
世は大論破ブーム
昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。
正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。
勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。
タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。
動画も楽しいので見たりします。
頭の回転も早く、感心してしまいます。
しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。
ネコも杓子も論破する傾向があります。
今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。
論破することで得することはあるのか?

ハッキリ言っておきます。
社会で論破することで得する(価値が出る)のはひろゆきぐらいです。
たまに弁護士は?とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。
ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。
当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。
もっと言えば
正論をぶつけることには価値がない
とすら思っています。
そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです
正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。
大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。
正論であればあるほど怒ります。
では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか?
嫌われたり怒られるだけで得しないんです
もっとハッキリ言いましょう。
正論をぶつけられて納得する人はいない
残念ですけどね
私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。
先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。
しかし、それで得られる結果というのは
「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした
結果、論破された側は怒り(表面には出さなくても)、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。
結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて
「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。
みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。
その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。
相手の面子は保ってあげよう

社会の中であなたが達成したいことは何でしょう?
論破して相手をやっつけることでしょうか?
相手より賢いと思われることでしょうか?
そうではないですよね。
自分の思った通りに進むこと
ですよね。
相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。
しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。
論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。
それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。
みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか?そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。
相手の面子(メンツ)だけは保ってあげないといけません。
あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。
しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。
それではまとめに入りましょう。
一番は気づいてもらうこと

さて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか?
「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか?
私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。
そう、人から言われたことでは動かないものです。
だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか?
相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。
相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風に
あなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてください
その方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。
私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。
理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。
そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。
これは物件を買う時にも表れます。
安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。
論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか?
え?それってあなたの感想じゃないの?
胸を張って言います
「私の個人的な感想なので気にしないでください」
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事故物件からの再生 ~家賃回復編~
最近は同業者さんからのQ&Aも増えてきました。お力になるならお答えしますよ。 事故物件の家賃下落 今回は事故物件後の家賃設定から家賃を回復する方法や仕組みについてお話していこうと思います。 前回の記事で「事故物件とは?」という定義や告知義務については書きました。 https://lotushome.jp/blog/3928/ 最新の告知義務についてはこちら では「いざ事故物件が発生してしまったら?」の中でも「家賃をどう回復させるか?」についてお話していこうと思います。 今回の記事では事故物件を無事リフォームや清掃などが終わった段階で募集をするという部分にフォーカスを当ててみましょう。 家賃はどの位下げる? 値下げ幅は?期間は?どうしたらいいのか? まずは金額ですが、色々なサイトには20%~30%ダウンと書いてあります。 しかし、私はこう思うのです。 徐々に下げるのもアリ というのは、事故物件で大幅にリフォームが必要だった場合などは前の状態よりグレードアップしていることもある訳です。 そうすると一律に値下げをしなくても、前と同じ家賃でグレードアップしていれば充分と考える入居者もいるのです。 私の感覚ですが 昔より事故物件に嫌悪感がある人は減っている 私が不動産会社に勤めだした十数年前はやはり事故物件は3割ダウンとか半額などもありました。 しかし、最近はグレードアップした(水周りの交換や壁紙床の張替え)などのお部屋で家賃そのままで決まるケースも増えてきました。 もちろん事故物件である告知はしますよ。 借りる人の言い分としては「キレイなお部屋で割安だから全然気にしない」という方もいるのです。 もちろん、損傷などが少なくリフォームなども大きくしなくていい場合などは下げないと価値はありませんが・・ 個人的には損傷が少なくても生活感のある壁紙や床などは替えてしまった方が家賃下落率に歯止めが掛けられる印象です。 急いで決まらないと資金繰りが厳しいなどの場合には思い切って下げなければいけませんが、多額の出費があったお部屋については出来る限り家賃が入ってこないと苦しいものです。 その為、徐々に下げるもありだと思っています。 どの位まで待てるか?になりますが、2週間毎に家賃を下げていってもいいのかと思っています。 下げる期間は? 告知義務の3年が上限でしょうね これは間違いなく3年目で回復させたいですね。 もちろん国土交通省のガイドラインに寄っているということもありますが、3年というのは思ったより長いものです。 3年前の事故でその後、普通に人が住んでいたとなると余程の事件でない限り嫌悪感も薄れてしまいます。 告知義務の範囲で家賃は平準化するように家賃設定をしていけばいいと思います。 契約内容はどうすれば良いか? 面倒ですが、普通賃貸借契約はおススメしません 家賃を下げることにしたなら、契約内容をしっかりしましょう。 通常、賃貸借契約では「普通賃貸借契約」という一般的な契約で行います。 これは全国的には最初の2年間を契約期間とし、その後は更新を設けて2年毎に更新するという内容です。 事故物件になってしまい、家賃を下げた状態で普通賃貸借契約を何の特約も無しに結んでしまうと ずーっと家賃が低いまま貸さないといけない という事態も起こり得ます。 事故物件であることを気にしない、許容できる人が相場より安い家賃で入居できる為、入居が長引くこともあるのです。 当然ですよね、事故物件を気にしない方であれば「相場よりかなり安くで住める」のですから周辺でお引越しを検討しても周りの物件は「割高」に映ることでしょう。 中には契約書の中に「更新時には家賃を協議して決定するものとする」とかという特約を入れたりするケースもありますが、「普通賃貸借契約」では協議が整わない場合=入居者が承諾しない場合は元の契約で続行となる扱いを受けたりもします。 もちろん、設定した家賃でずーっと借りていただいても構わないという場合は普通賃貸借契約でOKです。 しかし、「いつかはまとまな家賃が欲しい」と考えるのであれば契約内容は注意しましょう。 面倒だけれど「定期借家契約」はおススメ 期限を決めて我慢しましょう もう一つの方法は「定期借家契約」を使うという方法です。 皆さんもこれを見ているからには「定期借家契約」というのはご存じですね。 更新が無く、期限の到来とともに終了する賃貸借契約です。 普通賃貸借契約では更新が整わない場合は「契約続行」ですが、定期借家契約では条件が整っても整わなくても一旦契約は「終了」します。 その後、同じ入居者さんが住みたい場合でも「更新」ではなく「再契約」となります。 その為、期間限定の家賃を設定することが出来ます。 告知期間や嫌悪感が薄れたタイミングで家賃を元の水準に戻すことが出来るのです。 例えば期間を1年ずつにして1年目は○○円ダウン 2年目は少し上げて○○円ダウン 3年目は○○円ダウンなどと自由に設定することも出来ます。 面倒な場合は3年間は更新無しで家賃○○円として、3年以降は普通賃貸借契約へ変更でもいいと思います。 入居者からすると、更新が無い為、入居を躊躇するかもしれませんが、それでも3年間はお得に過ごせると思って好評だったりもします。 特に転勤や在学などで期間がある程度決まっている方にとってはお得に映ったりもします。 ちなみに私は定期借家契約を設定する場合は、契約書に再契約(更新みたいなものです)の条件を記載したりもします。 具体的には 「再契約を希望する場合は入居より1年間は○万円 2年目は○万〇千円 3年目は〇万円」と条件を先に提示しておくのです。 本当はもう少し固い文章で書くのですが、予め2年目3年目の家賃を提示し、希望があれば3年以上も住めることは出来ることを提示しておきます。 家賃が割安な内だけ住むことも出来ますし、その後気に入って長く住みたい場合は普通の家賃を支払うことで住み続けることも出来ますよ。という訳です。 3年経って住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」に切り替えてもいいと思います。 しかも意外と3年経って普通の家賃に戻っても、環境が落ち着いてそのまま住み続ける方は多いですよ。 しかし、それも最初に2年目3年目のことが分からないと不安で入居出来ませんからね。1年だけ住みたいという人はかなり少数でしょうからね。 もちろん、気にする人は気にする「事故物件」ですが、気にしない方からすると同じ家賃で「割安」に住める物件であることは間違いありません。 しかし、計画を持って設定しないと事故物件による精神ダメージだけでなく、金銭的なダメージも背負い続けてしまいます。 今回は残念ながら事故物件となってしまった物件の家賃再生編を書いてみました。 最近は本当に気にしない方が増えてきています。 当たり前ですが、事故物件と分かって住んでいる方に住み心地を聞いても「全然気に入ってます」と明るく返答してくれますからね。 古い価値観になりつつあるんでしょうかね?
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管理会社あるある ~クレーマーの活発な時期~
引き金があるのでしょうか?なぜか同時多発するクレーマー 今回は難癖=クレームとします 桜も満開のこの時期、街には新社会人や新入学生が希望にあふれるこの季節 そう、世間では明るいニュースが多いのですが、実はこの時期はクレーマーと呼ばれる方が活発に動き出すのです。 ここでいうクレームやクレーマーというのは 正当な設備故障や苦情以外の難癖に近いことを言ってきたり要求してくる人 としてお話ししていきます。 みなさんのお仕事でもいらっしゃることでしょう、どの業種でも一定の確率で正当性の無い「生粋のクレーマー」というのはいますよね。 管理会社も多分に漏れず、それなりの管理戸数を管理していると一定数いるものです。 もちろん、設備の故障や生活上の苦情などは正当なものとして真摯に対応いたします。 今回はそんなクレーマー達が活発になる時期をご紹介したいと思います。 ①春 冒頭にも出しましたが 春、特に気温も温かくなり、コートやダウンを要しなくなるこの時期はクレーマーも動き出します。 なぜなのかは分かりませんが、気温が上がると活発になってきます。 「季節の変わり目だからじゃないの?」と思われるかもしれませんが、これが秋や冬だと起きないんですよね。 春の気温と共にまるで冬眠から目覚めるが如く活発化するのです。 桜前線みたいなものでしょうか・・・ ②お盆・年末「前」 世間が賑やかに、浮かれ出すことをクレーマーは許してくれません 夏のお盆前や年末のクリスマスシーズンなど世間がウキウキしだすシーズンを逃しません。 世間では「実家に帰ろうか?」「どこかに旅行に行こうか?」「もう少し仕事を頑張れば長期休みだ」とソワソワする季節 クレーマー達はウォーミングアップを開始します。 我々管理会社社員は休暇に入るその日まで気を抜けません。 そして、不思議なことにお盆も正月も終わってしまえば嘘のように波が引くのです。 ③ゴールデンウイーク前 これも同様にです 新生活にも慣れ、少しの休息になるゴールデンウィーク ある人は実家へ、家族連れは旅行へ浮かれた気持ちにさせます。 しかし、このゴールデンウィークの輝きを許しません。 黄金色の休暇を分厚い曇り空に変えるべく、彼等は動き出します。 こちらも同様にゴールデンウィーク後はパッタリと連絡が止むのです。 ここまで見ていただいた方は何となくクレーマーが活発化する法則について察しがつくでしょう。 まとめます。 活発化の正体は「孤独である」 そうなんです。孤独や疎外感が原因なのです。 もう共通項がお分かりいただけましたね。 世間が賑やかになったりハッピーな雰囲気が流れる時期に活発化するのです。 クレーマーというのは、日常で満たされていることが少ないのです。 日々、家族や友人、仕事などで充実し、幸せであるというクレーマーを私は見たことはありません。 孫に囲まれ、奥さんと日々幸せを噛みしめている縁側のお爺さんお婆さんがクレーマーということがあるでしょうか? 友人も多く、日々趣味や仕事に打ち込む若者がクレーマーであることはあるでしょうか? クレーマーというのはどこか孤独や疎外感を抱えていることがほとんどなのです。 そういった自分自身の満たされない思いとは裏腹に、連休や行事ごとなど世間が楽しそうな雰囲気になると疎外感が出てくるのでしょう。 「世間は幸せそうなのに、なぜ自分は違うのか・・・」と また、そういった苦しい思いを話せる友人や家族などの人間関係も同様に希薄であることが多く、やり場のない鬱屈した気持ちが、物言わぬ接客業や事業者などに向かってしまうのだと思います。 また、それ以外にもクレームを言う事で 「私は社会の悪を正している」「世間の役に立っているんだ」「社会の一員なんだ」 という歪んだ社会への参加も一因だと思っています。 どんなに人付き合いが苦手でも社会と関わらずに生きていくことは現代では不可能であるといえます。 社会を憎みながらも同時に社会に居場所が欲しいというジレンマがあるように思えてなりません。 私は昔からこういった方からのクレームが来た時は時間が許す限りですが、たまに長く時間を取って聞くことがあります。 その時に無茶な要求がなければ単に話に付き合うことがあります。 それは、こういった人たちも「話を聞いて欲しい」「社会の中での居場所が欲しい」という心の声が聞こえるような気がするのです。 何もしてあげられないのですが、たまに話を聞いて共感する位はいいかな。と思っています。 電話の最後には 「また何かあったら私宛に連絡くださいよ」という一言を添えたりします。 私もいつか孤独な立場にならないともいえません。 今現在幸せな方もそうならない保証もありません。 そんな時に社会との繋がりの糸がどこかにあるべきだ。とも思うからです。
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事故物件と告知義務について ~「人を一瞬でも住ませれば告知義務はない」は本当か?~
あなたが知らずに住んでいる可能性はあるのでしょうか? 人はいつか死ぬ 今回は事故物件と告知義務についてです。 事故物件というのは俗語で、不動産業者っぽく言うのであれば「心理的瑕疵物件」といいます。 要は「普通の感覚では嫌がるようなことが過去に起きた、もしくは現に起きてる物件」ということです。 みなさんは「事故物件」というと人が亡くなった部分だけを多く連想するかもしれませんが、心理的瑕疵物件という分け方をするなら 暴力団の事務所が近い、嫌悪施設(産廃処分場など)、墓地が近いなども該当する場合もあるのです。 今回はこの中でも「人が亡くなった物件」を事故物件と定義して、告知義務のウソホントについてお話ししていこうと思います。 ちなみに私はこれまでのブログでも書いてきましたが、事故物件に恐怖を感じることはほとんどありません。 幽霊などを信じていないのも一つですし、「後片付けをする人のことを恨むような人もいないだろう」と思っているのも一つかもしれません。 でも、ホラー映画などはしっかりと恐いので夏にTVなどでやっている「事故物件の幽霊話」的なものは本当にやめてほしいと思っています。 いずれにしても「人はいつか死ぬ」のは事実です。あまり亡くなった人のことを怨霊のように扱うことに抵抗があるのかもしれませんね。 まずは「告知義務」について知っておこう 知らぬが仏?イヤイヤ知らせてよ! 「告知義務」というのは不動産を借りる人、買う人に向けて「契約に影響があるかもしれないから必ず伝えないといけないこと」です。 「事前に知ってたら契約しなかったのに」と予想出来る事項は伝えなければなりません。 例えば近くに暴力団の事務所があると分かっていたら契約しなかったのに!などですね。 では人が亡くなった場合、どの程度までお伝えしないといけないのでしょうか? ちなみになる話ですが、人が亡くなったことを伝える期間や内容は 令和3年10月までは告知義務に対する指針や明確なルールは無かったのです あら意外、結構大事なことなのにね。 では、それまでの間はどうしていたのか?というと 不動産業界で裁判の結果などを見て なんとなく「この程度伝えないといけないんじゃないかなー」で進めていたのです。 そう、裁判になると負けるから伝えておく!という状態だったのです。その為、各社でもルールはバラバラでした。 みなさんは聞いたことがありませんか? 誰でもいいから一人住ませれば告知義務は消える リフォームしたら言わなくていい 2人の別々の人を住ませたらOK 不動産会社の新人などを一瞬住ませてごまかす 2年間誰にも貸さずに放置しておけばいい ちなみにこれらは裁判上の判例でいうと「アウト」です。そんなもので告知義務は消えません。 ですから、こんなことをするメリットもないのです。強制的に住まされる不動産会社の新人が嫌な気持ちになるだけです。 このような誤解を生じたのは、判例で事故の後に入る入居者には伝えないといけないが、その後に入る入居者には伝えなくて良いとの判例がありました。 これを誤った感覚で理解した業者が「1人住ませればOKなんだ!」と勘違いした可能性があります。 確かにいつまでも告知しなければならない。というのは不自然ですが、だからといって誤魔化すように短期で入れ替えたからOKとはならないでしょう。 みなさんが一度は聞いたことがある事故物件の噂はこんな感じで、誤った情報だといえるでしょう。 それを鵜呑みにした不動産業者がいなければの話ですが・・・・・ 新しい告知義務の基準は? 国土交通省 ガイドライン概要より 令和3年に国土交通省が動きます。「流石に基準くらい無いとバラバラすぎるよね」ということです。 まずは不動産会社がどの程度調査しないといけないのか?という点ですが 大家、オーナーに聞き取りすれば「まあOK」ということですね。 業者自身でインターネットや周辺住民から調査をすることまでは求められていませんね。 これは正直意外でした。もっと厳しく調査をしないといけないのかな?と思っていました。 今回の改正で目立つのは オーナーは正直に話しなさいよ! ということですね、隠すと良いこともないですからね。 故意に隠した場合は、後々の損害賠償などを考えると、とても割に合わないと思います。 どこまで入居者に伝えるか? 国土交通省ガイドライン概要より抜粋 分かりやすいような、分かりにくいような・・・ この告げなくても良いの条件から逆算すると以下のようになります。 自然死(不慮の死も含む)以外(自殺や殺人)は伝えないといけない 特殊清掃が必要な事案は自然死であっても伝える必要がある 告知義務の期間は「事案発生から3年間」 隣接住戸や通常使用しない共用部分で発生した事案は伝えなくていい もっとザックリと説明すると お部屋の中で自殺、他殺、特殊清掃が必要な亡くなり方が発生したら3年間告知する こう覚えておくといいと思います。 我々不動産業者としては 意外と緩くなったなという印象です。 特に自然死と不慮の事故などでは告知がそもそもいらない。というのは驚きました。 この辺りは冒頭でもあった通り「人はいつか死ぬんだから仕方ない」ということなんでしょう。 とはいえ例外も 国土交通省のガイドライン概要より抜粋 そう、とはいえ「期間も経過しているから全部話さなくてOK♪」とはなりません。 こちらも例外の扱いとして上記のようになっています。 読むのが面倒だという方の為にまたザックリと説明するなら 有名な事件や社会に与えた影響が強い事例については告知する 買う人や借りる人が「告知義務がないとはいえ」知ったらショックだと思う場合は告知する 聞かれたら答える必要がある 売買などの案件なら3年間という期間は関係ない こんな感じでしょうね。 ということは・・・・ どうしても「過去に何かあったか知らないと不安だ」という方は 「このお部屋で亡くなった人っていますか?」 と聞けば必ず知っている範囲のことは教えてくれる訳ですね。 今回はみなさんが不安に思う告知義務について話してみました。 とはいえ、冒頭にも申し上げた通り、「人はいつか死ぬ」のは事実です。 もちろん、影響があることは聞いておかねばなりませんが、プライバシーや故人の名誉に関わることでもあります。 あまり気にするなとは言いませんが、変に過敏になる必要もないといえます。
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子供を盾にする親について
これは私にしないでください、心が痛いのと、更にひどい目にあうので 私が嫌いなもの 私は滞納の督促が非常に上手です。 このブログでも散々過去の事例などを書いておるのですが、本当です。 私以上の人を見たことは数少ないと自負しております。 また、これも書いてある通り、脅したり嫌がらせしたりなどの方法ではありません。そんなことで解決できるほど簡単ではありません。 そして、昨今保証会社が一般的になった為、昔と比べるとほとんど滞納督促をすることは無くなりました。 本当にいい時代になったと思っています。ありがとう保証会社のみなさん。 ここまでは前段です。 私はとても嫌いなものがあります。 それは 子どもの前で恥をかく親、それを見てしまう子ども これが大嫌いです。 また同様に子どもの前で親に恥をかかせる人も正直嫌いです。 その為、滞納の督促に行ったときに子どもが出てきた場合などは、直接的な話しを子どもに聞かせないように極力配慮します。 滞納の事実などを子どもに伝えることはしません。 人によっては、子どもをアキレス腱として督促に利用する人もいるようですが、私は絶対に嫌です。 仮に効力があったとしても「したくありません」 私はこの時に親に感情移入している訳ではありません。 子どもに感情移入しているのです。 仮に自分の親が滞納していたら?そして親がお金のことで他人に怒られている姿を見たら。 それを想像するだけで嫌なのです。 ですから、滞納督促に行って子どもが出てくるだけで正直に言うと心は沈みます。 「お父さんかお母さんいますか?管理会社の者なんですが」とにこやかに話します。 滞納督促で来たとは思わせないように、あたかも「お知らせかな?」のように振る舞います。 そして、親が出てきたら子どもには気づかれないように話します。 子どもがそばを離れないような歳の場合は「お電話を必ずください」とだけ話して帰ることもしばしばです。 子供を盾にする親 そういった私の行動を見てなのか、中には子供を盾にする親も過去に何人かいました。 私がそのような行動を取ったのがいけないのか、私が来たと分かったら 玄関先に子どもを出すのです。 そして、 私が「○○社の内田です、お父さんかお母さんいますか?」とお子さんに言うと まだ小学校低学年くらいのお子さんが 「お父さんとお母さんはいません」と嘘をつくのです。 心が痛いです 私はこういった仕事をしているのもあり、人の嘘には敏感です。 ましてや怯えながら話す子どもの嘘など簡単です。 そりゃそうでしょう。 親が自分が出たくないからといって、子どもに「いないって言って」と言うんですよ。 子供は恐怖でしょう 親が会いたくない人に自分は一人で会わないといけない。 それでも親を守る為に玄関先に一人で出ていくのです つきたくもない嘘をつくのです 私はこの光景が特に大嫌いです。 正直、この瞬間は涙が出そうです 怒りの感情と子どもへの同情で 基本的には滞納は恥ずかしいことではありません、正直に真摯に対応してくれれば、プロとして最良の道をお教えします。 そして私の言ったことを聞いてよかった!と思えるように必ずなります。してあげられます。 子どもを盾にして逃げ回ったツケは何倍も大きくなって最悪の事態となるだけです。 そして、あなたを守ろうと一人で玄関先に立つ子どもより守りたいものなどないはずです。
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あなたの保有物件はどれ? ~タイプ別の課題~
タイプ別に陥りがちな状態を解説 超人気者を目指して 賃貸物件を所有しているオーナーのみなさんへ今回のテーマは「反響の数と成約率の関係」についてお話していこうと思います。 まずは「反響」とはなんですか?というところですが、これは空室募集へのお問合せの数です。 インターネット上の広告(SUUMOやホームズなど)、業者間への空き情報、店頭でのチラシ広告などが主になるでしょうが、いずれにしても「この物件が良さそう」と思ったお客様の数だとします。 ここでは反響が多い=鳴る と表現しました。 同様に成約率というのは「お部屋が決まる早さと案内時の成約率」だと思っていただいて大丈夫です。 もちろん、この2つは関係性が高いものです。 募集して、たくさんのお客様が興味を示し(鳴り)、たくさんのお客様が取り合って、その上でご案内して成約になる(決まる) これが最高の状態であることは間違いありません。 今回は賃貸物件を4つのタイプに分類して、それぞれに必要な課題や陥りがちな状態を解説したいと思います。 これを目指そう「超人気者」 物件界のスーパースター!課題もないのか?いえいえありますよ ジャニーズ乃木坂大谷翔平羽生結弦状態です。向かう所敵なしの「超人気者」物件 反響はかなり多く、決まる ここまで辿り着くには並々ならぬ努力もあったことでしょう。おめでとうございます。 空室が出ようとも恐くはありませんね。 課題も正直ありません。家賃も上げられるなら上げてみた方が良いかもしれません。 しかし、「超人気者」が家賃UPの時に唯一気を付けなければいけないのは 人気者の壁です。 要は「このラインだからこそ輝いていた」ラインギリギリまで行くか行かないか?という決断です。 ボクシングで例えるならミドル級の絶対王者がヘビー級に階級を上げてしまうと輝かなくなってしまいます。 家賃を上げていく過程でいつかは「上のカテゴリー」と戦うことになります。そこまで行ってしまうと「超人気者」にはなりえない訳です。成約スピードも少しずつ落ちていく可能性もあります。 しかし、「超人気者」というのは市場から見ても実際「割安感(実際に家賃が安いかではありません)」がある訳です。 この割安感は保ちつつ、賃料UPにどこまで取り組むのか?これが唯一の課題でしょうか。 いずれにしてもオーナーとしては「贅沢な悩み」といえるでしょう。 飾り気はないが実力者「優等生」 四文字熟語で例えるなら「質実剛健」 派手な飾り気はないが、仕事を任せると着実にこなす「優等生」物件 反響こそ多くないものの、案内すれば決まる その様はクラスにおける学級委員長であり、企業における総務部であり、サッカーにおける司令塔のような「見る人が見れば分かる」実力者です。 「超人気者」程ではないにしても空室期間も比較的短く、1年のほとんどの期間を満室で経営出来ていることでしょう。 当社でも一番多いパターンといえるでしょう。 賃貸経営が上手なオーナーさんだとこの「優等生」物件まで持って行けるため、オーナーのレベルも高く、入居者満足度も比較的高い傾向があります。 家賃も適正であることが多く、ご案内時も期待を裏切らない為、比較的スンナリと決まるお部屋です。 全てのパラメータが「適正」である為、反響こそ「超人気者」には及ばないものの、実力で成約を勝ち取ります。 ではそんな「優等生」物件ですが、課題は多くはありませんが、課題や注意点を挙げるとすれば ・管理会社、仲介業者とのコミュニケーションを円滑にしておこう 先ほども挙げた通り、「超人気者」ほどの反響数がある訳ではありません。ということは「しっかりとお客様に魅力が伝わるか?内見まで行きつくか」という点を重視しなければいけません。 その為、管理会社や客付けと呼ばれる仲介業者とのコミュニケーションは大事になってきます。 「案内されれば決まる物件」ですから、しっかりと「紹介の土台にのせておく」「営業マンに記憶してもらう」という作業も大事になってきます。 ちなみに記憶に残す方法としては不動産業者に「なにか相談があれば遠慮せず声かけてください、出来ることはやりますので」などと言っておくと良いと思います。 実際には無理な要望は無理ですし、そう答えて結構です。しかし、そういったオーナーさんの一言というのは不動産業者や営業マンは結構記憶に残っているものです。 不動産業者も流石に無茶な要求はしてこないでしょう。 しかし、ちょっとだけイレギュラーなお客様に対応してもらえるオーナーさんというのは客付けにおいて優先度は高くなるものです。 ・「超人気者」へのランクアップのコツはチェックボックス では、更に空室期間を短縮したい!家賃UPを狙いたいという場合はどうしたらいいのでしょう? この場合におススメしていることは SUUMOやホームズなどのポータルサイトに反映するチェックボックスを増やす 一般ユーザーが見る不動産のポータルサイトというのはチェックボックスによって多数の物件から検索数を絞っていきます。 例えば☑バストイレ別 ☑独立洗面台 ☑追い焚き ☑浴室乾燥 などですね。 このチェックボックスの数を増やす項目を足してみると反響率がUPすることが多々あります。 もちろん、「優等生」ですから多額な費用を掛ける必要はありませんが、それでも室内物干しやTVインターホンなど費用対効果の高い設備などをリフォーム時に足すことで「超人気者」への仲間入りを果たすことが可能性が高くなります。 一度ご自身の物件をお客様目線で探すようにチェックボックスの数などを数えてみることをおススメします。 期待を裏切る?「お調子者」 魅力的であるのは間違いありません!あとは期待に応えるのみ パッと見では人当たりも良く、お誘いも多いのですが、深い付き合いが出来ない「お調子者」 反響は多いが案内しても決まらないor決まりづらい ここからは「決まらない」ゾーンに入る為、当然ながら課題が多くなります。 この「お調子者」不思議ではないでしょうか? インターネットなどの反響やお客様にも紹介して反響が多いのになぜ決まらないのか?またなぜ反響は多いのか? 決まらない原因のほとんどは 実際に見た時のガッカリ感 お調子者物件は図面や間取り、家賃など文字や写真での印象だけはすこぶる良いのです。 その為、図面映えもしますし、家賃も格安に感じるのです。その為反響数は多く、皆が飛びつきます。 しかし、現地に行くとお客さんの希望は打ち砕かれます。 想像したより古い設備、汚い共用部、外観の劣化、駐輪場の雑多な様子 など様々な原因によりお客さんは 「だから安かったんだー、やっぱりお得物件なんてないよねー」と納得し、「優等生」物件などに流れてしまうのです。 そして残される「お調子者」 特に「お調子者」になりやすいのは「リフォームしない代わりに家賃を下げる」という方針を取る物件です。 確かに多額のリフォームをするくらいなら家賃を下げる。というのは一つの策としてはあり得ます。 しかし、それで早く決まればもちろんいいのですが、決まらないとなると問題です。 お調子者の課題ですが 期待感は裏切らない程度にメンテナンスをする 図面や条件は市場の期待感を上回っている状態です。その為反響は大きいのですから 後はそれに釣られたお客様が見た時の印象を追いつかせましょう。 必ずしも新しい設備やリフォームを毎回する必要はありませんが、お客さんが「この家賃ならこの程度期待している」というラインまでのメンテナンスはしましょう。 また、内装だけでなく、敷地内の清掃や外壁塗装など外周りが足を引っ張っている可能性もあります。 清掃の回数を見直す、除草が出来ていないなら草刈りを依頼する などの印象UPも効果的です。 ゆくゆくはメンテナンスに見合った家賃に設定して「優等生」へランクアップしていきましょう。 そうすることでいつかくる売却時の売値も随分と違ってくるものです。 しかし、この「お調子者」も反響は多いので、決まる可能性も秘めているのです。 少しの意識で改善できますからね。 至急改善「劣等生」 市場から取り残された存在 見てももらえない、そして数少ない案内でも決まらない「劣等生」 反響も少ないし、決まらない 深刻です。 課題は山積みです。 これは家賃設定から物件のメンテナンスから問題点を上げればキリが有りません。 まさに「何のために不動産投資を始めたのか?」という負の連鎖を引き起こしてしまいます。 課題は一つや二つではないかもしれません。 基本的には「相場ズレ」を起こしている状態です。 家賃の見直しだけで済むのか、はたまたリフォームが必要なのか 早急に手を打ちましょう。 この時に特に注意して欲しいのが 決まらないからといって「広告料」の積み増しだけで入居付けしないように 不動産業者も報酬の為にやっていますから広告料をたくさん貰えるなら頑張ってくれるでしょう。 一瞬だけは 所詮身の丈に合わない家賃や設備のお部屋です。 間違いなく 入居期間は短くなります 無理して入居させられた入居者は「他に良い部屋あるよな」と思うのは当然です。仲介した業者も「報酬だけ貰えれば後のことは知ったこっちゃない」という状態になるでしょう。 そしてまた空室を埋める為に「広告料」をたくさん出す→入居短いのでお金はたまらない→短期で解約→空室 負のスパイラルです。 以前もお話ししましたが、広告料を多く出すなら自分の物件にお金を使って「物件の価値」を上げましょう。 不動産業者も意外と 苦労して報酬の多い物件<簡単に決まる物件 だと思っているハズです。 なぜなら価値の高い物件であればお客さんは勝手に来てくれて案内すれば決まるのですからね。 そして価値の高いお部屋なので入居期間も長くなることでしょう。 私も不動産業ですから報酬が多いのは嬉しいかもしれませんが、それではオーナーの賃貸経営は上手くいきません。 広告料は地域の相場に合わせる程度でいいのです。 広告料は並みだが、案内すればすぐに決まるのだから不動産業者も楽でしょ!という物件を作ってください。 まとめ 今回は4つの例えで「反響」と「成約率」の分類をしてみました。 みなさんの物件はどこに位置しているでしょうか? 賃貸不動産というのは投資の中でも「自分でコントロールしやすい」のが特徴です。 アメリカの株価を上げることや金の値段を変えたり、為替をコントロールすることは不可能に近いものです。(読むことは出来るかもしれませんが、変えられないですからね) しかし、不動産投資というのはオーナーの考え方や方針次第で結果は大きく違ってきます。 そこが楽しい部分でもある訳ですね。 こういった分類を知る為には日頃から不動産業者とのコミュニケーションや市場調査などちょっとしたことで気づくことも出来ます。 参考になれば嬉しいです。





