頑張れ全国の同志たち
お部屋探しにいらっしゃる方は全国の不動産会社にとって当然ですが、大切なお客様です。
しかし、一口にお部屋探しといってもお客様の要望や引っ越し理由などは千差万別
一つとして同じお客様や条件などはありません。
そんな賃貸営業をやっていた営業マン時代に聞いたことのある変わった言葉を「珍言」としてご紹介してみようと思います。
通常のお部屋探しでは出会わないような言葉をいくつか思い出としてお話してみます。
楽しんで見ていただければ嬉しいです。
「え？家賃って俺が払うの？」
これは私が東京で賃貸営業を行っていた時のお話です。
ある日、とある物件のお問合せで来店した３０代位の男性(Ａさんとします)
初来店ですので、まずは初回接客ということでお引越し理由や希望条件などを伺います。
引っ越し理由は「実家からの独立」でした。そして肝心の家賃額について聞いた時にそれは起こりました。
私「家賃の上限と下限はどのくらいで探しましょうか？」
A「家賃？任せるよ」
私「任せるよ？」
初めての返答でした。大体皆さんは「○万円位」とか「この辺の相場ってどれくらいですか？」と聞かれることはあっても「任せるよ」は初耳でした。
訳が分からなかった私は「任せるよ」について深堀りしたところ、出た言葉が
「え？家賃って俺が払うの？」
私は本当に何を言ってるのか理解が出来ませんでした。
その後、ゆっくりと話しを聞いてみたところ、なんと
「自分のような人間が住むのだから家賃は無料だと思っていた」との返答
ここまで見ても分からないと思うので、彼の言い分を箇条書きにします。
- 家賃は「本当は住ませたくない人を住ませる対価」だと思ってた
- お部屋が空いているよりは使ってもらった方がいいハズ
- 自分のような若くて勤め人が住むんだったら大家も喜ぶと思った
- 実家でも家賃は払わないのだから、いらないと思った
箇条書きにしてもやはり意味が分かりませんね。
要するに、彼の中では大家さんは善意半分で運営しており、自分のような人なら皆入居して欲しいと思ったそうです。
なぜそういった発想になったのかは分かりませんでしたが、彼はそう思ったそうです。
なぜかガッカリしている彼とその後少しだけ話したのですが、私も疲れてしまい
「当社にはそういったお部屋はありませんので、すみません」とだけ伝えてお帰りいただきました。
変わった経験でした。
幽霊が出ないお部屋を探してください
今回は短いお話なのですが、こちらも来店したのは男性のお客様でした。
エリアや希望家賃、間取りなどを大体伺った後に、希望条件を聞いたところ
「絶対に幽霊が出ないお部屋にしてください」
と言われました。
その理由がなんと「今住んでいるお部屋に幽霊が出たから」とのこと。
完全に困りました。
何が困ったって
「絶対に幽霊が出ないお部屋」というのはどうやって証明すれば良いのか分からないのです。
私はこのブログで申し上げた通り、霊感も無ければ、幽霊を見たことがありません。
その為、幽霊そのものを信じていません(怖いから信じたくないだけですが)
そんな営業マンでは「絶対に幽霊が出ないお部屋」の判定が出来る訳もないのです。
私はお客様に「通常のお部屋探しは出来るのですが、幽霊がいる、いないを含めて私で判断できないのですが・・・」と話しました。
もちろん、事故物件や幽霊の噂があるような物件は紹介しない。ということは出来るでしょうけれど、幽霊が出ないお部屋というのは証明の仕方が完全に不明でした。
お客様は「じゃあ霊感が有ったり、そういうのが分かる営業の方いませんか？」とのこと
私は念のため、同じ店舗のスタッフに「霊感とかありますか？」と聞いてみたところ全滅。
お客様に「すみません、当店には霊感があるスタッフはおりませんでした」と伝えたところ
残念そうに「そうですよね、事前に聞いておけばよかったです。すみません」と言って帰っていかれました。
私も「お役に立てず申し訳ございません」とだけ返答しました。
この時だけは「霊感って有った方がいいのかな？」と思いましたね。
最後に、霊感の有り無しをどうやって判断するんだろうな？と疑問だけが残りました。
あのお客様が希望に合ったお部屋探せていればいいのですが・・・
頑張れ全国の営業マンたち
今回はこの程度にしましょう。
大分昔の話でしたが、いかがでしたでしょうか。
営業マンをやっていると本当に様々な人と出会います。
お引越しは人の生活の中でも重要な機会です。
その為、真剣になればなるほど人の価値観や人生観のようなものが見られます。
普段では人に話さないような価値観や人生観が見えるのも不動産業の醍醐味かもしれません。
そろそろ、お部屋探しの本格シーズンです。
全国の賃貸営業のみなさん、頑張ってください。
お客様はみんな「アナタ」を信頼して話してくれるのです。
その信頼に応えて素晴らしい新生活のお手伝いをしていきましょう。
それでも大変なお仕事ですよね、私もその一例をご紹介してみたかっただけです。
もちろん、今回のお話も大分昔であることと、少し変更もしてありますけどね。
また思い出したら書いてみようと思います。
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あけましておめでとうございます
蒲生の大楠 近くからでは全体が収まりません。正に御神木 2023年も皆様にとって実り多き年であるように 新年あけましておめでとうございます。２０２３年が始まり、当社も４日より営業を開始しております。振り返れば２０２２年は新型コロナウイルスも収束することもなく、ウクライナ侵攻など決して明るいニュースばかりではありませんでした。しかし、そんな中でも私たちに出来ることはたくさんある。という思いで昨年は走ってきました。世界が暗くても「私たちに近い範囲で出来る範囲で」身の回りの人を幸せにするお手伝いは出来ると信じています。目に映る範囲だけでも、自分の力の及ぶ範囲だけでも人の幸せを願っていきたいものです。正直、若い頃は他人の幸せを妬んでしまうことすらありました。お恥ずかしい話しですが最近ようやく目に映る他人の幸せも微笑ましく見ることが出来るようになりました。そして、身の回りの人たちが幸せそうだと自分自身も「いい気分」になるようになれました。我々管理会社というのは、一番過ごす時間の多い「住宅」の管理が主になります。だからこそ、この時間を大事にしていきたいなと思っております。出来ることが限られているからと諦めることなく、誰かの人生の気付かれないかもしれない部分でも、幸せのお手伝いが出来ればなと新年の蒲生八幡神社で願いと決意を祈ってきました。おみくじは「末吉」でした。
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一年の感謝をみなさまに
本当にありがとうございました。来年もみなさまの幸せのお手伝いを目指して頑張ります。 感謝 早いもので、２０２２年ももう少しです。みなさまの２０２２年はいかがでしたでしょうか？我々ロータスホームは前身のマルトクエステート霧島店から一新し、２０２２年１月より株式会社ロータスホームに生まれ変わりました。新型コロナウイルスも以前猛威を振るってる中、新しい会社としてとにかく激動の一年でございました。少し前進したかと思えばまた後退の繰り返しをしながら、スタッフと共に一所懸命に取り組んでまいりました。時にはみなさまにご迷惑をお掛けし、お𠮟りを受けることもありました。しかし、２０２２年の終わりに差し掛かり、振り返ってみると、たくさんのオーナーさん、業者さん、入居者さん、たくさんの方から温かい言葉をいただきました。たくさんの方々に応援、ご支援をいただけたおかげだと思っております。とても嬉しかったです。正直、不安や迷いも抱えながらの一年でした。「どうやったら喜ばれるのか？」頭の中はこればかりでした。そんな中でいつも励みになっていたのは、みなさまからの ありがとう この言葉でした。何者でもない私たちに期待と応援をくださった全ての皆様に感謝申し上げます。そして来年は今年より更に成長し、もっと皆様のお役に立てるように精進してまいります。 拙い私と一緒に頑張ってくれたスタッフ、腕の良い業者さん達、同じ不動産業界に身を置く同業者さん、当社の管理物件にお住まいの入居者さん、私たちを信頼し物件を預けてくださっているオーナーさん、そしてロータスホームにお越しいただく全てのお客様、皆様に感謝を申し上げます。まだまだ至らない点もたくさんあろうかと思いますが、今後ともスタッフ一同よろしくお願い申し上げます。 皆さまにとって実り多き２０２３年になるよう願っております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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満室経営とは誰のおかげなのか？
管理会社のおかげでしょうか？ 入居率ＵＰのお礼を受けて返す一言 オーナーさんとお会いした折に、このようなことを言われることがあります。 「ロータスホームで入居率が上がりました、ありがとうございます」このようにお褒めの言葉をいただくのですが、私はこの言葉をいただくと必ず 「いえ、こちらのご提案を受けてくださったおかげです、こちらこそありがとうございます」 と返します。そう、管理会社にとって入居率を上げることはとても大事な仕事の一つです。しかし、入居率が上がったら全て管理会社の手柄だとは思えません。なぜなら、管理会社がいかに優秀だとしても、その提案をオーナーさんが飲んでいただけないことにはどうしようもありません。私たち管理会社は物件の決定権は持っていません。あくまで決定するのはオーナーさんですから。不動産を持っているオーナーさんにとっては、賃貸経営というのは楽しい提案ばかりではないのです。時に費用を支出したり、意見を交わしたり、時間を使ったりと、頭も心も体も使いながら決断していくのです。そんな中で、私たち管理会社からの提案を飲んで、ある種信用して任せてくれるのです。全ての策や提案が当たればいいのですが、そう上手くいかないこともあります。それでも二の矢、三の矢と一緒に進んでいくと、自ずと良い結果になっていきます。 ですから、本心で入居率のＵＰは「オーナーさんのおかげ」と思っています。もちろん、管理会社の言う事を全て聞けとは思いません、各オーナーさん毎に進め方も違ってきます。投資スタイルや規模、将来へのビジョンなどで良好な経営方法はいくつも枝分かれしていきます。万人に成功する方法など無いと言ってもいいでしょう。それでもイメージを共有し、一緒に満室経営を目指していく過程は楽しいものです。何だか、年末に差し掛かりたくさんのオーナーさんがお越しいただいたり、お会いする機会が多いこの季節、そんなことを改めて考えておりました。そして、提案を飲んでいただいたら結果を出さねばならない！という良いプレッシャーもまた醍醐味の一つでもあります。
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？③ マンションなら大丈夫という幻想他 まとめ
音に強いという過度の幻想はやめておきましょう https://lotushome.jp/blog/3289/ 前回の記事はこちら ７ マンションなら大丈夫という幻想 次にあげるのが、音の問題を避ける為にマンションという選択肢への「過度な幻想」です。そしてこの過度な幻想こそが騒音トラブルを発生させてしまうという内容です。これは、事実の部分と期待の部分がズレるという話しです。まず、音に対して「アパート」と「マンション」ならどっちが強いか？といえば「マンション」であるのは間違いありません。これは構造の差によりますが、大体そうでしょう。しかし、音のトラブルは「アパート」「マンション」どっちが少ないか？といえば必ずしも「マンションの勝ち」とはなりません。なぜでしょう？ 音の問題は「期待」と「感覚」にも関わるから そう、音の問題は感覚の違いによるものと話してきましたが、マンション＝音に強い というイメージから過度の期待によるトラブルも多いのです。要は「マンションに住んだのに音が聞こえる」という主旨です。皆さんにハッキリと言っておきたいのですが、例え分譲マンションであったとしても共同住宅である以上、「音はします」にもかかわらず、マンション＝音がしない という期待を持った方からすると「許せない」という感情を持ってしまいます。体感になりますが、マンションタイプの方が騒音トラブルは多い印象です。これは以下の側面があると思っています。 マンションだから音に強いと思って「音を出す側」が気を遣わない人がいるマンションだから聞こえないと思って「音を受ける側」が期待しすぎるアパートはそもそも「聞こえる」という前提の人が住みやすい音に対して意識の高い（過敏な）人が住みやすい マンションという物への過度の信頼や期待が却って騒音問題に繋がってしまうケースですね。一般的にアパートタイプというのは「音にそこまで強くない」という前提がありますから、選択する方は音に対する期待値がそこまで大きくないのです。他方マンションというのは強いのですが、それでも全くしないという訳でもありませんから、音に無頓着な方が近くにいれば聞こえてしまいます。しかしマンションへの過度の期待値がある方は「音に悩みたくないからマンションにしたのに」という感情も出てしまうのです。その為、騒音に対する苦情というのはアパート>マンションとはならないのです。そしてマンションの方が音の苦情はこじれるケースは多い印象です。やはりマンションに対する期待値というものが働いているのかもしれませんね。 ８ 救われない専門家や訴訟 訴訟や専門家を活用することも解決の一つではありますが、容易ではありません。これまで申し上げた通り、「騒音」と認定するだけでも高いハードルです。しかもその後弁護士などを使い訴訟などに移行しても変わりません、やはり守りの堅い「借地借家法」、損害賠償を求めても被害とのバランスを欠いた金額、そもそも訴訟費用などが高い現状など本当の意味で救われることが少ないのです。騒音と認定する為の費用から弁護士費用、裁判まで持ち込む労力。これらは並大抵のものではありません。被害者側に立つとあまりに膨大な労力！解決への道はこれでは困難です。 ９ 管理会社は「人の管理」はできない 借りていただく入居者の行動や宅内での生活スタイル、昨今ライフスタイルの変化や個人個人の新しい価値観などの多様化も叫ばれております。管理会社はあくまで「建物の管理」であり、「人の管理」ではありません。私権を制限するようなことは出来ませんし、すべきでもありません。昔の古い時代のようにお部屋を無断で開けて見る、などはもってのほかです。解決をしたい管理会社ですが、同時に入居者の自由は尊重したい。誰かに制限を課す為にはしっかりとした「基準」が必要です。大多数が納得できる「基準」ですが、現状これはありません。我々管理会社の最大の弱点である「人の自由」とのバランス。個人的には国や法律しかこの部分は触れないのです。せめて基準などが示されるだけでも随分と解決しやすいのですが・・・ まとめ 変革の時では？「借地借家法」 最近の賃貸住宅を取り巻く問題は「借地借家法」の「強さ」が変に作用している印象です。一昔前は横暴な大家や悪徳不動産が横行した経緯もあり、入居者の権利が弱いものでした。そこで登場した「借地借家法」は多くの人を救いました。それに異論はありません。入居者と大家というのは対等であるべきです。しかし、ライフスタイルなども変わった昨今、本当にこのままで良いのでしょうか？最近の借地借家法は「弱者救済を強く打ち出し過ぎて、逆に多くの普通の人を苦しめている」印象があります。音の問題もしかりです、悪質に騒音を出す場合でも「借地借家法」は守ります。簡単に追い出すことはおろか、調査さえも管理会社やオーナーは簡単にできません。こんな状態では誰が助けてあげられるのでしょうか？国や裁判に訴えたとて、明確な基準はなく、実際に実効性のある判決は期待薄です。普通に心穏やかに過ごしたい大多数の人を守れないのです。私は何も「管理会社やオーナー目線の法律になれ」「入居者を簡単に追い出せるようにしろ」とまでは言いません。しかし、「かなりのレアケースに備えようとして、９９％以上の普通の入居者が困ってしまう」現状には警鐘を鳴らしたいのです。社会的弱者を守る為の法律が「好き勝手放題する人」も同時に守り、そして悪用されている現状には異を唱えたいのです。社会的弱者を守ることは第一ですが、だからといって９９％の大多数を蔑ろにすることはいいのでしょうか？両立する道はあるハズです。
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？② ～強力過ぎる？借地借家法～
騒音問題！マンションだろうがアパートだろうが発生しますね。 https://lotushome.jp/blog/3233/ 前回の記事はこちら 実は９割以上の騒音は解決する 前回から騒音問題解決の難しさや、何が解決の障害となっているかを書いてきました。しかし、この「騒音問題」ですが、体感では９割以上はすぐに解決します。 騒音問題での一般的な解決としては、音の苦情が寄せられた場合 ①書面で全体もしくは該当住戸への注意喚起②書面で収まらない場合、該当住戸への直接連絡③解約を見据えて該当住戸への警告 だいたいこんなプロセスを踏んでいきます。 しかし、①の書面による注意で大体９０％位は収まります。「そうか、自分が出した音がうるさかったんだな、注意しよう」 こんな感じなのでしょう、これで大体収まります。みなさん、普通の入居審査を経ているので①で大体９０％以上、②までいけば９８％位は解決します。しかし、これをくぐり抜けた残り２％の騒音問題はかなり厄介なのです。そして、この少数のケースこそ、高い壁に阻まれて解決が困難なのです。 ４ 強力すぎる「借地借家法」 次にあげる項目が「借地借家法」です。この借地借家法という法律ですが、本来素晴らしいものです。全体の主旨としては 「大家より立場の弱い借主を守ろう」 という法律です、ですから「大家の意向だけでは退去させられない」とか「少々の違反があったとしても、よほど悪くなければ解約してはいけないよ」という法律になっています。要は立場の弱くなりがちな入居者を「大家」や「管理会社」から守ろうとする法律なのです。この素晴らしい「借地借家法」ですが、一度入居者同士の問題になると凄まじい壁となってしまうのです。よく、騒音に悩まされる方から 「こんなに迷惑な音を出す方は追い出した方がいいんじゃない？」と言われます。実際、感覚の違いなどでもなく、上下階などで影響のあるレベルの音を出す入居者というのは稀にいます。そして、一般的な契約書などにも「他の住民に迷惑を及ぼすような騒音、その他の行為～」などが禁止事項として入ってもいます。「じゃあ、それに違反したんだったら契約解除できるでしょう」 そんなに簡単にできないんです！「借地借家法」があるから そう、ここで出てくる借地借家法、入居者の権利というのは非常に強いんです。簡単に住まいを奪われてはいけないから「借地借家法」は出来ているのです。確かにそれはその通りです。しかし、入居者同士になるとお互いに「借地借家法」に守られているため、どちらかを一方的に追い出す権限は「大家」「管理会社」ともに持っていません。そして、契約解除するには、前回書いた通りですが 「受忍限度を超える必要がある」受任限度というのは「音が不愉快なのは分かるが、ここまでは普通のことだから我慢しなさいよ」という基準です。 この「受忍限度」ですが、騒音については特に基準があいまいです。音についてもこんな感じです。 騒音がしたとしても 音の具体的な内容(何をして音を発生させてるか)音の性質音の頻度音の発生時間帯音の継続時間音の継続期間周辺環境の状況（閑静な住宅街と賑やかな商店街では違う） これらを超えたものが「受忍限度」を超えるという「騒音」なのです。ハードルが高いのです、基準があるようで曖昧なのです。各サイトなどでは騒音の基準として「○○デシベル以上は騒音」と書いてあったりします。しかし、「受忍限度」というのを超える為には、一時的な音だけでなく、周辺環境など様々なものと組み合わせないといけないのです。ここに騒音問題の難しさがあるのです。 聞こえる「騒音」と法的な「騒音」の違い このように、聞こえる「騒音」と法律が契約解除を認める「騒音」の違いがあるのです。もちろん、聞こえる「騒音」が一番の被害となってしまうのですが、法的な「騒音」まで該当しないと契約解除などは難しいのです。基本的には共同住宅では「受忍限度」という考え方はなければいけません。「どんな物音も少しでも立ててはいけない」となると誰も住めません。どんなに強固な建物でも多少の物音はしますし、みなさんもそこまでのことを求めている訳ではありません。しかし、法的な「騒音」と認められるには期間や周辺環境なども含めて認められる必要があるのです。そして、そこにある基準は絶対的なものではなく、曖昧な基準となってしまっているのです。実は多くのオーナーも「人の迷惑になるような入居者だったら正直、出て行ってほしい」と思っています。なぜならそういった人がいることで「普通の入居者」が多く出ていってしまったら、そちらの方が損害が大きいのです。しかし、本来入居者を守る為の法律が入居者同士の問題では強力に加害者を守ってしまうのです。 ５ お互いが感じる被害者意識の調整 音の問題で厄介な問題として「音の感覚」という点をあげてきました。そして、更に厄介なのが「被害者意識」です。これはどういうことかというと、一旦近隣トラブルに発展した場合、苦情を「申し立てた方」と「言われた方」という対立構造が生まれる場合があります。「申し立てた方」からすると、解決を望むのですが、「言われた方」は時に「なんで言われないといけないんだ？」との感情を持ってしまう場合があります。管理会社としては近い距離にお住いの関係ですから、この被害者意識を発生させないことが第一の任務と言ってもいいと思います。その為、「言われた側」が極力「被害者意識」を持たないように慎重な言い回しをしなければなりません。時に騒音を「申し立てた側」からすると、「もっと強く言って欲しい」と思われるかもしれませんが、この「被害者意識」が「申し立てた方」に行かないように慎重に進めなければならないと思っています。それは、管理会社であれば知っている過去の痛ましい事件なども起因するからなのです。 ６ 過去の悲惨な事件 前述した通り、不動産管理会社をしっかり取り組んで勉強している会社であれば、なおさらですが、騒音問題を語る時に思い起こされる事件というのがいくつかあります。非常に有名な事件でいえば「ピアノ殺人事件」と呼ばれた事件です、これは騒音だけが問題ではなく、他にも加害者の複合的な問題も重なっての事件ですから単に騒音だけが問題とはいえないのですが、その他にも「騒音」問題で起こる最悪な結末というのは少なからず毎年どこかで発生しています。そして、注目すべきは加害者は騒音問題に対して「申し立てた方」と「言われた方」どちらも発生してしまうのです。我慢できなくなった方と「なぜ私が責められないといけない」という方、どちらも感情を爆発させてしまう可能性があるのです。このようにデリケートな対応が必要であることを管理会社は肝に銘じておかねばいけません。どちらかの感情が高まり過ぎているようであれば、警察などの介入をお願いするなど、非常にデリケートに対応していく必要があります。また、申し立てた側と言われた側、双方に発生する可能性がある「相手への敵意」を発生させないように、間を取り持つことも管理会社として必要不可欠であるといえます。要はお互いの熱を直接伝えない「断熱材」のような存在になることです。
