最高の管理
タイトルにある通りですが、入居してから退去の立ち会いの日まで一度も連絡が来たことがなく、電話もなかった入居者さん
退去の日に
「何か不具合や住みづらかった点とかありましたか？」と必ず聞くのですが
「うーん、何にもなかったですね」
と言われた瞬間
私は心の底から「良かった」と思っております。
入居してから退去するまでに管理会社に一度も連絡するような事態が起きなかった。
これこそが最高の管理だと思っています。
管理会社に連絡する時というのは何かしら困ったことが起こった時であることがほとんどです。
みなさんもそうでしょうが、わざわざ「何にも起きていません、ありがとうございます」という連絡はしないものです。
だからこそ、一度も連絡をせずに済んだ方に会うと少し嬉しいのです。
みなさんが連絡をせずに済むように今後も励んでいこうと思います。
もちろん、不具合があった時にはすぐにご連絡ください。
早期に解決できるように全力を尽くします。
お問い合わせ
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本年もお世話になりました ～来年も良い年になることを願って～
早いもので２０２５年も残りわずかですね。 みなさんにとって、今年はどんな年だったでしょうか。 良いことも、あまり良くないこともきっとあったことでしょう。 私も多分に漏れず、毎月のように問題は起こるし、チャレンジして失敗が続くなんてこともしょっちゅうでした。 それでも、こうやって年末になると不思議と 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ と思ってしまいます。 私は基本的にはネガティブ思考なタイプですが、年末ってのは不思議と 自分の問題に折り合いがつくような気がしています。 「もう年も終わるし、色々あった失敗や後悔はもういいかな」と思うようにしています。 そうやって考えると一年ごとに区切りがあるってのはいいことだなと実感します。 来年もきっと色んな壁にぶつかったり、たくさん失敗もするんでしょう。 だけれど、なんだかんだ一生懸命頑張って 来年の年末も 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ って言える人生だったら最高だなと思っています。 今年一年出会った全ての方々に感謝を申し上げます。 そして、みなさんの２０２６年が素敵なものであることを願っております。 本当にありがとうございました！ また来年もよろしくお願いします。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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不動産管理あるある ～入居審査の違和感を見逃すな～
長年の勘はダテじゃない やったー、空室に申込が入ったー！ 管理会社であれば、入居の申込は常に嬉しいものです。 申込が入ると、入居審査へ移行します。 昔は書類に書かれた内容をもとに、管理担当や大家さんがチェックして問題ないようなら、入居審査ＯＫとなっていました。 今現在はというと、保証会社の審査が第一に来るという会社がほとんどではないでしょうか。 家賃保証会社は家賃滞納歴、犯罪者や反社チェックなどのデータを保有しており、滞納や反社リスクを大体軽減してくれます。 通常、この家賃保証会社による審査を通過した場合は、ほぼ入居審査は終わることでしょう。 昔であれば、在職証明書や源泉徴収票の提出なども求められたこともありますし、厳しい大家さんであれば「面談」があったこともありました。 昨今は、家賃保証会社の審査が終わればＯＫというオーナーさんが増えています。 しかし、管理担当は別の目線を持っていたりします。 違和感とも呼ぶべき、第六感がささやくのです。 そして、多くの場合それは的中してしまうのです。 丁寧すぎる・謙虚すぎる 電話口での受け答えがとても丁寧で、言葉遣いも完璧。 一見して「礼儀正しくて素晴らしい方だな」と感じる反面、経験豊富な管理担当者の中には、ふと違和感を覚えることがあります。 それが、“丁寧すぎる・謙虚すぎる”という特徴です。 もちろん、礼儀正しいことは決して悪いことではありません。 ですが、過剰な謙遜や不自然なまでの丁寧さは、時に「何かを隠しているのでは？」と疑念を抱かせる要因にもなります。 「過剰さ」は違和感のサインに変わります。 私はこんな対応だと注意します。 こちらが聞いていないことまで先回りして説明してくれる 「ご迷惑をおかけするかもしれませんが…」と必要以上に低姿勢 敬語が板についていない印象、丁寧に話そうとしているが誤用などがある 表面上はとても丁寧で物腰柔らかく見える人に限って、入居してから隣人トラブルや滞納などを引き起こすケースがまぁまぁあるのです。 私はこの過剰な丁寧さは２つあると思っています。 一つは「すでにやましいことがあるから」です。 既に他の管理会社などで入居審査に落ちていたり、滞納歴などがあるため、自分自身が入居審査に通らない可能性があることを知っている為、少しでも印象を良くしようと努めている場合ですね。 正直、このケースであった場合は過去の事実があったとしても、正直好印象ではあります。 自分がしてしまったことを自覚しているという証でもありますからね。 もう一つは「これから揉める可能性があるから、自分の落ち度はなくしておこう」というタイプです。 正直、こっちを警戒してしまいます。 このタイプの人は正直、賃貸物件だけでなく、日常生活のあらゆる場面で他人と揉めています。 入居してからも隣人トラブルを起こす確率がかなり高いタイプです。 思考的には自分にも落ち度がある場合は、他人を責めることが出来ないと考えている人がほとんどです。 その為、常に「自分には落ち度がない」という部分を過剰なまでに演出しているのです。 私はこのタイプの人の対応は難しく思いませんが、割と長期化するタイプなので、苦手な管理スタッフは多いと思います。 このように「揉める気が満々なので、自分の落ち度を少なくする為の丁寧さ」を管理スタッフの勘は逃しません。 ただ、このケースの場合、入居審査を断ることは出来ないでしょうね。 「丁寧すぎるからダメ」は難しいでしょうからね。 引越し理由は大事だよ お引越し理由は様々です。 転勤、入学、卒業、就職、気分を変えたい、単に飽きたなどどれも正当な理由です。 そしてどれでも正解であり自由です。 しかし、その引っ越し理由を不動産屋さんは往々にして確認します。 それは ネガティブな理由でのお引越しの時に「同じ悲劇」を繰り返さないかどうかです。 例えばですが、隣人の騒音によるお引越しが引っ越し理由だった場合、次の転居先でも同じ目に遭ったらどうでしょう。 せっかく、労力やお金を使ったにもかかわらず、問題は解決しませんからね。 そして、それはクレームとして管理会社にやってくるわけです。 そういったある意味でのミスマッチを起こさない為に、管理会社は引っ越し理由を重要視します。 たまに不動産屋に本音を話したくなくて、引っ越し理由をかなり曖昧にしたり、言わなかったりする方もいます。 しかし、このミスマッチを防ぐ為には不動産屋に協力してもらいましょう。 騒音でのお引越しなら、次の転居先でそのようなクレームが多くないか？ 部屋の湿気などなら、過去に似た事例がないか？ 駅までの道のりが恐くてのお引越しなら、どのようなルートがあるか？ など、不動産屋は知っていても、入居者さんが気にならないことはわざわざ全部を説明しません。 管理会社も「その引っ越し理由なら、ここはおススメできないよ！」と言いたくなることがあります。 そのような不幸なミスマッチを防ぐ為にも、この引っ越し理由は大切です。 お部屋探しをする方は、できる限り不動産屋に引越し理由をしっかり説明することをおススメします。 私たちも、出来れば良い環境のお部屋をご紹介したいのです。 ですが、その人にとって「良いお部屋」かどうかは千差万別ですからね。 交渉事が多すぎる・変 入居申込の時に、交渉ごとが付く場合があります。 たまにある交渉ごとはこんな内容でしょうか。 家賃を下げてくれないか 敷金を０にして欲しい 入居時期を遅くしてほしい 初期費用を下げてもらえないか お部屋の設備などを改修してほしい まず大前提として、基本的には、募集されている設定が全てで現状有姿であります。 その為、交渉ごとというのは、通るか通らないかは大家さん、管理会社次第になります。 管理会社としての立場でいえば、交渉はそれ自体は善も悪もありません。 お互いが条件としてマッチングできれば、ｗｉｎーｗｉｎとなり、契約成立という素晴らしい結末になります。 しかし、その交渉ごとが「かなり多い」「過大」と感じられた場合、ときに入居審査に影響を及ぼすことがあるのです。 要は 「そんなに要望が多いのであれば、後から揉める可能性があるからお断りしよう」 という入居者さん側からは理解できないお断りの仕方もあります。 というのも、多くの大家さんは「多すぎる交渉」「過大な交渉」を飲んだにも関わらず、クレームや揉め事になった経験をしているのです。 例えば 敷金を減らした→退去時にお部屋が荒らされており、原状回復費を渋られた 家賃を下げた→短期解約 初期費用を下げた→短期解約 お部屋の設備改修→その他の部分も変えて欲しいと頻出 こんな風な感じで、交渉をせっかく飲んだにもかかわらず、却って不遇な目に遭ったという例は枚挙に暇がありません。 ここで大事なのは 交渉がダメではない とはいえ、相手があることだから、節度のある範囲でなければなりません。 交渉というのは、相手にもメリットが無ければ成立しませんからね。 あまりに多すぎたり、過大な交渉だった場合には「この人の入居はお断りして」と言われてしまい、本当に住みたかったお部屋に住めなくなる可能性があります。 管理会社としても交渉があれば一生懸命大家さんに伝えたいと思います。 しかし、多すぎたり、過大な場合は「とても交渉にはならないから伝えられないし、お断りするしかないな・・・・」となってしまう可能性があります。 出来る限り正直に いかがでしたでしょうか？ 今回は不動産あるあるの入居審査にまつわることを書いてみました。 ここまでのまとめとしては 出来るかぎり正直に話してくれれば、ほとんど問題はない。ということですね。 入居審査で一番気になる点がまさに「これって本当(本心)かな？」と疑念を持たれることです。 そうすると、あれもこれも疑わしくなってきてしまいます。 多くの大家さんが恐れているのは、短期的な損得よりも 後々のトラブル こちらの方を警戒している方がほとんどです。 ですから、入居審査で疑われない程度には正直にお話してもらえれば助かります。 そうすることで安心した大家さんはきっと、あなたにも信頼を寄せてくれるはずです。
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賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳 ～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」 「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。 もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。 しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。 そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。 昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。 そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。 そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。 一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。 また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。 そもそも不動産業は離職率高め そもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。 これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。 ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年 と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。 現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。 ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。 そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。 その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。 それでは本題に入っていきましょう。 そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない 賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。 その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。 しかし、よーーーく考えてみましょう。 そもそもトラブルのほとんどは 管理会社が原因で起こっているわけではありません 入居者同士の騒音トラブル 近隣のゴミ問題 経年劣化による設備の不具合 天災地変 家賃滞納 これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。 というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。 こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。 管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。 にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。 自責で考えすぎると、ストレスが限界に 真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。 しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。 この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。 まさに自責思考の被害者となってしまいます。 本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。 そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。 そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。 程よい他責思考とは？ 実践編です。 まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。 「俺のせいじゃねーよ」 この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。 「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。 言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。 前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。 先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。 つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。 まずはここがスタートラインです。 「自分には限界がある」という事実 もう一つの思考として大切なのが 「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。 これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。 なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。 代表的な限界は 修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」 犯罪に関することは「警察」 法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」 設備のトラブルなら「業者」 ね？ こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。 勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。 こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。 責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。 私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。 「まずは諦めることからスタート」 起こってしまったことを悔やまない 次に自分が出来ることを洗い出す やった方がいいことを淡々と行っていく 逆にそれ以上のことは出来ませんからね。 こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。 このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。 この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。 まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。 我々はピンチに輝くヒーローだ もちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。 そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。 起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。 関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。 自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく 逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！ 呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊 端和などなど 我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。 カッコイイ・・・・・ 冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。 入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・ だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。 「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。 感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。 「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。 最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。 そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。 こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。 今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。 全国でお悩みの同志のみなさん 起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」 ではまた
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後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策
転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。 空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。 そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。 しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。 この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。 リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。 それではいってみましょう。 貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも 「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」 転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。 自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。 これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。 逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。 しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。 そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。 しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。 それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。 借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。 転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。 当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。 賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。 どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。 家賃の相場を知らずに損をすることも 「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」 家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 ここで問題になりやすいのは 家への愛着です。 自分が手塩に掛けて建てた自宅 大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。 多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。 高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。 設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に 「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」 一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。 「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。 その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。 もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。 特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。 貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。 このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。 多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。 賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。 また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。 そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。 入居者選びを甘く見ると後悔する 「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」 家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。 特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。 信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・ 身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。 現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。 この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。 確定申告を怠ると税務上のリスクが 「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」 家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。 自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。 所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。 給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。 収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。 ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。 ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。 いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。 申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。 自主管理は意外と負担が大きい 「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」 管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。 深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも 基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。 しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。 仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は 信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。 その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。 「貸す前の準備」がすべてを決める いかがでしたでしょうか。 自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。 今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。 ポイントとしては 契約形態の選定 適正な家賃設定 入居者審査と管理体制 税務処理への対応 最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。 これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。 不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。 すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。
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「えっ、違うの!?」管理会社にしがちな間違い連絡【永久保存版】
ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？ 管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。 でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。 もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。 でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。 今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。 【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」 定番ですね、これは当然ですが 警察（110番）です！ 管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！ 警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。 なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。 そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。 敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。 まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。 この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。 管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。 大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。 【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」 まれなケースですが、これも定番ではあります。 「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は―― まずは110番 or 119番！ 単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。 もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。 仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。 警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。 それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。 仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？ 少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。 まずは公的機関に連絡することです。 【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」 虫問題…意外と多いんです。 でも残念ながら… 虫退治は自己対応が基本です…！ 室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。 「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。 清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。 一義的には自身で対応していただくことになります。 もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。 ただし、例外として 建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！ お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。 【その4】「Wi-Fiがつながりません！」 IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。 これは プロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！ 管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。 そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。 まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。 ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。 なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。 アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。 こちらはネット会社へ依頼が吉です。 【その5】「カギを無くしました！開けてください！」 これはグレーゾーンですが… カギの紛失＝原則は自己責任です！ 管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。 最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。 その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。 この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。 その場合の費用は一般的には無料です。 もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。 これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。 上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。 【その6】「トイレが詰まった」 最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。 結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由が トイレットペーパーの詰まりです。 「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。 大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。 海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー 一度に大量に流す 厚手のトイレットペーパーの普及 特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。 いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。 自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。 しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。 他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。 節水をしすぎてつまった 異物（流せないもの）を落としてつまった DIYなどで手を加えて故障の原因になった トイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまった では、どのように防げばいいのかといえば トイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い) トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す 節水しすぎない(小で流さないで、大で流す) あと、この事態の最強の小道具である ラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。 https://lotushome.jp/blog/5122/ ラバーカップはアナタの味方です でも、分からない時は相談してください！ ここまで書いておいてなんですが 管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。 管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。 本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。 でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」と ワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。 時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。 これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。 それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！ 適切な対応をご案内いたしますので
