数多くの社長に聞いた幸福論をみなさんに
私は仕事柄、社長さんやオーナーさんに数多くお会いします。
そういった方たちに会うと、私は人生観や教訓のようなお話を聞きたくなり、たくさんお話を聞かせていただきます。
私が出会った方のうち、幸せそうな方にお話を聞くと、不思議と共通していることというのが、浮かび上がってくるのです。
今回は現役の社長さんやオーナーさんに聞いた中で、これも幸福のコツなのではないか？と思うものをご紹介してみようと思います。
もちろん 社長やオーナー＝幸福 という訳ではありません。
また、「お金があれば幸福だ」とも言えないような気がしています。
それでも私が見て「幸せそうだな」と思った方に共通する事項ですので、何かしらの教訓があると思っています。
お金と幸せの関係とは？実りある人生とは？人間にとっての幸せとは？
私自身も追い求めている永遠の課題「幸せとは？」です。
気が向いた時に「幸福論」シリーズを書いていこうかなと思います。
多くの幸せな人は成功する「前」に結婚している
私はたまに人生相談をされることがあります。
その中で特に男性から相談されるのが「結婚のタイミング」です。
「もう少し頑張って生活に余裕が出来たら」「昇進したら」「独立して成功したら」など、ある程度成功してからという方が多い気がします。
結婚してからの生活の不安があるのかもしれません。
結婚するからには、妻や産まれてくる子供たちに不自由な生活をさせたくない。
責任ある立場として自分自身がしっかりとしてから。
気持ちはよく分かります。
そんな時に私が助言するのは
今から苦労するであろう、今の内がいいと思う
です。
これは、数多くの人を見てきた中でそう思っているからです。
私がお会いする方はほとんどが男性の経営者や物件オーナーが多い為、バイアスがあるのですが
幸せそうな方は大体家族への愛情が強い傾向が高いものです。
私自身が家庭を大事にしている方を「幸せそうだ」と思うので、この価値観が難しいという方は、今回の記事は飛ばして結構です。
いずれにしても「家庭円満」というのは人生において大事なことと思います。
話を戻しましょう。
独立開業した社長さんや今では規模が大きく拡大したオーナーのうち、今現在幸せそうな方は大体
辛く苦しい時期には、既に結婚していることが大半です。
これは当然かもしれませんね。
なんにも持っていないアナタを選んだ人
成功してから結婚するのが悪いという意味ではありません。
なにも「しなくていい苦労」をさせなければ、それに越したことはありません。
しかし、成功してからのアナタというのは付加価値が付いてしまっています。
そんな状態で出会ったアナタというのは「成功者としてのアナタ」である訳です。
仮に今後、苦難が訪れてその価値を失ってしまったとしたらどうでしょう？
一つの価値を失った状態のアナタをパートナーは受け入れてくれるのでしょうか？
もちろん、内面のみを見ていただけたのであれば問題はないでしょう。
経済的な魅力を抜きにして好きになってもらえたなら、訪れた苦難を一緒に乗り越えてくれることでしょう。
でも、「成功した」という魅力が多くを占めていたとしたなら・・・・
多くの幸せな方たちが私に話してくれるエピソードはどれも似通っています。
- 昔はとてつもない苦労を掛けた
- 苦労を一緒に歩んでくれた
- 貧しいけど幸せな日々を過ごせた
- どんな時も味方でいてくれた
そんな人だからこそ、今となってはその苦労を取り戻すように、それはそれは大切になさっています。
何者でもない自分を信じて一緒に歩んでくれた人
これほど嬉しいことはありませんね。
そうやって生活が安定した今、家族へ還元して幸せな生活をするというのはある種当然かもしれません。
そういった方が身近にいればきっと「自分の価値は・・・」などと悩む必要もなく、安定した心でいられるかもしれません。
また一緒に苦労を乗り越えたという経験こそが、家族の繋がりをより強いものにしたのかもしれませんね。
お金がなくても幸せだからこそ、お金も輝く
「幸せにお金は関係ない」「お金さえあれば幸せになれる」
両極端な意見ですが、私はどちらもなんだかしっくりきません。
どちらの意見も「幸せ」と「お金」を結び付けようとし過ぎなのではないでしょうか。
現代においてお金というのは切っても切り離せません。
人生において金なんて関係ないんだ！とまで私は言えません。
同様に 金さえあれば何でもいいんだ も暴論に思えます。
そもそも、お金自体に人の幸せをどうこうする力は本来ないのかもしれません。
書いていて自分でもよく分からなくなってきました。
それでも幸せそうな方の多くが「成功する前に結婚している」という事実はあるのです。
そこには、人生においての幸せの法則のようなものが隠れている気がします。
毒にも薬にもならぬこのブログらしい、ぼんやりとした結論でしたね。
注意点を最後に一つ
今回のブログでは成功する前に結婚した方がいいと書いてありますが、これは「あんまり考えずに結婚しなさい」ではありませんからね。
男女問わず「何者でもないアナタを選んだ人を一生懸命に幸せにする」という覚悟は必要だと思います。
そんな２人なら苦労も成功も正しく扱える気がしています。
みなさん、お幸せに
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事故物件からの再生 ~他社事例と家賃下落対策について~
今回はご相談を受けた会社さんの事例を紹介 とある日の電話 今回は事故物件からの再生編として、他社さんの事例になりますがご紹介しようと思います。 とある日のこと、私に一本の電話がありました。 「内田さん、事故物件の時の家賃設定とか告知範囲ってどうすればいいのかな？」 はいはい、こちらの業者さんは普段は収益物件の売買がメインで賃貸管理は売却した物件を行っている程度とのことで、事故物件についてのガイドラインが策定されたことを聞いたが、実務上でどのように運用していけばよいか？というご相談でした。 https://lotushome.jp/blog/3935/ 家賃設定編はこちら 私もお世話になっていたことから相談を受け、アドバイスや手続きや法制度について簡単にお話しました。 するとその後 「あの物件無事決まったよ」 との連絡を受けました。 なので、今回は他社さんの事例にはなりますが、事故物件からの再生編の中で入居までの実際を見てみましょう。 事故物件からの再生した姿がこちら これらは事故物件後のリフォームやハウスクリーニングが終了した状態です。 ちなみにこの物件は区分所有建物いわゆる分譲マンションですね。 一部屋ずつオーナーが異なっており、このマンションには他にも空き部屋で募集中のお部屋も現在あるそうです。 内部は冒頭の写真にも写っていますが、消臭剤が多めに置かれております。 死因などは今回は具体的には話しませんが、若干発見が遅れてしまった状態とのことで、特殊清掃も要したとのことでした。 部屋に入るとほとんど匂いはしませんでしたが、私とその社長さんはとある場所で微かに 「若干ですが、あの匂いがしますね」 と不動産屋あるあるを話しておりましたが、社長さんの奥さんは「全然気づかない」とのことでした。 確かに部屋も綺麗にリフォームされており、壁紙の新しい香りなどでほとんど気づかないでしょうし、内見したお客様も気にすることはなかったそうです。 当たり前だが告知はしている 今回の物件は入居希望者に当然告知をしております。 ですが、その方は 「私全然気にならないので大丈夫ですー」と２つ返事だったそうです。 こちらの物件は鹿児島市内でも便の良い場所にあり、繁華街も至近の好立地ですから、需要も高いエリアですからね。 そして驚くべきことに 家賃は他の部屋と同水準で決まったそうです そう、他の空き部屋に比べればリフォームもしっかりしており、キレイな状態であることが決め手だったのでしょう。 確かに気にしない方からすれば「ただのリフォーム後のキレイな部屋」ですからね。 その為、面倒な定期借家契約なども無しで契約まで至ったそうです。 コツは「割安感」 そう、そうなのです。昨今、こういった事故物件に抵抗の無い方の割合は増えてきていると思います。 それは現代的な無宗教観や死生観など様々な要因はあろうかと思うのですが、昔に比べれば抵抗感は薄くなっていると思います。 それよりは「割安ならいい」という方が増えてきているのです。 しかし、だからといって何もせずに貸せるか？というと話しは別です。 やはり事故が有った以上、他の物件と比べた時にアドバンテージはある訳です。 ですが、そのアドバンテージを埋める「割安感」をどこで演出するか？という問題を解決するのです。 従来通りに家賃を素直に下げることで「割安感」を出すことも一つですが、今回のように 「近隣物件と比べて頑張って直せば家賃は下げなくてもいい」という割安感を目指すのも一つなんでしょう。 いずれにしても、近隣物件や所有物件の強みを正確に理解して、正しいアプローチを取れば何とか解決することが出来るという事例です。 こちらの社長は前所有者から「割安」で購入して「努力」で価値を取り戻したのです。 今回は当社の事例ではありませんが、事故物件へのアプローチとしていい題材になる為、出張でお邪魔しました。 家賃下落で落ち込むよりも「どう戦うか？」にフォーカスしてみてはいかがでしょうか
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不動産屋あるある ~不動産屋と名乗ると頼まれること編~
不動産屋と一口にいっても様々なんです 不動産屋は意外と守備範囲は狭い 今回は不動産あるあるをご紹介していこうと思います。 プライベートで自己紹介をする時に職業を聞かれることがあります。 その時に「不動産屋です」と名乗ったりすると相談だったりお願いごとをされることがあります。 今回はそんな「頼まれやすいあるある」をご紹介しようと思います。 私自身もですが、不動産屋と一口にいっても専門範囲は意外と狭いものです。 例えば私でいえば賃貸営業や賃貸管理、収益用不動産について、分譲マンションの管理などは得意ですが、その他の分野となると正直知識や専門性は弱い部分があります。 普段業務で行っている分野や過去に経験したことが無いと、正直役立たずになることもあります。 私に「ハワイの別荘地のコンドミニアムが欲しいんだけど、どうにかしてくれない？」ということを依頼されたとしても正直役立たずです。 例えるなら不動産屋というくくりは「プロスポーツ選手」位の範囲だと思います。 その為、依頼や問題によっては プロ野球選手のキャッチャーに対して「うちの息子サッカーのドリブルが下手で、教えてあげてもらえませんか？」というような状態に近いと思います。 実家が山や田を持ってるから何とかして これは親戚含め良く言われます。 相続などで親から山林や田んぼを相続したが、使い道もない為処分したいから。 お気持ちはよく分かります、私の実家もそんな山もありますが、親戚含めて「行ったことがない、場所も分からない」なんてのはザラです。 そしてこの山や田んぼの売買というのは非常にテクニカルです。 とにかく、許認可関係がややこしく、専門知識が必須です。 また農地ともなれば欲しい人は大分限られてきます。 地元に精通していて顔見知りや人となりなどを把握しているような人が適任になってきます。 また金額的にも高くは無いため、報酬としてもそんなに多額ではないものが多く、不動産屋泣かせの山や農地 私も相談をされても「地元の不動産屋に相談してみて」程度しか持ち合わせておりません。 でも不動産ならぬ「負」動産である筆頭。 これらをビジネスに変える今後の取り組みに期待してます。 賃貸の退去精算費が高いからどうにかしたい 年に１回は掛かってきます 「住んでいるところの退去費用がすごく高い！どうしたらいい？」 これも多いのではないでしょうか？ 退去した後に壁紙の張替え費用などで退去費用の高額請求されたので相談したい。 これについては専門なので、相談自体は受けることは可能です。 しかし、あくまで「意見」と「こんな風に言ってみれば？」程度のアドバイスくらいですね。 中には「自分の代わりに交渉してくれないか？」という剛の者もおりますが、お断りします。というより出来ないのです。 人の代わりに法的問題の交渉というのは弁護士などの専門職以外は行えないので受けられないのです。 そうでなくとも、状況が良く分からないのです。 どの程度の汚損や破損があったのか？契約書の内容は？明細の中身は？ よくよく見てみると「不当請求でもなく妥当な請求じゃないか」ということもあります。 それを相談相手に伝えるとまるで「役立たず」のような反応を受けることもあり、腑に落ちません。 本当に不当な請求であれば、減額だったり支払わなくてもいい部分を教える分には構わないんですけどね。 あとその時も「あなたに聞いたって言って名前を出してもいいか？」という相談ももちろんＮＧでございます。 弁護士や専門家にお金を出して解決してもらうか、アドバイスを基にご自身で交渉するしかありません。 儲かる物件を紹介してくれ 私も知りたいです よく言われる一言 「儲かるんだったら業者が直接やるはずだから一般消費者には儲け話は来るわけない」 うーん、この言葉は半分正解、半分不正解ですよね。 もちろん、儲かる物件であれば直接欲しいということはありますが だからといって「買えるかどうか？」は全くの別です。 私も今まで数々の「買えるんならあの物件絶対欲しい」が目の前を何度も通過していきましたから。 みなさんは不動産会社の社員というものが銀行さんから「どう見られているか？」という点が抜けています。 ちなみに不動産会社の社員というのは銀行から見ると信用度は若干低めです。 というのも高収入だったとしても「浮き沈みが激しい」「在職年数も大体短い」などと銀行に融資を申し込む属性としては低めの傾向にあります。 ですから、「そんなに儲かる物件ならあなたがやれば？」というテンプレートに対しては 「出来るもんならやりたいよ」 というケースもあります。 あともう一点 不動産会社自身が賃貸経営をする場合において不動産会社は賃貸経営をするのに向かない！という点です。 不動産会社で借り入れをして賃貸経営をするとなると息の長い話になる訳です。 賃貸経営の為に作られていない不動産会社（法人で物件を持つ為の会社以外）ですと運転資金や物件仕入の為の資金などで銀行から借り入れする必要もある訳ですね。 その時に賃貸経営用の借り入れをしていると、かなり長期での借入金となります。 いかに長い目で見れば儲かるとはいえ、短期的には借金は借金、借り入れ総額は中々減りません。 銀行からすれば「おいおい、もうすでにかなりの借金があるじゃねえか」という評価になります。 すると、目の前に良い土地や建物などが出た時にも借り入れすることが出来ないのです。 となると、儲かる物件を人に紹介して手数料などで稼ぐ方が効率がいいのでは？という結論に達したとしても不思議ではありません。 なので「儲かるなら自分でやれば？」は半分不正解です。 しかし、もう一方では「決して儲からないが、知識の無い人に売りつけて自分たちだけ儲かればいい」という話があるのも事実です。 その時に上記のような言い訳をする不動産会社がいたとしても不思議ではありませんよね。 結局は「本当に儲かる物件かどうか」などは自分で判断するしかないんです。 しかし、私たち管理会社のように「人に収益をもたらすこと」で報酬を貰う会社がある以上、「一般消費者に儲け話は来ない」は絶対かといえばそうでもない訳ですね。 という話を踏まえて考えると「儲かる物件を紹介してくれ」の心の声アンサーは 自分では買えないけど手数料貰えるなら紹介しますよ！ になるんじゃないでしょうか？ しかし、目の前の人が本気かどうかも分かりませんから、そんな雑談の時は 「そうですね、いい物件が出たらご紹介させてください」 程度になるのかもしれませんね。 今回は不動産会社で働いていると頼まれる「あるある」をご紹介しました。 こうして書くと一口に「不動産業」といっても幅も広く、対応できることは限りがある訳ですね。 でも不動産業というのはかなり付き合う人が多い職種です。 目の前の方が対応出来なくても、知っている人を紹介したりもしてくれます。 遠慮なく言ってみるのも手だと思います。
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＃投資初心者と繋がりたい ~SNSにいい投資話はあるのか？突入してみた~
友人からのＨＥＬＰの電話から 投資ブーム到来で魑魅魍魎だらけ ある日のこと旧友から電話がありました。 「内田、俺も不動産投資をしようと思っているんだけどどう思う？」との電話 しかし、彼との接点は同級生という程度で当時もあまり遊んだりする仲ではありませんでした。電話自体も卒業以来で電話番号は共通の知人から聞いたとのことでした。共通の知人に不動産投資の話をしたところ「そういえば内田が不動産屋だったような」との経緯らしいです。 「いいと思うよ！じゃーね」と切ろうとすると 「そんな冷たいこと言わないで、いい物件かどうか？騙されていないかどうか？調べて欲しい」とのこと 「んなアホな・・・」と思ったものの、本当に騙されたのでは夢見も悪いしな・・・と思い、少々話しを聞くことに 聞けば概要は以下の通りでした。 不動産投資が「いい」との噂を聞いて始めたくなった何から始めたらいいか分からずにTwitterで検索した＃投資初心者と繋がりたい というワードで不動産投資について語っているアカウントをフォローしたそのアカウントから不動産会社を紹介してもらった物件を買おうかと悩んでる←イマココ 聞けば「物件は見ていないけどキレイだって言ってた」「近隣の相場も不動産会社に聞いたら大丈夫って言ってた」「けっこうローンを払っても大丈夫って言ってた」など 「って言ってた」ばっかりじゃないか！ なぜ何千万の買い物をするのにたった一人の言う事だけを聞いて納得するんだろう？ この辺りで私は彼の為に言いました。 「その物件が良い物件だったとしても、今は始めない方がいいんじゃない？」 嫌味でも何でもなく、心からそう思いました。彼の為には今始めない方がいいだろうと すると彼は 「内田がその会社を見て大丈夫か確かめて欲しい」とのこと おおジーザス、なんてこった、何故私がそんなことをしなければならないんだ。とは思いましたが、ふと・・・ そういえば、不動産営業を掛けられたことは無いな・・・と思いました。 不動産業同士で不動産の売買は当然あります。 しかし、それは相手をプロとしてリスペクトして「プロ向け」の物件での話です。 一般消費者向けの物件を私たちに売ろうとする人はいません。 私は彼を助けるという目的ではなく Twitterなどで見かける業者っぽい彼等が「何を売っていて、どんな話をするのか？」興味が湧きました。 少なくとも私に相談してきた彼は今にも買おうとしています。 それなりの物件が流通しているのか？それとも詐欺まがいの手法なのか？ 私は彼に「どのアカウントから辿り着いたのか？」を聞くことにしました。 私もそんなにいい物件なら「自分でも買おうかな」と邪な心が全く無かったかと言えば・・・・・ 不動産屋がアカウントをフォローしてみた 鬼が出るか蛇が出るか まず彼の言った通りの＃投資初心者と繋がりたい というワードを検索してみました。 すると出るわ出るわ、株式やＦＸ、不動産から金など投資の種類も千差万別です。 しかし、私から見ればこのハッシュタグには1種類の人間しかいないように思えました。 それは 「何か得たい人」 これについては後で語るとして、私は彼がフォローしたというアカウントを発見しました。 アカウントをフォローするとＬＩＮＥへ誘導されました。 ここではアンケートなるものを記入しなければいけませんでした。 ここでは馬鹿正直にプロフィールを入力しては相手も商談してくれないだろうとのことで、職業も会社員ということにして必要事項を入力しました。 すると、その時にもらえる特典というものが気になりました。 特典とは 「これだけで大丈夫！不動産投資とは！」 みたいなテキストでした。 「ほおほお、そんな必殺技みたいなテキストがあるんだ・・」と思いながらテキストを開くと 物件の買い方の章＝ 申込をして重要事項説明を受けて契約する。その後銀行ローンの手続きをして登記をする物件選びの章＝ 賃料が適切かどうかチェック！設備が壊れそうじゃないかチェック！将来売れそうな不動産かチェック！価格が高すぎないかチェック！とだけ書いてあります。チェック方法は書いてありません。購入後の章 ＝不動産取得税を払う！固定資産税を払う！家賃入金を確認する！ みなさん、これだけで不動産投資はＯＫだそうです。 その後はこのアカウント運営者らしき人がyoutubeで なぜ私が不動産投資をしようとしたか？経営難で命を絶った経営者を救えなかった話自分がお世話になっている社長がいかにスゴイ人か不動産投資で月収○○万円を稼ぐには などの一人語りを次から次に聞かされます。 これを一つずつ聞いてアンケートに答えないと次へ進めないように自動化されていました。 要は面倒なことをしっかりと言う事を聞いてくれる「素直な人」をふるいにかけているのでしょうか。 ちなみに私がその動画を見ての感想はというと 「不動産投資に関係のない話ばっかりだな・・」でした。 いかに不動産投資を始めた方がいいかを力説しているばかりで「なぜ不動産投資がいいのか？」や「正しいリスクとは？」も無く、ただ「やりなさい」「不幸を回避するには不動産投資」「私がお世話になった社長は凄い人」「信頼できる不動産会社を見つけよう」ばかりでした。 一通りＹＯＵＴＵＢＥを見終えるとついにきました。 無料相談 さあレッツゴー 不動産会社との面談 そして肝心の営業活動のお時間がきました。 希望日を入力するとZOOMでの面談とのことでした。 私は会社のノートパソコンからZOOMに入ると営業マンも挨拶をしてきました。 語り口調は柔らかく、私の資産や年収などを聞き取り、不動産投資に対する思いなどをヒアリングしました。 ZOOMではこちらも顔を出しませんでしたが、先方も顔を見ることは出来ませんでした。 不動産会社自体はしっかりと実在しておりましたが、開かれた店舗というイメージは無く、会社のＨＰでも抽象的な事業ばかりの印象はありました。 ＬＩＮＥのアカウント主は事前に 「この不動産会社は凄い」「担当者は本当に多忙でラッキー」と事前に貴重な体験であることを盛んにアピールしていました。 私は 「そんなに優秀な人なら買えるか買えないか分からない人、ましてや本当にアポ通り来るか分からない人によく時間を割けるな」 と思ってしまいました。 大分と性格の悪い男だなと自分が嫌になりました。 そうしているとついに物件の提示が来ました。 私の正直な感想としては 意外と悪くない条件に聞こえた この「悪くない」は褒めている訳ではありません。 思ったより現実的な物件でした。 もっと「これを持てばＦＩＲＥできます」的な夢物語のような収支シミュレーションなどが語られるのかと思っておりましたが、意外と現実的な内容に聞こえました。 物件は一都三県のエリアで木造の築10年ほどの物件でした。 利回りなども昨今の中では悪くなく、収益の目安なども教えて貰いましたが「ちょっと物足りないかな」とは思うものの、非現実的という訳でもないようでした。 しかし、これは物件の資料や写真なども提供を受けたわけでもなく、あくまで口頭だけの話ですから実際はどうかも分かりません。 そこまで聞き終わると、興味を示していた私に気づいたのか 「今度実際に喫茶店などでお会いしませんか？」と言ってきました。 しかし、これ以上私も踏み込むつもりもなく、物件にさして興味も持てなかったこと、意外と担当者もゴリ押しするようなタイプでもない為、これ以上冷やかしのようなことをしても可哀想だ。とも思いました。 その為、時間を割いてくれた担当者にお礼を言い、丁寧にお断りしました。 世間は「得たい人同士」の集まりである 誰かの言う事を信じても責任は「自分」ですからね 私は自分が聞いたものを含めて冒頭の旧友に話しました。 「少なくとも自分ではこの投資はやらない」「今のあなたにとって”良い”とは思えない」「もう少し冷静に勉強してからでも遅くはないのかもしれない」 という主旨で話しをしました。 しかし、彼は私からの肯定的な言葉が無かったことに落胆するばかりか、少しイラつきもあるようでした。 「じゃあどうすればいいんだ？」とか「他に良い物件など無いじゃないか？」と言ってきました。 私はそれを否定することもせずに、「あくまで自分の意見だから」と言ってそこそこに電話を切りました。 常日頃、私は不動産投資は 「物件の力も大事だけど、それを伸ばすかどうかはオーナーの力も大きい」と書いてきました。 本当にそうだからです、物件の力がいかに強くとも舵取りが下手であれば真価も発揮できないでしょう。そんなオーナーもたくさんいます。 今の彼ではどんな物件を買ったとて、上手くいかない気がしました。 今、世の中は情報化社会です。 欲しい情報や知識などは大抵調べれば出てきます。 だからこそ、不動産投資に興味を持ってくれた方に言いたいのですが それでも地道な努力が必要です ＳＮＳで＃投資初心者と繋がりたい と検索するとたくさん出てきます。 しかし、そこにいるのは前述した通り 「なにかを得たい人」しかいません 初心者だから知識を「得たい」、フォロワーを「得たい」、知名度を「得たい」、共感する仲間を「得たい」、そして何も分からない初心者からお金を「得たい」 そう、皆欲しがってばかりの人たちです。 それらを上手く見抜くことが出来れば、自分の欲しいものを取捨選択できるのですが、そうでなければ「奪われる」だけになってしまいます。 もちろん、フォロワーを得たいなどの無害な欲求であれば満たしてあげるだけで、相応の知識や仲間などは貰えるでしょう。 しかし、「自分は初心者です」と宣言して世の中に出て行くと、「初心者狩り」をする上級者にも出くわします。 今回の業者は扱う商材も比較的まともに見えましたが、実際の中身も確認していないので分かりません。 少なくとも、仮に良い物であれば、こんな成功確率の低いマーケティングなどやらないでしょう。 そういった上級者から自分を守る術も身に着けないまま、大事な決断をすることが無いようにして欲しいのです。 今回はプロとして不動産投資の商談に触れる貴重な機会ではありました。 そして最後にアカウント主がしきりに言っていた信用できる人の見つけ方ですが そんなものありません 残酷なようですが、これは事実です。 信用できる人は一長一短で見つかるものでもありません。 ある程度の期間、慎重に付き合いを重ね（お互いに）、それで信用できる人になるのですから だからこそ、地道な努力や研鑽が必要になるのではないでしょうか？ そして皆さん自身も相手からも「信用できる人」と思われて初めて相手が「信用できる人」になってくれるのです。 でも、その位に貴重なものですからね。 後日談ですが、アカウント主のラインをフォローしてからというもの 「よく分からない投資セミナー的なＬＩＮＥグループへの招待が止まりません」 私のＬＩＮＥの個人情報は流出してしまったようです・・・・
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管理会社冥利に尽きる言葉 ~オーナーさんとのやり取り~
なんだか嬉しい言葉の多い週末でした 物件を売却したオーナーさんの一言 先日、当社の管理物件の一つを売却されたオーナーさん（Aさんとしましょう）が来店されました。 売却の仲介は当社ではなく、私も良く知る凄腕業者さんに依頼して滞りなく売却されました。 そして、この日は当社に繁忙期を抜けたところでご挨拶に来てくださいました。 売却された物件以外にも当社で管理を預かっている物件もありますので、近況報告などを話したところで気になったことを聞いてみました。 「あの物件売却してちゃんと利益は出ましたか？」 すると 「もちろん大丈夫でした。満室だったので、そこも良かったのだと思います」 と言ってもらえました。 心の底からホッとしました。 我々管理会社は物件のオーナーさんに利益を出してもらう為に管理をしています。 所有している間はもちろん、売却でもしっかりと利益が出てくれることを目標に頑張るのです。 Aさんには所有中私たちから色んな提案をさせていただきました、その度に快くＯＫを出していただきました。 が、内心は不安もありました。 「負担が重くなってないかな？」「しっかりと思った利益を残せているんだろうか？」と 安心しました。 Aさんは賃貸経営が上手でみるみるうちに規模も大きくなっていかれてるのも知っていました。 そのお手伝いが出来たのなら管理会社冥利に尽きる思いでした。 まだ管理させてもらっている物件もありますが、Aさんの所有物件は当社エリア外にも有り、規模も大きくなられており、個人的には 「もうそろそろ霧島市からはご卒業かな？」と思っていたら 「またロータスさんのエリアに物件が欲しいなと思ってるんです」 と言ってくれました。 嬉しすぎる Aさんは「管理会社がどこか？というのは大事なんです」という話もしてくれました。 正直、管理スタッフの前でなかったら泣いてしまいそうでした。 普段からＡさんはこのように我々管理会社のスタッフに感謝を十二分な程伝えてくれます。 ありがたいですね。 やっぱり名将はコミュニケーション上手 またまたキングダムより 凄腕武将を従える「白老将軍」 ちなみにこのAさんも私が思う賃貸経営上手なオーナー「名将」の一人です。 以前の記事でも書きましたが、名将と呼ばれるオーナーさんはひとえにコミュニケーション上手です。 今回の言葉一つ一つが私にも、隣にいた管理スタッフにもバシバシ響きました。 管理スタッフは 「あんな風に言ってくれると頑張って良かったと心から思えますし、もっとAさんの為に頑張りたくなりますね」 と言っていました。 当然ですね。 もちろんお預かりした物件はどれも頑張りますが、名将たちは取り巻く全ての人の心の火にガソリンを足してくれます。 お世辞を言えとか管理会社の言うことを聞けとか、そういったことではないのです。 名将たちは物件の力と管理会社の力と自身の力を掛け算にすることが出来るのですね。 おみそれしました
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2023年繁忙期の感想と考察
みなさんの物件はいかがでしたか？ 今年は退去が少なかった 世の賃貸不動産会社の皆様お疲れ様です。 まだこの時期ですと繫忙期が冷めやらぬ状況だとは思いますが、一旦３月を終えたとのことでお疲れ様でした。 みなさんの会社では今年の繁忙期はいかがでしたか？ 毎年のことではあるものの、繫忙期というのは毎年なぜか流れが違うものです。 １月は忙しいが２月は暇、さおして３月が激混みなど流れが多少あります。 繁忙期中に同業者と会うと 「今年はどう？」とお互い情報交換をしたりもします。 そんな繁忙期の結果ですが、当社では 「退去が少なかった」 というのが素直な印象です。 １月は前年比の７５％ ２月は前年比の８０％ ３月は前年比の９０％ と軒並み低い状態でした。 もちろん当社は管理戸数がそこまで多い訳でもありませんので、多少誤差は出やすいのですが、それでもこの一年で管理戸数が増えた割にどの月も退去が前年を割るというのは予想外でした。 しかし、入居は前年よりも好調だった為、当社にとっては「良い繁忙期だった」といえます。 おかげさまで当社では前身の会社時期も含めて入居率も過去最高の水準となりました。 当社の平均築年数は３０年を超える物件たちですが、それでも良い繁忙期でした。 退去が少ない原因は？ これは正直まだ検証が出来ていません。 ロータスホームの管理が良いから退去が少なかった！ と言いたいところですが、そんな風に決めつけてしまっては成長もクソもありません。 ここからは 仮説としていくつか挙げてみようと思います。 ①コロナの影響で転勤が減った 今年の退去で少し顕著だったのは転勤による退去者が少なかったという点です。 これはリモートワークや県外移動を自粛していた期間が長引き、各大企業が「転勤ありき」の業態を見直しつつある。という流れを汲んでのものかもしれません。 しかし、今年の入居希望で転勤で入居するという方の割合は昨年以上だった為、転勤が減ったという根拠は少し自信が持てません。 ②物価高等の影響で「気分による引越し」を控えた これは角度の高い推測だと思っています。 現在の物価高は家計やお財布を直撃しています。 そういった流れで 「今のお部屋に不満はないけど気分転換も兼ねてお引越し」という「気分による引越し」需要が低下したかもしれない。 これは少し影響としてあるのかもしれません。 「現状の家に不満はないし、今の状況でお金の掛かる引っ越しは止めようかな」と思った方が多かったのかもしれません。 これは多少データでも残っていて 「転勤、卒業、就職」以外の理由での退去は昨年より割合としては僅かですが減っていました。 ③やっぱりロータスホームの管理が良かった これは正直願望です。 今住んでいる方に聞くわけにもいきませんので。すみません、言ってみたかったんです。 それでも今年はゴミ捨場の清掃を強化したり、共用部分の設備提案などを少し多めにさせていただき、入居満足度を上げるという点に取り組んでおりましたので、その影響が出ていればいいなと思っています。 来年と通常期に向けて頑張ろう 繁忙期が終われば終わりではありませんからね さて、引き続き繫忙期を続行中ですが、もう少しすると落ち着いてきます。 しかし、賃貸管理は一息つく暇もなく次のステージがやってきます。 繁忙期を過ぎて通常期と呼ばれる一年の大半の時期に入ります。 この期間でもやはりお引越しをされる方は多数いらっしゃいます。 しかし繫忙期と呼ばれる時期ほどは当然いないわけです。 募集に工夫を凝らしたり、物件価値を上げるメンテナンスを行ったりと繫忙期よりアグレッシブに動かないといけない期間です。 とはいえ、全国の賃貸管理に携わるオーナーと同業者のみなさま、一旦ですが 今年の繫忙期もお疲れ様でした また明日以降も頑張っていきましょう。
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論破することの意味 ~正論に価値はない~
カッコいいんですけどね 世は大論破ブーム 昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。 正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。 勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。 タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。 動画も楽しいので見たりします。 頭の回転も早く、感心してしまいます。 しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。 ネコも杓子も論破する傾向があります。 今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。 論破することで得することはあるのか？ データはありません、すみません ハッキリ言っておきます。 社会で論破することで得する（価値が出る）のはひろゆきぐらいです。 たまに弁護士は？とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。 ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。 当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。 もっと言えば 正論をぶつけることには価値がない とすら思っています。 そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです 正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。 大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。 正論であればあるほど怒ります。 では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか？ 嫌われたり怒られるだけで得しないんです もっとハッキリ言いましょう。 正論をぶつけられて納得する人はいない 残念ですけどね 私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。 先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。 しかし、それで得られる結果というのは 「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした 結果、論破された側は怒り（表面には出さなくても）、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。 結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて 「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。 みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。 その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。 相手の面子は保ってあげよう ではどうしたらいいのでしょう？ 社会の中であなたが達成したいことは何でしょう？ 論破して相手をやっつけることでしょうか？ 相手より賢いと思われることでしょうか？ そうではないですよね。 自分の思った通りに進むこと ですよね。 相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。 しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。 論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。 それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。 みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか？そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。 相手の面子（メンツ）だけは保ってあげないといけません。 あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。 しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。 それではまとめに入りましょう。 一番は気づいてもらうこと 自分が賢いと思うなら さて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか？ 「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか？ 私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。 そう、人から言われたことでは動かないものです。 だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか？ 相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。 相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風に あなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてください その方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。 私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。 理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。 そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。 これは物件を買う時にも表れます。 安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。 論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか？ え？それってあなたの感想じゃないの？ 胸を張って言います 「私の個人的な感想なので気にしないでください」
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アパート・マンション名の変更 ~命名のおススメ方法~
入居者もハッピー、オーナーも満足 そんなおススメの命名法をご紹介 https://lotushome.jp/blog/3953/ 前回の記事はこちら さあ物件名を変えよう 今回は物件名を変えることにした場合のおススメ方法をご紹介していきましょう。 前回の記事では避けた方がいいことをご紹介しましたが、「じゃあどうすればいいのさ？」という点について管理会社として見解をお話ししていきましょう。 その前に一般的に付けられることの多い名称について「どんな意味があるのか？」を今一度おさらいしていきましょう。 定番の言葉の意味 定番のハイツやコーポの意味は 名称語源意味備考ハイツHeights 英語家ドイツ語だと「ハイム」コーポcooperative house 英語共同住宅和製英語の略称メゾンmaison フランス語家・会社・店ブランド名にも使われる荘日本語田舎にある家 仮住まい 宿泊所ヒルズhills 英語丘・高台転じて高台にある住宅ヴィラvilla イタリア語邸宅・屋敷・別荘カーサCasa イタリア、ポルトガルなど家レジデンスresidence 英語住宅英語の中でも不動産という意味合いの強い印象コートcourt 英語宮廷、邸宅中庭のある家＝邸宅という意味に転じたドミールDomir フランス語家 住居パレスpalace 英語王宮・宮殿・御殿アネックスannex 英語別館シャトーchâteau フランス語城 宮殿 大邸宅貴族の住む家 一般的な用語を挙げてみました。 どれも語源は家や住宅という意味がある為、一般的に広く使われているという状態です。 また、ここであげた言葉はみなさんも聞いたことがある名前が多い為、入居者やその他の人も馴染みがあり、使いやすい言葉といえるでしょう。 名称には一定のルールが 何でも自由という訳でもありません 基本的には自分が買った物ですから自由です。 しかし、物件名の付け方には一定のルールがあります。 それは「不動産の表示に関する公正競争規約」というルールがあるのです、これは「消費者が誤認するような名前をつけないように」という主旨となっております。 具体的には以下のようになっています。 当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。 当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。 当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で３００メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。 当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。 当該物件が自然公園法（昭和３２年法律第１６１号）による自然公園の区域内に所在する場合は、当該自然公園の名称を用いることできる。 当該物件がその最寄りの駅から直線距離で５,０００メートル以内に所在している場合は、その最寄りの駅の名称を用いることができる。ただし、当該物件がその最寄りの駅から同じく５,０００メートルを超える地点に所在する場合は、併せてその距離を明記する場合に限り、その最寄りの駅の名称を用いることができる。 当該物件が地勢及び地形上、山、山脈、山塊等の一部に位置している場合は、当該山、山脈、山塊等の名称を用いることができる。 当該物件が海（海岸）、湖沼又は河川の岸又は堤防から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、当該海（海岸）、湖沼又は河川の名称を用いることができる。 当該物件が温泉地、名勝、旧跡等から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、その温泉地、名勝、旧跡等の名称を用いることができる。 確かにこういったルールが無ければ鹿児島県の物件に「カーサ六本木」とか山奥の物件に「湘南海岸ハイツ」とか自由に付けられます。 また、遠方からのお客様だと物件名が「○○駅前ハイツ」と名前が付いていれば、当然駅前にあると思ってしまいます。 その為、こういった地名などについては一定の注意が必要となります。 おススメの名づけ方 おススメをいくつかご紹介 ここからは過去の事例なども踏まえ、おススメの名づけ方をご紹介していきましょう 自分のシリーズ名＋地名 やはり自分の物件を持つというのは特別な感情や所有欲を満たしてくれるものです。 また今後物件も増やしていきたいというオーナーにおススメの方法です。 まずは好きな単語や思い入れのある単語を一つ選びましょう。 例として、私は「キングダム」という漫画が好きなので、ここでは「キングダム」としましょう。 この名称に物件の地名を組み合わせるのです。 鹿児島県の霧島市には様々な町名、地名がありますので例えば 「キングダム神宮」とか「キングダム国分中央」とかになるでしょう。 この方法のメリットは 物件が増えるたびに迷わなくていい 地名が入っているので区別しやすい 自分のシリーズとして満足度も高い 管理会社も把握しやすい（オーナーとの会話もしやすい） 注意点としては 地名の範囲は限定的なものに＝同じ地区に２つ目を購入すると紛らわしい 「キングダム鹿児島」だと範囲も不明確 地名がプラスになるのでオリジナルの部分は短めに＝「ヴィニシオスジュニオール国分中央」など長くなりすぎる アルファベットよりカタカナ こだわりが強くなければですが・・・ さて、物件名が決まりました「しーずんかごしま」という読みです。 では皆さんの頭には「シーズン鹿児島」は出るでしょうが「SEASON鹿児島」と英語の綴りは出てきますか？ まだシーズンなら出るかもしれませんが、これが例えば「プレシャス」ならどうでしょう「precious」は出てきますでしょうか？ しかも大文字小文字の判別は？頭文字だけ大文字という場合もありますよね。 もちろんアルファベットも素敵です。アルファベットで無ければ意味合いも違う場合もあるので、これは絶対ダメという訳ではないのですが パッと出てこない外国語は苦労しやすい という点だけは注意が必要です。 オーナー自身もこれで苦労することが多いのです。 電話口でアルファベットを伝えるのは意外と手間です。 ＴとＰ 「ティーとピー」 「ＰとＥ」などつづりを伝えるのに苦労することも多いものです。 例えば「ＳＵＮ」など馴染みのある言葉の場合は苦労も減りますので、出来ればアルファベットの時は一般的な言葉がおススメです。 そして同じ意味ならカタカナの方が関係者は嬉しいかもしれませんね。 発音しやすい、聞き取りやすい言葉 自分の為にも人の為にも もし物件名が 「きゃりーぱみゅぱみゅ骨粗鬆症（きゃりーぱみゅぱみゅこつそしょうしょう）」だったら・・「呪術廻戦手術中」だったら きっと「じゅじゅちゅかいせんしゅじゅちゅちゅう」でしょうね。 こんな物件名は絶対ありませんが、私は上手く言えないことでしょう。 人の口というのは「似た音の繰り返し」と「きゃ・ちゅ・しゃ」などの小さい文字との組み合わせが苦手となっております。 ご自身で思いついた物件名を３回連続で発してみて、噛まないような名前がいいと思います。 使う我々のような管理会社社員も、せっかくの物件名ですから間違いたくもありませんので、是非よろしくお願いいたします。 とはいえ自由なので好きなお名前を ここまで散々ＮＧ例など出しておいて言うのもなんですが 結局は好きな名前をつけてください あくまで名前は賃貸経営の数ある要素の一つでしかありません。 愛着を持って大事に管理をする原動力となっていただけるのであれば、好きな名前にしましょう。 名前だけが良くても「名前負け」ですし、名前が良くなくても物件が良ければ上手くもいくでしょう。 人間と一緒です。 大層な名前を付ければ立派な人になる訳でもなくありません、イチロー選手の「鈴木一郎」のように功績が名前を輝かせることもあるのです。 まずは自分自身が愛着を持つことが一番大事なのですから
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アパート・マンション名を変更したい！ ~避けた方がいいこと~
思い入れがあるのは分かるのですが・・・ 物件名は大事だが・・ 今回はアパート・マンションの物件名について書いてみようと思います。 中古物件を新たに購入し、キレイなお部屋に仕上げて、さあ入居者募集だ！その時に物件名が例えば 「内田荘」だったら うーん、オシャレにキレイにリフォームしても名前がいささか古風です。入居者の反応は微妙なところでしょう。 かといって頑張り過ぎて築年数がかなり経過した物件に例えば 「ヴィニシオスジュニオールＵＣＨＩＤＡ」 今度はやり過ぎ感が否めません。 今回は物件名を変える時に気を付けた方がいいことをお伝えしようと思います。 中古なら基本は変えない方がいい 変更が全て良い訳でもありません 今現在の入居率が良好な場合は基本的には「変更しない」がベストです なぜなら物件名の変更は入居者にとってはかなりの負担となります。 また、入居率が良いのであれば「シックリきてる物件名」だからですね。 この場合は変更することにメリットがあまり無いのです。 逆にデメリットとしては 入居者が免許証など住所変更の負担増事務所など法人が入っている場合、封筒や社判などの変更が必要になる入居者が今の物件名を気に入っているケース物件名の変更で荷物が届かないなどの短期的な苦情館銘板の交換や取外しなどコスト増 など現入居者にとってメリットがありません。 中古物件で高稼働の場合はソッとしておきましょう。 変える時に避けた方がいいこと ここからは変える時に避けた方がいいこと編です では入居率もイマイチ、もしくは「どうしても変えたい」という強い気持ちがあり、変更を決意した場合 それでも避けた方がいい名づけというのをご紹介してみましょう。 発音しにくい 特に一般的でない英語やその他の言語は注意しましょう 大前提として 物件名を一番使うのは入居者である ということを考慮して物件名は考えましょう。 物件名を使う時というのは書くことばかりでもありません。 電話口で住所を伝える時などに相手から「え？」と何度も聞き返されるような物件名では入居者が大変です。 特に難しいのが横文字系です。 あまり馴染みのない外国語の単語などは注意が必要です。 よくあるのは「ヴァ・ヴィ・ヴ・ヴェ・ヴォ」は「バ・ビ・ブ・ベ・ボ」と電話口では変わりません。 多少聞き取り辛い位なら良いのですが、何度も説明が必要なものは避けましょう。 出来れば思いついた物件名を世代の違う人に説明してみることをおススメします。 子どもや高齢者などは聞き取ることや話すことが苦手な単語があるものです。 画数が多い、長い ちなみに「びゃん」と読むそうです これも使う人のことを考えてあげましょう。 住所というのはかなりの場所や場面で書くものです。 また、住所の欄というのは無尽蔵に書けるスペースがある訳でもありません。 長すぎたり、画数が多い物件名は避けてあげましょう。 「乾坤一擲ハイツ」とか「薔薇憂鬱荘」という物件名だったらどうなるでしょうか？ 途中で心も折れそうですね 名前の途中に「 . 」 これも地味にダメージがあったりします。 英語の物件名で途中に「ドット．」が入るケースです。 これは何が困るかといえば 企業のデータベースに一致しない場合が多い 例えば企業のデータベースではこの「ドット」の扱いがバラバラなのです。 ドットを無視する、半角、全角 などの理由によりデータから入居者の情報が出てこなかったりするらしいのです。 以前入居者に 「物件名からドットを無くしてもらえませんか？」と相談されたこともありました。 また正式名称を求められる企業などではこれだけで訂正させられることもあるそうで入居者からは不評なことが多いものです。 自分や家族の名前 愛情故になんでしょうが、後々のことも 頑張って手に入れた物件 思いを込めた名前にしたい そうだ、愛する家族の名前をつけて大事にしよう！ 素晴らしい想いですが、おススメはしません。 なぜなら、物件はいつか人手に渡ることもあります。その時にはあなたの想いを受け継ぐ人ばかりでもありません。 次の所有者さんは名前にゆかりのない方になる訳です。 あなたの愛する人の名が付いた物件を他人に託せますでしょうか？ また万が一物件で事件や事故などが起こった場合、お名前が付いた方に罪はないとはいえ、気分の良いものではないかもしれません。 基本的には避けた方がいいと思っています。 また多くない苗字や名前だった場合、資産があることがバレたりするのも嬉しくないでしょうから。 気持ちは分かるのですが、どうしてもという場合は少しひねってみることをおススメします。 例えば一文字を英語変換してみるとか 頭文字だけにしておくとか 直接的な名前は避けておいた方が何かといいと思います。 次回はおススメの名づけ方について ここまで避けた方が良い物件名を挙げてみました。 何度も言いますが、基本的に一番使うのは「入居者」であるということを念頭に置いてもらえればいいと思います。 その範囲で素敵な名前だったり、思い入れを表現することは愛着も湧きますし、入居率も向上したりもします。 次回は「変える時のおススメの名づけ方」についてご紹介してみたいと思います。
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事故物件からの再生 ~家賃回復編~
最近は同業者さんからのQ＆Aも増えてきました。お力になるならお答えしますよ。 事故物件の家賃下落 今回は事故物件後の家賃設定から家賃を回復する方法や仕組みについてお話していこうと思います。 前回の記事で「事故物件とは？」という定義や告知義務については書きました。 https://lotushome.jp/blog/3928/ 最新の告知義務についてはこちら では「いざ事故物件が発生してしまったら？」の中でも「家賃をどう回復させるか？」についてお話していこうと思います。 今回の記事では事故物件を無事リフォームや清掃などが終わった段階で募集をするという部分にフォーカスを当ててみましょう。 家賃はどの位下げる？ 値下げ幅は？期間は？どうしたらいいのか？ まずは金額ですが、色々なサイトには２０％～３０％ダウンと書いてあります。 しかし、私はこう思うのです。 徐々に下げるのもアリ というのは、事故物件で大幅にリフォームが必要だった場合などは前の状態よりグレードアップしていることもある訳です。 そうすると一律に値下げをしなくても、前と同じ家賃でグレードアップしていれば充分と考える入居者もいるのです。 私の感覚ですが 昔より事故物件に嫌悪感がある人は減っている 私が不動産会社に勤めだした十数年前はやはり事故物件は３割ダウンとか半額などもありました。 しかし、最近はグレードアップした（水周りの交換や壁紙床の張替え）などのお部屋で家賃そのままで決まるケースも増えてきました。 もちろん事故物件である告知はしますよ。 借りる人の言い分としては「キレイなお部屋で割安だから全然気にしない」という方もいるのです。 もちろん、損傷などが少なくリフォームなども大きくしなくていい場合などは下げないと価値はありませんが・・ 個人的には損傷が少なくても生活感のある壁紙や床などは替えてしまった方が家賃下落率に歯止めが掛けられる印象です。 急いで決まらないと資金繰りが厳しいなどの場合には思い切って下げなければいけませんが、多額の出費があったお部屋については出来る限り家賃が入ってこないと苦しいものです。 その為、徐々に下げるもありだと思っています。 どの位まで待てるか？になりますが、２週間毎に家賃を下げていってもいいのかと思っています。 下げる期間は？ 告知義務の３年が上限でしょうね これは間違いなく３年目で回復させたいですね。 もちろん国土交通省のガイドラインに寄っているということもありますが、３年というのは思ったより長いものです。 ３年前の事故でその後、普通に人が住んでいたとなると余程の事件でない限り嫌悪感も薄れてしまいます。 告知義務の範囲で家賃は平準化するように家賃設定をしていけばいいと思います。 契約内容はどうすれば良いか？ 面倒ですが、普通賃貸借契約はおススメしません 家賃を下げることにしたなら、契約内容をしっかりしましょう。 通常、賃貸借契約では「普通賃貸借契約」という一般的な契約で行います。 これは全国的には最初の２年間を契約期間とし、その後は更新を設けて２年毎に更新するという内容です。 事故物件になってしまい、家賃を下げた状態で普通賃貸借契約を何の特約も無しに結んでしまうと ずーっと家賃が低いまま貸さないといけない という事態も起こり得ます。 事故物件であることを気にしない、許容できる人が相場より安い家賃で入居できる為、入居が長引くこともあるのです。 当然ですよね、事故物件を気にしない方であれば「相場よりかなり安くで住める」のですから周辺でお引越しを検討しても周りの物件は「割高」に映ることでしょう。 中には契約書の中に「更新時には家賃を協議して決定するものとする」とかという特約を入れたりするケースもありますが、「普通賃貸借契約」では協議が整わない場合＝入居者が承諾しない場合は元の契約で続行となる扱いを受けたりもします。 もちろん、設定した家賃でずーっと借りていただいても構わないという場合は普通賃貸借契約でＯＫです。 しかし、「いつかはまとまな家賃が欲しい」と考えるのであれば契約内容は注意しましょう。 面倒だけれど「定期借家契約」はおススメ 期限を決めて我慢しましょう もう一つの方法は「定期借家契約」を使うという方法です。 皆さんもこれを見ているからには「定期借家契約」というのはご存じですね。 更新が無く、期限の到来とともに終了する賃貸借契約です。 普通賃貸借契約では更新が整わない場合は「契約続行」ですが、定期借家契約では条件が整っても整わなくても一旦契約は「終了」します。 その後、同じ入居者さんが住みたい場合でも「更新」ではなく「再契約」となります。 その為、期間限定の家賃を設定することが出来ます。 告知期間や嫌悪感が薄れたタイミングで家賃を元の水準に戻すことが出来るのです。 例えば期間を１年ずつにして１年目は○○円ダウン ２年目は少し上げて○○円ダウン ３年目は○○円ダウンなどと自由に設定することも出来ます。 面倒な場合は３年間は更新無しで家賃○○円として、３年以降は普通賃貸借契約へ変更でもいいと思います。 入居者からすると、更新が無い為、入居を躊躇するかもしれませんが、それでも３年間はお得に過ごせると思って好評だったりもします。 特に転勤や在学などで期間がある程度決まっている方にとってはお得に映ったりもします。 ちなみに私は定期借家契約を設定する場合は、契約書に再契約（更新みたいなものです）の条件を記載したりもします。 具体的には 「再契約を希望する場合は入居より１年間は○万円 ２年目は○万〇千円 ３年目は〇万円」と条件を先に提示しておくのです。 本当はもう少し固い文章で書くのですが、予め２年目３年目の家賃を提示し、希望があれば３年以上も住めることは出来ることを提示しておきます。 家賃が割安な内だけ住むことも出来ますし、その後気に入って長く住みたい場合は普通の家賃を支払うことで住み続けることも出来ますよ。という訳です。 ３年経って住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」に切り替えてもいいと思います。 しかも意外と３年経って普通の家賃に戻っても、環境が落ち着いてそのまま住み続ける方は多いですよ。 しかし、それも最初に２年目３年目のことが分からないと不安で入居出来ませんからね。１年だけ住みたいという人はかなり少数でしょうからね。 もちろん、気にする人は気にする「事故物件」ですが、気にしない方からすると同じ家賃で「割安」に住める物件であることは間違いありません。 しかし、計画を持って設定しないと事故物件による精神ダメージだけでなく、金銭的なダメージも背負い続けてしまいます。 今回は残念ながら事故物件となってしまった物件の家賃再生編を書いてみました。 最近は本当に気にしない方が増えてきています。 当たり前ですが、事故物件と分かって住んでいる方に住み心地を聞いても「全然気に入ってます」と明るく返答してくれますからね。 古い価値観になりつつあるんでしょうかね？
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管理会社あるある ~クレーマーの活発な時期~
引き金があるのでしょうか？なぜか同時多発するクレーマー 今回は難癖＝クレームとします 桜も満開のこの時期、街には新社会人や新入学生が希望にあふれるこの季節 そう、世間では明るいニュースが多いのですが、実はこの時期はクレーマーと呼ばれる方が活発に動き出すのです。 ここでいうクレームやクレーマーというのは 正当な設備故障や苦情以外の難癖に近いことを言ってきたり要求してくる人 としてお話ししていきます。 みなさんのお仕事でもいらっしゃることでしょう、どの業種でも一定の確率で正当性の無い「生粋のクレーマー」というのはいますよね。 管理会社も多分に漏れず、それなりの管理戸数を管理していると一定数いるものです。 もちろん、設備の故障や生活上の苦情などは正当なものとして真摯に対応いたします。 今回はそんなクレーマー達が活発になる時期をご紹介したいと思います。 ①春 冒頭にも出しましたが 春、特に気温も温かくなり、コートやダウンを要しなくなるこの時期はクレーマーも動き出します。 なぜなのかは分かりませんが、気温が上がると活発になってきます。 「季節の変わり目だからじゃないの？」と思われるかもしれませんが、これが秋や冬だと起きないんですよね。 春の気温と共にまるで冬眠から目覚めるが如く活発化するのです。 桜前線みたいなものでしょうか・・・ ②お盆・年末「前」 世間が賑やかに、浮かれ出すことをクレーマーは許してくれません 夏のお盆前や年末のクリスマスシーズンなど世間がウキウキしだすシーズンを逃しません。 世間では「実家に帰ろうか？」「どこかに旅行に行こうか？」「もう少し仕事を頑張れば長期休みだ」とソワソワする季節 クレーマー達はウォーミングアップを開始します。 我々管理会社社員は休暇に入るその日まで気を抜けません。 そして、不思議なことにお盆も正月も終わってしまえば嘘のように波が引くのです。 ③ゴールデンウイーク前 これも同様にです 新生活にも慣れ、少しの休息になるゴールデンウィーク ある人は実家へ、家族連れは旅行へ浮かれた気持ちにさせます。 しかし、このゴールデンウィークの輝きを許しません。 黄金色の休暇を分厚い曇り空に変えるべく、彼等は動き出します。 こちらも同様にゴールデンウィーク後はパッタリと連絡が止むのです。 ここまで見ていただいた方は何となくクレーマーが活発化する法則について察しがつくでしょう。 まとめます。 活発化の正体は「孤独である」 そうなんです。孤独や疎外感が原因なのです。 もう共通項がお分かりいただけましたね。 世間が賑やかになったりハッピーな雰囲気が流れる時期に活発化するのです。 クレーマーというのは、日常で満たされていることが少ないのです。 日々、家族や友人、仕事などで充実し、幸せであるというクレーマーを私は見たことはありません。 孫に囲まれ、奥さんと日々幸せを噛みしめている縁側のお爺さんお婆さんがクレーマーということがあるでしょうか？ 友人も多く、日々趣味や仕事に打ち込む若者がクレーマーであることはあるでしょうか？ クレーマーというのはどこか孤独や疎外感を抱えていることがほとんどなのです。 そういった自分自身の満たされない思いとは裏腹に、連休や行事ごとなど世間が楽しそうな雰囲気になると疎外感が出てくるのでしょう。 「世間は幸せそうなのに、なぜ自分は違うのか・・・」と また、そういった苦しい思いを話せる友人や家族などの人間関係も同様に希薄であることが多く、やり場のない鬱屈した気持ちが、物言わぬ接客業や事業者などに向かってしまうのだと思います。 また、それ以外にもクレームを言う事で 「私は社会の悪を正している」「世間の役に立っているんだ」「社会の一員なんだ」 という歪んだ社会への参加も一因だと思っています。 どんなに人付き合いが苦手でも社会と関わらずに生きていくことは現代では不可能であるといえます。 社会を憎みながらも同時に社会に居場所が欲しいというジレンマがあるように思えてなりません。 私は昔からこういった方からのクレームが来た時は時間が許す限りですが、たまに長く時間を取って聞くことがあります。 その時に無茶な要求がなければ単に話に付き合うことがあります。 それは、こういった人たちも「話を聞いて欲しい」「社会の中での居場所が欲しい」という心の声が聞こえるような気がするのです。 何もしてあげられないのですが、たまに話を聞いて共感する位はいいかな。と思っています。 電話の最後には 「また何かあったら私宛に連絡くださいよ」という一言を添えたりします。 私もいつか孤独な立場にならないともいえません。 今現在幸せな方もそうならない保証もありません。 そんな時に社会との繋がりの糸がどこかにあるべきだ。とも思うからです。
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事故物件と告知義務について ~「人を一瞬でも住ませれば告知義務はない」は本当か？~
あなたが知らずに住んでいる可能性はあるのでしょうか？ 人はいつか死ぬ 今回は事故物件と告知義務についてです。 事故物件というのは俗語で、不動産業者っぽく言うのであれば「心理的瑕疵物件」といいます。 要は「普通の感覚では嫌がるようなことが過去に起きた、もしくは現に起きてる物件」ということです。 みなさんは「事故物件」というと人が亡くなった部分だけを多く連想するかもしれませんが、心理的瑕疵物件という分け方をするなら 暴力団の事務所が近い、嫌悪施設（産廃処分場など）、墓地が近いなども該当する場合もあるのです。 今回はこの中でも「人が亡くなった物件」を事故物件と定義して、告知義務のウソホントについてお話ししていこうと思います。 ちなみに私はこれまでのブログでも書いてきましたが、事故物件に恐怖を感じることはほとんどありません。 幽霊などを信じていないのも一つですし、「後片付けをする人のことを恨むような人もいないだろう」と思っているのも一つかもしれません。 でも、ホラー映画などはしっかりと恐いので夏にＴＶなどでやっている「事故物件の幽霊話」的なものは本当にやめてほしいと思っています。 いずれにしても「人はいつか死ぬ」のは事実です。あまり亡くなった人のことを怨霊のように扱うことに抵抗があるのかもしれませんね。 まずは「告知義務」について知っておこう 知らぬが仏？イヤイヤ知らせてよ！ 「告知義務」というのは不動産を借りる人、買う人に向けて「契約に影響があるかもしれないから必ず伝えないといけないこと」です。 「事前に知ってたら契約しなかったのに」と予想出来る事項は伝えなければなりません。 例えば近くに暴力団の事務所があると分かっていたら契約しなかったのに！などですね。 では人が亡くなった場合、どの程度までお伝えしないといけないのでしょうか？ ちなみになる話ですが、人が亡くなったことを伝える期間や内容は 令和３年１０月までは告知義務に対する指針や明確なルールは無かったのです あら意外、結構大事なことなのにね。 では、それまでの間はどうしていたのか？というと 不動産業界で裁判の結果などを見て なんとなく「この程度伝えないといけないんじゃないかなー」で進めていたのです。 そう、裁判になると負けるから伝えておく！という状態だったのです。その為、各社でもルールはバラバラでした。 みなさんは聞いたことがありませんか？ 誰でもいいから一人住ませれば告知義務は消える リフォームしたら言わなくていい ２人の別々の人を住ませたらＯＫ 不動産会社の新人などを一瞬住ませてごまかす ２年間誰にも貸さずに放置しておけばいい ちなみにこれらは裁判上の判例でいうと「アウト」です。そんなもので告知義務は消えません。 ですから、こんなことをするメリットもないのです。強制的に住まされる不動産会社の新人が嫌な気持ちになるだけです。 このような誤解を生じたのは、判例で事故の後に入る入居者には伝えないといけないが、その後に入る入居者には伝えなくて良いとの判例がありました。 これを誤った感覚で理解した業者が「1人住ませればＯＫなんだ！」と勘違いした可能性があります。 確かにいつまでも告知しなければならない。というのは不自然ですが、だからといって誤魔化すように短期で入れ替えたからＯＫとはならないでしょう。 みなさんが一度は聞いたことがある事故物件の噂はこんな感じで、誤った情報だといえるでしょう。 それを鵜呑みにした不動産業者がいなければの話ですが・・・・・ 新しい告知義務の基準は？ 国土交通省 ガイドライン概要より 令和３年に国土交通省が動きます。「流石に基準くらい無いとバラバラすぎるよね」ということです。 まずは不動産会社がどの程度調査しないといけないのか？という点ですが 大家、オーナーに聞き取りすれば「まあＯＫ」ということですね。 業者自身でインターネットや周辺住民から調査をすることまでは求められていませんね。 これは正直意外でした。もっと厳しく調査をしないといけないのかな？と思っていました。 今回の改正で目立つのは オーナーは正直に話しなさいよ！ ということですね、隠すと良いこともないですからね。 故意に隠した場合は、後々の損害賠償などを考えると、とても割に合わないと思います。 どこまで入居者に伝えるか？ 国土交通省ガイドライン概要より抜粋 分かりやすいような、分かりにくいような・・・ この告げなくても良いの条件から逆算すると以下のようになります。 自然死（不慮の死も含む）以外（自殺や殺人）は伝えないといけない 特殊清掃が必要な事案は自然死であっても伝える必要がある 告知義務の期間は「事案発生から３年間」 隣接住戸や通常使用しない共用部分で発生した事案は伝えなくていい もっとザックリと説明すると お部屋の中で自殺、他殺、特殊清掃が必要な亡くなり方が発生したら３年間告知する こう覚えておくといいと思います。 我々不動産業者としては 意外と緩くなったなという印象です。 特に自然死と不慮の事故などでは告知がそもそもいらない。というのは驚きました。 この辺りは冒頭でもあった通り「人はいつか死ぬんだから仕方ない」ということなんでしょう。 とはいえ例外も 国土交通省のガイドライン概要より抜粋 そう、とはいえ「期間も経過しているから全部話さなくてＯＫ♪」とはなりません。 こちらも例外の扱いとして上記のようになっています。 読むのが面倒だという方の為にまたザックリと説明するなら 有名な事件や社会に与えた影響が強い事例については告知する 買う人や借りる人が「告知義務がないとはいえ」知ったらショックだと思う場合は告知する 聞かれたら答える必要がある 売買などの案件なら３年間という期間は関係ない こんな感じでしょうね。 ということは・・・・ どうしても「過去に何かあったか知らないと不安だ」という方は 「このお部屋で亡くなった人っていますか？」 と聞けば必ず知っている範囲のことは教えてくれる訳ですね。 今回はみなさんが不安に思う告知義務について話してみました。 とはいえ、冒頭にも申し上げた通り、「人はいつか死ぬ」のは事実です。 もちろん、影響があることは聞いておかねばなりませんが、プライバシーや故人の名誉に関わることでもあります。 あまり気にするなとは言いませんが、変に過敏になる必要もないといえます。
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子供を盾にする親について
これは私にしないでください、心が痛いのと、更にひどい目にあうので 私が嫌いなもの 私は滞納の督促が非常に上手です。 このブログでも散々過去の事例などを書いておるのですが、本当です。 私以上の人を見たことは数少ないと自負しております。 また、これも書いてある通り、脅したり嫌がらせしたりなどの方法ではありません。そんなことで解決できるほど簡単ではありません。 そして、昨今保証会社が一般的になった為、昔と比べるとほとんど滞納督促をすることは無くなりました。 本当にいい時代になったと思っています。ありがとう保証会社のみなさん。 ここまでは前段です。 私はとても嫌いなものがあります。 それは 子どもの前で恥をかく親、それを見てしまう子ども これが大嫌いです。 また同様に子どもの前で親に恥をかかせる人も正直嫌いです。 その為、滞納の督促に行ったときに子どもが出てきた場合などは、直接的な話しを子どもに聞かせないように極力配慮します。 滞納の事実などを子どもに伝えることはしません。 人によっては、子どもをアキレス腱として督促に利用する人もいるようですが、私は絶対に嫌です。 仮に効力があったとしても「したくありません」 私はこの時に親に感情移入している訳ではありません。 子どもに感情移入しているのです。 仮に自分の親が滞納していたら？そして親がお金のことで他人に怒られている姿を見たら。 それを想像するだけで嫌なのです。 ですから、滞納督促に行って子どもが出てくるだけで正直に言うと心は沈みます。 「お父さんかお母さんいますか？管理会社の者なんですが」とにこやかに話します。 滞納督促で来たとは思わせないように、あたかも「お知らせかな？」のように振る舞います。 そして、親が出てきたら子どもには気づかれないように話します。 子どもがそばを離れないような歳の場合は「お電話を必ずください」とだけ話して帰ることもしばしばです。 子供を盾にする親 そういった私の行動を見てなのか、中には子供を盾にする親も過去に何人かいました。 私がそのような行動を取ったのがいけないのか、私が来たと分かったら 玄関先に子どもを出すのです。 そして、 私が「○○社の内田です、お父さんかお母さんいますか？」とお子さんに言うと まだ小学校低学年くらいのお子さんが 「お父さんとお母さんはいません」と嘘をつくのです。 心が痛いです 私はこういった仕事をしているのもあり、人の嘘には敏感です。 ましてや怯えながら話す子どもの嘘など簡単です。 そりゃそうでしょう。 親が自分が出たくないからといって、子どもに「いないって言って」と言うんですよ。 子供は恐怖でしょう 親が会いたくない人に自分は一人で会わないといけない。 それでも親を守る為に玄関先に一人で出ていくのです つきたくもない嘘をつくのです 私はこの光景が特に大嫌いです。 正直、この瞬間は涙が出そうです 怒りの感情と子どもへの同情で 基本的には滞納は恥ずかしいことではありません、正直に真摯に対応してくれれば、プロとして最良の道をお教えします。 そして私の言ったことを聞いてよかった！と思えるように必ずなります。してあげられます。 子どもを盾にして逃げ回ったツケは何倍も大きくなって最悪の事態となるだけです。 そして、あなたを守ろうと一人で玄関先に立つ子どもより守りたいものなどないはずです。
