効果的なＤＩＹとは？
昨今、建築資材や人件費の高騰により原状回復やリフォームに要する費用が増加していることは周知の通りといえます。
加えてYouTubeなどで気軽にＤＩＹの手法なども紹介されており、昔に比べると随分とやりやすくなったと思います。
そういった風潮も相まって、不動産投資×ＤＩＹ＝高収益化というセミナーや動画が人気を博しております。
今回はこの大家が自ら行うＤＩＹの注意すべき点を、直接お客様と関わりあいのある管理会社目線からご紹介したいと思います。
最初に申し上げたいのが
大家がＤＩＹをするな、業者に任せろ！と言いたい訳ではありません。
やるのであれば、こういった点には注意して最善の結果を出して欲しいという思いからですので、悪しからず。
まずはＤＩＹの最大のメリットは「コスト」です。
業者にお願いすると自分は手を動かさずに済みますが、その分コストが掛かるのは仕方のないことです。
材料費、人件費、そしてもちろん施工側の利益が含まれていることは周知の通りです。
自分で行えば、人件費(自分の時間をコストと見るかは割愛します)や施工業者の利益分はカットできることでしょう。
また、作業自体が楽しいという側面もあります。少しずつ出来ることが増えたり、新しい知識を得ていく喜びというのも魅力の一つでしょう。
そういったメリットの裏には「副作用」と呼ぶべき、注意点が潜んでいることもあります。
今回はこういったＤＩＹに潜む注意点をご紹介していこうと思います。
良かれと思ってやったのに・・・という結末にならない為にも参考になれば嬉しいです。
注意点を把握したうえで行うＤＩＹは確かに収益性を高めること間違いなしですし、物件の価値を安価に上げることも可能です。
賃貸経営という部分においてＤＩＹは有効な手段ですが、「骨折り損のくたびれ儲け」とならぬよう、ぜひ注意を
愛着が沸きすぎる
物件に愛着を持つことは素晴らしいことです。
物件を大切にすることで資産価値を向上させることはとても良いことですが、時にその愛情は周りが見えなくなることも・・
ＤＩＹの過程では苦労が付き物です。
思い通りにならないことや、新たな不備などを発見することもあり、長い時間を費やしてしまうこともあるでしょう。
借りてもらう入居者さんを想定し、「こんな設備があったら喜ばれるかも」や「デザインもこだわってお洒落にしよう」など、思いも時間も体力も使います。
そして苦労の末に完成したお部屋は当然、自信作となります。
いざ市場に出そうと思ったタイミングでふと思うのです。
「これだけ手を掛けた自信あるお部屋なら良い条件で貸し出せるのでは？」と
このように自分が苦労し、こだわったお部屋がゆえに市場の相場が見えなくなってしまうことがあります。
自分自身で苦労した作業が思い起こされ、市場から見た評価と自己評価がかけ離れた状態です。
もちろんグレードアップした部分については家賃ＵＰなどで反映させるべきです。
しかし感情や愛着により盲目的になってしまってはいけません。
そもそも賃貸経営におけるＤＩＹの目的は「良い物を安く」仕上げることに他なりません。
そうでなければ業者へ発注した場合との優位性がありませんからね。
しかし、この愛着が故に相場とかけ離れた相場設定になった場合はどうでしょうか。割高と捉えられ、空室が長期間に亘ってしまうかもしれません。
この段階で「やはり市場とズレていたか」と軌道修正が出来ればいいのですが、愛着が故に「こんないい物件を決められない不動産会社はダメだ」と矛先が変わる場合もあります。
一方、不動産業者から見ると「確かにお部屋はいいけれど、そこまでの家賃は取れないよ」という状態になりますが、「自分の作った物は良い物だ」と思う大家さんとの意識のズレは解消されません。
結局、空室期間を延ばしてしまい、更に管理会社への印象も良くなくなってしまう。という結果を迎えることも・・・
こういった状態を防ぐには「どこまで何を？」が大切だと思っています。
不動産会社の担当者と事前に打ち合わせておき、「この位のリフォームをすると家賃はどの程度想定できるのか？」「今市場で受ける付加価値はどういったものがあるのか？」をリサーチしておくことで防げます。
実は大家さんが行うＤＩＹの中には「ありがたいんだけど、家賃に反映しないんだよなー」という「相場とのズレ」が起こることは珍しくありません。
そうするとせっかく苦労したＤＩＹですが、その苦労した分のパフォーマンスを発揮できないこともあるのです。
信頼できる不動産会社と事前に「どこまで何を？」を決めておくことで、こういった悲しいすれ違いを防ぐことが可能となります。
事前に行う予定のリフォーム内容と貸し出せる想定家賃を照らし合わせて、費用対効果の最大化を図っておくことは無駄にはなりません。
機会損失(空室の長期化)
さあ、お部屋が空きました。
そしてあなた一人の力で素敵なお部屋に作り上げようとします。
兼業大家さんの場合、休日や仕事終わりの時間を使って少しずつ作業を進めていきます。
ここで考えなければならないのは、ＤＩＹでは仕方のないことですが商品化までの時間です。
一番分かりやすい時期でいうと１月～３月の繫忙期と呼ばれる時期です。
この時期はお部屋が空いたならすぐに確認し、不備箇所を直して早めに貸せるようにすることが不可欠です。
入居希望者をご案内する場合でも、リフォーム前とリフォーム後では明らかに成約率は違うものです。
いくら「これから〇〇をやるのでキレイになりますから」と言っても、相手はリフォーム後のイメージは上手く沸きません。
また繁忙期に限ったことではありません、閑散期も同様です。
閑散期は繫忙期に比べて当然入居希望者は減ることでしょう。
しかし、それでも１年中お引越しをする方はいらっしゃいます。ですが、タイミングというのもあります。
ふと引っ越したくなった方がたまたま訪れた時に紹介出来れば決まったかも？ということもあり、閑散期の方がタイミングを逃すデメリットは大きいものです。少ない時期だからこそ、逃した魚は大きいわけです。
もちろん、目の前のお金というコストは大切でもあるのですが、機会を失ったことによる本来得られていたかもしれない収益も見逃すことは出来ません。
そういった時間による機会損失をどう計算するのか？それを上回るコスト削減が出来るのか？という見極めが大事です。
これを防ぐには一旦、業者に見積りを取ってみることが有効です。
業者から出た見積りとＤＩＹによる見積りを比較して、自分自身が完成させられる期間も同様に比較してみましょう。
自分でＤＩＹする期間の空室損失とコストカットできる差額を比較しましょう。
水周り設備のリスク
ＤＩＹに慣れてくると、様々な部分に範囲を広げていきたくなります。
当初は壁紙などから始まり、そのうちに住宅設備などにも挑戦していき、最終的には大工さんレベルまで行う。
こういった方もいらっしゃるのですが、そこまで至るには数々の失敗が起こることでしょう。
その中でも被害が大きくなりやすい工事はズバリ「水周り」です。
水周り設備などは工事の中で「簡単に見えてしまう」というのも一つです。
水周り設備の部品というのは基本的には特別な工具を要しません。
大体はドライバーやレンチなどで取り外しが可能です。
また、設備の交換であれば説明書を読めば大体理解出来てしまうのです。
これが曲者です。
確かに設備を交換するだけなら簡単かもしれません。
しかし、水というのは簡単ではありません。
工事したその日は漏れていなくても、生活していく間に少しずつ振動などで漏れてきたりするのです。
水道業者の作業を見ていると、パッキンの取付からシールテープの巻き方や厚さ、シーリングの打ち方など、結構細かい作業が多いのです。
こういった「説明書に載っていない」工程が日常生活を長く過ごす場所では特に大事なんだと思います。
水周りの失敗は被害が大きくなったり、第三者にも損害を与えてしまいます。
上階で漏水して、下の階まで水が漏れてしまった。と考えるとゾッとします。
また、その原因が大家自身だった場合の入居者さんの憤りはそれなりになることでしょう。
水周りの故障は入居者さんにとっても一刻を争う事態や、我慢がしづらい部分です。
また、各種保険なども使えない可能性が出てきます。業者に発注しての施工不良であれば当然、業者が責任を負わねばなりませんが、自分で起こした施工不良は自己責任となってしまいます。
水周り設備は正しく理解し、慎重に慎重を重ねて施工しましょう。
大家さんの中には「水周りだけは自分でやらない」という方もいるものです。
水周り設備の交換位は簡単！と侮れません。ご注意を
安全で効果的なＤＩＹを
いかがでしたでしょうか。
こんなことを書いておきながらなんですが、私は大家さんのＤＩＹは「賛成派」です。
途中でも触れましたが、ＤＩＹを行う大家さんの大半はやはり物件への愛情が強くなっていくものです。
その愛情が物件の価値や入居者満足度に繋がることは疑いようがありません。
但し、ＤＩＹには今回書いたような「副作用」が出る時期などもあります。
こういった「副作用」を理解し、乗り越えていった先に賃貸経営を助ける技術が身に付くんだろうな。と思っています。
ＤＩＹをする大家さんの中には
「ＤＩＹに時間を取られ過ぎて疲れた」とか「家族と過ごす時間が無くなってしまった」となり、ＤＩＹを止めてしまう方もいらっしゃいます。
ＤＩＹそのものが好きであればいいのでしょうが、賃貸経営は事業であることも事実です。
効果的で収益にも繋がり、入居者さんも満足できる。
そんなＤＩＹライフを過ごしていただきたいと思います。
ＤＩＹのメリットばかり取り上げられているご時世、こんな注意点もあることをご紹介しました。
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最近のオーナーさんの戦闘力
最近のオーナーさんは戦闘力高め 先日のこと、以前お知り合いになったオーナーさんからご連絡がありました。 「今度貸家を持つことになったので募集をお願いしたい」 ありがたいお言葉に早速現地を見せていただきました。 すると、大掛かりな工事の最中でした。 一緒に宅内を見ながら家賃設定のお話をしていきます。 この時の私の頭の中では 「このオーナーさんはどんな感覚なんだろう」と思っています。 相場感覚や賃借人に対する姿勢、投資物件へのスタンスなど、オーナーさんが賃貸業をどんな感覚で捉えているのか？が気になっています。 賃貸管理ではこの「このオーナーさんはこういった感覚」というのを掴むことがとても重要になるからです。 家賃設定一つでも方針が大分違います。 「１か月早く決まるなら多少の値下げもやむなし」「値下げする位なら付加価値を足して家賃設定を上げる」という両極端な考え方も一つの例です。 この２つの考え方はどちらも理にかなっています。 こういった感覚の違いを理解しなければ、最適な提案にはならないのです。 その為、いくつかの質問を投げかけることで、その返答に対する答えで段々と理解できます。 ペットはどうします？への返答「〇〇すればいいですからね」 そんなことを考えながら募集条件の確認になりました。 募集条件というのは要は「ＮＧリスト」みたいなものです。 貸すにあたってのルール設定といったところです。 各オーナーさんには物件の運営にこだわりがあったりします。 女性限定や学生限定などの縛りが強いものもありますし、中には入居者は大手企業勤めでなければならない。などの属性で判断する方もいます。 こちらのオーナーさんにも一つずつ確認していきます。 「ペットはどうします？」と一応確認します。 しかし、ペット可というのはオーナーさんにとっては厳しい問題となります。 ペット飼育を許可してしまうと、中にはひどい損傷をもたらすこともあり得るのです。 もちろん、損害分は入居者さんへ請求はしますが、それでも修繕の手間なども掛かってくるわけです。 今回は一戸建てということもあり、あまり許可をする方は少ないものです。 オーナーさんは少し考えて 「全然いいと思います、修繕すればいいだけですからね」 私もリスクをしっかりとお伝えしましたが、返答は変わらず 聞けばＤＩＹなどにも明るく、大抵の損傷であれば直してしまえるそうです。 確かに会話をしていても建物や構造なども詳しく、修繕の単価なども詳しいなーと思っておりました。 「それよりも適正な値段で入居者さんが入ってくれるなら全然大丈夫です」とのことでした。 最近のオーナーさんは勉強している 私たちもありがたい この不動産投資が盛況なご時世で、様々なメディアが不動産投資について発信しています。 そのおかげなのか、最近不動産投資を始めている人達は総じて勉強してらっしゃいます。 時には最新情報をオーナーさんから教えていただくことも珍しくありません。 賃貸管理についても管理会社に丸投げという方も比較的少なくなっていると思います。 また同時に素直に聞いていただける方も多い印象です。 私が話す賃貸管理についての提案も一つの学びとして、熱心に聞いていただく方が多いものです。 私は所有してらっしゃる物件などを見せていただくと「自分が思う今後の運営方針はこれがベストだと思う」というものを熱弁してしまいます。 あくまで一意見になるのですが、最近のオーナーさんは素直に聞いてくださる方が多い印象があります。 私の意見も尊重しながら自分の運営方針に少しでも活かそうとしてくれます。 私たち管理会社もそういった姿勢の方には熱を帯びてご提案したくなります。 今回のオーナーさんとも色々な話をして、方針を決めさせていただきました。 最近お会いするオーナーさんの戦闘力は高いものです。 私も負けじと日々レベルアップをしなければなりませんが、ご提案を飲むか飲まないかは別として、しっかりと聞いていただけるとやりがいがありますね。 楽しい打合せでした。 あとは結果を残さねばなりません、頑張ります！
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謝ったら死ぬ人たち ～謝罪のプロが教える「正しい謝り方」～
エヴァンゲリオンが好きなものでして・・・ 今回は雑談 私は一日何回も謝罪しています。 自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪 とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。 謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。 最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。 最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな？と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。 今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。 そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。 謝ったら死ぬ病 「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。 その中におもしろい考察がありました。 本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える なるほど、これは確かに言い得て妙です。 確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。 不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、ＳＮＳにふざけた投稿をする人 確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。 一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。 そんな風潮もあってか、皆さん一様に 「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・ 謝った＝自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。 但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。 謝ったら負け 昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。 簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな 私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。 確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。 相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。 そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。 しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。 相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい どういうことでしょうか 何に対しての謝罪かハッキリさせる 毅然とした態度で謝るのです 謝罪する時に私が大事にしているのは 今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。 例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。 この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。 あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。 こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。 先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。 その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。 その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても 「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。 仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。 謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。 ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。 この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。 気持ちの面でも変化しました。 これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは 「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。 また謝る姿勢も変わったように思います。 自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。 しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。 不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。 また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。 こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。 正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。 相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。 謝る時こそプライドを 正しい謝罪がもたらしてくれるものとは こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。 謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。 むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。 謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。 またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。 相手方の心境の変化なので私は分かりません。 ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの？」と思われることでしょう。 でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。 謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。 そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。 謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。 謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・ 「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか？ きっと後悔はしないと思います。 もし効果が無かった場合はご連絡ください。 試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
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それは管理会社の仕事なのか？ ～過去の相談事例３選～
たまーにあるんです、変なご相談が 誰に相談したらいい？ 不動産の管理会社となると様々なご相談が日々寄せられます。 設備の不良から隣人トラブルなどまで、本当に幅広い範囲だと思います。 私もこの仕事は長くなりましたが、それでも日々「こんなことが起きるとは」の連続です。 そんな刺激あふれる管理会社ですが これは流石に管理会社の仕事か？ というようなご相談が寄せられることがあります。 今回は私が過去に経験したご相談の内、特に変わったものを３つご紹介しようと思います。 とはいえ、現在お住まいのことであれば、大体は一旦管理会社に連絡していただければ大丈夫です。 隣の娘さんの帰りが遅い これはハッキリと管理外ですね これは随分昔、東京での経験でした。 とあるワンルーム系のマンションにお住まいの方からの電話でした。 「隣の大学生の女性の帰宅が段々と遅くなってる気がするので、注意してください」 最初聞いた時にはてっきり深夜の騒音かと思っておりました、その女性が深夜に帰ってきて生活音などがうるさいのかな？と しかし、よくよく話を聞いてみるとそうではありませんでした。 その方の言い分としては 「若い女性の帰りが遅いというのはけしからん」 「隣の女性が大学生というのはお引越しの挨拶で知っている」 隣に住む女性は進学の為に地方から出てきた方だそうです。 そしてお引越しのご挨拶に親御さんと来ていただいたことで、責任感を持ってしまったようで 「親御さんが心配するだろうから管理会社が注意しろ」とのことでした。 これについては、管理会社は親でも親戚でもありませんし、騒音などの苦情でない限りは生活やライフスタイルは本来自由です。 私は「生活音やマンションのルールを破っていない限りは帰宅が遅いというのは、管理会社として申し上げることは出来ない」と申し上げると 「管理会社なのだから、親御さんからお預かりしたお嬢さんを責任持って管理しないんですか？」とご立腹のようでした。 もちろん、この物件は女性限定や帰宅時間に関する取り決めなどもありません。いわゆる普通の賃貸マンションです。 設備や住環境に関することであれば対応は出来るのですが、生活の管理は範囲外です。 ご本人は混じりっけなしの善意なんですがね。 こういった経験からも私は「一人暮らしの時のお引越しご挨拶は程ほどに」と思っております。 結局はご説明して理解をしていただきましたが、変わった正義感でしたね。 私のところだけ新聞が届かない これも理解するまで時間が掛かりました 次は微笑ましいお話です。 ある日のことお電話が 「私のところだけ新聞が届かないんですが、投函物抜き取りとかありますか？」 おや、深刻な相談です。もしそうなら窃盗などの警察にも頼らなければなりません。 まずは聞き取りです。 私「新聞はいつごろから届かないんですか？」 入居者さん「最初から届かないんです」 私「ちなみにどちらの新聞ですか？南日本新聞とかですか？」 入居者さん「分からないです」 私「？」 この辺で変だなと思い、詳細を聞いてみたところ 新聞を契約していない ということが判明しました。 どういうことかというと 引っ越してきて朝ポストを見ると、ほぼ全戸新聞が入っている ↓ そうか、このマンションは入居者全員新聞が届くんだ！ ↓ 自分のところに新聞が入っていない ↓ 誰かが新聞を抜き取っているのではないか？ と思ってしまったそうです。 そこからは、とっても和やかに終わりました。 入居者さんも「今思えば何でそんな風に思ってしまったのか」とのことでした。 私もありますが、一度思い込んでしまうと簡単なことに気付けないということなんでしょうね。 最初の入口が「郵便物の抜き取り」と思って話を聞いておったので、私も真相に辿り着くのに時間が掛かりました。 とはいえ、何の実害もない微笑ましいエピソードですね。 別れた彼氏が来るのを阻止して欲しい なぜ私が・・・・ これはマンションの掃除をしている時に話しかけられたのですが 若い女性が駆け寄ってきました。 そして 「最近別れた彼氏が頻繁に家に訪ねてくるので、来ないように説得して欲しい」 とのことでした。 ストーカーかな？と思って聞いておりましたが、残念ながらストーカーに対応する権利も実行力も不動産管理会社にはありません。 建物もオートロックでもありませんから、玄関先まで来るのを拒む設備もありません。 来訪者を遠ざける為には敷地内に関係者以外の立ち入りを禁止している部分しか、管理会社には根拠はありません。 しかし、彼女の言い分としては 隠れて待っているか、玄関先で待っていて、元カレが来たら注意して欲しい なんてこった・・・・ 私は警察をおススメしました。 ストーカー事案であれば深刻化すると身の危険につながるし、不動産会社が対応できる範囲を超えていると しかし彼女は「警察はいや」とのことでした。 ですが、権限もなければ警告する為に張り込みまでは到底できませんのでお断りしました。 その後も折に触れては心配ではいました。個人的には警察にしっかりと相談した方が良いと思っていたからです。 しかし、思わぬ形で結末を知ることになりました。 それは警察からの連絡でした。 私は悪い予感が当たったのかとドキドキしながら聞きました。すると警察官は 玄関先で男性が大声を出して喧嘩しているので来ました。こちらの住民さんの連絡先を知りませんか？とのことでした。 私は警察官に何が起こったのかを確認したところ 部屋に訪ねてきた男と元から部屋にいた男が喧嘩になった。とのことでした。 私は理解が出来ずにいたのですが、結論から言えば 別れた元カレというのは、彼女の浮気相手だったそうです。 浮気相手には彼氏がいることを伝えていなかったそうです。 しかし、いつかはバレてしまうことを恐れて彼女は浮気相手に別れを切り出したそうです。 突然連絡も取れなくなった彼女に真相を聞きたい浮気相手(自身は彼氏と思っている)と本当の彼氏が鉢合わせになってしまいました。 本当の彼氏は困惑したことでしょう。突然家に来た男が自分の彼女の「彼氏」であると主張したのですから そして玄関先で口論になってしまい、近所の住民が警察へ電話した。とのことでした。 なるほど、だから警察を頼りたくなかったのか・・・・ そして一刻も早く対応しなければ、いつか鉢合わせになってしまうことを恐れていたのです。 だからこそ、張り込みまでして対応をお願いしたのでしょう。 だからといって管理会社を使って遠ざけようとするなんて・・・ 管理会社は「人の管理はできない」 私は常々こう思っております。 我々は不動産の管理を通じて人の幸せに貢献が出来ると思っています。 しかし一方で不動産の管理は出来るものの、人の管理は出来ません。 問題が起きても裁判所や警察のように権力を行使できる力はありませんし、不動産会社が人の管理を出来る権限など持つべきではありません。 もちろん、問題が起きれば「説得」「注意」「公的機関への相談」などは出来ますが、本当の意味での実力行使は出来ません。 だからこそ、「説得」「注意」の技術は上げる必要がある。と思っております。 言い方ひとつで怒っている人を冷静にすることも出来ますし、無理難題を言ってくる人に説明することだって出来ます。 武器も権限もありませんが、そういった技術を強化することで問題を解決することは出来ます。 しかし、根底には「人の管理は出来ない」という事実は管理会社のスタッフは持っておいた方が良いと思っています。 それを根底に認めつつ、それでも問題を解決する。というスタンスでなければならないと思っています。
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ゴミ捨場の不法投棄に怒り心頭 ～怒りの警告文～
最後まで読んでくださいね 不法投棄は犯罪です 当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しました ゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。 住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。 警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。 そうすると最終的にはオーナーや管理会社の負担で処分せざるを得ません。 という負のスパイラルを断ち切る為に 掲示したのは特に被害の多い１物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。 敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリット この問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。 一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。 しかし、問題はあります。 地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題 他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差 各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。 一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。 ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。 昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。 強硬策 我慢の限界です 今回、掲示に至った物件は通りに面しております。 これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。 そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。 当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。 正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。 不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。 当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。 じゃあ晒していいのか？ プライバシーなどの問題ですか？問題ないですよ ここまで読まれた方で思った方はいませんか？ だからといって皆にさらすような行為は良いのか？と 胸を張って答えます いいんですよ！別に なぜなら写真の人物は社長である私なのだから 私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。 しかし、一旦は保留することにしました。 そして、私を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。 これを見て「本気で実行しそうだ！危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。 私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。 ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか？ なぜネタバレするのか？と 答えとしては、不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないでしょう。ということが一つと やり方の是非は別として効果があったので、参考になればとご紹介したいのが一つ あとは、仮に不法投棄する方がもしこの記事を見ていたとしたら 防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す位のことを会社の代表がやるような管理会社です。 この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ！という警告を発したいのです。 実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。 そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん達が可哀想です。 最後にここまで読んでいただいた方の内、不法投棄をした方へ 今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね 私はオーナーと入居者を守る為なら、張り込みも持さない人間です。 あなたが不法投棄した時に物影から身長１８２ｃｍ体重８５ｋｇの男が近づいてきたら、ご注意ください。 お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
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猫除けに効くのは薬剤？トゲトゲ？それとも・・
私は猫好きなんですけどね・・・ 猫が住み着くと 賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。 コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。 鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。 そういった動物の中でも困った存在 それが猫です 猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。 そして最大の問題点、それは カワイイ ということです。 その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。 私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。 しかし、野良猫はあくまで野良猫 アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。 野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。 今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。 各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。 薬剤 一番ポピュラーであります まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。 猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。 柑橘系やミント系などは苦手なようです。 そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。 基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。 薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。 メリットとしては 比較的安価である散布も手軽に出来る デメリットは 広範囲をカバー出来ない匂いがする雨などにより効果が持続しづらい個体差により効かない 薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。 ホームセンターなどでも大体一瓶で１０００円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。 そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。 反面、効果の持続力はどうしても望めません。 薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。 また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。 おススメの使用法としては 住み着き始めの初期段階寝床にしている場所など特定の範囲雨が掛からない場所 には適していると思います。 こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。 あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。 トゲトゲマット プラスチック製はダメですね お次はトゲトゲマットです。 トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。 トゲトゲについて２種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。 また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。 メリットとしては 効果の持続力は長い デメリットは 施工の手間が掛かる広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる美観を損ねる人も注意しなければならない このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。 他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。 お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。 こちらもおススメの使用法は 寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する 流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。 また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。 しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。 スプリンクラー 範囲が限定ですが お次はスプリンクラーです。 多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。 猫は水に濡れるのを嫌がります。 猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。 メリットとしては 水を掛ける為、追い払い効果は絶大センサー式になっており、必要な時だけ稼働する デメリットは 人にも反応する方向が限定する設備自体もコストは高め水の補給経路設置場所の限定 やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。 一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。 人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。 また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。 おススメの使用法は 猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置 超音波 効果は一番かも 最後は超音波です。 人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。 人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。 猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。 商品の多くは小型で大体１０ｃｍから２０ｃｍ程度の大きさです。 こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。 メリットとしては 広範囲をカバーできる効果は高め場所の特定をしなくて良い美観や人への影響が少ない デメリットは １個単価は高め電池交換の必要人も聞こえる場合がある近隣の猫への影響 経験上、猫対策としては１番効果を得られた実感があります。 音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。 しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。 また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。 なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。 他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。 おススメの使用法は 通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置 結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。 入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。 不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。 一番悪いのは無責任な人間 いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。 そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。 必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。 本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。 しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか？ 本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。 そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。 また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。 一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。 私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。 人と猫の共存は古来より続いています。 世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
