近くにあるターゲットが無くなったら？
今回はアパートマンションなどの収益用物件を購入する時に是非注意して欲しいことをご紹介いたします。
物件を購入する時に気になることはなんでしょうか？
ずばり
この物件は人気物件なのかどうか？
太陽光などが載っている物件などもありますが、肝心の家賃収入が入ってこなければ意味がありません。
エリアの特性、家賃の相場、住んでいる人たちの属性などを考慮して
「この物件は空きが出ても決まるのだろうか？」ということを慎重に見極めなければなりません。
そんな時に注意して欲しいのが、今日のテーマである
購入物件の近くにある「お得意先」の話です。
この「お得意先」を購入の決め手にしてしまうと、状況の変化によってはとんでもない「損失」を招いてしまう可能性があるのです。
そんな失敗をしない為に注意喚起として覚えておいて欲しいと思います。
近くに〇〇があるは慎重に
まずはこの「お得意先」の説明ですが
購入物件の現在の入居者のほとんどが、「特定の場所や施設に関係する人」のことを指します。
具体的には住んでいる入居者さん達が近くにある
- 大企業
- 大学や専門学校
- 自衛隊の駐屯地
- 公的機関
に関係する人たちでほとんどを占めている状態ですね。
この他にもあるのかもしれませんが、パッと思いつくところだとこんな感じでしょう。
空きが出ても「いつものお得意先の関係者がすぐに借りてくれるだろう」と思うと心強い存在となります。
しかし、この心強いお得意先は同時に危険をはらんでいることを認識していなければいけません。
もし撤退しても大丈夫？
そう、撤退のリスクです。
こういったお得意先の最大のリスクはその地域からの「撤退」です。
ちなみに楽待という収益物件専門のサイトのコラムにおあつらえ向きの記事がありました。
この例では大学の移転により、空室の危機にあえぐ町をご紹介しています。
この「お得意先」関係者にある種「依存」していた物件たちは今後の厳しい運営を戦っていかねばなりません。
もちろん、関係者以外を募ることになるのでしょうが、果たしてそれ以外の需要がどの程度あるのでしょうか？私には分かりません。
このように心強い味方である「お得意先」が撤退した場合でも一定の需要と供給が保たれるのかをしっかりと見極めておく必要があります。
「いやいや、あの企業は大丈夫でしょう」と思われるかもしれません。
しかし、物件は多くの人にとって長いローンを組んで購入することになります。
今は大丈夫でも５年・１０年・２０年という単位で見た時に「お得意先」は撤退しないという保証はどこにもないと私は思っています。
また「お得意先」のもう一つのリスクも挙げておきましょう
新規物件が乱立する可能性がある
もう一つのリスクは「過当競争」です。
恐らく「お得意先」があることは、皆知っていることでしょう。
特に新しく町に「お得意先」が来るとなれば尚更でしょう。
あなたは空室になったとしても「お得意先」がいるからと思われるでしょう。
しかし、そんなに需要の強いお得意先が来たとすれば、当然ライバルたちも思うことでしょう。
俺たちも参戦だ！
そうすると、周辺には異常な数の競合物件がひしめき合うことでしょう。
それでも需要と供給が取れれば問題はありませんが、問題は需要と供給はいつも遅れてくるのです。
建築途中の段階では、他の人がどのような動きをしているかは当然分からないものです。
いざ完成した時には既に遅し・・・ということもあるでしょうし、既存の方からすれば
「そこまでの需要はないよ・・・・」となる可能性もあります。
このように「お得意先」というのは良くも悪くも目立ってしまうのです。
実需とリスクリターンの見極め
とはいえ、収益物件の心強い味方であることは事実です。
上手に共存できればいいだけの話なのです。
そこで大事な見極めとしては
物件のエリアに「お得意先」以外の需要があるのか？
これだけ注意すれば良いのです。
仮にそのお得意先が撤退や縮小した時にも需要があるのかを調査すればいいだけなのです。
同エリアにお得意先に依存しない物件があるのであれば、家賃の相場などを確認して、それでも運営が出来るような物件であれば「お得意先」はリスクにはならずに、心強い味方のままでいられるでしょう。
お得意先しか需要がないエリアだった場合でも、短期での勝負であるならば可能性もあることでしょう。
それでもやはり物件の「お得意先」への依存度は厳しい目線で検証しておく必要があるでしょう。
特に新規に来る真新しい「お得意先」が出来るとバブルの様相を呈します。
短期で勝負するのであれば、こういった機会は滅多にありません。
しかし、長い目線で見るならば、こういったお得意先への依存度の高い物件は大きなリターンと同時に大きなリスクを抱えているということは知っておいて欲しいのです。
不動産価格が上がっている昨今、依存度の高い物件は注意しながら進めて欲しいと思っています。
本当に「お得意先」が無くても大丈夫でしょうか？
