲しい」と思いませんか？ 不動産業者も同様です。 もちろん、オモチャと違って２つとして同じ物がない不動産です。 あまりに狭い条件だと見つからないでしょうが、それでもある程度の範囲は伝えて損はありません。 要は不動産業者が情報に触れた時に「そういえば〇〇さんが好きかもな」と思えるだけの希望は伝えておきましょう。 「そんな範囲を狭めたら、他の良い情報が来ないかもしれないじゃない」と思われるかもしれませんが、最初は仕方ないと思います。 何度か取引を重ねて、あなたのことを深く理解してもらえたら後は自動的に紹介出来るかもしれません。 それでも最初の内はある程度希望を伝えておくことで、近い物件が出た時に「あっ！！」と思われることの方が確率は高くなることでしょう。 この時に伝えるポイントとしては 許容できる条件、つまり我慢できるポイントを伝えると記憶に残りやすいと思います。 例えば「築年数は古くても大丈夫」とか「駅近物件なら価格が多少高くても」とか「築年数が浅ければ立地が悪くても」 などの許容できる条件を話しておくとイメージがつかみやすいと思います。 不動産業者は物件を見た時にメリットとデメリットがすぐに出てきます。 そのメリットとデメリットの中であなたを思い出してもらいやすくしておくといいと思います。 「おっ！この条件なら〇〇さんに合いそう」 こんな感じで思い出してもらえるとチャンスも広がっていくでしょう。 人柄で選んでもらおう さて、いかがでしたでしょうか？ 普段見れない不動産業者の本音という部分でお話してみたつもりです。 「精神論ばっかりじゃないか」 と思われたかもしれませんが、その通りです。 市場の中で多数のライバルと戦う時に、資産規模などではどうしても敵わない。 初期段階などは特にそうだと思います。 私も含めて「もたざる者」は、あるもので戦うしかありません。 だからこそ、今回はコストの掛からない方法での情報取得に絞ってご紹介してみました。 いずれの方法も特別なコストは要しません。 ただ「相手方の立場に立ってみて、話しやすそう、こちらの事情も汲んでくれそう」と思われるだけでもチャンスは増えるハズです。 どうしても水面下での情報というのが強い業界です。 ２つとない商品である以上、信頼できる方に話が来やすいという歪な構造です。 それでも、一旦信頼されれば優先的にお話が来るかもしれません。 いずれにしても今回挙げたような内容は、実行することにデメリットはありませんから、参考になれば幸いです。
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頑張れ管理スタッフ！オーナーさんに怒られた時の考え方 ～オーナーさんも人間だから～
頑張れ同志たち さて、最近オーナーさん向けの記事ばかり書いていましたので、全国の管理会社の同志へ向けての記事を書いてみましょう。 私たち管理会社は基本的には物件のオーナーさんから管理委託契約に基づいて管理を委託されております。 つまり、オーナーさんは仕事の「依頼者」となり、大切な顧客となります。 管理会社に勤めていると、このオーナーさんからお叱りを受けたり、冷たい対応をされるということもあるでしょう。 そんな時の心の持ち方を今回は書いてみようと思います。 時にオーナーさんとのお付き合いに疲弊して退職していく方も一定数いるのを見聞きします。 その度に思うことがあるのです。 今回はそんなお悩みを持っている管理スタッフへのエールも込めて書いてみようと思います。 大前提として「一生懸命頑張っている管理スタッフ」の為です。 やる気なくて怒られたのなら自己責任ですので、甘んじて怒られてください。 怒られた時の管理スタッフ まずはオーナーさんに怒られたり、冷たい対応をされた時の気持ちはよく分かります。 思いのほか凹んだりしますよね、分かります。 特に管理スタッフ社員などである場合、心の中をよぎるのはこんなことでしょうか。 これが原因で解約されたりしたらどうしよう 頑張ったのに伝わらないもんだな そんなに怒らなくてもいいのに それが出来たら苦労しないんだけどな こっちも一生懸命やってるのに まあこんな感じでしょうかね。 真面目なスタッフとかだと、翌日以降も気にしてしまうんですよね。 怒られた日に帰宅して、シャワーを一人で浴びている時などに 「ああぁぁぁぁ・・・・」 という溜息というか嗚咽というか、何とも言えないものが出てきたりするんです。 真面目に取り組んでいればいるほど、悲しさややるせない気持ち、憤りなどになることでしょう。 分かりますよ、その気持ちは それでも明日はまた来ますし、こんな状態を長く続けても辛いだけですから、なんとか消化しましょう。 今回は私が心がけていることで助けになったことを書いてみましょう。 悪手 こういった経験をした管理スタッフの翌日以降の対応で悪手なのが その後、そのオーナーさんへの連絡を控えてしまう 「どうせ怒られるし・・」「分かってくれないし・・・」「もう言われたくない・・」「人として合わないんだ・・」 気持ちは分かります。一生懸命やったつもりなのにという気持ちは でも、この対応は事態を好転させてはくれません。 それどころか、悪化を招きます。 連絡がないことで不信感をもたれたり、コミュニケーションが途絶えて余計お互いの齟齬が生まれたりします。 でもね、私の経験上ですが その後も普通にコミュニケーションは取り続けた方がいいんです 間違いありません。 恐れてはいけませんし、放置すると余計悪化するだけです。 そして悪化した結果、更に嫌なことが襲ってきます。 「でも・・・・でも・・・」 分かりました、では次から勇気の出る話をしましょう。 オーナーの気持ち こんなオーナーさんはそうそういませんから安心してください。 まずは、身も蓋もない話からです。 オーナーさんがそこまで怒ったのは、話したタイミングが悪かっただけかもしれない まずはここから始めましょう。 こんなことを書くとオーナーさんから「真剣に怒ってるんだよ」と思われるかもしれませんが、待ってください。 まずは管理会社スタッフに次の一歩の為の勇気を持ってもらうのですから、お待ちください。 それでも本当にそういうこともあるんです。 私たち管理会社にとっては不動産管理が本業ですから、仕事と思ってオーナーさんに連絡をします。 しかし、大多数のオーナーさんは本業をもっていたりします。 たまたま、立て込んでいたり、或いはプライベートなどでオーナーさん自身も嫌なことがあったり、疲れていたりして ついつい厳しい口調になってしまっただけ という可能性もあるのです。 オーナーさんだって人間ですから、そういう時もありますよ。 管理会社スタッフのみなさんだってありませんか？ 自分の機嫌が悪くて、ついつい他の人に必要以上に強く当たってしまうこと。ありませんか？ 案外、叱られたオーナーさんと別の機会に連絡すると穏やかだったりします。 そもそも、物件のオーナーともなれば融資と言う名の借金をすることも珍しくはありません。 事業として取り組んでいるのですし、人生を懸けているのです。 もちろん、管理会社の社員も一生懸命仕事をしていますが、このプレッシャーは理解しておかねばなりません。 そんなプレッシャーを抱えているのですからね、ときに厳しいことがあることもあるかもしれません。 ですが「以降の連絡を控える」という選択はまずしないようにしてください。あまり良い結果は出ませんから 次は「怒った原因と改善についてです」 原因のほとんどは そもそも、怒られて凹むようなオーナーさんのことを、あなたは理解していますか？ 往々にして、このような事態がある時は あんまり話したことのないオーナーさんと起こります 昔から気心しれたオーナーさんに急に怒られるということは少ないでしょうし、あるとすれば理由もハッキリとしているでしょう。 リカバリーの方法も心得ているでしょうから、こういった場合は凹むような必要はありません。 大体怒られて凹むような場合というのは そのオーナーさんの価値観が分かっていない場合がほとんどです。 つまり オーナーさんとのコミュニケーション不足が原因であることが多数 価値観が分からないので「何で怒られたのだろう」「なぜ怒られたのだろう」という状態が多いのです。 そもそも相手の価値観を理解していますか？ 求める報告頻度は？ 物事のスピード感は？ 賃貸経営で重視しているポイントは？ 何が好きで何が嫌いか 問題解決の方法は？ こういったことが理解出来ている人からは滅多に怒られないことでしょう。 怒られる前に、相談や理性的に話し合いが出来るでしょうからね。 また、意外なことにこういったオーナーさんから怒られる社員というのは 気遣いが出来るスタッフが多かったりします。 え？気遣いできるなら怒られないんじゃない？となりそうですが、理由があります。 気を遣うあまり、連絡を控えてしまった結果、コミュニケーション不足が起こる 管理会社からの連絡というのは、喜ばしいことばかりではありません。 連絡をした時に不機嫌そうな声を聞くと、以降の連絡を控えたりしてしまうのです。 その結果、コミュニケーション不足に陥り、理解不足となってしまいます。 理解が不足すると、ますます価値観が分からないのです。 そう、その気遣いはお互いの為になっていないのです。 管理スタッフを志す方は、営業の方と比べるとこの傾向が強い方が多いと思います。 思ったことをハッキリと伝えずにオブラートに包んだりするのが上手な反面、その気遣いが故に上手く伝わらないということがあるのです。 一歩踏み出してみましょう まとめに入ります。 まずは怒られた事柄については迅速に対応しましょう。これは当然です。 そしてその後は勇気を出して一歩踏み込んでみましょう。 怒られた過去は「あの時はタイミングが悪かっただけかもしれない」と思い、勇気を出してみましょう。 そして、オーナーさんのことをもう少しだけ知ってみましょう。 報連相だけでなく、人間としてどういった価値観なのか？ということを きっと、思っていたような人ではなくて別の一面が見れるハズです。 私の好きな言葉に 「切り結ぶ 太刀の下こそ 地獄なれ 踏み込みいれば ここは極楽」 相対する刀の下は地獄だが、一歩進めば極楽だ という意味です。 人間関係でもこれはあると思います。 気を使って距離を取ると、益々お互いのことが分からずに疑心暗鬼になってしまう。 一歩踏み込んで、濃いコミュニケーションを試みてください。 もちろん、多少の雑談だけではコミュニケーションは深まりません。 仕事の話をしっかりとしてみましょう、出来ればその時には「私は管理会社として〇〇と言う風に考えている」というあなたのポリシーもあるといいと思います。 恐い人だと思っていたが、話してみたら良い人だった。 このような例がほとんどです。 あの時は怒ったオーナーさんも、あなたのことを「話してみたらいい人だった」「一生懸命やってくれているんだ」「この人はこう考えていたんだな」となるでしょう。 大体の場合、一歩踏み出してみれば、悪い結果というのは少ないものです。 それでもダメだった時はどうすればいいのか？ そんなこともありますよ！人間ですから合う合わないもあるでしょう そう思うしかありません。 一生懸命仕事をしていても、全てが伝わる訳でも無いですから。仕方ないと諦めましょう。 それでも変に距離を取って疑心暗鬼や自然消滅よりは余程いい結果になるでしょうし、一生懸命やっての結果なら悔いも残らないでしょう。 私なんて この世のほとんどの人間は私のことを嫌いだと思っています。 今思い悩んでいる方へ あんまり気にし過ぎないでください。 真面目で良い方ほど思い悩んでいることも多いんです。この業界 今回がそんなあなたの心の助けになれば幸いです。 お互い頑張りましょうね。
