貸し止めを撲滅
さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。
冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。
ちなみに施工前はこんな感じでした。
前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。
しかし、その損傷は中々のものでした。
こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。
普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。
「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。
全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。
そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。
その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。
今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。
コンセプトは「１０年以上何もしない」
今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。
その為、オーナーさんと話して
「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。
床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。
昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。
今回の間取り変更はこうなりました。
またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。
施行中の様子はこちら
完成後の様子
見事１万１千円の家賃ＵＰ
その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。
原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。
しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？
しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。
正に空室対策としても十分な結果でした。
やらなかったこと、コストカットのポイント
今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは
「だからといってコストを掛けすぎない」
という点です。
賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。
その為、以下のような点をやりませんでした。
- 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為
- 脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為
- キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断
- 各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為
- 工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減
- 壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする
- 塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為
このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。
入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。
その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。
こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。
こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。
こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。
工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。
だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。
いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。
協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。
「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。
過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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これなーんだ？床にある不思議な物の正体
テナントやマンションの床などにありますが、正体は？ 正体は配管の「掃除口」 今回はお部屋にある不思議な物の正体をご紹介します。 写真にある金属のフタが床に張り付いているのを見かけたことのある人もいるでしょう。 しかし、大勢の方はこのフタの正体を知ることはありません。そして不動産屋に「これなんですか？」と聞いても知らない不動産屋も多いこのフタの正体ですが 配管が詰まった時などの為の「掃除口」です 万一、排水口が詰まった時に清掃用の器具などを差し込めるようになっています。特に配管の先で詰まっている時などはこの掃除口から器具や高圧洗浄を行うことで解消することがあります。 ちなみに大体はこんな感じになっています。 掃除口は基本的には排水口の先端あたりに位置しているのが一般的です。 そうでなければ詰まりを除去することが出来ませんからね。 ちなみに図面上ではＣＯと記載されることから業者さんの中にはそのまま「ＣＯ」と呼ぶ方もいます。 ちなみに開け方は？ このように配管の詰まりの時に使うことと、専用の器具や設備が必要になっている為、入居者の皆さんが開けることはほぼありません。どうしても開けたいという方の為に開け方もお教えしましょう。 真ん中のフタはネジ式になっています。 フタ上部の２つの穴にドライバーやペンチなどを突っ込み、半時計回りに回すと回転します。 開いた状態はこちら こちらは会社の床にある掃除口です。水周りが無いので使っていません こんな感じで開きます。 「掃除口レンチ」で検索すると専用の商品も出てきますが、私はドライバーやペンチで開けてしまいますね。 今回はお部屋探しの案内時に「これなんですか？」と聞かれることが多い為、ご紹介しました。 ちなみにネジが緩んでいたりすると配管の匂いが漏れてきますので、やっぱり開けない方がいいですよ！
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配管凍結を防ぐ方法と凍結した時の対処
キーワードは５円玉 外気温が－３℃になると凍る 寒波襲来により凍結を注意する時期になりました。今回は凍結予防法と凍結した時の対策をお伝えしようと思います。 予防策編 まずは予防策です。一口に凍結と言っても２種類あります。 ①給湯器内の配管の凍結 ②水道本管の凍結 まずはこの内、給湯器の凍結防止についてご紹介しましょう。 ①給湯器の電源プラグを抜かない 給湯器には「凍結防止装置」なるものが付いています。その為、外気温が下がると凍結防止装置が作動し、機械自体の保温を行います。つまり、電気が通っていないと凍結してしまいますので、電源プラグは抜かないようにしましょう。 ②お湯の栓を開け、５円玉の穴程度の水を流す 次なる予防策は水を出し続けるという方法です。水は流れた状態ですと凍結しにくくなります、水たまりの水は氷りますが、川は中々凍らないのと理屈としては一緒です。その際に「どのくらいの量で流しておけばよいか？」ということですが、 直径４ｍｍの水、つまりは５円玉の穴程度の水流です 注意点としては「リモコンが付いている場合は切、ＯＦＦにする」ということ位です。 古典的ですが、一番の対策です。 凍結したら？ ここまで対策をしたとしても、寒波の度合いによっては凍結してしまうこともあります。その場合の対策になりますが、一番は 自然に溶けるまで待つ これが最善であることは間違いありません、よくあるトラブルとしては、朝水道を開けたまま出掛けてしまい、溶けた時に水が出しっ放しになってしまいます。また同様に「人肌程度のぬるま湯を水道管に巻いた布に垂らす」という方法もあるのですが、これは凍結している箇所が特定出来ている場合には有効となるのですが、宅外で凍っている場合などは難しいかもしれません。 また、凍結した場合、配管を破壊することもあります。 その場合は賃貸管理を行っている会社に連絡をしておきましょう。 凍結翌朝は多くの凍結が同時に発生しており、順次対応となりますが、復旧を早くする為にも速やかに管理会社へ報告しておきましょう。
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駄菓子キャンペーン追加！駄菓子人気ランキングと社長の最適解を
駄菓子キャンペーン継続につき補充 当社にご来店いただいたお客様全員にサービスしている駄菓子キャンペーンお部屋探しだけでなく、ご退去のお客様、設備の苦情などでお越しいただいたお客様、仲介してくれた同業者さん、皆様に 「昭和の価格で１００円分の駄菓子プレゼントキャンペーン」を実施しています。 おかげさまで笑っていただき、子どもさんは喜んでいただき、大人は懐かしいとノスタルジックに浸ったりと毒にも薬にもならぬキャンペーンを展開しております。そんな中で在庫が少なくなってきましたので、新顔たちを補充しました。 ヤッターメン 10円全国的には有名なのですが、私は知りませんでした 鳥焼きさん太郎 10円大人気「太郎シリーズ」から鳥焼きと焼肉を追加 ヤングドーナツ 30円当社の女性スタッフからの受けＮｏ１！ ココアシガレット 30円味はまぁまぁ・・しかし子供のロマンでしたね。 コーラ味のラムネ 30円開けた瞬間中身がバーンのイメージです パチパチパニック 30円子供はこれを食べて耳元に来ます プチプチうらないチョコ 20円初恋をこれで占った方も多いのでは？ そのまんまグレープ 30円私はハズレ味が好きでした。 スーパーＢＩＧチョコ 50円今となってはお昼ご飯級のボリューム ヤンヤンつけぼー 100円セレブの駄菓子！ ポリバルーン 30円私は作るの苦手です。小学生の時に好きな女の子が上手でした。 ちなみに第1弾の人気ランキングは 堂々１位 蒲焼さん太郎「太郎シリーズ」の総長です 第２位 よっちゃんイカ相変わらず強い 第３位 ポテトフライ フライドチキン味このシリーズ増やしましょうかね。 大方の予想を裏切り、蒲焼さん太郎がぶっちぎりの１位でした。男性、女性にも強く圧倒的でした。正直１位は「タラタラしてんじゃねーよ」かと思っていましたが、まさかの圏外、そして２位にはよっちゃんイカです。これは納得ですね、特に男性に人気でした。３位は私も大好きポテトフライシリーズがランクインしました。 みなさんの最適解は？ これが私のスタメンです！甘さと辛さのバランス絶妙 今回追加した分で改めてスタッフにも挑戦してもらいました。あるスタッフはヤングドーナツを手に取り、ある女性スタッフは「ヤンヤンつけぼー」１個でフィニッシュ！「只者ではないな・・」と一目置きました。みなさんはどのような最適解を見せてくれるのでしょうか？最近はお部屋探しにお越しいただいた学生さんと親御さんが「昔はこれよく食べたんだよ」と言いながら親子で選んでいる姿に癒されております。当社にお越しいただいたら是非持って行ってくださいね。
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なぜか引き寄せてしまう管理会社の言葉の力 管理会社あるある 引き寄せの法則とでも言うのでしょうか？ 我々のように不動産の管理をしているとつい口に出してしまうのですが 「最近あの物件から電話来ないねー」とか「あの物件のポンプ、結構古くなってきたよね」など そうすると 電話は来るし、ポンプは壊れるんです 管理会社の方々なら分かると思うのですが、嫌な予感というのは当たってしまうのです。しかも口に出すと高確率で起こってしまうのです。設備関係は分からなくもないのです、定期的に見て直感で嫌な予感がする状態だと、経験上壊れるのは仕方ないのかなと思うのです。しかし、人の面は本当に不思議です。 「最近〇〇号室の人からの電話ないよねー」という話しをすると、不思議と掛かってくるのです。 その為、スタッフがそのようなことを言うと誰ともなく 「あぁ、言ってしまいましたね・・・」となります。 実は経験によるものじゃないか？ 経験が予感になっているのでは？ 私はこのような現象は経験で危機察知能力が高まった結果だと思っています。例えば設備面でいえばポンプなどは外観からは故障のタイミングなどは計りづらいのですが、細かいことをいえば音だったり、計器の数値などで大体予測がつきます。経験を積むと「そろそろ壊れるかも」とアンテナが警告を鳴らしているのです。同様に人の面も「頻度でいえば、そろそろ来てもおかしくないな」と気づくのです。私は常々、管理を行うスタッフは「ネガティブな面」が有った方がいい！と思っています。ちょっと心配性な位が丁度いいと思っています。心配性な方が「もし〇〇だったらどうしよう」と考えます。そして万一そのような事態が発生しても想定の範囲内であれば対応ができます。ですから、「最近○○ないよねー」は大事な指摘でもあるのかもしれません。 しかし、それでも誰かが言った時などは シッ！静かに！ と思ってしまいます。
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