ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？
管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。
でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。
もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。
でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。
今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。
【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」
定番ですね、これは当然ですが
警察（110番）です！
管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！
警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。
なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。
そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。
敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。
まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。
この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。
管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。
大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。
【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」
まれなケースですが、これも定番ではあります。
「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は――
まずは110番 or 119番！
単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。
もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。
仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。
警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。
それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。
仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？
少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。
まずは公的機関に連絡することです。
【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」
虫問題…意外と多いんです。
でも残念ながら…
虫退治は自己対応が基本です…！
室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。
「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。
清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。
一義的には自身で対応していただくことになります。
もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。
ただし、例外として
建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！
お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。
【その4】「Wi-Fiがつながりません！」
IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。
これは
プロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！
管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。
そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。
まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。
ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。
なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。
アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。
こちらはネット会社へ依頼が吉です。
【その5】「カギを無くしました！開けてください！」
これはグレーゾーンですが…
カギの紛失＝原則は自己責任です！
管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。
最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。
その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。
この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。
その場合の費用は一般的には無料です。
もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。
これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。
上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。
【その6】「トイレが詰まった」
最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。
結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由が
トイレットペーパーの詰まりです。
「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。
大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。
- 海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー
- 一度に大量に流す
- 厚手のトイレットペーパーの普及
特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。
いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。
自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。
しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。
他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。
- 節水をしすぎてつまった
- 異物（流せないもの）を落としてつまった
- DIYなどで手を加えて故障の原因になった
- トイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまった
では、どのように防げばいいのかといえば
- トイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い)
- トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す
- 節水しすぎない(小で流さないで、大で流す)
あと、この事態の最強の小道具である
ラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。
でも、分からない時は相談してください！
ここまで書いておいてなんですが
管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。
管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。
本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。
でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」と
ワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。
時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。
これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。
それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！
適切な対応をご案内いたしますので
お問い合わせ
-
諦めないで！10年何もしなくていいリフォーム
株式会社ロータスホームの強みの一つがこの「リフォーム力」です！「お金さえかければこんな風になるのは当たり前でしょ」それはそうなのですが、それを安くクオリティを高めるからこそ「強み」になると思っております。やはりオーナーさんとしては家賃収入が大事になりますので、費用を掛けすぎてしまえばマイナスになってしまうため、その費用対効果はやはり問われるところです。なぜ安くすることが出来るかといえば、一つには「自分たちで施工管理が出来るから」です。私と管理部スタッフは大手ハウスメーカーのリフォーム部門で積算から施工管理までを行っておりましたので、リフォームの際には自分たちで部品や資材の見積り、各職人さんの手配が可能となっております。施工単価を少しでも抑えるため、安い部品を仕入れて自分たちで物件へ運ぶことも日常茶飯事です。通常のリフォームでは、各工務店やリフォーム会社に見積もりを依頼し、上がってきた見積りをオーナーさんへ提出となります。もちろん、それでも仕上りと費用対効果が高ければ言うことはありません。しかし、当社に管理物件として新たにいらっしゃるオーナーさんの物件のリフォームを見たり、掛かった金額を聞くといつも「それだけのお金掛けるなら、ここまではやって欲しいなあ」と思ってしまう物件が多いのです。そのうえで、「単に見栄えの良いお部屋」ではなく「決まるお部屋」更に「資産価値の上がるお部屋」「今後リフォームをなるべくしなくて良いお部屋」を目指して施工しております。これからお出しする事例は築30年以上の物件でこれまでのリフォーム履歴は無し物件でした。これまでお住まいになった方は長期間お住まいになっていただき、初めて空くお部屋でした。ご入居者さんは普通の使い方をされておりましたが、いかんせん年月が経ち、脱衣所の床は腐って抜けている状態でした。浴室は置き型の浴槽で壁面タイルはひび割れも多く、何枚かは落ちていました。ユニットバスへの入替も検討しましたが、写真右奥の柱が障害となり、箱型のユニットバス施工は費用面でもかなり高額になりそうでした。 壁タイルは割れており、床面のタイルは現在少し敬遠されがちなタイプ 今回は浴槽交換と壁を貼替え、床もタイルから貼替えを選択しました。水栓もサーモ式に替えました。浴槽のサイズが規格的にあまりないサイズでギリギリの物を探すのに苦労しました 床の傷みはひどく、各所でベコベコになっていました。まずは下地を補修することにしました。 靴箱はシートを貼りお化粧、奥の建具も今回交換しました。広いキッチンスペースは照明が１基で暗い印象のため、ダウンライトを縦に並べて明るい室内へ変更 奥は６畳の和室、ＴＶ端子も昔の古いモノになっており交換、スイッチプレートなど細かい点も全て交換します。こういった細かい部分に古さを残すとせっかくのリフォームも残念になります。 壁面は落ち着いたグレーのアクセントと天井は木目にしました。それでも残る古い部分やサッシ周りと合わせるためにナチュラルな色調にします。 キレイに使っていただいた洗面台もボウルにひび割れ、洗濯パンも日焼けし黄色く変色しています。 今回はミラーキャビネットタイプの洗面台が安く仕入れられたので少し豪華にしましたが、お値段は施工店価格の６掛け程度です。しかし運ぶのは重かった。洗濯パンも運びました 中々勇気のいる建具施工ですが、これも資財屋から直で仕入れることでコストカット！ １０年大きなリフォームしないために建具を交換。少しずつ施工すると単価が上がりますが、今回は大工さんが入るのでここまでをお願いしました。 温水洗浄便座と棚付きのペーパーホルダーにしました。ウォシュレット機能は個人的には好きですが、冬場便座が暖かいという点でも私たちはおススメしています。これも大量入荷して安い時期に仕入れました。 キッチンはなんと2600ｍｍの大型サイズがついていたのでもったいないのでそのまま利用しました。キッチン蛇口をシングルレバーに変更しました ここまで来たなら天井ダウンライトも施工しました。この６畳間にダウンライトと壁紙変更で十数万の提案をするところもあるようです・・・・ ダウンライトは淵のカラーもお部屋や壁紙に合わせて色を変えます。電球色を使うことも無くはないのですが、今回は昼白色で明るいお部屋に仕上げます。 元は押入れでしたが、大工さんが入るのでついでにクローゼットへ変更。収納の中までクロスは貼った方が良いです インターホンもモニターホンへ交換！これはネットで見つけた安い物をそのまま持っていき、職人さんにダウンライトと同日に施工をお願いします。別日になるとそれだけで日当分発生してしまうので、工程管理と資材の搬入タイミングは大事です。 水栓と壁面を変えるだけでまるで新品ユニットバスのような浴室になります エアコンは新品です。これは馴染みの業者さんにお願いしました。こればかりは自分たちで仕入れてもかないませんでした。 いかがでしたでしょうか？このお部屋では賃料を結果として以前の築浅当時の水準までもっていくことが出来ました。また、今後このお部屋でリフォームがあるとしても部分的な壁紙程度で済むことでしょう。今回のリフォームは丸ごと大掛かりになりましたが、普段から規模の小さいリフォームでも「少しでも今後費用が掛からないように」「掛けてもらえるなら少しでも入居につながるように」「住んでくれる方が少しでも快適なように」不動産屋からおススメされるリフォームは「マージンが乗っているんでしょ」と思われることも多いものです。本来不動産会社は決まりやすいお部屋を知っているものです、ただそれをコストも含めて自分たちで作り上げることが苦手なのです。当社では「決める為に必要なことを知っている者が、少しでも費用対効果を上げようと本気で頑張るリフォーム」です。右から左のマージンではなく、安さのカラクリをいつか発表したいと思っていたので、熱が入りすぎました。すみません。そんなロータスホームのリフォーム。ぜひ一度ご体感ください。定期的にリフォームや空室対策になりそうなものをご紹介したいと思います。
-
事故物件と幽霊について
不動産屋さんを怖がらせないで 「オバケの出る物件ってあるの？」私が不動産屋で働いていると話すと結構な確率で聞かれることがあります。まず大前提として私に霊感はありません。これまでの人生において幽霊や妖怪その他怪奇現象といった類の経験をしたことはありません。その為、幽霊の存在は信じてはおりません。原則としてしかし、だから怖くないか？と言われたら別です。ホラー映画を見れば怖いですし、怪談を聞けば背筋を凍らせてビビッてしまいます。そうです、体験したことがないから「いない」と信じていますが、もし体験してしまったら怖くてイヤだという普通の感覚です。ですから夜中の空き部屋管理などで恐怖を感じることも少ないですし、そんなことを言っていたら仕事になりません。しかし昨今ＴＶで「本当にあった怖い話」系ではいわゆる「事故物件にまつわる幽霊話」などを多く目にします。そういったＴＶが多いせいか冒頭の「オバケの出る物件ってあるの？」をよく聞かれます。これについて実際のいち不動産屋として答えるなら「オバケが出るといわれる物件は確かにある」という程度しか言いようがありません。私は東京都で不動産業をスタートして十数年東京近郊におりましたので、その間は非常に多くの噂や有名な物件を見聞きしてきました。なぜか鹿児島県に戻ってきてからはそのような噂や有名な物件などは少ない印象です。地域性なのかそもそも鹿児島県が幽霊が少ないのかはわかりませんがとにかく鹿児島では圧倒的に少ないと思います。鹿児島では全くないとは言いませんが、東京にいた時はそこかしこで同業者や同僚などから聞いていたものです。「〇〇マンションの○○号室」とか「○○アパートの階段」とか様々です。いつか機会があればそのような物件でお話なども書いてみたいものですが、いかんせん自分に霊感がなく体験していないので、あくまで噂や見たという人の話になるので、信憑性もないですからあまり面白いものにはならなそうです。しかし、経験上なのですが、いわゆるお化けの出ると言われるお部屋や物件の多くがなぜか「事故物件ではない」ことが多いような気がします。これはどういうことかというと、よくＴＶなどでは「この部屋に住んでいた人が亡くなったことが後に判明した」というオチが多いのですが、実際に幽霊が出ると言われるお部屋は不動産の記録などからも事故物件であることが少ないと思います。私もこれまで不動産業に従事する中で事故物件と呼ばれる、お部屋で亡くなってしまった事例は何度も経験がありますが、不思議とそこに入る時などは怖さを感じたことはありません。それは、今まで生きていた方を感じられるからなのでしょう。入居中も特に問題などない良い方が亡くなって急にオバケになるとは思えませんし、事故物件の後片付けなどを行っている私たちを恨むはずもないだろう。と強く確信しています。これが当たっているから事故物件ではそのようなことがあまり無いように思います。事故物件に入る時は特定の信心はありませんが、自然と手を合わせ故人のご冥福を祈っております。人は必ずいつか亡くなるものですし、それは自然なことですから。話は戻りますが、今まで入居中の方や退去される方から幽霊などが出た等は聞くこともあるのですが、あったとしても１度だけ体験したとか、前の入居者もその後の入居者も１回もそのようなことがなかったケースがほとんどです。オバケがいるという前提なら「たまたま見た」とか「お部屋にいる訳ではない」という感じなのでしょう。しかし、特に有名な物件やお部屋というのはなぜか「誰が入居しても言う」「なぜか入居が長続きしない」など霊感の無い私でも「さすがにこれは本当なんじゃないか？」と思ってしまいます。そしてそのほとんどが「事故物件ではない」ことが多いと思います。できれば人生の中でそのような経験はせずに済んできましたので、オバケの方々には私を見逃していただけるように切にお願いしたいものです。
-
滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇％」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も０となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか？ しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで０件です！そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの１件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直３か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも３カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃３か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは２重苦、３重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し（お金かかる）、訴訟準備を行い（お金かかる）、裁判する（お金かかる）、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか？最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から１００万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか？一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
-
泣いてたまるか
※写真は私及び社員ではありません ホームページにブログ機能が付いているなぁ・・と思い せっかくならブログをしっかりと書いていこうと思い、最初のタイトルを何にしようか？と思っていたら、私が不動産会社の魅力に気づかされた会社の社長のブログタイトルがまさに「泣いてたまるか」でした。 当時の会社の社長は人間的にも素晴らしく、欠点といえばお酒の席でのジョークが少し古いということ位でした。 もうその社長さんは社長ブログをやめてしまっているようなので、尊敬の意味も込めて最初のタイトルとさせていただきます。 さて、株式会社ロータスホームは2022年1月から始動し、前身の有限会社マルトクエステート霧島店を引継ぎ、更に賃貸管理、仲介を生業として地域に根差した会社でありたいと思っております。 賃貸管理という仕事は一人一人のお客様を身近に感じることが多く、住生活という本当に大事な部分を担っていると実感いたします。 そんな私のこれまでの不動産業は、良いことも悪いことも、喜怒哀楽全ての感情を揺さぶられる出来事ばかりでした。 そして「こんな事案初めてなんだけど・・」ということが今日も明日も起きる波乱万丈の世界です。 そんな私の経験やエピソードなどを少しでも皆さんにお伝えして、失敗を笑ってもらったり、不動産業の魅力なども伝えられたらいいなと思います。 拙い文章になりますが、不動産業は楽しいもので、はまると抜けられない世界ですよ。
