不動産バブルが鹿児島にも到来？
先日のこと、知り合いの不動産業者の社長さんから連絡がありました。
「今日楽待に出てた物件見ました？」
私は新着通知が来た段階で一応見ていました。
確かに、ここ最近の物件の中では条件的に良いように思えました。
恐らく今日か明日にはサイトから消えていくのではないかな？と思ってはいましたので
私「確かに、最近ではいい物件だと思いましたね、それがどうかしたんですか？」と尋ねたところ
「今日の午前中だけで買付が３０件以上入ってるみたいだよ、すごいよねー」とのこと
その社長さん自身も、確かにいい物件だと感じてはいたようで、身の回りのオーナーさんにも勧めていたそうです。
しかし、その殺到具合に驚き、話のタネとして連絡をくれたようです。
老後2000万問題や昨今の投資熱により、不動産投資を始めようという方が増えています。
これまで別の投資をしていた方なども参入してきて、現在は不動産価格も近年あまりないレベルの価格と思えます。
ちなみにこの連絡をくれた社長さんは常々こんな持論を言っています。
「物件は買えるなら買って損はない」
これは本当なのでしょうか？
物件の価格が高いと言われている今もそうなのでしょうか？
我々は管理会社として日常の収支を見ている中での一意見を出してみようと思います。
まずは大家さんを３つのタイプに分類
キングダムが好きなもので、申し訳ないです。
さて、私は大家の会に参加させていただくこともあり、自社でお付き合いがあるオーナーさんだけでなく、色んなタイプの大家さんとお知り合いになることも少なくありません。
そんな中で大家さんのマインドは大きく３つに分かれているようです。
- ①今は物件価格が上がっており、買い時ではない 静観タイプ
- ②融資がつくなら、買えるならどんどん買いたい 積極タイプ
- ③昔を懐かしみながら、とはいえ前に進む 現実受入れタイプ
簡単にご説明すると
①は不動産投資を今回の投資ブームが来る前に始めていた方に多く見られます。
ほんの6年～10年前までは現在では考えられない程、不動産投資に対する融資も銀行側も積極的な時期でした。
また、利回りも現在の水準とは比べるまでもなく高い利回りでした。
当然ライバルの存在もそこまで多くはなく、利益を出しやすかった時代です。
そんな時代を知っているからこそ、この物件価格が上がった時勢では自分の眼鏡にかなうような物件は当然無いと考えており、「いつか物件価格が下がった時に買おう」と考えているようなタイプといえます。
②はここ最近不動産投資を始めた方に多く見られます。
不動産投資の魅力をYouTubeや書籍などで勉強し、その魅力に恋焦がれている方が多く、不動産会社やセミナーなどに通い、情報収集に熱心な傾向にあります。
元々始めた時期が時期なだけに、昔のイメージは持ち合わせてはおらず、この時勢においてもやはり「買えるなら買う」というマインドは強い方が多いといえます。
投資スタイルは千差万別で所謂「メンター(指導者、助言者)」の影響が強い方も多く、極端な傾向がある人も多い。
この状況でも積極的に買おうとする意思が強い。
③は①と同じく、以前より不動産投資は行っていたが、①とは違い「昔は良かったなー」と懐かしみながらも、この状況に合わせていこうとしているタイプです。
もちろん、以前から所有している物件の条件が頭をよぎるものの、時勢に合わせて購入をコツコツと進めていく様が①とは違うといえるでしょう。
正直、このご時世で一番強いタイプと思っています。
不動産投資の経験と実績を武器に、金融機関からの信用も厚い印象があり、物件運営能力も経験をもとに進めていける方も多いといえます。
この３つのタイプの大家のうち、「買って損はない」と考えている傾向が強いのは②と③です。
では本当に「買えるなら買って損はない」んでしょうか？
結論「買って損はない」は条件つきで肯定
それぞれの考え方は良く分かります。
また、どのタイプがいいのか？という話ではありません。
私は常々「不動産投資は自分に合ったスタイルが一番いい」と思っており、「正解」というのはなく
「自分の選んだ道を正解にする能力があるかどうか？」
これだけだと思っています。
良く分かるエピソードとして
当社のオーナーさんに私が名将(優れたオーナー)と思っているAさんという方がいます。
この方が所有する物件の入居率は常に良好です。
物件の状態も常に良好です。
元々は古かったり、入居率が良くない物件を購入しては手を入れ、管理会社と連携しながら満室経営を行います。
そして年数が経った辺りで売却します。
入居率も良く、物件の状態も良い為、それなりに高い金額で売却を成功させます。
では、このAさんから物件を買った方は上手くいくかというと、そうとも限らないのです。
物件の状態も間違いなくグレードアップしていますし、人気物件だったはずなのに・・・です。
管理会社がロータスホームではなくなったことが原因と思いたいところですが、正体はハッキリしています。
結局Aさんの運営能力が高かったのです
このAさん、我々の意見を上手に採用してくれます。満室の為の提案をほとんど聞いてくれています。
しかも、支出に関してはシビアです。価格についてもしっかり見ています。不要な工事などは間違ってもしないことでしょう。
人当たりもよく、当社の営業マンとのコミュニケーションも良好です。
そうすると自ずと結果は良いものとなる訳です。
一方、Aさんから物件を引き継いだ方は大変でしょう。
物件が持つ本来のポテンシャルに任せていたのでは、Aさんと同じ結果は出ません。
Aさんの運営力によるものが大きかったことを後から実感するのです。
もちろんAさんといえど、あまりにダメな物件を買ってしまえば厳しいでしょう。しかし、Aさんが所有する物件はいつでもマイナスからスタートする物件です。
それを自身の力と管理会社を上手く活用することで「正解」にしてしまえる力があるのです。
Aさんのような運営力があれば正に「買えるなら買って損はない」ということは可能だと思いますし、その力があれば「買って損はない」という物件を見抜く力があるでしょう。
もし、仮にそういった力がなければ「買えるなら買って損はない」はあまりに危険であると思えます。
説教くさくなったので経験から見よう
そんな説教くさい話が聞きたいんじゃない
そんな声が聞こえてきそうなので、もう一つ聞きたくなるであろう内容を今までの経験を基に「買えるなら買って損はない」を検証しましょうか。
私はこれまで述べ数百人の賃貸オーナーと出会ってきましたが
賃貸物件を買って、それが原因で自己破産まで至った方は見たことがありません
じゃあ「買えるなら買って損はない」ってことじゃん！と思うでしょう。
これも補足が必要です。
あくまで「賃貸物件のせいで」自己破産した方を身の回りで見たことがないだけです。
これはどういうことかというと、自己破産まで至った方は確かにいます。
しかしそれは本業だったり、別な事業やギャンブルなどの「賃貸物件」とは直接関係の無いことを原因としての自己破産はあるということです。
また、私の周辺のオーナーさんは運営能力が比較的高い方が多いという補正も必要です。
当社では投資型ワンルームやサブリースを取り扱っておりませんので、あくまで管理会社という立ち位置ですから、自分で判断した物件を預かっている立場の為に見たことはありませんが、投資型ワンルームやサブリース物件などを含めると、確かに自己破産まで至るケースは数多く見てきました。
しかし、そういった不利な条件でなければ賃貸物件そのものが原因で破滅まで追い込まれるケースというのは、少なくとも私の身の回りでは見たことがない。ということです。
結論を言いますと、賃貸経営というのは物件という「物ありき」であることは間違いないのですが、持論として
賃貸経営は事業であり、オーナーは経営者
と思っております。
優秀な経営者と情熱のある管理会社がタッグを組んだなら「買えるなら買って損はない」は本当だと思います。
最後まで読んでいただいて「結局は力量によるんじゃないか！」と思われたかもしれませんが、それが現実です。
そんなに甘いものではないと思います。
もちろん当社を含めて管理会社はそのサポートや提案を全力でいたしますので、何もかもを自分で背負う必要はありません。
あなたに力量があり、一生懸命に取り組む管理会社と出会えれば「買って損はない」のですから、その面では夢があるのは事実だと思います。
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