
猛暑を我慢したくなければ・・
さて、これを書いている3月下旬は鹿児島県はとても過ごしやすい陽気です。
かなり暖かく、日中などは半袖でも良さそうです。
例年なら、寒の戻りでこれから寒い日に数日逆戻りして、春の暖かさが本格化します。
そして、初夏を迎え、暑い夏を迎えると来るのです。例のやつが・・・・
「エアコンが壊れた」のシーズンが
体感でもデータでも、ここ最近の夏の暑さは酷いものです。
昔のように窓を開ければ何とかなった時代ではありません。
このご時世でのエアコン不調は、中々我慢できるものではありません。
今回はこの「夏にエアコンが壊れた」で我慢したり、困らない為に
「本格的に暑くなる前の試運転」をおススメします。
なぜ試運転が必要なのでしょうか?
年々、即時対応が難しくなってきている

試運転をしておいた方がいい最大の理由は
エアコンの修理、交換を即時対応が年々難しくなってきているのです
当社でも昨年はギリギリ対応が出来ました。
なんとか即日や翌日対応がギリギリできたという程度です。
それでも今後は厳しくなるのかもしれません。
そうすると、暑い日にエアコンが使えなくなってしまう期間が長引くかもしれません。
これは当社に限ったことではなく、これから全国的に多発するかもしれないのです。
なぜこんな事態になっているのでしょうか?
ずばり「人材不足」と「シーズン中の品不足」です。
この2つが重なり始めたのが、ここ数年で恐らく今年はピークを迎えるかもしれないのです。
毎日のようにニュースでも取り上げられるように、現在、電気工事を行う業者さんは人材不足です。
また、異常ともいえる暑さにより、昨今ではエアコンは「必需品」となりました。
少し前であれば、自宅ではエアコンを点けないで過ごす。という人もいたかもしれません。
現在の気候では、真夏にエアコン無しで宅内で過ごすことは、ほぼ不可能といえるでしょう。
この状態で夏を迎えるとどうなるのか?
暑くなった途端、稼働し始めるエアコン
試運転無しでシーズンを迎えた為、壊れていることに気付けなかった
そんな人が殺到し、品不足と人材不足により対応が遅れる
このようになるのです。
そもそも、エアコンは年がら年中売れる製品ではありません。
主に夏と冬に稼働する為、一年中生産が活発である訳ではありません。
そんな中、突如始まるエアコン修理や交換のシーズン。
予想されるのは
エアコンの修理や交換までに長時間かかってしまい、我慢せねばならない期間です
では、どうすればいいのでしょうか?
春や秋に試運転しておく

それを回避するために行うことが「試運転」です。
冷房や暖房を使う程ではない初夏や秋口に、エアコンを試運転するのです。
エアコンが壊れるのは、使っているシーズン途中に壊れることは実は珍しいのです。
大体は「暑く(寒く)なってきて、使おうと思ったら壊れていた」が大半なのです。
その為、エアコンの修理、交換時期は夏の暑さが本格化し始めた時期に集中します。
この時期にはエアコン業者さんはフル稼働中で、タイミングによってはかなりお待たせする可能性があります。
とはいえ、この暑さを我慢するのは至難の業です。
そうならない為に、事前に試運転を行うことが肝心です。
この試運転時にもう一つ行って欲しいのが
エアコンフィルターの清掃です
エアコンフィルターの清掃不足は、エアコンの寿命を短くします。
またエアコンから出る異臭の原因にもなりますから、春や秋にエアコンフィルターを清掃して、試運転を行っておくのです。
その段階で壊れていることに気づくことが出来たなら、解決は簡単です。
なぜなら、その時期はエアコン業者さんはまだシーズン前で余裕で対応してくれることでしょう。
今年は2025年問題として、建設業を始め、様々な業界で人手不足が本格化し始める年です。
いつものように「壊れてからでいいか」では済まないかもしれません。
管理会社として全力で対応するつもりではありますが、ぜひ皆さんも自分の為にエアコンの試運転にご協力ください。
そして試運転で異常があった場合は、速やかに管理会社に相談されることをおススメいたします。
酷暑と呼ばれて久しい昨今の夏を、少しでも快適に乗り切る為の注意喚起として受け取ってくだされば幸いです。
お問い合わせ
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本年もありがとうございました
来年もよろしくお願いします 今年も残すところ、あと数日ですね みなさんにとって今年はどんな一年でしたでしょうか 私にとって今年は考えさせられる出来事が多い年でした。 ガラにもなく 「地域とは?」「私の使命とは?」「不動産業とは?」などを考えることが多かった気がします。 今年もたくさんの人たちにお世話になりながら、一歩ずつ一歩ずつ前に前進してきたと思います。 本当に今年もお世話になりました。 スタッフを代表してお礼を申し上げます。 来年もみなさんと社会の役に立てるように一生懸命励んでまいります。 皆さまのご多幸と益々の発展を祈念しております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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不動産あるある ~年末は変なクレームが多い~は本当か?
年末は色々と起こる 今回は人気シリーズの不動産あるあるシリーズです。 少しずつ秋のよそおいから冬の気配を感じ始める今日この頃、もう少しするとクリスマスや年末など慌ただしくも、楽しい季節がやってきます。 そんな季節ですが、不動産業界ではよく言われる定説があります。 「年末は変なクレームが増える」 これについては、私も確かにそうだなと思っています。 どんなクレームが増えて、その原因とはなんなのかをお話してみようと思います。 一年の終わりは何もなく、来年へ向けて明るい気持ちを持ちたいものです。 さあ、レッツ年末 ①お酒がらみのトラブルが増える まずはこちらです。 年末になるとお酒を飲む機会が増えます。 忘年会、クリスマスパーティー、大晦日など、みなさんも会食などの機会が増えますよね。 そういった要因でお酒によるトラブルが増加します。 これによるトラブルといえば 共用部分での嘔吐 酔ってぶつけた流血 自宅で友達等と酔って騒音騒ぎ こんな感じでしょうか。 お酒により注意が散漫になったり、気が緩んでしまったりが原因なんでしょうね。 「酒を飲んでも飲まれるな」 ぜひ人に迷惑を掛けないように、そして自分自身のためにも怪我などないように楽しく飲んでください。 最近SNSで読んで「なるほど」と思った一言をご紹介しておきます。 酒が人をアカンようにするのではなく その人が元々アカン人だということを酒が暴く 気を付けましょうね ②間違った大掃除によるトラブル 今年の汚れ 今年のうちに キレイなお部屋で新年を迎えたい そんな真面目で良い心がけで引き起こされるトラブルもあるのです。 以前の記事でも書きましたが https://lotushome.jp/blog/4593/ https://lotushome.jp/blog/4171/ この記事などで書いたのですが、慣れない部分を思い切って掃除しようとした結果 設備を壊してしまう 模様替えの失敗で壁に穴を開けてしまう 指定日外にゴミを出してしまう 夜中までやってしまい騒音苦情 せっかく大掃除をしてスッキリと新年を迎えたいのに、設備を壊してしまったり、他の人に迷惑を掛けてしまっては、明るい年末年始に水を差してしまいます。 ここでおススメなのは YouTubeです 掃除の仕方や注意点、各器具の外し方などは大体のことはYouTubeで紹介されていたりします。 最近はプロがコツなどを惜しげもなく紹介している動画などあります。 私も現場でYouTubeを見ながら対応することも珍しくありません。 いい気分で新年を迎える為にも、準備をしっかりとして臨みましょう。 管理会社としても大掃除をしっかりしていただくような方は大歓迎です。 しっかりと注意して、よい気分で新年をお迎えください。 ③孤独が引き起こす苦情 年末というのは華やかなものです。 クリスマスになれば街はウキウキした人たちであふれ、幸せそうな人たちがいっぱいです。 そうした浮足立つような時期がゆえに生まれる苦情というのもあると思っています。 社会から疎外されたような気分の人からすると、この季節は疎外感が生まれるのです。 何を隠そう、私自身もその昔、そういう時期がありました。 今よりも若い時分に、私は大都会東京にいました。 日々、忙しさに追われ、故郷を離れて、友人たちとも会えない日々、彼女もいません そんな中で街を見ればどこもかしこも楽しそうです。 まるで社会に私という存在がいてもいなくても関係ないかのごとく そんな20代の私は社会から祝福されていないという感覚に陥っていました。 世の中を妬んでいたんでしょうが、そんなことを認められない私はひどく攻撃的な態度を取っていたように思います。 実際にそのような気持ちを人にぶつけたような記憶はありませんが、当時の私はきっと話しかけたいような人ではなかったことでしょう。 世間は自分を軽んじているんじゃないか 世界で不幸なのは自分だけかもしれない 優しくしてほしい だけども素直に飛び込むことが出来ない 誰かと話したい そういった状況になると人の許容範囲というのは途端に狭くなります。 そんな気持ちが、少しの問題を大きく捉えて理不尽とも思える苦情に繋がることもあるんじゃないかな。と思います。 私は東京にいたころから管理会社に勤めていましたので、こういった鬱屈したような感情を持っていると思しき人達に数多く触れてきた気がします。 とてつもない言い分だったり、ひどく攻撃的な物腰はいつしか 「自分は間違っていない」「社会や世間が悪いのだ」「なぜ自分が悪者扱いされるのだ」と熱を帯びてしまいます。 しかし、そこには 「だから私を大事にしてくれ」「私を尊重してくれ」「私は社会にとって価値のある人間だ」 そういった叫びの裏返しに思えるのです。 過去の自分も含めて、こういった人たちを見ると痛切に思うことがあります。 世を妬み、人を恨んでもなお、人間というのは社会を拒絶して生きていくことは出来ないんだろうと 現在はSNSなどで簡単に人と繋がれるようになったハズですが、それが逆に「誰とも繋がれない人」の劣等感を浮き彫りにしてしまっている気さえします。 便利な社会になればなるほど、孤独の言い訳を奪ってしまうんでしょうね。 私はクレーマー対策も書いていたり、多少のトラブルはほとんど対処できるようにもなりました。 そんな私でも、この類の苦情の根本的な解決方法はまだ分かりません。 明るい未来と楽しい日々を 最後はガラにもなく、真面目なことを書いてしまいました。 とはいえ、楽しい年末年始が到来します。 今年も最後まで真摯に仕事に向き合おうと思っております。 そして全国の管理会社の同志のみなさん 大変な中お疲れ様です。 あなたが頑張っていることを想像して私たちも頑張ろうと思えます。 無事仕事納めを乗り切って楽しい年末年始を私たちも過ごしましょう。 そしてオーナーさんも入居者さんも、お酒や大掃除は注意して良い年をお迎えください。
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大家になろう② ~はじめの一棟 世帯数は?入居率は?~
https://lotushome.jp/blog/4909/ この記事では「大家になろう」をテーマに管理会社目線で見た不動産投資についてご紹介しております。 前回は、多くのみなさんが悩む「最初の一棟」についておススメしてみました。 こういったテーマですと抽象的なものが多いのですが、前回の記事では 築年数12年~25年 鉄筋コンクリート造のマンションではなくアパートで 利回りは地域の平均程度~少し上ならラッキー 現在の入居率は8割以上程度 世帯数は6戸以上~できれば10戸 こんな条件でした。 改めて見てみると「普通じゃない?」と思われるでしょう。それどころか 「もっと儲かるって聞いてるよ」「高く売りつけたいから平均的な物を目安にしているんだ」「もっと高利回りな物件がいい」というお声が聞こえてきそうです。 前回の記事でも書きましたが、この条件を挙げているのは 最初の一棟で回復不能なダメージを負わない為です 私は以前からの記事でも書いておりますが、不動産投資というのは真面目に取り組み、しっかりとした物件を購入することが出来ればという前提では 自己破産などに至るほどの失敗というのは、極めて珍しいと思っております。 大家さんで自己破産レベルに至る人というのは、全くいない訳ではありませんが、かなり少数です。 また仮に至るとしても、その理由は別の事業での負債、ギャンブル、金遣いの粗さ、など不動産投資そのものに起因するケースは稀です。 その証拠の一つとして「競売物件」が挙げられると思います。 みなさんもお住まいの所在地を管轄する不動産競売サイトをご覧になってみてください。 毎週のように一戸建てや区分マンション、工場、土地などが競売に掛かっていますが、不動産投資に繋がるような「アパート・マンション」といった「収益用不動産」が競売に掛かっていることは割と珍しいのです。 但し、だからといって「アパート、マンション投資はそんなに恐くないから飛びつけ」とは言えません。 それほど簡単に収益が生まれるほど、簡単ではないのもまた事実です。 今回は、その補足を申し上げていこうと思います。 なぜマンションではなく、アパートか これは管理会社目線でお話するなら一言です。 トラブルの規模が段違い これです。 いわゆる鉄筋コンクリート造の世帯数が多い「マンション」と木造や軽量鉄骨造の「アパート」では発生するトラブルに対するコストが「段違い」です。 マンションには規模にもよりますが以下のような設備が入っていたりします。 水道用ポンプやタンク エレベーター オートロック設備 機械ものが数多く使われています。 一方、私があげた世帯数が10戸程度のアパートであれば上記のような設備は基本ありません。 最近のアパートであればオートロックが入っていたりしますが、それも割と大掛かりなものでなく、簡易的な物が多いものです。 このような機械もののトラブルは修繕や交換などが発生するとあっという間に○百万円単位となることがあります。 最初の一棟で発生するとダメージは中々のものです。 しかも、お部屋のリフォームなどとは違い、対処は「せざるを得ない」ものです。 水がでない エレベーターが使えない オートロックが開かない は住んでいる居住者さんにとっては一刻を争います。 「費用が無いから」との言い分は通用しないのです。 一方、アパートは水道などは基本的には水道管から直結で宅内へ行きますし、エレベーターなどもついていませんので、機械もののトラブルというのは極めて少ないものです。 また、それ以外にも水道管の工事や電気関係の配線工事なども堅牢なコンクリートの中を走っているマンションに比べるとアパートは、壁を少し壊せば対応が出来ることなどから、修繕のリスクも段違いになるのです。 もちろん、収益性や売却での収益などはマンションの方が大規模になる分、高収益になるのは当然なのですが、投資の初期段階で潤沢な資産が無い段階ではマンションのリスクは中々重たいものとなるでしょう。 世帯数が6~10前後はなぜか? こちらの理由は 世帯数が少ないと空室リスクが高い 多すぎると物件価格が高すぎる これだけです。 世帯数が少ないとリスクという点については実際に例を出してみましょう。 物件価格3000万円 利回り9% 年間想定家賃270万円(22.5万円/月) 融資金額は3000万円 ローン年数は17年 金利2.5%で毎月返済額は18万円 築年数は今回は度外視しましょう。エリアによっては「こんな物件ない」になったり、「これはダメ物件」となるので 融資などもあくまで想定でいきます。とにかくこんな条件の物件でシミュレーションしてみましょう。 この場合、同じ想定収入だとしても世帯数に応じてリスクは異なります。 まずはこの物件が4世帯だった場合ですが 一世帯の家賃は56,250円 となります。 全体の収入が225,000円ですから、例えば一部屋空室が出たとすると 225,000円-56,250円=168,750円 となり、毎月の返済額18万円を下回ってしまいます。 もちろん、電気代や管理費なども掛かる訳ですから、返済額との差額以上に赤字となってしまいます。 一方、同じ条件でも10世帯あるとどうでしょう。 一世帯の家賃は22,500円 そうすると、単純に一部屋空きが出たとしても225,000円-22,500円=202,500円 となりますので、毎月返済額の18万円という返済額は賄えます。 2部屋空いたらトントンになります。 少し極端にはなりますが、世帯数というのは同じ返済額や利回りであっても、その影響を大きくするのか小さくするのか、という点においては初期は気を遣う必要があるでしょう。 そして、多すぎると物件価格が高いというのは、本当にそのままです。 最初の一棟でかなりの規模になると、仮に想定通りの賃貸運営が出来ない物件だった場合、軌道修正が難しい局面に陥ってしまいます。 最初は6戸~10戸前後のアパートというのは、そういった意味でも損失は限定的になってくるわけです。 入居率8割越えはなぜか? 私は個人的な格言があります。それは 利回りはリスクの度合い です。 利回りが高い物件というのは、それなりのリスクがあるからだという意味ですね。 余程の事情がない限りこれは当然です。 高利回りの物件というのはえてして 築年数がかなり経過している 入居率が著しく低い 問題のある入居者がいる 家賃設定が高すぎる こういった理由により利回りを高く(価格を下げて)している訳ですね。 大家としてある程度の知識や経験、対応できる資産を持ったベテラン大家さんなどは、こういった状況を正しく理解したうえで「あえて」こういった高利回り物件にチャレンジすることはあります。 そして、知見や資産などを活用し、市場よりも高い利回りを維持することが可能になり、大幅な収益UPを獲得する場合があります。 しかし、まだ経験や知識などが十分でない段階でこのような物件を購入することは得策ではありません。 その為にも、現在の段階でもある程度入居が見込めている物件をおススメします。 こういった物件であっても日々の細かい修繕やトラブルなどが必ず起こるのですが、こういった経験をすることで大家としての経験を積んでいくのです。 よく投資サイトなどで見る「全空アパートを再生して利回り○○%を達成」というのは、それなりの力量が求められます。 初期では無理をせずに「不動産投資とはどうやって成り立つのか?」や実際運営することによるコストなどをしっかり経験していくことが重要だと思います。 そういった意味でも現況の入居率が8割以上という物件であれば、対応策は「家賃の見直し」「適切なリフォームや修繕」などで十分に対応することが可能な物件が多いものです。 あまりに空室が多いと、こちらも同様にリフォームのコストが同時多発的にかかってしまうのも大変ですからね。 ここで注意なのは、いわゆる「満室詐欺物件」です。 満室詐欺については https://lotushome.jp/blog/4057/ こちらの記事でも触れておりますが、私たちが一般的に思うことを逆手にとって「入居率好調物件」と偽って売却する手法です。 決して褒められた手法ではありませんが、詐欺として立証するのは極めて困難な方法になりますので、記事にあるような手法などで出来る限り検証しておきましょう。 とにかく不動産投資では「最初の一棟で詰んでしまう」こういった状態にならないように細心の注意を払ってほしいと思います。 あんまり収益はよくないの・・・?そうではない 現在の不動産市況では物件は以前、高値で推移しています。 昔のように高利回りがいくつかあった。という市況ではありません。 それでもそれを嘆いていては進みません。 時折でてくる良好物件、そして前述したような「少し訳アリ」物件に対応する力を付ける等で対応していくのです。 また融資情勢では「最初の一棟」のハードルはすごく高いのですが、実績を積んでいった方たちはその後は融資情勢は悪くありません。 大事なのは「地道にしっかりと結果を出すこと」です。 そういって積み重ねた信頼が次の一棟や高収益物件へのチャレンジを可能としていくのです。 何も「高い物件を買ってください」ではありません。 まずは最初の一棟で大失敗をしてほしくないのです。 株や貴金属、仮想通過などの投資に比べると不動産投資は「融資が使える」「自分のやる気次第で収益が変わる」という性質を持った珍しい投資であるのは事実です。 テスラの株価やビットコインの金額を上げることは自分には出来ませんが、あなたの頑張りや勉強次第では不動産は輝きを放つことがあります。 私はそんな不動産が好きですね。 とはいえ、不動産投資は慎重にというのは間違いありません。 それでも、その為に管理会社というのはありますので、信頼できる管理会社とタッグを組んで、みなさんの実り多い前途を願っています。
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【お願い】退去で「エルボ(洗濯機排水トラップ)」を持っていかないでください
請求されてしまいますので・・ さて、今回はお引越し時によくある事例の紹介です。 みなさんは写真の部分をご存じでしょうか。 そう、洗濯機の排水ホースをつなぐ部分です。 その時に直接排水口にホースを入れないで、写真の白いL字型の部品につなぐ役目をする部品があります。 これが通称「エルボ」といい、商品名は正式には「洗濯機用排水トラップ」というそうです。 実はこの部品 お引越し時に持っていかれる設備 No1です 当社を含め、多くの管理会社や大家さんではこのエルボを設備として、最初から置いておくケースが多いことと思います。 この部品自体は「無いと洗濯機が使えないのか?」というと、そんなことはなく、排水口に直接排水ホースを入れれば使えたりもします。 それでも、洗濯パンなどが付いている物件ではつけることでスムーズに排水できたり、排水管の匂いが逆流するのを防いでくれる部品です。 入居時に大家さん側で提供している場合は、退去する時にお部屋に残しておかなくてはなりません。 ここまで読めば「当然じゃない」と思われるのですが、それでもかなりの件数無くなってしまっているのが実情です。 但し、持っていく方のほとんど全員が悪意は無く、元々自分が買った洗濯機の部品の一部と思われています。 誤って持って行ってしまった場合は、速やかに返却をするか、退去時に請求されてしまいます。 持って行っても使えない可能性が大 ちなみにこのエルボですが、仮に持って行っても次の洗濯機置場で使えるかどうかは運次第です。 このエルボは本来、排水口側につける部品のため、洗濯機には繋げたとしても、排水口に取り付けられるかどうかは保証できません。 洗濯パンがある物件などは、洗濯パンとエルボがセットになっていたりして、メーカーが違えば接続できない物もあるからです。 そうすると、お引越し先では使えずに結局ゴミになってしまいます。 また、お引越し先で用意されていた場合も同様です。 画像で見るとどれも同じに見えるのですが、細かい部分が違っていたりするのです。 心配な場合は管理会社に確認を このエルボですが、基本的にはお部屋についていることがほとんどだと思います。 前述したように、エルボ自体は洗濯機の使用には必須ではなかったりしますので、無いお部屋もありますし、「賃借人が自己負担でつける」というのも違法でもなんでもありません。 その為、「自分で買ったかどうかハッキリ覚えていない」ということもあるでしょう。 その場合は管理会社に確認してみましょう。 入居前の写真や当時の経緯なども含めて、管理会社の判断を聞いてみましょう。 無断で持って行った場合、部品代と取り付けの手数料などを請求される可能性もあります。 悪意の無い方がほとんどであるため、今回は周知と広報になります。 我々管理会社としても、最後になって余計なご請求をしたくはないものですから、ご協力をお願いいたします。
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社長やオーナーに聞いた「幸福論」 ~結婚は貧乏なうちにしよう編~
数多くの社長に聞いた幸福論をみなさんに 私は仕事柄、社長さんやオーナーさんに数多くお会いします。 そういった方たちに会うと、私は人生観や教訓のようなお話を聞きたくなり、たくさんお話を聞かせていただきます。 私が出会った方のうち、幸せそうな方にお話を聞くと、不思議と共通していることというのが、浮かび上がってくるのです。 今回は現役の社長さんやオーナーさんに聞いた中で、これも幸福のコツなのではないか?と思うものをご紹介してみようと思います。 もちろん 社長やオーナー=幸福 という訳ではありません。 また、「お金があれば幸福だ」とも言えないような気がしています。 それでも私が見て「幸せそうだな」と思った方に共通する事項ですので、何かしらの教訓があると思っています。 お金と幸せの関係とは?実りある人生とは?人間にとっての幸せとは? 私自身も追い求めている永遠の課題「幸せとは?」です。 気が向いた時に「幸福論」シリーズを書いていこうかなと思います。 多くの幸せな人は成功する「前」に結婚している 私はたまに人生相談をされることがあります。 その中で特に男性から相談されるのが「結婚のタイミング」です。 「もう少し頑張って生活に余裕が出来たら」「昇進したら」「独立して成功したら」など、ある程度成功してからという方が多い気がします。 結婚してからの生活の不安があるのかもしれません。 結婚するからには、妻や産まれてくる子供たちに不自由な生活をさせたくない。 責任ある立場として自分自身がしっかりとしてから。 気持ちはよく分かります。 そんな時に私が助言するのは 今から苦労するであろう、今の内がいいと思う です。 これは、数多くの人を見てきた中でそう思っているからです。 私がお会いする方はほとんどが男性の経営者や物件オーナーが多い為、バイアスがあるのですが 幸せそうな方は大体家族への愛情が強い傾向が高いものです。 私自身が家庭を大事にしている方を「幸せそうだ」と思うので、この価値観が難しいという方は、今回の記事は飛ばして結構です。 いずれにしても「家庭円満」というのは人生において大事なことと思います。 話を戻しましょう。 独立開業した社長さんや今では規模が大きく拡大したオーナーのうち、今現在幸せそうな方は大体 辛く苦しい時期には、既に結婚していることが大半です。 これは当然かもしれませんね。 なんにも持っていないアナタを選んだ人 成功してから結婚するのが悪いという意味ではありません。 なにも「しなくていい苦労」をさせなければ、それに越したことはありません。 しかし、成功してからのアナタというのは付加価値が付いてしまっています。 そんな状態で出会ったアナタというのは「成功者としてのアナタ」である訳です。 仮に今後、苦難が訪れてその価値を失ってしまったとしたらどうでしょう? 一つの価値を失った状態のアナタをパートナーは受け入れてくれるのでしょうか? もちろん、内面のみを見ていただけたのであれば問題はないでしょう。 経済的な魅力を抜きにして好きになってもらえたなら、訪れた苦難を一緒に乗り越えてくれることでしょう。 でも、「成功した」という魅力が多くを占めていたとしたなら・・・・ 多くの幸せな方たちが私に話してくれるエピソードはどれも似通っています。 昔はとてつもない苦労を掛けた 苦労を一緒に歩んでくれた 貧しいけど幸せな日々を過ごせた どんな時も味方でいてくれた そんな人だからこそ、今となってはその苦労を取り戻すように、それはそれは大切になさっています。 何者でもない自分を信じて一緒に歩んでくれた人 これほど嬉しいことはありませんね。 そうやって生活が安定した今、家族へ還元して幸せな生活をするというのはある種当然かもしれません。 そういった方が身近にいればきっと「自分の価値は・・・」などと悩む必要もなく、安定した心でいられるかもしれません。 また一緒に苦労を乗り越えたという経験こそが、家族の繋がりをより強いものにしたのかもしれませんね。 お金がなくても幸せだからこそ、お金も輝く 「幸せにお金は関係ない」「お金さえあれば幸せになれる」 両極端な意見ですが、私はどちらもなんだかしっくりきません。 どちらの意見も「幸せ」と「お金」を結び付けようとし過ぎなのではないでしょうか。 現代においてお金というのは切っても切り離せません。 人生において金なんて関係ないんだ!とまで私は言えません。 同様に 金さえあれば何でもいいんだ も暴論に思えます。 そもそも、お金自体に人の幸せをどうこうする力は本来ないのかもしれません。 書いていて自分でもよく分からなくなってきました。 それでも幸せそうな方の多くが「成功する前に結婚している」という事実はあるのです。 そこには、人生においての幸せの法則のようなものが隠れている気がします。 毒にも薬にもならぬこのブログらしい、ぼんやりとした結論でしたね。 注意点を最後に一つ 今回のブログでは成功する前に結婚した方がいいと書いてありますが、これは「あんまり考えずに結婚しなさい」ではありませんからね。 男女問わず「何者でもないアナタを選んだ人を一生懸命に幸せにする」という覚悟は必要だと思います。 そんな2人なら苦労も成功も正しく扱える気がしています。 みなさん、お幸せに
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不動産業界で使われるビジネス英語を紹介 ~グロス・グリップ・バルク・他 ~日本語じゃダメ?~
ついていくのが大変・・・ 今回は不動産取引の中で最近耳にするカタカナ用語について、ご紹介していきたいと思います。 今に始まったことではありませんが、不動産業界に限らずカタカナのビジネス用語は年々増えてきています。 必ずしもカタカナのビジネス用語は絶対ダメとは思っておりません。 元々日本語では言い表せないような、丁度いいものであれば定着し、一般化していきます。 例えば「アポ(アポイントメント)」などは使い勝手がよく、一般化してきたように思います。 日本語でいえば「面談や会合の約束」と言えるでしょうが、日程に限定した約束という意味では使いやすいですよね。 他にも「リスク」「トラブル」など最早カタカナの方が使いやすい言葉が増えてきています。 しかし、こういったカタカナ用語は注意が必要です。 使われる言葉を双方が正しく、同じ意味として認識していない場合、後々になって火種となってしまう可能性があります。 特に金額も高額な不動産の取引の場で、言葉の定義などが、お互いの認識にズレが生じたりすると大やけどを負ってしまう可能性があります。 今回は、特に私自身がよく聞くようになった言葉をご紹介してみようと思います。 今後、不動産業界でお話するときに「あぁ、こういう意味か」と参考になればと思います。 不動産業界は特に多い気がします。 不動産業界の人は、カッコいいカタカナ用語好きな人が多いんですよ・・・・ やっぱり賢そうに見えるじゃないですか・・・ 私も覚えた単語は使ってみたくなるんですよね・・・・ 本当に頭がいい人というのは誰にでも分かりやすく伝えることが出来る人 分かっているつもりなんですけどね・・・ グロス まずは「グロス」です。最近増えた気がします。 使用例としては 「こちらの物件はグロスで○%ですね」 もうお分かりかもしれませんが「表面利回り」を指すことが一般的です。 元々はGross(全体の、総量、差引なし)から来ています。 不動産投資の場合の利回りを表すことばとして使われます。 ちなみにこの文脈で「実質利回り」を指すことばとして「ネット(Net)」という言葉もセットで使われます。 こちらはNet(正味、実質)ですから確かに正確なものかもしれません。 これは直訳した「表面利回り」「実質利回り」との違いはほぼないと思います。 グリップ お次は「グリップ」です。 まずは使用例からいきましょうか。 「この案件はしっかり売主のグリップ握ってます」 「この買付ってグリップ効いてます?」 ほぉ、なんでしょうかね? これは直訳するのが難しいのですが要は 「お客様の信頼や情報をガッチリ得ていますよ!」という意味です。 物件情報というのは、結構不安定なものだったりします。 売主と直接話す立場にない業者が持ってきた案件と、直接売主から依頼された業者では、その情報の精度や感覚は大きく違うことがあります。 値段交渉や買付の順番、はたまた売買の話自体があやふやな状態という話も珍しくはありません。 そんな中で「ちゃんと意思決定できる人と繋がっており、信頼関係築いているよ」という言葉を「グリップ」と呼んでいるのです。 本来は「Grip(握る)」という意味ですから、転じて お客様の心をしっかりつかんでいるよ という意味です。 「グリップ握れていない(効いてない)」という状態だと「買おうと思ったら売却自体取りやめになった」とか「値段交渉いけると思ったら無理だった」「買付を出したけど、契約日前日に買主がキャンセルきた」など不確定な状況を生み出してしまいます。 この言葉自体は不動産業界特有で、他の業界ビジネス用語にはあんまり無いような気がしています。 それくらい、不動産の売買というのは不安定であるという証拠な気がしています。 バルク 次は「バルク」です。 こちらも使用例からいきましょう。 「バルクで○件分なんですが、いかがでしょうか」 「今回はバルクなのでご了承お願いします」 不動産業界における「バルク(Bulk)」とは、複数の不動産物件を一括で取引することを指します。 一般的な取引であれば、ビルやアパート、住宅などを単体で売買していきますが、複数の物件をまとめてパッケージとして販売または購入する形態です。 元々は「Bulk(大きさ、容量、大半)」という意味から転じて「まとめ売り」として不動産業界では使われます。 ちなみにこのバルクですが、なぜまとめ売りするのかと言えば、様々な要因があるのですが、一例として 早急にまとまった資金が要るので、個別に売っていては届かないから 不動産投資を止めるので、何個か売れずに残ると困る 売却しにくい資産(山林など)があるので、売却しやすいものとセットで資産整理 何度も契約したり、打合せしたりが手間である 色々な都合があるのですが、まとめ売りというだけあって、基本的には個別で購入するよりは割安に設定されることがほとんどです。 そうでなければバルクであるメリットが買主側にありませんからね。 その代わりに手間だったり、時間だったりを削減することが可能ということです。 収益用不動産のポータルサイトなどでも見ることのある文言になってきました。 もちろん買う側は慎重に見極めないと、かえって割高になってしまったな・・・という事態も起こり得ます。 エンド 最後は「エンド」です。 これは「エンドユーザー」の略称ですね。 使用例としては 「エンドに売却する想定なら○○○万円くらいだと思います」 「この物件はややこしいからエンド向けじゃないね」 意味としては、「エンドユーザー」として、不動産を実際に利用したり、購入する人を意味します。 自己利用目的で購入する人(例えば、マイホームとして住むために物件を購入する人)を指したり、単に業者ではなく投資する人を指したりします。 他にも「不動産投資をする人」と「実際に住む人」などを分けて指す場合もあります。 分譲マンションを賃貸として貸している人に対して「収益用不動産として売るのか、エンド向けとして売るのかで価格は変わりますよ」という使い方ですね。 この言葉については、状況や物件などによっても「誰をエンドと呼ぶのか」が変わります。 場合によっては不動産業者を「エンド」とすることもあれば、単に不動産業者でない人を指したりするので、文脈による使い分けかなと思います。 この言葉自体は定義がハッキリある訳ではないでしょうね。 知ったかぶりしない いかがでしたでしょうか。 本来、ビジネスではケース毎にステークホルダーにしっかりとエビデンスを出して、全員のコンセンサスを得ることが最もプライオリティが高いのです。 すみません、やってみたかっただけです。 そう、このような言い回しではなく、取引に関わる全ての人としっかりと意思疎通を行い、お互いの認識を揃えることが必要です。 ふんわりした雰囲気の中でこそ問題は起こってしまうものです。 聞きなれない言葉などが出てきたら、しっかりと意味などを確認しておく必要があります。 その為には知ったかぶりなどはしてはいけませんね。 そして不動産業界に携わる人たちも「しっかり相手に伝わっているかどうか」というのを最優先にしていきましょう。 何も全部日本語でやれ!という訳ではありません、冒頭のように英語の方が最早伝わりやすいものがありますからね。 いずれにしても、賢そうに見せるのは、仕事の中身でしっかりと出していきましょう。 やはり不動産業界はカスタマーとのリレーションシップをトッププライオリティに据え、SDGSでオーガナイズしてガバナンス強化して、マーケットにコミットして・・・・・・ すみません、最後のは悪ふざけでした
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「家賃の壁」とは?家賃設定の注意点! ~最適な家賃とは?~
家賃設定にはラインがある さて、大家さん向けに家賃設定のお話をしていこうと思います。 アパートマンションを運営していくうえでの家賃は、「高ければ高いほどいい」というのは当然です。 しかし、だからといって高すぎると入居者からは振り向いてはもらえないでしょう。 家賃をいくらに設定するというのは、所有者である大家さんの腕の見せ所だと思っています。 そもそも、大家さんになるということは、規模にかかわらず「経営者になる」ということだと思っています。 「経営の神様」と呼ばれ、京セラ創業者、JALの再建など輝かしい実績の稲盛和夫氏は、値段の設定についてこのような言葉を残しています。 経営の死命を制するのは値決めです。値決めにあたっては、利幅を少なくして大量に売るのか、それとも少量であっても利幅を多く取るのか、その価格設定は無段階でいくらでもあると言えます。 どれほどの利幅を取ったときに、どれだけの量が売れるのか、またどれだけの利益が出るのかということを予測するのは非常に難しいことですが、自分の製品の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めることです。その点はまた、お客様にとっても京セラにとっても、共にハッピーである値でなければなりません。 この一点を求めて値決めは熟慮を重ねて行われなければならないのです。 このように語っており、「値決めは経営である」という格言として残っています。 これは大家さんも同様であるといえます。 家賃設定一つで、運営の仕方はガラッと変わります。 そして、この家賃設定の時に注意していただきたいポイントがあるのです。 それが「家賃の壁」と私が読んでいるラインなのです。 この「家賃の壁」とはなんなんでしょう。 家賃の壁とは? どういった商品でもこの値段の「壁」というのはあることでしょう。 どんなにいい商品であったとしても市場から見て「高すぎる」と思われたら購入する人はいない、もしくは減るでしょう。 同様に「安すぎる」と思われたなら殺到するでしょうが、確実に売り手側の収益は悪化、もしくは赤字の可能性もあることでしょう。 やはり絶妙なラインを設定することが大事です。 そして不動産という特殊な性質があるため、このラインの設定は困難なものなのです。 この絶妙なラインに位置するのが「家賃の壁」です。 そして「家賃の壁」の特徴は以下の通りです。 限度を超えるとピタッと需要が止む 間違うと永遠に売れない(空室のまま) 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 時期による思い違い それぞれを少し解説していきます。 限度を超えるとピタッと需要が止む 家賃の壁というのは、不動産特有の不思議な性質があります。 他の商品のように、徐々に値上げすると、段々と売れる数が減っていく現象があろうかと思います。 不動産では、ハッキリとしています。 家賃の壁を越えた瞬間、問合せや内見希望などがピタッと無くなります。 不思議なもので、以前までは大人気だった物件でも、少しずつ家賃を上げていった場合、どこかのラインで パッタリ問い合わせが無くなるのです 原因は一つだけではないのでしょうが、あるラインを超えるとパッタリ止まってしまいます。 この要因には「不動産ポータルサイトの構造」が一つ挙げられます。 というのも不動産ポータルサイトの検索画面を見てみましょう このように「物件の間取り」「家賃の上限下限」を選ぶ仕様がほとんどなのです。 そうすると、自ずと地域のボリュームゾーンがハッキリと分かるのです。 間取りで検索した時にヒットする価格帯というのが件数として出てくるのです。 これを外し過ぎると、良いお部屋だったとしても「相場より高すぎる」というバイアスが掛かってしまうのです。 そうすると、良いお部屋だったとしても「相場より高いしなぁ」というイメージが付いてしまうのでしょう。 間違うと永遠に売れない(空室のまま) これも不動産の厳しいところです。 不動産賃貸における収入は0か100かしかありません、空室になると一銭も入ってきません。 家賃の壁を超えると、あれほどあった問合せがピタッと止むことで入居が決まらない期間に突入いたします。 この「家賃の壁」はたったの千円の値上げでも発生することがあります。 大家さんとしては「前回より少し上げただけだから、そのうち決まるだろう」と思ったりするのですが、これが「家賃の壁」の恐いところです。 以前は10人ほどが検討してくれていたので、その中で決まるのを待てばよいのですが、誰も検討していないとすると・・・・ 「家賃の壁」の恐いところが正にこういった特殊なところなのです。 他の商品であれば値上げの有効性というのは売上が徐々に下がっていったり、売上の推移が変わらなかったりと言う風に検証しやすいのですが、不動産では同じ条件の部屋が2つとして無いのですから、比較するのが難しく「家賃の壁」というものの理解が難しいという点にあります。 家賃の壁を越えてしまうと「なぜか決まらない」という現象に戸惑ってしまいますが、メカニズムとしては「選択肢から除外されてしまっては戦いようがない」という部分が強いのです。 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 今までは人気物件だった我がマンション 少し家賃UPを目指した途端「家賃の壁」に阻まれる。 もう一つの要因は「競合が強いカテゴリー」に入ったことも原因かもしれません。 これはどういうことかというと 日本のプロサッカーに例えてみましょう。 日本のプロサッカーではリーグがそのレベルに応じて分かれています。 かつてはTVでも放映されていたJ1を頂点にJ2、J3として各リーグでしのぎを削っています。 そして、各リーグで上位に入ると上のカテゴリーに昇格するのです。 この段階でよく起こることなのですが 下のリーグで無双していたチームが、上のカテゴリーでボコボコにされる これが不動産でも起こるのです。 今までの家賃帯では競合に価値で勝っていたにもかかわらず、上の家賃帯に入ると「そうでもないな・・・」という評価になってしまう現象が起こります。 そうなると、今まで順調に決まっていたお部屋がなぜか決まりにくくなってしまうのです。 時期による思い違い 家賃設定をするときには既存のお部屋の賃料を元に考えることとなるでしょう。 その時に注意していただきたいのが「時期による賃料の差」です。 これはずばり 繫忙期(1~3月)に決まったスピードや賃料を過度に信用しない ということです。 お部屋により賃料のばらつきがある場合、高いお部屋に水準を合わせて目指すケースがほとんどです。 しかし、そのお部屋が決まった時の背景もしっかり分析しなければいけないと思っています。 そのお部屋が繫忙期に決まっている場合などは特殊な思惑などがあった可能性もあるからです。 学生さんが多いエリアなどであれば、最後の駆け込みでどこも空いてなかった結果、たどり着いたということもあるのです。 この補正をかけないまま、「以前この賃料で決まってるもん」と考えて、閑散期などを迎えると空室の長期化を招く可能性が高まります。 ここで大事なのは「今の時期で適正な賃料はどの辺りか?」ということです。 必ずしも家賃というのは一定でなくてもいいのです。 需給バランスを考えながら設定するというのも一つの手です。 そのタイミングで取れる最大の幅というのを意識してコントロールすることも、時には必要かもしれません。 まとめ いかがでしたでしょうか。 賃料については出来る限り高い水準を求める気持ちは分かりますし、経営者としては当然と思えます。 しかし、冒頭の稲盛和夫氏の言葉にも含まれている通り 「最大の収益につながる点はどこか」 この点にフォーカスすべきです。 高い家賃を設定するのは簡単ですが、それによって空室を長期化してしまっては収益性を失ってしまいます。 とはいえ、安すぎる賃料を設定してしまうと、後からの変更は現行法律ではかなりハードルが高くなってしまい、同様に収益性を失ってしまいます。 まさに「値決めは経営」であるということが不動産賃貸業でも言えるのです。 みなさんの物件の「家賃の壁」というのはどこにあるのか? 一度じっくりと分析してみるのもいいのではないでしょうか
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不動産売買の決済時に持っていくと便利な物3選 ~「おぉ、通だね」と思われたいなら~
今回は、不動産売買における決済で「持っていくと便利な物」についてご紹介してみようと思います。 ちなみに不動産売買の「決済」とは、売買契約を結んだ後に行われる最終的な手続きで、物件の所有権を買主に移転し、代金の支払いが完了するプロセスのことを指します。 簡単に言うと、契約内容を確定し、正式に不動産の引き渡しとお金の支払いを行う場面です。 一般的には銀行の応接室などをお借りして行うケースが多いでしょう。 もちろん取引の為に必須となる物(身分証や印鑑、権利証など)は当たり前です。 そうではなくて 必須ではないけど、持っていくと便利な物 これをご紹介しようと思います。 さりげなく決済の場で取り出したなら「おっ!通だな」と不動産業者や銀行員から思われることでしょう。 思われたからなんだ!と言われたら、それまでですけど・・・ スティックのり まずはこちらです。 普通のスティックのりで大丈夫です。 このスティックのりは何に使うかというと 収入印紙を貼るのに使うんです 決済の場では、とにかく領収書の発行が多いものです。 売買代金はもちろんのこと、固定資産税や日割り家賃の精算など、かなりの枚数になることもあります。 収入印紙を事前に領収書に貼っておくこともあるのですが、当日領収書の枚数が変更になったり、最悪取引が破談になることもあり得る場所ですから、大体は銀行の手続きが済んで、入金の確認時に貼ったりすることが多いのではないでしょうか。 収入印紙自体は、裏がのり面になっているので、水を少しつけることで貼り付けることは可能です。 そして舐めることでも使えます。 ですが、他人が舐めた収入印紙というのも抵抗がある方は多いと思います。 また、水も付け過ぎたりすると、紙がたわんでしまったりします。 私はそういったことを避ける為にスティックのりを持参しています。 これならば、水分でたわんだりすることもなく、不快に思う方もいないですからね。 一般的に朱肉や印鑑マットなどは応接室にありますが、水分は置いてありませんからね。 おススメです。 折り畳み式のバッグ 続いては折り畳み式のバッグです。 これは、布製の物でも、紙袋でも構いませんが、出来る限り大き目で頑丈な素材なタイプがおススメです。 これは何に使うのかと言えば 当日受け渡しする書類や物を入れる為です 売主でも買主でも、当日は結構な物を受け取ることがあります。 決済時に渡されるものは意外と多いものです。 これまでの取引をまとめたバインダー、物件の書類や設計図書、戸建等であれば設備の取扱説明書などがあります。 また、収益用物件ですと時には全世帯分の鍵ボックス、世帯分の賃貸借契約書、分厚い設計図書などがあります。 もちろん、相手方が袋などに入れてきて、そのまま渡してくれる場合もありますが、案外みなさん裸で持ってくるものです。 そういった時のために折り畳み式のバッグを持っていると活躍いたします。 使わなければそのままで結構ですからね。 丈夫な素材がいいというのは、単純に設計図書などは重いうえに、角があるので、薄い紙袋なら破れてしまうことがある為です。 意外と大事ですよ。 マスク こちらは、2024年秋ごろの情勢でという感じです。 現在、コロナウイルスは一頃よりは落ち着いております。 しかし、現在でも仕事柄だったり、身内に疾患をお持ちの方などは以前恐かったりします。 取引の相手方のスタンスに応じて対応が出来るようにカバンに入れておいてもいいかもしれません。 なかなかデリケートな問題ですが、不動産にかかわらず、取引を円滑に進めるための気遣いかもしれませんね。 また、それ以外でも冬場の応接室に売主の他、不動産業者、司法書士、銀行員などたくさんの人が出入りします。 インフルエンザや風邪などの予防のために、持っていてもいいかもしれませんね。 すべては円滑な取引のために 今回挙げたものは全て決済に必須のものではありません。 それでも、あると便利だったり「持っててよかった」という場面がある物たちです。 決済という場面は、最終局面であり、デリケートなお金がやり取りされる場所です。 緊張感があったり、書類の準備などで忙しいものです。 だからこそ、今日挙げたような”少しの気遣い”のような物があることで、スムーズな取引になったりします。 こういった部分を見ると思わず「おっ、通だな」と思ってしまいます。 みなさんの参考になれば嬉しいです。
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「地面師たち」を見て ~不動産の所有者を特定する困難さ~
とても面白かった 2024年に公開され、大人気となってネットフリックスのドラマ「地面師たち」 不動産業界にいるせいか、色々な場面で「地面師たち見ました?」とお声がけいただくことが多くありました。 遅ればせながら、見てみたところ「やはり面白い」 さすがですね、ネットフリックスは そんな地面師たちですが、おかげさまで不動産屋として色んなところで聞かれるのです。 「地面師が現れたら見抜けるの?」「どうすれば騙されないの?」 確かに、恐いですね。 そこで、普段お世話になっている弁護士や司法書士たち、ベテランレベルの不動産業者たちに聞いた結論です。 結論からいけばですが 「ドラマレベルのことをされた場合、見抜くのは難しい」 そうなのです。モデルになった実際の事件のように、超大手不動産会社でも場合によっては騙されるくらいです。 ここで簡単に「いやー、俺なら見抜けるけどねぇ」という不動産業者がいたとしたら、若干想像力が足りないんじゃないでしょうか。 収益がかなり見込めそうで 自分が先着を走っていそうで 内密に近いレベルで来た話で 出来れば早めにと急いでいる こんな状況で冷静に時間をかけて、見抜くことが簡単に出来るという人はいるのでしょうか? そして、上記のような事態というのは「詐欺ではない案件で、実際にあり得る」から困ったものなのです。 更に公的書類を完璧に近い形で偽造し、本人確認を仕込んで代役を立てたら? 「地面師たち」が流行って以降、インターネットサイトでは「地面師を防ぐには?」という項目であふれています。 おおよその対策としては 入念な本人確認 複数の仲介業者や専門家を挟む 怪しい業者や代理人に注意 売り急いでいる人には注意 なるほど、確かに基本ではあります。でも不動産業界では、これらは当然に言われていることなのです。 それでも事情によっては騙されてしまうのです。 やっぱり地面師の犯行を完全に防ぐのは困難です。 そういってしまっては話は終わってしまいます。 発想を変えてみましょう。 地面師の犯行を見抜くのは困難ではある。 そうであるなら そもそも「地面師と遭遇しない」、もしくは「地面師たちがもってくる案件に関わらない」ようにする方法はないのか?と・・・ 不動産の所有者を特定するという難しさ 実は不動産取引というのは、非常に不安定なものです。 みなさんや我々が普段信用している「登記簿」も正に不安定な代物なんです。 不動産の言葉に「登記に公信力なし」というものがあります。 超ザックリといえば 「登記というものは、名義は誰の所有か?などは調べられるけど、その内容が本当か嘘かは国も誰も保証してないよ」という感じです。 仮に登記だけを信用して売買しても実態とは違うかもよ。という非常に不安定な代物なんです。 そもそも、土地の所有者というのは厳密にいえばですが、どうやって証明すればいいのでしょうか? 土地の所有者というのはどうやって決まったのでしょう。 恐らくは、太古の昔からあった土地を誰かが勝手に「ここ俺の物」としたのが恐らく最初でしょう。 そこから長い時間を積み重ねて、周りの人達も「あそこはあの人の土地だから」と信じ続けた結果に過ぎないのです。 他にも、そもそもの本人確認というのも、不安定なものです。 「山田花子」さんという人の所有だという物件があったとして、山田花子さんの本人確認というのはどうすればいいのでしょうか? 印鑑証明書?住民票?免許証? これらは公的書類ではありますが、事件のように偽造されていたら? DNA検査や血液検査などをすれば確認できるでしょうが、残念ながら登記にDNAの登録などはありません。 他にも国などに登録されている情報というのはあるでしょうが、民間で使わせてくれる情報などはありはしないでしょう。 そして、不動産という正に「動かせない物」であることも本人確認を難しくさせています。 時計や車など、実際に持ち運べる物(動産)などであれば、実際に持っている人が所有者ということを証明しやすいでしょう。 しかし、不動産などは本人がその場所に常にいるとも限りませんし、所有者が普段からいない土地などごまんとあるでしょう。 前置きが少々長くなってきましたが、不動産の所有者を証明することは本来かなり難しいものなのです。 それでも日常のほとんどの取引が円滑に行われているのは 結局、周りの人の信用によるものなのです。 「あの土地は○○さんがおじいさんの代から持ってるから」 「あの土地は私があの人に売ったから」 「小さい頃からあそこであの人は生活してた」 「あそこで商売している人で、あの土地も所有している」 結局、本人であることを証明するのは、自分ではなく周りの人たちからの信用によるものなのです。 実際の積水ハウスの「海喜館(うみきかん)」事件の時もそうでした。 事件発覚後になりすまし役の写真を持って周辺に尋ねたところ 「この人は海喜館の所有者じゃないよ」と近所の方々は申したそうです。 もちろん、このような確認作業を事前にすればよかったというのは当たり前なのですが、こういった当たり前のことをすると 「私を疑っているのか?」ということで立腹する売主というのは実際におり、地面師側もライバルの存在をちらつかせて、そういった作業をさせないようにしていたという事情は考慮した方がいいとは思います。 地面師に遭遇しない、案件に乗らないためには そう、本人確認の難しさや所有者を本当の意味で見分けることは困難というのはお伝えできたと思います。 それでも、地面師の被害に遭わないようにするためにはというと 「地面師と関わらないようにする」 これしかないんですよね。 具体的にいえば 「信用できない人とは取引しない」 ということぐらいしか現実的にはないんじゃないかと思います。 じゃあ、信用できる人の条件というのは?ということになります。 これは千差万別、信用というのは一日二日で積めるものではありません。 でも逆に信用しづらい人というのは、挙げやすいものです。 不動産業者が警戒するのは、以下のような人たちでしょう。 普段取引がないのに、急に現れた その人の評判などを知る人があまりいない 過去の取引事例で検証できるものがない まあ当然といえば当然なのですが、要は「素性が分からない人」ということですね。 大体、地面師が仕掛けるのはいわゆる「利益が出そうな条件のいい話」であろうと思います。 そんな「素性が分からない人」がそんな好条件をなぜ自分に持ってくるのか?という点も大事ですね。 美味しい話に飛びついて、その先に待つものは・・・・ ここで突然ですが、みなさんは不動産屋のイメージはどうでしょうか? 胡散臭い、金に汚そう、人を騙しそう などあまりいいイメージはないんじゃないでしょうか。 にも関わらず、不動産屋は「信用第一」とか言いませんか? 「どの口が言ってるんだ」と思われるかもしれませんが、これは不動産業界なりの真実なのです。 上記のように、不動産というのは本来は本当に不安定な物なのです。 その割には価格は高額であり、取引の失敗は計り知れないダメージとなります。 その為、不動産屋というのは「信用第一」ということを本気で言っているのです。 きれいごとでは無くて、取引を終える為には信用なくしては不可能なのです。 不安定かつ高額なものを取り扱っている為に、まともな業者であれば「信用第一」というのは、自分自身を守るためにも大切にしているのです。 よく「不動産業界は内輪ばかりでやっており、透明性がなく、古臭い業界だ」と言われたりしますが、これも上記の理由からです。 簡単に人を信用してはとてつもないダメージや取引先への損害となるのです。 その為、見知っている人、過去の取引がある人などを優先してしまうのは、一定の合理性のあることなのです。 決してキレイごとだけで言っている訳ではないんです。 私は不動産投資などでも相談を受けた時に、まず大原則として申し上げるのが 「不動産では、大きな成功を掴むことより、大きな失敗をしないこと」 だと思っています。 小さな失敗を避けることは不可能ですし、学びや経験になりますので、これは仕方ないことです。 しかし、高額でもある不動産で地面師などによる大きな失敗は取り返すことが、極めて難しいものです。場合によっては回復不可能なダメージともなるでしょう。 不動産では、こういった「一発アウト」という経験をしなければ、他の失敗であれば何とか対応していけることがほとんどです。 地面師に限らず、不動産業界では怪しいブローカーなど、色んな人達がいます。 そして怪しい人たちが持ち掛けてくる案件というのは魅力的です。 甘い囁きに聞こえるでしょうし、事実として詐欺などではない魅力的な話がごく稀にあります。 しかし、それでも気を付けて欲しいものです。 私は昔どこかで聞いたこの言葉を常に胸に置いてあります。今回はこの言葉で締めましょう。 「悪魔というのは、恐がらせたり、脅したりはしない。悪魔は皆、優しいのだ」
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賃貸解約時に火災保険の返戻金を受け取れるって知ってましたか?
知らない人も多い「返戻金」 さて、もうそろそろ冬の訪れを感じる季節になりました。 年が明けると、卒業や就職、転勤など様々なライフスタイルの変化が訪れることとなり、みなさんのお引越しシーズンとなります。 そこで今回はお引越しを決断した時に見落としがちな「火災保険の返戻金」についてご紹介してみようと思います。 賃貸契約を解約するとき、解約手続きや退去の準備に追われ、つい見逃しがちな項目が「火災保険の返戻金」です。 賃貸物件を契約する時に必ずといっていいほど加入しなければならない「火災保険」他の呼び名では「住宅総合保険」などといったものもあります。 主旨としては、入居中に漏水をしてしまったり、火災や災害のときの自分自身の家財への保障というものです。 実は、火災保険は一括で数年間分を支払っている場合が多く、解約時に返戻金を受け取れるケースがあります。今回は、この返戻金についての基礎知識と注意点を解説してみようと思います。 火災保険の返戻金とは? 火災保険は、賃貸契約と一緒に契約するのが一般的で、多くの人が2年契約で更新ごとに加入しています。 この保険料は前払いで支払うため、契約期間が残っている状態で退去(解約)をした場合には、未経過の保険期間に応じた返戻金を受け取れる可能性があります。 また、長く住んでいると賃貸借契約を更新する必要がありますので、これと同時に火災保険も更新していることがほとんどかと思います。 「更新したばっかりで引っ越すことになってしまったけど、火災保険更新したばっかりなんだよなー」という方なども、対象になってきます。 返戻金を受け取るにはどうすればいい? 保険会社に解約時の火災保険返戻金について確認することが重要です。一般的な流れは以下の通りです。 保険会社に確認:火災保険の解約を申し出て、返戻金の有無や計算方法について確認します。 返戻金の申請:返戻金を受け取るには申請手続きが必要です。賃貸契約の解約日を伝え、返戻金の計算を依頼します。 返戻金の受け取り:計算結果に基づいて、返戻金が口座に振り込まれる場合がほとんどです。 返戻金の額は、解約するタイミングと支払済みの保険料によって異なります。 しかし、注意点もあります。 解約通知が遅れると返戻金が減少する:解約のタイミングが重要で、退去日が近づいてから解約すると、返戻金額が少なくなることがあります。 保険契約内容の確認:一部の火災保険では、返戻金がないものもあるので、事前に保険証券や契約内容を確認しましょう。 返戻金が受け取れない場合も:特に短期間の契約(1年未満)や契約終了間近の解約では、返戻金が発生しないケースもあります。 未経過分からは少し減額される:残りの期間分の保険料より少ない割合で返ってくるのが一般的です。 お引越しには何かと出費がかさむものです。 少しでも返ってくるのであれば嬉しいものですよね。 意外と知らない方も多いものです。 みなさんのお役に立てれば嬉しいです。
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【空想】「不動産新党」が出来たら? ~掲げる政策は?未来への提言~
もし「不動産新党」なるものがあったら 本日は第50回の衆議院議員選挙の日ということもあり、もしもの空想雑談シリーズです。 みなさんは選挙に行きましたか? 私は本日の朝、出勤前に行ってきました。 今回は雑談ということでもありますので、特定の政党や政策の話はまったくありません。 個人的には政治への文句を言いたいなら選挙には行くべきかなぁ。と思っております。 せっかく持っている一票ですからね。 また副次的なものとして、自分が選挙に行くと、夜の開票速報が少し楽しみになったりするものです。 出来るかぎり多くの方に行っていただきたいなと思っております。 余談はここまでで、ここからは余談よりもタチの悪い「空想シリーズ」として この日本に「不動産新党」なるものが発足したとして どんな政策を掲げてほしいか?を完全に空想でお届けしたいと思います。 完全に個人的な「ここを変えて欲しい」という想いだけですので、実際の法律や憲法論議などをしたい訳でもありません。 それでもこの国の未来を想う気持ちはあります。 大事な不動産の未来はいかに マニフェスト①無断駐車対策 不動産新党のマニフェスト「無断駐車対策」です。 現状、無断駐車は敷地内だった場合「民事不介入」として警察は何も出来ません。 しかもレッカーや車止めなどの対策をすると、所有者が責任を問われることになりかねません。 法律上の対策としては法的手続きに則って、所有者を特定し、裁判上の訴えなどを起こし、判決を得てから強制執行 という、泣き寝入りに等しい状態です。 そこで不動産新党は以下の公約を掲げました。 土地の所有者もしくは管理者が無断駐車の所有者情報を求めたら、警察は開示してもよい 本当は「民間の敷地であっても駐車違反として”駐車違反”罰則を与える」がベストなのは承知しているのですが、私の知る範囲の法律で考えると難しそうだな。と思いました。 また、勘違いで駐車してしまった人への対応として厳しすぎるかもとの懸念がありました。 無断駐車が厄介なのは「誰が停めたのか分からない」が最大の障壁です。 この「誰が停めたのか分からない」さえ速やかに解決できれば、案外簡単に解決するのです。 この所有者情報にはもちろん、分かる範囲の電話番号まで必須です。 そうすることが出来れば、すぐさま電話して移動を促したり、頻繫に続くようなら損害賠償を請求することが出来るという策です。 大体は気軽な気持ちで停める人が多くを占めています。 特定されて警告までされたら、二度としない。という方がほとんどだと思います。 たまたま停めたけど、その時に運よくというか運悪く見つからなかったから、何度も停める。 こういったケースが最多だと思います。 この政策が実現した場合、地域の警察官の方たちも通報が減り、業務削減にもなることでしょう。 マニフェスト②耐用年数の長期化 「耐用年数」という考え方があります。 日本における不動産の耐用年数は、主に減価償却を目的として税法で定められており、建物の構造や用途によって異なります。以下が主要な分類です。 鉄筋コンクリート造は耐久性が高く、長期的に利用できるため耐用年数も長く設定されています。 木造など 住宅用:22年 事務所・店舗用:24〜30年 木造は耐久性が比較的低いため、耐用年数が短く設定されています。 軽量鉄骨造(骨格材の厚みによる) 骨格材3mm以下:19年 骨格材3mm超〜4mm以下:27年 骨格材4mm超:34年 軽量鉄骨造は、骨格材の厚みにより耐久性が変わるため、厚みごとに耐用年数が異なります。 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 住宅用:47年 事務所・店舗用:50年 工場・倉庫用:57年 このようになっております。 本来は年々価値を失っていくであろう不動産に同じ税金を課し続けるの合理的ではないよね という考え方なのですが、これが問題になることがあるのです。 それは 銀行の融資です。 耐用年数があるために、基本的には耐用年数を超えた物件には「価値が無い」と判断されてしまうのです。 実際に木造住宅が22年でボロボロになるかといえばそんなことは無い訳で、しかも耐用年数を過ぎたから建物の税金は0になるかといえば、やはりそんなこともなく税金は取られてしまいます。 なのに、耐用年数を過ぎているということだけで銀行からは「価値なし」という扱いになってしまう結果、融資が受けづらくなってしまうのです。 中古物件の場合、往々にしてこの「耐用年数以内での返済」という考え方がベースになるため、厄介なものなのです。 本来はもっと価値があるはずなのに、現行の枠組みではあまりに乖離してしまうのです。 これから日本は人口減少社会を迎えるなか、新たに建築してばかりでは環境的負荷的にもよろしくはないでしょう。 そこで不動産新党ではこの「耐用年数」という考え方を長期化することにします。 これにより中古物件でも良好な物件に関しては個別に金融機関の融資が可能となり、SDGSの風潮にも合うこと間違いなし。 そうして不動産投資がもっと取組みやすいものとなり、日本が進めている金融所得強化に一役かってくれるでしょう。 マニフェスト③借地借家法の弱化 「強化」ではなく「弱化」なの?と思われることでしょう。 現在の借地借家法は「弱者保護」ではなく「悪者保護」になっている部分があると思うのです。 以前、こちらでも書きました https://lotushome.jp/blog/4253/ その昔、まだ大家さんが絶大な権力を持っていた頃というのは横暴な振る舞いが多くありました。 退去精算でボッタくったり、何かあればすぐに「出ていけ」と迫ったり 住宅供給が追い付かない時代には、そういったこともあったことは事実であり、そういった方を救う為に「借地借家法」は出来ました。 そして、その時の「弱者」は守るに値しました。 しかし、住宅の供給が追い付き、これからは「家余り」もあるご時世に「借地借家法」は悪用されることになりました。 どういうことかというと 素行不良などの悪意のある人たちすら守ることになったのです。 夜中に酒盛りして騒いだり、ゴミの分別を全くせずにゴミを放置したり、隣の入居者にストーカーまがいのことをしたり こういった明らかに問題のある人たちが現れた時に、対処する権限を所有者や管理者から奪ってしまったのです。 これは、私たち管理会社にとっても苦しい事態です。 なぜなら、多くの「普通」に過ごしてくれる入居者さんたちを法律が守ってくれないのですから よく「問題のある人なら追い出せばいい」と言われます。 私もそう思います。そうでなければ普段しっかりと住んでいただいている人に申し訳がありません。 しかし、裁判や法律はそれを許しません。 騒音一つとっても、騒音の基準は決まっておらず、裁判で立証するにも多大な時間、労力、費用を掛ける必要があります。 すぐには解決できませんし、立証したとして所有者側からの解約は裁判上ではほぼ認められません。 これでは周囲に迷惑を掛ける人を優遇して、99%の普通の方たちは耐えるだけと思われても仕方ありません。 私は「いいものはいい、悪いことは悪い」と正当に評価されるべきだと思っています。 この厳しすぎる借地借家法は保証会社の一般化による、「保証料の一般化」を作り、今では昔は払わなくて良かった「保証料」という項目がみなさんに請求せざるを得ない事態となりました。 1%の悪意ある者の為に99%の普通の人が迷惑を被る これはフェアじゃありません なにも「大家や管理会社の好きにさせろ」と言いたい訳ではありません。 多くの善良な入居者の為にも 「素行不良や悪質な滞納者は毅然とした対応が出来る」 これにより安心して住める社会になるのです。 供給が足りている社会では「追い出せる権利」は「誰でも受け入れられる社会」とセットです。 このままでは「弱者と呼ばれる人を受け入れて問題が出ても、追い出せないのだから、それなら最初から受け入れない方がいい」となってしまい、結果的に「社会的弱者」と呼ばれる人たちはお部屋を借りられなくなってしまいます。 しかし、これが毅然とした対応ができるなら「何か問題があれば対応できる」「それなら受け入れてみよう」となるのです。 「失敗を許さない社会」ではなく、「何度でも受け入れることができる社会」を目指すべきです。 その為にはこの「借地借家法」は変革の時を迎えているのです。 不動産新党は強く訴えたいと思っております。 マニフェスト④ゴミ捨場の管理を自治会から解放しよう 多くの自治体ではいまだに、地域のゴミ捨場の管理を自治会や町内会という組織が担っています。 元々は「地域のことは地域で」という素晴らしいものでした。 しかし、現在は核家族化も進み、地域と人の繋がりが希薄になってきました。 自治会に参加すること自体も、共働き世帯の増加などにより年々減っているそうです。 そういった風潮も相まってゴミのマナーというモラルも残念ながら少しずつ低下している気がします。 そのような状態の中、自治会でのゴミ収集場所の清掃というのは大きな負担となっていると思います。 そこで不動産新党はゴミ捨場の管理を自治会から解放するということにしました。 行政に担っていただきましょう。 もちろん財政面での負担が増える分、そこは今までの町内会費分を行政に支払うことでお願いしましょう。 本来はもう一度、昔ながらの一人一人が地域と連携して、共同体を作るというのが正しいかもしれません。 しかし、一旦できたこの流れというのは抗いようがない気もします。 そうであるなら、責任と負担をすることで仕組み化していき、既存の自治会への負担を軽減する他ありません。 寂しい世の中になったのかもしれませんが、それがお互いのためなのかも・・・・ 世の中は変わっていくから 私たちの社会は目まぐるしく変化しています。 デジタル社会を迎え、その速度は増加しています。 本来は法律も社会の変革に応じて変わっていくものです。 今回は雑談ですが、そのうち更に問題になってくるような内容を書いてみました。 果たして我々の未来はどうなるのでしょうか。 それでも明るい未来を信じて頑張っていきましょうね。 いつまでも住みやすい日本でありますように
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もしも退去精算のルールを厳格化したなら ~「原状回復は全額貸主負担」の未来はどうなる?~
ガイドラインの立ち位置は? さて、本日もインターネット上では盛んに議論が巻き起こっている話題です。 それは 退去した後に退去者の元に届く「退去精算」問題です。 大体の構図としては ボッタクられたという入居者VS正当な費用請求だというオーナー(管理会社) ちなみに我々管理会社は本来は中立の立場ではあります。 しかし、退去精算書を作ったり、原状回復工事の依頼を受けることがほとんどですから、実際はオーナー側といえるでしょう。 古来より続くこの論争に大きな分岐点が訪れたのは1998年のこと あまりに多すぎる退去精算トラブルに業を煮やした国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表したのです。 それまでは、各物件のオーナーや管理会社により基準がまちまちだった原状回復の範囲を、国土交通省が線引きをしたという画期的なものでした。 以降、退去精算にまつわる裁判ではこのガイドラインに準拠するような判決が積み重なり、一定の線引きとなりました。 しかし、現在でもSNSを中心に退去精算にまつわるトラブルはやみません。 それもそのはず、この国土交通省が示したガイドラインはあくまで「ガイドライン」となっており、ガイドライン内でも書いてあるのですが、簡単にいうと、このような曖昧な線引きです。 「このガイドラインは絶対ではないからね、本来は当事者同士が決めることだけど、揉め事が多いから基準を示すけど、あくまで目安だからね」という感じです。 これは「契約自由の原則」という、「個人と個人が結ぶ契約は、公序良俗に反しない限り有効」という立場に基づいたものであります。 司法の場でも、ガイドラインに沿った判決もあれば、「契約自由の原則」だから仕方ないよね。という判決もあるのです。 一言でいうと 基準は、借主も貸主も、分かりづらいよね 未だに不動産業者も線引きが分かりづらく、入居者も分かりづらい そこで今回は「退去精算ルールを厳格化した未来はどのようになるのか?」についてシミュレーションしてみましょう。 まずは基本的な考え方から まずは現在のガイドラインについて簡単にご説明しましょう。 大体示されているのはこんな感じです。 通常使用で劣化、破損するものは貸主負担 故意や過失で汚したり壊したら借主負担 住むのに必要な設備や機能維持は貸主負担 だけどガイドラインは絶対ではないから、もしガイドラインとは違う約束をするなら契約書にしっかり書いてね 詳細を見たい方は「国土交通省 退去精算 ガイドライン」で検索してください。 本当はもっと細かいのですが、それを書いていては進みませんので割愛します。 しかし、これを見て思うことでしょう。 「それはどっからどこまでの範囲を言ってんの?」と じゃあ、ちょっと椅子を引きずってしまった細かい傷は?汚れがついたけど「故意過失」と判定する基準は?設備を交換した証明は? キリがありませんね・・・・・ そこで今回はあえて ガイドラインを超拡大解釈して、誰しもが異論を挟めないように、退去精算で絶対揉めないルールを作ってみましょう。 そしてそうなった未来で起こることを検証してみましょう。 設定するルールは 原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする いかがでしょうか? 揉めようがありませんね。 入居者からすれば夢のような状態です。オーナーからすればたまったものではありませんが。 このブログは同業者とオーナーが見ている割合が高いのですが、石が飛んできそうなルールですね。 実際、現在のガイドラインはかなりといっていいですが「入居者有利」です。 そのガイドラインから逸脱しないようにするなら、このルールになるでしょう。 現在のガイドラインで揉めてしまうのは、前述の通り「ガイドラインはあくまでガイドライン」だという余白のような部分がある為です。 そうであるなら、いっそのこと絶対に揉めないように余白を一切消す。 逆に「退去精算は全額入居者負担」というルールでもいいじゃないか?という不動産業者やオーナーから声がありそうですが、こちらは理由があります。 「全額入居者負担」では余白が有り過ぎるのです。 経過年数はどう考慮する?毎回部屋をフルリフォームするのか?などと考慮すべきことがあります。 また、国土交通省が目指す「消費者保護」の観点から現実的ではありません。 その為、今後も入居者VSオーナー(不動産業者)が続く場合には、ひょっとしたら実施されそうな 「原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする」を今回は採用して、シミュレーションしてみましょう。 ちなみに、私たちの会社では基本的にはガイドライン通りの退去精算を行っております。 そのため、弊社では退去精算で揉める割合というのは100件あって、ようやく1件でしょうか? 裁判までいく例となると経験はありません。 このような書き方をすると「入居者に媚びやがって」と思われそうですが、一方で酷い使い方の退去者に当たると思うのです。 「流石にこの状態で返されたら費用は請求させてくれよ!」と もちろん、酷い使い方をした入居者さんには正当に請求します。 しかし、そんな人に限って 「ガイドラインでは貸主が負担するものって書いてあるんですけど!」と言ってきます。 ガイドライン制定の弊害ともいえる主張がくるのです。 一方で、確かに不当に請求するオーナーや不動産業者がいるのも事実です。そういった人の言い分は「ガイドラインはあくまでガイドラインだから」 私はどちらにも言いたい! 「ちゃんとガイドライン読んで!」書いてあるからと しっかりと読めば書いてあるんです。オーナー(不動産業者)と入居者の範囲が それでも皆、自分にとって都合のいい部分しか読まないんですよ。 今回はこのような余白を一切消す為に「原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする」というルールで起こる未来を示してみましょう。 まずは貸主(不動産業者)へ まずはこのルールになった時の貸主(オーナー)と不動産業者です。 苦渋のルールであることでしょう・・・・ しかし、このような事態に陥ってしまった原因は、古来のオーナーや不動産業者に責任の一旦があったのです。 以前はルールが無かったために、不当に請求して私服を肥やすオーナーや不動産業者、またリフォーム業者がいたのも事実。 貸主の立場の濫用と言われる振る舞いをした先人たちがいたためです。 その昔、まだお部屋の供給が足りていない時代に「貸してやるぞ!」という立場の強い貸主が、我が物顔でふんぞり返った結果です。 そういったことが無ければガイドラインなど出来なかったことでしょう。 なになに? 「今はそんな時代じゃない!我々は供給過多の状態で頑張ってサービス精神を持って、入居者の為に頑張っているんだ!」ですって? でも、仕方ないんです・・・これからは 収入は厳然たる「家賃だけ」という事実を受け止める 家賃だけで原状回復を賄う そのうえで収益を獲得できるように運営する このように頑張ってください。 そうですね、あなたに罪はありませんが、清廉潔白な社会のためです。 苦渋の決断ですが、一切揉めないようにする社会の為にご理解ください。 入居者への影響は? つづいて入居者への影響です。 よかったですね、これで今後は不当な請求に怯えることはありません。 なにせ原状回復は貸主負担と決まりました。 このルールでいくならば、たとえ故意でなくとも発生してしまった「うっかりキズ」をつけてしまったり、タバコのヤニがついたとしても退去時に請求されることもありません。 そして人類はようやく終止符を打つのです。 入居者VSオーナー(不動産業者) の退去精算戦争に 消費者保護を実現することが出来ました。 あなたに請求されるのは月々の家賃だけです。 その支払いだけを行っていれば、どんな使い方をしても、追加は起こりません。 なにせガイドラインで示したような曖昧なルールは、もうありません。 これで一件落着です。 「え?」 「これまでと同じ家賃を払っていればいいんですよね?」ですって? そんな訳ないじゃないですか もし、あなたのお隣さんがヒドイ状態で退去した場合はどうするんですか? 確かに原状回復は貸主負担ですが、そうすると一部屋でも酷い状態で出て行ったら、貸主は多額の出費が出ますよね? 「貸主は家賃しか貰えない」んですよ。 そうすると、家賃は値上げせざるを得ないでしょう。 酷い使い方をする人が出る想定をしておかなければ、貸主は破産することになるでしょうからね。 家賃だけで原状回復を賄う必要があるのであれば、普段から備えの為に貯金しておく必要がありますからね。 「破産するのは貸主の勝手じゃないか?」 確かに、不動産投資ですから、そういったリスクもあるかもしれませんね。 そうしたらどうしましょう。 そのようなリスクが高いものになった不動産を買う人や運営する人はいなくなりますね。 そうすると結局、お部屋が減っていき、供給減により家賃は高騰するでしょうね。 残った貸主も原状回復が全額自己負担ということであれば、保険として全世帯に高い家賃を請求しなければなりません。 そうしておかないと、たまに酷い使い方の借主が出たら、原状回復でマイナスになってしまうかもしれません。 善良な入居者さんにも、万一出るかもしれない酷いお部屋の分をリスク分散として支払ってもらわないと・・・ やはり家賃は値上げせざるを得ないでしょう。 「私はキレイに使ったのに!」 そうですね、あなたに罪はありませんが、清廉潔白な社会のためです。 苦渋の決断ですが、一切揉めないようにする社会の為にご理解ください。 まとめ「厳格すぎるルールはお互いを縛る」 さて、いかがでしたでしょうか。 今回は双方に起きることとして、起こり得る未来を想像してみました。 私が今回言いたかったのは 「国土交通省のガイドラインはよくない」とか「悪徳不動産業者やオーナーが悪い」とか「入居者が消費者保護ばかりうるさい」などでは決してありません。 あまりに清廉潔白な社会を目指し過ぎると、「善良な人たちこそ」不利益が起こる ということです。 社会のルールは必要です。 そしてルールは守るべきです。 しかし、そうやってルールで縛り過ぎた社会は窮屈で時に 「大多数の普通の人たち」こそが一番被害を被ってしまうのです。 この原状回復にまつわる争いは本来シンプルなのです。 借主は出来る限り注意してキレイに使う 貸主はキレイに使ってもらったなら、余計な費用は請求しない たったこれだけのことなのです。 そうすることで「貸主は家賃だけで収益を目指す」「借主は余計な費用を請求されない安心」両者の想いは一致するのです。 それを「どちらが悪い」と言い過ぎたり、自分勝手なことを繰り返せば繰り返すほど 全部いつか自分たちの首を絞めるのです。 一部の人たちのせいで厳格化したルールではこの 善良な借主、善良な貸主 こそが迷惑をこうむるのです 本来はこの善良な人達が一番尊重されるべきです。 キレイに使ってくれた人には余計な請求はせず。 不当な請求をしない貸主の所に入居者がたくさん来て という原理原則に則った運用を目指すべきですが、今回のように、ルールが厳格化すると 借主は、キレイに使おうが、誰かのために高額な家賃を負担させられる 貸主は、原状回復が認められないから、高い家賃を設定せざるを得なくなる 結局一番損するのは大多数の「普通の人たち」です。 現在の社会は白黒ハッキリつけたがる社会になってきた気がします。 ミネラルウォーターのような不純物がない川があったとして、そこに魚は棲めるのでしょうか。 私たちは一点のミスや間違いも犯すことのない完璧な人間なんでしょうかね? それでも厳格化したいというなら、その責任を負う覚悟は持っておきましょうね。 それは借主、貸主双方ともにですよ。 厳格なルールに例外はありませんからね。
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前の住民宛ての郵便物が届いたときの対処法 意外と簡単な対処法が ~ふせんに書いてポストへ投函だ!~
新生活スタートなのに さあ、無事お部屋探しも終わり、新居にて新生活が始まりました。 ポストに郵便物が入っているので、宛名を見てみると知らない名前が・・・ 前の住民さん宛ての郵便物が届いた場合、どのように対応すればいいのでしょうか? 引っ越しをした後、前の住民宛ての郵便物が届いてしまうことはよくあることです。本来は前の住民さんが郵便局に「転送届」を適切に出しておけばよかったのですが、意外と忘れてしまう方は多いものです。 https://lotushome.jp/blog/3075/ 郵便物の転送届とは?過去記事をご参照ください。 誤配達を受け取ってしまった方に落ち度は全くありませんが、間違った対応をするとプライバシーの侵害になる可能性があるため、適切な手順を踏むことが重要です。 それでは、郵便物が届いた場合の正しい対処法をステップごとに紹介します。 意外と簡単な方法が 1. 郵便物を開封しない まず最も重要なのは、他人宛ての郵便物を開封しないことです。たとえ不在者であっても、郵便物を開封することは法律上のプライバシー侵害に該当します。 無用なトラブルを引き起こさないためにも、開封はしないようにしましょう。 2. 「宛名不在」などのメモを添える では、届いた郵便物はどうしたらいいのでしょうか? 郵便局へ日中電話して、説明して、持って行く必要があるのでしょうか? もちろん、その方法でも大丈夫です。しかし、郵便局が開いている時間に持っていくのは結構な労力が掛かるのも事実です。 実はもっと簡単な方法があります。それは 郵便物に「この住所には現在、この受取人は住んでいません」といったメモを添えます。 以下のようなフレーズを使用すると良いでしょう 「宛名不在につき返送願います」 「転居済み:この住所には現在、○○さんはおりません」 このとき、郵便物の封を開ける必要はありません。メモを付箋などで貼り付けます。そして 郵便ポストに再投函します。 え?こんなに簡単なの?と思った方、実はこの方法は郵便局が公式で紹介している「正しい対応」なのです。 詳しくはこちら このように、郵便局自身もこの対応を紹介しているのです。 また、時間や手間を掛かる方法でももちろん対応しています。 念のため、以下にご紹介します。 3. 郵便局に持ち込む もし何度も同じ宛先の郵便物が届く場合、最寄りの郵便局に直接持ち込み、窓口で状況を説明しましょう。郵便局員に事情を伝えることで、今後の郵便物が届かないよう対応してくれます。 4. 配達員に伝える 郵便物を回収する配達員に直接状況を伝えるのも有効です。配達ルートを管理する担当者に共有してもらうことで、同じ問題が繰り返されるのを防ぐことができます。 5. 転居届のお願い 前の住民が転居届を出し忘れていることが原因である場合があります。そのため、郵便局に「転居届を出していない可能性がある」と伝えると、郵便局側が確認して対応してくれることもあります。 間違った対応を避けるために 前の住民宛ての郵便物が届いたからといって、自分の判断で捨てる、または返送せずに放置するのは避けましょう。法律違反に繋がる可能性があり、場合によってはトラブルに発展することもあります。 ちなみに郵便法にはこのような条文があります。 郵便法第42条(誤配達郵便物の処理) 郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。 ということは、誤配達というあなたに落ち度のない場合でも、適切な対応をしなければならないのです。 他人宛ての郵便物が届くのは避けられないケースもありますが、今回紹介した手順に従えば、安全かつ円滑に問題を解決できます。きちんとした対応を取ることで、郵便のミスやトラブルを未然に防ぎ、安心して新しい生活を送ることができるでしょう。 郵便物の取扱いは法律やプライバシーに関連するため、慎重な対応を心がけましょう。もし何か不明点があれば、近くの郵便局や郵便サービスの公式サイトで確認することをお勧めします。
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管理スタッフは面白い仕事 ~がんばれ管理スタッフ! 管理会社より愛をこめて~ 過去記事総集編
魅惑の管理業という仕事 私は何度かブログで書いておりますが、不動産営業から管理スタッフへと転身したパターンです。 営業マンとしてはまぁまぁだったという自負もありますが、管理スタッフとしてはかなり優秀だと自惚れております。 そして、この管理スタッフという仕事は本当に奥が深く楽しいものです。 不動産業を今日まで続けているのも、この管理業の楽しさややりがいに触れたからでしょう。 ついつい管理スタッフの仕事というと「クレーム係」のようなイメージが先行しております。 確かにクレーム処理も業務の一環ですが、あくまで一部分です。 本来は収益物件について方向性や管理方針、入居者募集など複雑かつ高度なスキルが求められます。 もう少し時代が進めばこの「管理業」がいかに収益に大きな差が出るかを皆が実感することでしょう。 その時に経験豊富な管理スタッフを抱えることが出来た会社は幸運を実感することになるでしょう。 とはいえ、思い悩む方が多いのも事実。 そこで今回はこれまでに書いてきた記事の中で珠玉の「管理スタッフへ愛をこめて」セレクションをお届けしようと思います。 これから更に光が当たるであろう業界に一人でも多くの方が入っていただけるように そして今もしかして思い悩んでいる現役の管理スタッフさんに向けて、少し問題解決の糸口になれば嬉しいです。 管理スタッフの仕事とは?どうあるべきか まずは管理スタッフに向く人はこんな人という記事 https://lotushome.jp/blog/4803/ 管理スタッフの重要さはこちら https://lotushome.jp/blog/4674/ ちょっと上級編 管理スタッフの腕の見せ所 https://lotushome.jp/blog/4565/ 管理会社あるある 管理会社や不動産会社の「あるある」です。 毒にも薬にもならぬ内容から問題解決の糸口になることも 先人の失敗やよくある事例は知っておいて損はないかもしれません。 滞納者との対応はなぜかパターンが・・・・ https://lotushome.jp/blog/2786/ 管理スタッフにとって試練となる冬、もう少しで到来ですね。頑張りましょう https://lotushome.jp/blog/3822/ 人の言葉というのは不思議なものです。引き寄せの法則とでもいうのでしょうか? https://lotushome.jp/blog/3709/ こちらは心構えの問題ですが、知っておきましょう https://lotushome.jp/blog/3941/ こちらは季節ごとに起こりやすいトラブルについてまとめてみました。 https://lotushome.jp/blog/4275/ 年末はトラブルも多くなります。さあ同志のみなさん準備しておきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4579/ 不運に見舞われた時にも毅然とした対応をしていきましょうね。 https://lotushome.jp/blog/4648/ 頑張りましょう、悪いことばかりではありませんよ・・・多分・・・ https://lotushome.jp/blog/4760/ VSクレーマー やはりみなさんが気に病みやすい、そして大変な業務の一つが「クレーム処理」です。 これまでに対応した経験談の中から得た極意をみなさんへおすそ分け 慣れるとオートマチックに対応が出来るようになるんですが・・・ 頑張れ同志たち まずはよく喋るクレーマーが陥りやすい部分をしっかりとつきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4508/ 最初は恐いかもしれませんが、実は難易度はそこまで高くありません。目には目を https://lotushome.jp/blog/2853/ https://lotushome.jp/blog/3306/ 人は多面性があるのです。だからこそ「気にしない方がいい」んです。気にする時間こそ無駄かもしれませんよ。 https://lotushome.jp/blog/3540/ 謝罪のコツも少しだけ https://lotushome.jp/blog/4470/ この言葉に怯む必要はありません。冷静になりましょう。きっと大丈夫です、何とかなります! https://lotushome.jp/blog/4599/ 過去の経験談、なんだったんでしょうか https://lotushome.jp/blog/3667/ さあ素晴らしき管理の世界へ これを読んで気が楽になった。管理の仕事面白そう!そう思ってもらえたら嬉しいです。 本当にこれからの時代、管理会社の役割というのは注目を浴びるはずです。 そして管理スタッフは経験を積めば積むほど、仕事はやりやすくなってきます。 そしてもう一つ 「歳をとれば取るほどに有利になってきます」 まさに令和の時代に珍しい「年功序列型のお仕事」です。 私も最近歳を取るにつれて「仕事がどんどんやりやすくなるなぁ」と思っています。 それは経験もそうですが、人間として過ごした年数や年下が多くなってくることによる相手側からの見え方の変化が大きいと思います。 さあ、今こそ管理の世界へ飛び込んでみましょう。 あなたとこの業界でお会いすることを楽しみにしています。 ※当社は現在、求人募集は行っておりません。本記事は100%善意で不動産業界と管理スタッフの地位向上の為に書いております。
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大家さんの代替わりで注意すること ~相続などで大家になったら?~ 過去記事総集編
引き継ぎは重要 頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す 多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」 多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。 「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。 一方、託されるお子さんたちの悩みといえば 「今まで経験もないから、どうすればいいの?」 そうなのです。 託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。 特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。 そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。 とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。 そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで 「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。 相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。 私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。 まずは不動産投資とは? まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。 大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。 明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。 もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。 過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。 https://lotushome.jp/blog/3404/ まずは不動産投資というのは株や為替と何が違うのでしょうか?という素朴な疑問から お次は「不動産投資って恐いんじゃ?」という方に正直なリスクをご紹介 https://lotushome.jp/blog/3874/ お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません https://lotushome.jp/blog/4909/ あなたが引き継ぐ物件はどれ?様々な課題について https://lotushome.jp/blog/3915/ 大家としてスタートしたなら さあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました! 次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。 今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。 不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。 そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。 https://lotushome.jp/blog/4807/ 避けては通れぬリフォーム業者さんとのお付き合いならコレ あなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら https://lotushome.jp/blog/4674/ この感覚は最初に確認しておきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4717/ これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら https://lotushome.jp/blog/3531/ 各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も https://lotushome.jp/blog/4259/ https://lotushome.jp/blog/4268/ 運営する中での悩み 時には困難なこともあるでしょう。 しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。 今こそ過去の英知を拝借しましょう。 運営していく中できっと起こる内容への対策として こちらは不動産業界のジレンマを書いてみました https://lotushome.jp/blog/3552/ 最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として https://lotushome.jp/blog/3411/ 空室が埋まらない・・・まずはやれることを https://lotushome.jp/blog/3061/ 法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は? https://lotushome.jp/blog/3189/ 大家さんになったら勉強しないと!・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか?・・・ https://lotushome.jp/blog/3344/ 褒められたものではありませんが、業者も千差万別!まずは自衛を https://lotushome.jp/blog/3407/ 物件名を変えてみたい!注意することは? https://lotushome.jp/blog/3953/ 時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは? https://lotushome.jp/blog/3935/ 細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。 https://lotushome.jp/blog/4159/ 必殺技「ペット可賃貸」その功罪について https://lotushome.jp/blog/4520/ 最後に先人たちの知恵「名将とは?」 私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。 私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。 そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。 先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。 そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。 世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い!とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。 あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。 ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。 https://lotushome.jp/blog/3905/ 名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています https://lotushome.jp/blog/3993/ 管理会社とは適度な緊張感も必要です https://lotushome.jp/blog/4140/ エリアも関係ない名将たち https://lotushome.jp/blog/4177/















